За багатоквартирними номерами: доступне житло в Нью-Йорку приваблює великі гроші

За багатоквартирними номерами: доступне житло в Нью-Йорку приваблює великі гроші

Мітка часу: 28 вересня 2023 2:32
Вихідний вузол: 2907052

Доступне житло склало приблизно 43% від продажів багатоквартирних будинків у Нью-Йорку на суму 3.91 мільярда доларів у другому кварталі 2 року. згідно зі звітом Ariel Property Advisors за другий квартал 2 року..

Основні цілеспрямовані інвестори, включаючи Nuveen, The Vistria Group, Tredway і Asland Capital Partners у співпраці з Goldman Sachs, здійснили значні придбання доступного житла в районах у другому кварталі, що сприяло значному зростанню обсягу долара. На додаток до збереження та виробництва доступного житла, інвестиції в цей клас активів є привабливими, тому що вони пропонують доступ до цільового капіталу, можливості створення вартості, пільги щодо податку на нерухомість, фінансування агентства та масштаб, що все сприяло їхньому значному зростанню.

Інвестори, керовані місією, роблять крок вперед

Нувен є одним із найбільших інституційних менеджерів доступного житла в країні та нещодавно прийняв стратегічне рішення про покупку в Нью-Йорку. Nuveen контролює активи на суму понад 1.1 трильйона доларів США, з яких 6.4 мільярда доларів США становлять 161 інвестиція в доступне житло з приблизно 32,000 60 одиниць, які в основному обслуговують жителів із низьким рівнем доходу, які заробляють XNUMX% середнього доходу в регіоні (AMI) або менше.

Придбання компанією Nuveen частково доступного портфеля у Omni Holding Company за приблизно 956 мільйонів доларів стало найбільшою багатоквартирною угодою в Нью-Йорку у другому кварталі та склала майже 60% обсягу доларів, інвестованих у доступне житло за цей період. Угода включала 72 нерухомості (податкові ділянки), розподілені на 5,900 одиниць у Бронксі (66% одиниць), Брукліні (21% одиниць), Квінсі (10% одиниць) і Північному Манхеттені (2% одиниць). одиниць).

«Наша мета — суттєво інвестувати у збереження та розширення високоякісного доступного житла для підтримки добробуту мешканців місцевих громад, які обтяжені орендною платою», — сказала Памела Вест, старший портфельний менеджер Impact Investing компанії Nuveen Real Estate у оголошення компанії. «Завдяки транзакції Omni ми можемо розвивати та управляти нерухомістю в США та досягати бажаних результатів для жителів та інвесторів».

Група Вістрія, приватна інвестиційна компанія вперше вийшла на ринок доступного житла Нью-Йорка в червні, інвестувавши 174 мільйони доларів США в портфель із 1,290 одиниць у п’яти будівлях зі стабілізованою орендою; чотири в Бронксі і один в Північному Манхеттені. Трансакцію було профінансовано через кредит, наданий Freddie Mac компанією Keybank.

Елеонора Бершадська, керівник відділу нерухомості групи компаній «Вістрія», яка була учасником дискусії Ariel Property Advisors Подія «Ціни на каву та шапку»., сказав, що придбання було привабливим, оскільки за останнє десятиліття будівлі зазнали суттєвих капітальних ремонтів, і вони мають переваги від податкових знижок за статтею 11, які будуть діяти протягом наступних 30 років.

«Одним із найважливіших факторів був рівень доступності, який зберігатиметься протягом тривалого часу в портфелі, особливо в Бронксі, де за останні п’ять років спостерігалося досить значне зростання орендної плати», — сказала Бершадська. «Крім того, у районі є можливості для розвитку, тому наявність доступної гавані в цьому районі було важливо для нас як з точки зору впливу, так і з фінансової точки зору».

Vistria Group, яка минулого року розширила свою діяльність у галузі охорони здоров’я, рішень для знань і навчання та фінансових послуг, включивши доступне багатоквартирне житло для людей зі змішаним рівнем доходу та робочої сили по всій країні, купуючи активи доступного житла, орієнтується на довгострокову перспективу, оскільки прагне зустріти подвійну нижню лінію.

«По-перше, для нас надзвичайно важливо допомогти подолати кризу доступного житла в цій країні», — сказала Бершадська. «По-друге, з фінансової точки зору це також має сенс, тому що коли ми забезпечуємо такий рівень доступності, ми маємо стійку базу орендарів із низьким оборотом і високим рівнем заповнюваності, що призводить до нижчої вартості та кращої економічності для активу».

Тредвей, відомий власник-оператор-забудовник доступного житла в Нью-Йорку, уклав партнерство з Gilbane Development Company та ELH Mgmt у травні, щоб придбати Sea Park Portfolio, портфель доступного житла, що складається з трьох колишніх ліфтових будівель Mitchell Lama із загальною кількістю 818 одиниць і ділянку площею 89,357 XNUMX квадратних футів. Ariel Property Advisors організував розпродаж за 150 мільйонів доларів (156 доларів США)..

Багатоквартирні будинки включають 589 будинків, які обслуговують домогосподарства з максимальним річним доходом 60 відсотків AMI, 159 одиниць, які обслуговують домогосподарства з максимальним доходом 50 відсотків AMI, і 65 будинків, які обслуговують домогосподарства, які заробляють до 80 відсотків AMI. 2023 AMI для регіону Нью-Йорка становить 127,100 100 доларів США для сім’ї з трьох осіб (XNUMX% AMI). Різноманітні нормативні угоди, укладені на кожну нерухомість, є сумішшю одиниць ваучерів, одиниць без ваучерів і одиниць ринкової ставки Управління житлового будівництва міста Нью-Йорка (NYCHA) і Департаменту збереження та розвитку житла Нью-Йорка (HPD).

Компанія Tredway та її партнери планують розпочати багатомільйонну реконструкцію всього комплексу Sea Park, зосереджену на покращенні якості життя, а також на зміцненні його стійкості та підвищення енергоефективності власності. З цих одиниць 90 квартир буде відведено для колишніх безхатченків, а три будуть зарезервовані для наглядачів. Команда розробників також має намір побудувати 250 нових одиниць цілісного доступного житла на місці для людей похилого віку.

«Ми раді захищати, зберігати та створювати нові недорогі будинки в Sea Park, структуру, яка розширить доступ до можливостей для всіх нинішніх і майбутніх мешканців», — сказав Вілл Блоджетт, генеральний директор і засновник Tredway, у оголошення компанії. «Інвестиції, які ми робимо, призведуть до створення більш доступної, зв’язаної, різноманітної, здорової та динамічної спільноти та сприятимуть економічній стабільності для тисяч жителів Нью-Йорка, які називають Сі-Парк і ширший район Коні-Айленд домом».

Asland Capital Partners, приватна інвестиційна компанія в нерухомість, що спеціалізується на інвестиціях у багатоквартирні та багатофункціональні будинки, співпрацює з Urban Investment Group в Goldman Sachs Asset Management започаткувати Asland Sustainable Housing Fund. У червні Asland і Goldman Sachs оголосили про перше придбання Asland Sustainable Housing Fund Портфоліо Heighliner, портфель доступного житла, розташований у Верхньому Манхеттені та Бронксі, який включає п’ять активів, 334 житлові одиниці та кілька орієнтованих на громаду роздрібних торговців площею майже 250,000 45.2 квадратних футів. Ariel Property Advisors організувала угоду на XNUMX мільйона доларів.

Asland і Goldman Sachs розробили комплексну стратегію для забезпечення довгострокової фінансової та фізичної стійкості активів Heighliner Portfolio, яка включає вирішення питань відкладеного технічного обслуговування, впровадження модернізації сталості та надання послуг резидентам, таких як безкоштовний широкосмуговий зв’язок і технологія кредитування. В обмін на збереження доступності портфель отримає довгострокове звільнення від податку на нерухомість.

«Ми раді успішному придбанню портфоліо Heighliner і продовжуємо нашу місію збереження доступного житла», — сказав Джеймс Х. Сіммонс, III, засновник і генеральний директор Asland Capital Partners, в анонсі статті в Citybiz. «Завдяки нашій стратегічній співпраці з Goldman Sachs, Департаментом збереження та розвитку житла Нью-Йорка (HPD) і Корпорацією розвитку житлового будівництва Нью-Йорка (HDC) ми впевнені в нашій здатності підвищити якість життя наших мешканців, одночасно забезпечуючи довгострокову життєздатність цих цінних властивостей».

Ця транзакція Heighliner Portfolio представляє початкові інвестиції в більш широку стратегію Asland Sustainable Housing Fund, яка спрямована на спрямування початкових 250 мільйонів доларів США на придбання Core Plus Секції 8, збереження податкової пільги на житло з низьким рівнем доходу (LIHTC) і змішаного доходу. угоди з національним мандатом і початковим акцентом на Нью-Йорк.

Доступне житло

Збільшення попиту на доступне житло показує, як джерела капіталу, керовані місією, все більше залучаються до цього сектора через його міцні базові основи та стимули, які включають:

  • Задоволення подвійного результату інвесторів щодо поєднання фінансового успіху з соціальною відповідальністю.
  • Пільги з податку на майно та в деяких випадках субсидії.
  • Можливості збільшення вартості шляхом збільшення орендної плати, зокрема з ваучерними орендарями, чия орендна плата прив’язана до Справедлива ринкова орендна плата Департаменту житлового будівництва та міського розвитку США (HUD). графік для кожного розміру одиниці.
  • Можливість залучати агентства-кредитори (Fannie Mae, Freddie Mac і HUD) і міські програми, які пропонують HPD, HDC, є явною перевагою, враховуючи ретельний контроль, з яким стикаються регіональні банки після закриття Signature Bank на початку цього року. У результаті фінансування деяких багатоквартирних угод стало складним, особливо для стабілізованих орендних активів.

Мій партнер Віктор Созіо підсумував привабливість доступного житла так: «Доступне житло не тільки продовжує залучати капітал для цілей CRA (Закону про реінвестування громади), капітал, призначений для доступного житла, але ще є інструменти, з якими можна працювати, щоб додати цінність, а також досягнення цілей відповідних установ, які керують і обмежують цю власність».

Навпаки, будинки зі стабілізованою орендною платою, на частку яких у другому кварталі припадає лише 10% продажів багатоквартирних будинків, мають найнижчі показники ціноутворення за майже два десятиліття, оскільки Закон про стабільність житла та захист орендарів (HSTPA) 2019 року позбавив можливості адекватно підвищити орендну плату. для покриття зростаючих витрат і ремонту вільних одиниць.

Що очікувати

Нещодавнє законодавство в поєднанні з зобов’язаннями міста щодо збереження доступності створило значні інвестиційні можливості в доступне житло, що призведе до стабільного прибутку для інвесторів і покращення умов життя для орендарів житла з низьким рівнем доходу. Ми очікуємо, що ця тенденція збережеться, оскільки попит інвесторів на цей підсегмент багатоквартирних будинків залишається високим.

Часова мітка:

Більше від Forbes re