Ці три сили гарантуватимуть, що 1031 біржа та статутні трасти штату Делавер залишаться тут

Ця стаття представлена ​​Kay Properties & Investments. Читайте наш редакційні вказівки для отримання додаткової інформації.

Здається, не так давно вітри навколо індустрії комерційної нерухомості шуміли від планів адміністрації Байдена скасувати чинні закони про обмін 1031 і скасувати альтернативні механізми обміну подібних товарів, такі як Статутарні трасти Делавера. Однак, коли Конгрес ухвалив Закон про зниження інфляції без запропонованих змін до розділу 1031 Кодексу внутрішніх доходів, три потужні сили посилили реальність того, що біржа 1031 і статутні трасти Делавера, ймовірно, залишаться тут. 

Що таке статутний траст штату Делавер і як він підключається до 1031 біржі?

A Делаверський статутний траст (DST) — це структура власності на нерухоме майно для 1031 біржі, яка дозволяє кільком інвесторам мати нероздільний бенефіціарний інтерес у трасті. Термін «вигідний інтерес» означає, що інвестори мають відсоток власності, і жоден власник не може претендувати на виключне право власності на будь-який конкретний аспект нерухомості. 

Закони про DST дозволяють трасту мати право власності на одну чи декілька інвестиційних об’єктів, які можуть включати комерційну, багатоквартирну, чисту оренду, роздрібну торгівлю, офіс, промисловість, самостійне зберігання тощо. Інвестори дуже зацікавлені в DST, оскільки IRS благословила їх кваліфікуватися як «подібна» інвестиційна нерухомість для цілей обміну 1031. 

В даний час звернення до 1031 стратегій обміну, таких як DST, ніколи не було сильніше. Відповідно до Звіт про ринок за середину 2022 року від справжнього дослідницька компанія Mountain Dell — у 2021 році сек’юритизувала 1031 програму обміну, який включає DST, зібрав рекордні 7.4 мільярда доларів США, подвоївши попередній рекорд у 3.7 доларів США у 2006 році. Відповідно до того ж звіту, ринок літнього часу готовий до продовжувати рости. 

Що сприяє популярності бірж 1031 і подібних інвестиційних стратегій, як DST? Ми вважаємо, що є три головні сили, які сприяють популярності DST для бірж 1031 зараз і в найближчому майбутньому, і що ці самі сили, сподіваємося, унеможливлять те, що Конгрес витягне з-під чинного законодавства про біржі.

Force One: Демографія

Однією з найважливіших сил, які допомагають захистити біржовий ринок 1031, є демографія. За даними Бюро перепису населення США, бебі-бумери тримають більше багатство нерухомості ніж будь-яке інше покоління в історії. Між 1946 р.н і 1964 р. неможливо переоцінити вплив бебі-бумерів на все, що стосується нерухомості. 

Наприклад, американці старше 55 років володіють 53.8% усієї нерухомості в США, включаючи трильйони доларів США. оцінені інвестиції в нерухомість. Зараз багато з цих старіючих бебі-бумерів (найстаршому з яких цього року виповниться 76) швидко відмовляються від своєї інвестиційної власності через 1031 біржу. Крім того, вони шукають альтернативні варіанти інвестування в нерухомість, які пропонують як відстрочку сплати податків, так і інші переваги, що покращують життя. Більше і Більше того, ця група старіючих бебі-бумерів використовує Делаверські статутні трасти для своїх 1031 біржа, щоб відкласти свої податки на приріст капіталу та ввести пасив структура інвестицій. 

Друга сила: Пандемія

Іншою потужною силою, яка допомогла розпалити популярність законів про обмін 1031 року, стала COVID-19 та її вплив на власників орендованого майна. Оскільки наша фірма активно співпрацює з тисячами власників комерційної нерухомості по всій країні, ми з перших вуст почули про деякі виклики та тиск, з якими стикалися (і продовжують стикатися) власники нерухомості під час пандемії. Серед них обов’язкові мораторії на виселення, суворі закони про контроль орендної плати та інші нормативні акти, які безпосередньо впливають на фінансовий стан інвестицій у нерухомість. 

Зараз багато з тих самих інвесторів відходять від фінансового тягаря, спричиненого Covid, і головного болю, пов’язаного з «орендаторами, туалетами та сміттям». Тисячі інвесторів відмовляються від орендованої нерухомості та реінвестують виручені кошти в інші можливості нерухомості, такі як 1031 біржа та статутні трасти Делавера. 

Без можливості відстрочити приріст капіталу та інші податки згідно з правилами обміну 1031, багато з цих незалежних інвесторів «матері та папи» підлягали б сплаті податкових рахунків, які могли б становити 40% прибутку, отриманого цими інвесторами після десятиліть наполегливої ​​праці над створити скромний портфель нерухомості. 

Вільям Браун, колишній президент Національної асоціації ріелторів, добре підсумував це в a Нью-Йорк Таймс стаття коли він сказав: «Позбавлення від обміну 1031 перешкодить можливості інвесторів, оскільки більшість інвесторів не можуть дозволити собі продати нерухомість, а потім купити щось інше після сплати податків».

Третя сила: економіка

Нарешті, у Кодексі внутрішніх доходів 1031 є щось доброчесне. Тобто подібні обміни допомагають розвивати комерцію через ряд інших галузей, як-от банківська справа, будівництво, благоустрій, страхування. 

A відоме дослідження професори Девід С. Лінг з Університету Флориди та Мілена Петрова з Сіракузського університету проаналізували, як 1031 біржа заохочує корисну економічну діяльність і зростання, що також підтримує місцеві ринки комерційної нерухомості та місцеві податкові бази. Відповідно до дослідження, обмін DST 1031 також забезпечує наступні три основні економічні переваги: 

1. Подібний обмін пов’язаний зі збільшенням капіталовкладень і зниженням співвідношення позики до вартості (іншими словами, зменшенням боргу) на нерухомість для заміни. 
2. Обмін із відстроченим сплатою податків покращує товарність дуже неліквідної комерційної нерухомості. Ця підвищена ліквідність особливо важлива для багатьох неінституційних інвесторів у відносно недорогі об’єкти нерухомості, які складають більшу частину ринку обмінів нерухомості. 
3. 1031 обмін збільшує здатність інвесторів перерозподіляти капітал для інших цілей та/або географічних територій, модернізуючи та збільшуючи продуктивність будівель і об’єктів, що, у свою чергу, створює дохід і створює робочі місця. 

Висновок

Перепрофільовуючи капітал і нерухомість у стислі терміни, 1031 біржа та статутні трасти Делавера сприяють економічному зростанню міст і штатів по всій країні, роблячи подібний закон актуальним і важливим компонентом для збереження багатства та подальшого зміцнення економіки Сполучених Штатів.

Ця стаття представлена ​​Kay Properties & Investments

Kay Properties & Investments є національною інвестиційною компанією Delaware Statutory Trust (DST). Платформа www.kpi1031.com надає доступ до ринку DST від понад 25 різних компаній-спонсорів, спеціальні DST, доступні лише для клієнтів Kay, незалежні консультації щодо компаній-спонсорів DST, повну належну перевірку та перевірку кожного DST (зазвичай 20-40 DST). ) і вторинний ринок літнього часу. Члени команди Kay Properties разом мають майже 400 років досвіду роботи з нерухомістю, ліцензії в усіх 50 штатах і брали участь у інвестиціях DST 30 на суму понад 1031 мільярдів доларів.

Існують істотні ризики, пов’язані з інвестуванням у нерухомість, майно Delaware Statutory Trust (DST) і цінні папери на нерухомість, включаючи неліквідність, вакансії орендарів, загальні ринкові умови та конкуренцію, відсутність операційної історії, ризики відсоткових ставок, ризики надходження нових поставок до ринкові та пом’якшені ставки оренди, загальні ризики володіння/експлуатації комерційної та багатоквартирної нерухомості, короткострокова оренда, пов’язана з багатоквартирною нерухомістю, фінансові ризики, потенційні несприятливі податкові наслідки, загальні економічні ризики, ризики розвитку та довготривалі періоди утримання. Усі обговорювані пропозиції є пропозиціями Положення D, Правила 506c. Існує ризик втрати всієї основної суми інвестицій. Минулі результати не є гарантією майбутніх результатів. Потенційні розподіли, потенційні прибутки та потенційне підвищення вдячності не гарантуються. Для того, щоб інвестор мав право на будь-який тип інвестицій, існують як фінансові вимоги, так і вимоги щодо придатності, які мають відповідати конкретним завданням, цілям і допустимим ризикам. Цінні папери, що пропонуються через FNEX Capital, член FINRA, SIPC.

Дізнайтеся більше про Kay Properties & Investments

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.