Скільки іпотечних кредитів ви можете мати?

У цій статті

Ви коли-небудь замислювалися, скільки іпотечних кредитів ви можете мати одночасно? У 2009 році Fannie Mae оновив свою політику щодо позичальників, змінивши максимальну кількість звичайних іпотечних кредитів, які може мати одна особа, з чотирьох до 10. Однак отримати кваліфікацію та знайти кредитну установу, яка надасть вам більше чотирьох, може бути важко. 

У цій публікації ми обговоримо, що для цього потрібно мати кілька іпотек (включно з прикладом), переваги та недоліки наявності кількох іпотечних кредитів та способи їхнього управління.

Інвестиції в нерухомість з кількома іпотечними кредитами

Хоча ви можете взяти до десяти іпотечних кредитів, після четвертого вимоги стають суворішими. Ось паралельне порівняння:

	Іпотека 1 – 4	Іпотека 5 – 10
Кредитна оцінка	Мінімальний кредитний рейтинг 670 (620+ для вашої першої іпотеки).	Мінімальний кредитний бал 720+.
Співвідношення позики до вартості (LTV).	80% або менше.	Зазвичай 80% або менше.
Передоплата	Зазвичай 20%.	25% для інвестиційної нерухомості, 30% для багатоквартирних будинків.
Необхідні податкові декларації	W-2s або підтвердження податкової декларації, що відображає весь дохід від оренди всіх об’єктів нерухомості за один рік.	Підтвердження податкових декларацій, що показують усі доходи від оренди всіх об’єктів власності за два роки.
Обмеження несвоєчасної оплати	Прострочення виплати іпотеки не рекомендується.	Забороняється прострочення іпотечних платежів щодо будь-якої нерухомості протягом останнього року.
Необхідні додаткові документи	Звіт про активи та зобов'язання та фінансові звіти щодо будь-якої існуючої інвестиційної власності.	Звіт про активи та зобов'язання та фінансові звіти щодо всіх існуючих інвестиційних об'єктів.
Додаткові фінансові вимоги	N / A.	Підтвердження шестимісячного резерву готівки для покриття основної суми, відсотків, податків і страхування (PITI) для кожного майна.

Під час покупки запитайте іпотечних кредиторів про їхні додаткові вимоги до позики, якщо такі є. 

Переваги наявності кількох іпотечних кредитів

Наявність кількох іпотек має кілька переваг, зокрема:

• Більший дохід від оренди: Чим більше нерухомості ви здаєте в оренду, тим вищим буде ваш дохід від оренди. Один триплекс може приносити вам 3,000 доларів на місяць, а п’ять – 15,000 XNUMX доларів на місяць. 
• Легше досягти ВОГНЯ: Більше нерухомості та більший прибуток також означає, що ви можете досягти фінансової незалежності та достроково вийти на пенсію (FIRE). 
• Більше та різноманітніше портфоліо: володіння декількома об’єктами дає змогу виходити на різні райони та ринки. Ви можете виявити, що деякі аспекти вашого портфоліо приносять кращий прибуток, ніж інші, і шукати порівнянну нерухомість. 
• Більше податкових пільг: Інвестори в нерухомість можуть користуватися додатковими податковими пільгами при оренді нерухомості, включаючи амортизацію та розподіл витрат. Це може допомогти зменшити ваш податковий тягар. 
• Можливість комбінування: якщо у вас є кілька іпотечних кредитів через одного кредитора чи страхову компанію, іноді ви можете об’єднати всі свої платежі в один платіж, що спростить відстеження. 

Ускладнення наявності кількох іпотечних кредитів

Управління кількома іпотечними кредитами також може мати свої недоліки:

• Більший потенціал втрат: чим більше нерухомості у вас є, тим більше у вас витрат. Ви можете отримувати прибуток від орендної плати, але лише за умови, що у вас є орендарі, готові платити бажану орендну плату, а вільні місця, модернізація та реконструкція з’їдають ваш прибуток. 
• Важче керувати: Управління десятьма властивостями зазвичай займає більше часу, ніж двома. Вам потрібно витратити додатковий час або найняти менеджера з оренди, який зробить це за вас.
• Потребує досвіду: Оренда кімнати або нижньої половини вашого дуплексу не вимагає від вас бути досвідченим інвестором. Чим більше об’єктів нерухомості ви купуєте, тим більше ви повинні знати, щоб переконатися, що всі вони мають добру репутацію та доглядають. 
• Суворіші правила: багато кредиторів не запропонують вам іншу звичайну позику, якщо у вас уже є чотири, а ті, хто запропонують, матимуть суворіші вимоги. 
• Більше документів: більше іпотечних кредитів зазвичай означає більше всього іншого — більше рахунків, страхових вимог, відповідальності, обслуговування, юридичних документів для заповнення тощо. 

Як керувати кількома властивостями

Перш ніж розширювати портфоліо, запровадьте ефективні для вас процеси. Принаймні, вам потрібна книга орендної плати, щоб відстежувати витрати, залишки та щомісячні орендні платежі ваших орендарів. Ваша бухгалтерська книга також має містити таку інформацію, як основний баланс кожного з ваших об’єктів нерухомості, графік виплат, дати виплати іпотеки та примітки з описом потенційних вимог до оновлення технічного обслуговування. 

Було б корисно, якби ви також створили шаблони для всього, що вам спало на думку, щоб оптимізувати свої процеси. Чим більше ви зможете автоматизувати, тим більше часу ви витратите на інші завдання.

Крім того, не покладайтеся на те, що ваші кредитори повідомлять вам, коли потрібно сплатити іпотечні платежі, страховку та податки на майно. Це ваша відповідальність платити вчасно, а не їх. Тим не менш, запобігання збігу платежів може бути корисним, якщо у вас є кілька кредиторів для кожного з ваших об’єктів. Це допоможе вам визначити, коли і куди йдуть ваші гроші.

Альтернативи багаторазової фінансової іпотеки

Доступність часто є найпоширенішою перешкодою для отримання кількох іпотечних кредитів. Отримати одну позику іноді досить важко!

Якщо ви не можете отримати традиційну позику для своєї наступної інвестиційної нерухомості, ось кілька інших варіантів, які варто розглянути:

Позики на тверді гроші

Позики на тверді гроші забезпечені, короткострокові позики від приватних кредиторів або фізичних осіб. Замість того, щоб мати потребу в відмінному кредиті та низькому коефіцієнті LTV, кредитори приймають матеріальні активи як заставу — часто власність. Якщо ви прострочите цю позику, ви ризикуєте втратити цю заставу. 

Періоди погашення твердих грошових позик зазвичай становлять від трьох місяців до року, але довші. Ви також можете розраховувати на вищу відсоткову ставку за них, зазвичай 10-12%. 

Рефінансування готівкою

Виплата рефінансує вас, щоб конвертувати свій капітал у готівку, яку ви можете використати для своїх наступних інвестицій. Це наріжний камінь Метод BRRRR і чудовий спосіб заробити додаткові гроші, не беручи кредит і не сплачуючи відсотків. 

Ось як це працює:

Припустімо, що у вас є іпотечна позика на нерухомість вартістю 500,000 200,000 доларів США, яку виплачено до 200,000 300,000 доларів США. Це означає, що у вас залишилося 300,000 250,000 доларів США за кредитом і 250,000 250,000 доларів США в капіталі. Якщо ви хочете перетворити частину цих XNUMX XNUMX доларів на готівку, ви можете взяти нову іпотеку — скажімо, на XNUMX XNUMX доларів. Ваша нова іпотека становить XNUMX XNUMX доларів, а інші XNUMX XNUMX доларів – це готівка у вашій кишені. 

Портфельні кредити

Ця позика є різновидом іпотеки, яку може запропонувати портфельний кредитор. Замість того, щоб продавати свій інвестиційний портфель іншій компанії, ваш кредитор зберігає його портфельний кредит вдома. Це дозволяє їм встановлювати більш гнучкі умови іпотеки, часто на вашу користь. 

Проте портфельні кредитори також піддаються ризику. Портфельні позики не обов’язково повинні відповідати звичайним вимогам, але якщо вони не відповідають, ці кредитори не можуть продати їх у рамках вторинної іпотеки. 

Загальна іпотека

Загальна іпотека дозволяють фінансувати декілька інвестиційних об’єктів за одним іпотечним договором. Ці іпотечні кредити значно спрощують життя інвесторів у нерухомість, оскільки у них набагато менше документів, які потрібно відстежувати. 

Крім того, припустімо, що ви вирішили рефінансувати або продати один із своїх об’єктів нерухомості в межах загальної позики. У цьому випадку застереження «звільняє» майно від вашої первісної іпотеки, не порушуючи інші властивості під «ковдрою». Це означає, що вам не потрібно повертати весь кредит. 

Чи підходить вам кілька іпотечних кредитів?

Володіння більшою кількістю нерухомості також означає більше роботи та збільшення витрат. Якщо у вас немає такої здатності, володіння кількома властивостями може бути більш напруженим, ніж того варто. 

Однак отримання кількох іпотечних кредитів може призвести до значно вищих прибутків, якщо у вас є інвестиційний досвід і розумна бізнес-стратегія. Ви готові розширити свій портфель нерухомості? Перегляньте більше наших поради та стратегії експертів щодо інвестування в нерухомість.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.