Думка: ця справа у Верховному суді Каліфорнії може полегшити дефіцит житла скрізь

Думка: ця справа у Верховному суді Каліфорнії може полегшити дефіцит житла скрізь

Мітка часу: 8 січня 2024 р., 6:00 ранку
Вихідний вузол: 3053944

9 січня Верховний суд США заслухає випадок каліфорнійця Джорджа Шіца, який подав заявку на дозвіл на будівництво промислового будинку на своїй землі в окрузі Ельдорадо та отримав 23,420 XNUMX доларів за пом’якшення трафіку. Заперечуючи проти відсутності будь-якого зв’язку між сумою в доларах і фактичним впливом його сім’ї на дорожній рух у цьому районі, Шітц заплатив мито, але звернувся до юридичної системи. Справа Шітц проти округу Ельдорадо, Каліфорнія, стосується лише невеликої частини житлової кризи штату. Тим не менш, це матиме значення для мільйонів людей, які не можуть знайти доступне житло тут і в багатьох інших штатах.

Коли «комісія за вплив» не прив’язана до збільшення витрат міста чи округу через новий будинок або забудову, комісія може зробити більше, ніж виставити комусь несправедливий рахунок — вона також може зменшити будівництво житла. У країні, де нестача будинків призвела до захмарних цін, це важливіше, ніж ви думаєте.

Звичайно, розробники повинні заплатити свою справедливу частку. Якщо плата за будівництво не в змозі покрити витрати на збільшення обсягу громадських послуг, необхідних для нової забудови, виборні посадовці та виборці вдаються до інших засобів, щоб покрити або уникнути цих витрат. Вони можуть накладати обмеження на зростання чи іншу виключну політику зонування, щоб блокувати будівництво нових будинків, замість того, щоб приймати проекти, які призводять до підвищення податків або погіршення якості послуг.

Ми бачимо повсюдні докази цього, коли місцеві органи влади приймають такі правила, як зонування для однієї сім’ї, мінімальні вимоги до розміру ділянки та естетичні вимоги, які гарантують, що можна будувати лише дороге житло, яке створює вищі податки на нерухомість.

Правильно встановлена ​​плата за вплив дає можливість розвитку окупати свій шлях і зменшує політичний тиск на необхідне зростання. Місцеві дослідження показали, що належним чином встановлені збори пов’язані з посилене будівництво на приміських ділянках.

Але коли комісії встановлюються на довільно високих рівнях, вони перешкоджають будівництву нового житла та посилюють проблеми доступності житла в країні, викликаючи напругу для орендарів і нових покупців житла.

У 2013 році Верховний суд постановив, що всі збори за отримання дозволів повинні мати суттєвий зв’язок із фактичним впливом забудови на послуги міста чи округу та мати приблизно пропорційну ціну. Це суттєво зменшує ризик того, що комісії загальмують розвиток.

У деяких штатах, наприклад у Флориді, юриспруденція йде ще далі, вимагаючи, щоб збори фінансували лише інфраструктуру, яка обслуговує конкретні розробки, за які вони стягувалися. Не випадково Флорида побачила своє населення зростає вдвічі швидше, ніж країна в цілому, що відображає її відкритість до нових домівок і відносно справедливі ціни порівняно з більшою частиною країни.

Але в інших штатах, зокрема в Каліфорнії, Меріленді, Вашингтоні та Арізоні, суди зробили виняток із принципу пропорційності Верховного суду, дозволивши вищі гонорари, якщо вони встановлені законодавством. Справа Шіца перевірить, чи є цей виняток конституційним.

Частково обґрунтування вилучення полягає в тому, що виборці мають засіб від надмірних оцінок на виборчій урні. Теоретично вони можуть голосувати за відповідальних законодавців.

Проте будь-які твердження про те, що виборці можуть і справді це зроблять, є сумнівними. Житлові забудовники – це невелика частка будь-якого електорату. Майбутні покупці або орендарі житла — ті, кому потрібні муніципалітети, щоб стимулювати, а не перешкоджати будівництву житла — можуть навіть не голосувати або жити в юрисдикції, коли визначаються розміри зборів. З іншого боку, люди, які голосують, швидше за все, є тими, хто вже має будинки поблизу, і вони схильні протистояти зростанню: їхнє майно зростає в ціні, якщо високі збори знижують пропозицію житла.

Криза доступності житла реальна. Зокрема, жителі Каліфорнії повинні розуміти простий розрахунок попиту та пропозиції, який загострює бездомність і змушує сім міст (або метрополітен) штату ввійти до 10 найдорожчих у країні. згідно з U.S. News and World Report. Коли і де державні суди дозволяють місцевим політикам обслуговувати своїх найбагатших виборців, стягувати непомірні внески та іншим чином не допускати нових будинків, ситуація не покращиться.

Очікується, що Верховний суд винесе рішення щодо зборів округу Ельдорадо в першій половині 2024 року. Юридична аргументація того, що всі внески, незалежно від того, хто їх встановлює, повинні підлягати однаковим умовам, є переконливими. А під час загальнонаціональної житлової кризи економічні аргументи проти державної та місцевої практики, які погіршують доступність житла та перешкоджають виробництву необхідного житла, є ще сильнішими.

Чарльз Гарднер є адвокатом і науковим співробітником Центру Меркатус при Університеті Джорджа Мейсона. Емілі Гамільтон є директором Mercatus's Urbanity Project.

Часова мітка:

Більше від LA Times RE