İle kıyamet manşetleri ve tüketici güveninin gerilemesi nedeniyle 2024'te nasıl ilerlemelisiniz? İKİ kıdemli ekonomistin tavsiyesini alma zamanı! Daha Büyük Cepler' Dave Meyer ile konuşuyor ZILLOW'un Orphe Divounguy ve REDFIN'ler Chen Zhao ABD'nin en son ekonomik göstergelerinin gizemini çözmek ve size Bu yılın konut piyasasında başarılı olmaya yönelik stratejiler.
biz içeri gireceğiz ev fiyatları, gelen “karşılanabilirlik düzeltmesi” ipotek oranı tahminleri, ve neden gelecek yıl alıcılar için önemli ölçüde daha iyi olabilir?. Ama hepsi bu değil. Hem Chen hem de Orphe düşüncelerini paylaşıyor 2024 ekonomisine ilişkin görünüm, devlet Amerikalı tüketicive ne olabilir? öğrenci kredileri geri adım atılır, kredi kartı ödemeleri artar ve nakit rezervleri tükenir.
Son olarak Chen ve Orphe'nin listeleriyle işleri bitireceğiz. izlenmesi gereken emlak piyasaları ve Pandemi sonrası canlanmanın yeniden canlanabileceği pahalı bölgeler. Ne bekleyeceğinizi, nereye yatırım yapacağınızı ve sıcak konut piyasası geri dönerse in 2024, etrafta dolanmak!
Buraya Tıkla Apple Podcast'lerinde dinlemek için.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Dave:
Herkese merhaba, BiggerPockets Ağına hoş geldiniz ve Yeni Yılınız Kutlu Olsun. Siz de benim gibiyseniz, 2024'e konut piyasası ve emlak yatırımı konusunda heyecanla giriyorsunuz ama aynı zamanda muhtemelen birçok sorunuz da var. Geçtiğimiz yıl, hem makroekonomi açısından hem de konut piyasaları açısından performans biraz inişli çıkışlıydı, biraz kafa karıştırıcıydı ve bu nedenle 2024'te çok fazla fırsat olmasına rağmen, bazı fırsatlar da mevcut. cevapsız kalan birçok soru. Bugün bu soruların bazılarının yanıtlanmasına yardımcı olacak çok özel bir bölümümüz var. Ekonominin durumunu ve konut piyasasını tartışmak üzere iki tanınmış kıdemli ekonomisti getiriyorum. 2024 hakkında tahminlerde bulunacağız, portföyünüzü oluştururken kendinizi güvende hissetmeniz için ihtiyaç duyduğunuz tüm istatistikleri ve tüm bağlamı sağlayacağız.
İster 2024'te ilk mülkünüzü satın almaya çalışın, ister mevcut portföyünüzü büyütmeye çalışın, bu doğrudur. Bugünkü iki konuğumuz Redfin'de kıdemli ekonomist olan Chen Zhao ve Zillow'da kıdemli ekonomist olan Orphe Divounguy. Ve muhtemelen aklınızda olan tüm konulara gireceğiz. Enflasyon, konut fiyatları gibi konuları konuşacağız ve tabii ki konut kredisi faizlerini de konuşacağız. Herkes her zaman bunları konuşmak ister. Yani bu bölümün sonunda ekonomi ve konut piyasasının bugün nerede durduğunu ve önümüzdeki yıl muhtemelen nereye gideceğini çok iyi anlayacaksınız. Lafı daha fazla uzatmadan Redfin'den Chen Zhao ve Zillow'dan Orphe Divounguy'u anlatalım.
Chen Zhao ve Orphe Divounguy, BiggerPockets Podcast'indeki ilk ekonomi yuvarlak masa toplantımıza hoş geldiniz. Bugün burada hem sizi hem de kapsamlı sektör uzmanlığınızı aramızda görmekten büyük heyecan duyuyoruz çünkü kafamda birçok soru var ve izleyicilerimizin de konut piyasasının yanı sıra 2024 makroekonomik iklimi hakkında da soruları olduğunu varsayıyorum. Bugünkü programda makroekonomik konularla başlayacağız ve ardından bu programı dinleyen herkesin muhtemelen ilgi duyacağı konut piyasasına biraz daha spesifik bir şekilde değineceğiz. En geniş anlamıyla ekonomi. Peki Chen, söyle bana, önümüzdeki yıl GSYH'de neler olacağını düşünüyorsun?
Chen:
Tüm işaretler, 4. çeyreği tamamlayarak 2024'e kadar biraz daha yavaş bir ekonomik büyümeye işaret ediyor. Yani GSYİH şu anda 4. çeyreğin yaklaşık %1.2'sinde seyrediyor. Fed, 2024 yılında GSYİH büyümesinin %1.4 civarında olacağını öngörüyor. Bunların hepsi sağlam bir ekonomik büyüme, ancak kesinlikle gördüğümüzden daha yavaş, ki bu da Fed'in başarmaya çalıştığı hedefin bir nevisiydi. Bununla birlikte, 2024'e girerken hala büyük miktarda belirsizlik olduğunu düşünüyorum. Fed şu anda dönüyor, bu nedenle özellikle Aralık toplantısından sonra Fed'in gerçekten "Muhtemelen zirveye ulaştık ve şimdi biz" dediğini gördük. Aşağıya doğru giden yolun neye benzediğini görmek için arıyorum.” Ve Fed'in, her zaman hatırlamanız gereken, bu arabayı sürmek gibidir ama onun üzerinde tam kontrolü yoktur. Bu tıpkı bir video oyunu oynadığınızda şöyle düşünmenize benziyor: "Bu direksiyon gerçekten çalışıyor mu? Gerçekten emin değilim.”
Ancak Fed kısa vadeli faiz oranlarını gerçekten iyi kontrol ediyor, ancak Fed'in uzun vadeli faiz oranları üzerinde çok daha az kontrolü var. Ve buradaki bizler gibi barınmayı düşünüyorsanız bu özellikle önemlidir. Geçtiğimiz sonbaharda, 10 yıllık uzun vadeli faiz oranlarının %5'e, ipotek faizlerinin ise %8'e yükseldiğini gördük. Fed farklı bir şey yapmadı. Powell hiçbir zaman açıklama yapmadı ve hiçbir şey söylemedi, bu bir şekilde oldu ve bu Fed'i şaşırttı. Ve ben de muhtemelen, benzer şekilde, Powell'ın Aralık ayındaki Fed toplantısından sonra ortaya çıkıp oldukça güvercin bir basın toplantısı düzenlediğinde, piyasanın tepkisinin boyutuna muhtemelen her zaman biraz şaşırdığını tahmin ediyorum. Powell'ın aklında değilim ama tahminim bu. Yani tüm bunlar sadece Fed'in hala şehirdeki tek oyun olduğunu söylemek için, ancak Fed'in olup bitenler üzerinde mükemmel bir kontrolü yok ve bu da 2024 hakkında düşünmeyi gerçekten zorlaştırıyor. Muhtemelen oldukça sağlam bir ekonomik büyümeye sahip olacağız, çok fazla risk olduğunun farkında olmalıyız.
Orphe:
Chen, kesinlikle katılıyorum. Demek istediğim, bunu düşünme şeklim, karşı rüzgarlara karşı arka rüzgarları düşünmeyi seviyorum. Ve böylece oturup, kendi tahmininizi düşündüğünüzde, oturup karşıdan esen rüzgarların ve arkadan esen rüzgarların ne olduğunu vurgulayarak ve tahmin etmeye çalışırken, hangisinin diğerine baskın çıkacağını bulmaya çalışırken, ne olduğu hakkında bir nevi düşünüyorum. devam ediyor. Yani örneğin bir seçim yılının yaklaştığını biliyoruz. Çoğu seçim yılında, özellikle de seçimler çok çekişmeli olduğunda ve ülke biraz kutuplaştığında, Kongre kutuplaştığında, politika belirsizliğinizin çok daha fazla olduğunu biliyoruz. Ve her zaman şunu söylüyorum, insanlar gelecekten emin olmadıklarında cüzdanlarının üstüne otururlar, arkalarına yaslanırlar, beklerler, duraklarlar, dışarı çıkıp yeni bir araba almazlar. Ve genellikle bu, enflasyonu düşürücü bir etkidir ve ekonomik aktivitenin yavaşlamasına neden olabilir. Ve bu, 2024'e girerken ABD ekonomisi için olumsuz bir rüzgar olacak.
Chen:
Evet. Ve bunu bir adım daha ileri götürsek bile Orphe, çerçevenin mükemmel olduğunu düşünüyorum, bu kadar çok belirsizlik varken tüketicilerin ne yapacaklarını planlamaları zor. İşletmelerin ne yapacaklarını planlamaları gerçekten zor çünkü seçim yılına ne zaman gireceğinizi, kimin kazanacağını, kimin sorumlu olacağını, kimin kuralları koyacağını bilmiyorlar. Bundan bir yıl, iki yıl, üç yıl sonra karşılaşacağım politikalar ve düzenlemeler nelerdir? Bu da işletmelerin "Şimdi X, Y veya Z'ye yatırım yapacağım" demesini gerçekten zorlaştırıyor. Ve bu ekonomi üzerinde biraz sıkıntı yaratma eğilimindedir.
Orphe:
Buna şunu ekleyebiliriz, değil mi? Biraz daha spesifik olmak gerekirse, Trump vergi kesintilerinin süresinin dolmasına karar verdik. Muhtemelen gelecek yıl hükümet harcamaları açısından bir değişiklik olmayacak, ancak vergi kesintilerinin süresinin dolmasından dolayı potansiyel olarak daha fazla gelir elde edilebilecek. Ve böylece belki daha az borçlanırız. Ve bunun elbette getiriler ve ipotek oranları üzerinde etkisi var.
Dave:
Chen ve Orphe'nin konut piyasasına ilişkin tahminlerinde gördüklerinin ayrıntılarını biraz sonra alacağız ve aradan hemen sonra ortalama ABD tüketicisinin nabzını tutacağız. Tekrar hoş geldiniz millet. Burada Redfin ve Zillow'dan kıdemli ekonomistler, Chen Zhao ve Orphe Divounguy ile birlikte 2024 tahminleri hakkında konuşuyoruz. Karşıdan esen rüzgarlardan, bir nevi makroekonomik iklimden ve Fed'den biraz bahsettiniz. Ortalama Amerikalının, ortalama Amerikalı hane halkının veya tüketicinin durumu hakkındaki fikrinizi merak ediyorum, çünkü bu geniş makro verilere bakıyorsunuz ve GSYİH'nın oldukça güçlü olduğunu görüyorsunuz, birçok olumlu gösterge görüyorsunuz, ancak birçok durumda bir nevi daha fazla mikro seviye ve kişisel finans seviyesi ve ayrıca anekdotlara dayalı olarak insanların zor durumda olduğunu duyuyorsunuz, öğrenci kredisi geri ödemelerinin başladığını gördük Chen, şu anda ortalama Amerikalı tüketicinin durumunu nasıl tanımlarsınız?
Chen:
Sanırım pandemiden çıkarken gördüğümüz şey, hükümetin ekonomiye çok fazla para akıttığı, tüketicinin gerçekten iyi durumda olduğu ve benzeri görülmemiş bir şekilde olduğuydu. Gördüğümüz ve bu konuda sahip olduğumuz en net veriler, tıpkı harcamak zorunda oldukları nakit para gibi, pandemiden sonra insanların banka hesaplarında ne kadar fazla tasarrufa sahip olduklarıydı. Ve şimdi gördüğümüz şey şu ki, fazla nakit bu noktada çoğunlukla yok oluyor. İnsanların banka hesaplarına bakabilen JP Morgan'dan ve Bank of America'dan gelen verileri görüyoruz ve bu noktada bunların neredeyse tamamen gittiğini görebiliyoruz. Ayrıca, sizin de söylediğiniz gibi, daha fazla kredi kartı borcunun ödenmediğini de görüyoruz. Bu, New York Fed'in hane halkı borç ve kredi raporundan çıkan bir veri; burada 90 günlük temerrüde geçişin şu anda sanırım %9.5 civarında veya buna benzer bir seviyede olduğunu gösteriyoruz. Ve bu, tarihsel seviyelere göre yüksek, dolayısıyla bu da endişe edilmesi gereken bir şey olabilir.
Ve sonra da öğrenci kredisi geri ödemeleri. Pandemi sürecinde öğrenim kredisi ödemeleri askıya alındı, ekim ayında yeniden başladı. Tüketicilerin ödemesi gereken toplam ödeme tutarının yaklaşık 70 milyar dolar olduğu tahmin ediliyor. Yani bunun harcanabilir kişisel gelirin yaklaşık %0.3'ü olduğunu düşünüyoruz. Yani bu çok büyük bir miktar değil ama insanların harcama alışkanlıklarında borçlanmaya yetecek bir miktar. Yani bunun nedenleri var, sanırım bunların hepsi şunu düşünebileceğiniz nedenler: Tüketiciler muhtemelen oldukları yerden daha zayıflar. Ancak pandemiden bu yana izlediğimiz pek çok şey, pek çok farklı ekonomik ölçüm ve istatistik gibi, bunların çoğunun da seviyeyle değişimin ne olduğuyla ilgili olduğunu düşünüyorum. Yani tüketici zayıflıyor gibi ama tüketici de gayet iyi. Yani biz o kadar güçlü bir konumdan geliyoruz ki, biraz zayıflasanız bile aslında muhtemelen iyi durumdasınız. Bunu diğer birçok ölçümde de görüyoruz.
Örneğin tüketicilerin şu anda gerçek gelir artışı yaşadığını biliyoruz. Ücretler çok arttı, bu önemli. Ayrıca tüketiciler için büyük bir ters rüzgar olan gerçekten güçlü bir işgücü piyasasının olduğunu da biliyoruz. Yani şu anda muhtemelen 2 ila 3 milyon daha fazla açık iş olduğunu ve işsiz işçilerin bulunduğunu düşünüyoruz. Yani bu çok çok güçlü bir işgücü piyasası. Ve son olarak, kredi kartı gecikmelerinin muhtemelen biraz yüksek olduğunu biliyoruz. Bu çoğunlukla belirli tüketici türlerine, daha kötü krediye sahip olanlara ve daha genç tüketicilere odaklanıyor. Ama öte yandan, örneğin ipotek temerrütlerine de bakıyorsunuz. İpotek temerrütleri şu anda çok çok düşük. Tüketicinin şu anda oldukça iyi durumda olduğunu gösteren pek çok veri var. Dolayısıyla, ABD tüketicisi hakkında pek endişe etmediğimi söyleyebilirim ve bence bu, daha geniş ekonomik mesajla oldukça tutarlı, yani bir nevi soğuyoruz, ancak bir alanda değiliz. şu anda endişelenmemiz gerekiyor.
Orphe:
Tamamen katılıyorum. Sakinleşiyoruz ama muhtemelen pandemi öncesine göre daha iyi durumdayız. Borç ödemelerine kişisel gelirin payı olarak bakarsanız, bu hala çok düşük. Yaklaşık olarak 2019'da pandemiden önceki durumdaydı. Yani dışarıdan baktığınızda iyi durumdayız. Soğutuyor muyuz? Evet. Sıkıntıyı hissediyor muyuz? Evet. Ancak muhtemelen sadece üç, dört yıl öncesine göre çok daha iyi durumdayız. Yani artık tamamen katılıyorum. Tüketicinin hâlâ oldukça iyi durumda olduğunu düşünüyorum. Elbette bir dağılım var, yani en altta hala biraz acı hissedecek insanlar olacak. Ancak işgücü piyasasına baktığınızda, insanlar iş sahibi olduğu sürece ABD ekonomisinin iyi olacağını düşünüyorum.
Dave:
Elbette. Sanırım burada bunu dinleyen herkes için duyduğumuz tema, ABD ekonomisinin şu anda çoğu makroekonomik ölçüme göre oldukça iyi durumda olduğu, ancak Chen ve Orphe bizim yavaşladığımız konusunda hemfikir görünüyor ve bu yüzden hala devam edebiliriz. büyümeye devam edin. Görünüşe göre ikiniz de gelecek yıl GSYİH büyümesi açısından pozitif kalacağımızı düşünüyorsunuz ve tüketiciler bu yıl ya da önceki yıla göre daha kötü bir konumda olsalar bile, tarihi bir dönemde işler hâlâ iyi durumda. hem makroekonomik göstergeler hem de tüketicilerin durumu açısından.
Orphe:
Yani Dave, şu ankinden daha kötü durumda olup olmadığımızı söylemek gerçekten zor, değil mi? Çünkü Chen'in ima ettiği gibi düşünürseniz, enflasyona göre ayarlanmış ücretlerin gerçekte arttığını görüyorsunuz. Geçen yılın ortasında enflasyon kabaca %21'a yükselirken, 22'de azaldılar, 9'de de azaldılar. Finansal zenginlik, Fed raporuna bakıyorsunuz, finansal zenginlik aslında arttı. Eğer bana borsanın 2022'te yaptığını 2023'nin sonunda yapacağını söyleseydiniz, sizin kesinlikle deli olduğunuzu düşünürdüm. Borsa 2023'te herkesi şaşırttı ve yılı çok güçlü bir şekilde kapatıyoruz. Böylece maddi zenginlik de arttı.
Konut servetinde büyük bir düşüş yaşadık ve şöyle düşündük: "Aman Tanrım. Ev fiyatları düşüyor” dedi. Ve birdenbire ev fiyatları toparlandı. Konut rehni hala tüm zamanların en yüksek seviyesine yakın, fiyatlar birçok metropolde düştü. Birçok ev sahibi için konut eşitliği hala tüm zamanların en yüksek seviyesine yakın. Pandemiden önce ev satın alan bu ev sahiplerinin çoğu, çok düşük oranlarda yeniden finansman sağlayabiliyordu, dolayısıyla aylık ipotek ödemeleri çok düşüktü. Ben de buna bakıyorum ve diyorum ki, "Hey, bu tüketici, bu ortalama tüketici, orta sınıf şu anda gerçekten iyi durumda olabilir."
Chen:
Evet. Bunu söylemen çok komik Orphe, çünkü söylediğin tüm bu istatistiklere tamamen katılıyorum. Tüm ölçümler harika. Ve sanki herkesin ekonomi hakkında kötü hislere sahip olduğu bir sorunla karşı karşıyayız.
Orphe:
Evet.
Chen:
Sağ? Ve herkes süper negatif.
Dave:
Kesinlikle. Sana sormak istediğim buydu. Evet.
Chen:
Evet.
Orphe:
Bu çok ilginç.
Dave:
Peki bu nedir Chen? Bunu neye bağlıyorsunuz? Makro verilerdeki klasik ölçümler işlerin iyi gittiğini gösteriyor ancak insanlar ekonominin iyi gittiğini hissetmiyor gibi görünüyor. Peki kopukluk nerede?
Chen:
Evet, kesinlikle haklısın. Ve sanki bir kopukluk varmış gibi geliyor, değil mi? Çünkü tıpkı Orphe'nin dediği gibi, vay be, geliriniz artıyor, çok fazla konut servetiniz var, portföyünüz ne olursa olsun ona sahipsiniz, harika gidiyor, yada, yada, yada. Aynı zamanda Fed enflasyonu kontrol altına alıyor. Belki de artık bu konuda endişelenmemize gerek yoktur. Peki neden endişeleniyorsun, değil mi? Bence çoğu, sanırım iki şey var, diyebilirim. Birincisi, ekonomistler olarak her zaman medyana veya ortalamaya bakarız, bakılması en kolay olan şey budur. Ve dağılım gerçekten çok geniş, ortalama ya da ortalama bir insandan çok farklı bir deneyime sahip olan çok sayıda insan yok. Ve bu insanlar gerçek insanlar, gerçek seçmenler ve gerçek duyguları olan gerçek insanlar. Yani bence çok fazla.
Ve sonra söyleyeceğim ikinci şey, Fed enflasyonu dizginlemiş gibi görünse ve enflasyon artık %2 ila %3'e çok daha yakın olacak gibi görünse de, fiyat seviyesinde büyük bir sıçrama yaşadık ve bu uzun bir zaman alacak. insanların psikolojik olarak buna alışma zamanı. Rockettes'e falan seslenmemeye çalışıyordum ama bakın, bence harika bir gösteri ama Rockettes'in biletlerine bakıyordum ve "Kutsal inek, bu gerçekten çok yüksek" dedim. Ben de şöyle dedim, "Vay canına, sanırım bu yüzde, bu yüzdeyse, o zaman gelecekte daha fazla enflasyon olmayacak olsa bile fiyat seviyesinin ne olduğu mantıklı geliyor." Ancak insanlar için, sanırım maaşlarının arttığını görmüş olsalar bile, fiyatları gördüklerinde hala o etiket şokunu yaşıyorlar ve bu olumsuz bir duygu. Yani işaret edeceğim iki şey bunlar.
Ve ortalama ya da orta boy insanın deneyimlediklerini deneyimlemeyen insan kitlesi konusunda, daha da önemlisi konut piyasası açısından, henüz ev sahibi olmayan insanları düşünmemiz gerektiğini düşünüyorum. Yani konut zenginliğinden, yeniden finanse eden tüm insanlardan bahsediyoruz, %2 ipotek oranınız var ve çok fazla ev sermayeniz var, peki ya başlangıçta bir ev satın almazsam? Veya pek çok Amerikalının hisse senedi yok, dolayısıyla S&P 500'ün iyi durumda olup olmaması umurumda değil. Bunun bana hiç faydası yok. Bu yüzden bu tür kötü hislerin çoğunun geldiği yerin burası olduğunu düşünüyorum.
Orphe:
Kesinlikle Chen'e katılıyorum. Sanırım bu muhtemelen… Bunu her zaman alıyorum ve sosyal medyada çok aktifim ve burada enflasyonun düştüğünü bildiriyorsunuz ve insanlar şöyle diyor: "Hayır, bu doğru değil." Çünkü fiyatlar bir yıl öncesine göre daha yüksek. Sağ?
Dave:
Evet. Eğer ailem senin fikirlerinin burada bir göstergesiyse, kesinlikle haklısın. Son birkaç hafta içinde satın aldıkları her şeyin yeni fiyatını bana söylemedikleri sürece ikisiyle de tek bir konuşma bile yapamam. Bunu bir türlü anlayamıyorlar. Ve insanların enflasyonla mücadele ile deflasyon arasında da kafalarının karıştığını düşünüyorum, enflasyonla mücadele fiyat artışlarının yavaşlamasıdır, ancak olmayacak, fiyatların gerçekten düştüğü yerde deflasyon olması pek olası değil. Yani bu iki şey farklı kavramlardır. Ama bence tamamen haklısın Chen, insanların buna gerçekten alışması çok uzun zaman alıyor. Hissediyorum, tüm verilere bakıyorum ve hala satın aldığım birçok şeye bakıyorum ve etiket şoku yaşıyorum.
Chen:
Evet. Ve sadece deflasyona uğramayacağız, aynı zamanda deflasyonu da istemezsiniz.
Orphe:
Kesinlikle.
Chen:
Eğer deflasyonla karşılaşırsanız, bu gerçekten ciddi bir sorunla karşı karşıya olduğumuz anlamına gelir çünkü bu neredeyse mantığa aykırı görünmektedir. İnsanlar, "Peki, fiyatların düşmesini ve böylece gerçek satın alma gücümün artmasını istemez miyim?" Ama yapmıyorsunuz çünkü böyle bir ekonomide kimse hiçbir şey satın almaz. Yarın yumurtayı daha ucuza alabilecek olsaydınız neden bugün yumurta alasınız ki? Ve bu içine girilmesi gerçekten tehlikeli bir ekonomik döngü. İşte bu yüzden yüzde 2'lik güzel bir enflasyon hedefliyoruz.
Orphe:
Ve bu aynı zamanda, eğer hiçbir şey satın almıyorsanız işsizlik oranının artabileceği anlamına da geliyor; işletmelerin kimseyi işe almak için hiçbir nedeni yok. Hatta birçok insanı işten bile çıkarabilirler. Ve böylece işinizi kaybedersiniz.
Dave:
Böylece geniş makroekonomik ekonomiden, neler olup bittiğinden ve ikinizin de gelecek yıl ne olabileceğini düşündüğünüzden bahsettik. Ancak konuyu daha çok konut piyasasına kaydırmak istiyorum çünkü buradaki hedef kitlemizin çoğu aktif veya istekli emlak yatırımcıları. Ve birçok insan için milyon dolarlık soru şu: Gayrimenkul satın almak için iyi bir zaman mı? Bunu etkileyen pek çok faktör olduğunu biliyorum ama Chen, sadece merak ediyorum, bize en üst düzeyde gelecek yılki konut piyasasına ilişkin görüşünüzü verebilir misiniz?
Chen:
Bu yüzden sanırım en önemli noktamız, 2024'teki konut piyasasında alıcılar için daha iyi bir tablo, alıcılar için daha iyi koşullar göreceğimizdir. Bunun en önemli nedeni, önümüzdeki yıl satın alınabilirliğin biraz daha iyileşeceğini görmemizdir. Bu nedenle oranların düşeceğini düşünüyoruz. Aralık ayındaki Fed toplantısından sonra Fed'in yön değiştirdiğini görüyoruz. 2024'te faiz indirimlerinden bahsediyoruz. Kaç tane, ne zaman gelecek diye açık bir soru var açıkçası ama faizler gerçekten aşağı yönlü bir seyir izleyecek gibi görünüyor. Bakın, pandemi dönemindeki %3'lük oranlara doğru gitmiyoruz ama daha düşük bölgelere doğru gidiyoruz. Yani bu, alıcılar ve satıcılar için de oldukça önemli olacak.
İkinci olarak da 2024'te fiyatların yumuşadığını görüyoruz. Yani fiyatların yumuşaması biraz incelikli bir konu olabilir çünkü genel olarak nominal fiyatlardan bahsediyoruz, yani bu enflasyonu hesaba katmamak anlamına geliyor. Yani %0 fiyat artışı, örneğin enflasyonun %0'dan yüksek olması nedeniyle fiyatların gerçek anlamda düşmesidir. Yani fiyatların ya yüzde 0'da sabit kaldığını ya da belki yüzde 1 aralığında düştüğünü görüyoruz. Bu, hem oranlar hem de fiyatlar açısından maaş çeklerindeki artışlar açısından gördükleriyle karşılaştırıldığında, alıcılar için daha iyi bir satın alma gücü anlamına geliyor. Ve buna ek olarak, daha fazla envanterin çevrimiçi hale geldiğini görüyoruz. Fiyatların yumuşadığını görmemizin nedenlerinden biri de bu, çünkü sanırım Redfin verilerimizde, evlerini listeleme konusunda danışmanlık almak için Redfin ile iletişime geçen müşterilerin yıldan yıla çift haneli büyüme gördüğümüzü düşünüyorum. yani son haftalarda. Ve bu henüz gerçek listelere dönüşmedi. Ancak gerçek yeni listeleme verilerinde bile son birkaç haftadır bu artışları görmeye başlıyoruz.
Bu yüzden boru hattından daha fazlasının geleceğini düşünüyoruz. Ve tüm bunların nedeni bence insanların beklemekten yorulması. Temsilcilerimiz bize, konuştukları müşterilerin, kocalarından boşanmak istedikleri için konut piyasasında bir şeyler olmasını beklediklerini ya da başka bir nedenden dolayı taşınmak zorunda kaldıklarını söylüyorlar. torunlarına daha yakın olmak ya da buna benzer bir şey. Kocanızdan boşanmaktan daha olumlu bir şey ama-
Dave:
Tamam, ilk önce burada duydun. Chen, boşanma oranlarının artacağını, faiz oranlarının düşeceğini, boşanma oranlarının artacağını mı söylüyorsun?
Chen:
Her şeyi boşanma oranlarından ziyade faiz oranlarına göre yapmayı tercih ederim.
Dave:
Tamam aşkım. Yapmayacağız.
Orphe:
Bence önemli olan hayatın gerçekleşmesi, değil mi? Ve yaşam olayları, insanların ilk etapta taşınmasının ana nedenlerinden biridir, değil mi?
Chen:
Evet, doğru. Evet. Bence satıcı insanlar beklemekten yoruldular ve oranların hiçbir zaman %3'e geri dönmeyeceğinin farkına vardılar. Ve onlar tıpkı... Yani diyorlar ki, biliyor musun? Gidiyorum, satıyorum, bu noktada yapmam gerekeni yapıyorum. Yani bu alıcılar için çok daha iyi bir tablo. Bu, daha uygun maliyet anlamına gelir, ayrıca seçebileceğiniz daha fazla eviniz vardır. Yani 2024 için 2023'ten daha iyimser bir tablo görüyoruz.
Dave:
Bu gerçekten ilginç çünkü sizin de söylediğiniz gibi Aralık ayındaki en son Fed toplantısında tahvil getirilerini aşağı çeken bu duyuruyu gördük, ipotek faizleri biraz düşmeye başladı. Ve sanırım çoğu emlak yatırımcısının en ani tepkisi şu oldu: vay be, bu ev fiyatlarındaki artışın büyük bir artışını başlatacak çünkü talebi artıracak. Ancak buradaki herkesin Chen'in ne dediğini anladığından emin olmak istiyorum; talep artabilir, ancak aynı zamanda arz da artarsa fiyatlar nispeten sabit kalabilir ve belki de fiyatlarda yumuşama görebiliriz, ancak aynı zamanda toplam işlem hacminde bir artış görüyoruz ve bu muhtemelen burada bunu dinleyen herhangi bir acente veya ipotek kredisi veren için çok hoş bir haber olacaktır. 2024 ile ilgili sorum da bu: oranlar düşebilir, talep artabilir ama arzın nereden geleceğini merak ediyorum.
Orphe'den arz ve talebin yanı sıra karşılanabilirlik, herkesin duymak istediği ipotek oranı tahminleri ve 2024'te hangi piyasaların izleneceği hakkında daha fazla tartışma hakkında bilgi alacağız; bunların hepsi aradan sonra gelecek. Orphe Divounguy ve Chen Zhao ile geri döndük. Chen az önce 2024'te daha fazla arz ve daha fazla talep görebileceğimiz olası bir senaryoyu paylaştı. Orphe, sen de gelecek yıl hem talebin hem de arzın biraz artabileceği benzer bir durum görüyor musun?
Orphe:
Tamamen, tamamen. Bu arada, Zillow ekonomik araştırma ekibinin en iyimser üyesiyim ve bazen bana biraz gülüyorlar çünkü ben her zaman her şeyi olumlu bir ışık altında görüyorum. Verilerimize göre yeni listelemeler yıldan yıla %3.1 artış gösteriyor. Ve özellikle de mevcut ev sahiplerinin evlerini satışa çıkaracaklarını umduğunuz bahar aylarında çok düşüş yaşadılar. Sadece ortaya çıkmadılar. Ve şimdi, bu yılın temmuz ayından bu yana yeni ilanlara bakarsanız, piyasaya çıkan ev akışının neredeyse sabit olduğunu ve şimdi bu rakamı yakaladığını görmeye başlıyoruz. Bu yüzden çok iyimserim. Ve Chen'in de belirttiği gibi, bence yaşam olayları ama aynı zamanda tercihler de değişmedi. Artık yaşamak istemediğiniz o eski evde, biraz belirsizlik yüzünden öylece oturuyordunuz. Bir ton ipotek oranı değişkenliği, ekonomide neler olduğunu bilmiyorsunuz. Ve böylece durursunuz, cüzdanınızın üstüne oturursunuz, beklersiniz, hiçbir şey yapmazsınız.
Ancak artık her şeyin normale döndüğünü görmeye başlıyorsunuz ve artık bütçenizi ayarlayabilirsiniz. Olaylara bakıp şunu anlayabilirsin, ah, tamam, artık nereye gittiğimi biliyorum. Hala işim var. İşler oldukça iyi görünüyor. Mortgage faiz oranlarının artık uçurumdan düşmeyeceğini biliyorum. Sanırım pek çok insan orada oturup "Hey, belki ipotekler düşebilir" diye düşünüyordu. Mortgage kredilerinin gevşediğini biliyoruz ama uçurumdan düşmeyecekler. Ve herkese şunu söylüyorum, ipotek kredilerinin uçurumdan düştüğünü gördüğümüz zamanlar sadece dotcom balonunun patlaması, küresel mali krizin ortası ve küresel bir salgının başlangıcıydı. Mortgage kredilerinin uçurumdan düşmeyeceğini de biliyoruz. Biraz rahatlayacaklar.
Hatta özellikle enflasyonun Fed'in hedefine doğru ilerlemeye devam etmesi halinde, faiz oranlarındaki oynaklığın biraz daha az olduğunu bile görebiliriz. Piyasa geçen yıl olduğu gibi ekonomik haberlere daha az tepki verecek. Yani tüm bunlar insanları tekrar oraya çıkarmaya yardımcı olacak. Verilerimiz, Zillow verileri ayrıca satıcıların %70'inin tekrar satın aldığını gösteriyor. %100 değil, %70. Yani 2024'te yeni listelerin geldiğini görmeye devam ederseniz, bu adamlardan talepten daha fazla arz alacaksınız. Ve tüm bunlar bana, tıpkı Chen'in bahsettiği gibi, muhtemelen fiyatların bir yıl sonra yumuşadığını göreceğinizi söylüyor. biraz. Yeni ilanlar artık konut envanteri üzerinde büyük bir engel teşkil etmeyecek. Ve elbette, sanırım… iyimserim. Bunun ileriye dönük daha fazla işlem anlamına gelebileceğini düşünüyorum.
Dave:
Bu açıklamayı takdir ediyorum. Orphe, sen iyimser olduğunu söylüyorsun, bu yüzden burada sadece bir saniyeliğine şeytanın avukatlığını yapmak ve senin fikrini almak istiyorum çünkü sanırım satın alınabilirliğin çok düşük olduğunu duyduğuma dair bir anlatı ya da ortak bir düşünce tarzı var. şu anda oranlar biraz düşse bile fiyatlar çok yüksek ve bu biraz... İnsanlar fiyatların düşmesinin kaçınılmaz olduğunu düşünüyor, çünkü fiyatlar eskisinden çok daha yüksek. Ve bunu belki de yavaşlayan bir ekonomi hakkında söylediğiniz bazı şeylerle birleştirirseniz, buna ne dersiniz?
Orphe:
Sanırım inşaatçılar da bu konuda biraz endişeleniyorlar. Yani inşaat halindeki bir ton ev var. Yine de o evler piyasaya çıkıyor. Ve elbette, yeni inşaat tarafında piyasaya çok fazla ev çıktığı için inşaatçıların duyarlılığının biraz azaldığını ve başladığını görmeye başlıyorsunuz. Satmam gereken bir ton ünitem varsa neden yeni bir projeye başlayayım ki? Ve bunların hepsini, sanırım göreceğiz. Ancak size bir fikir vermek gerekirse, evet, satın alınabilirlik hâlâ bir sorun, ancak konut kredisi faiz oranlarının bugün olduğundan, geçen yıl bugün olduğundan daha düşük olduğunu ve buna rağmen yeni inşaatlar için ortalama fiyat indiriminin arttığını düşünürseniz değişmedi, hala yaklaşık %6. Geçen yıla göre fiyat indirimi yapılan listelemelerin payı aslında daha düşük.
Eğer insanların bir ev alacak parası yoksa, bu arada, konut piyasasının yerel olduğunu söylemeliyim, yani ortalama olarak ABD seviyesinden bahsediyorum. Kesinlikle fiyatının uygun olmadığı yerler var. Kesinlikle yapamazsınız bile… İnsanlar hak kazanamaz. Los Angeles bölgesini düşünüyorum, Riverside, California. Yani pek çok insanın ulaşamayacağı yerlerdir bunlar. Ancak ortalama olarak hala bir miktar talebiniz var. Talep yavaşladı ancak talep hala arzı aşıyor. İşte bu yüzden ileriye dönük olarak hala çok iyimserim. Ve tek kişi ben değilim, değil mi? Warren Buffett'ı, yeni inşaatları ve yeni inşaatlara olan sevgiyi duyuyoruz. Dolayısıyla 2024'ün daha iyi bir yıl olabileceği konusunda oldukça iyimserim çünkü yeni listeler 2023'te zaten dibe vurdu.
Chen:
Evet, bence karşılanabilirlik sorusu gerçekten iyi bir soru ve aynı zamanda Dave, "Peki, eğer oranlar düşüyorsa, fiyatlar neden daha fazla yükselmiyor?" demenizin nedenlerinden biri de bu. Ben de şöyle dedim: "Aslında, satın alınabilirliğin buna bir sınır getirdiğini düşünüyorum çünkü bir noktada insanların daha fazlasını almaya paraları yetmeyeceğini düşünüyorum." Ancak satın alınabilirlik düzeltmesinin fiyatlarda bu kadar büyük bir düşüş şeklinde olması gerekmediğini düşünüyorum. 2008 tarzı fiyat düşüşü yalnızca bir kez oldu ve bunun yalnızca bir kez ve çok özel koşullar altında gerçekleşmesinin bir nedeni var. Dolayısıyla, fiyatların yalnızca sabit veya %1 arttığını veya %1 düştüğünü veya bunun gibi bir şeyi gördüğünüz, fiyatların enflasyondan daha az arttığı, ancak Enflasyonun biraz altında. Bu da satın alınabilirlik açısından bir gelişmedir. Ayrıca oranların da düşmesini bekliyoruz. Dolayısıyla geçen yılki karşılanabilirlik sorununun çoğu, fiyat sorunu değil, oran sorunuydu.
Dave:
Herkesin konut piyasası açısından satın alınabilirliğin ne anlama geldiğini anladığından emin olmak istiyorum. Temelde bu, ortalama bir Amerikalının ortalama fiyattaki bir evi ne kadar kolay satın alabileceğiyle ilgilidir veya Orphe'nin de doğru bir şekilde işaret ettiği gibi, bu aynı zamanda yereldir, belirli bir pazardaki birinin o pazardaki belirli bir evi ne kadar kolay satın alabileceğidir. Ve bu uygun fiyatlı taburenin genellikle üç çeşit bacağı vardır. Chen'in az önce ima ettiği gibi ipotek oranları var, ev fiyatları var ve ayrıca ücretler de var. Yani satın alınabilirliğin artıp azalmasının farklı yolları var. Sadece ev fiyatları değil.
Chen:
Bu bunun için mükemmel bir açıklama. Ve evet, yani, büyük bir fiyat düşüşü görmemeye işaret etmeyeceğini söyleyeceğim diğer şey, tıpkı ev fiyatları ve talep için arka rüzgar, demografik arka rüzgarlar gibidir. Y kuşağının hala ev satın almamız gereken, insanların çocuk sahibi olduğu, ev satın almaya ihtiyaç duyduğu bu çağda olduğunu biliyoruz. Yani orada çok fazla talep var. Ve sonra Z kuşağı geliyor. Pek çok demografik analiz gerçekten de bunu gösteriyor… Ev alıcı talebinin çok güçlü olduğu bu yıllara giriyoruz. Yani fiyatlar yüksek olsa da oranlar hâlâ yüksek; şu anda orada çok fazla ihtiyaç var.
Orphe:
Ve Chen, kesinlikle mükemmelsin. Ve bu listeye ekleyebilirsiniz. Yurt dışından gelen nüfus. Yurt dışından gelen birçok yeni aileniz var. Nihayet COVID'den sonra yeniden açıldık, burada… COVID'den birkaç yıl önce bile ülkeye gelen göç seviyeleri yavaşlamıştı. Birdenbire ülkeye daha fazla insan geliyor ve bu aslında daha fazla aileye, net yeni ailelere dönüşüyor ve bu da erkekleri daha yükseğe itiyor.
Dave:
Teşekkür ederim. Bu çok çok faydalı bir açıklama. Çünkü uygun fiyattan bahsediyoruz. İkinize de bunu yaptığım için üzgünüm ama her birinizden ipotek oranları hakkında bir tahmin almaya çalışmam gerekiyor. Bir aralığınız olabilir. Ama Orphe, sen ne düşünüyorsun? Tahmin etmeniz gerekiyorsa, bundan bir yıl sonra 2024 yılının Aralık ayında ipotek oranlarının nerede olacağını düşünüyorsunuz?
Orphe:
Tahmin etmek çok ama çok zor. Ve bunu görebilirsin. Demek istediğim, aldığımız piyasa tepkisinde piyasa dört faiz indirimini fiyatlıyordu, Fed üç faiz indirimini ima ediyordu ama yine de getiriler düşmeye devam etti. Yani Dave, ne yazık ki size bir rakam vermeyeceğim, ama size bu konu hakkında tekrar düşünme şeklimin karşıdan esen rüzgarlara karşı arkadan esen rüzgarlar olduğunu söyleyeceğim. Piyasa çok tahmin edilemez, ancak gelecek yıla girerken getirileri düşürmeye yardımcı olacak tüm bu dezenflasyonların yaşanacağını biliyoruz.
Sonra, bir nevi belirsizliğe bağlı olan ipotek faiz oranı farkı var. Ve eğer gelecekte daha az volatilite görürsek, bu muhtemelen... Piyasalarda bu da muhtemelen küçülecek. Aynı zamanda, 24 yazında, seçimlerden birkaç ay önce yapılacak seçimler öncesinde çok fazla politika belirsizliği yaşayacağımızı daha önce belirtmiştim. Bu aynı zamanda itici bir ekonomik faaliyet olacak ve bu da enflasyonu düşürücü olacak. Ve yine getirilerin gevşemeye devam etmesini, düşmeye devam etmesini bekliyorum. Onların uçurumdan düşmelerini beklemiyorum, özellikle de Fed inişe devam edebilirse ve 2024'te resesyondan kaçınabilirsek.
Dave:
Pekala Chen, senden bir numara alabilir miyim?
Chen:
Rakam verme konusundaki tereddütünüzü anlıyorum, değil mi? Zor. Bu günlerde çok fazla belirsizlik var. Rakamın Aralık 2024'te altı ile başlayacağını tahmin ediyorum. Redfin tahminlerimizde 2024 sonuna kadar altı buçuk gibi bir şey olacağını tahmin etmiştik. Bunu, Powell'ın gerçekten para kazanmaya başladığı Aralık Fed toplantısından önce yayınlamıştık. bir pivot göster. Yani belki bundan biraz daha düşük olacaktır. Belki alt altılarda olur. Ama bence Orphe size oranlarla ilgili ne olacağını düşünmeniz için gerçekten iyi bir çerçeve verdi. Bu, Fed fon oranının ne yapacağına bağlı ve tüm bunların etrafında çok fazla belirsizlik var. Ancak bunun da ötesinde, tabii ki ipotek faiz oranlarında farklar vardı ve bu biraz çökebilir.
Ancak kritik olan, Fed'in fon oranlarında neler olacağı ve Fed'in ne yapacağı var. Ancak uzun vadeli faiz oranlarında da bir şeyler olacak, 10 yıllık hazinenin yapacakları var ve Fed'in bu konu üzerinde çok az kontrolü var. Yani bu aynı kalabilir, Fed faiz indirirken yükselebilir veya düşebilir. Fed'in başka ne söylediğine, diğer ekonomik koşulların ne olduğuna ve yatırımcıların başka nelerden endişe ettiğine bağlı olarak bu biraz belirsiz. Geçtiğimiz yaz yatırımcılar vergi gelirleri, harcamalarımızın uzun vadeli sürdürülebilirliği ve hazine arzının miktarı gibi devlet borç seviyeleri konusunda oldukça endişeliydi. Ve böylece getiriler gerçekten yükseldi ve oranlar gerçekten yükseldi ve bunun gerçekte hiçbir ilgisi yoktu, enflasyonla çok az ilgisi vardı. İşte tahmin etmeyi gerçekten zorlaştıran da bu. Ancak yakın gelecekte ev satın almak isteyen biri olsaydım, 2024'te yılı altı ile başlayan bir sayı civarındaki rakamlarla tamamlayacağınızı tahmin ederdim. düşük altılılar.
Orphe:
Ve ayrıca Chen, tüm bu faktörlere değindin. Bir de yurt dışından gelen küresel ekonomi var. Yurt dışındaki yatırımcılar ABD varlıklarına bakıyor. Yurt dışında çatışma yaşandığında jeopolitik gerilimler yaşanır; bu, hazine arzının tamamını absorbe etmek için daha fazla yatırımcının gelmesi anlamına gelebilir. Ve bunların hepsi takip edilmesi gereken faktörler, bu yüzden getirileri tahmin etme işi çok ama çok zor.
Dave:
Evet, bu harika bir nokta. Bir kez daha tekrarlamak ve dinleyen herkesin bunu anladığından emin olmak istiyorum. Fed ipotek faizlerini kontrol etmiyor. Federal fon oranlarını kontrol ediyorlar, bu da tabii ki tahvil getirileri, işletmeler ve ipotek oranlarını etkileyen tüm diğer karmaşık şeyler üzerinde etkiye sahip. Ancak Fed'in gelecek yıl üç kez faiz indirimi yapabileceğini söylemesi nedeniyle hepimizin zafer turu atması gerektiğini düşünmüyorum. Bunun cesaret verici olduğunu düşünüyorum, ancak tahvil getirilerinin nereye doğru gitmeye başladığını görürken, en azından kısa vadede faiz oranlarında hala bir miktar dalgalanma olması muhtemel. Ve yine Fed'in yapmadığı şeyleri belirttiğini gördük. Ayrıca, Aralık 2024 itibarıyla plana veya bize verdikleri göstergeye sadık kalacaklarına dair bir garanti yok. Ancak bununla birlikte, olayların cesaret verici göründüğünü düşünüyorum.
Riske girmek istiyorum çünkü bu podcast'i dinleyen insanların çoğu yatırım yapıyor. 5-10 yıl oturacakları bir ev almıyorlar. Bu yüzden merak ediyorum, konut piyasası ve bunun nereye gidebileceği hakkındaki bazı duygularınızı paylaşmış olsanız da merak ediyorum Chen, bu piyasaya giren emlak yatırımcıları için ne gibi risklerin mevcut olabileceğine dair herhangi bir fikriniz var mı? gelecek yıl?
Chen:
Risklerin bölgesel olacağını düşünüyorum. Yani, genel olarak, tartıştığımız gibi, eğer bir emlak yatırımcısıysanız, fiyatların pek düşeceğini düşünmüyorum. Ancak, bazı önemli fiyat düşüşlerinin görüldüğü bazı pazarların olabileceğini düşünüyorum. Örneğin Teksas'taki bazı yerlerde zaten oldukça önemli fiyat düşüşleri görüyoruz. Bu yüzden verilerimizdeki Austin'in ortalama satış fiyatının yıldan yıla çift haneli rakamlara yakın olduğunu düşünüyorum. Yani bu yerlerin çoğunda ek tedarik inşa etmenin çok daha kolay olduğu yerler vardı ve bu harikaydı. Pandemi sırasında insanlar gerçekten oraya taşınmaya çalışırken, talebi karşılayacak arzı oluşturmak daha kolaydı ve fiyatlar çok artıyordu. Şimdi muhtemelen tam tersini görüyoruz; talebin daha az olduğu, dolayısıyla bu pazarların bazılarında fiyatların düşme riskinin daha fazla olduğu bir durum.
Yani bunların çoğu örneğin Austin gibi Güneş Kuşağı bölgeleri olabilir. Yani bu noktada muhtemelen biraz daha temkinli davranırdım, ancak daha uygun fiyatlı, fiyatların daha düşük olduğu yerlerde kendimi biraz daha güvende hissederdim. Fiyatların ulusal ortalamanın altında olduğu Upstate New York'ta veya Ortabatı'da, bu yerlerin evlerin en hızlı gittiği, gördüğümüz en dar pazarlardan bazıları olduğunu görüyoruz. Sanırım Rochester'da evlerin ortalama sekiz gün içinde piyasadan çekildiğini görüyorduk ve bunun nedeni bu yerlerin çok uygun fiyatlı olması ve satın alınabilirliğin gerçekten zorlandığı bir ortamda çok çekici olmaları.
Dave:
Mantıklı. Rochester'ın bağırmasını seviyorum. Orada üniversiteye gittim. Orphe, ya sen? Piyasada başka riskler görüyor musunuz?
Orphe:
2022 yılına ait en son Amerikan topluluk anketi verilerine bakarsanız, Austin, Texas en azından ilk 50 metropol arasında en hızlı metropol oldu ve nüfus bakımından en hızlı büyüyen metropol oldu. Ve konut stokunda aynı anda patladılar. Ve konut stoku en hızlı nüfus artışından bile daha hızlı büyüdü. Ve şimdi, tüm bu evlere sahip olduğunuz bir durumla karşı karşıya kalıyorsunuz ve tabii ki fiyatlar, son fiyatlar düşüyor. Sanırım Chen de buna değindi; biz de verilerimizde aynı şeyi görüyoruz. Bunun devam edip etmeyeceği başka bir hikaye çünkü bence eğer insanlar bir yerlere gidiyorsa… Ve Austin yerel halk için uygun olmayabilir, ama eğer insanlar California'dan Austin'e gidiyorsa, bu arada, Kaliforniyalıların %30'unu tanıyoruz temel olarak Teksas, Arizona ve Florida'ya taşınıyorlar. Yani eğer insanlar daha pahalı Kaliforniya metropollerinden Teksas'a taşınıyorsa ve fiyatların çok düştüğünü görüyorlarsa, fiyatlardaki düşüş aslında ileriye dönük olarak iyi bir şey olabilir.
Ve ayrıca bu pazarlardan bazılarını da seviyorum, Charlotte, Raleigh, Kuzey Carolina, orada bir araştırma üçgeni var, hala o bölgeye taşınan birçok insan var. Benim favorilerimden biri olan ve hala çok fazla nüfus artışına sahip olan Nashville, Tennessee pazarı var. Ve bunlar, nüfus artışının devam etmesini beklediğim pazarlar. Ancak aynı zamanda, dışarı çıkıp ev satın alamayan çok sayıda kiracınız varsa veya bu pazarların bazılarında nüfus artışının güçlü kalmasını bekleyen çok sayıda insan veya inşaatçınız varsa, bu anlamda da dikkatli olmalısınız. , muhtemelen çok fazla arz göreceksiniz. Tüm bu kiracıların geleceğini tahmin edersem, bir sürü insanın ev sahibi olmak istediğini ve bir ton arz inşa eden inşaatçı olduğunu göreceksiniz.
Ve belki de yatırımınızdan düşündüğünüz türden getiriler alamayacaksınız çünkü herkes aynı şeyi yapıyor. Bu yüzden acentelerle çok konuşuyorum. Temsilcileri seviyorum, birlikte çok çalışıyorum. Ben de acentelerle ve acentelerle konuşuyorum ve bana şunu söylüyorum: “Evet, burada patlama yaşanıyor. Evet ama inşaatçılar da büyük bir hızla geliyor.” Ve şimdi de rekabet etmek zorunda kalabilirsiniz… Nashville bölgesindeki tek aileli şehir evlerine ve evlere bakıyordum ve sonra yan tarafta çok aileli bir biriminiz var ve onların bir yüzme havuzu, turşu sahası var, teklif ediyorlar kira tavizleri. Yani şimdi, eğer böyle bir yerin yanındaki kasaba evinde ev sahibiyseniz, hemen yan taraftaki diğer adamların sunduğu imtiyazlarla rekabet etmek zorundasınız. Ve böylece bu arz ortaktır. Talep bekleniyorsa, bir ton arzınız var demektir. Ve artık şehirdeki diğer yeni ev sahipleriyle de rekabet etmek zorunda kalıyorsunuz.
Dave:
Bu harika bir nokta, Orphe. Buna gerçekten katılıyorum çünkü Denver'da hala birkaç mülküm var ki burası kesinlikle çok aileli arz açısından aşırı inşaat alanlarından biri. Ve bir mülkü satmaya karar verdim çünkü etrafınıza baktığınızda onun dört farklı birime bölünmüş eski Viktorya döneminden kalma evlerden biri olduğunu görüyorsunuz. Güzel bir yerdi ama sonra spor salonunun da dahil olduğu yepyeni şeylerin olduğunu ve benzer kiralar sunduğunu görüyorsunuz. Ben de "Bununla rekabet edemem" dedim. Ve boş pozisyonları minimum düzeyde tutabilsem bile, sırf çok fazla rekabetle karşı karşıya olduğunuz için o bölgede kira artışı engellenecek. Ve bu da bir şey… Bu, insanların kendi pazarlarında düşünmesi gereken gerçekten önemli bir risk. Ancak bu da yine çok aileli arzın çevrimiçi hale geldiği süper bölgeseldir ve bu daha sıcak pazarlarda olma eğilimindedir. Bu üçüncül veya daha küçük şehirlerin bazılarında bunun gerçekten daha az önemli olduğunu düşünüyorum. Sadece bunu pek görmüyorsun.
Orphe:
Doğru.
Dave:
Chen, gelecek yıl olumlu ya da olumsuz yönde özellikle ilgi çekici olduğunu düşündüğün pazarlar var mı?
Chen:
Evet, Sun Belt ve bu gerçekten uygun fiyatlı yerlere ek olarak, Batı Yakası pazarlarını izlemenin gerçekten ilginç olacağını düşünüyorum çünkü bunlar 2022'nin sonlarında, 2023'nin başlarında gördüğümüz büyük fiyat düzeltmesini yaşayan pazarlardı. XNUMX. Ve bence bunlar, insanların bir bakıma geri dönüp "belki artık bir anlaşma yapılabilir" dedikleri yerlerdi. Ve bunlar aynı zamanda ofise dönüşle ilgili şu anda değişmekte olan trendlerden bazılarını gördüğümüz yerlerdir. Bu yüzden şirketlerin ofise dönüş konusunda biraz daha katı hale geldiğini düşünüyorum.
Bumerang göçüyle ilgili hikayeler duyuyorsunuz. Temsilcilerimizden şunu söylediklerini duyuyoruz: "Evet, bu kişi Boise'a taşındı, ama sonra ya Boise'dan çok daha fazla işin olduğu bir yere taşınmak istediklerini keşfettiler ya da yeni keşfettiler ki Boise yaşam tarzının aslında onlara göre olmadığı ortaya çıktı.” Belki de aslında San Francisco'ya, Seattle'a veya buna benzer bir şeye daha yakın olmak istiyorlardır. Ve belki de benzer şekilde Miami'den New York'a benzeri bir şey görüyorsunuz. Bu yüzden insanların orayı terk ettiği San Francisco, Seattle, New York ve DC gibi yerlere göz kulak olmanın ve 2024'te neler olacağını görmenin gerçekten ilginç olacağını düşünüyorum.
Dave:
Harika. Peki, ikinize de çok teşekkür ederim. Bu büyüleyici bir konuşma oldu. Size şunu söylemeliyim ki, Redfin'den, Zillow'dan, sektördeki iki ağır sıkletten birinin olmasıyla büyük bir çatışma yaşanacağını düşündüm, ama siz birçok konuda hemfikirdiniz. Umarım bu, izleyicilerimize yardımcı olur ve birbirleriyle aynı fikirde olan birkaç iktisatçının olması, gelecek yıl neler olacağı konusunda kendilerini güvende hissetmelerine yardımcı olur; iki farklı iktisatçıyı bir araya getirdiğinizde bu her zaman geçerli değildir. Ama ikinize de çok teşekkür ederim. Gerçekten takdir edildi. Orphe, eğer insanlar araştırman ve ekibinin yaptığı işler hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsa bunu nerede yapmalılar?
Orphe:
Evet, zillow.com/research. Ve eğer beni sosyal medyada aramak istersen, LinkedIn'deyim, adımı yazman yeterli, beni bulman çok kolay olacak.
Dave:
Pekala. Teşekkür ederim. Peki ya sen Chen?
Chen:
Evet. Benzer şekilde redfin.com/news adresindeyiz. Redfin'i sosyal medyada, Instagram'da, Twitter'da ya da eski adıyla Twitter'dan (sanırım bugünlerde) ya da diğer sosyal medya platformlarından da takip edebilirsiniz.
Dave:
Peki, ikinize de tekrar teşekkür ederim. Sizi yakın zamanda tekrar programda görmeyi umuyoruz.
Chen:
Elbette. Bizi ağırladığınız için çok teşekkür ederiz.
Orphe:
Bize sahip olduğunuz için teşekkürler.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- Redfin ve Zillow'un 2024 konut piyasası tahminleri
- The Amerikalı tüketiciyi “zayıflatmak” ve bunun ev satın alma açısından ne anlama geldiği
- 2024 ipotek oranları, “enflasyonla mücadele” ve önümüzdeki Aralık ayına nereye varabileceğimiz
- “Uygunluk düzeltmesi” bu, ev alıcılarının ilk evlerini almalarına yardımcı olabilir
- Amerika'nın en riskli emlak piyasaları BÜYÜK fiyat indirimleri görülebilir
- İzlenecek uygun fiyatlı pazarlar çok sağlam ev fiyatlarına sahip olan
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Orphe'ye bağlanın:
Chen'le bağlantı kurun:
Bugünün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? E-posta .
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
- PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
- PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
- PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-867
- :vardır
- :dır-dir
- :olumsuzluk
- :Neresi
- ][P
- $UP
- 1
- 10
- 2%
- %2 Enflasyon
- 2008
- 2019
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 30
- 50
- 500
- 9
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- yurt dışı
- kesinlikle
- ulaşılabilir
- Göre
- Hesap
- Hesaplar
- tam olarak
- Başarmak
- aktif
- etkinlik
- gerçek
- aslında
- eklemek
- ilave
- Ek
- ayarlamak
- Düzeltilmiş
- tavsiye
- savunucu
- uygun
- Sonra
- tekrar
- yaş
- ajanları
- önce
- kararlaştırılmış
- kabul
- önde
- amaç
- Türkiye
- Tüm zamanların en yükseği
- neredeyse
- zaten
- Ayrıca
- Rağmen
- her zaman
- am
- Amerika
- Amerikan
- Amerikalılar
- miktar
- an
- analiz
- ve
- duyuru
- Başka
- cevap
- tahmin
- beklenen
- herhangi
- artık
- kimse
- bir şey
- Apple
- takdir etmek
- takdir
- ARE
- ALAN
- alanlar
- arizona
- etrafında
- AS
- sormak
- can atan
- Varlıklar
- üstlenmek
- At
- çekici
- izleyici
- austin
- yazar
- ortalama
- önlemek
- farkında
- Arka
- Kötü
- Banka
- banka hesabı
- Bank of America
- temel olarak
- BE
- oldu
- Çünkü
- müşterimiz
- olma
- olmuştur
- önce
- başlamak
- olmak
- altında
- yararlanan
- Daha iyi
- arasında
- Büyük
- Milyar
- Bit
- bağ
- Tahvil getirileri
- sınır
- Borçlanma
- her ikisi de
- Alt
- aldım
- marka
- Yepyeni
- mola
- getirmek
- Bringing
- geniş
- Daha geniş
- kabarcık
- bütçe
- inşa etmek
- oluşturucu
- inşaatçılar
- bina
- işletmeler
- fakat
- satın almak
- ALICI..
- Alıcılar
- Satın alma
- by
- Kaliforniya
- çağrı
- geldi
- CAN
- kapak
- araba
- kart
- hangi
- dikkatli
- Carolina
- dava
- Nakit
- Sebeb olmak
- ihtiyatlı
- belli
- değişiklik
- değişmiş
- değiştirme
- ücret
- Charlotte
- daha ucuz
- chen
- Klinik
- koşullar
- Şehirler
- çatışma
- sınıf
- İklim
- Kapanış
- yakın
- Sahil
- Çöküş
- Kolej
- nasıl
- gelecek
- ortak
- topluluk
- Şirketler
- karşılaştırıldığında
- yarışmak
- rekabet
- karmaşık
- kavramlar
- ilgili
- taviz
- Konferans
- güven
- emin
- fikir ayrılığı
- karışık
- kafa karıştırıcı
- Kongre
- tutarlı
- kas kütlesi inşasında ve
- tüketici
- Tüketiciler
- bağlam
- devam etmek
- devam
- devam ediyor
- kontrol
- kontroller
- konuşma
- olabilir
- ülke
- Çift
- kurs
- Mahkeme
- kapak
- Kovid
- çılgın
- kredi
- kredi kartı
- kriz
- meraklı
- Müşteriler
- kesim
- keser
- kesim
- devir
- Tehlikeli
- veri
- Dave
- Günler
- anlaşma
- Borç
- Aralık
- iyi
- Reddet
- Reddedilmesi
- azalan
- azalmış
- kesinlikle
- deflasyon
- Talep
- demografik
- Açıklığa kavuşturmak
- Denver
- bağlı
- bağlıdır
- tanımlamak
- ayrıntılar
- DID
- farklı
- zor
- basamak
- Dip
- keşfetti
- tartışmak
- tartışırken
- tartışma
- ekran
- dağıtım
- do
- yok
- Değil
- yapıyor
- hükmetmek
- yapılmış
- Dont
- Kapı
- çift
- çift basamak
- dovish
- aşağı
- aşağıya doğru
- sürme
- Damla
- Damlama
- kuru
- sırasında
- her
- Daha erken
- Erken
- kolaylaştırmak
- kolay
- kolayca
- kolaylaştırılması
- kolay
- Ekonomik
- Ekonomik büyüme
- ekonomik göstergeler
- Ekonomi Haberleri
- ekonomi bilimi
- iktisatçı
- ekonomistler
- ekonomisini
- Yumurta
- ya
- Seçim
- yüksek
- başka
- E-posta
- teşvik edici
- son
- yeterli
- girme
- bölüm
- öz kaynak
- çağ
- özellikle
- esasen
- arazi
- tahmin
- tahmini
- Eter (ETH)
- Hatta
- olaylar
- hİÇ
- Her
- herkes
- herkes
- her şey
- örnek
- aşıyor
- fazla
- uyarılmış
- mevcut
- mevcut
- beklemek
- pahalı
- deneyim
- deneyimli
- yaşıyor
- Uzmanlık
- açıklama
- kapsamlı, geniş
- kapsam
- göz
- karşı
- gerçek
- faktörler
- oldukça
- Düşmek
- Düşmüş
- Düşen
- aileleri
- aile
- fantastik
- büyüleyici
- Daha hızlı
- hızlı
- En hızlı büyüyen
- Kulaç
- Favoriler
- Fed
- fed fon oranı
- beslenen toplantı
- Federal
- Federal Fon Oranı
- Sıkıntılar
- hissetmek
- duygu
- duygular
- az
- Nihayet
- maliye
- mali
- Finansal Kriz
- bulmak
- ince
- Ad
- düz
- Florida
- akış
- odaklanmış
- takip et
- İçin
- Tüketiciler İçin
- Tahmin
- Airdrop Formu
- eskiden
- ileri
- bulundu
- dört
- iskelet
- Francisco
- itibaren
- para
- komik
- daha fazla
- gelecek
- Kazançlar
- oyun
- verdi
- GSYİH
- gdp büyümesi
- Gen
- Gen Z
- genellikle
- jeopolitik
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- Küresel
- Küresel ekonomi
- küresel finans
- Küresel Finansal Kriz
- küresel salgın
- Go
- gol
- Goes
- gidiş
- gitmiş
- Tercih Etmenizin
- var
- Hükümet
- Devlet harcamaları
- harika
- büyüdü
- Büyüyen
- Büyüme
- garanti
- tahmin
- misafir
- spor salonu
- vardı
- Yarım
- el
- olmak
- olmuş
- olay
- olur
- mutlu
- Zor
- Var
- sahip olan
- he
- baş
- başlı
- Başlık
- haber başlıkları
- karşıdan esen rüzgarlar
- duymak
- duydum
- işitme
- ağır topları
- yardım et
- yardımcı olur
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- en yüksek
- vurgulayarak
- ima
- kiralama
- tarihsel
- ambar
- Ana Sayfa
- Evler
- umut
- umutlu
- İnşallah
- SICAK
- ev
- ev halkı
- konut
- Konut piyasası
- Ne kadar
- Ancak
- HTTPS
- Kocaman
- i
- Fikir
- fikirler
- if
- Acil
- göç
- darbe
- önemli
- önemlisi
- iyileştirmek
- gelişmiş
- iyileşme
- geliştirme
- in
- Gelir
- Artırmak
- artmış
- Artışlar
- artan
- belirtmek
- belirti
- göstergeler
- sanayi
- kaçınılmaz
- enflasyon
- talimatlar
- faiz
- Faiz oranları
- ilgili
- ilginç
- içine
- envanter
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- konu
- IT
- iTunes
- İş
- Mesleki Öğretiler
- jp Morgan
- jpg
- Temmuz
- atlama
- sadece
- tutmak
- koruma
- tekme
- çocuklar
- Nezaket.
- Bilmek
- bilinen
- emek
- işgücü piyasası
- gecikmeli
- iniş
- evsahibi
- Soyad
- Geçen yıl
- Geç
- sonra
- son
- gülmek
- koymak
- ÖĞRENİN
- öğrenme
- en az
- ayrılma
- bacaklar
- kredi
- az
- seviye
- seviyeleri
- LG
- hayat
- yaşam tarzı
- ışık
- sevmek
- Muhtemelen
- çizgi
- Liste
- Dinleme
- dinler
- listeleme
- Deneyimler
- küçük
- yaşamak
- borç
- yerel
- Uzun
- uzun zaman
- uzun süreli
- uzun
- Bakın
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kaybetme
- Çok
- Aşk
- Düşük
- düşük oranlar
- alt
- Makro
- Makro-ekonomik
- makroekonomi
- büyük
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- çok
- pazar
- piyasa tahminleri
- piyasa tepkisi
- Piyasalar
- Mayıs..
- olabilir
- me
- ortalama
- anlamına geliyor
- ölçümler
- medya
- orta
- Neden
- toplantı
- üye
- Erkek
- adı geçen
- mesaj
- Metrikleri
- Metro
- Meyer
- Miami
- mikro
- Orta
- orta yol
- midwest
- olabilir
- göç
- Millennials
- milyon
- akla
- en az
- para
- aylık
- ay
- Daha
- Morgan
- Ipotek
- Ipotekler
- çoğu
- çoğunlukla
- hareket
- taşındı
- hareketli
- çok
- çok yıllık
- my
- isim
- ANLATI
- Nashville
- ulusal
- yakın
- zorunlu olarak
- gerek
- negatif
- net
- ağ
- asla
- yeni
- Yeni inşaat
- Yılbaşı
- New York
- haber
- sonraki
- güzel
- yok hayır
- Hayır
- Kuzey
- North Carolina
- hiçbir şey değil
- şimdi
- numara
- sayılar
- Ekim
- of
- kapalı
- teklif
- Office
- oh
- tamam
- Eski
- on
- bir Zamanlar
- ONE
- olanlar
- Online
- bir tek
- açık
- Görüş
- Görüşler
- Fırsat
- karşısında
- Iyimser
- or
- Diğer
- bizim
- dışarı
- Görünüm
- tekrar
- tüm
- kendi
- ödenmiş
- Ağrı
- yaygın
- ebeveyn
- Bölüm
- belirli
- özellikle
- Partner
- geçmiş
- yol
- duraklatmak
- maaş çekleri
- ödemeler
- İnsanlar
- insanların
- yüzde
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- performans
- belki
- kişi
- kişisel
- Kişisel Finans
- resim
- parça
- boru hattı
- Pivot
- yer
- Yerler
- plan
- Platformlar
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- artı
- cepler
- podcast
- Podcast
- Nokta
- politikaları
- politika
- havuz
- nüfus
- portföy
- pozisyon
- pozitif
- mümkün
- Post-pandemik
- potansiyel
- Powell
- Powell adlı
- güç kelimesini seçerim
- tahmin
- tahmin
- Tahminler
- tercihleri
- basın
- güzel
- önceki
- fiyat
- Fiyatlar
- fiyatlandırma
- muhtemelen
- Sorun
- devam etmek
- proje
- özellikleri
- özellik
- korumalı
- sağlamak
- yayınlanan
- nabız
- Satın alma
- itti
- iter
- koymak
- koyar
- koymak
- nitelemek
- soru
- Sorular
- raleigh
- menzil
- oran
- oranlar
- daha doğrusu
- değerlendirme
- ulaşmak
- tepki
- gerçek
- gayrimenkul
- emlak piyasaları
- fark
- Gerçekten mi
- neden
- nedenleri
- son
- durgunluk
- Redfin
- bölgesel
- yönetmelik
- bağıl
- Nispeten
- kalmak
- hatırlamak
- Ünlü
- Kira
- kiracıların
- geri ödemeler
- rapor
- temsil etmek
- araştırma
- rezervler
- Rezonansa
- duyarlı
- dönüş
- İade
- gelir
- gelir
- krallar gibi yaşamaya
- Risk
- riskler
- Nehir kenarı
- gürbüz
- ROSE
- kabaca
- yuvarlak
- yuvarlatma
- kurallar
- koşmak
- koşu
- S&P
- S&P 500
- daha güvenli
- Adı geçen
- satış
- aynı
- San
- San Francisco
- Tasarruf
- testere
- söylemek
- söz
- diyor
- ölçek
- senaryo
- Seattle
- İkinci
- saniye
- görmek
- görme
- görünmek
- görünüyor
- görüldü
- satmak
- Satıcılar
- Satışa
- kıdemli
- duyu
- duygu
- ciddi
- hizmet
- set
- Shape
- paylaş
- Paylaşılan
- çalışma
- kısa
- kısa dönem
- atış
- meli
- şov
- gösterme
- Gösteriler
- yan
- önemli
- önemli ölçüde
- İşaretler
- benzer
- benzer şekilde
- beri
- tek
- oturmak
- Oturan
- durum
- ALTINCI
- yavaş
- Yavaşlama
- daha küçük
- So
- Sosyal Medya
- sosyal medya
- sosyal medya platformları
- katı
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bazen
- biraz
- Yakında
- karış
- özel
- özel
- geçirmek
- Harcama
- Harcama alışkanlıkları
- Sponsorlar
- Spot
- yayılma
- Spreadler
- bahar
- durmak
- ayakta
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- başlar
- Eyalet
- istatistik
- istatistikler
- kalmak
- yönetim
- direksiyon
- adım
- Sopa
- Yine
- Stok
- Borsa
- Stocks
- hikayeler
- Öykü
- sıkı
- güçlü
- Mücadele
- Öğrenci
- stil
- böyle
- ani
- yaz
- güneş
- harika
- arz
- Arz ve talep
- elbette
- yüzey
- şaşırmış
- Anket
- Sürdürülebilirlik
- yüzme
- tablo
- Tailwind
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- evcilleştirme enflasyonu
- Hedef
- vergi
- takım
- söylemek
- söyleme
- anlatır
- eğilimindedir
- tennessee
- gerginlikler
- dönem
- şartlar
- bölge
- üçüncü
- Teksas
- göre
- teşekkür
- Teşekkürler
- o
- The
- Fed
- Gelecek
- Devlet
- Batı
- ve bazı Asya
- Onları
- tema
- sonra
- Orada.
- Bunlar
- onlar
- şey
- işler
- düşünmek
- Düşünme
- Re-Tweet
- Bu yıl
- Bu
- gerçi?
- düşünce
- üç
- Gelişmek
- İçinden
- bilet
- BAĞ
- zaman
- satın alma zamanı
- zamanlar
- yorgun
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- söyledi
- yarın
- ton
- çok
- üst
- konu
- Konular
- Toplam
- TAMAMEN
- karşı
- kasaba
- iz
- işlem
- işlemler
- Transkript
- geçiş
- hazine
- Trendler
- sorun
- gerçek
- koz
- denemek
- çalışıyor
- DÖNÜŞ
- Dönük
- döner
- iki
- tip
- türleri
- Belirsiz
- Belirsizlik
- altında
- anlamak
- anlayış
- anlar
- işsizlik
- işsizlik oranı
- ne yazık ki
- benzersiz
- birim
- birimleri
- olası
- eşi görülmemiş
- öngörülemeyen
- us
- ABD ekonomisi
- Kullanılmış
- genellikle
- Karşı
- çok
- zafer
- Video
- video oyunu
- Uçuculuk
- hacim
- seçmenler
- ücret
- beklemek
- Bekleyen
- Cüzdan
- Cüzdan
- istemek
- aranan
- eksik
- istiyor
- kalabalık semt
- Warren Buffett
- oldu
- İzle
- izlerken
- Yol..
- yolları
- we
- zayıf
- servet
- Haftalar
- karşılama
- İYİ
- Kimler
- vardı
- Batısında
- Ne
- Nedir
- ne
- tekerlek
- ne zaman
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- neden
- geniş
- irade
- kazanmak
- ile
- İş
- birlikte çalışmak
- işçiler
- çalışma
- endişeli
- endişe
- kötü
- olur
- Vay
- yazılı
- X
- yıl
- yıl
- Evet
- henüz
- verim
- york
- sen
- küçük
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- Zhao
- Zillow