Спільне проживання допомагає інвесторам отримувати більший прибуток — ось що вам потрібно знати

У цій статті

До пандемії спільне проживання як житлове рішення вже було набирає популярності оскільки урбанізація спричинила зростання орендної плати у великих містах. Тепер концепція проживання в приміщеннях зі спільними просторами повертається після пандемії криза доступності оренди та  епідемія самотності вслід.  

На початку цього року найбільший оператор спільного проживання в Північній Америці Common, оголосила про злиття з Habyt, найбільшим оператором спільного проживання в Європі та Азії. Результатом став світовий лідер у сфері спільного проживання, який керуватиме 30,000 XNUMX одиниць по всьому світу, багато з яких – приміщення для спільного проживання. Підраховано, що були 74,000 XNUMX спільних спалень або в оренду, або в розробці в США в 2022 році. Наприкінці 2019 року інвестиційна компанія CBRE виявила, що близько Ліжка 5,000 лише приблизно в 150 громадах спільного проживання по всій країні. Це швидка тенденція, і Дослідження показують, він може мати стійкість.

Що таке спільне проживання? 

Спільне проживання завжди було способом заощадити гроші на оренді — групи друзів, особливо молоді самотні люди, часто орендують спільні приміщення, щоб заощадити гроші на щомісячних витратах на житло. Але сучасні простори спільного проживання відрізняються. Будинки, побудовані або відремонтовані з метою проживання непов’язаних осіб в одній житловій площі, часто мають першокласні зручності. Подумайте про висококласний декор і меблі, фітнес-студії та студії йоги, великі коворкінги та такі переваги, як послуги з прибирання та високошвидкісний Wi-Fi. Люди зазвичай живуть в окремих мебльованих спальнях, але мають спільні приміщення, такі як кухні, ванні кімнати, пральні та житлові приміщення. 

Існують варіації в тому, як працюють ці простори. Деякі компанії, наприклад На вулиці, використовувати модель членства, за якою цифрові кочівники можуть бронювати місця лише на три ночі. Інші, як Бунгало, працює як технічна платформа, яка об’єднує сусідів по кімнаті, які шукають житло у великих містах, і здає їм житло в суборенду. Компанії, як загальний пропонує поєднання приватних приміщень із коворкінгами та спільних приміщень із окремими спальнями. 

Зростаюча популярність спільних житлових приміщень також створила ринок квартир у спільній власності. Наприклад, співвласник у Денвері дозволяє покупцям житла придбати частку квартири з окремою спальнею та ванною кімнатою. Це спосіб для фізичних осіб почати будувати власний капітал за частку звичайної вартості покупки будинку в місті. Деякі забудовники також застосовують концепцію спільного проживання до односімейного домоволодіння шляхом забудови громади із спільним будинком та іншими зручностями та наданням програм, розроблених для розвитку спільноти. 

Рішення двох різних проблем

Стрімке зростання орендної плати 

Співвідношення орендної плати до доходу в США зараз становить 30%, що зросло з 27.2% у 2019 році. У деяких містах проблема набагато гірша — у Нью-Йорку цей показник становить 68.5%, а в Маямі — 41.6%. Висока орендна плата ускладнює мешканцям дозволити собі високі ціни на газ і продукти, а також ховати достатньо заощаджень, щоб сподіватися на володіння будинком. 

Сплеск цін на оренду, який вдарив Зростання на 17.1% у порівнянні з минулим роком на піку в лютому 2022 року, головним чином через обмежені запаси та високий попит на більше місця під час пандемії. У деяких пандемічних містах, таких як Остін, Техас, орендна плата більш ніж удвічі протягом року. 

Ринок оренди починає охолоджуватися — за даними Zillow, середня орендна плата в країні знижується. Прогнозується інвентаризація для кількох сімей збільшення у 2023 році так само. Але орендна плата залишається високою на 8.4% порівняно з аналогічним періодом минулого року, а багатоквартирні будинки все ще недоступні для багатьох жителів міст. У 2022 році були На 16% більше хронічно бездомних ніж у 2020 році. Оскільки обмежений простір відносно кількості мешканців, які шукають квартири, є значною частиною проблеми, спільне проживання є природним рішенням. 

Ще до пандемії місцеві органи влади розглядали перспективу спільного житла як потенційного виправлення непосильної орендної плати. Через SharedNYCДепартамент охорони та розвитку житла Нью-Йорка вибрав три пропозиції щодо забудови спільного житла з різними моделями, призначеними для забезпечення житлом мешканців із низькими доходами. А в Сан-Хосе, Каліфорнія, законодавці скориговано код місцевого зонування включити спільне проживання, що дозволить розпочати будівництво нової забудови на 800 одиниць. 

Десятиліттями в США пансіони запобігти бездомності для малозабезпечених міських працівників. У 1960-х роках, за оцінками, існувало близько 2 мільйонів «однокімнатних» одиниць, подібних за концепцією до сучасних квартир для спільного проживання. Національний альянс проти бездомності вважає повернення спільного житла рішенням, яке покінчить з бездомністю для більшості людей. Оренда більшості сучасних приміщень для спільного проживання трохи нижча за ринкову, але є можливість для багатоквартирних забудов, які використовують модель спільного проживання, щоб вивести на ринок ще більш доступні квартири. 

Епідемія самотності

Орендарі, які обирають спільне проживання, можуть отримати більше за свої гроші — розкішні зручності в квартирі за ціною, нижчою за ринкову, — але це не основна причина, чому більшість людей орендують сучасне спільне проживання, згідно з огляд організовано дослідницькою та дизайнерською лабораторією IKEA. Респонденти сказали, що найбільшою перевагою спільного проживання є можливість соціальної взаємодії. 

Приміщення для спільного проживання пропонують численні можливості для побудови спільноти як через випадкові взаємодії, так і через навмисне програмування. Цифрові кочівники можуть знайти хвилинку, щоб поспілкуватися біля «кулера з водою», так само, як співробітники, які працюють в офісах. Сім'ї можуть отримати підтримку у вихованні дітей. Соло пенсіонери можуть збиратися на їжу. І кожен може мати кому подзвонити, якщо він поранений або потребує допомоги. Існують додаткові переваги для трансплантованих, яким може знадобитися швидко пересуватися без підтримки: спільне проживання не тільки пропонує легший доступ до мебльованих приміщень, але й забезпечує миттєве коло спілкування. Деякі компанії спільного проживання навіть намагаються знайти сусідів по кімнаті зі спільними інтересами. 

Це свого роду ковток свіжого повітря для вражаючого відсотка американців, які відчувають «серйозну самотність». А звітом з Гарвардської вищої школи освіти наводить цифру 36% усіх американців, включаючи 51% матерів з маленькими дітьми та 61% молодих дорослих. Соціальна ізоляція може збільшити ризик кількох серйозних проблем зі здоров’ям і є фактором ризику, який конкурує навіть з курінням, коли йдеться про передчасну смерть. Самотність пов'язана з вищим рівнем тривоги, депресії та навіть самогубства. 

Проблеми з моделлю спільного проживання

Деяким компаніям, які займаються спільним проживанням, ще належить усунути недоліки в роботі. Наприклад, мешканці спільного проживання скаржилися антисанітарії, поганої безпеки, ворожнечі між співмешканцями та поганої комунікації з боку служби підтримки. Мешканці бунгало в Нью-Йорку повідомляє виявлення незнайомців у своїх спальнях, які залишалися незамкненими через місцеве законодавство. Вони також скаржилися на поганий зв’язок і раптові припинення оренди, назвавши операцію «шахрайством».

Ці скарги привертають увагу місцевих законодавців, які могли б відреагувати, припинивши таку форму оренди житла, а не послабивши правила, щоб зробити її більш життєздатною. Наприклад, дозвіл на замикання індивідуально орендованих спалень у Нью-Йорку може частково вирішити проблему, але якщо скарги орендарів вказують на інші несправедливі практики, модель спільного проживання може бути взагалі заборонена в місті. 

Але в деяких містах, наприклад у Філадельфії та Міннеаполісі, законодавці є обіймаючи ідея оренди «проживання в одній кімнаті», прийняття законодавства, яке дозволяє квартири в багатоквартирних і комерційних зонах. 

Новий клас активів для інвесторів

Спільне проживання — це не лише вихід із самотності та недосяжної орендної плати. Це також новий клас активів для інвесторів у нерухомість. Незважаючи на деякі проблеми з бізнес-моделлю спільного проживання, компанії, які займаються спільним проживанням, зазвичай повідомляють про вищий дохід від оренди на квадратний фут, ніж традиційні моделі оренди. Наприклад, у Нью-Йорку повідомляється, що прибутки від сумісного проживання 40% до 50% ​​вище ніж традиційна оренда квартир. 

A звітом студентів Массачусетського технологічного інституту також припускає, що будинки для спільного проживання повинні бути більш стійкими під час економічного спаду, ніж традиційне багатоквартирне житло. Дійсно, під час пандемії COVID-19 спільне проживання продовжувало отримувати 23.2% премії за квадратний фут порівняно з орендною платою за квадратний фут традиційних квартир-студій на порівнянних ринках. дослідження від компанії Cushman & Wakefield, що надає послуги з нерухомості. 

У доповіді Массачусетського технологічного інституту також зазначено, що спільне життя на порозі стає все більш прийнятним як серед законодавців, так і серед широкої громадськості. Перші ознаки свідчать про те, що спільне проживання стане «фундаментальним класом активів у житловій нерухомості», йдеться у звіті. Незважаючи на те, що ця модель все ще перебуває в зародковому стані та викликає деякі потенційні головні болі, вона може стати бажаною альтернативою традиційній довгостроковій багатоквартирній оренді для деяких інвесторів, особливо в містах, де ціни на житло ускладнюють отримання позитивного грошового потоку.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.