Тримайтеся подалі від цієї 21 проблеми з орендою на час відпустки, яку створюють початківці менеджери з оренди

Тримайтеся подалі від цієї 21 проблеми з орендою на час відпустки, яку створюють початківці менеджери з оренди 

Мітка часу: 11 серпня 2023 р., 4:59
Вихідний вузол: 2817678

Володіння і управління орендою на відпочинок це динамічна ініціатива, яка поєднує прибуток, досвід і вплив на суспільство. Незалежно від того, чи керуєте ви a будинок в Оклахома-Сіті або квартира в Сан-Маркос, Каліфорнія, ви зіткнетеся з унікальними викликами, характерними для різних ринків. З цими перешкодами стикаються майже всі менеджери з оренди на час відпочинку, особливо на початку.

Однак орієнтування на цій місцевості вимагає ретельного уникнення потенційних пасток, які можуть перешкодити вашому успіху. Від підтримки збалансованої об’єктивності до вдосконалення ринкових стратегій, забезпечення ефективної комунікації до побудови міцних відносин із сусідами,

Ця стаття Redfin представляє вичерпний перелік життєво важливих проблем з орендою на час відпустки, яких слід уникнути. Спираючись на досвід лідерів галузі, ви отримаєте цінну інформацію про ці потенційні перешкоди та дізнаєтеся, як завчасно їх уникати. Ви можете переходити до організації процвітання п'ятизіркова оренда на відпочинок підприємство, оскільки ці експерти освітлюють шлях до більш гладкої роботи, задоволених гостей і процвітаючих результатів. Вчіться на їхньому досвіді, щоб захистити свої інвестиції, максимізувати ваші прибутки та культивувати позитивний вплив на ландшафт гостинності.

людина з валізою рухається в його короткострокову оренду бронювання

1. Незбалансована об'єктивність і емоційність

«Важливо пам’ятати, що ваша оренда на відпочинок — це не просто особистий простір, а бізнес-актив, призначений для отримання прибутку», — рекомендує Метт Барбуцці з Управління майном Park Place  «Хоча прагнення приймати лише найкращих гостей є важливим, ви повинні бути готові до випадкових невдач, оскільки вони неминучі в цій галузі бізнесу. Не дозволяйте особистим почуттям затьмарювати ваше судження чи емоційну стійкість. Це особливо важливо, якщо ваша нерухомість має сентиментальне значення або служить сімейним простором. Якщо ви не орендуєте його близьким друзям або родичам, ми настійно рекомендуємо не використовувати таке майно для короткострокової оренди через можливі емоційні страждання».

2. Нехтування належним скринінгом

«Перевірка гостей, які відпочивають у відпустці, представляє унікальні труднощі порівняно з перевіркою звичайних річних орендарів, оскільки у вас є обмеження щодо інформації, яку ви можете запитувати, наприклад, зв’язатися та перевірити історію роботи та попередніх орендодавців. Тим не менш, впроваджуйте різні техніки для забезпечення безпеки нашої власності», – ділиться Максиміліан Костяшкін і Карлос Пенья з MAK Realty Group. «Ці методи включають:

  • Використання розширеного програмного забезпечення перевірки гостей, наприклад Autohost, Chekin, Superego або Authenticate. Ці платформи проводять перевірку кредитоспроможності, перевірку репутації, офіційну перевірку посвідчення особи та вимагають депозити. Крім того, вони надають комплексні короткострокові договори оренди для підписання гостям.
  • Запровадження вимог щодо мінімального перебування: у високий сезон ми вимагаємо мінімальний термін перебування у трьох днях. Цей захід допомагає запобігти оренді вашого майна для одноразової події чи вечірки.
  • Відзначимо використання технології моніторингу шуму, яка ефективно відлякує сторонніх орендарів.
  • Використання програмного забезпечення для моніторингу пристроїв: усі наші об’єкти оснащені програмним забезпеченням, яке відстежує кількість використовуваних пристроїв. Раптовий сплеск кількості пристроїв, наприклад досягаючи 20, часто вказує на потенційну вечірку, яку проводять ваші гості».

3. Недоплата за домашнє обслуговування

«Не погоджуйтеся на найнижчу вартість – інвестуйте в прибиральників, і ваші гості, безсумнівно, помітять різницю в якості оренди вашої відпустки», – наголошує Ріелті вул.

«Я не можу наголосити, наскільки важливо платити прибиральникам. Пропонуючи справедливу винагороду, ви не тільки підтримуєте високий рівень чистоти, але й підвищуєте їх мотивацію та відданість наданню виняткових послуг. Кваліфікованих прибиральників приваблює хороша оплата, і це безпосередньо впливає на враження від гостей, сприяючи позитивній репутації та забезпечуючи комфортні та приємні умови для ваших гостей».

4. Надмірне ускладнення досвіду вашого гостя 

«Не нав’язуйте гостям надмірні процедури виселення. Оптимальними є такі завдання, як завантаження рушників, утилізація кухонного сміття та запуск посудомийної машини. Важливо повідомити гостям, що ці домашні обов’язки сприяють мінімізації плати за прибирання та заохочують ранню реєстрацію», – говорить Управління майном HAVEN.

«Запропонуйте навчальні відео для будь-яких складних функцій вашої оренди на час відпустки. Відео, які допомагають гостям керувати гідромасажною ванною, використовувати інтелектуальні пристрої або навігацію іншим складним обладнанням, можна зручно надавати у відеоформаті».

5. Встановлення поганої ціни

«Багато господарів не знають ринок про тарифи та встановлюють ціни на основі своєї емоційної прихильності до конкретної нерухомості. Це часто призводить до надмірно високих для ринку ставок, що призводить до відсутності бронювань», – ділиться Олівер Альбрехт з Валібера. «Потім через деякий час вони значно знижують ставки, що призводить до збільшення кількості бронювань, але ці ставки можуть покривати лише витрати на будинок, не приносячи прибутку власникам будинків. Цей цикл триває деякий час, поки вони зрештою не здадуться, змушені або орендувати будинок на довгостроковій основі, або навіть продати його через неспроможність виплатити іпотечні платежі».

сім'я насолоджується заднім двориком у орендованому будинку для відпустки

6. Проблеми спілкування

«Найголовнішою помилкою в управлінні орендою нерухомості є невміння спілкуватися з власниками нерухомості. Їхня інвестиційна власність, яка часто є одним із найцінніших активів, покладається на отримання доходу або покриття витрат», — говорить Порт-Аранзас Airbnb Оренда майна для відпустки Управління Grand Welcome. 

«Для того, щоб довірити управління іншим, необхідна довіра, а довіра процвітає завдяки спілкуванню. Без цього власники створюють наративи, підриваючи довіру, що призводить до непорозумінь і невиправданих очікувань. Спілкування є основою партнерства з орендою на відпочинок, що забезпечує процвітання обох сторін. Проактивний підхід, балансуючи між проблемами та успіхами, сприяє зміцненню довіри. Регулярні, стратегічні особисті дзвінки зміцнюють довіру, поглиблюють партнерські стосунки та сприяють перенаправленню власників до власників, що перевершує маркетингові зусилля в розширенні бізнесу».

7. Погані стосунки з сусідами 

«Деякі власники турбуються про те, що вони можуть засмутити сусідів своєю короткостроковою орендою (STR), і це справедливо — ніхто не хоче створювати ворогів», — рекомендує Лонг-Біч Airbnb Оренда нерухомості для відпустки Управління Grand Welcome.

«Надайте власникам наступну тактику боротьби з неприємностями:

  • Поспілкуйтеся з сусідами перед тим, як розпочати короткострокову оренду (STR), і надайте їм контактний номер телефону, за яким виникнуть проблеми.
  • Будьте доступні цілодобово та без вихідних для зв’язку чи відвідування майна, щоб забезпечити мирне середовище.
  • Повідомте гостям — через список, електронні листи до прибуття та текстові повідомлення в день прибуття — що заходи та вечірки заборонені, а порушення цього правила призведе до виселення. Будьте ввічливими, але твердими.
  • Розгляньте можливість оренди лише для гостей, які залишаються більше ніж на дві ночі (три або більше ночей навіть краще). Проживання на одну ніч, як правило, приваблює «тусовочників».

Ось приклад стандартного електронного листа, який я надсилаю своїм гостям STR:

Я хотів повідомити вам, що над гаражем (окремою будівлею) живе довгостроковий орендар, а сусіди з обох боків знаходяться неподалік, а це означає, що задній дворик закривається рівно об 11:XNUMX. Belmont Heights Retreat є ідеальним місцем для спокою та спокою.  

Якщо у вас виникнуть проблеми в робочий час, мою контактну інформацію можна знайти нижче, і у нас є лінія обслуговування гостей, доступна цілодобово та без вихідних за номером 24.XXX.XXXX.

8. Нехтування зворотним зв'язком 

«Зворотній зв’язок є джерелом життя вашої оренди на час відпустки. Як ви знаєте, що гості роблять або не люблять, або де ви пропускаєте позначку в певних речах? Без активного пошуку, відстеження та впровадження зворотного зв’язку ви вразливі до операційних сліпих зон, які вплинуть на ваш прибуток», – пропонує Майкл Скіннер з Розумний VRM. «Якщо гості не залишать відгук, підштовхніть їх, ввічливо попросивши залишити відгук. Або надішліть їм SMS із запитанням, чи готові вони обговорити з вами свій досвід під час швидкого телефонного дзвінка».

9. Погана ринкова стратегія

«У Grand Welcome Nashville ми покладаємося не лише на традиційні платформи. Ми розширюємо охоплення завдяки рекламі на понад 120 веб-сайтах, маркетинговим кампаніям у соціальних мережах і нашій спільноті, що гарантує, що наші власники будинків отримають неперевершену експозицію, а гості скуштують автентичний Нашвілл», – пропонує Управління орендою нерухомості Airbnb у Нешвілі від Grand Welcome.

"Нешвілл — це більше, ніж просто місто; це досвід, мелодія, яка залишається довго після закінчення пісні. Я вважаю, що вловити цю суть у вашому маркетингу має вирішальне значення. Висвітлення місцевих визначних пам’яток, подій і унікальної атмосфери Нашвілла може привернути увагу гостей, залучаючи їх в обійми міста».

10. Економія професійних фото

«Я вважаю, що головна помилка, якої слід уникати, — це не наймати професійного фотографа, щоб зробити фотографії списку. Це може відрізнити вас від конкурентів і миттєво виділитися, оскільки перше враження неймовірно важливе», — рекомендує Гейб Чейз з Brentwood Property Group.

жінки в добре освітленій орендованій кімнаті

11. Ціноутворення «встановив і забув».

«Однією з найпоширеніших помилок є підхід до ціноутворення «встановив і забув». Кожен день має свою чітку ринкову цінність, і ігнорування цього факту може призвести або до втрати потенційного доходу, або до труднощів із забезпеченням бронювань», – каже Гаррет Хем з Управління вихідними. «Хоч використання таких інструментів ціноутворення, як Wheelhouse і PriceLabs, є позитивним кроком, вони не є універсальним рішенням. Ці інструменти все ще покладаються на розуміння та знання менеджера нерухомості, і їх слід доповнювати вашим власним дослідженням ринку».

12. Нечіткий час заїзду, виїзду

«Добре нагадувати гостю по-дружньому, коли виїзд, особливо за день до виїзду. Крім того, розмістіть його на видному місці в будинку з дружнім текстом «Сподіваюся, вам сподобалася ваша подорож», – пропонує Майкл Б. Емерік, співзасновник Спостерігати. «Якщо гість стає трохи просторішим і йде пізно, це може спричинити погані враження для наступного гостя через перенесення часу реєстрації. Будьте максимально гостинними, але не дозволяйте гостю порушувати відпочинок іншого гостя».

13. Відсутність належного майнового страхування

«Відсутність страхування майна робить власників орендованих будинків уразливими до потенційних фінансових втрат і зобов’язань у разі аварій, пошкоджень або непередбачених обставин», — попереджає  Оренда Nomadness. «Належне страхове покриття, таке як страхування оренди на відпочинок, має вирішальне значення для захисту ваших інвестицій і захисту від ризиків, пов’язаних з короткостроковою орендою».

14. Не встановлювати домашні правила та правила для гостей

«Незалежно від того, чи це шикарна квартира в центрі Остіна, чи відокремлена хатинка в Hill Country, ясність є ключовою. Чітко визначені правила дому, від політики щодо домашніх тварин до годин тиші, гарантують, що гості знають, чого очікують», – рекомендує Олександр Б’юкенен, власник Управління орендою майна Austin Airbnb від Grand Welcome. «Вичерпний посібник для гостей із вказівками щодо використання приладу, контактами для екстрених випадків і місцевими порадами гарантує безпроблемне перебування. Цей проактивний підхід мінімізує непорозуміння та гарантує, що гості можуть повністю розслабитися, знаючи, що вони в надійних руках».

15. Нездатний жонглювати ролями та задовольняти вимоги

«Як менеджери з оренди на відпочинок, ми маємо багато головних переваг, уміло поводячись як з власниками нерухомості, так і з їхніми активами, включаючи меблювання, технічне обслуговування, технічне обслуговування, оновлення, ціноутворення, маркетинг/рекламу, бухгалтерський облік тощо», – говорить Оренда для відпочинку Blue Pacific

«Ми також орієнтуємося у світі гостей – маркетинг/реклама для забезпечення бронювань, адміністрування документів/контрактів щодо захисту власників і гостей, нагляд за обслуговуванням, керування доступом/технологіями/інформацією, організація прибирання/обслуговування та ретельний куратор досвіду гостей для сприяння повторному патронажу , серед інших обов’язків. Ця багатогранна роль підкреслює особливу та вимогливу природу управління орендою на відпочинок, що значно перевищує помилкове уявлення про те, що воно включає лише розміщення зображень нерухомості на Airbnb».

«Існує безліч помилок, які можна зробити, керуючи короткостроковою орендою підприємства. Виходячи з мого досвіду на поточному ринку, найпоширеніші помилки пов’язані з недостатнім значенням отримання конкурентної переваги. Це передбачає інвестиції в такі елементи, як меблі, декорації, високоякісна постільна білизна, постільна білизна та зручності, які всі необхідні на вже насиченому ринку. 

сім'я на палубі відпустки оренди тостів

16. Не диференціювати себе

«Важливо виділятися серед цього багатолюдного ландшафту», — пропонує Управління орендою нерухомості Airbnb у Тампі від Grand Welcome. «Крім того, важливість добре спланованої стратегії ціноутворення, підтримки чистоти та забезпечення ефективної комунікації та оперативності в обслуговуванні гостей не можна не помітити з точки зору типових помилок. 

Обов’язково виділяйтеся. З численними можливостями короткострокової оренди важливо виділитися. Підкресліть те, що робить вашу власність унікальною, будь то конкретна тема, дизайн або місце розташування. Не ігноруйте місцеву інформацію. Як господар ви можете надати цінну інформацію про місцевість. Рекомендації щодо прилеглих пам’яток, ресторанів і послуг можуть покращити враження від гостей».

17. Нехтування місцевими законами та правилами

«Почніть із ретельного вивчення місцевих законів і нормативних актів, які стосуються сповіщень про подієві операції», — рекомендує MyTripify. «Переконайтеся, що ви розумієте всі відповідні правила, або заручіться досвідом менеджера з нерухомості, який це робить. Невідповідність вимогам, наприклад порушення обмежень житла або розміщення STR з перевищенням лімітів септичної ями, може призвести до великих штрафів. Потенційні наслідки значно переважують будь-які початкові прибутки.

Зважаючи на це, не варто недооцінювати важливість страхового покриття для хостів STR. Інвестиції в страхові продукти є економічно ефективним засобом зменшення ризику пошкодження майна. Забезпечивши страхування, ви відновлюєте контроль над потенційними збитками та підтримуєте чудовий стан свого майна, водночас зберігаючи високий рівень задоволеності гостей».

18. Забувайте про системи та встановлюйте очікування, коли ви розвиваєте свій бізнес

Однією з найбільших помилок менеджерів з оренди на відпочинок, яка коштує вам часу та грошей, є наймання додаткових людей у ​​вашу команду без систем», – попереджає. Управління нерухомістю Pink Cash Cow. «З ростом вашого бізнесу ви не можете робити все самі, тому ви наймаєте когось, щоб допомогти вам із завданнями на території або віддалено. Однак людина може зробити це неправильно, не отримати результатів, які ви шукаєте, або ви отримаєте негативні відгуки та скарги гостей. 

Зрештою ви знову виконуєте роботу самі або витрачаєте час, намагаючись знайти когось іншого. Найкращий спосіб ефективно працювати та розвивати свій бізнес, не витрачаючи більше часу чи зусиль, — це створити системи та процеси, які люди зможуть дотримуватись для стабільних результатів, наприклад отримання п’ятизіркових відгуків без вашої роботи. Майте процес і систему для обслуговування, прибирання, розміщення, білизни тощо».

19. Недостатньо наполегливий 

«Один із найважливіших, якщо не найважливіших, кроків у забезпеченні успішного управління відпусткою у вашому домі чи на підприємстві — переконатися, що ви надто спілкуєтесь із своїми гостями як до, так і під час їхнього перебування», — ділиться Емілі Бішоп, менеджер із комунікацій компанії Brightwild. «Чітко сформулюйте інструкції щодо реєстрації, а також переконайтеся, що на будь-які попередні запитання гостей уже отримано відповіді. Це здається занадто спрощеним, але ви були б здивовані, дізнавшись, що це не завжди є пріоритетом для деяких компаній, що займаються відпочинком».

20. Не вчаться і швидко вирішують проблеми

«Одне моє зауваження щодо більшості орендованих будинків у відпустці – це відсутність усталених, повторюваних систем, орієнтованих на успіх. Це означає зіткнення з важкими викликами, навіть якщо ці проблеми були вирішені лише шість місяців тому. У результаті команда опиняється на тому, що намагається знайти рішення для гостей або ризикує залишити їх незадоволеними», — каже Коді Вуд з STR Розміщення.

«Подібним чином, ще одна поширена проблема, з якою часто стикаються в індустрії оренди для відпустки, стосується швидкості вирішення проблем гостей. Іноді ці занепокоєння пов’язані з питаннями технічного обслуговування, що вказує на недолік у графіку технічного обслуговування майна або, що ще гірше, на його відсутність. 

Крім того, проблеми можуть виникати через несправність зручностей або виснаження запасів через відсутність ефективних систем поповнення запасів з боку власника чи менеджера. Засіб для вирішення обох вищезазначених проблем передбачає впровадження щоквартального або щомісячного режиму технічного обслуговування, доповненого цілодобовою лінією екстреної допомоги, присвяченою підтримці власності. Ретельне відстеження рівня запасів після кожного обороту на рівні майна має важливе значення. Швидкість набуває першочергового значення в сфері оренди на відпочинок, оскільки наша фізична відсутність у власності вимагає чіткого розуміння ефективних процедур усунення несправностей. Такий підхід не тільки сприяє швидкому реагуванню, але й залишає гостей задоволеними швидким вирішенням їхніх проблем».

21. Задовольняти потреби в обслуговуванні

«Однією з поширених помилок є недооцінка поточних потреб у технічному обслуговуванні нерухомості, що здається в оренду. Несвоєчасне вирішення проблем з обслуговуванням може призвести до негативних відгуків і незадоволених гостей," Управління орендою нерухомості Bend Airbnb від Grand Welcome радить. «Щоб уникнути цього, ми рекомендуємо створити ретельний графік технічного обслуговування, проводити регулярні перевірки та вимагати від власника будинку відкладати частину доходу від оренди на непередбачений ремонт.

Так само використання неякісних або застарілих фотографій для оренди нерухомості може відлякати потенційних гостей. Ігнорування важливості професійної фотозйомки може призвести до зниження бронювань і інтересу. Ми настійно рекомендуємо інвестувати у високоякісні, добре освітлені фотографії, які точно демонструють найкращі характеристики нерухомості. Завжди наймайте професійного фотографа, який спеціалізується на нерухомості, щоб зафіксувати привабливість нерухомості».

Часова мітка:

Більше від Redfin