Неринкова нерухомість: що це таке та як їх знайти?

У цій статті

Об’єкти нерухомості, зазначені як «неринкові», не виставляються на продаж. Однак це не означає, що ви не можете купувати нерухомість поза ринком. Ви можете виявити чудову та прибуткову інвестицію в нерухомість, якщо знаєте, як знайти неринкову нерухомість. 

Який найкращий спосіб знайти неринкові продажі? Чи є переваги пошуку інвестиційних можливостей у продажу нерухомості поза ринком? На що варто звернути увагу, купуючи нерухомість поза ринком? Ця стаття відповідає на ці та багато інших питань. 

Що означає поза ринком?

«Поза ринком» може означати дві речі. По-перше, це означає, що нерухомість продається, але не внесена до списку MLS агентом. Або просто не продається.

Купівля будинків поза ринком відбувається частіше, ніж ви думаєте. Наприклад, Національна асоціація ріелторів (NAR) повідомляє, що навколо 10% від продажу житла відбуваються без їх переліку в Multiple Listing Service (MLS). Як правило, позаринкові продажі є поширеними на гарячих ринках, де попит значно перевищує пропозицію, а це означає, що будинок можна легко продати, навіть не виходячи на продаж.

Плюси купівлі житла поза ринком

Пошук на ринках нерухомості неринкових будинків розширює мережу інвестиційних можливостей. Інвестори в нерухомість повинні шукати неринкові об’єкти з кількох причин:

• Позаринкові ціни можна досягти краще завдяки меншій конкуренції.
• Нижча конкуренція, як правило, дорівнює кращим шансам на перемогу вашої пропозиції.
• Зазвичай можна домовитися про інші, більш вигідні умови, які не завжди доступні на ринку.

Мінуси купівлі житла поза ринком

Незважаючи на те, що позаринкова угода з нерухомістю може бути прибутковою, є кілька недоліків у цьому.

• Час закриття може бути довшим. По-перше, ви повинні знайти власність. Потім переконайте продавця привабливою пропозицією. Загалом, на закриття неринкового будинку може знадобитися значно більше часу, ніж на ринку.
• Деякі неринкові послуги пошуку включають комісію, яка з часом може стати високою. Можливо, це не порушує угоду, але варто враховувати.

Чому продавці йдуть за межі ринку?

Три причини, чому продавці зазвичай обирають неринковий шлях, — це конфіденційність, потенційна економія та перевірка ціни. Крім того, процес лістингу поза ринком гарантує, що продавці зможуть зв’язатися з потрібним покупцем або агентами покупця та отримати інтерес лише від мотивованих сторін. Продавці також можуть заощадити гроші на маркетингових витратах, зборах за лістинг і постановці. 

Як знайти будинки поза ринком

Найкращий спосіб знайти неринкову нерухомість на продаж – це використовувати авторитетну платформу розміщення неринкових об’єктів. Деякі веб-сайти спеціалізуються на продажу нерухомості поза ринком, тоді як на інших, як-от Zillow, є списки для «Продається власником» (FSBO) продажу. Інші способи пошуку неринкових списків — веб-сайти аукціонів нерухомості, Facebook Marketplace або Craigslist. Звичайно, ви також можете піти старомодним способом стуку в двері або телефону, щоб знайти потенційних продавців.

Інший спосіб знайти неринкові списки нерухомості – це зв’язатися з агентами та іншими інвесторами. Чим точніше ви висловлюєте свої вимоги, тим більше шансів знайти ідеальну інвестиційну нерухомість. 

Ось кілька інших ідей щодо пошуку вигідних пропозицій під час пошуку неринкової нерухомості:

• Проїжджайте по околицях, шукаючи у дворах знаки «Продається власником».
• Використовуйте кампанію прямого маркетингу.
• Мережа з лістинговими агентами, що спеціалізуються на об’єктах, не пов’язаних з MLS.
• Створіть професійну мережу оптовиків, підрядників та інвесторів, використовуючи такі форуми з нерухомості, як BiggerPockets.
• Шукайте в державних архівах майно, якому загрожує стягнення.

споріднений: Шість хаків для пошуку вигідних неринкових угод з нерухомістю

Як підійти до продавця

Є кілька способів зв’язатися з потенційним продавцем, якщо ви активно шукаєте неринкову нерухомість. Наприклад, ви можете надрукувати високоякісні флаєри розміром з листівку для кампанії прямого маркетингу поштою. На деяких ринках інвестори в нерухомість ходять від дверей до дверей і запитують безпосередньо власників будинків.

Ще один варіант зустрічі з продавцями – пошук проблемних об’єктів по сусідству. Це можуть бути покинуті будинки або викуп. Тоді ви можете відстежити власника, провівши невелике розслідування в окружному реєстрі або в Інтернеті. 

Деякі інвестори успішно пишуть персонального листа власнику будинку з надійною, привабливою пропозицією купити будинок. 

Варто також пам’ятати, що деякі продавці за межами ринку стикаються з фінансовими труднощами та можуть зіткнутися з викупом. Тому важливо проявляти співчуття до продавця, оскільки він може пережити великий стрес. 

Поради щодо ведення переговорів

Під час переговорів із продавцем стратегічний підхід може допомогти вам укласти неринкову угоду. Ось кілька порад щодо успішних переговорів: 

• Майте гарне уявлення про умови місцевого ринку житла, щоб визначити, чи це ринок продавця чи покупця. 
• Кмітливі покупці пропонують вищі початкові внески, щоб виділитися серед конкурентів.
• Будьте готові робити зустрічну пропозицію, доки не будете впевнені, що продавець не поступиться своєю позицією. 
• Пам’ятайте, що низька пропозиція, яка значно нижча за справедливу ринкову вартість, може викликати ворожнечу або образити продавця.
• Обговоріть непередбачені обставини в договорі купівлі-продажу. Це захищає вас під час угоди, якщо оцінка будинку низька або перевірка будинку виявить серйозні проблеми з майном.
• Наведіть свої фінанси в порядок за допомогою листа попереднього схвалення або готівкою, щоб купити будинок. 
• Робота з агентом з нерухомості для завершення угоди та узгодження нюансів у договорі купівлі-продажу.

Заключні думки

Неринкова нерухомість може запропонувати безмежні інвестиційні можливості, якщо ви знаєте, де їх знайти. Тому має сенс включити пошук будинків поза ринком до вашої стратегії інвестування в нерухомість.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.