міст Прогнози ринку житла на 2023 рік звучить так, "Небо падає! Продати все! Наступного року будинки коштуватимуть 1 долар! Це як 2008 рік!» Подивіться на послужний список тих, хто робить такі прогнози. Це ті ж синоптики хто передбачали крах станеться в якийсь момент за останні десять років. Тепер, з легким запахом страху в повітрі, основні журналісти з нерухомості зроблять усе можливе, щоб переконати вас, що у нас повторюється 2008 рік. Однак це далеко від істини.
Але як ми можемо спрогнозувати ринок житла на 2023 рік без даних? А там, де є дані, вони є Дейв Мейєр, віце-президент із даних і аналітики в BiggerPockets і організатор На ринку подкаст. Дейв і його команда нещодавно випустили "Звіт про стан інвестицій у нерухомість за 2023 рік”, яка дає всі необхідні вам дані ринку житла щоб успішно інвестувати в 2023. У ньому ділиться Дейв як Ринок житла в 2022 році Перегортання коли ФРС підвищила ставки, як це вплинуло на попит і пропозицію, і що ми можемо очікувати в 2023 році.
Дейв також перегляне три стратегії інвестування він вважає більш доцільними для інвестування в 2023 році, В тому числі повністю пасивний спосіб інвестування, поєднання грошових потоків і подорожчання, а також як покупці можуть скористатися цим ринком щоб отримати пропозиції зі значною знижкою. Хоча ми не можемо передбачити майбутнє, ми можемо дати вам найкраще розуміння того, що ви можете зробити створити багатство в 2023 році. Тож вимкніть мейнстримні прогнози страху та налаштуйтеся на реальні новини, покликані зробити вас багатшими!
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Девід:
Це шоу подкастів BiggerPockets 718.
Дейв:
Якщо ви працюєте на ринку, де зарплати не ростуть, існує просто психологічна межа того, скільки люди збираються платити за оренду. Це може бути лише Х відсотків. Зазвичай 30% їхнього доходу може йти на оренду, тому я повністю згоден, що в гібридному чи дорожчому місті зростання орендної плати буде зростати. Я не знаю, чи обов’язково це означає, що вони коли-небудь досягнуть грошового потоку, який ці міста мають тенденцію підтримувати, але особисто я вважаю, що це кращий вибір, тому що ви не робите ставку лише на грошовий потік чи просто підвищення чи тільки зростання орендної плати.
Ви отримуєте потроху від усього. Ви не знаєте, хто з трьох може працювати найкраще, але що б не сталося, ви виграєте.
Девід:
Що відбувається, всі? Це Девід Грін, ваш сьогоднішній ведучий подкасту BiggerPockets Real Estate з одним із моїх улюблених співведучих, ніким іншим, як власним віце-президентом з аналітики Biggerpockets, Дейвом Мейєром із фантастичним шоу для вас. По-перше, Дейве, як ти сьогодні?
Дейв:
У мене все чудово. Я дуже весело провів час, записуючи цей епізод. Я думаю, що людям є на що чекати.
Девід:
У вас все чудово, тому що якщо ви, хлопці, дослухаєте шоу до кінця, ви точно зрозумієте, чому це було фантастичне шоу на дуже складну тему, якої всі наші конкуренти уникають, тому що вони цього не роблять. Я не хочу говорити про те, що станеться у 2023 році, крім криків. Небо падає, або зробіть вигляд, що нічого не відбувається, і просто дайте мені свої гроші, щоб я навчив вас інвестувати в нерухомість. Тут ми не про те життя.
Дейв:
Абсолютно ні, і, можливо, нам варто було поговорити про це на шоу, але я думаю, що люди уникають поняття ризику. Вони бачать, що на ринку існує ризик, і це правда. Я вважаю, що на ринку існує ризик, але ризик є противагою винагороді. Отже, ви повинні розуміти ризики, щоб ви могли отримати винагороду та можливості, які є. Я думаю, що на шоу ми дійсно про це говорили. Ми дуже конкретно говорили про ризики та про деякі способи їх пом’якшення та використання можливостей, які можуть з’явитися протягом наступного року.
Девід:
Це точно так. Отже, якщо вам було цікаво, якщо ви були розчаровані, якщо ви просто хотіли зрозуміти, що зараз відбувається на ринку житла, це шоу, яке принесе вам багато ясності . Якщо ви дослухаєте до кінця, ми фактично розглянемо три стратегії, які, як ми обидва, віримо, працюватимуть незалежно від того, що робитиме ринок у ці невизначені часи 2023 року. Перш ніж перейти до сьогоднішнього шоу, у мене є короткий порада для вас. Перейдіть на biggerpockets.com/report і завантажте звіт Dave ROE.
Звідси було отримано багато інформації з сьогоднішнього шоу, і ви можете отримати її безкоштовно, якщо ви учасник BiggerPockets. Дейве, ти хочеш щось сказати, перш ніж ми заскочимо?
Дейв:
Ні, перегляньте звіт. Я витратив на це багато часу.
Девід:
Підтримайте Дейва та залиште нам коментар у відео на YouTube, у якому розкажіть, що ви думаєте про цей звіт. Покажіть йому трохи любові. Якщо вам подобається це шоу, будь ласка, залиште нам п’ятизірковий відгук, де б ви не слухали подкасти. Хлопці, чесно кажучи, це дуже, дуже важливо. Зараз ми є найкращою виставкою нерухомості у всьому світі. Ми хочемо залишатися такими, але без вашої допомоги нам цього не вдасться. Тож, будь то Apple Podcast, Spotify, Stitcher, де б ви не слухали подкаст, приділіть хвилинку часу та повідомте світові, наскільки вам подобається цей подкаст, щоб ми могли залишатися першими. Гаразд, приступаємо до інтерв’ю.
Дейв, ти написав репортаж про ринок нерухомості. Розкажіть нам трохи про це.
Дейв:
Я зробив. Це повний вичерпний стан інвестування в нерухомість на 2023 рік. Я написав це, тому що зараз так багато всього відбувається. Ми не є і не були на нормальному ринку житла протягом останніх кількох років. Я починаю звіт з огляду всіх різних факторів і змінних, які зараз впливатимуть на ринок житла, а потім розповідаю про деякі з найкращих стратегій, якими ви можете скористатися у 2023 році, щоб скористатися тим, що, на мою особисту думку, буде бути можливостями в наступному році, і просто поставте кілька запитань про ринок 2023 року, тому що ми всі, очевидно, любимо робити прогнози та вгадувати, що станеться, але є деякі запитання без відповіді, які, я думаю, стануть фактором Х для ринок житла 2023 року, і ми ще не знаємо, як він розвиватиметься.
Девід:
Я б сказав, що у своїй короткій кар’єрі інвестування в нерухомість… Ну, я кажу коротко. У порівнянні з деякими людьми це довго, але я ще не старий. Це найскладніший ринок, який я коли-небудь бачив. Є набагато більше конкуруючих факторів, які впливають на те, що ми бачимо. Чи схоже це на те, що ви помітили, і чи про щось із цього йдеться у звіті?
Дейв:
Абсолютно. Якщо ви подивитеся на ринок житла в минулому за останні 80 років або там, де у нас є досить хороші надійні дані, ринок житла зазвичай досить передбачуваний. Він рухається циклічно, але, скажімо, протягом семи чи восьми з кожних 10 років він зростає на 2%-4%, дещо трохи вище темпів інфляції. Це досить стабільний стан і не дуже захоплюючий. За останні 15 років чи близько того все стало трохи цікавішим, і за останні пару років це було трохи більше бумерів.
Особливо за останні три роки, як, напевно, знають усі, хто це слухає, це стало божевіллям. Це не означає, що люди обов’язково діють нераціонально або що ми абсолютно не залежимо від основ. На мій погляд, те, що сталося за останні пару років, полягає в тому, що змінні та фактори, які завжди впливають на ринок житла, вирівнялися під час цього ідеального шторму, щоб підштовхнути ціни на житло вгору. Зараз ми починаємо спостерігати, як це розслабляється і повертається до більш збалансованого та, чесно кажучи, більш нормального ринку житла.
Девід:
Це здається божевіллям. Це виглядає справді негативно. У нас є така надмірна корекція, але я думаю, що якщо ви врахуєте божевілля, яке ми мали протягом останніх восьми років щодо того, наскільки гарячим був ринок, і ви помістите це в контекст цього, я не думаю, що це така велика надмірна корекція як кажуть люди, але це справді схоже на відчуття, якщо порівняти це з підвищенням ціни на 20%, яке є нормою в деяких містах. Тепер ви згадали, що є деякі важелі ринку житла, які впливають на його роботу. Чи можете ви сказати мені, що ви маєте на увазі?
Дейв:
звичайно Я думаю, що загалом існують різні змінні, і це переважно макроекономічні показники, які впливають на ціни на житло більше, ніж інші. Є тисячі речей, і кожен окремий ринок житла працює по-різному. Але коли ви говорите про ринок житла національного рівня, насправді все зводиться до кількох речей. Люди часто хочуть чесно навіть занадто спростити це, кажучи: «Іпотечні ставки зростають, тому ціни падають». На щастя, це не так просто. Індикаторів більше. Є більше речей, які дійсно важливі, і це не повинно дивувати.
Такими важелями є попит і пропозиція. Очевидно, що в економічному сенсі ціноутворення завжди зводиться до попиту та пропозиції, але якщо ви екстраполюєте це трохи більше, нам потрібно по-справжньому розглянути такі речі, як доступність, запаси, дефіцит житла в Сполучених Штатах, інфляція, звичайно, і такі речі, як іпотечні ставки. На мій погляд, це були основні речі, які впливали на ринок у 22 році і продовжуватимуть впливати в 23 році, але дещо по-іншому, тому що спосіб взаємодії цих змінних один з одним змінився.
Девід:
Тепер ми вийшли з однієї з найбільших рецесій в історії нашої країни прямо перед цим вибухом. Тож, з вашої точки зору, який вплив мала ця велика рецесія на сферу будівництва будинків за останні 10 років?
Дейв:
Я маю на увазі, що, за оцінками майже всіх, у США величезна нестача житла. Прогнози суттєво відрізняються десь від трьох з половиною до семи мільйонів одиниць житла. Коли ви говорите про економіку, це означає лише дефіцит пропозиції, чи не так? У Сполучених Штатах не вистачає житла для людей, і це значною мірою пояснюється тим, що сталося під час великої фінансової рецесії та після неї. По суті, у 2008 році багато будівельників просто припинили роботу. Там було важко, і люди шукали роботу. Підприємства закриті.
Люди, які працювали на будівництві, перейшли в інші галузі, і ми бачимо, якщо ви подивіться на графік, і я помістив це у звіті, це досить вражаючий графік. Ви могли просто побачити, що будівництво просто впало зі скелі з 2008 по 2010 рік. Ми повільно поверталися догори, і зараз воно на досить хорошому рівні. Але ті вісім років, або, як ви сказали, з 2010 по 2018 рік, ми були значно нижчими за темпи будівництва, які повинні бути. Отже, це створило ці умови там, де не вистачало будинків.
Це збіглося приблизно з 2020 роком, коли мілленіали, які зараз є найбільшою демографічною групою в усіх Сполучених Штатах, досягли свого найвищого віку для покупки житла. У нас є цілий збіг факторів, коли є маса людей, які хочуть мати домівки, і мілленіали, які створюють сім’ї, починають заводити дітей, і не вистачає домівок. Це ідеальний сценарій для зростання цін. Це лише приклад того, як ці різні макроекономічні сили працюють разом або працювали разом під час пандемії, щоб підвищити ціни.
Девід:
Тепер, якщо ви хочете почути більше про те, про що говорить Дейв, і про дрібниці, які роблять це таким захоплюючим, ви можете безкоштовно завантажити звіт на biggerpockets.com/report і побачити ці дані на власні очі. Тепер ми збираємося продовжити розмову про те, що міститься у звіті, але якщо ви дійсно хочете зупинити подкаст і перевірити це чи отримати його після того, як подкаст закінчиться, будь ласка, перейдіть на biggerpockets.com/report. Тепер я думаю, що те, що ви згадуєте про пропозицію та проблеми з пропозицією, на мій погляд, може бути найбільшим важелем у всій цій драмі цін на нерухомість і спробі їх зрозуміти.
Я якраз говорив про це вчора, коли хтось сказав: «Ну, Девіде, якщо ставки продовжуватимуть рости, ти бачиш, як ціни різко падають?» Я сказав: «Я не бачу, щоб вони різко впали, тому що їх дуже мало». Якщо ви домовласник і маєте 3% відсоткову ставку, і ви можете продати свій будинок і отримати 7% відсоткової ставки, якщо вам не доведеться переїжджати, ви, ймовірно, не збираєтеся цього робити, особливо з вашим будинок зараз коштує менше, ніж раніше. Ти будеш чекати. Отже, оскільки ми не бачимо, як купа пропозиції наповнює ринок, ми не бачимо цього обвалу цін, і це те, що ми бачили під час останнього падіння.
Було так багато пропозиції. Було набагато більше нерухомості, ніж люди могли дозволити собі купити або навіть хотіли купити, що призвело до значного зниження цін. Ось що, на мою думку, бентежить людей, які запитують: «Що? Ми йдемо в рецесію. Чи не повинні ціни падати, як минулого разу?» Що ви думаєте про порівняння середовища, в якому ми зараз перебуваємо, з останнім часом, коли ми бачили крах нерухомості?
Дейв:
Це чудовий момент, і в цьому є багато чого. Скажу спочатку про пропозицію, що є два хороші показники пропозицій. Одним з них є цей довгостроковий показник, і це те, що я згадував раніше, що в США просто недостатньо одиниць житла. Для мене я упереджений, тому що я інвестор у нерухомість. Це те, що вказує на довгострокове підвищення вартості нерухомості. Незалежно від того, що станеться у 2023 чи 2024 роках, тому що ми не знаємо, що станеться, на мій погляд, той факт, що є багато людей, які хочуть будинки, а будинків небагато, є хорошим передвісником для ціноутворення на нерухомість протягом наступних п’яти-десяти років.
Коли ви говорите про те, що відбувається в короткостроковій перспективі, я люблю дивитися на показник, який називається запасами, тобто кількість будинків на ринку зараз. На вашу думку, він не вибухає. Це, безумовно, більше, ніж у 2020 і 2021 роках, але не так, щоб сигналізувати про крах. Щоб пояснити це всім, хто слухає, інвентаризація, я вважаю, є одним із, якщо не найкращим індикатором короткострокових показників ринку житла, оскільки вона вимірює попит і пропозицію. Справа не тільки в тому, скільки будинків виставлено на продаж. Це щось відоме як нові списки.
Інвентаризація – це міра того, скільки будинків виставлено на продаж і як швидко вони виходять з ринку. Отже, коли ви бачите, що запаси починають різко зростати, це сигналізує про значний зсув у бік ринку покупців, де ціни, ймовірно, впадуть. Ми бачили, що за останні шість місяців цей інвентар зростає. Але насправді, Девіде, я просто шукав цього тижня. Я не знаю, чи знаєте ви цього хлопця, Майка Сімонсона. Він із Altos Research. Він великий фахівець з нерухомості. Запаси впали минулого тижня. Зараз він падає, тож запаси не різко зросли, і раптом ми бачимо, що речі залишаються на ринку довше, ніж вони були до пандемії.
Вони просто повертаються до рівня до пандемії. Наразі все може змінитися протягом наступних шести місяців. Але на даний момент ми фіксуємо це в січні 2023 року. Справи досить стабільні з точки зору запасів, і це велика різниця з тим, що було в 2008 році. Я також зазначу, що головна найбільша різниця між теперішнім і 2008 рік - кредитні стандарти. Це не моя сфера знань, але я багато про це читав. По суті, банкам заборонено видавати божевільно ризиковані кредити, які вони робили ще в 2008 році.
Люди зараз не дефолтують. Люди вчасно сплачують свої іпотечні кредити, і це справді гальмує ціни, тому що те, що насправді змушує ринок просто божевільно досягати дна, — це примусовий продаж. Коли люди змушені продавати, тому що вони не можуть здійснити свої платежі, це призводить до штопору на ринку. Наразі немає жодних ознак того, що це відбувається.
Девід:
Це важливо відзначити. Я використовував аналогію вчора, коли розмовляв зі своїми керівниками продажів, які ставили ті самі запитання. Я думаю, що ми напіввантажівка, що спускається з пагорба. Тепер усі знають, що не можна просто гальмувати, коли їдеш з пагорба, тому що гальмівні колодки зношуються. Ви повинні перейти на нижчу передачу. Але якби це була справжня рецесія, ми б не йшли вниз. Ми б їхали рівно. Якщо економіка була у важкій ситуації, люди не могли купити будинки. Вони не могли здійснити свої платежі. Вони страждали. З ринком праці ви побачите для продажу.
Ми знаходимося на ринку, де ми штучно сповільнюємо темпи, підвищуючи ставки. Це як гальмувати, коли спускаєшся з цього пагорба. Якщо ми знімемо ногу з цього гальма, ви побачите, що ціни на житло зростуть. Ви побачите, що транзакції відбуваються у більшій кількості. Ви побачите, як дні на ринку починають падати. Важливо зазначити, що це не рецесія, яка базується на фундаментальних проблемах нашої економіки зараз, принаймні. Хто знає, чи змінить ChatGPT усе це. Ми всі втрачаємо роботу, але я сказав щось божевільне. Це те, що уряд вирішив зробити заради того, щоб уповільнити інфляцію та зростання цін на житло.
Це те, про що повинні знати інвестори в нерухомість, рішення приймає ФРС, рішення приймає уряд. Ці макроекономічні фактори відіграють величезну роль у тому, скільки коштують ваші інвестиції або як виглядатимуть показники грошових потоків, коли ви їх купите. Розкажіть мені трохи про те, які типи ринків створюються в результаті коливань низького або високого запасів, про які ви згадали.
Дейв:
Загалом, я вважаю, що на ваш місцевий ринок дуже добре дивитися на запаси, тому що вони поводяться по-різному на різних ринках. У звіті я часто використовую різні приклади, але я думаю, що загалом місця на Середньому Заході та Північному Сході почуваються відносно «добре». Кожен має визначення добре. Деякі люди хочуть побачити крах ринку житла. Скажу тільки, що ціни стабільні в Чикаго, Філадельфії, Бостоні, Індіанаполісі. Якщо ви подивитеся на них і захочете зрозуміти, що відбувається на вашому ринку, якщо інвентаризація залишається незмінною та все ще нижча за рівень до пандемії, ви, ймовірно, можете очікувати, що ринок житла в цьому регіоні або буде відносно стабільним, або можливо навіть скромно виросте протягом наступного року.
Коли ви починаєте спостерігати різке підвищення рівня запасів вище рівня до пандемії, це, на мій погляд, є сигналом того, що ціни на цьому ринку, ймовірно, впадуть. Відверто кажучи, ви бачите це в багатьох містах, які переживали бум після пандемії, як-от Бойсе, Ріно, Остін, Денвер, куди я інвестую. На цих ринках спостерігається більша корекція, тому що вони просто піднялися надто високо. Вони щойно досягли рівня, і це ще один важливий показник доступності, який просто не є стійким, люди, чия зарплата, їхня зарплата не може підтримувати ціни, які ми бачили в деяких із цих міст буму.
Я справді рекомендую, якщо люди хочуть подивитися на свої окремі ринки та зрозуміти, що відбувається, дивлячись на запаси та дні на ринку, це два дуже прості способи, за якими ви можете почати розуміти, наприклад: «Ви на ринку продавця? Ви на ринку покупців?» Просто для ясності, тому що я думаю, що люди насправді це часто плутають, ринок покупця часто означає, що зараз гарний час для покупки. Я знаю, що це збиває з пантелику, оскільки люди бачать, що ціни падають, але це означає, що традиційно ви маєте більше важелів впливу. Ринок покупців означає, що покупці мають владу. Ринок продавця означає, що продавці мають владу.
Отже, ми залишаємо час у національному масштабі, коли продавці мали всю владу, чи не так? ми продаємо це щоразу... Я маю на увазі, ти, мабуть, мав би справу з цим щодня, Девіде. Продавці могли сказати: «Я хочу все, без поблажок, твого первістка. Дай мені свою машину і свою обручку», і люди це робили. Тепер це інший сценарій, коли покупці можуть бути трохи більш вибірковими та вести переговори. Знову ж таки, дні на інвентаризації ринку, хороші способи визначити, де ваш ринок знаходиться на збалансованому ринку, ринку продавця чи ринку покупця.
Девід:
Це чудовий момент. Я думаю, що те, що відрізняє наші подкасти від інших, полягає в тому, що ми не покладаємося лише на фактор страху, щоб отримати кліки. Зараз легко сказати людям: «Під час ринку продавця не варто купувати, тому що продавець має всю владу. Тільки не купуй». Але причина, чому це ринок продавця, зазвичай полягає в тому, що ціни ростуть дуже швидко, або орендна плата зростає так швидко, або ваші альтернативні варіанти нерухомості настільки похмурі, що це, безперечно, найкращий варіант. Отже, більше вашої конкуренції приходить туди. Це створює ринок продавця.
Потім, навпаки, легко підскочити і сказати: «Ну, це ринок покупців, або вибачте, ціни падають, тому вам не варто купувати. Треба чекати дна, хоч це і ринок покупця. Це може бути кращий час для покупки, тому ви повинні бути в курсі обох ринків. Є стратегія, яка працює в обох, і є плюси і мінуси. Купувати на ринку продавця дуже важко. Ви збираєтеся відмовитися від багатьох речей, від яких ви ні... Іноді від перевірки вам доведеться відмовитися. Однак ви отримуєте перевагу активу, який різко здорожчає.
На ринку покупців ви, можливо, купуєте час, коли ціни можуть знизитися. Теоретично ми ніколи не знаємо, де дно, але ви отримуєте періоди належної обачливості, продавці сплачують великі витрати на закриття, отримуєте вершки запасів урожаю, які ви навіть не могли отримати раніше, якщо у вас не було 1.2 мільйона гроші, щоб йти конкурувати. В обох є плюси та мінуси, і ми справді намагаємося представити тут повну картину, а не просто створити назву, яка б казала: «Купуйте зараз або зачекайте». Наближається крах століття». Потім ми бачили це вісім років. Він так і не прийшов.
Дейв:
Одного разу вони будуть праві, якщо продовжуватимуть це говорити. Одного разу вони будуть праві.
Девід:
Це хороша думка. Зламаний годинник правильний двічі на день. Хіба це не так?
Дейв:
Саме так.
Девід:
Я вважаю, що людям слід дивитися на це, як ви бачите це, а не просто: «Скажи мені, що робити. Це купівля чи продаж?» Необхідно зрозуміти фактори, які впливають на ціну, і тоді правильне рішення зазвичай дасть про себе знати. Ми розглянули сторону пропозиції, говорячи про запаси, моніторинг запасів, розуміючи, чому ціни зараз не падають, адже пропозиції не так багато, але сторона попиту також важлива. Нерухомість є цікавою, тому що попит трохи складніший, ніж на щось інше, як, можливо, карти покемонів.
Чи можете ви розповісти мені трохи про попит і як він працює в сфері нерухомості?
Дейв:
Попит на нерухомість складається з двох речей. Я думаю, що люди часто думають, що попит – це лише те, скільки людей хочуть купити житло. Це не. Це те, скільки людей хочуть купити будинок і скільки людей можуть собі дозволити купити будинок. Це два… Вони обидва впливають на попит, але поводяться по-різному. Я вважаю, що найбільший приклад, Девід, ми обидва мілленіали. Я думаю, що протягом багатьох років ви бачите, як ці експерти по телевізору кажуть: «Міленіали не хочуть купувати будинки. Вони не купують будинки». Ніби їхні дані цього не показують. Це показує, що вони не могли дозволити собі купувати житло, а потім, коли вони могли дозволити собі купити житло через низькі відсоткові ставки під час пандемії, вони кинулися на ринок житла, як божевільні.
Отже, попит не такий простий, оскільки люди не хочуть купувати житло. Я вважаю, що основними факторами, які стимулюють попит і бажання, я вже говорив про це, є те, що мілленіали досягають піку створення сім’ї. Це сильна річ. Люди дійсно недооцінюють, я вважаю, вплив демографії, але це надзвичайно, надзвичайно важливо. Ми спостерігаємо, як найбільше покоління в країні досягає свого піку купівлі житла, тож це збільшить попит. Як я щойно сказав, з низькими процентними ставками з 2020 року до середини 2022 року люди божеволіють на цьому ринку.
Цей демографічний попит, ймовірно, триватиме ще три-п’ять років, якщо ви просто подивитеся на демографічні показники США, але те, що змінилося, і найбільший фактор, який змінився з середини 2022 року до цього часу, – це фактор доступності. Друга половина попиту - це те, скільки людей можуть дозволити собі купити житло. Оскільки ставки за іпотечними кредитами зростають так само швидко, як і раніше, це просто повністю послаблює доступність. Ми бачили, як ринок житла реагує на цей єдиний фактор більше, ніж на будь-що інше, тому що якщо люди не можуть дозволити собі купити житло, це витягує весь попит з ринку, і це справді стримує ціни або навіть може посилювати ціни спускаючись назад.
Ось що насправді сталося з попитом. Відверто кажучи, можливо, я тут забігаю вперед, моя думка про те, що станеться на ринку житла протягом наступного року, двох років, трьох років, стосується доступності та чи відновиться він. Справді, на мій погляд, це зводиться до того, чи покращиться доступність? Саме тоді ринок житла досягне дна і знову почне зростати.
Девід:
Це такий важливий нюанс, який ви робите. Попит має дві сторони, коли мова йде про нерухомість. Ви повинні бути готові, і ви повинні бути здатними. Традиційно проблема була в стані. Навіть якщо ви хотіли купити будинок, ви просто не могли, тому що ціни зростали швидше, ніж ви могли встигати, або ви не хотіли конкурувати з 11 іншими пропозиціями, або розмахували своїми непередбаченими витратами, тому ви просто сказали , «Гей, я вийшов. Я не збираюся цього робити». Коли ви перебуваєте на дуже, дуже поганому ринку, це коли охоча сторона зникла.
Люди не хочуть купувати будинок. Це те, що ми бачили в 2010 році. Багато людей не змогли купити будинок, але багато з них могли. Вони просто не хотіли. Пам’ятаю, у 2010 році ніхто насправді не дивився на нерухомість, як на купівлю активу. Це важко, якщо когось тоді не було поруч. Вони дивилися на це як на 30-річний якір, що називається іпотекою. Якби ви сказали: «Я купив будинок», я б сказав: «Боже мій, ти повинен платити за це наступні 30 років. Навіщо вам це робити?» Це смішно, Дейве, тому що мій перший будинок, моя іпотека коштувала 900 доларів. Це все ще вважалося смертним вироком. Чому ви коли-небудь хотіли просто прив’язати себе до 900 доларів?
Ніхто не хотів купувати будинки, а пропозиція була така велика, що спричинило різке падіння цін. Це те, що ми відстежуємо, коли дивимось на те, що робить ринок: скільки там пропозиції, яку ми охопили, а потім, який там попит. Тут дві складові. Ви повинні бути готові купити будинок, і ви повинні бути в змозі купити будинок на відміну від багатьох інших речей, які не передбачають фінансування, як-от приклад карти Pokemon, який я навів. Це просто: «Ви готові це купити, чи не так?» Більшість людей можуть дозволити собі заплатити 30 доларів.
Я не так багато знаю про карти покемонів. Потім я купив своєму племіннику на Різдво, і він був дуже задоволений цим. Це не річ, де ви повинні мати можливість купити їх разом з нерухомістю.
Дейв:
Багато можливостей купувати нерухомість поза нашим контролем, тому що більшість людей використовують кредитні плечі, використовують борги для фінансування нерухомості. Отже, іпотечна ставка дійсно впливає на те, що ви можете собі дозволити, і це позитивно вплинуло на людей під час пандемії, тому що люди раптом могли дозволити собі набагато більше. Тепер, коли ми повернулися до… Насправді, це високо порівняно з тим, де ми були, але ми маємо рацію щодо історичного середнього показника іпотечних ставок. Тепер, коли ми повернулися до більш нормальної іпотечної ставки в історичному плані, це негативно вплинуло на доступність.
Коли ви говорите про покупку карти покемонів, вишуканого вина чи будь-чого іншого, ви просто використовуєте капітал. Зазвичай ви не використовуєте ці покупки, тож вирішувати вам: «У вас є ці гроші на вашому банківському рахунку?» Тоді ви можете піти купити це». Є й інші приклади активів із залученням кредитного плеча, але нерухомість є, мабуть, найбільшим прикладом активу із залученням кредитного плеча, і це дійсно так. Ось чому нерухомість дуже чутлива до процентних ставок, тому що це дійсно, дійсно впливає на те, наскільки ви можете придбати інвестиційну нерухомість або первинних мешканців.
Девід:
Тепер, коли мова йде про ставки та ФРС, чи можете ви розповісти нам трохи про те, як приймаються ці рішення, і як це в кінцевому підсумку впливає на доступність?
Дейв:
О, хлопче, моя улюблена тема. В основному, як ми всі знаємо, інфляція дійсно висока. Це величезна проблема для економіки. Це підриває нашу платіжну спроможність. Всі це ненавидять. Інвестори в нерухомість ненавидять це трохи менше, тому що нерухомість є фантастичним захистом від інфляції, але це все одно погано для всіх. ФРС в основному приймає рішення, щоб спробувати боротися з інфляцією. Вони роблять це, підвищуючи ставку федеральних фондів. Це єдине, що вони можуть контролювати. Це дивно, але в основному це ставка, за якою банки позичають один одному.
Ідея підвищення ставки федеральних фондів полягає в тому, що якщо позичати гроші стає дорожче, менше людей це роблять. Коли менше людей позичає гроші, менше грошей обертається в економіці. Це також відоме як грошова пропозиція, і тому вони намагаються зменшити грошову пропозицію, тому що ми бачили, як вона божевільна. За останні пару років існує міра грошової маси, яка називається М2. По суті, ми бачили цей вибух, і це сталося з кількох причин. Одне через низькі відсоткові ставки, а інше через друк грошей. Ми ввели в систему багато нових грошей, і тому вони не можуть витягти ці гроші з системи.
Що вони можуть зробити, це підвищити процентні ставки та спробувати зменшити їх обертання в економіці. Якщо менше людей позичає гроші, гроші залишаються в банку, або вони залишаються на вашому ощадному рахунку, або ви робите з ними менше. Це допомагає охолодити інфляцію принаймні в традиційних термінах. Це те, що ФРС намагається зробити. Очевидно, що станом на початок січня 2023 року інфляція все ще надвисока, але тенденція, схоже, починає знижуватися. Зараз ставка федеральних фондів безпосередньо не контролює іпотечні ставки, але вона впливає на іпотечні ставки. Отже, ми бачили, що ставки за іпотечними кредитами піднялися з...
На початок 2022 року вони, я думаю, нижче або близько 3%. Зараз, станом на цей запис, вони становлять близько 6.2%, тобто вони подвоїлися. Це значно збільшує кількість... Це значно зменшує доступність, я повинен сказати. Ми були свідками того часу, коли на початку пандемії доступність була майже рекордно високою. Люди могли дозволити собі все, що завгодно, до такого рівня, коли зараз доступність є найнижчою за 40 років. Це найменш доступна нерухомість з 1980-х років, і наслідки цього очевидні. Якщо ви не можете собі це дозволити, ви не збираєтеся це купувати, тому на ринку менший попит.
Девід:
Це дійсно, дуже добре. Тепер, щоб підбити підсумки, ми розглянули важелі ринку житла, що змушує ціни зростати чи знижуватися, пропозицію та запаси та як ви можете відстежувати їх, попит і можливості, нюанси того, що впливає на попит, а також іпотеку ставки та інфляція, які є складовими пирога ринку нерухомості, я повинен сказати, що ви моніторите. Ви додаєте ще борошна. Ви додаєте більше яєць. Ви додаєте більше цукру. Ви отримаєте пиріг іншого смаку. Це те, що ми всі намагаємося зрозуміти, коли намагаємося передбачити, як йдуть справи.
Перш ніж ми перейдемо до того, що працює на такому нестабільному ринку, як цей, моє останнє запитання до вас: що має статися, щоб доступність знову збалансувалася до того, що інвестування в нерухомість є тим, чим люди можуть бути в захваті та насправді можливо?
Дейв:
По-перше, я все ще вважаю, що інвестування в нерухомість можливе та цікаве. Ви повинні бути трохи креативними, про що ми поговоримо за секунду. Я думаю, що те, що сталося в основному протягом двох років, кожна окрема змінна, усі важелі, про які ми говорили, просто вказували в одному напрямку для цін, і це було вгору. Зараз ми знаходимося в точці, коли нам потрібно перебалансувати, і все змінилося. Доступність знизилася до такої міри, що, на мій погляд, у 2023 році ціни, ймовірно, дещо впадуть. Для доступності потрібно змінити одну з трьох речей.
Доступність є фактором трьох різних речей. Перший – це, звичайно, ціни на житло, тому якщо ціни падають, це покращує доступність. Друге – зростання заробітної плати. Якщо люди заробляють більше грошей, речі стають доступнішими. Ми вже бачимо, як зростання заробітної плати починає знижуватися, і я не думаю, що це буде основним фактором на ринку житла. По-третє, іпотечні ставки, правда? Якщо іпотечні ставки знижуються, доступність знову зросте. Принаймні, це основні фактори, на які я збираюся звернути увагу протягом наступних кількох місяців.
Іпотечні ставки вже досягли піку. Вони можуть знову піднятися, але в жовтні та листопаді вони опинилися на рівні сімки. Тепер вони в низьких шістках. Доступність уже починає трохи покращуватися. Напевно в цьому справа. Якщо ви збираєтеся подивитися на одну річ, щоб зрозуміти ринок житла в 2023 році, я б порекомендував доступність.
Девід:
доступність – це, як ви згадали, поєднання ціни та іпотечного платежу. Це не так просто, як одне чи інше.
Дейв:
Саме так.
Девід:
Просто смішно, тому що коли ставки знижувалися, усі скаржилися на недосяжність будинків, тому що люди могли дозволити собі платити за них більше, тому ціни продовжували рости. Потім, коли ціни нарешті впали, люди скаржилися, що процентні ставки занадто високі, але це дві сторони однієї медалі. Зазвичай ви не можете мати одне без іншого, як і попит і пропозиція. Гаразд, давайте перейдемо до трьох речей, які працюють на такому невизначеному ринку, як цей. Яка ваша перша порада щодо стратегій, якими люди можуть скористатися або де вони можуть заробити гроші, навіть якщо ми не впевнені, що станеться з ринком?
Дейв:
Ну, одна з речей, яка мене найбільше хвилює, і я справді хочу зробити інвестиції в наступні пару тижнів тут, це приватне кредитування. Коли ви перебуваєте в середовищі з високими процентними ставками, це банк, який стягує ці високі процентні ставки. Отже, якщо ви можете стати банком, це досить цікава пропозиція. Напевно, є багато ластів, які хочуть грошей. Ймовірно, є синдикати, яким потрібні перехідні позики. Є люди, яким потрібні іпотечні кредити, і тому є можливості бути приватним кредитором. Я не фахівець у цьому. Девіде, я не знаю, чи Дейв Ван Горн, третій Дейв. Можливо, нам варто взяти його якось.
Девід:
Три Д.
Дейв:
Він справжній експерт у цьому. Я забув, як називається його книга «Інвестиції в нотатки». У BiggerPockets є книга. Перевір це. Я вважаю, що приватне кредитування зараз є справді цікавим варіантом, тому що якщо борг дорогий, це погано для позичальника, але іноді добре для кредитора. Це те, що я принаймні розглядаю у 2023 році. Ви коли-небудь займалися приватним кредитуванням?
Девід:
У мене є кілька нотаток через компанію Дейва, власне, PPR Note Company, я думаю, вона називається. Це схоже поняття, як те, що ви говорите. Цей принцип стосується приватного кредитування, але він також стосується просто заощаджень. Вас покарали за те, що ви економили останні вісім років. Інфляція була набагато вищою, ніж те, що ви могли отримати на свої гроші в банку. Це сприяє зростанню цін на активи, тому що ви думаєте: «Ну, я маю 100,000 20 доларів, які лежать у банку, що приносить мені піввідсотка, тоді як інфляція на рівні Бог знає, яка вона, ймовірно, реально 30%-XNUMX%, якщо поглянути на ціни на їжу, газ, нерухомість і таке інше».
Я маю це кудись покласти. Куди я його подіну? Що ж, я, ймовірно, збираюся вкладати це в нерухомість, тому що це те, що зростає найбільше, чи не так? Але коли ми бачимо, що ставки зростають, навіть якщо вони сповільнюються, ціни на активи зростають. Чоловіче, я пам’ятаю, був час, коли я працював у ресторанах, де я заробляв 6.5% своїх грошей, які я клав у банк, і цього навіть не було на компакт-диску. Отже, такі стратегії, як приватне кредитування, просто заощадження ваших грошей у певний момент, стають можливими, коли ми нарешті підвищимо ставки до здоровішого рівня.
Дейв:
Насправді я щойно написав про це блог у BiggerPockets, і я думаю, що ми досягаємо точки, коли норми заощаджень знову стають привабливими. На мій високоприбутковий ощадний рахунок я можу отримати майже 4% прямо зараз. Я знаю інфляцію, вона стане відомою завтра, але станом на минулий місяць, я думаю, вона становила 7.1%, так? Люди кажуть: «7.1% більше, ніж 4%». Так, це правда, але 7.1% дивляться назад. Так було минулого року. Якщо ви подивіться на місячну ставку, то в середньому вона становить близько 0.2% за останні п’ять місяців. Отже, якщо ви екстраполюєте це, і ніхто не знає, що станеться, але якщо ви просто екстраполюєте це, ви можете уявити, що через рік інфляція може бути десь між 2% і 3%.
Отже, якщо ви заробляєте 4% своїх грошей уперше за багато років, ваша норма заощаджень насправді може принести вам не дуже великий прибуток, але принаймні більше грошей, ніж інфляція з’їдає. Особисто я принаймні вкладаю гроші… Я шукаю можливості в нерухомості, але я беру гроші, які маю, на грошовий ринок або на високоприбутковий ощадний рахунок, тому що принаймні ви можна заробити від 1% до 2% реальної прибутковості ваших грошей на відміну від кількох останніх років, коли, якщо ви поклали свої гроші на ощадний рахунок, ви втрачали щонайменше 6% або 7%.
Девід:
У вас навіть не було цього як варіанту, коли ставки були надзвичайно низькими, і це підживлювало наш великий біг. Тепер, без особливих інвестицій, ви отримуєте прибуток на відсотках, які надходять від банкноти, але це незначно в порівнянні з тим, скільки грошей ви заробляєте, коли вексель погашається раніше. Як правило, у цих випадках ви купуєте купюру зі знижкою. Купив записку. Скажімо, можливо, я заплатив 50,000 75,000 доларів, а баланс купюри становив 80,000 300 або 400 XNUMX доларів, і я отримую свої XNUMX-XNUMX доларів на місяць з цієї банкноти, тож гроші, які я заплатив, повертаються.
Він амортизується, тож ви отримаєте більше, ніж виклали, але ви дійсно виграєте, коли ця особа продає або рефінансує свою власність, і вам повертають 80,000 XNUMX доларів, коли ви витратили лише менший відсоток на купюру. Найважче те, що на відміну від нерухомості, у вас немає контролю. Це не як актив. Я можу зайти туди, і я можу купити, і я можу відремонтувати це, щоб воно коштувало більше. Я вибираю, на якому етапі ринку я збираюся його продати. Ви віддані на милість іншої людини, тому стратегія полягає в тому, щоб мати всі ці маленькі нотатки, які є там. На відміну від валета в ящику, ви не знаєте, коли він вискочить, але в певний момент він обов’язково з’явиться.
Тоді бум, у вас вискочить нотатка. Ви отримуєте прибуток. Ви або купуєте банкноту більшого розміру, яка приносить більше грошових потоків, або йдете інвестувати в щось інше, чого я планував робити набагато більше, коли купував його. Потім ми побачили, що сталося з ринком житла. Це було на кшталт: «О ні, все вперед, дайте мені праски у вогонь, як тільки можу, оскільки цей ринок зростає». Я думаю, що це чудова порада, різні стратегії щодо нерухомості, але не обов’язково просто її володіння. Друга річ, яку ви згадали, це гібридні міста. Давайте почнемо з того, що ви маєте на увазі під гібридом?
Дейв:
Якщо озирнутися в минуле, то різні ринки житла працюють по-різному. Традиційно, до пандемії, ви бачили, що певні ринки були чудовими для грошових потоків, але насправді вони не дуже цінувалися. Інші ринки були чудовими для подорожчання, але вони не мали надто великого грошового потоку. Це два кінці спектру, але є деякі, які отримують скромну оцінку та скромний грошовий потік, який особисто мене просто цікавить. Я вважаю, що це найкращий варіант… Це консервативно в тому сенсі, що у вас є хороший грошовий потік, солідний грошовий потік, не дивовижний грошовий потік, але солідний грошовий потік, щоб ви завжди могли платити за іпотекою.
Немає ризику дефолту. Ви можете триматися. Немає нічого. Жодного ризику. Але в той же час це вдячність, тому ви все ще отримуєте деякі переваги, які ви отримуєте на таких ринках, як Каліфорнія чи Сіетл. Це не так багато, але ви отримуєте потроху від кожного. Я думаю, що ці ринки будуть особливо успішними, тому що багато з цих гібридних ринків, як правило, є більш доступними містами. Моя тема в багатьох питаннях, про які я сьогодні говорю, полягає в тому, що доступність домінує на ринку житла. Я думаю, що ринки, які є більш доступними, матимуть хороші результати порівняно з іншими ринками протягом наступних кількох років.
Я думаю, що деякі з цих гібридних міст дійсно цікаві. Я просто хочу застерегти людей, які почали займатися нерухомістю за останні кілька років, що те, що ми бачили за останні кілька років, є дуже нетиповим у багатьох відношеннях, але я зараз говорю про вдячність. Ми бачили кожне подорожчання ринку, великі ринки, малі ринки, сільські ринки, міські ринки, приміські ринки, усе. Чому ні? Це не нормально. Як правило, деякі ринки ростуть. Інші ринки залишаються без змін. Деякі ринки падають.
Я особисто вірю, що ми повернемося до цієї динаміки в довгостроковій перспективі. Я не знаю, чи це буде цього місяця чи наступного року, але я думаю, що це нормально для ринку житла. Думаю, ми повернемося до цього. Отже, я хотів би поглянути на ринки, що ми бачимо певне грошове шоу та деяке підвищення вдячності до пандемії. Це міста третього рівня, такі як Бірмінгем, штат Алабама, Медісон, штат Вісконсін, чи подібні місця, у яких високий попит зростає, але все ще пропонують грошовий потік. Я думаю, що вони перевершуватимуть інші ринки протягом наступних кількох років. Це лише моя думка, але це те, на що я дивлюся.
Девід:
Якщо хтось хоче ідентифікувати такі міста, які дані йому слід шукати?
Дейв:
Я думаю, що перш за все, якщо ви хочете поглянути на грошовий потік, ви можете подивитися на показник, який називається співвідношення орендної плати до ціни. Ви просто ділите місячну орендну плату на вартість покупки. Якщо це десь близько 1%, у вас все дуже добре. Ви, мабуть, чули про правило 1%. Особисто я вважаю, що це трохи застаріло, і очікування угоди, яка відповідає правилу 1%, швидше за все, принесе вам більше шкоди, ніж користі, тому що ви будете вічно чекати в пошуках міфічного єдинорога. Не те, щоб це не могло існувати, але, як я щойно говорив, ці угоди в 1% часто відбуваються на ринках, які не дорожчають. Я думаю, що це того не варто.
Я хотів би побачити те, що співвідношення орендної плати до ціни становить 0.7 або 0.8, але це ринок, який зростає. Ось що я маю на увазі під гібридним містом. Співвідношення орендна плата до ціни хороше. Що стосується подорожчання, то важко передбачити, але найважливіші речі дуже прості: зростання населення. Чи буде попит, чи більше людей переїде, ніж виїде? По-друге, економічне зростання, ви можете дивитися на це з точки зору зростання заробітної плати або зростання робочих місць, але якщо люди переїжджають туди, і їм платять все більше і більше, ціни на активи будуть рости.
Девід:
Ми часто говоримо про подорожчання та грошовий потік так, ніби вони протилежні сили, такі як Інь та Ян. Ви цінний інвестор чи інвестор грошових потоків? Але з практичної точки зору ті з нас, хто володіє нерухомістю, ми розуміємо, що вони насправді не виключають один одного, що часто ви бачите, що грошовий потік зростає, коли зростає орендна плата. Що ви думаєте про те, що орендна плата на певних ринках зросте, як і вартість активу?
Дейв:
Я особисто… погоджуюсь. Є чудові ринки, які мають 1% грошового потоку. Я б не інвестував у них, тому що особисто я працюю на повну ставку. Я не повністю залежу від грошового потоку для свого способу життя. Крім того, для мене це занадто ризиковано, тому що на цих ринках населення, як правило, зменшується або економічне зростання невелике. Це, як на мене, ризиковано. Я знаю, що люди кажуть, що грошовий потік є хорошим захистом від ризику, але я думаю, що деякі... Але якщо ваша величезна вартість падає, я не думаю, що грошовий потік компенсує це. Я думаю, що це надзвичайно важливо.
Особисто я б застеріг людей від припущень, що орендна плата зросте принаймні цього чи наступного року. Я просто думаю, що у нас було те, що вони називають у фінансах чи економіці, трохи вперед, коли ціни на оренду зазвичай зростають на пару процентних пунктів на рік. Останні кілька років вони зійшли з розуму, і це, можливо, призвело до зростання орендної плати протягом наступних двох-трьох років і, наприклад, до 2021 чи 2022 років.
Девід:
Дуже можливо.
Дейв:
Моя рекомендація полягає в тому, щоб гарантувати угоду, припускаючи, що грошовий потік не буде зростати протягом наступних року чи двох. Якщо це трапиться, а це може статися, це просто підлива, але я вважаю, що консервативним рішенням є припустити, що грошовий потік, ймовірно, буде досить м’яким… Я маю на увазі, зростання орендної плати, вибачте, ймовірно буде досить м'який на наступні пару років. Але якщо ви тримаєте його протягом п’яти, семи років, то я, ймовірно, спрогнозував би певне зростання орендної плати.
Девід:
Ну, коли ви приймаєте рішення про те, де купувати, як ви вважаєте, чи розумно очікувати, що орендна плата в гібридному місті зросте більше, ніж на ринку грошових потоків, ринку Середнього Заходу, що не зростає?
Дейв:
О так, 100%. Якщо ви бачите місто з економічним зростанням, я маю на увазі лише зростання зарплат. Якщо зарплати зростають, якщо в це місто приходять хороші робочі місця, це одні з найкращих показників.
Девід:
Люди можуть платити більше, тому що на ринку оренди є попит, як і на ринку житла. Та сама ідея.
Дейв:
точно. Якщо ви працюєте на ринку, де заробітна плата не зростає, законодавчих обмежень немає, є лише психологічна межа того, скільки люди збираються платити за оренду. Це може бути лише Х відсотків. Як правило, це 30% доходу може йти на оренду. Якщо ви значно вище цього, і якщо зарплата не зростає, то це не підтримує зростання орендної плати. Отже, я повністю згоден, що в гібридному або дорожчаючому місті зростання орендної плати буде зростати. Я не знаю, чи обов’язково це означає, що ви коли-небудь досягнете грошового потоку, який ці міста, як правило, підтримують.
Але особисто я вважаю, що це кращий вибір, тому що ви не робите ставку лише на грошовий потік, чи просто підвищення чи просто зростання орендної плати. Ви отримуєте потроху від усього, і ви не знаєте, хто з трьох може працювати найкраще. Але що б не сталося, ви отримуєте від цього користь.
Девід:
Що ж, це те, що я хотів висвітлити для людей, які, можливо, є новими інвесторами, які не мають досвіду роботи на деяких із цих ринків грошових потоків, де зазвичай працюють готові компанії, а гуру, які продають вам курс, зазвичай, " Грошовий потік, кинь роботу. Заведіть подругу. Не будь невдахою. Вам потрібен грошовий потік, і вони вирішать усі ваші проблеми». Потім вони штовхають вас на деякі з тих ринків, де орендна плата майже ніколи не зростає. Останні 10 років вони були такими ж. На відміну від того, якби ви інвестували в Денвер, можливо, 10 років тому, можливо, це був скромний грошовий потік, коли ви його купували, але 10 років зростання орендної плати, і він справляється дуже, дуже добре.
Ми не хочемо говорити про те, що він піде вгору, але ви абсолютно можете поставити себе в положення, коли воно буде більш імовірним, вийшовши на один із цих ринків, де спостерігається зростання заробітної плати, нових компаній, зростання населення без повної ставки на всю ферму на інвестування в якийсь дикий ринок, що зростає, що ви витрачаєте гроші. Є відповідальний спосіб зробити це. Я думаю, що ви тут даєте справді слушну пораду.
Дейв:
Я маю на увазі, що це, мабуть, зовсім інше шоу, але Боже, чоловіче, ти знаєш, скільки прокатів потрібно, щоб стати фінансово вільним? Я знаю, що багато інвесторів у нерухомість кажуть: «О так, просто кинь свою роботу. Купіть три оренди й отримайте фінансову свободу». Це просто абсолютна нісенітниця. Спосіб уявлення про це полягає в тому, як ви заробляєте гроші та грошовий потік в інвестуванні: вам потрібно X доларів, інвестованих із нормою прибутку Y, щоб дорівнювати Z грошового потоку.
Девід:
Так само, як ми дивимося на будь-який інший інструмент фінансового інвестування, коли думаємо: «Скільки вам потрібно в ваших 401 тисячі за умови прибутку, щоб вийти на пенсію?»
Дейв:
Саме так, і тому ви можете вибрати бути інвестором грошових потоків і сказати: «Я збираюся інвестувати 100,000 11 доларів із прибутком 11,000% грошових коштів». Чудово, ви отримуєте 6 2 доларів на рік. Я не можу на це жити. Якщо ви хочете будувати в довгостроковій перспективі, і ви говорите: «Я збираюся заробити 6% готівки від прибутку готівкою, але завдяки вдячності та роботі на хорошій роботі я збираюся інвестувати 120,000 мільйони доларів США XNUMX% готівки на повернення готівки», то ви заробляєте XNUMX XNUMX доларів на рік. Я думаю, що люди просто захоплюються цією ідеєю повернення готівки, не замислюючись про суму основної суми, яку ви вкладаєте у свої інвестиції, так само, якщо не важливіше, ніж повернення готівкою. Це лише мій балак.
Девід:
Ми не будемо заходити надто далеко цим шляхом, але я буду дражнити людей, що є цією маленькою ідеєю. Це одна з причин, чому я заохочую людей до таких речей, як метод BRRRR або купівля та оцінка ринків, тому що ваша власність може створити для вас капітал, схожий на той, який ви заробили на своїй роботі, на якій ви працювали. Ви можете створити два джерела капіталу. Ми просто називаємо це власним капіталом, коли воно знаходиться в межах власності. Ми називаємо це капіталом, коли він знаходиться на нашому банківському рахунку, але це та сама енергія. Ви починаєте свою кар’єру, використовуючи такі методи, а потім у своїй кар’єрі ви переходите на ринки з вищими грошовими потоками, які є трохи стабільнішими, і тоді ви робите саме те, що щойно описали.
Це досить глибокі цікаві речі, до яких ми приступаємо, коли просто плануємо говорити про ринок.
Дейв:
Мені подобається ця розмова. Це весело.
Девід:
Гаразд, остання тема, про яку я хочу вас запитати, це глибокі закупівлі. Що ви маєте на увазі під глибокими покупками?
Дейв:
Я маю на увазі, що глибока покупка означає лише купівлю нижче ринкової вартості. Не знаю як ти, Девіде, але за перші вісім років моєї кар’єри інвестування в нерухомість я ніколи навіть не пропонував пропонованої ціни. Я завжди пропонував би менше, ніж запитувана ціна. Лише останніми роками стало нормальним для вас пропонувати ціну вище запитуваної та все одно молитися.
Девід:
Такий справжній. Ви чуєте, як агенти говорять про те, що вони заплатили повну суму, а я сміюся, кажучи: «Тут угода». Повний запит нічого не означає, але вони діють за старою парадигмою, згідно з якою ніхто не платить запитуваної ціни.
Дейв:
Цілком. На початку ви завжди пробували нікель і копійки продавцеві трохи, дивлячись, що ви можете отримати. Я думаю, що ми повернулися до середовища, де це можливо. Не на кожному ринку, не на кожному класі активів, але ми працюємо на ринку, де ви можете купувати нижче, ніж просять. Я думаю, що це просто хороший спосіб підстрахуватися. Якщо ви думаєте, що ваш ринок може впасти на 5%, спробуйте знайти нерухомість на 5% нижче. Я інвестую в Денвер, і в Денвері вже впало майже на 10%. Це один з лідерів ринку за падінням цін.
Я думаю, що він може знизитися ще на 5%. Тому, коли я роблю пропозицію прямо зараз, я збираюся запропонувати 5% нижче, ніж потрібно. Таким чином, якщо він впаде, я в порядку. Це дає мені трохи амортизації. Ось що я маю на увазі під глибокими покупками. Це просто нижча ціна, щоб дати собі трішки подушки. Я також скажу, що я справді вважаю, що визначити ринок у час складно, і якщо він коливається між 1% і 2%, не надто хвилюйтеся з цього приводу. Я купив свою першу нерухомість у 2010 році. Ринок житла досяг дна у 2011 році, через 18 місяців після того, як я купив чи щось подібне.
Як ви думаєте, я коли-небудь думав про це, що моє майно впало на 1%, перш ніж воно почало повертатися вгору? Жодного разу. Люди кажуть мені, як вони заздрять тому, що я купив у 2010 році. Чого вони не бачать, так це того, що вартість моєї власності фактично впала на 1% чи 2%, перш ніж почала зростати, як це було за останні пару місяців. Я вважаю, що глибокі покупки дійсно важливі, але я б не став зациклюватися на спробах досягти дна ринку. Це буквально неможливо зробити. Але якщо ви думаєте, що ринок впаде на 5% або 10%, спробуйте отримати деякі поступки від продавця, щоб почуватися комфортніше.
Девід:
Це неймовірно слушна порада. Коли я купив свою першу нерухомість, це був кінець 2009 року, тож я навіть не був у 2010 році. Потім вона ще більше впала. Я сказав: «Я такий тупий. Мені слід було почекати». Усі запитали: «Навіщо ви купили нерухомість?» У моїй голові я уявляв, що це падає до нуля. Потім через рік він почав зростати, а потім вибухнув. Смішно. Я заплатив 195 за той будинок, який, ймовірно, впав до 185, і я бритався. Зараз він коштує 525 або близько того. Це просто неважливо.
Дейв:
Саме так.
Девід:
Це не має значення, чи не так? Це ваше его намагається бути розумнішим за вас, і вам це вдається. Це було майно, яке я мав за контрактом за 215, і я пішов туди, щоб отримати деякі поступки продавця, і отримав його за 195. Це саме те, що люди повинні робити на цьому ринку покупців. Якщо будинок продається на ринку три дні, він викликає величезний інтерес. Можливо, ви не зможете скористатися цією стратегією, але я шукаю будинки з високими днями на ринку та поганими фотографіями. Я буквально вчу людей, як націлюватися на речі в MLS, які були пропущені іншими людьми, писати дуже агресивні пропозиції, а потім оцінювати на основі зустрічної пропозиції, наскільки серйозний цей продавець і як ми можемо укласти угоду.
У обміні 1031, який я завершив пару місяців тому, я думаю, що я купив 17 або 18 об’єктів нерухомості, але лише 12 або 13 з них були через обмін. З цих 12 чи 13 я заробив більше мільйона доларів власного капіталу, виходячи з оціночної ціни та того, що я заплатив. Це була просто така стратегія: «Я в MLS. Я не роблю нічого божевільного», але я не збираюся шукати будинок із красивими фотографіями, професійно зробленими справді хорошим ріелтором. Я шукаю людей, які заплатили 1% комісійних своєму ріелтору. Вони зробили кілька фотографій на свій iPhone XNUMX.
Виглядає жахливо. Воно вже давно там сидить. Я маю на увазі, буквально, Дейве, деякі з них були завантажені догори ногами. Фотографії ванної кімнати були завантажені догори дном, і ви можете сказати Zillow's: «Чотири людини дивилися на це, але ніхто не зберіг».
Дейв:
Це ті, які ви хочете.
Девід:
Це точно так. Отже, глибоку купівлю я називаю купівлею капіталу. Та сама ідея. Не думайте, що вам доведеться платити запитану ціну, як раніше. Досліджуйте. Напишіть дійсно низьку пропозицію, почекайте і побачите. Я кажу людям: «Пропозиція має бути як удар. Якщо вони приймуть вашу першу пропозицію на цьому ринку, ви, ймовірно, заплатили занадто високо». Ви не повинні нокаутувати людей пропозицією. Це джеб, і ти чекаєш і дивишся, як ти захищався? Ви слабкі? Я не буду заглиблюватися в це, але одна з угод, зокрема, вказана за 1.6 мільйона, впала ціна аж до 1.2 мільйона.
Я пішов і написав пропозицію вартістю 1 мільйон 50 доларів США з приблизно 50,000 1 доларів кінцевими витратами. Йшлося навіть про 50,000 мільйон. Він заперечив мені прийняти мою угоду, але він просто не погодився на різницю в 10,000 1.2 доларів на момент закриття. Я знав, що якщо він буде так сильно протидіяти мені, він захоче продати цей будинок. Тут я маю всі важелі впливу. Я збираюся отримати цю угоду. Зрештою я протримався, а він все одно повернувся і сказав: «Добре, я також дам тобі вартість закриття». Тепер, якби він відповів мені на XNUMX XNUMX доларів від його XNUMX, я б просто відпустив це. Це не мотивований покупець.
Ви ніколи не могли використовувати подібні стратегії за останні вісім років. Їх просто не існувало. Це чудовий момент. Якщо ви хвилюєтеся, що ринок продовжуватиме падати, просто зайдіть туди та напишіть більш агресивну пропозицію, ніж зазвичай, і прикрийте себе таким чином.
Дейв:
Тобі нічого втрачати. Я думаю, що люди кажуть: «Боже мій, вони відкинуть це». Це як «Ну і що?» Очевидно, ви не хочете просто робити речі, які не мають сенсу, але якщо ви вважаєте свою пропозицію справедливою та розумною, спробуйте. Подивіться, чи погоджуються вони.
Девід:
Інша річ, порада, яку я дам людям: не думайте, що один удар когось нокаутує. Багато з цих властивостей, про які ми говоримо, я написав пропозицію. Вони сказали, що ні. Я попросив свого ріелтора повернутися через тиждень або два, і це було, можливо. Через тиждень чи два після цього було таке: «Давай пограємо в м’яч». Тоді почалися справжні переговори. Продавці шаленіють так само, як і покупці. На цьому ринку всі божевільні, а ви просто хочете знайти того виду фріка, який би відповідав вашим інтересам.
Дейве, я збираюся підвести нас до завершення цієї справи, попросивши вас про одну річ, яку ми завжди вагаємося зробити, але всі хочуть знати, які ваші прогнози на 2023 рік?
Дейв:
Це справді важко, але я впевнений у тому, що ми, ймовірно, побачимо продовження поточних ринкових умов принаймні протягом першої половини 2023 року. Я просто думаю, що зараз є ще дуже багато невизначеності. Чи побачимо ми рецесію? Наскільки погано буде? Чи зростатиме безробіття? Що збирається робити ФРС? Зараз надто багато запитань, і поки не буде певної впевненості в цих великих економічних питаннях, я думаю, ми побачимо, як ви сказали, людей, які трохи божеволіють і насправді не матимуть достатньої стабільності, щоб ринок міг знайти своє опора.
Друга половина року, я вважаю, це справді фактор Х. Я думаю, що можливі різні сценарії. Я дам вам три різні сценарії. По-перше, якщо настане глобальна рецесія, на думку більшості економістів, люди… Я не буду вдаватися в подробиці, але якщо настане глобальна рецесія, яка спричинить тиск на іпотечні ставки, люди кинуться до уряду США облігації, які знижують дохідність, іпотечні ставки відстежують дохідність, і тому ви бачите сценарій, коли іпотечні ставки можуть знизитися більше, ніж зараз. Якщо іпотечні ставки знизяться ще більше, ніж зараз, я особисто вважаю, що ринок житла, ймовірно, досягне дна через рік, наприкінці 2023 року, на початку 2024 року, і знову почне зростати.
Інший сценарій полягає в тому, що ФРС дивним чином досягає м’якої посадки, і іпотечні ставки можуть знизитися. Це ще один сценарій, коли я бачу, що ринок досягне дна наприкінці 2023 року, на початку 24 року, або інфляція продовжує зростати, безробіття божевільне, але іпотечні ставки чомусь не знижуються. У цьому сценарії, якщо іпотечні ставки залишатимуться вище 6.5%, вище 7% протягом тривалого часу, я думаю, що нас, ймовірно, чекає дворічна корекція. Такими будуть усі 23 і 24 роки. У такому випадку ми можемо побачити двозначне падіння на національному ринку житла, але це все ще важко сказати.
Я думаю, що два з трьох сценаріїв, які я думаю, вказують на однорічну корекцію, коли ми побачимо однозначне зниження ціни. Я сказав, що думаю, що на національному рівні це буде десь між 3% і 8% негативними, якщо іпотечні ставки залишаться високими. Я це говорив. Вся справа в доступності. Отже, якщо доступність не покращиться, іпотечні ставки залишаться високими. У другій половині цього року, я думаю, саме тоді ми побачимо 10%, 15% національний спад, і не досягнемо дна до кінця 24-го, можливо, навіть на початку 25-го.
Девід:
Це надзвичайно добре продумана та сформульована відповідь для тих, хто не хотів давати прогноз, тому дякую. Дякую тобі за це. Мені подобається, як ви надаєте інформацію, на якій базуєтеся, а не просто щось викидаєте. Тому що зі зміною інформації зміниться і прогноз. Щось люди повинні пам’ятати, ці речі не висічені в камені.
Дейв:
Цілком. Люди кажуть: «Ви це сказали, але не врахували цього». Це як: «Я не ворожка». Я просто кажу: «Я дивлюся на цю інформацію. Ось як я це інтерпретую». Я не знаю, що станеться, але я думаю, що ці три сценарії, я не знаю ймовірність кожного з них, але я думаю, що це дійсно зведеться до іпотечних ставок і доступності, і коли ми побачимо дно . Я просто скажу… Чи можу я сказати ще одну річ про це, що традиційно під час рецесії кажуть, що житло першим заходить і першим виходить, де, оскільки іпотечні ставки зростають, а нерухомість є активом із залученням кредиту, ціни мають тенденцію спочатку відмовитися. Ось що породжує рецесію.
Ми бачимо це прямо зараз, чи не так? Ставки піднялися. Житловий сектор переживає рецесію, і ми починаємо спостерігати, як це починає впливати на решту економіки. Але, як я вже сказав, коли іпотека... Коли ми вступаємо в офіційну рецесію чи щось інше, іпотечні ставки, як правило, падають. Це змушує людей повертатися на ринок житла. Це створює величезну економічну активність, і це витягує нас із рецесії. Просто цікаво бачити, що рецесія нікому не йде на користь. Я не підтримую це, але якщо ви бачите це, часто це перший крок, і ринки житла починають відновлюватися. Отже, інша справа просто дивитися на це.
Девід:
Ось чому ви не можете визначити час дна, тому що ви не знаєте, коли це станеться. Коли ви побачите, що це з’явиться в даних, це вже почалося, і дно вже йде вгору.
Дейв:
Це вже сталося.
Девід:
Чудова точка. Гаразд, у нас є досить гарний ринковий прогноз на 2023 рік. Ми дуже добре розуміємо речі, які впливають на ціни на нерухомість. Це були б важелі, за які люди тягнуться, щоб підняти ціни вгору та вниз, пропозиція, і ви можете виміряти це за інвентаризацією, а потім попитом, який є двоголовим монстром як бажання купити нерухомість, так і можливості купити властивість. Ми говорили про іпотечні ставки, інфляцію та всю складність, яка виникає на цьому божевільному, але прекрасному ринку, у який ми любимо інвестувати. Ми також говорили про те, як можна заробляти гроші у 2023 році незалежно від того, що відбувається на ринку .
Приватне кредитування та купівля векселів – це один із способів заробітку на нерухомості. Шукаєте ці гібридні міста, де вас немає… У вас немає асиметричного ризику в обох напрямках нерухомості, що рухається готівкою, орендна плата чи вартість якої ніколи не зростає, а також спекулятивного ринку, який, як ви сподіваєтеся, піде вгору та втрачати контроль і активно купувати, розуміючи, що це ринок для покупців, а це означає, що ви маєте контроль. Отже, ти дурень, якщо ним не користуєшся. Використовуйте контроль, щоб спробувати вийти туди й отримати найкращу пропозицію, яку тільки можете, а не просто турбуватися про речі, які ви не можете контролювати, наприклад, коли ринок досягне дна.
Дейв, дуже дякую, що приєднався до мене. Мені подобається, коли ти приходиш за цими речами, і ми можемо допомогти розібратися в емоційному безумстві, яке ми зазвичай відчуваємо, коли люди не знають, чого очікувати. Чи є якісь останні слова, які ви хотіли б залишити нашим слухачам, перш ніж я дозволю вам піти звідси?
Дейв:
Ні, це було дуже весело. Але якщо ви хочете отримати інші рекомендації щодо того, як заробити гроші в 2023 році, або щоб зрозуміти це у всіх подробицях, я закликаю всіх завантажити звіт, який я написав. Це безкоштовно. Ви можете просто зробити це на biggerpockets.com/report.
Девід:
Добре, biggerpockets.com/report. Перевір. Якщо ви думаєте, що Дейв звучить розумно, зачекайте, поки ви їх прочитаєте. Він виглядає ще розумнішим, коли ти там читаєш. Потім ви разом із Дж. Скоттом написали книгу на подібну тему. Чи можете ви швидко включити це, перш ніж ми підемо?
Дейв:
звичайно J і я, якщо ви не знаєте, J є плідним чудовим інвестором. Ми з ним написали книгу «Нерухомість у цифрах». Це все про математику, цифри та формули, які вам потрібні, щоб стати чудовим інвестором у нерухомість. Я знаю, якщо люди думають, що це звучить лякаюче, це не так. Математика інвестування в нерухомість не надто складна. Вам просто потрібно зрозуміти деякі прості рамки, і це те, що ми окреслили. Суть цього полягає в тому, щоб допомогти вам аналізувати угоди як експерт. Отже, якщо ви хочете мати можливість консервативно аналізувати угоди, особливо в 2023 році, і розуміти, які припущення робити, вам слід це перевірити.
Девід:
Так, перевірте це також. Якщо ви ботанік або хочете бути розумним, як ботанік, не будучи ботаніком, ця книга для вас. Добре, Дейве, дуже дякую, що приєднався до мене сьогодні. Я збираюся дозволити вам піти звідси та провести додаткові дослідження, щоб допомогти спільноті BiggerPockets зрозуміти, що відбувається на ринку. Це Девід Грін від Дейва, ренегата джентльмена, Мейєр підписується.
Я професіонал. Просто дивись. Подивіться, як я добре вмію говорити речі.
Дейв:
Він Рон Бургунді. Він прочитає все, що ви поставите на телесуфлер.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Чому 2023 рік не є «нормальним» ринком житла і деталі, що ведуть до сьогоднішнього стану
- Команда «важелі», що впливають на ціни на житло і чому 2023 рік НЕ схожий на 2008 рік
- Продавець проти ринки покупців і де очікується найбільше падіння цін
- Попит покупців житла і як недоступність змусила більшість покупців сидіти склавши руки
- Іпотечна ставка збільшується і як ФРС використовує високі ставки для боротьби з інфляцією
- Команда три стратегії, які працюють на сучасному ринку житла і як інвестувати, поки інші сидять осторонь
- Прогнози ринку житла на 2023 рік і коли ми потенційно можемо побачити дно цін на житло
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Книги, згадані в цьому епізоді
Зв'язатися з Дейвом:
Хочете дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або стати партнером BiggerPockets самостійно? Перегляньте наші сторінка спонсора!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 роки
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- вище
- абсолют
- абсолютно
- Прийняти
- рахунки
- діяльність
- насправді
- Перевага
- рада
- впливати
- зачіпає
- доступний
- після
- наслідки
- проти
- агенти
- агресивний
- попереду
- AIR
- Алабама
- вирівняні
- ВСІ
- вже
- альтернатива
- завжди
- дивовижний
- кількість
- аналітика
- аналізувати
- Якір
- та
- Інший
- відповідь
- будь
- де-небудь
- крім
- Apple
- цінувати
- цінуючи
- вдячність
- ПЛОЩА
- навколо
- активи
- клас активів
- Активи
- привабливий
- Остін
- автор
- середній
- уникає
- назад
- задній ключ
- поганий
- Balance
- м'яч
- Банк
- рахунок у банку
- Банки
- заснований
- В основному
- ведмідь
- Ринок ведмедів
- красивий
- оскільки
- ставати
- стає
- становлення
- перед тим
- початок
- за
- буття
- Вірити
- нижче
- користь
- КРАЩЕ
- Парі
- Краще
- Ставки
- між
- Великий
- більший
- найбільший
- Бірмінгем
- Біт
- Кровотеча
- Блог
- Bonds
- книга
- бум
- border
- запозичувати
- Запозичення
- Бостон
- дно
- куплений
- Box
- BRIDGE
- приносити
- Зламаний
- приніс
- будувати
- будівельник
- будівельники
- Створюємо
- гроно
- бізнес
- підприємства
- бюст
- купити
- покупців
- Купівля
- За номерами
- CAKE
- Каліфорнія
- call
- званий
- Може отримати
- не може
- капітал
- автомобіль
- карта
- Cards
- кар'єра
- випадок
- випадків
- готівкові гроші
- грошовий потік
- Викликати
- викликаний
- Причини
- CD
- Століття
- певний
- звичайно
- зміна
- Зміни
- зарядка
- ChatGPT
- перевірка
- Чикаго
- дитина
- Вибирати
- вибраний
- різдво
- циркулює
- Міста
- Місто
- ясність
- клас
- очевидно
- годинник
- закрито
- закриття
- Монета
- боротьби з
- поєднання
- Приходити
- зручний
- майбутній
- коментар
- комісія
- співтовариство
- Компанії
- компанія
- порівняти
- порівняний
- порівняння
- конкурувати
- конкурують
- конкурс
- повністю
- складність
- складний
- Компоненти
- складається
- всеосяжний
- концепція
- Умови
- довіра
- впевнений
- заплутаний
- мінуси
- консервативний
- Вважати
- вважається
- будівництво
- контекст
- продовження
- продовжувати
- контракт
- контроль
- Розмова
- переконати
- Прохолодно
- Коштувати
- витрати
- може
- Counter
- країна
- країни
- Пара
- курс
- обкладинка
- покритий
- Крах
- Розбився
- крем
- створювати
- створений
- створює
- Креатив
- кредит
- урожай
- цікавий
- Поточний
- В даний час
- циклів
- дані
- Дейв
- Девід
- день
- Днів
- угода
- Пропозиції
- Смерть
- Борг
- рішення
- рішення
- Відмова прийняти
- Спад
- Занепад
- зменшити
- глибокий
- дефолт
- безумовно
- Попит
- демографічний
- Демографічна
- Денвер
- описаний
- призначений
- деталь
- деталі
- DID
- різниця
- різний
- важкий
- Цифра
- старанність
- напрям
- безпосередньо
- Знижка
- дисплей
- Ні
- справи
- доларів
- Не знаю
- подвійний
- подвоєний
- вниз
- скачати
- вниз
- Драма
- водіння
- впав
- Випадання
- під час
- динамічний
- кожен
- Рано
- заробляти
- зароблений
- нарахування
- Економічний
- Економічного зростання
- Економіка
- економісти
- економіка
- Яйця
- або
- заохочувати
- закінчується
- енергія
- досить
- Що натомість? Створіть віртуальну версію себе у
- Весь
- повністю
- Навколишнє середовище
- однаково
- капітал
- особливо
- майно
- Ефір (ETH)
- Навіть
- НІКОЛИ
- Кожен
- кожен день
- все
- все це
- все
- точно
- приклад
- Приклади
- відмінно
- обмін
- збуджений
- захоплюючий
- Ексклюзивний курс
- очікувати
- очікуваний
- очікував
- дорогий
- експерт
- експертиза
- Пояснювати
- дослідити
- фактори
- ярмарок
- достатньо
- Падіння
- сімей
- сім'я
- фантастичний
- ферма
- ШВИДКО
- швидше
- Улюблений
- страх
- Fed
- Федеральний
- Федеральний фондовий фонд
- кілька
- Рисунок
- в кінці кінців
- фінансування
- фінансовий
- фінансово
- фінансування
- знайти
- кінець
- Пожежа
- Перший
- перший раз
- виправляти
- плоский
- потік
- Тече
- харчування
- ніжка
- Війська
- Прогноз
- назавжди
- освіта
- На щастя
- стан
- Вперед
- знайдений
- каркаси
- Безкоштовна
- від
- розчарування
- Паливо
- Повний
- веселощі
- фундаментальний
- Основи
- засоби
- смішний
- майбутнє
- набирає
- ГАЗ
- Передача
- в цілому
- покоління
- отримати
- отримання
- Давати
- дає
- дає
- Глобальний
- глобальна рецесія
- Go
- бог
- йде
- буде
- добре
- хороша робота
- Уряд
- графік
- великий
- великий
- Group
- Рости
- Зростання
- Зростання
- Хлопець
- Половина
- Руки
- траплятися
- сталося
- відбувається
- Жорсткий
- ненавидить
- має
- голова
- голови
- здоровий
- почутий
- хедж
- допомога
- допомагає
- тут
- Гесидант
- прихований
- Високий
- вище
- Виділіть
- Високий
- історичний
- історично
- історія
- хіт
- тримати
- проведення
- Головна
- Будинку
- сподіваючись
- господар
- ГАРЯЧА
- будинок
- будинку
- житло
- Ринок житла
- Як
- How To
- Однак
- HTTPS
- величезний
- гібрид
- Я БУДУ
- ідея
- ідентифікувати
- Impact
- вплив
- Вплив
- наслідки
- важливо
- неможливе
- удосконалювати
- поліпшується
- in
- У тому числі
- Дохід
- Augmenter
- Збільшує
- зростаючий
- неймовірно
- індикатор
- індикатори
- індивідуальний
- промисловості
- інфляція
- вплив
- впливаючи
- інформація
- INSANE
- розуміння
- інструкції
- взаємодіючих
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- зацікавлений
- цікавий
- інтереси
- інтерв'ю
- залякуючи
- введені
- інвентаризація
- Invest
- інвестицій
- інвестування
- інвестиції
- Інвестиційний засіб
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- залучати
- iPhone
- питання
- IT
- сам
- ITunes
- роз'єм
- січня
- робота
- Джобс
- приєднання
- журналісти
- стрибати
- тільки один
- тримати
- Діти
- Дитина
- стукіт
- Знати
- відомий
- посадка
- в значній мірі
- найбільших
- останній
- Минулого року
- сміятися
- вести
- Лідери
- провідний
- вивчення
- Залишати
- догляд
- Led
- легальний
- LEND
- кредитора
- кредитування
- рівень
- рівні
- Важіль
- використання
- LG
- життя
- стиль життя
- Ймовірно
- МЕЖА
- Перераховані
- Прослуховування
- список
- оголошення
- трохи
- жити
- Кредити
- місцевий
- Довго
- багато часу
- довгостроковий
- довше
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- втрачати
- програш
- серія
- любов
- низький
- M2
- Макроекономічні
- made
- головний
- Mainstream
- основний
- зробити
- заробити гроші
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- багато
- багато людей
- ринок
- ринкові умови
- крах ринку
- дані ринку
- ринки
- матч
- математики
- Матерія
- засоби
- вимір
- заходи
- відповідає
- член
- згаданий
- метод
- методика
- метрика
- Мейер
- В середині
- може бути
- Millennials
- мільйона
- мільйонів доларів
- mind
- мінімальний
- Пом'якшити
- Номер
- Грошові
- гроші
- грошовий ринок
- друк грошей
- монітор
- моніторинг
- місяць
- щомісячно
- місяців
- більше
- Іпотека
- іпотечне кредитування
- найбільш
- мотивовані
- рухатися
- рухається
- переміщення
- взаємно
- National
- Близько
- обов'язково
- Необхідність
- потреби
- негативний
- негативно
- Нові
- новини
- наступний
- Нікель
- нормальний
- нормально
- примітки
- Листопад
- Nuance
- номер
- номера
- Очевидний
- жовтень
- пропонувати
- запропонований
- Пропозиції
- офіційний
- добре
- Старий
- ONE
- працювати
- операційний
- Думка
- Думки
- Можливості
- Можливість
- протистояли
- варіант
- Опції
- Інше
- інші
- викладені
- Вищі результати
- власний
- власність
- алюр
- оплачувану
- пандемія
- парадигма
- частина
- приватність
- особливо
- партнер
- Пройшов
- пасивний
- Платити
- платіж
- оплата
- платежі
- країна
- Peak
- Люди
- відсотків
- відсоток
- ідеальний
- виконувати
- продуктивність
- виступає
- періодів
- людина
- Особисто
- Філадельфія
- картина
- фотографії
- частина
- місця
- план
- запланований
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- будь ласка
- Сливовий
- Подкаст
- подкасти
- точка
- точок
- покемон
- бідні
- поп
- населення
- популяції
- положення
- це можливо
- потенційно
- влада
- потужний
- Практичний
- передбачати
- Передбачуваний
- прогнозування
- прогноз
- Прогнози
- представити
- тиск
- досить
- price
- ціни
- ціни без прихованих комісій
- первинний
- Головний
- принцип
- приватний
- ймовірність
- ймовірно
- Проблема
- проблеми
- професійний
- професійно
- Прибуток
- властивості
- власність
- пропозиція
- PROS
- забезпечення
- Тягне
- перфоратор
- покупка
- Купівля
- Штовхати
- put
- Ставить
- Поклавши
- питання
- питань
- Швидко
- швидко
- підвищення
- піднятий
- залучення
- ставка
- ставки
- рейтинг
- співвідношення
- досягати
- досяг
- Реагувати
- Читати
- читання
- реальний
- нерухомість
- ринок нерухомості
- реалізувати
- агент з продажу нерухомості
- причина
- розумний
- Причини
- ребаланс
- Короткий огляд
- останній
- нещодавно
- спад
- рекомендувати
- Рекомендація
- рекомендації
- запис
- запис
- Відновлювати
- Відновлює
- зменшити
- Незалежно
- щодо
- випущений
- надійний
- запам'ятати
- Рено
- оренда
- оренда
- повторювати
- звітом
- представляти
- дослідження
- жителі
- відповідальний
- REST
- ресторан
- результат
- повертати
- Умови повернення
- огляд
- Винагороджувати
- праві
- кільце
- Пульсація
- Зростання
- підвищення
- Risk
- ризики
- Ризикований
- дорога
- Роль
- RON
- вкорінення
- круглий
- Правило
- прогін
- сільській місцевості
- Зазначений
- користь
- зарплати
- sale
- продажів
- то ж
- економія
- Економія
- накопичувальний рахунок
- шкала
- сценарії
- кричущий
- Сіетл
- другий
- seconds
- бачачи
- Здається,
- селективний
- продавати
- Продавці
- Продаж
- Продає
- сенс
- чутливий
- пропозиція
- серйозний
- комплект
- набори
- сім
- кілька
- акції
- зсув
- Короткий
- короткий термін
- нестача
- Повинен
- Показувати
- Шоу
- Сторони
- підпис
- Сигнал
- сигнали
- значний
- істотно
- підписання
- аналогічний
- простий
- з
- один
- Сидячий
- SIX
- Шість місяців
- трохи відрізняється
- сповільнювати
- Уповільнення
- Повільно
- невеликий
- менше
- розумний
- розумнішими
- So
- так далеко
- М'який
- solid
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- кілька
- десь
- Звучати
- Звучав
- Джерела
- Простір
- розмова
- конкретно
- спектр
- Витрати
- відпрацьований
- шип
- Спонсори
- Spotify
- Стабільність
- стабільний
- стандартів
- старт
- почалася
- Починаючи
- стан
- Штати
- залишатися
- стійкий
- пар
- Крок
- Як і раніше
- КАМІНЬ
- Стоп
- буря
- стратегії
- Стратегія
- сильний
- Бореться
- Успішно
- такі
- раптовий
- страждає
- Super
- поставка
- Попит та пропозиція
- підтримка
- передбачуваний
- дивно
- Навколо
- сталого
- Гойдалки
- система
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- Мета
- команда
- десять
- terms
- третинний
- Команда
- ФРС
- Майбутнє
- Графік
- інформація
- Держава
- світ
- їх
- тема
- самі
- Там.
- річ
- речі
- Мислення
- третій
- На цьому тижні
- У цьому році
- думка
- тисячі
- три
- через
- по всьому
- Кидання
- TIE
- час
- час купувати
- times
- синхронізація
- чайові
- назва
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- завтра
- Тонна
- Тон
- занадто
- топ
- тема
- ТОТАЛЬНО
- до
- міста
- трек
- Відстеження
- традиційний
- традиційно
- Transactions
- Розшифровка
- перехід
- Trend
- правда
- ПЕРЕГЛЯД
- tv
- Типи
- типово
- нас
- Уряд США
- Зрештою
- Невизначений
- Невизначеність
- при
- розуміти
- розуміння
- безробіття
- єдиноріг
- United
- Сполучені Штати
- одиниць
- завантажено
- потенціал зростання
- міський
- us
- використання
- зазвичай
- значення
- величезний
- автомобіль
- Проти
- Відео
- заробітна плата
- заробітна плата
- чекати
- хотів
- бажаючий
- годинник
- способи
- Багатство
- весілля
- week
- тижня
- Що
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- Wild
- волі
- готовий
- виграти
- ВИНО
- Вісконсін
- в
- без
- слова
- Work
- працювати разом
- працював
- робочий
- працює
- світ
- хвилювалися
- вартість
- б
- Загорнуті
- запис
- письмовий
- X
- рік
- років
- врожайність
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль