Усе, що повинен знати новий інвестор, ПЕРЕД ЗАКРИТТЯМ нерухомості

Девід:
Це шоу BiggerPockets Podcast 709.

Ешлі:
Тож те, що я зробив, — це взяв свій досвід, усе, чого я навчився, починаючи з нерухомості у 2013 році, коли я почав і вклав усе це в план. Отже кроки. Отже, кожен розділ, по суті, є кроком до організації того, що ви можете зробити. Ви можете знайти всю цю інформацію десь в іншому місці, і я намагався зібрати все разом, взяти важливі частини та показати вам, як отримати свою нерухомість у перший рік наступного.

Девід:
Що відбувається у всіх? Це Девід Грін, ваш ведучий подкасту про нерухомість BiggerPockets. Сьогодні тут зі спеціальним епізодом. До мене приєднається колега-інвестор у нерухомість і ведуча BiggerPockets Podcast Ешлі Кер. Ешлі є співведучою подкасту Real Estate Rookie Podcast, який вона веде з Тоні Робінсоном, де вони допомагають новачкам купувати нерухомість. І сьогодні Ешлі розповість про нову книгу, яку вона випустила через BiggerPockets, «Новачок у сфері нерухомості: 90 днів до вашої першої інвестиції». Отже, якщо ви інвестор у нерухомість або початківець інвестор, якому потрібна допомога щодо придбання наступної нерухомості та контракту, ця книга може стати для вас чудовим кроком.
У сьогоднішньому шоу ми з Ешем познайомимося з багатьма хорошими речами, включаючи кроки від того, коли ви викладаєте майно та контракт, до закриття столу, і конкретно те, що вам слід шукати під час належної перевірки, реабілітації, страхової компанії, підсумковий стіл тощо. Ми даємо вам кілька дуже хороших порад, і ви хочете бути впевнені, що ви їх усі врахували, тому що багато з них заощадить вам час і гроші, навіть якщо ви досвідчений інвестор.
Перш ніж ми перейдемо до Ешлі, сьогоднішня коротка порада: подивіться, що можливо за 90 днів, коли ви подолаєте аналітичний параліч і поставите собі за мету почати прогрес у своїй першій або наступній угоді. Просто подумайте про те, щоб придбати книгу Ешлі. Навіть якщо ви вже є власником нерухомості, ця книга може допомогти вам у цьому краще, а вартість, яку ви отримуєте порівняно з ціною книги, є, мабуть, найкращою рентабельністю інвестицій, яку ви можете отримати в усьому світі. Цей покроковий посібник, створений для того, щоб допомогти кожному новачку від постановки мети до її реалізації за рекордно короткий час, за три місяці підніме вас від новачка до рок-зірки нерухомості. Ви можете знайти книгу biggerpockets.com/podrookie. Гаразд, перейдемо до Ешлі.
Ешлі Кер, ласкаво просимо знову в подкаст BiggerPockets Real Estate. Як справи сьогодні?

Ешлі:
добре. Щиро дякую за те, що ви повернулися. Пройшов, здається, рік.

Девід:
так Перш ніж ми поговоримо про те, чому ви тут, я хочу сказати, що я щойно закінчив запис епізоду Seeing Greene, і я хотів залучити вас і поставити вам запитання в стилі Seeing Greene. Ось моє запитання, і я збираюся вдавати, що я слухач BP, а ви тут будете мною.
Як для покупця, чому для мене має значення дата закінчення угоди? Я ніколи не розумів значення. Очевидно, я хотів би закрити нерухомість як правило раніше, ніж пізніше, якщо тільки ми не наближаємося до кінця грудня і можемо почати наступний податковий рік більш чисто. Але чи є тут стратегічний елемент, якого мені бракує, який допоміг би моїй угоді виглядати ще привабливішою для продавців?

Ешлі:
Ну, я думаю, перше, це те, що це може змінитися. Це змінюється і залежить від мотивації продавця. Тож тут, у Баффало, взимку випадає сніг. Ніхто не хоче переїжджати взимку. Тож іноді навіть пропозиція відкладеного закриття може розглядатися як перевага, якщо ви робите пропозицію, тому що продавці не хочуть рухатися, і вони вдячні. Оскільки наш будинок проданий, ми маємо контракт, але ми можемо залишитися тут ще три місяці, доки погода не стане теплою, а потім ми збираємося закрити власність. Або ці люди могли вже мати будинок на увазі, вони хочуть потрапити в свою нову власність. Я бачу, що набагато частіше люди хочуть швидко закрити, покінчити з майном, яке продають, і перейти до наступної справи у своєму житті.
І коли ви йдете з пропозицією готівки, ви найчастіше можете закритись швидше, ніж якщо ви використовуєте звичайне фінансування або навіть позику FHA. Ви можете закритися швидше, якщо використовуєте тверді гроші. Таким чином, у багатьох випадках дата закриття фактично пов’язуватиметься з тим, як ви купуєте нерухомість.

Девід:
Так, це запитання надійшло від Британки з Орегону, і воно трохи збентежило, тому що вона каже: «Очевидно, я б краще уклала угоду раніше, ніж пізніше, але більшість покупців перебувають у протилежному таборі. Вони хочуть більше часу. Вам потрібен час, щоб отримати позику, час, щоб зібрати всі організації разом. Загалом, покупцям хотілося б довшого періоду депонування, оскільки вони мають більше часу для належної перевірки, більше часу на підготовку, а продавці хочуть закритися швидше». Отже, як ви сказали, Ешлі, загалом, коротший термін, як правило, вигідніший для продавця, але ви також добре зауважили, що не варто припускати цього. Ви повинні запитати, ну а чого хочуть продавці? Тому що, якщо вони зможуть продати швидше, їм менш імовірно, що доведеться платити ще один іпотечний кредит, або вони швидше отримають гроші на наступну річ, яку вони хочуть.
Але іноді вони не хочуть продавати швидше, тому що їм нема куди подітися. Або, як ви сказали, вони не хочуть переїжджати посеред зими. І це те, що можуть робити агенти: вони можуть змусити угоди працювати, вони можуть з’ясувати логістику кожної сторони, а потім скласти угоду таким чином, щоб вона працювала для обох людей.

Ешлі:
Так, я навіть раніше робив так, що дату закриття може визначати продавець. Я не включаю в свою пропозицію те, що я хочу, щоб вона була закрита через 30 днів, особливо з комерційної сторони, коли я роблю лист про наміри, і це набагато гнучкіше, ніж дотримуватися договору житлової нерухомості, який продавець можу вибрати дату закриття, що немає твердої та важкої години, до якої мені потрібно закритися.

Девід:
Так, це розумно, тому що це знімає багато хвилювань з продавців, оскільки часто ви ніколи не знаєте, що вони думають. Є добра порада.
Отже, ми з тобою не спілкувалися близько року. Я знаю, що ви разом із Тоні проводили подкаст Real Estate Rookie Podcast, і це пройшло просто фантастично. Я стикався з вами двома кілька разів, але скажіть мені, що ви ще робили за останній рік свого життя?

Ешлі:
Однією з великих речей є купівля кают на суші та своєрідне оновлення цих кают і перетворення їх у більш сучасний, гламурний досвід. Нещодавно я завершив будівництво нерухомості з А-каркасом, яка вийшла прекрасною. Такими були мої проекти за останній рік, зробив чотири каюти та повністю їх відремонтував. Крім того, я організовував навчальні кемпи BiggerPockets, присвячені землеволодінню, і був просто інвестором-початківцем. Як тільки я почав це робити, я вирішив написати книгу. Моя книга вийде 10 січня під назвою «Новачок у сфері нерухомості: 90 днів до першої інвестиції».

Девід:
Це звучить досить соковито. Що ми можемо очікувати в цій книзі?

Ешлі:
В основному все, що ви знайдете в цій книзі, за винятком, можливо, мого особистого досвіду, ви можете знайти в Інтернеті, ви можете знайти в інших книгах, ви можете знайти в подкастах, ви можете знайти в газетах, ви можете знайти спілкування з іншими інвесторами . Те, що я зробив, це власний досвід, усе, чого я навчився з моменту початку роботи з нерухомістю у 2013 році, коли я почав і втілив усе це в план. Отже кроки. Отже, кожен розділ, по суті, є кроком до організації того, що ви можете зробити. Ви можете знайти всю цю інформацію десь в іншому місці, і я спробував зібрати все це разом, взяти важливі частини та показати вам, як отримати нерухомість у перший рік наступного.

Девід:
Це щось на зразок плану, це звучить так. Просто виконайте крок перший, крок другий, крок третій, і ви отримаєте власність.

Ешлі:
Так.

Девід:
Дуже круто.

Ешлі:
І це сталося. Проведення навчального табору полягає в тому, що ми в основному робили те саме в навчальних таборах. Я веду його разом із Тайлером Медденом, і до нас приходило так багато людей і розповідали, що вони отримали свою першу власність або, можливо, вони застрягли після своєї першої чи другої власності, а потім вони пішли й взяли курс навчання, і вони змогли отримати інше майно за договором. Я щойно був у Фініксі на зустрічі BiggerPockets. Ми з Тоні зробили там подкаст у прямому ефірі, і двоє людей, щойно під час цієї зустрічі, були присутніми на тренінгу, підійшли до мене та сказали, що один уже отримав одну угоду, а інший – дві.

Девід:
Гаразд. Отже, це працює, правда? Давайте глибше зануримося в одну частину, про яку нові інвестори можуть не знати, і саме тому хронологія є важливою. Тож ви рекомендуєте цей 90-денний графік, це з’являється на тренінгах, це з’являється у вашій книзі. Що, на вашу думку, у 90-денному графіку допомагає новим інвесторам досягти прогресу?

Ешлі:
Я вважаю, що просто встановити мету та встановити крайній термін для цієї мети. Отже, якщо ви хочете отримати короткострокову оренду або ви хочете отримати довгострокову оренду або ви хочете придбати нерухомість, щоб перевернути, це дає вам достатньо часу, щоб виконати та пройти всі кроки, щоб фактично отримати нерухомість за контрактом . Залежно від штату, у якому ви перебуваєте, як-от Нью-Йорк, ви, швидше за все, не збираєтеся закривати нерухомість, тому що інколи потрібно 90 днів, щоб просто закрити нерухомість навіть після того, як ви підписали з нею договір. Отже, залежно від того, де ви живете, до моменту, коли ви фактично закриєте власність, може не пройти 90 днів, але нам хотілося б бачити, що ви робите пропозиції та отримуєте щось за контрактом протягом 90 днів.

Девід:
Гаразд, круто. Отже, давайте глибше зануримося в те, що насправді відбуватиметься в цьому процесі, і почнемо з того, коли ви дійсно отримаєте щось у контракті. Тож після укладення контракту на нерухомість багато людей вважають, що роботу зроблено: «Ура! Це в контракті, я його купив». Ні, ти це зробив. Це крок, і тут починається справжня робота, і одна з перших речей – належна обачність. Отже, що ви рекомендуєте робити інвесторам, коли вони починають проводити належну перевірку майна, на яке вони щойно заклали договір?

Ешлі:
Перш ніж ми перейдемо до цього, я просто хочу підкреслити, наскільки важливо насправді отримати угоду, і це так захоплююче, і це може відчути таке полегшення, але те, що я виявив, це те, що багато контрактів на нерухомість підштовхують вас до цього точки пошуку угоди, як шукати угоди, аналізувати угоди, а потім робити пропозиції. Але багато чого не висвітлює того, що ви робите після того, як отримаєте майно за контрактом, перш ніж закрити. Ось чому я витратив багато часу в книзі, щоб пояснити, і в мене є контрольний список придбань, який я вношу в книгу, а потім занурююся глибше в кожну річ. Тому дуже важливою частиною є ваша належна обачність.
За останні пару років ми бачили, що багато людей відмовлялися від перевірки майна, куди вони просто збиралися зробити пропозиції, і насправді не завершували жодної належної обачності, але є багато належної обачності, яку можна зробити, якщо фізичний огляд майна. Існує також належна обачність, яку ви можете просто провести за комп’ютером, щоб знайти інформацію та дані. Деякі з цих речей включають перевірку податків на майно, отримання цінової пропозиції на страхування, з’ясування розміру страхової премії, який тип страхування майна вам потрібен, а також ваша компанія, що займається титулом, займається пошуком прав власності і перевірити, чи є будь-які застави або судові рішення щодо минулого права власності на майно. Крім того, потрібно звернутися до окружного секретаря чи мерії, щоб поспілкуватися з відповідальним за виконання кодексу, особливо залежно від типу власності.
Отже, я розглядаю нерухомість із землею в сільській місцевості, де ви зіткнетеся з септиками та колодязями на території, і вона не підключена до комунальних служб. Отже, насправді існує деяка належна обачність, яка полягає в тому, щоб знайти, коли востаннє округ перевіряв це? Чи потрібно округу виїжджати та проводити перевірку продажу? Чи потрібно його замінити? Скільки це буде коштувати?

Девід:
На найпершу нерухомість, яку я купив, ніхто не сказав мені, що податки на нерухомість вищі, ніж вони були оцінені. Тож виявилося, що це територія, яку ми тут називаємо Мелло-Рус. Я не знаю, чи є у вас, хлопці, але це додаткові податки, які збираються для оплати шкіл, які були створені. Особливі оцінки були б, мабуть, технічним терміном. І я думав, що податки становитимуть 140 доларів на місяць, а вони були приблизно 450. Це було понад 300 доларів на місяць на будинок, який я купив за 195,000 XNUMX. Це не було схоже на наддорожчу нерухомість, де податки були такими високими, і це руйнувало цифри, і я навіть не знав, що таке може статися. Я не знав, що деякі будинки можуть мати вищі податки, ніж інші. Це одна з речей, про які ви говорите, інвестори повинні знати?

Ешлі:
Так, а також у штаті Нью-Йорк є програма заощаджень STAR. Це ваше основне місце проживання, ви можете отримати податковий кредит на майно. Якщо ви фермер або здаєте свою землю в оренду фермеру для сільськогосподарських потреб, ви можете отримати знижку на податок на нерухомість. Те саме, якщо ви ветеран. Отже, якщо ви збираєтеся стягувати податки на нерухомість, вам потрібно знати, хто насправді проживає у цьому майні зараз і як це майно зберігається, тому що ви можете дивитися на цей низький податок на майно і не усвідомлювати, що сума заощаджень STAR, яка знімається насправді тому, що вони живуть у власності, а ви збираєтеся використовувати інвестиційну нерухомість, а потім вона збільшиться.

Девід:
Це точно так. Коли я вперше почав продавати будинки, одна з речей, яку я робив для своїх клієнтів, це показував майно на веб-сайті податкового інспектора округу. Тож ви шукаєте номер посилки асесора. Ось що означає APN, якщо ви коли-небудь чули фразу APN, або ви можете просто ввести адресу, і ви зможете знайти власність, і це фактично загальнодоступна інформація. Ви можете бачити, які податки платять ваші сусіди, ви можете бачити, що хтось платить. І це покаже, гаразд, ось якою буде фактична сума, яку збирається зібрати округ або штат. А ось усі ваші спеціальні оцінки, ви отримаєте це, ви отримаєте це, ви отримаєте це, і ви побачите, які податки для індивідуальної власності, і я припускаю, що це де З'явиться оцінка STAR або знижка у випадку власника основного місця проживання.

Ешлі:
Так, це чудовий пункт, куди ви насправді можете піти, щоб знайти податки на нерухомість. Ви можете перейти на веб-сайт ГІС-карт округу. Тож просто створіть карту ГІС Google у вашому окрузі, і це безкоштовний веб-сайт, який показує карту, а потім ділянки, і ви можете просто клацнути на ділянках або виконати пошук. Ви можете зайти на веб-сайт свого міста, і багато разів вони матимуть їх там. Є деякі сільські міста, у які я інвестую, але ще навіть не мають їх на веб-сайтах, і вам потрібно фізично йти до офісу експерта, щоб отримати їх. Крім того, є й інші платні сайти, як-от PropStream, який коштує 99 доларів на місяць, де ви можете отримати податок на нерухомість.
Просто переконайтеся, що ви перевіряєте податки на нерухомість, особливо якщо ви купуєте через MLS або навіть якщо продавець просто повідомляє вам, які податки на нерухомість, переконайтеся, що ви йдете та фактично перевіряєте ці дані та що ви також отримати актуальні дані про нього. Тож якщо податки на нерухомість сплачені понад рік тому, переконайтеся, що ви стягуєте й нові.

Девід:
Так, у багатьох регіонах податки перераховуються після продажу. Тому в кількох місцях, які я бачив, податковий інспектор кожні 10 років приходить і каже: «Ось вартість майна». На основі цього вони скидають усі податки. Але в більшості областей, коли майно переходить з рук в руки, вони переоцінюють його. Отже, ціна покупки тут. Інша річ, яка сталася з тим першим будинком, полягає в тому, що він був проданий у 2006 році як новобудова за 595,000 195. Я купив його за 195. Отже, незважаючи на те, що я заплатив більше податків, ніж очікував, виходячи з 5, вони зібрали з мене купу податків під час закриття процесу депонування, оскільки вони все ще оцінили його в 95. Потім, коли його продали, увійшов податковий інспектор і сказав: «Добре, це коштує 195». Це третина податків. Цей хлопець заплатить більше, ніж інші люди.
Але вони вже зібрали з мене більше, ніж це на ескроу, тому вони повинні були повернути мені це. Це трапляється нечасто, але вони надіслали його у власність, а не мені, і мій орендар фактично підробив чек, перерахував його, а потім платив мені орендну плату моїми власними грошима три місяці поспіль цим податкова знижка. Тож ні, коли ви купуєте нерухомість, коли ви дивитеся на поточні податки, вони є відсотками від ціни покупки. Ймовірно, у більшості випадків ви платите за будинок більше, ніж заплатив продавець, коли його купував. Тож ваші податки будуть вищими. Ви не можете подивитися на точну цифру і сказати, що це мої податки. Ви повинні дивитися на відсоток від вартості покупки. Це схоже на те, як ви навчаєте новачків, коли ви змушуєте їх виконувати цю частину?

Ешлі:
Так, і я вважаю, що ще одна важлива частина, яку слід додати до податків на нерухомість, пов’язана зі збиранням інформації, полягає в тому, що ваші комунальні служби також перевіряють те, що вони кажуть, вартість води та каналізації, особливо якщо ви збираєтеся сплачувати їх частину як орендодавець. А також дізнатися, які утиліти використовують. Тож десь тут, де я живу, і території, які я інвестую для опалення, це може бути пропан, це може бути природний газ, або це може бути електрика, або я фактично щойно купив будинок, у якому лише три дров’яні печі в власність. Отже, існують дуже різні способи опалення будинку та різні комунальні послуги, а також різні комунальні компанії. Таким чином, під час процесу належної обачності, не лише перевіряючи податки на нерухомість, а й перевіряючи, які типи комунальних послуг є на території власності, а також їх суми.
Отже, якщо нерухомість погано ізольована, і тепло виходить з будинку, а рахунок за газ надзвичайно високий, навіть якщо ви не платите за газ, коли ви приймаєте орендаря в цю власність, вони, швидше за все, збираються запитають вас: «Чи знаєте ви, яка середня вартість комунальних послуг для нерухомості?» Цю інформацію можна отримати, зателефонувавши в комунальне підприємство і попросивши середній. Вони не можуть дати точну суму чийогось рахунку, але можуть дати середнє значення за шість місяців чи рік. Переконайтеся, що ви берете повний рік, особливо ви живете в регіоні з різними сезонами. Тому що якщо ви дзвоните восени і отримуєте останні півроку, це буде літо. Тож ви хочете за весь рік побачити середній рахунок. Але це точно вплине на мешканців, які заходять у будинок. Можливо, вам вдасться обдурити когось і закріпити з ним річну оренду, але якщо у нього надто високий рахунок за комунальні послуги через погану теплоізоляцію, то він, швидше за все, після цього року переїде до більш доступного місця. .

Девід:
Це дуже хороший момент. Тепер, що з того, як ви виконали частину цієї роботи, і тепер вам потрібно зрозуміти, чи відбувається реабілітація. Чи в кожному будинку є реабілітація? Чи є у деяких об’єктів реабілітація? Як ви порадите людям у книзі ретельно проаналізувати реабілітаційну частину угоди?

Ешлі:
Так, найпростішим є те, що ви можете погодити свого підрядника ще до того, як ви пропонуватимете нерухомість, але іноді це просто неможливо. Таким чином, під час вашого періоду належної обачності, перед тим, як ви закриєте майно, ми налаштовуємо все так, щоб у день закриття ви були готові вжити заходів щодо майна. Це може бути, якщо у вас є дозвіл, і я завжди включаю це в свої контракти. Навіть якщо я не отримую банківське фінансування, я включаю туди непередбачені обставини, щоб мати доступ до підрядника та/або оцінки. Таким чином, якщо я закінчу фінансуванням або твердими грошима, або щось зміниться, я все ще маю можливість залучити когось у власність. Так для оцінювача чи для підрядника. І зазвичай це не проблема, тому що більшість нерухомості, яку я купую, вже вільні.
Якщо на місці є орендарі, може бути важче змусити продавців погодитися на це, або, можливо, вони живуть там як основний. Але завжди варто запитати і завжди варто спробувати, щоб ви могли запросити підрядника, щоб отримати більш ретельний кошторис, ніж той, який ви запланували в бюджеті. Отже, коли ви проводите огляд або навіть показ, перш ніж пропонувати це, зробіть якомога більше фотографій, а потім зробіть відеозапис усього будинку, щоб таким чином ви могли повернутися до нього та створити свій бюджет, наприклад гаразд, у будинку 13 вікон, їх усі потрібно буде замінити. Це скільки коштує вікно і скільки праці потрібно вкласти в нього. І ви можете проходити кімнату за кімнатою і справді скласти свій кошторис і сформулювати той обсяг робіт, який потім можна надати підрядникам.
Отже, навіть якщо ви не можете отримати їх у власність, ви можете надіслати їм відео, кадри, обсяг роботи, і вони можуть дати вам принаймні ідею. І тоді, коли ви закриєте, ви зможете доставити їх прямо у власність і, сподіваюся, поставити їх у чергу.

Девід:
Це така добра порада. Дуже часто я чую, як люди розчаровуються: «Мій підрядник не може пройти по дому протягом семи днів належної перевірки, які я маю. Я повинен відмовитися від цього». І я вважаю, що це божевілля, тому що найчастіше вони не можуть дати вам щось надто детальне. Але в розділі «Інвестиції в нерухомість на великій відстані», коли я писав цю книгу, я розповідав про те, як я роблю це, навіть не перебуваючи в цьому районі. І я зробив це нещодавно. Я купив будинок у Блю-Ріджі, штат Джорджія, або котедж, про який ви згадали. Ви купуєте ці два.
І коли ми були там, я фактично навчив свого агента, як це робити, коли мене тут немає. Я не збираюся бути присутнім на всіх цих подіях, тож дістань свій телефон, зніми відео, пройдися гаражем, повільно їдь у цих місцях і скажи: «Ось що його цікавить. Чи можемо ми поставити тут спальню, спальню? Де б ми поставили ванну? Ми хочемо зруйнувати цю стіну». І він знімає все це на відео, якщо підрядник намагатиметься з’ясувати, чи може бути проблема з навантаженням у цій ситуації? Потім ми піднялися сходами гаража туди, де в основному була облаштована житлова кімната, і ми показали, як тут виглядає оздоблення, ми хочемо, щоб ви відповідали цьому внизу.
Він дав мені надзвичайно обмежений бюджет щодо того, скільки це буде коштувати, лише на основі відео. Потім я закрився, а потім вони зайшли та сказали: «О, гаразд, ось кілька коригувань, які ми маємо зробити тепер, коли ми побачили нерухомість». Але мені не потрібно було, щоб вони все пройшли. І це набагато, набагато простіше, ніж я думаю, ми думаємо. І багатьом людям навіть не спадає на думку знімати відео, а потім надсилати його людям, коли їх немає поруч. Це схоже на метод, який ви використовуєте, коли купуєте?

Ешлі:
Так, однозначно. І загальне запитання, і ви сказали, що інколи ви не можете залучити свого підрядника, і я останнім часом часто бачу, що новачки не можуть залучити підрядників до майна, особливо якщо вони не Ще навіть не закрили майно, або, можливо, вони ще навіть не мають контракту, але вони нові інвестори, вони просто хочуть вжити всіх можливих заходів обережності. Тож одна річ, яку ви можете зробити, це запропонувати підряднику заплатити за це. Отже, якщо ви не впевнені, чи збираєтесь ви ними користуватися чи ні, і вам важко, ви можете це отримати. Але те, що я робив, це те, що я створював власну сферу діяльності.
Отже, якщо у вас є певні знання або у вас є хтось, хто володіє знаннями, можливо, вони не є підрядниками або насправді не можуть виконати роботу за вас, але вони можуть пройтися за вас майном і побудувати, ось те, що вам потрібно зробити, створити цей обсяг робіт, а потім надіслати його підряднику. Отже, ви не просите у підрядника детальну оцінку того, що вони будуть робити. Ви збираєтеся надіслати їм цей обсяг роботи та попросити їх заповнити позиції. Потім, якщо ви надсилаєте це трьом різним підрядникам, ви матимете дуже порівняні оцінки, тому що ви насправді створили це. І тоді ви також отримаєте зворотній зв’язок, я впевнений, і вони дадуть вам щось, чого вам не вистачає, подібні речі. Але це також покаже вам, хто насправді чудовий підрядник, який також піклується про вас, що вони дадуть свій внесок.

Девід:
Що ви думаєте про те, щоб ваш підрядник і ваш домашній інспектор йшли в той самий день, коли ви можете узгодити це?

Ешлі:
Не знаю. Я насправді ніколи про це не думав. Я ніколи цього не робив. Я маю на увазі, що я не бачу в цьому недоліків.

Девід:
Сподіваюся, домашній інспектор побачить щось і каже: «Гей, це треба виправити». Але підрядник міг не знати, що ця розетка не працює, або ей… Часто ви побачите, що розетки підключені неправильно, або фактична електрична панель налаштована неправильно, або сантехніка погана. Вони кажуть: «Так, це дивно. Чому він біжить тут, а не там?» Де вони можуть змусити підрядника включити це в обсяг робіт, якщо щось потрібно зробити. І навпаки, підрядник може сказати: «Це виглядає дивно». І, можливо, він може попросити домашнього інспектора перевірити, чи шпильки були розміщені в правильному місці або чи було неправильно підключено.
Це була одна з порад, яку я дізнався, коли інвестував значні кошти в Джексонвіллі, штат Флорида, і купував багато будинків одночасно: якби я міг змусити їх обох одночасно виконувати покрокове керівництво, це було б менше координації для мого агента, щоб спробувати з’ясувати, як змусити продавців погодитися на це, а потім вони начебто зіграли один з одним, і це просто дало мені більше інформації для перегляду протягом періоду належної обачності.

Ешлі:
Так, це чудовий момент, тому що тоді вам потрібно буде отримати доступ до власності лише один раз, якщо вони прийдуть одразу. І якщо з якихось причин хтось не може цього зробити, ви можете надіслати звіт про перевірку своєму підряднику.

Девід:
Так, це точно… Ми б теж завжди так робили. Ми говорили: «Гей, подивіться на це, скажіть мені речі, які, на вашу думку, могли б зробити найдешевше». Тому що, якщо вони збираються виправити невелику проблему за 9,000 доларів, я, ймовірно, не дозволю їм цього зробити. Але іноді вони відкривають стіну або все одно пересувають речі, вони кажуть: «О, так, поки ми там, ми просто це виправимо». І вам навіть не потрібно нічого платити, якщо вам довелося викликати сантехніка спеціально для цієї проблеми, вони могли б стягнути п’ять тисяч, тому що вони повинні були врізати ваш листовий камінь і перенести речі. Але якщо ви все одно демонструєте ванну кімнату, ви можете виправити те, що відображається у звіті.

Ешлі:
Це також чудово, якщо ви плануєте попросити продавця знизити ціну або покрити вартість деяких речей, які виявляться під час перевірки. Тож маючи свого підрядника прямо на місці, ви зможете досить швидко отримати оцінки, щоб також мати можливість переглянути переговори з продавцем.

Девід:
Набагато краще, ніж намагатися змусити свого підрядника відвідати одне й те саме приміщення тричі, щоб отримати оцінку нової речі, коли ви перебуваєте в середині переговорів, що є чудовим переходом до наступної частини процесу після того, як ви щось поставите в контракті, це переговори. Що б ви порадили щодо того, як вести переговори, щоб укласти контракт, а потім, що ви можете порадити, коли у вас укладено контракт, що ви можете зробити, щоб також заощадити гроші?

Ешлі:
Так, те, що мені найбільше подобається, тож насправді є два різні сценарії: ти не на ринку чи ти на ринку, я думаю, що набагато легше домовитися про угоду поза ринком, оскільки ти можеш бути прямим до продавця і там немає середньої людини. Тож у такому випадку я зазвичай складаю лист про наміри, у якому зазначаю основні умови контракту, ціну покупки, майно, інформацію про продавця, мою інформацію, умови угоди та будь-які непередбачені обставини, Мені подобається надіслати це їм і зустрітися з ними протягом 24 годин. Тож я домовився з ними про зустріч, надішлю її напередодні ввечері, а потім я йду й сідаю з ними. І в мене є копія для себе, і я маю готову ручку, щоб щось нашкрябати та поставити ініціали, щоб внести зміни. Тож я люблю зустрітися віч-на-віч під час переговорів і просто запитати їх: «Про що ви вагаєтесь? Що тобі не сподобалось?» І ви дізнаєтесь так багато інформації.
У мене був продавець, який казав мені, що він не хоче цього робити, і він був начебто незграбним і сказав: «Ви знаєте, мені потрібно лише 2,500 доларів на місяць, це те, що мені потрібно». Так що я зробив? Я працював задом наперед. Я зробив 25-річне фінансування продавця, амортизацію 3.5%, і це досягло його 2,500 доларів, які йому були потрібні. І це спрацювало чудово для мене, і це спрацювало для нього, але я б ніколи не знав цього, якщо б не поговорив і не вислухав. Тож я думаю, що є багато різних причин, чому люди продають або важливі для них речі. Тож якщо ви можете поспілкуватися з ними віч-на-віч, я думаю, що їх набагато легше читати, коли ви говорите про те, що є в листі про наміри, про те, що для них важливо, а що для них не важливо.
І тоді це також дає вам певну можливість випустити… Тому я завжди роблю це під час показу. Я завжди запитую, чи зацікавлені вони у фінансуванні продавця. Якщо відповідь буде однозначною, ні відразу, тоді я йду й кажу: «О, я не знав, чи ви сказали своєму бухгалтеру про свій CPA, який ви продаєте, і вони рекомендували податкові пільги від цього. Це просто трохи бадьорить їх. А потім, знаєте, завжди є якась дрібниця». Ну, я не знаю, я думаю, я міг би поговорити з ними і таке інше». І: «О так, ти повинен». Це багато податкових пільг.

Девід:
Чи можете ви коротко поділитися цим? Про які переваги люди можуть розповісти продавцю, чому вони можуть захотіти скористатися фінансуванням продавця?

Ешлі:
По-перше, оподатковуваний дохід розподіляється протягом терміну дії кредитної угоди, яку вони виплачують. Тож вони не отримають серйозного удару через податки через отримання одноразової суми грошей наперед. Зазвичай це найбільше для людей. Але також якщо вони старші, їхні пенсіонери також отримують фіксований постійний дохід. Я бачив багато таких старих продавців замість… Особливо в кемпінгах, я ходив за кемпінгами, і вони настільки звикли до цього щомісячного доходу, що надходить, і до них, щоб отримати цю одноразову суму, і тепер вони хочуть залишатися в межах того місячного доходу, який вони звикли отримувати і який можна побачити при довгостроковій оренді. Але найбільша податкова перевага полягає в тому, що вони не отримують такого сильного удару з податками в перший рік, і це розподілено.

Девід:
Так, вони не заповнюють прибуток одночасно.

Ешлі:
Так, і я думаю, що багато продавців також намагаються створити багатство покоління. Вони теж бачать цінність того, що коли я помру, ці виплати просто передадуть моїм дітям, моїм онукам тощо.

Девід:
Дуже хороша думка. добре А що, якщо хтось використовує агента з нерухомості, щоб купити будинок? Що ви порадите їм щодо того, як вони можуть вести переговори через свого агента?

Ешлі:
Я думаю, що це залежить від того, наскільки ви довіряєте чи цінуєте думку свого агента, і наскільки ваш агент збирається працювати на вас. Я був у ситуації, коли мій власний агент, якого я використовував, змушував мене відчувати себе ніяково через речі, про які я просив. Тому я думаю, що заплутати речі дуже легко. Вони йдуть від покупця до свого агента, від агента продавця до них. І тоді, якщо ви справді отримуєте це за контрактом, у штаті Нью-Йорк, ми повинні використовувати адвокатів, тоді ви також кидаєте адвокатів у середину цього, і тоді це майже як шість людей, які насправді проходять.
Тож я думаю, що вести таку розмову набагато складніше, тому я завжди викладаю все на папері. Я пишу це так, як я хочу, щоб це було. Отже, якщо я прошу фінансування продавця в пропозиції, я збираюся написати цей графік амортизації. Я збираюся сказати: «Цього місяця я хочу купити його за стільки». Але протягом п’яти років ви будете заробляти X суми відсотків. І я викладаю. Я не покладаюся ні на одного з агентів, щоб пояснити це як перевагу цього та показати, що вони насправді збираються заробляти більше грошей, прийнявши фінансування продавця.

Девід:
так Ви змусили мене задуматися про те, чому це стає так складно, коли задіяні агенти, тому що ви абсолютно праві. Це хороша думка. І я зрозумів, що є певні речі, які стають «галузевим стандартом», коли ви маєте справу з агентами, і деякі з них відрізняються залежно від регіону. Наприклад, у Північній Каліфорнії зазвичай продавець сплачує податок на передачу власності, а покупець сплачує комісію за право власності та депонування. Але в деяких частинах Північної Каліфорнії ви порівну розподіляєте комісію за право власності та депонування. Це інше, коли ви перебуваєте в районі затоки, у центральній долині чи в Південній затоці. Трапляється те, що немає правильного чи неправильного способу зробити це, але агент з лістингу, який збирається запропонувати інформацію своєму продавцю, розфарбує це так, ніби вони просять щось ненормальне, вони жадібні. Вони хочуть, щоб ви заплатили за це. Ну, зазвичай, вони повинні платити за це.
Тож тепер продавець, який нічого не знає про нерухомість, каже: «О, вони мене обдурюють». І тепер вони ставлять ногу, кажучи: «Ні, ми цього не зробимо». Агент каже: «Так, правильно, я збираюся заощадити вам гроші». А потім вони йдуть до агента покупця і кажуть, що не збираються цього робити. Агент із закупівель приходить до вас, і ви говорите: «Так, домовтеся ще раз. Це смішно. Вони повинні змусити їх змінити свою думку. Це ваша робота, чи не так?» Тепер агент покупця каже: «Тьху, якщо я натисну занадто сильно, вони відступлять. Якщо я не наполягатиму достатньо, мій клієнт зійде з розуму». І тоді ви, покупець, не маєте жодного уявлення про те, які розмови ведуться між агентом по лістингу та продавцем. І тоді, коли ви додаєте дядька, який хоче допомогти, і тата, який хоче захистити свою дитину, і юристів, які залучені, і кожен має власний набір цінностей, якими, на їхню думку, слід керуватися, стає дуже важко зробити будь-що взагалі вести переговори.
Тоді, коли ви йдете безпосередньо до продавця, немає всього цього передбачуваного способу виконання речей, з яким ви намагаєтеся боротися. Це: «Ось що я вам пропоную. Вам це вигідно?» «Начебто, але це принесе мені більше користі». «Гаразд, давайте я подивлюся, чи зможу я структурувати це так, щоб мені було вигідно». І набагато чистіше. У вас немає всіх традицій, пов’язаних із тим, як когось образити.
Я думав, що в деяких азіатських культурах дуже традиційно приносити невеликий подарунок, коли ви зустрічаєтеся з новою людиною, і я б не з’явився з невеликим подарунком. Я б ніколи не думав про це. Там, звідки я родом, ми цього не робимо. Таким чином, ви можете дуже легко образити людей, і це постійно відбувається при продажу нерухомості. І тоді ви додаєте різних брокерів, які мають різні способи роботи, і різні MLS мають різні речі, а різні компанії, що займають право власності та депонування, встановлюють речі по-різному. Є так багато способів засмутити людей. І кожна сторона лише чує, як інша сторона не погодилася, а потім обидві сторони дуже сердяться. Це як гра в телефон, де все може стати безладним. Тож це один із способів, як вам подобається звертатися безпосередньо до продавця, тому що ви можете цього уникнути?

Ешлі:
Так, але я повинен сказати, що були випадки, коли мати агента, безумовно, було перевагою, тому що, можливо, вони друзі з іншим агентом або вони добре його знають. І навіть якщо це здається неетичним, бувають випадки, коли агенти натякають або повідомляють факти про продавців, яких, можливо, не знають інші люди, які розміщують пропозиції, або щось подібне. Або навіть якщо ви обидва бажаєте отримати різні ціни, агенти представляють покупця чи продавця, різні представники, вони обидва хочуть продати нерухомість. Вони обидва мають кінцеву мету закрити це майно, щоб отримати свою комісію. Тож іноді доходить до певного моменту, коли агенти більше працюють разом, щоб укласти угоду. І це може бути величезною перевагою, оскільки у вас є покупець і агент продавця, які роблять усе можливе, щоб угода відбулася.
Тож я це бачив, особливо якщо щось на кшталт переговорів затягувалося і тривало, або щось виникло. У мене було майно, яке я мав за контрактом, і я займався його фінансуванням, я отримував оцінку. Оцінювач не виїжджав би на майно, якщо під’їзна дорога не була розорана. Продавець категорично відмовився орати під'їзну дорогу. Тож агенти з нерухомості запропонували розділити витрати на приїзд водія снігоприбиральної машини, оскільки обидва хотіли зрушити з місця угоду та завершити її. Водій плуга фактично застряг на під’їзді. Це було ще 400 доларів, щоб відбуксирувати його з під’їзду, і це перетворилося на велику жахливу річ. Але так само, якби це був тільки я, який домовлявся з продавцем, я іноді був настільки впертим, що я б не розщедрився на гроші, щоб заплатити водію плуга, можливо, врешті-решт, але я думаю, що це було так, це точно Перевага наявності агентів полягає в тому, що вони вирішують працювати разом, щоб покупець і продавець уклали угоду якнайкраще.

Девід:
Я бачив такі речі, які не мають об’єктивного сенсу. Отже, припустимо, що продавець не хоче платити 500 баксів, щоб розорати під’їзну дорогу, але йому знадобилося 90 днів, щоб укласти контракт. Вони збираються чекати ще 90 днів, щоб знайти іншого покупця. Вони збираються витратити $7,000 на іпотечні платежі або більше, щоб пройти цей період часу, замість того, щоб витратити $500 на те, щоб орати власну дорогу, щоб оцінювач міг увійти у власність. Але вони влізають у це просто вперто, я не зрушую з місця, і покупці теж можуть це зробити. Це точно так. Багато з того, що ви робите як агент, як не дивно це сказати, полягає в тому, що ви ведете переговори проти іншої сторони, але ви часто ведете переговори зі своїм власним клієнтом. Ви намагаєтеся змусити їх побачити безглуздість їхніх емоційних рішень.
Ніби ми були продавцем, покупець був готовий витратити 1.2. Ось де я домовився про ціну. Його оцінили в мільйон, покупець все одно збирається його купити, і покупець просто хоче, щоб продавець полагодив гниль деревини, річ за 2,000 доларів, і вони кажуть: «Я їм нічого не дам». А ви кажете: «Ви розумієте, що вони витрачають на 200,000 200,000 доларів більше, ніж це варто, і є дуже хороший шанс, що наступний оцінювач вам цього не дасть. І ви можете виграти цю битву, а потім продати свій будинок за мільйон, на який його оцінили. Ви хочете ризикнути XNUMX XNUMX за два тисячі». І вони кажуть: «О, гаразд. Я не думав про це». Бо люди про це не думають. Вони дуже емоційні, і хороші агенти абсолютно можуть прояснити божевілля.
Я думаю, що той, хто має досвід купівлі нерухомості, часто набуває досвіду спілкування з людьми. Люди думають, що навчання інвестуванню в нерухомість знижує цифри. Чоловіче, це як основи. Це як супероснови. Це просто ведення баскетбольного м’яча та кидок битою. Це не робить тебе хорошим у баскетболі. Людські істоти та психологія – це те, де насправді заробляються ваші гроші, особливо коли ви маєте справу з людьми. Що ви порадите людям, які намагаються інвестувати в нерухомість і, можливо, їм важко зрозуміти, як краще спілкуватися або як правильно подавати інформацію?

Ешлі:
Перш за все прочитайте книгу «Ти не слухаєш». Мені доведеться попросити продюсерів додати нотатки до серіалу, тому що я не пам’ятаю автора навпростець, але я думаю, що ця книга саме те, про що ви щойно говорили, полягає в тому, щоб зрозуміти, що хтось відчуває, прочитати їхні емоції та насправді вислуховуючи їх, а не просто намагаючись реагувати, відповідаючи негайно та намагаючись пояснити їх. Багато разів люди просто хочуть, щоб їх зрозуміли, вони просто хочуть бути почутими. І якщо ви справді слухаєте, ви, можливо, зможете побачити щось, що лежить в основі, що допоможе вам справді розв’язати та вирішити проблему, замість того, щоб намагатися раціоналізувати їх чи справді побачити, що відбувається.
Інша книга, яку я б порекомендував, — «Обійми своїх ненависників» Джея Бера. Це книга, присвячена роботі з клієнтами, але я вважаю, що її чудово читати кожному. Тож незалежно від того, чи хтось дає вам конструктивну критику чи поганий відгук, чи ви маєте справу зі складним продавцем чи непростим клієнтом, це лише етапи вирішення цієї ситуації. Це певне перебільшення, якщо вбити їх добротою. Це просто показує всі ці випадки, коли хтось ледь не нападає на вас або сперечається з вами, особливо коли ви ведете переговори про те, як ви можете впоратися з цією ситуацією, щоб зрештою змусити їх подякувати вам.
З огляду на ці дві книжки, я думаю, що це справді чудове читання, але спілкування з людьми я так багато чому навчився за ці роки. Я працював з цим інвестором майже вісім років, я думаю, зараз, можливо, навіть довше. Ми часто сміємося над тим, як далеко я зайшов. Я починав як менеджер із нерухомості та мав справу лише з орендарями. Я б просто так розхвилювався, я був би приголомшений. І зараз це просто вирішення різних ситуацій, збереження спокою, холоднокровності, зібраності, насправді справді думання про те, як реагувати, тому що ви можете навчитися читати людей і всі інші речі, але ви не зможете по-справжньому помічати речі якщо ви самі не слухаєте їх і не спостерігаєте. І ви повинні бути в змозі зупинити себе від реакції негайно і повернутися назад, захищатися і стати оборонним, перш ніж ви зможете побачити загальну картину того, що вони намагаються вам пояснити.

Девід:
Це дуже хороший момент. Ви хочете зрозуміти, звідки вони прийшли, перш ніж спробувати змусити їх зрозуміти, звідки ви прийшли, і для цього потрібна певна дисципліна. Це неприродна відповідь.

Ешлі:
І ти сказав усе, що я сказав, одним реченням. Це могло бути набагато коротше.

Девід:
Що ж, мені було корисно подумати про свою відповідь, коли ви давали свою. Не будьте надто суворими до себе.

Ешлі:
І це частина книги полягає в тому, щоб не думати про свою відповідь. Схоже, що більшість людей не слухає, вони насправді обдумують свою відповідь, що так важко зробити, так важко зробити.

Девід:
так Це як наша базова лінія відразу з ринку, відразу з конвеєра фабрики — оборонятися і намагатися довести людям, що ми праві, що так дивно, тому що це дико зарозуміло вважати, що ти завжди правий у всьому . Ми всі знаємо про цінність навчання, але чомусь, розмовляючи з кимось іншим, ми не думаємо про навчання. Ми думаємо, як нам їх навчати. Нам потрібно змусити їх побачити речі з нашої точки зору. Я завжди наводжу приклад: якщо ти боксер і намагаєшся нокаутувати суперника, це не спрацює, коли їхні руки підняті й вони не втомлені, ти просто збираєшся вдарити себе і втомитися. Що ви хочете зробити, так це дозволити їм вийти з себе. Не намагайтеся нокаутувати когось, поки він не втомиться, бо не захоче більше битися, що ви зазвичай робите, змушуючи його говорити.
Як тільки хтось сказав усе, що мав сказати, він усе це вирвав із своїх грудей і сказав вам, що відчуває, він перебуває у найвразливішому місці як людська істота, саме тоді ви хочете повідомити свою інформацію. Це насіння потрапить у найм’якший і найродючіший ґрунт, а не в той момент, коли ви намагатиметеся запхнути його туди, перш ніж людина буде готова це почути. Насправді це також економить вам багато енергії. Це чудовий момент. Дякую за ці дві книги. Тепер переходимо до страхування. Які речі повинні знати люди, які збираються купити свій будинок про страхування домовласників?

Ешлі:
По-перше, знайдіть агента, який знайомий із політикою орендодавця чи іншою вашою стратегією. Якщо ви перевертаєте будинок, і він буде вільним, ваш страховий поліс буде сильно відрізнятися від нерухомості, у якій хтось живе. Якщо у вас є довгострокова оренда нерухомості, якщо у вас є короткострокова оренда нерухомості, ваше страхування буде іншим. Вартість короткострокової оренди зазвичай вища, ніж у вашому основному місці проживання, але вартість довгострокової оренди часто може бути нижчою, ніж у вашому основному місці проживання, оскільки ви не покриваєте жодного вмісту в будівлі. Тож погодьтеся з агентом щодо того, хто має досвід у цих різних сферах або будь-якої вашої стратегії, і запропонуйте їм фактично сісти з вами, щоб ознайомитися з політикою щодо того, що покривається, а що не покривається.
Подібно до того, що щось, на що не може бути покрито страховий поліс тут, у Нью-Йорку, знаходиться в підвалах, там часто є насоси для відкачування будь-якої води, яка надходить у підвали цих старих-старих будинків на цих старих фундаментах. Це схоже на додаткове покриття для більшості полісів, і ви повинні попросити, щоб це було додано, щоб ваш страховий поліс покрило це, якщо піддонний насос не запрацює або виникне несправність. Крім того, ви можете отримати знижку на багато речей. Ви можете отримати знижку, як і на насос для відстійника, оскільки він відкачуватиме воду в разі затоплення. Отже, є різні речі, і дізнайтеся та запитайте, що це за знижки, тому що вони дійсно можуть складатися.
Наступне – будь-яке спеціальне страхування майна. Отже, Тоні Робінсон, мій чудовий співведучий, він купив нерухомість у Луїзіані, і йому довелося застрахувати її від повені, і страхування від повені різко зросла, коли нерухомість стала для нього недоступною. Ось чому важливо дізнатися інформацію заздалегідь, і це була його перша інвестиційна нерухомість, і це було корисним досвідом для нас і багатьох слухачів, щоб зрозуміти, але існує страхування від землетрусу. Є всі ці різні типи страхових полісів, які ви можете отримати, і деякі з них є обов’язковими, особливо якщо ви отримуєте іпотеку на майно, наприклад страхування від повеней.

Девід:
Гаразд. Останнє запитання до вас. Чи маєте ви перевагу платити трохи більше за те, щоб мати страхового агента, з яким ви спілкуєтеся, якщо виникне претензія чи запитання, чи ви рекомендуєте людям піти найдешевшим можливим шляхом і знайти онлайн-страхове агентство, де вам доведеться мати справу через віртуальну допомогу чи ШІ?

Ешлі:
Я не знаю, чи справді є різниця у вартості, тому що, коли ви наймаєте агента, ви проходите через… Отже, по-перше, я б не пішов із агентом. Я б звернувся до страхового брокера, тому що вони можуть пропонувати його багатьом компаніям. Отже, ви отримуєте цитати назад, а потім можете йти далі та вибирати звідти. Це моя найбільша рекомендація. Що стосується створення онлайн-сайту, я не знаю цього напевно, я ніколи не користувався ними раніше, вони кажуть, що вони процитують вашу політику та повернуть вам оцінки. Наскільки вони пропонують це зі знижкою, я не знаю, тому що насправді пропозицію надсилає страхова компанія, а не фактичне агентство. Не знаю. Це гарне запитання.

Девід:
Так, страхова компанія, яка надсилає пропозицію, часто зробить її дешевшою, якщо ви зробите це через онлайн-портал, оскільки їм не потрібно платити комісію чи заробітну плату людині, яка привела їх у бізнес.

Ешлі:
Комісія?

Девід:
Так.

Ешлі:
Цікаво.

Девід:
Проблема в тому, що коли ви подаєте претензію через це, ви не отримуєте допомоги. Ви не можете надіслати комусь електронний лист і сказати: «У мене затоплення, що мені робити?» Це те, що всі хочуть. Ви змушені переглядати телефонне дерево, а вони кажуть: «Ну, ми дали вам знижку тому, що ми нікому не платимо за обслуговування вашої претензії». І я щойно бачив, як люди рвуть собі волосся з голови, їх перекидають від людини до людини або мають справу з ботами, або не отримують відповіді, або розмовляють з кимось, хто не розмовляє англійською, хто просто дає їм номер справи та висить на них.
Це дуже неприємно, якщо вам коли-небудь доведеться мати справу зі страховою компанією, і саме тому я згадую це, тому що це часто здається простим способом для інвесторів заощадити гроші, що смішно, тому що ваша страховка – це такий маленький шматочок усієї вашої реальності бюджет нерухомості. Ймовірно, найгірший спосіб зробити це більш прибутковим – це заощаджувати 12 доларів на місяць на програмі страхування чи щось таке. Але якщо у вас є страховий брокер, як ви сказали, у вас є людина, до якої ви можете підійти і сказати: «Дерево впало на мій дах, що мені робити?» А вони кажуть: «Ми подбаємо про це, ми вас здобули».

Ешлі:
І навіть не ця його частина. Я вважаю, що головна причина, чому мені потрібно поговорити зі своїм агентом або брокером, полягає в тому, що мені потрібна копія поліса, який показує, що якщо я отримую нову іпотеку на нерухомість або якесь нове фінансування, кредитор фактично додається як одержувач збитків і просто зробити це швидко або просто мати можливість оформити страховий поліс на майно. І ось чому я пройшов і склав цей контрольний список придбання, тому що кілька років тому мій агент зателефонував мені за день до закриття, мій агент з нерухомості, «Гаразд, ви готові закрити? Ви отримали комунальні послуги на своє ім’я, ви отримали свою страховку». І я запанікував. Це просто вийшло з мене. Було просто так багато речей, і я просто забув про одну основну необхідність. І мати агента, якому я міг би просто негайно зателефонувати, надіслати їм інформацію та сказати: «Мені потрібна страховка якомога швидше. Я закриваю завтра». І мати такі стосунки, коли вони кинуть усе й подбають про це замість вас.

Девід:
добре Останнє питання нашої передачі. Чого хтось може очікувати в день закриття, якщо він досягне так далеко?

Ешлі:
Це залежить від того, як ви фактично закриваєте майно. Отже, є кілька різних способів. У штаті Нью-Йорк у вас є адвокат. Ви можете піти в офіс секретаря округу та сісти за закритий стіл, і це досить часто, якщо ви купуєте його за іпотекою, де ви збираєтеся зустрітися з адвокатом банку, ви збираєтеся сісти у фактичному заключному столі, а потім ваш адвокат візьме документи та подасть їх до окружного клерка.
Якщо ви перебуваєте в такому штаті, що вам не потрібно звертатися до адвокатів і ви можете просто перевірити право власності, вам, можливо, доведеться піти до офісу прав власності, сидіти там і підписувати документи, або ви можете мати нотаріуса, і ви можете завчасно зверніться до офісу свого адвоката, підпишіть, вони завірять їх у нотаріуса, або компанія, що видає право власності, може прислати до вас нотаріуса. Ви бачите багато інвесторів в Instagram, які пишуть, як вони підписують документи про закриття, перебуваючи на пляжі чи в ресторані під час відпустки. Тому я думаю, що закриття почало змінюватися. Як і в моєму офісі адвоката, до COVID-19, мені завжди доводилося фізично заходити в офіс у день закриття, потім документи поспішно відправляли в офіс іншого адвоката того ж дня, потім їх відправляли і фактично подавали в той же день і Я б приніс чек, і чек принесли б.
Тепер я щойно пішов і вчора підписав нерухомість, яка закривається. Він не закриється до наступного тижня. Кошти зберігаються на умовному депонуванні до закриття, а потім їх буде вивільнено, коли їх фактично буде подано до офісу діловода. Тож документи протягом наступних п’яти днів, документи надійшли від мене до покупця, а потім вони надійдуть до офісу клерка протягом цього часу. Тож існує так багато різних способів. Я вважаю, що найбільш захоплюючим є те, коли ти справді сидиш за закритим столом, тобі вручають ключі після того, як ти підписуєш і ти віддаєш свій чек, але я справді такого не бачив. Часто я навіть не отримую ключі від нерухомості, здається.

Девід:
Так, це правда. Вам рідко коли вручають ключі. Начебто ваш агент придумує спосіб їх координації. Це хороша думка. Які речі ви рекомендуєте, щоб у день закриття, коли люди йдуть сідати, припускаючи, що вони пройшли через компанію умовного депонування та агента з нерухомості, вони не працюють безпосередньо з продавцем, що вони повинні дивитися на свої закривати документи, щоб переконатися, що вони точні?

Ешлі:
Таким чином, навіть як за день до закриття або, можливо, вранці закриття, ви повинні піти на об’єкт і провести останню перевірку, останній крок. Навіть якщо ви купуєте нерухомість, яка була порожньою весь час, коли вона була у вас за контрактом, ви хочете зайти туди і переконатися, що труби не замерзли і вода не лопнула всюди, різні подібні речі. Ви все одно хочете піти та переконатися, що нерухомість у тому самому стані, що й під час укладення договору. Тож це перше, що вам слід зробити. Потім у фактичні дні закриття, переглянувши звіт про закриття. І якщо ви працюєте з чудовою компанією, що займається правом титулу, або адвокатом, вони повинні надіслати вам це заздалегідь для фактичного розгляду.
Отже, якщо ви купуєте нерухомість, у якій є орендарі, ви хочете переконатися, що ви отримуєте пропорційно фактичний дохід від оренди. Тож, можливо, орендарі платять спочатку, але ви закриваєтеся 15-го числа, тож це пропорційно розподілено на 15 днів, протягом яких ви збираєтеся заволодіти майном, і вони зберігають перші 15 днів, поки вони володіють майном. . Крім того, якщо є застава, ви отримуєте заставу. Тому це зазвичай розглядається як кредит у виписці. Тож це не те, що ви насправді отримуєте чек на 600 доларів, вони просто знімають 600 доларів із загальної ціни покупки.
Тоді ви хочете переконатися, що податки на нерухомість пропорційні, що буде з’ясовано для вас. Продавець сплатив будь-які кошти, які все ще покривають частину податкового року. І це начебто великі речі. А також просто знайте, які збори ви сплачуєте, збори за подання документів, збори за право власності, збори за опитування, якщо такі є, тощо. І просто ознайомтеся з тим, як виглядає заключне слово. Ви можете погуглити один і просто подивіться, ознайомтеся з різними зборами, які на них нараховуються. І якщо ви також закриваєте з іпотечним кредитом, це точно буде набагато глибше, ніж якби ваш адвокат просто склав це для грошової угоди.

Девід:
Це чудові, чудові бали. Ще одне, що я додам, це те, що є в моєму контрольному списку, що у мене є мої помічники щоразу, коли я закриваю нерухомість, що вони роблять, оскільки це трапляється дуже часто, витрати на закриття, про які ми домовилися, часто не включаються в документи. І я завжди був таким злим, ніби мене хтось накрутив, поки не зрозумів, як це працює, коли агенти заповнюють додаток, вони це вирішують. Іноді двоє або троє з них ходять туди-сюди, перш ніж ви нарешті погоджуєтеся або більше про те, що це буде. Вони пересилаються до титульної компанії. Якщо вони не надіслані до титульної компанії, титульна компанія не може знати, або, я б сказав, депонована компанія не має можливості дізнатися, чи слід їх включити. Навіть якщо вони є, часто заключна заява була заповнена до завершення переговорів.
Тож якийсь працівник цього закладу отримує електронний лист із написом «Ось доповнення». І вони не читають їх усіх, або вони не дивляться на них уважно, і вони просто не бачать, о, кредит у розмірі 7,500 доларів має отримати покупець, тому що коли вони спочатку вели переговори, цього не було в там. Отже, ви повинні знати, які ваші кредити, які ви повинні отримати, і чи це кредити кредитора, це кредити від продавця, чи навпаки, чи було щось скориговано, чи оціночна ціна прийшов нижчий, і ви зменшили ціну покупки. Не думайте, що це буде відображено в заключних документах. Як покупець, ви повинні знати, що це таке. І можна відкласти закриття, якщо ви скажете: «Гей, це потрібно виправити».
Тож це одна з причин, чому ми завжди намагаємося запланувати це останнє, наприклад, коли ви йдете підписувати документи рано вранці. Тому що якщо ви робите це о четвертій годині дня, тому що це коли вам зручно чи що завгодно, ви намагаєтесь це зрозуміти під час обідньої перерви о 2:30, це буде надто пізно, щоб отримати нові документи і отримати всі дозволи, а тепер закриття затримується на день, і це може зіпсувати ситуацію. Отже, все ще є люди, які беруть участь у складанні цього матеріалу, і люди роблять помилки.
Гаразд, Ешлі. Ну, це було фантастично. Велике вам спасибі за те, що ви поділилися з нами стільки своїх знань, мудрості та часу щодо того, як отримати нерухомість для тих, хто її не має або має небагато. Перш ніж ми дозволимо вам вийти звідси, де люди можуть знайти цю книгу?

Ешлі:
Ви можете піти в книгарню BiggerPockets. І якщо ви замовите до 10 січня, коли він офіційно випущений, ви отримаєте деякі бонуси перед замовленням, купу робочих аркушів і просто тонни форм і документів, які я збирав протягом багатьох років. Але також ви можете виграти шанс стати наставниками Тоні та мене, і це буде записано та відтворено наживо в Real Estate Rookie Podcast. Тож ви отримаєте від нас певну допомогу, а також станете гостем подкасту.

Девід:
приголомшливо Тож перевірте це. Якщо у вас немає мільйона об’єктів власності, візьміть книгу Ешлі та дізнайтеся, як отримати більше. І якщо у вас уже є кілька властивостей, дізнайтеся, як це зробити краще, чи не так? Є багато способів, про які ми говорили в шоу, де ви можете зробити досить великі помилки. Отже, якщо ви почули щось у сьогоднішньому епізоді й подумали: «Ой, я цього не роблю». Піди візьми книгу і подивися, що ще ти, можливо, не робиш.
Дуже дякую за ваш час, Ешлі. Я знаю, що ти зайнята жінка, тому дозволю тобі піти звідси. Хлопці, якщо вам сподобалося шоу Ешлі, подивіться на неї в Real Estate Rookie Podcast. Ешлі, де ще люди можуть дізнатися про тебе більше?

Ешлі:
Ви можете зв’язатися зі мною на biggerpockets.com, у моєму профілі там або в Instagram, @wealthfromrentals.

Девід:
І ви можете знайти мене в Instagram, YouTube або де завгодно, @davidgreene24. Добре, дякую Ешлі. Успіхів вам у продажу книжок і скоро побачимось.