Крах, якого не було: ринок житла вже досяг дна?

Дейв:
Привіт усім і ласкаво просимо до On Market. Я ваш ведучий, Дейв Майєр, і сьогодні я веду шоу один. Ми збираємося глибоко зануритися в запитання, яке, як божевільне, з’являлося в моїй стрічці новин протягом останніх кількох тижнів, і я був чимось здивований цим. І тому я вирішив розглянути цю тему, і збираюся поділитися тим, що я про неї дізнався, і своєю думкою про неї протягом цього епізоду.
Питання, яке я досліджував і про яке ми сьогодні поговоримо: чи ринок житла вже знайшов дно? І, чесно кажучи, протягом останніх кількох місяців я не думав, що ми будемо говорити про досягнення дна на ринку житла принаймні до другої половини 2023 року, можливо, до 2024 року. Але була купа заголовків з авторитетні організації говорять про це. Як приклад, Майк Сімонсен, який є генеральним директором Altos Research, досить відомої та авторитетної фірми, що займається даними про нерухомість, опублікував статтю під назвою «Чи ринок житла вже знайшов дно», досить відверту. Ми також бачили, як The Wall Street Journal опублікував заголовок, у якому говориться, що ринок житла демонструє ознаки відлиги. Yahoo та Fortune опублікували заголовки із запитанням, чи попит уже досяг дна в листопаді, а Goldman Sachs, один із найбільших банків і найвідоміших економічних прогнозистів у всіх Сполучених Штатах, фактично переглянув у бік підвищення свій прогноз ринку житла на 2023 рік.
І це дійсно помітно, тому що більшість прогнозистів, принаймні у другій половині 2022 року, знижували свої прогнози. Zillow постійно знижував свої очікування. Ми спостерігали падіння інших великих банків, інших компаній з нерухомості. Ми спостерігали падіння інших великих банків, інших компаній з нерухомості. Отже, це питання мене захопило. Ми близько до дна? Я розглянув це, і сьогодні я збираюся поділитися з вами даними, які я знайшов. Таким чином, ви можете вирішити для себе, чи вважаєте ви, що ринок уже досяг дна, чи збирається він знову почати рости, чи існує набагато більше ризику зниження, і я поділюся з вами своєю думкою в кінці, але для більшості Те, про що я збираюся говорити, полягає в тому, чому ці підприємства, чому деякі з цих авторитетних фірм кажуть, що ринок житла, можливо, досяг свого дна.
І ви не повинні з цим погоджуватися. Я повідомлю вам свою думку в кінці. Але я просто скажу, що є принципово обґрунтовані ідеї, чому вони це говорять. Це не просто фанфари та черлідинг для індустрії нерухомості. Насправді нещодавно оприлюднені дані про економіку та нерухомість, які свідчать про те, що, можливо, найгірше позаду. Я не кажу, що це правда, я просто кажу, що є деякі показники, які вказують у цьому напрямку, і тому це варто зрозуміти. Ситуація змінюється, і я хочу допомогти вам зрозуміти, що змінилося, а потім ви зможете вирішити для себе, чи вважаєте ви, що це означає, що ринок житла взагалі досяг дна. І знову ж таки, наприкінці я поділюся своєю думкою та повідомлю вам, що, на мою думку, може статися.
Гаразд, ось про що ми сьогодні поговоримо. Але перш ніж перейти до цього, я хочу подякувати всім, хто нещодавно написав нам відгук на Apple або Spotify. Ми попросили людей написати відгуки, тому що це дуже допомагає нам тут, у On Market, і ми отримали кілька чудових відгуків, і я справді вдячний усім, хто знайшов для цього час. Ми це цінуємо. Ми читаємо кожну з них. Ми цінуємо ваш відгук. І якщо ви не залишили відгук, але вам подобається шоу, ми будемо вдячні ще більше. Тож дякую всім за те, що ви слухаєте, є членами нашої спільноти, це величезна допомога для нас, коли ви робите щось подібне. Тож ще раз дякую. По-друге, ми повинні зробити невелику перерву, щоб почути від нашого спонсора, а потім ми збираємося перейти до нашої теми, чи ринок житла досяг дна.
Гаразд, коли я почав розглядати питання про те, чи досяг ринок житла дно, я в основному розділив своє дослідження на дві різні сторони: сторону попиту та сторону пропозиції. Як і у всьому, що стосується економіки, все зводиться до попиту та пропозиції. Давайте поговоримо про сторону попиту, тому що я думаю спочатку, тому що я вважаю, що саме це вплинуло на поведінку ринку протягом останніх шести місяців або близько того. По суті, починаючи з травня або червня, коли відсоткові ставки та ставки по іпотеці починають стрімко зростати, ми спостерігаємо корекцію ринку житла. І це в основному тому, що зростання ставок по іпотеці зменшило попит. Люди із задоволенням купували житло навіть за високими цінами, коли ставки по іпотеці становили 2%, або 3%, або 4%. Повернемося до червня, коли вони піднялися до 5 або 6%, люди більше не могли собі це дозволити, і тому вони випадають з ринку житла, тому що більше не шукають житла. Це зменшує попит і тисне на ціни на житло. По суті, це те, що ми спостерігаємо з травня-червня 2022 року.
До речі, на початку пандемії доступність житла була однією з найвищих за всю історію у 2020 році. Людям було легко купувати житло, тому що ціни не так зросли, крім іпотеки. ставки були надзвичайно низькими, і саме з цього почалося це божевілля, яке тривало з 2020 року до середини 2022 року. Тепер, у другій половині 2022 року, ми фактично побачили доступність житла, і є різні способи виміряти це, але за Один із найповажніших способів вимірювання – доступність житла досягла 40-річного мінімуму. І що станеться, коли це станеться, коли доступність падає, цілком очевидно, правда? Люди просто повертаються з ринку. І знову це те, що ми бачили.
Але з листопада сталася цікава річ, і це те, що доступність фактично почала покращуватися, оскільки іпотечні ставки знизилися. Іпотечні ставки, середнє значення для 30-річної іпотеки з фіксованою відсотковою ставкою, фактично досягли свого піку, наразі вони, безперечно, ще могли зростати, але поки що в цьому циклі посилення вони досягли максимуму приблизно в 7.4% ще в листопаді, а нещодавно в січні це було впав лише на 6%. Тепер це все ще вдвічі більше, ніж ми були рік тому, тому це не те, що ми раптово знову отримали високі іпотечні ставки, відносно кажучи. Але в контексті розуміння того, чи досяг ринок житла дна, певний тиск з боку ринку житла було знято, оскільки ставки по іпотеці знизилися. І ми не збираємося заглиблюватися в це надто далеко, але, щоб ви знали, деякі з причин, чому іпотечні ставки знизилися, в основному тому, що темпи інфляції трохи знизилися, і люди в основному не думають, що ФРС збирається продовжувати настільки сильно підвищувати процентні ставки. Крім того, існує багато побоювань щодо рецесії, і коли настає рецесія, іпотечні ставки падають.
І тому існує складний фактор, що відбувається, але те, що вам потрібно знати для цієї розмови, це те, що зараз вони знаходяться приблизно в середині шести відсотків, все ще надзвичайно високі, вдвічі більше, ніж вони були минулого року, але нижчі, ніж вони були в листопаді. І це допомогло зняти певний, не весь і навіть не майже весь, але певний тиск ринку житла з точки зору доступності. Тепер ми поговоримо про це трохи пізніше, тому що, звичайно, увесь контекст цієї розмови стосується того, чи досяг ринок житла дно. Абсолютно, і я просто хочу це чітко пояснити, немає абсолютно ніякої впевненості, що ставки по іпотечному кредиту просто не зростуть найближчим часом. Я збираюся трохи поговорити про різні сценарії.
Але я просто хочу сказати зараз, TLDR, перейдіть вперед до кінця, є дуже розумна ймовірність того, що іпотечні ставки знову зростуть. Отже, це те, що варто враховувати, коли ви думаєте про те, чи досяг ринок дна. Але просто знайте, що прямо зараз будинки доступніші в січні та лютому 2023 року, ніж у жовтні, листопаді та грудні 2022 року. Це те, що говорить про те, і, мабуть, одна з головних причин, чому всі ці компанії думають, що ринок житла досяг дна.
Тепер, щоб надати ще кілька доказів того, наскільки впливовим є саме це скромне зниження іпотечних ставок, існує так званий Індекс купівлі іпотечних кредитів Асоціації іпотечних банкірів. Це ковток, дозвольте повторити це ще раз. По суті, існує організація під назвою Асоціація іпотечних банкірів. Щотижня вони розсилають опитування, щоб визначити, скільки людей подають заявки на іпотеку, як на рефінансування, так і на нові покупки. Я говорю про нові закупівлі, і в основному є індекс. І тому він не дає вам точних цифр, все це відносно одне одного, але протягом останніх кількох тижнів індекс коливався між 185 і 205.
Можливо, для вас це не має сенсу, якщо я не дам вам кілька посилань, тож дозвольте мені навести ці посилання. Це було на 160 в кінці жовтня. У жовтні відносна кількість людей, які подали заявки на іпотеку, становила 160 осіб, а зараз – від 185 до 205. Таким чином, кількість людей, які шукають іпотеку, зросла на 10-15%. І якщо вам цікаво, що все це означає, це означає, що якщо більше людей шукають іпотечні кредити, це означає більший попит на ринку, що може спричинити тиск на підвищення цін. Знову ж таки, одна з причин, чому ринок житла міг досягти дна. З іншого боку, звичайно, рік тому він становив близько 300, а ми зараз на рівні 185-200, тож це значно менше, ніж ми були рік тому.
Але, незважаючи на це, у 2023 році попит підвищився. Ми спостерігали зростання індексу заявок на купівлю іпотеки протягом п’яти з шести тижнів у 2023 році, і ніхто не каже… Я не хочу, щоб ви думали, що я кажу, що є багато попиту порівняно з минулим роком, але ми тут не говоримо, чи ринок такий же міцний, як і минулого року. Ми говоримо про те, чи він досяг дна, і той факт, що він зростав п’ять із шести тижнів у 2023 році, є значущим. Тож це те, що вам слід знати, це те, що ми спостерігаємо зниження ставок по іпотечних кредитах, що фактично повернуло людей на ринок нерухомості, зараз на ринок зростає попит, і це, мабуть, одна з головних причин, чому деякі компанії прогнозують, що ринок досяг дна і, швидше за все, буде зростати протягом наступних кількох років. Знову ж таки, я не кажу це особисто, але це одна з причин, одна з серйозних фундаментальних причин, чому люди можуть це говорити.
І я просто хочу чітко пояснити, що я говорив про попит, говорив про попит, і деякі з цих компаній, як-от Forbes і Fortune, конкретно сказали, що вони вважають, що попит досяг дна, але що ціни, можливо, не обов’язково досягли дна. І ми трохи поговоримо про це, але це може бути правдою, що більше людей може повернутися на ринок, але якщо запаси зростуть, ціни все одно можуть знизитися. Ми поговоримо про це за хвилину.
Тож давайте просто поговоримо про запаси та пропозицію, тому що це свого роду протидія. Ми бачимо, що попит зріс, не наближаючись до минулорічного, але трохи зріс із жовтня. І щоб знати, чи ринок житла досяг дна, нам потрібно знати, чи пропозиція зростає відповідним чином, чи вона все ще знижується, чи що відбувається. Тож я збираюся переглянути кілька показників зі сторони пропозиції, і ви можете вирішити самі.
Отже, перший — це активні списки. По суті, це кількість списків на ринку в будь-який момент часу. А за даними Redfin, кількість активних лістингів зросла на 20% за рік. Це досить значне збільшення кількості активних лістингів. Вони все ще нижчі за рівень 2021 року та значно нижчий за рівень 2020 року. Тож лише для контексту це означає, що ми далеко не активні списки в період до пандемії чи навіть у перші кілька років пандемії. Але вони виросли з найнижчих показників у 2022 році, що справді суттєво. Ми щойно говорили про те, що попит становить приблизно половину того, що був рік тому, і хоча він трохи зростає, він все ще дуже низький. Крім того, ми говоримо про те, як зросла пропозиція. І це, в основному, аргумент проти того, що говорять ці компанії. Аргументом того, що ціни на житло продовжуватимуть зростати, є те, що, хоча попит може трохи підвищитися, цього запасу просто забагато. А коли пропозиція надто велика порівняно з попитом, це означає, що ціни впадуть. Тож це одна річ, на яку ви повинні звернути увагу, це те, що кількість активних списків зростає з кожним роком, але все ще набагато нижче рівня, який був до пандемії.
Тепер є ще два вимірювання пропозиції, якими я хочу поділитися, і це дні на ринку та місяці пропозиції. Це обидва інші способи вимірювання запасів. Якщо ви хочете самостійно з’ясувати, як розрахувати кількість місяців пропозиції, це, в основному, інвентаризація, кількість будинків, які є на ринку в будь-який місяць, поділена на загальну кількість продажів будинків. Ось що означають місяці постачання. Іншими словами, фактично скільки місяців знадобиться, щоб продати всі будинки на ринку прямо зараз? І лише для контексту, ми спостерігали, як протягом останніх кількох місяців обсяги постачання зростали досить стабільно, і ми наближаємося, принаймні це згідно з Redfin, до трьох місяців постачання. Тепер, для певного контексту, це значно більше, ніж у 2021 та 2022 роках, коли ми мали пропозицію приблизно на місяць або півтора місяці. З іншого боку, ми все ще нижчі, ніж у 2019 році, коли обсяг поставок за місяць перевищував 3%.
І причина, чому я люблю місяці пропозиції, і я вважаю, що це такий ключовий показник, на який слід дивитися, полягає в тому, що він вимірює баланс між пропозицією та попитом, чи не так? Отже, це не просто те, скільки нерухомості є на ринку, або скільки людей шукають нерухомість. Це показує, як швидко ця нерухомість насправді знаходить покупців. І це все ще нижче рівня 2020 року, рівня 2019 року, але якщо ви подивіться на графік, я просто опишу це вам. Це майже прямо вгору. Він зростає дуже, дуже швидко. І для мене це дуже важливий показник, за яким варто стежити, тому що навіть незважаючи на те, що попит, можливо, досяг дна, ми не знаємо, але є певні докази того, що він може покращуватися.
Якщо ця тенденція щодо пропозиції та запасів буде зростати, я думаю, що ціноутворення все ще значний тиск на зниження. правильно? Місяці постачання зросли приблизно з 1.5 до майже трьох. Приблизно за шість місяців воно зросло майже вдвічі, і поки немає жодних ознак того, що це сповільнилося. Якщо ви подивіться на кількість днів на ринку, що є дуже схожим показником на місяці пропозиції, вони обидва вимірюють, як швидко речі виходять з ринку, ви побачите в основному те саме. За останні шість місяців він стрімко зріс, все ще нижчий за рівень до пандемії, але ми спостерігаємо дуже значне збільшення запасів.
Отже, якщо ви візьмете всю цю інформацію разом, то в основному ви отримаєте докази того, що попит міг досягнути піку, можливо, досягти дна в листопаді чи грудні. Ми не знаємо. Але є деякі ознаки того, що принаймні поки що ми досягли дна. Але з іншого боку, коли ви дивитесь на інвентаризацію, яка зараз є настільки ж, якщо не більш важливим показником, вона все ще зростає зі швидкістю, яка наводить на думку, що ринок житла ще не досяг дна.
Тому я особисто вважаю, що ще занадто рано називати ринок житла дном. Я сказав це на початку, я начебто хотів заглибитися в дані, перш ніж поділитися своєю думкою, але я вважаю, що чесно кажучи, це якесь божевілля починати говорити, що ринок житла досяг дна з усією економічною впевненістю, яка все ще залишається там, правильно? Ми все ще не знаємо, скільки ще підвищить процентну ставку ФРС, ми не знаємо, що таке «термінальна ставка». Термінальна ставка в основному означає лише ставку федеральних фондів, яку Федеральна резервна система підтримує відсоткові ставки протягом деякого часу. Ми не знаємо, що це буде. Ми не знаємо, чи потрапимо ми в рецесію. Ми не знаємо, як швидко економіка зростатиме чи скорочуватиметься. Питань так багато, що називати дно ринку житла зараз, на мій погляд, здається вкрай передчасним.
Тепер я розумію, що вони кажуть, і тому я начебто покопався в цьому, я розумію, що якщо іпотечні ставки дійсно досягли піку, і це велике, якщо, але якщо вони дійсно досягли піку, є Якщо люди повернуться на ринок житла у 2023 році, можливо, запаси вирівняються, і ринок житла досяг дна, і ми будемо рости. Це можливо, але особисто я не вважаю це найбільш імовірним сценарієм. І у мене виникають проблеми, оскільки я недостатньо пояснюю це, коли прогнозую, але коли ви щось прогнозуєте, вам дійсно потрібно думати про ймовірності. Є випадок, що ринок житла досяг дна. Я просто скажу, що, можливо, це шанс 20%, можливо, це шанс 25%.
Я вважаю, що набагато більш вірогідний сценарій полягає в тому, що протягом решти 2023 року ми спостерігатимемо тиск на зниження цін на житло, і, можливо, це 50% ймовірність, і, можливо, є 25% ймовірність того, що ми ввійдемо в повномасштабний крах, коли він буде 15% щороку ціни на житло знижуються або більше. Тож це всі можливості. Але я просто скажу, що я не думаю, що на даний момент ринок житла досягне дна дуже ймовірно. На мій погляд, існують дійсно різні сценарії, які ми повинні продумати, і ви самі можете вирішити, який з них є найбільш розумним. Тож я просто викладу три-чотири сценарії, а ви можете вирішити самі. Тому що, по суті, я вважаю, що справжні великі змінні, дві речі, які ми повинні зрозуміти, це одна: що станеться з інфляцією і що станеться з рецесією.
Таким чином, перший сценарій, який може статися, полягає в зниженні інфляції. Ми спостерігали падіння інфляції п’ять, шість, сім місяців поспіль. І тому, якщо інфляція залишається на цій траєкторії, а також немає рецесії, ці речі є незалежними. Вони не обов’язково повинні йти разом. Але перший сценарій передбачає нижчу інфляцію і відсутність рецесії, що, ймовірно, є найкращим сценарієм для економіки в цілому, для країни в цілому, оскільки купівельна спроможність людей зберігається, а рецесії немає, тому менше людей втрачають роботу , є більше економічних можливостей. Це, мабуть, найкращий сценарій для економіки в цілому. Але в такому середовищі ставки можуть зрости. Іпотечні ставки можуть зрости, тому що якщо інфляція буде нижчою, але не буде рецесії, ФРС може продовжувати підвищувати ставки. Тому що, якщо економіка зростає, у них є більше свободи дій, вони мають більше подушки, щоб продовжувати підвищувати ставки, не порушуючи нічого.
Тож без рецесійного середовища ви можете спостерігати зростання прибутковості облігацій. Це може підвищити іпотечні ставки і, можливо, знову перевищити 7%. Особисто мені важко уявити, щоб вони перевищили сім з половиною відсотків, не кажучи вже про 8%, але я багато разів помилявся щодо процентних ставок, іпотечних ставок у 2022 році. Тож сприймайте все це з недовірою. , але оскільки я помилявся, я дійсно багато вивчав це, і я думаю, що це, мабуть, той випадок, що найгірший сценарій для іпотечних ставок у 2023 році полягає в тому, щоб вони піднялися на сім з половиною, можливо, на 8%, але це супроводжується відносно хорошою економічною ситуацією, де інфляція нижча, а рецесії немає. Тож за цього сценарію я не думаю, що ринок житла досягне дна? Тому що якщо іпотечні ставки знову зростуть, це знову зашкодить доступності, що витягне попит з ринку. І тому перший сценарій, який полягає в зниженні інфляції без рецесії, хоча і сприятливий для економіки в цілому, я вважаю, що він може підтримувати знижувальний тиск на ціни на житло в осяжному майбутньому, поки ставки по іпотечному кредиту не впадуть. Тож це перший сценарій.
Другий сценарій – нижча інфляція, але з рецесією. Отже, знову ж таки, ми бачили, як інфляція зменшилася, вона має тенденцію до зниження. І ще раз, я хочу пояснити людям, коли я кажу, що інфляція нижча, це не означає, що ціни знижуються. Це означає, що вони зростають менш швидко, але це те, що хвилює ФРС. Інші люди можуть захотіти, щоб ціни знизилися, але я говорю тут про спробу передбачити поведінку ФРС, оскільки іпотечні ставки дуже важливі для ринку житла. І я хочу сказати, що вони хочуть досягти рівня інфляції в 2-3%. І тому, якщо інфляція знизиться і буде рецесія, що для мене є відносно вірогідним сценарієм, це найкращий шанс для іпотечних ставок. Отже, на відміну від першого сценарію, це не найкраща ситуація для економіки в цілому, тому що ми входимо в рецесію.
Але це створює тиск на іпотечні ставки з двох причин. По-перше, через нижчу інфляцію це сповільнить темпи підвищення ФРС. Крім того, рецесії чинили тиск на іпотечні ставки. Я знаю, що це дещо важко зрозуміти, але в основному іпотечні ставки базуються на дохідності облігацій. А коли настає спад, людям потрібні облігації. І коли вони хочуть облігації, це знижує прибутковість облігацій, а це знижує іпотечні ставки. Я зробив пару епізодів про це, я не збираюся вдаватися в це зараз. Але що вам потрібно знати, загалом кажучи, коли є рецесія, іпотечні ставки падають. І тому, якщо ми побачимо поєднання нижчої інфляції та рецесії, це, швидше за все, призведе до зниження іпотечних ставок до середини п’яти до кінця року, тож вони можуть впасти ще далі.
Тож цей сценарій, я думаю, це той сценарій, який передбачають люди, які кажуть, що ринок житла досяг дна. Вони бачать, що інфляція падає. Вони також бачать наближення рецесії, а це означає, що вони думають, що іпотечні ставки впадуть ще більше, і це підллє масла у вогонь на ринку житла, а ціни досягнуть дна і знову підуть угору. Тепер я вважаю, що це дуже розумна ситуація. Я не кажу, що це найбільш вірогідна ситуація, але зниження інфляції з рецесією, це дві речі, які, на думку багатьох людей, мають статися. І тому я вважаю, що є принципово обґрунтовані, дуже розумні ідеї про те, що ринок житла міг досягти дна. Я особисто вважаю, що ще занадто рано робити такий дзвінок. Я не готовий сказати, що буде рецесія або що інфляція буде нижчою протягом цього року. Але люди, які прогнозують це, мають фундаментально вагомі причини, чому вони це говорять.
Гаразд, це сценарій перший і другий. Сценарій третій – висока інфляція з рецесією. Тож запам’ятайте, сценарій перший був низькою інфляцією без рецесії. Другий сценарій: низька інфляція, рецесія. Сценарій третій: ми маємо вищу інфляцію з рецесією. Тепер, на мій погляд, це, мабуть, утримає іпотечні ставки на тому місці, де вони є зараз, тому що вища інфляція означає, що ФРС підніме процентні ставки вище. Це чинить тиск на зростання іпотечних ставок. Але рецесія, про яку ми щойно говорили, чинить тиск на іпотечні ставки. І тому, на мою думку, вони можуть компенсувати одне одного залежно від серйозності спаду, залежно від серйозності вищої інфляції. Ви могли бачити, що ставки по іпотечних кредитах залишаються приблизно такими ж, як зараз.
Тепер можливий сценарій третій, але траєкторія інфляції не робить його схожим на один із найбільш імовірних сценаріїв на даний момент. Ми спостерігали падіння інфляції кілька разів, сім місяців поспіль чи щось таке. Тому я особисто вважаю, що інфляція може знову піднятися, але це призведе до ще одного геополітичного шоку. Рік тому здавалося, що інфляція може знизитися, а потім Росія вторглася в Україну. Це призвело до значного зростання інфляції в порівнянні з усіма іншими причинами інфляції. Це був ще один каталізатор. Зараз ми спостерігаємо шок з боку пропозиції, друк грошей значно сповільнився, і ми починаємо спостерігати, як інфляція стає під контроль. Але зараз багато геополітичних потрясінь, і ми бачимо повітряні кулі, вони збивають щось ліворуч і праворуч. Хто знає, що станеться, і якщо це продовжуватиметься, це може спричинити ще один інфляційний тиск і призвести до третього сценарію, який, знову ж таки, є вищою інфляцією з рецесією, ймовірно, утримає іпотечні ставки близько до поточного рівня.
Тому я думаю, що це найбільш імовірні сценарії. Три речі, які можуть статися. Я не знаю, який з них станеться. Особисто я вважаю, що один чи два є більш імовірними, тому що інфляція демонструє ознаки зниження. Я просто не знаю, чи буде рецесія чи ні, але я просто хочу чітко пояснити, що якщо буде рецесія, є хороші шанси, що ринок житла відносно скоро відновиться, тому що іпотечні ставки, ймовірно, знизяться вниз. І я знаю, що деякі люди думають: о, коли настає рецесія, люди не хочуть йти на ринок житла. Я особисто вважаю, що ринок житла насправді залежить від доступності прямо зараз, і що якщо іпотечні ставки зроблять його більш доступним для людей, щоб купувати, навіть в умовах рецесії, ми побачимо, що попит знову зросте.
Це просто три сценарії. Ви можете вирішити для себе, що ви думаєте. Ймовірно, є й інші сценарії, це лише три, які я вважаю найбільш імовірними. Тут, очевидно, є четвертий сценарій, який передбачає вищу інфляцію без рецесії, але мені це здається дуже малоймовірним. Якщо інфляція почне зростати, ми майже напевно потрапимо в рецесію. Я можу помилятися, але я думаю, що це набагато менш імовірно. Тому я все ще думаю, що ринок житла досяг дна, але це малоймовірно. Особисто я думаю, що я говорю це вже деякий час, але думаю, що перша половина 2023 року буде більшою мірою такою ж. Ми побачимо значну волатильність іпотечних ставок. Ми вже бачили, як він дещо змінився, ніж у січні, і я думаю, що з такою нестабільністю люди не повернуться на ринок житла з таким ентузіазмом, як у другій половині 2023 року, залежно від про те, що відбувається з інфляцією та рецесіями.
Тож я все ще вважаю, що найімовірнішим сценарієм є те, що ціни на житло впадуть у 2023 році, але не впадуть, але це лише моя думка. У міру розвитку ситуації ми бачимо, як щодня з’являються нові дані. У міру розвитку подій я збираюся продовжувати ділитися з вами тим, що відбувається, щоб ви могли самостійно приймати рішення, а я поділюся своєю думкою. Сподіваюся, я правий, багато разів я помиляюся. Але моя мета з такими типами епізодів і обміну цією інформацією полягає в тому, щоб допомогти вам зрозуміти різні сценарії, які можуть статися. Ви можете подумати, що перший сценарій є найбільш вірогідним, або сценарій три є найбільш вірогідним, або будь-який інший. Я сподіваюся, що ви можете допомогти зрозуміти деякі макроекономічні, деякі поведінкові елементи того, що зараз відбувається на ринку житла та в економіці, щоб ви могли приймати власні обґрунтовані рішення.
З цим я збираюся втекти звідси. Дуже дякую, що вислухали. Якщо у вас є відгуки чи запитання щодо шоу, ви завжди можете написати мені в Instagram, де я @TheDataDeli. Ми побачимося наступного разу в останньому епізоді On the Market.
On the Market створено мною, Дейвом Майєром і Кейлін Беннетт. Продюсувала Кейлін Беннетт, редагувала Джоел Еспарза та Onyx Media, досліджувала Пуджа Гендал, і велика подяка всій команді BiggerPockets.
Контент шоу «На ринку» — це лише думки. Усі слухачі повинні самостійно перевіряти дані, думки та інвестиційні стратегії.