Новий запропонований податковий план спрямований на ліквідацію 1031 біржі

Запропонував президент Байден Бюджет на 2024 фінансовий рік прагне сприяти розширенню доступу та покращенню доступності в охороні здоров’я та освіті, одночасно знижуючи податки для сімей з низькими доходами та скорочуючи дефіцит, але запропоноване фінансування походить від збільшення податків на багатих та усунення важливих податкових пільг для інвесторів у нерухомість, які швидше за все буде відхилено прямо багатьма в Конгресі. 

Залежно від вашої політики у вас можуть бути різні рішення щодо податків. Багато хто може припустити, що змінити податковий кодекс, щоб він був менш вигідним для багатих, складніше, ніж ви думаєте. У цьому випадку пропозиція Байдена може ненавмисно завдати шкоди сім’ям середнього класу, показує дослідження.

У цій статті розглядається, як ця пропозиція до податкового кодексу може вплинути, зокрема, на інвесторів у нерухомість.

Підвищення податків для заможних

Пропонований бюджет збільшить податки для багатих американців кількома способами. Наприклад, це:

• Збільшити ставку податку на приріст капіталу з 20% до 39.6% для людей, які заробляють щонайменше 1 мільйон доларів США в будь-який рік
• Збільшити ставку податку Obamacare з 3.8% до 5% для людей з доходом не менше 400,000 XNUMX доларів США
• Встановіть мінімальну ставку податку в 25% для найбагатших 0.01% або домогосподарств вартістю 100 мільйонів доларів або більше
• Збільшити ставку податку на доходи особи з 37% до 39.6% для людей, які заробляють щонайменше 400,000 XNUMX доларів США, скасувавши попереднє зниження податків 
• Встановіть обмеження на максимальний внесок на рахунки Roth IRA для людей, які заробляють щонайменше 400,000 XNUMX доларів США
• Усуває підвищення бази для спадщини після смерті, що впливає на нереалізований приріст капіталу понад 5 мільйонів доларів США (10 мільйонів доларів для спільних декларантів) 

Важливо зазначити, що хоча ефективна ставка податку для найвищого 1% знизилася з 1970-х років, вона все ще перевищує у вісім разів вище ніж середня ефективна ставка податку для нижчої половини заробітчан, згідно з даними Tax Foundation. Але оскільки федеральний уряд витратив $ 1.38 трлн більше, ніж було зібрано в доходах у 2022 році, не дивно, що політики розглядають можливість підвищення податкових ставок для заможних, особливо тому, що розбіжності в багатстві були меншими в роки, коли високооплачувані платили більше. Дослідження спростовує твердження, що зниження податків покращує економіку, а уряд збирає менше доходів коли податкові ставки нижчі, тому підвищення ставок принаймні для деяких платників податків може бути важливим.

Однак є деякі непередбачені наслідки підвищення податків на приріст капіталу вище порогового значення. Наприклад, власники будинків, які заробляють набагато менше 1 мільйона доларів США або навіть 400,000 XNUMX доларів США на рік, можуть застрягти з податковою накладною на продаж будинку на гарячому ринку, де будинок вартістю 1 мільйон доларів — це не особняк, а будинок для однієї сім’ї за середньою ціною. Наприклад, середня ціна житла в Сан-Франциско становить приблизно $ 1.3 мільйонів, навіть після зниження минулого року. Навіть якщо виключити приріст капіталу для основного місця проживання, домовласник, який придбав нерухомість 20 років тому на ринку, який став гарячим, потенційно може отримати вищу ставку в рік, коли він продає. Це може ускладнити придбання подібного будинку за сьогоднішніх високих іпотечних ставок для тих, хто переїжджає. 

Незрозуміло, скільки людей потрапить до цієї категорії. Але варто задуматися, чи можуть бути необхідні певні винятки та чи є підвищення податку на приріст капіталу найкращим способом досягнення цілей федерального уряду. Наприклад, критики говорять про підвищення ставки податку на приріст капіталу відлякує бажання економити. За оцінками Бюджетного управління Конгресу, a податок на споживання, що заохочуватиме заощадження над витратами, матиме найбільший вплив на скорочення дефіциту, але це також непропорційний вплив малозабезпечені. Немає легкого рішення. 

Усунення 1031 Exchange

Іншим аспектом запропонованого бюджету є усунення 1031 обмін «подібного роду». для інвесторів у нерухомість, які існують з 1921 року. Розділ 1031 податкового кодексу дозволяє особам відстрочувати сплату податку на приріст капіталу інвестиційної нерухомості шляхом використання доходів від продажу для придбання подібної нерухомості такої ж або більшої вартості. А інформаційний бюлетень з Білого дому порівнює податкові пільги з «невизначеною безвідсотковою позикою від уряду» та класифікує це як «марнотратне витрачання на спеціальні відсотки». 

Здається, існує помилкова думка, що інвестори в нерухомість вже багаті та ненаситно жадібні, і що вони ухиляються від сплати справедливої ​​ставки податку, водночас експлуатуючи своїх орендарів для збільшення прибутку. Можливо, формування політичних ініціатив укріплює стереотип, але в переважній більшості випадків це явно невірно. «Лазівка» 1031 приносить користь не тільки багатим, вона вигідна інвесторам у нерухомість з усіх верств суспільства. 

Мама-і-тато власники 41% усіх орендованих об’єктів і майже 73% усіх двох-чотирьох квартирних будинків. Це не люди, які заробляють 1 мільйон доларів на рік — це приблизно середній річний дохід орендодавців $97,000. Незважаючи на те, що нерухомість часто рекламують як бажаний засіб інвестування для надбагатих людей, вона також є інструментом для звичайних людей, щоб збільшити свої пенсійні заощадження та заощадити достатньо, щоб відправити своїх дітей до коледжу. Невеликі пропозиції щодо недорогої нерухомості складають більшість подібних обмінів. 

Крім того, дослідження показує, що немає нічого марнотратного в податкових пільгах на аналогічний обмін — вони відіграють важливу роль у заохоченні економічної активності та пожвавленні громад, а також 97.4 млрд доларів  у вартісному відношенні до ВВП США у 2021 році. Подібні обміни роблять інвестиції ефективнішими, створюючи сотні тисяч нові робочі місця. Вони також роблять життєздатним інвесторів для перетворення вільних комерційних площ у багатоквартирні будинки, що важливо заохочувати під час сучасної нестачі житла. Національна асоціація ріелторів пропонує кілька анекдотичні приклади про те, як 1031 біржа дозволила інвесторам омолодити спільноти. 

Критики кажуть, що скасування 1031 обміну зменшить федеральний дохід, посилить дефіцит житла та призведе до погіршення якості житла для орендарів, оскільки власники нерухомості матимуть менше стимулів оновлювати свої квартири новими кухнями та ванними кімнатами. Компанії також можуть відмовитися від переїзду в будівлі, які краще відповідають потребам бізнесу та працівників. Незважаючи на те, що встановлення обмежень на 1031 біржу може бути корисним, їх повне скасування, швидше за все, матиме негативний вплив на економіку, показують дослідження. 

Bottom Line

Є вагомий аргумент для збільшення податків на багатих для фінансування соціальних програм. Можливо, це не єдиний спосіб покращити економічну мобільність, вирвати людей із бідності та зменшити різницю в багатстві, але це потенційне рішення — навіть деякі відомі мільярдери виступили на підтримку ідеї.

Але в процесі реформування податкової системи політики повинні бути обережними, щоб запропоновані рішення не навмисно не завдали шкоди сім’ям і громадам із низьким рівнем доходу та середнього класу чи інвесторам у нерухомість, які роблять позитивний внесок в економіку.

Не знаєте, як максимізувати відрахування для вашого бізнесу з нерухомістю? в Книга про податкові стратегії для кмітливого інвестора в нерухомість, CPA Аманда Хан і Метью МакФарланд діляться практичною інформацією, яка вам потрібна не лише для сплати податків цього року, але й для підготовки поточної стратегії, яка значно полегшить ваш наступний податковий сезон.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.