Як продати орендоване майно (з низькими податками та найвищим прибутком)

Інвентаризація житла залишається низькою, що означає високі ціни на житло. У багатьох областях кількість покупців значно перевищує кількість будинків на ринку, що створює ринок продавця.

Якщо ви купили орендоване майно кілька років (або кілька десятиліть) тому, ви можете вирішити, що зараз найкращий час для продажу, щоб отримати ідеальну віддачу від інвестицій.

Однак продаж нерухомості, що здається в оренду, може бути складнішим, ніж продаж основного житла. Ви повинні подумати про своїх орендарів, податкові наслідки та інші несподівані витрати, які можуть з’їсти ваш прибуток. 

На щастя, наша команда FastExpert тут, щоб допомогти. Скористайтеся цим посібником, щоб дізнатися, як продати орендоване майно, щоб отримати максимальну віддачу від своїх інвестицій. 

1. Найміть агента з нерухомості з досвідом інвестиційної нерухомості

Перший крок при продажу орендованого майна – найняти ріелтора, який спеціалізується на таких видах продажу. Поговоріть з інвестором у нерухомість у вашому регіоні та дізнайтеся, чи є у нього кілька агентів, з якими вони воліють працювати. Ви також можете використовувати FastExpert знайти агентів з нерухомості, які спеціалізуються на інвестиційних будинках. 

Виділіть час для опитайте принаймні трьох ріелторів перш ніж найняти найкращого. Задавати питання про типи будинків, які вони продають, і про те, як вони їх продають. Якщо у вас наразі є орендар у вашій орендованій нерухомості, запитайте, як вони обробляють перехід до нового власника.

Це може допомогти вам зрозуміти знання агентом місцевих законів, які захищають орендарів. Ви також можете запитати їх про знання податкового законодавства, якщо ви хочете уникнути податку на приріст капіталу. 

Вам потрібно не тільки знайти ріелтора з детальними знаннями про ринок нерухомості, але ви також хочете переконатися, що він професійно підходить. Ви, швидше за все, будете спілкуватися зі своїм ріелтором щодня (або принаймні кілька разів на тиждень), тому вам потрібно порозумітися з ним. Цілком нормально обирати одного ріелтора замість іншого лише тому, що він краще підходить особистості.

2. Ефективно керуйте податком на приріст капіталу

Команда податок на приріст капіталу це головне, на чому вам потрібно зосередитися, готуючись продати свою інвестиційну нерухомість. Якщо ви володієте будинком більше року, ви сплачуєте довгостроковий податок на приріст капіталу. Ці ставки податку можуть досягати 20% залежно від вашого доходу.

Головне знати, що ви сплачуєте податок на приріст капіталу лише з прибутку від продажу вашого будинку. Якщо ціна покупки становила 125,000 500,000 доларів, а ви продаєте його за 375,000 XNUMX доларів, тоді ваш оподатковуваний дохід починається з XNUMX XNUMX доларів.  

Крім того, є й інші способи зменшити податковий рахунок. Відстежуйте всі свої витрати, пов’язані з маркетингом будинку та його продажем, включаючи комісію ріелтора. Ці витрати зменшують ваш загальний прибуток. Використовуючи той самий приклад вище, якщо ви платите a шестивідсоткова комісія при продажу будинку вартістю 500,000 30,000 доларів він обійдеться в 345,000 XNUMX доларів. Це зменшує ваш оподатковуваний прибуток до XNUMX XNUMX доларів США. 

Кожна позиція має значення, коли справа доходить до розрахунку вашого податкового платежу. Це ще одна причина, чому наймання досвідченого агента з нерухомості або робота з перевіреним бухгалтером може допомогти вам заощадити гроші.

Використовуйте біржу 1031 для відстрочення сплати податків

Є додаткові способи зменшити або відстрочити податковий рахунок. А 1031 Обмін використовується, коли ви використовуєте прибуток від продажу будинку для купівлі іншої інвестиційної нерухомості.

Наприклад, якщо ви хочете переїхати в інший штат і взяти з собою інвестиції в оренду нерухомості, ви можете продати будинок, купити інший у своєму новому місті та скористатися біржею 1031, щоб відкласти податки.

Майте на увазі, що це відстрочка, а не звільнення. Вам доведеться сплатити податок на приріст капіталу, коли ви продасте орендоване майно в майбутньому. 

Обмін 1031 включає кілька правил. Переконайтеся, що у вас є надійний ріелтор або податковий консультант, щоб переконатися, що ваша наступна покупка відповідає вимогам.  

Подумайте про оренду перед продажем

Існують інші способи повністю уникнути сплати податку на приріст капіталу. Наприклад, якщо ви не поспішаєте продавати свою орендовану нерухомість, ви можете проживати в ній як в основному. The IRS пропонує звільнення від податків на продаж будинків, які були зайняті власниками принаймні два з останніх п'яти років. Якщо нерухомість наразі не зайнята, ви можете переїхати, зробити її своїм постійним місцем проживання, а потім продати будинок через два роки.

Вам потрібно буде довести, що цей будинок є вашим основним місцем проживання. Зазвичай це означає зміну водійських прав та інших документів відповідно до переїзду. 

Цей виняток покликаний захистити домовласників, які хочуть переїхати. Середньому продавцеві житла не потрібно хвилюватися про приріст капіталу, оскільки він не продає нерухомість для інвестицій в оренду.  

3. Етично керуйте договорами оренди орендарів

Одна з найчастіших дискусій про продаж орендованого майна стосується орендарів. Перше, що потрібно зробити, це вирішити, чи плануєте ви продавати будинок з орендарями, чи чекати, поки ваші поточні орендарі з’їдуть.

Коли ваші поточні орендарі дізнаються, що ви продаєте будинок, вони можуть хвилюватися щодо свого договору оренди. Вони хочуть знати, що їх не виселять, як тільки новий покупець займе місце.

Хоча ви не можете гарантувати, що про ваших орендарів подбають, ви можете підготувати їх до потенційного переходу. Ось кілька найкращих практик, яких слід дотримуватися, якщо ви плануєте продати будинок з орендарями: 

• Перегляньте місцеві закони про орендаря. Дізнайтесь, скільки часу вам потрібно повідомити та які права мають ваші орендарі у вашому штаті чи місті. 
• Повідомте орендарів ваших орендованих об’єктів про свій намір продати. У вашому штаті можуть бути спеціальні вказівки щодо цього, але чим більше повідомлень ви надасте, тим краще. 
• Попередити за 24 години щоразу, коли вам потрібно отримати доступ до власності. Це включає в себе вхід в будинок для ремонту або планування показів. 
• Будьте готові відповісти на запитання своїх орендарів і якнайчастіше повідомляти про процес продажу житла. 

Найбільша проблема виникне, якщо хтось придбає будинок для використання в якості основного місця проживання. У той час як інший інвестор може взяти на себе діючу оренду з незначними коригуваннями або перешкодами для ваших орендарів, покупець, який хоче жити в будинку, створює більше ускладнень.

Ви та покупець повинні вирішити, хто відповідальний за те, щоб орендарі виїхали, що залежатиме від дати закриття, поточного договору оренди та бажання покупця.

Перетворіть надійних орендарів на ціну продажу

Якщо ви продаєте нерухомість, зайняту орендарем, іншим інвесторам, виділіть своїх надійних орендарів як перевагу продажу. Можна говорити про довголіття орендарів у приміщеннях і демонструвати своєчасну історію платежів.

Це привабливо для інвесторів у нерухомість, оскільки вони можуть негайно заволодіти майном і отримувати прибуток від оренди з орендарів. Не буде жодних прогалин, де їм потрібно буде відремонтувати приміщення чи спробувати знайти нових орендарів. 

Ваші орендарі також можуть оцінити, що ви продаєте свій будинок іншому інвестору, який залишить їх на місці. Можливо, продаж житла їм зовсім не завадить.

Прочитайте місцеве законодавство, якщо ви припиняєте договір оренди

Якщо ви хочете продати вільне орендоване житло, знайте, наскільки законно просити своїх орендарів виїхати. Ознайомлення з місцевими законами може захистити як вас, так і ваших орендарів. Ви навіть можете поділитися цими законами з людьми, які зараз перебувають у вашому домі, щоб вони знали, що ви дієте етично та чесно.

Спочатку подивіться на найменший період. Можливо, було б найпростіше дозволити терміну оренди закінчитися природним шляхом, перш ніж продати будинок. Протягом кількох місяців ваші орендарі можуть виїхати, оскільки вони були завчасно попереджені про те, що ви не продовжите їхній договір оренди.

Далі перевірте наявність положення про дострокове розірвання. Подивіться, чи винен ви своєму орендарю гроші за скасування договору оренди, якщо причина не в його провині. Якщо будинок у хорошому стані, вони повинні принаймні повернути заставу. 

Встановіть останній день збору орендної плати та день виїзду ваших орендарів. Якщо ви не впевнені, що це можливо, проконсультуйтеся з юристом з нерухомості. Вони можуть допомогти вам дотримуватися належної процесуальної процедури, яка є обов’язковою для ваших орендарів.

Природно, це не проблема для орендарів щомісяця. Ви можете повідомити їм, що не продовжуватимете з ними договір оренди наступного місяця, і попросити їх виїхати. Угоди оренди складніші для довгострокової оренди, наприклад, на шість і дванадцять місяців.

4. Розставте пріоритети для ремонту та модернізації

Підготовка вашого будинку до продажу може зайняти кілька місяців, що дасть вашим орендарям час знайти нове місце, особливо якщо їхня оренда закінчується. The середній домовласник витрачає 5,400 доларів на оновлення будинку до розміщення свого майна на ринку. Зазвичай це передбачає витрати на озеленення, ремонт і модернізацію, щоб зробити нерухомість більш бажаною. 

Визначте ремонт і поліпшення, необхідні для орендованого майна, щоб зробити його привабливим для покупців. Знову ж таки, на ці рішення можуть вплинути ваші орендарі. Ви можете вирішити замінити килим і перефарбувати стіни, але вам доведеться почекати, поки ваші поточні орендарі підуть.

Крім того, враховуйте рентабельність інвестицій, яка приходить із цим ремонтом. Заміна гаражних воріт може мати вищу рентабельність інвестицій, ніж заміна старої та застарілої підлоги. Нові передні двері можуть справити хороше перше враження, яке матиме більший вплив, ніж нові пральні. Ви не хочете витрачати гроші на модернізацію, яка не підвищує вартість вашого будинку. 

Виконання такого ремонту може збільшити вартість вашого майна та зробити будинок більш бажаним, збільшуючи шанси на його швидкий продаж. Однак є ще одна причина зосередитися на ремонті при продажу орендованого майна: податки на приріст капіталу.

Ви можете відняти ремонт будинку як основні витрати, які зменшують ваш загальний прибуток. Якщо ви витратите 10,000 XNUMX доларів на підготовку свого будинку до продажу, ви можете вирахувати цю суму, коли надійде ваш податковий рахунок.

5. Розробіть реалістичну та конкурентоспроможну стратегію ціноутворення

Під час зустрічі зі своїм агентом з нерухомості розробіть стратегію ціноутворення на будинок. Ваш ріелтор повинен надати a порівняльний маркетинговий аналіз (CMA) який отримує інформацію з подібних об’єктів у вашому регіоні. Ваш агент розгляне будинки подібного розміру в тому самому районі, які були продані за останній період. Це може допомогти їм оцінити, за що має продаватися ваш будинок. 

Кожен будинок унікальний, а це означає, що ціна вашого будинку може бути вищою або нижчою, ніж інші в цьому районі. Якщо в ньому є такі зручності, як басейн або закритий гараж, то ціна зростає. Однак, якщо будинок зношений і потребує серйозної модернізації, орієнтовна ціна продажу знизиться. 

Ви також можете встановити ціну продажу на основі ваших конкретних потреб. Деякі продавці пропонують нерухомість за нижчими цінами, якщо хочуть поспішно переїхати. Ця стратегія приваблює більше покупців, і власники можуть вибрати пропозиції, які пропонують найкращі варіанти – зазвичай готівкові ставки, які пропонують сприятливі дати закриття.

Однак досвідчений агент з нерухомості може допомогти вам отримати повну вартість вашого майна, одночасно допомагаючи вам розвивати свою команду. Вони можуть звернутися до власників орендованого майна в цьому районі, щоб дізнатися, чи зацікавлені вони у збільшенні своїх інвестиційних портфелів.

6. Ефективний маркетинг вашого орендованого майна

Продаж орендованого майна може бути складнішим, ніж будинок, який займає власник. Це особливо вірно, якщо у вас є орендар або ви хочете продати багатоквартирне житло. Вирішіть, чи хочете ви продати свою нерухомість будь-якому покупцеві – інвестору чи мисливцю за будинками – чи ви хочете звернутися конкретно до інвесторів у нерухомість. Це визначить, як ви рекламуєте свій будинок. 

Якщо ви хочете продати нерухомість іншому інвестору, подумайте про організацію дня відкритих дверей. Попередьте своїх орендарів про ситуацію та сплатіть за глибоке прибирання майна. Ця подія може привернути увагу кількох потенційних покупців, які, можливо, захочуть придбати ваш дуплекс або орендовану нерухомість для однієї сім’ї.

Знайдіть ріелтора з досвідом продажу нерухомості в оренду 

Незалежно від того, чи володієте ви одним орендованим будинком чи кількома інвестиційними об’єктами в цьому районі, ви можете легко продати цей актив, коли будете готові. Перший крок — найняти ріелтора, якому можна довіряти.

Найнявши агента, який розбирається в податках на нерухомість, договорах оренди та ринку оренди, ви зможете швидко та законно продати свою інвестиційну нерухомість. Вони можуть ефективно оцінити та продати ваш будинок, щоб залучити потрібних покупців. 

Щоб знайти такого агента з нерухомості, зверніться до професіоналів FastExpert. Ви можете переглянути профілі ріелторів, щоб дізнатися про різних агентів і найняти найкращого з них, щоб підтримувати вас протягом усього процесу.

Знайдіть ріелторів, які знають ваш місцевий ринок і готові допомогти вам продати ваш будинок. Спробуйте FastExpert сьогодні.

• Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Додайте собі сили. Доступ тут.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Розширення знань. Доступ тут.
• ПлатонЕСГ. вуглець, CleanTech, Енергія, Навколишнє середовище, Сонячна, Поводження з відходами. Доступ тут.
• PlatoHealth. Розвідка про біотехнології та клінічні випробування. Доступ тут.
• джерело: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/