İle kıyamet manşetleri ve tüketici güveninin gerilemesi nedeniyle 2024'te nasıl ilerlemelisiniz? İKİ kıdemli ekonomistin tavsiyesini alma zamanı! Daha Büyük Cepler' Dave Meyer ile konuşuyor ZILLOW'un Orphe Divounguy ve REDFIN'ler Chen Zhao ABD'nin en son ekonomik göstergelerinin gizemini çözmek ve size Bu yılın konut piyasasında başarılı olmaya yönelik stratejiler.
biz içeri gireceğiz ev fiyatları, gelen “karşılanabilirlik düzeltmesi” ipotek oranı tahminleri, ve neden gelecek yıl alıcılar için önemli ölçüde daha iyi olabilir?. Ama hepsi bu değil. Hem Chen hem de Orphe düşüncelerini paylaşıyor 2024 ekonomisine ilişkin görünüm, devlet Amerikalı tüketicive ne olabilir? öğrenci kredileri geri adım atılır, kredi kartı ödemeleri artar ve nakit rezervleri tükenir.
Son olarak Chen ve Orphe'nin listeleriyle işleri bitireceğiz. izlenmesi gereken emlak piyasaları ve Pandemi sonrası canlanmanın yeniden canlanabileceği pahalı bölgeler. Ne bekleyeceğinizi, nereye yatırım yapacağınızı ve sıcak konut piyasası geri dönerse in 2024, etrafta dolanmak!
Apple Podcast'lerini dinlemek için buraya tıklayın.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Dave:
Herkese merhaba, BiggerPockets Ağına hoş geldiniz ve Mutlu Yıllar. Siz de benim gibiyseniz, 2024'e konut piyasası ve emlak yatırımı konusunda heyecanlı giriyorsunuz, ancak muhtemelen aklınızda da pek çok soru var. Geçtiğimiz yıl hem makroekonomik hem de konut piyasası performansı açısından biraz inişli çıkışlı bir performans sergiledi. Biraz kafa karıştırıcıydı. Yani 2024'te pek çok fırsat olsa da yanıtlanmamış pek çok soru da var. Bugün bu soruların bazılarının yanıtlanmasına yardımcı olacak çok özel bir bölümümüz var. Ekonominin durumunu ve konut piyasasını tartışmak üzere iki tanınmış kıdemli ekonomisti getiriyorum. 2024 hakkında tahminlerde bulunacağız. Portföyünüzü oluştururken kendinizi güvende hissetmeniz için ihtiyaç duyduğunuz tüm istatistikleri ve tüm bağlamı sağlayacağız.
İster 2024'te ilk mülkünüzü satın almaya çalışın, ister mevcut portföyünüzü büyütmeye çalışın, bu doğrudur. Bugünkü iki konuğumuz Redfin'de kıdemli ekonomist olan Chen Zhao ve Zillow'da kıdemli ekonomist olan Orphe Divounguy. Ve muhtemelen aklınızda olan tüm konulara gireceğiz. Enflasyon, konut fiyatları gibi konuları konuşacağız, tabii ki konut kredisi faizlerini de konuşacağız. Herkes her zaman bunları konuşmak ister. Yani bu bölümün sonunda ekonomi ve konut piyasasının bugün nerede durduğunu ve önümüzdeki yıl muhtemelen nereye gideceğini çok iyi anlayacaksınız. Lafı daha fazla uzatmadan Redfin'den Chen Zhao ve Zillow'dan Orphe Divounguy'u anlatalım.
Chen Zhao ve Orphe Divounguy, BiggerPockets podcast'indeki ilk Ekonomi Yuvarlak Masa toplantımıza hoş geldiniz. Bugün burada hem sizi hem de kapsamlı sektör uzmanlığınızı aramızda görmekten büyük heyecan duyuyoruz çünkü kafamda birçok soru var ve izleyicilerimizin de konut piyasasının yanı sıra 2024 makroekonomik iklimi hakkında da soruları olduğunu varsayıyorum. Bugünkü programda makroekonomik konularla başlayacağız ve ardından konut piyasasına biraz daha spesifik bir şekilde değineceğiz; bu, programı dinleyen herkesin muhtemelen ilgi duyacağı şeylerdir, ancak hadi başlayalım En geniş anlamıyla ekonomi. Peki Chen, söyle bana, önümüzdeki yıl GSYH'de neler olacağını düşünüyorsun?
Chen:
Tüm işaretler, 4. çeyreği ve 2024'ü tamamlayan ekonomik büyümenin biraz daha yavaş olduğuna işaret ediyor. Yani GSYİH şu anda 4. çeyreğin yaklaşık %1.2'sinde seyrediyor. Fed, 2024 yılında GSYİH büyümesinin %1.4 civarında olacağını öngörüyor. Bunların hepsi sağlam bir ekonomik büyüme, ancak kesinlikle gördüğümüzden daha yavaş, ki bu da Fed'in ulaşmaya çalıştığı hedefin bir nevisiydi. Bununla birlikte, 2024'e doğru hâlâ büyük miktarda belirsizlik olduğunu düşünüyorum. Fed şu anda dönüyor, özellikle de Aralık toplantısından sonra, gerçekten de muhtemelen zirveye ulaştığımızı söyleyen bir Fed gördük ve şimdi ne olacağını görmeye çalışıyoruz. aşağı giden yol benziyor. Ve her zaman hatırlamanız gerekir ki, bu arabayı Fed kullanıyor ancak üzerinde tam kontrole sahip değil.
Bu tıpkı bir video oyunu oynadığınızda şöyle düşünmenize benziyor: "Bu direksiyon gerçekten çalışıyor mu? Gerçekten emin değilim.” Ancak Fed kısa vadeli faiz oranlarını gerçekten iyi kontrol ediyor, ancak Fed'in uzun vadeli faiz oranları üzerinde çok daha az kontrolü var. Ve buradaki bizler gibi barınmayı düşünüyorsanız bu özellikle önemlidir. Geçtiğimiz sonbaharda, 10 yıllık uzun vadeli faiz oranlarının %5'e, ipotek faizlerinin ise %8'e yükseldiğini gördük. Fed farklı bir şey yapmadı.
Powell hiçbir zaman açıklama yapmadı ve hiçbir şey söylemedi, bu bir şekilde oldu ve bu Fed'i şaşırttı. Ve muhtemelen ben de benzer şekilde, Powell'ın Aralık ayındaki Fed toplantısından sonra ortaya çıkıp oldukça güvercin bir basın toplantısı düzenlediğinde, piyasa tepkisinin boyutuna muhtemelen her zaman biraz şaşırdığını tahmin edeceğimi düşünüyorum. Powell'ın aklında değilim ama tahminim bu. Yani tüm bunlar, Fed'in hala şehirdeki tek oyun olduğunu söylemek için, ancak Fed'in olup bitenler üzerinde mükemmel bir kontrolü yok ve bu da 2024 hakkında düşünmeyi gerçekten zorlaştırıyor. 'Muhtemelen oldukça sağlam bir ekonomik büyüme olacak, çok fazla risk olduğunun farkında olmalıyız.
Orphe:
Chen, kesinlikle katılıyorum. Demek istediğim, bunu düşünme şeklim, karşı rüzgarlara karşı arka rüzgarları düşünmeyi seviyorum. Ve oturup kendi tahmininizi düşündüğünüzde, oturup karşıdan esen rüzgarların ve arkadan esen rüzgarların ne olduğunu vurgulayarak ve hangisinin diğerine baskın olacağını tahmin etmeye çalışarak, neler olup bittiği hakkında bir nevi düşünüyorum Açık. Yani örneğin bir seçim yılının yaklaştığını biliyoruz. Çoğu seçim yılında, özellikle de seçimler çok çekişmeli olduğunda ve ülke biraz kutuplaştığında, Kongre kutuplaştığında, politika belirsizliğinizin çok daha fazla olduğunu biliyoruz. Ve ben her zaman şunu söylerim, insanlar gelecek konusunda kararsız olduklarında cüzdanlarının üstüne otururlar. Arkalarına yaslanırlar, beklerler, duraklarlar, dışarı çıkıp yeni bir araba almazlar. Ve bu genellikle enflasyonu düşürücüdür ve ekonomik aktivitenin yavaşlamasına neden olabilir. Ve bu, 2024'e girerken ABD ekonomisi için olumsuz bir rüzgar olacak.
Chen:
Evet, hatta bunu bir adım daha ileri götürürsek Orphe, çerçevenin mükemmel olduğunu düşünüyorum, bu kadar çok belirsizlik varken tüketicilerin ne yapacaklarını planlamaları zor oluyor. İşletmelerin ne yapacaklarını planlamaları gerçekten zordur.
Orphe:
Doğru.
Chen:
Çünkü o seçim yılına ne zaman gireceğinizi bilmiyorlar, “Kim kazanacak? Sorumlu kim olacak, kuralları kim koyacak, bundan bir yıl, iki yıl, üç yıl sonra karşılaşacağım politikalar ve düzenlemeler neler olacak?” Bu da işletmelerin "Şimdi X, Y veya Z'ye yatırım yapacağım" demesini gerçekten zorlaştırıyor. Ve bu ekonomi üzerinde biraz sıkıntı yaratma eğilimindedir.
Orphe:
Buna şunu ekleyebiliriz, değil mi? Biraz daha spesifik olmak gerekirse, Trump vergi kesintilerinin süresinin dolmasına karar verdik. Muhtemelen önümüzdeki yıl hükümet harcamalarında bir değişiklik olmayacak, ancak vergi kesintilerinin süresinin dolmasından potansiyel olarak daha fazla gelir elde edilecek ve dolayısıyla daha az borçlanma mümkün olacak. Ve bunun elbette getiriler ve ipotek oranları üzerinde etkisi var.
Dave:
Chen ve Orphe'nin konut piyasasına ilişkin tahminlerinde gördüklerinin ayrıntılarını biraz sonra alacağız ve aradan hemen sonra ABD tüketicisinin nabzını tutacağız. Herkese tekrar hoş geldiniz. Redfin ve Zillow'dan kıdemli ekonomistler, Chen Zhao ve Orphe Divounguy ile birlikte 2024 tahminlerini konuşuyoruz. Karşı rüzgarlardan, makroekonomik iklimden ve Fed'den biraz bahsettiniz. Ortalama Amerikalının, ortalama Amerikalı hane halkının veya tüketicinin durumu hakkındaki fikrinizi merak ediyorum çünkü bu geniş makro verilere baktığınızda GSYİH'nın oldukça güçlü olduğunu görüyorsunuz. Pek çok olumlu gösterge görüyorsunuz, ancak daha çok mikro düzeyde ve kişisel finans düzeylerinde ve anekdotlara dayalı olarak da insanların mücadele ettiğini duyuyorsunuz. Öğrenim kredisi geri ödemelerinin başladığını gördük. Chen, ortalama Amerikalı tüketicinin şu anki durumunu nasıl tanımlarsın?
Chen:
Sanırım pandemiden sonra gördüğümüz şey, hükümetin ekonomiye çok fazla para akıttığıydı. Tüketici gerçekten iyi durumdaydı ve benzeri görülmemiş bir şekilde. Gördüğümüz ve bu konuda sahip olduğumuz en net veriler, tıpkı harcamak zorunda oldukları nakit para gibi, pandemiden sonra insanların banka hesaplarında ne kadar fazla tasarrufa sahip olduklarıydı. Ve şimdi gördüğümüz şey şu ki, fazla nakit bu noktada çoğunlukla yok oluyor. İnsanların banka hesaplarına bakabilen Bank of America'dan JP Morgan'ın verilerini görüyoruz ve bu noktada bunların büyük ölçüde gittiğini görebiliyoruz. Ayrıca, sizin de söylediğiniz gibi, daha fazla kredi kartı borcunun ödenmediğini de görüyoruz. Bu, New York Fed'in hane halkı borç ve kredi raporundan çıkan bir veri; burada 90 günlük temerrüde geçişin şu anda sanırım %9.5 civarında veya buna benzer bir seviyede olduğunu gösteriyoruz.
Ve bu, tarihsel seviyelere göre yüksek, dolayısıyla bu da endişe edilmesi gereken bir konu olabilir ve öğrenci kredisi geri ödemeleri de olabilir. Pandemi döneminde kredi ödemeleri ertelendi, Ekim ayında yeniden başladı. Tüketicilerin ödemesi gereken toplam ödeme tutarının yaklaşık 70,000,000,000 dolar olduğu tahmin ediliyor. Yani bunun harcanabilir kişisel gelirin yaklaşık %0.3'ü olduğunu düşünüyoruz. Yani bu çok büyük bir miktar değil ama insanların harcama alışkanlıklarında borçlanmaya yetecek bir miktar. Yani bunun nedenleri var, bence bunların hepsi şunu düşünebileceğiniz nedenler: "Tüketiciler muhtemelen oldukları yerden daha zayıflar." Ancak pandemiden bu yana izlediğimiz pek çok şey, pek çok farklı ekonomik ölçüm ve istatistik gibi, bunların çoğunun "Peki, seviyeye göre değişim nedir?" ile ilgili olduğunu düşünüyorum. Yani tüketici zayıflıyor gibi ama tüketici de gayet iyi.
Yani biz o kadar güçlü bir konumdan geliyoruz ki, biraz zayıflasanız bile aslında muhtemelen iyi durumdasınız. Bunu diğer birçok ölçümde de görüyoruz. Örneğin tüketicilerin şu anda gerçek gelir artışı yaşadığını biliyoruz. Ücretler çok arttı, bu önemli. Gerçekten güçlü bir işgücü piyasasının olduğunu da biliyoruz. Bu tüketiciler için büyük bir arka rüzgardır. Yani şu anda işsiz çalışan sayısından muhtemelen iki ila 3,000,000 daha fazla açık iş olduğunu düşünüyoruz. Yani bu çok çok güçlü bir işgücü piyasası. Ve son olarak şuna bakabilirsiniz… Kredi kartı gecikmelerinin muhtemelen biraz yüksek olduğunu biliyoruz.
Bu çoğunlukla belirli tüketici türlerine, daha kötü krediye sahip olanlara ve daha genç tüketicilere odaklanıyor. Ama öte yandan, örneğin ipotek gecikmelerine de bakıyorsunuz. İpotek temerrütleri şu anda çok çok düşük. Tüketicinin şu anda oldukça iyi durumda olduğunu gösteren pek çok veri var. Bu yüzden ABD tüketicisi hakkında pek endişe etmediğimi söyleyebilirim. Ve bence bunların hepsi daha geniş ekonomik mesajla oldukça tutarlı, yani bir nevi soğuyoruz ama şu anda endişelenmemiz gereken bir alanda değiliz.
Orphe:
Tamamen katılıyorum. Sakinleşiyoruz ama muhtemelen pandemi öncesine göre daha iyi durumdayız. Borç ödemelerinin kişisel gelirin payı olarak bakarsanız, hâlâ çok düşük, kabaca 2019'da pandemiden hemen önceki seviyede. Yani dışarıdan baktığınızda iyi durumdayız. Soğutuyor muyuz? Evet. Sıkıntıyı hissediyor muyuz? Evet ama muhtemelen üç, dört yıl öncesine göre çok daha iyi durumdayız. Yani artık tamamen katılıyorum. Tüketicilerin hala oldukça iyi durumda olduğunu düşünüyorum. Elbette bir dağılım var, yani en altta hala biraz acı hissedecek insanlar olacak. Ancak işgücü piyasasına baktığınızda, insanlar iş sahibi olduğu sürece ABD ekonomisinin iyi olacağını düşünüyorum.
Dave:
Elbette. Sanırım burada bunu dinleyen herkes için duyduğumuz tema, ABD ekonomisinin şu anda çoğu makroekonomik ölçüme göre oldukça iyi durumda olduğu, ancak Chen ve Orphe bizim yavaşladığımız konusunda hemfikir görünüyor ve bu yüzden hala devam edebiliriz. büyümeye devam edin. Görünüşe göre ikiniz de gelecek yıl GSYİH büyümesi açısından hala pozitif kalacağımızı düşünüyorsunuz ve tüketiciler bu yıl ya da önceki yıla göre daha kötü bir konumda olsalar da, işler hala iyi durumda. tarihsel bağlam, hem makroekonomik göstergeler hem de tüketicilerin durumu açısından.
Orphe:
Yani Dave, şu ankinden daha kötü durumda olup olmadığımızı gerçekten söylemek zor çünkü eğer düşünürseniz, Chen'in ima ettiği gibi, enflasyona göre düzeltilmiş ücretler aslında arttı. Geçen yılın ortasında enflasyon kabaca %21'a yükselirken, 22'de azaldılar ve 9'de de azaldılar. Finansal zenginlik, Fed raporuna bakıyorsunuz, finansal zenginlik aslında arttı. Eğer bana borsanın 2022'te yaptığını 2023'nin sonunda yapacağını söyleseydiniz, sizin kesinlikle deli olduğunuzu düşünürdüm.
Borsa 2023'te yükselişe geçti, herkesi şaşırttı ve yılı çok güçlü kapatıyoruz. Böylece maddi zenginlik de arttı. Konut servetinde büyük bir düşüş yaşadık ve "Aman Tanrım, ev fiyatları düşüyor" diye düşündük. Ve birdenbire ev fiyatları toparlandı. Konut eşitliği hâlâ eski zamanların en yüksek seviyesine yakın. Birçok metropolde fiyatlar düştü. Ev eşitliği, birçok ev sahibi için hala eski zamanların en yüksek seviyelerine yakın. Bu ev sahipleri şunu satın aldı… Pandemiden önce satın alan bu ev sahiplerinin çoğu, çok düşük bir oranla yeniden finanse edebildiler, dolayısıyla aylık ipotek ödemeleri çok düşük oldu. Ben de buna bakıyorum ve diyorum ki, "Hey, bu tüketici, bu ortalama tüketici, orta sınıf şu anda gerçekten iyi durumda olabilir."
Chen:
Evet, bunu söylemen çok komik Orphe, çünkü söylediğin tüm bu istatistiklere tamamen katılıyorum, sanki tüm ölçümler harika, ve sanki herkesin ekonomi hakkında kötü hislere sahip olduğu bir sorunumuz var gibi.
Orphe:
Evet.
Chen:
Ve herkes süper negatif.
Dave:
Kesinlikle. Sana sormak istediğim de buydu, evet.
Chen:
Evet.
Dave:
Bu çok ilginç. Peki bu nedir Chen? Bunu neye bağlıyorsunuz? Makro verilerdeki klasik ölçümler işlerin iyi gittiğini gösteriyor ancak insanlar ekonominin iyi gittiğini düşünmüyor gibi görünüyor. Peki kopukluk nerede?
Chen:
Evet, kesinlikle haklısın. Ve sanki bir kopukluk varmış gibi geliyor. Çünkü tıpkı Orphe'nin dediği gibi, “Vay canına, gelirin artıyor, çok fazla konut servetin var. Portföyünüz ne olursa olsun, harika bir performans sergiliyor, yada yada, yada.” Ve aynı zamanda, Fed enflasyonu dizginliyor, dolayısıyla buna gerçekten ihtiyacımız yok… Belki de artık bu konuda endişelenmemize gerek yok, öyleyse neden endişeleniyorsunuz? Bence çoğu… Sanırım iki şey var diyebilirim. Birincisi, ekonomistler olarak her zaman medyana veya ortalamaya bakarız, bakılması en kolay olan şey budur. Ve dağılım gerçekten çok geniş. Ortalama veya ortalama bir insandan çok farklı bir deneyime sahip bir sürü insanla karşılaşacaksınız. Ve bu insanlar gerçek insanlar, gerçek seçmenler ve gerçek duyguları olan gerçek insanlar. Ben de bunun çoğunu düşünüyorum.
Ve sonra söyleyeceğim ikinci şey, Fed enflasyonu dizginlemiş ve enflasyon artık %3 ila %XNUMX'e çok daha yakın olacak gibi görünse de, fiyat seviyesinde büyük bir sıçrama yaşadık ve bu uzun bir zaman alıyor. İnsanların psikolojik olarak buna alışması için. Ben şunu yapmaya çalışıyordum… Rockettes'i falan çağırmak istemem ki bence harika bir gösteri ama Rockettes'in biletlerine bakıyordum ve şöyle düşündüm: "Vay canına, bu gerçekten çok yüksek." Ben de şöyle dedim, "Vay canına, sanırım bu yüzde, bu yüzdeyse, o zaman gelecekte daha fazla enflasyon olmayacak olsa bile fiyat seviyesinin ne olduğu mantıklı geliyor." Ancak insanlar için, sanırım maaşlarının arttığını görmüş olsalar bile, fiyatları gördüklerinde hala o etiket şokunu yaşıyorlar ve bu olumsuz bir duygu.
Yani işaret edeceğim iki şey bunlar. Ve ortalama veya ortalama bir insanın yaşadığı şeyleri yaşamayan insanların cebinde, daha da önemlisi konut piyasası açısından, henüz ev sahibi olmayan insanları düşünmemiz gerektiğini düşünüyorum. Yani konut zenginliğinden, yeniden finanse eden tüm insanlardan bahsediyoruz, %2 ipotek oranınız var, çok fazla ev sermayeniz var, ama ya başlangıçta bir ev satın almazsam? Veya pek çok Amerikalının hisse senedi yok, dolayısıyla S&P 500'ün iyi durumda olup olmaması umurumda değil.
Orphe:
Doğru.
Chen:
Bunun bana hiç faydası yok. Bu yüzden bu kötü hislerin çoğunun geldiği yerin burası olduğunu düşünüyorum.
Orphe:
Kesinlikle Chen'e katılıyorum. Sanırım bu muhtemelen fiyattır… Bunu her zaman alıyorum ve sosyal medyada çok aktifim, burada enflasyonun düştüğünü bildiriyorsunuz ve insanlar "Hayır, bu doğru değil" diyor çünkü fiyatlar beklenenden daha yüksek sadece bir yıl önceydi, değil mi?
Dave:
Evet. Eğer ailem senin fikirlerinin burada bir göstergesiyse, kesinlikle haklısın. Son birkaç hafta içinde satın aldıkları her şeyin yeni fiyatını bana söylemedikleri sürece ikisiyle de tek bir konuşma bile yapamam. Bunu bir türlü anlayamıyorlar. Ve insanların enflasyonla mücadele ile deflasyon arasında da kafalarının karıştığını düşünüyorum; enflasyonla mücadele fiyat artışlarının yavaşlaması anlamına geliyor, ancak bu olmayacak… Fiyatların gerçekten düştüğü yerde deflasyon olması pek olası değil. Yani bu iki şey farklı kavramlar, ama bence tamamen haklısın Chen, insanların buna gerçekten alışması çok uzun zaman alıyor. Tüm verilere bakıyorum ve hala satın aldığım birçok şeye bakıyorum ve etiket şoku yaşıyorum.
Chen:
Evet, sadece deflasyona uğramayacağız, aynı zamanda deflasyonu da istemezsiniz.
Orphe:
Kesinlikle.
Chen:
Eğer deflasyonla karşılaşırsanız, bu gerçekten ciddi bir sorunla karşı karşıya olduğumuz anlamına gelir çünkü bu neredeyse mantığa aykırı görünmektedir. İnsanlar "Peki fiyatların düşmesini, böylece gerçek satın alma gücümün artmasını istemiyor muyum?" Ama yapmıyorsunuz çünkü böyle bir ekonomide kimse bir şey satın almaz. Yarın yumurtayı daha ucuza alabilecek olsaydınız neden bugün yumurta alasınız ki? Ve bu içine girilmesi gerçekten tehlikeli bir ekonomik döngü, bu yüzden o %2'lik güzel enflasyonu hedefliyoruz.
Orphe:
Bu aynı zamanda işsizlik oranının artabileceği anlamına da geliyor. Hiçbir şey satın almıyorsanız, işletmelerin kimseyi işe almak için hiçbir nedeni yoktur. Hatta birçok insanı işten çıkarabilirler ve sonunda işinizi kaybedersiniz.
Dave:
Böylece geniş makroekonomik ekonomiden, neler olup bittiğinden ve ikinizin de gelecek yıl ne olabileceğini düşündüğünüzden bahsettik. Ancak konuyu daha çok konut piyasasına kaydırmak istiyorum çünkü buradaki hedef kitlemizin çoğu aktif veya istekli emlak yatırımcıları. Ve birçok insanın 1,000,000 dolarlık sorusu şu: Gayrimenkul satın almak için iyi bir zaman mı? Bunu etkileyen pek çok faktör olduğunu biliyorum ama Chen, sadece merak ediyorum, bize en üst düzeyde gelecek yılki konut piyasasına ilişkin görüşünüzü anlatabilir misiniz?
Chen:
Bu yüzden sanırım en önemli noktamız, 2024'teki konut piyasasında alıcılar için daha iyi bir tablo, alıcılar için daha iyi koşullar göreceğimizdir. Bunun en önemli nedeni, önümüzdeki yıl satın alınabilirliğin biraz daha iyileşeceğini görmemizdir. Bu nedenle oranların düşeceğini düşünüyoruz. Aralık ayındaki Fed toplantısından sonra Fed'in yön değiştirdiğini görüyoruz. 2024'teki faiz indirimlerinden bahsediyoruz. Kaç tane, ne zaman indirim olacak sorusu açık bir şekilde ortada duruyor. Ancak oranlar gerçekten aşağı yönlü bir yolda olacak gibi görünüyor. Bakın, pandemi dönemindeki %3'lük oranlara doğru gitmiyoruz ama daha düşük bölgelere doğru gidiyoruz. Yani bu, alıcılar ve satıcılar için de oldukça önemli olacak. İkincisi, 2024'te fiyatların yumuşadığını görüyoruz. Yani fiyatların yumuşaması biraz incelikli bir konu olabilir çünkü genel olarak nominal fiyatlardan bahsediyoruz, yani bu enflasyonu hesaba katmamak anlamına geliyor. Yani %0 fiyat artışı, örneğin enflasyonun %0'dan yüksek olması nedeniyle fiyatların gerçek anlamda düşmesidir.
Yani fiyatların ya yüzde 0'da sabit kaldığını ya da belki yüzde 1 aralığında düştüğünü görüyoruz. Bu, hem oranlar hem de fiyatlar açısından maaş çeklerindeki artışlar açısından gördükleriyle karşılaştırıldığında, alıcılar için daha iyi bir satın alma gücü anlamına geliyor. Ve buna ek olarak, daha fazla envanterin çevrimiçi hale geldiğini görüyoruz. Fiyatların yumuşadığını görmemizin nedenlerinden biri de bu, çünkü sanırım Redfin verilerimizde, evlerini listeleme konusunda danışmanlık almak için Redfin ile iletişime geçen müşterilerin yıldan yıla çift haneli büyüme gördüğümüzü düşünüyorum. yani son haftalarda. Ve bu henüz gerçek listelere dönüşmedi. Ancak gerçek yeni listeleme verilerinde bile son birkaç haftadır bu artışları görmeye başlıyoruz.
Bu yüzden boru hattından daha fazlasının geleceğini düşünüyoruz. Ve tüm bunların nedeni bence insanların beklemekten yorulması. Temsilcilerimiz bize, konuştukları müşterilerin, kocalarından boşanmak istedikleri için konut piyasasında bir şeyler olmasını beklediklerini ya da kocalarına daha yakın olmak için başka bir nedenden dolayı taşınmak zorunda kaldıklarını söylüyorlar. torunları veya buna benzer bir şey, kocanızdan boşanmaktan daha olumlu bir şey.
Dave:
Tamam, ilk önce burada duydun. Chen, boşanma oranlarının artacağını mı söylüyorsun? Faiz oranları düşüyor, boşanma oranları artıyor mu?
Chen:
Boşanma oranlarından ziyade faiz oranlarına çağrı yapmayı tercih ederim.
Dave:
Tamam, yapmayacağız...
Orphe:
Bence önemli olan hayatın gerçekleşmesi, değil mi? Ve yaşam olayları, insanların ilk etapta taşınmasının ana nedenlerinden biridir, değil mi?
Chen:
Evet, doğru. Evet, sanırım satıcı insanlar beklemekten yoruldular ve oranların hiçbir zaman %3'e geri dönmeyeceğini fark ettiler ve şöyle dediler, “Biliyor musun? Gidiyorum, satıyorum, şu aşamada yapmam gerekeni yapıyorum.” Yani bu, alıcılar için çok daha iyi bir tablo ve daha uygun fiyat anlamına geliyor, ayrıca seçebileceğiniz daha fazla eviniz var. Yani 2024 için 2023'ten daha iyimser bir tablo görüyoruz.
Dave:
Bu gerçekten ilginç çünkü sizin de söylediğiniz gibi Aralık ayındaki en son Fed toplantısında tahvil getirilerini aşağı çeken bu duyuruyu gördük, ipotek faizleri biraz düşmeye başladı. Ve sanırım çoğu emlak yatırımcısının en ani tepkisi şu oldu: "Vay canına, bu bir bataklığı başlatacak... Ev fiyatlarındaki artışın bir kez daha takdir edilmesi çünkü talebi artıracak." Ancak buradaki herkesin Chen'in, talebin artabileceği, ancak aynı zamanda arz da artarsa fiyatların nispeten sabit kalabileceği ve belki de fiyatların yumuşadığını görebileceğimizi söylediğini anladığından emin olmak istiyorum. Toplam işlem hacminde bir artış, ki bu muhtemelen çok hoş bir haber olacaktır, burada bunu dinleyen herhangi bir acente veya ipotek kredisi veren var mı?
2024'le ilgili sorum şu; oranlar düşebilir, talep artabilir ama arzın nereden geleceğini merak ediyorum. Orphe'den arz ve talebin yanı sıra karşılanabilirlik, herkesin duymak istediği ipotek oranı tahminleri ve 2024'te hangi piyasaların izleneceği hakkında daha fazla tartışma hakkında bilgi alacağız; bunların hepsi aradan sonra gelecek. Orphe Divounguy ve Chen Zhao ile geri döndük. Chen az önce 2024'te daha fazla arz ve daha fazla talep görebileceğimiz olası bir senaryoyu paylaştı. Orphe, sen de gelecek yıl hem talebin hem de arzın biraz artabileceği benzer bir durum görüyor musun?
Orphe:
Tamamen, tamamen. Bu arada, Zillow ekonomik araştırma ekibinin en iyimser üyesiyim ve bazen bana biraz gülüyorlar çünkü ben her zaman her şeyi olumlu bir ışık altında görüyorum. Verilerimize göre yeni listelemeler yıldan yıla %3.1 artıyor. Ve özellikle mevcut ev sahiplerinin evlerini satışa çıkaracağından umutlu olduğunuz bahar aylarında çok düşüş yaşadılar. Sadece ortaya çıkmadılar. Ve şimdi, bu yılın temmuz ayından bu yana yeni ilanlara bakarsanız, piyasaya çıkan ev akışının neredeyse sabit olduğunu ve şimdi bu seviyeye ulaştığını görmeye başlıyoruz. Bu yüzden çok iyimserim. Ve Chen'in de belirttiği gibi, bence hayattaki olaylar ve aynı zamanda tercihler de değişmedi. Artık yaşamak istemediğiniz o eski evde, biraz belirsizlik yüzünden öylece oturuyordunuz.
Bir ton ipotek oranı değişkenliği, ekonomide neler olduğunu bilmiyorsunuz. Ve böylece durursunuz, cüzdanınızın üstüne oturursunuz, beklersiniz, hiçbir şey yapmazsınız. Ancak artık bazı şeylerin normale döndüğünü görmeye başlıyorsunuz ve artık bütçenizi ayarlayabilirsiniz. Olaylara bakabilir ve şunu anlayabilirsiniz: “Ah, tamam. Artık nereye gittiğimi biliyorum. Hala işim var. İşler oldukça iyi görünüyor. Mortgage faiz oranlarının artık uçurumdan düşmeyeceğini biliyorum.” Sanırım pek çok insan orada oturup "Hey, belki ipotek faizleri düşebilir" diye düşünüyor. Mortgage kredilerinin gevşediğini biliyoruz ama uçurumdan düşmeyecekler. Ve herkese söylüyorum, ipotek oranlarının uçurumdan düştüğünü gördüğümüz zamanlar sadece dot-com balonunun patlaması, küresel mali krizin ortası ve küresel bir salgının başlangıcıydı.
Mortgage kredilerinin uçurumdan düşmeyeceğini de biliyoruz. Biraz rahatlayacaklar. Hatta faiz oranlarında biraz daha az oynaklık bile görebiliriz, özellikle de enflasyon Fed'in hedefine doğru ilerlemeye devam ederse, piyasa geçen yıl olduğu gibi tüm ekonomik haberlere daha az duyarlı hale gelecektir. Yani tüm bunlar insanları tekrar oraya çıkarmaya yardımcı olacak. Verilerimiz, Zillow verileri ayrıca satıcıların %70'inin tekrar satın aldığını gösteriyor. % 100 değil, % 70, yani 2024'te yeni listelerin geldiğini görmeye devam ederseniz bu adamlardan talepten daha fazla arz alacaksınız. Ve tüm bunlar bana, tıpkı Chen'in bahsettiği gibi, sizin muhtemelen fiyatların biraz yumuşadığını göreceğiz. Yeni ilanlar artık konut envanteri üzerinde büyük bir engel oluşturmayacak. Ve tabii ki iyimserim, bunun ileriye dönük daha fazla işlem anlamına gelebileceğini düşünüyorum.
Dave:
Bu açıklamayı takdir ediyorum. Orphe, iyimser olduğunu söylüyorsun, bu yüzden burada sadece bir saniyeliğine şeytanın avukatlığını yapmak ve senin fikrini almak istiyorum çünkü sanırım satın alınabilirliğin çok düşük olduğunu duyduğuma dair bir anlatı ya da ortak bir düşünce çizgisi var, değil mi? şimdi oranlar biraz düşse bile fiyatlar çok yüksek ve bu biraz... Bence insanlar fiyatların düşmesinin kaçınılmaz olduğunu düşünüyor çünkü fiyatlar eskisinden çok daha yüksek. Ve bunu belki yavaşlayan bir ekonomi hakkında söylediğiniz bazı şeylerle birleştiriyorsunuz. Buna ne diyorsun sanırım?
Orphe:
Sanırım inşaatçılar da bu konuda biraz endişeleniyorlar. Yani hâlâ inşaat halinde olan bir sürü ev var, o evler piyasaya çıkıyor. Ve elbette, yeni inşaat tarafında piyasaya çok fazla ev çıktığı için inşaatçıların duyarlılığının biraz azaldığını ve başladığını görmeye başlıyorsunuz. Satmam gereken bir ton ünitem varsa neden yeni bir projeye başlayayım ki? Ve bunların hepsini göreceğimizi düşünüyorum. Sadece bir fikir vermek gerekirse, evet, satın alınabilirlik hala bir sorun, ancak ipotek oranlarının bugün olduğundan, geçen yıl bugün olduğundan daha düşük olduğunu ve buna rağmen yeni inşaatlar için ortalama fiyat indiriminin değişmediğini düşünürseniz' Değişmedi, hala %6 civarında, geçen yıla göre fiyat indirimi yapılan listelemelerin payı aslında daha düşük.
Yani eğer sahip olmasaydınız… Eğer insanların bir ev alacak parası yoksa ve bu arada şunu söylemeliyim ki, konut piyasası yereldir, yani ortalama olarak ABD seviyesinden bahsediyorum. Kesinlikle fiyatının uygun olmadığı yerler var. Kesinlikle yapamazsınız bile… İnsanlar hak kazanamaz. Los Angeles bölgesini düşünüyorum, Riverside, California. Demek istediğim, pek çok insanın ulaşamayacağı yerler var ama ortalama olarak hâlâ bir miktar talebiniz var. Talep yavaşladı ancak talep hala arzı aşıyor. İşte bu yüzden ileriye dönük olarak hala çok iyimserim. Ve tek kişi ben değilim. Warren Buffett'ı, yeni inşaatları ve yeni inşaatlara olan sevgiyi duyuyoruz. Dolayısıyla 2024'ün daha iyi bir yıl olabileceği konusunda oldukça iyimserim çünkü yeni listeler 2023'te zaten dibe vurdu.
Chen:
Evet, bence karşılanabilirlik sorusu gerçekten iyi bir soru ve aynı zamanda Dave, "Peki, eğer oranlar düşüyorsa, fiyatlar neden yükselmiyor?" demenizin nedenlerinden biri de bu. Daha doğrusu, aslında, satın alınabilirliğin buna bir sınır getirdiğini düşünüyorum çünkü bir noktada insanların daha fazlasını almaya parasının yetmeyeceğini düşünüyorum. Ancak düzeltmenin fiyatlarda bu kadar büyük bir düşüş şeklinde olması gerekmediğini düşünüyorum. 2008 tarzı fiyat düşüşü yalnızca bir kez oldu ve bunun yalnızca bir kez ve çok özel koşullar altında gerçekleşmesinin bir nedeni var. Dolayısıyla, fiyatların yalnızca sabit veya %1 arttığını veya %1 düştüğünü veya bunun gibi bir şeyi gördüğünüz, fiyatların enflasyondan daha az arttığı, ancak Enflasyonun biraz altında. Bu da satın alınabilirlik açısından bir gelişmedir. Ayrıca oranların da düşmesini bekliyoruz. Dolayısıyla geçen yılki karşılanabilirlik sorununun çoğu, fiyat sorunu değil, oran sorunuydu.
Dave:
Herkesin konut piyasası açısından satın alınabilirliğin ne anlama geldiğini anladığından emin olmak istiyorum. Temel olarak ortalama bir Amerikalının ortalama fiyata sahip bir evi ne kadar kolay satın alabileceği veya Orphe'nin de doğru bir şekilde işaret ettiği gibi, bu aynı zamanda yereldir, belirli bir pazardaki birinin o pazardaki belirli bir evi ne kadar kolay satın alabileceğidir. Ve bu uygun fiyatlı taburenin genellikle üç ayağı vardır. Chen'in az önce ima ettiği gibi ipotek oranları var, ev fiyatları var ve ayrıca ücretler de var. Yani satın alınabilirliğin artıp azalmasının farklı yolları var. Sadece ev fiyatları değil.
Chen:
Bu bunun için mükemmel bir açıklama. Dolayısıyla, büyük bir fiyat düşüşü görmemeye işaret ettiğini söyleyeceğim diğer şey, ev fiyatları ve talep için arka rüzgar, demografik arka rüzgarlar gibidir. Y kuşağının hala ev satın almamız gereken, insanların çocuk sahibi olduğu, ev satın almaları gereken bu çağda olduğunu biliyoruz. Yani orada çok fazla talep var. Ve sonra Z kuşağı geliyor. Pek çok demografik analiz bunu gerçekten gösteriyor... Ev satın alma talebinin çok güçlü olduğu bu yıllara giriyoruz. Yani fiyatlar yüksek olsa da oranlar şu anda hala yüksek, orada çok fazla ihtiyaç var.
Orphe:
Ve Chen, kesinlikle doğru yoldasın ve bu listeye yurt dışından gelen nüfusu da ekleyebilirsin. Yurt dışından gelen birçok yeni aileniz var. Göçün olduğu yerde nihayet COVID'den sonra yeniden açıldık… COVID'den birkaç yıl önce bile ülkeye göç seviyeleri yavaşlamıştı. Birdenbire ülkeye daha fazla insan geliyor ve bu aslında daha fazla aileye, net yeni ailelere dönüşüyor ve bu da talebi daha da artırıyor.
Dave:
Teşekkür ederim. Bu çok çok faydalı bir açıklama. Karşılanabilirlikten bahsettiğimiz için bunu ikinize de yaptığım için üzgünüm ama her birinizden ipotek oranları hakkında bir tahmin almaya çalışmam gerekiyor. Sana izin vereceğim… Bir menzile sahip olabilirsin ama Orphe, ne düşünüyorsun? Tahmin etmeniz gerekiyorsa, bir yıl sonra 2024 yılının Aralık ayında ipotek oranlarının nerede olacağını düşünüyorsunuz?
Orphe:
Tahmin etmek çok ama çok zor ve bunu görebiliyorsunuz. Yani piyasanın aldığımız tepkisinde piyasa dört faiz indirimini fiyatlıyordu. Fed üçe işaret etti ama yine de getiriler düşmeye devam etti. Dave, ne yazık ki sana bir rakam vermeyeceğim, ama sana bu konu hakkında tekrar düşünme şeklimin karşıdan esen rüzgarlara karşı arkadan esen rüzgarlar olduğunu söyleyeceğim. Piyasanın öngörülemez bir yapısı var ama biliyoruz ki gelecek yıla girerken tüm bu dezenflasyonlar yaşanacak. Bu, getirilerin düşmesine yardımcı olacak. Sonra, bir tür belirsizliğe bağlı olan ipotek faiz oranı farkı var ve bu muhtemelen… İleride daha az dalgalanma görürsek, bu muhtemelen… Piyasalarda bu da muhtemelen küçülecek.
Aynı zamanda, daha önce, seçimlerden birkaç ay önce, 24 yazında yapılacak seçimler öncesinde çok fazla politika belirsizliği yaşayacağımızı belirtmiştim. Bu aynı zamanda ekonomik aktiviteyi de engelleyecek ve enflasyonu düşürücü olacak. Ve böylece, bir kez daha getirilerin gevşemeye devam etmesini, düşmeye devam etmesini bekliyorum. Özellikle Fed borç vermeye devam ederse ve 2024'te resesyondan kaçınabilirsek uçurumdan düşmelerini beklemiyorum.
Dave:
Pekala Chen, senden bir numara alabilir miyim?
Chen:
Rakam verme konusundaki tereddütünüzü anlıyorum. Zor. Bu günlerde çok fazla belirsizlik var. Rakamın Aralık 2024'te altı ile başlayacağını tahmin ediyorum. Redfin tahminlerimizde 2024 sonuna kadar altı buçuk gibi bir şey olacağını tahmin etmiştik. Bunu, Powell'ın gerçekten para kazanmaya başladığı Aralık Fed toplantısından önce yayınlamıştık. bir pivot göster. Yani belki bundan biraz daha düşük olabilir. Belki alt altılarda olur. Ama bence Orphe size oranlarla ilgili ne olacağını düşünmeniz için gerçekten iyi bir çerçeve verdi. Bu, Fed fon oranının ne yapacağına bağlı ve tüm bunların etrafında çok fazla belirsizlik var. Ancak bunun da ötesinde, açık bir şekilde ipotek faizi spreadleri var ve bu biraz çökebilir, ancak kritik olarak, Fed fon oranlarında ne olacak, Fed'in ne yapacağı var.
Ancak uzun vadeli faiz oranlarında da bir şeyler oluyor, örneğin 10 yıllık Hazine'nin yapacağı gibi ve Fed'in bu konu üzerinde çok az kontrolü var. Yani Fed keserken bu aynı kalabilir, yükselebilir veya düşebilir. Fed'in başka ne söylediğine, diğer ekonomik koşulların ne olduğuna ve yatırımcıların başka nelerden endişe ettiğine bağlı olarak bu biraz belirsiz. Geçtiğimiz yaz yatırımcılar vergi gelirleri, harcamalarımızın uzun vadeli sürdürülebilirliği ve Hazine arzının miktarı gibi devlet borç seviyeleri konusunda oldukça endişeliydi. Ve böylece getiriler gerçekten yükseldi ve oranlar gerçekten yükseldi ve bunun aslında hiçbir ilgisi yoktu… Enflasyonla çok az ilgisi vardı. İşte tahmin etmeyi gerçekten zorlaştıran da bu. Ama sanırım yakın gelecekte ev almayı düşünen biri olsaydım, 2024'te yılı şöyle rakamlarla tamamlayacağınızı tahmin ederdim: Altıyla başlayan bir sayı civarında, belki de düşük altılılar.
Orphe:
Ve ayrıca Chen, tüm bu faktörlerden bahsettin ve bir de yurt dışından gelen küresel ekonomi var. Yurtdışındaki yatırımcılar ABD varlıklarına bakıyor. Yurt dışında çatışma yaşandığında jeopolitik gerilimler yaşanır; bu, hazine arzının tamamını absorbe etmek için daha fazla yatırımcının gelmesi anlamına gelebilir. Ve bunların hepsi takip edilmesi gereken faktörler, bu yüzden getirileri tahmin etme işi çok ama çok zor.
Dave:
Evet, bu harika bir nokta. Bir kez daha tekrarlamak ve dinleyen herkesin bunu anladığından emin olmak istiyorum. Fed ipotek faizlerini kontrol etmiyor. Federal fon oranlarını kontrol ediyorlar, bu da tabii ki tahvil getirileri, işletmeler ve ipotek oranlarını etkileyen tüm diğer karmaşık şeyler üzerinde etkiye sahip. Ancak Fed'in gelecek yıl üç kez faiz indirimi yapabileceğini söylemesi nedeniyle hepimizin zafer turu atması gerektiğini düşünmüyorum. Bunun cesaret verici olduğunu düşünüyorum, ancak tahvil getirilerinin nereye doğru gitmeye başladığını görürken, en azından kısa vadede faiz oranlarında hala bir miktar dalgalanma olması muhtemel.
Ve yine Fed'in yapmadığı şeyleri belirttiğini gördük. Ayrıca, Aralık 2024 itibarıyla plana veya bize verdikleri göstergeye sadık kalacaklarına dair bir garanti yok. Ancak bununla birlikte, olayların cesaret verici göründüğünü düşünüyorum. Riske girmek istiyorum çünkü bu podcast'i dinleyenlerin çoğu yatırım yapıyor. Beş ila 10 yıl yaşayacakları bir ev almıyorlar. Bu yüzden merak ediyorum, konut piyasası ve bunun nereye gidebileceği hakkındaki bazı duygularınızı paylaşmış olsanız da merak ediyorum Chen, bu piyasaya giren emlak yatırımcıları için ne gibi risklerin mevcut olabileceğine dair herhangi bir fikriniz var mı? gelecek yıl?
Chen:
Risklerin bölgesel olacağını düşünüyorum. Yani, genel olarak, tartıştığımız gibi, eğer bir emlak yatırımcısıysanız, fiyatların pek düşeceğini düşünmüyorum. Ancak, bazı önemli fiyat düşüşlerinin görüldüğü bazı pazarların olabileceğini düşünüyorum. Örneğin Teksas'taki bazı yerlerde zaten oldukça önemli fiyat düşüşleri görüyoruz. Bu yüzden verilerimizdeki Austin'in ortalama satış fiyatının yıldan yıla çift haneli rakamlara yakın olduğunu düşünüyorum. Yani, aslında ek arz oluşturmanın çok daha kolay olduğu bu yerlerin çoğu, insanların gerçekten oraya taşınmaya çalıştığı pandemide harikaydı, talebi karşılamak için bu arzı oluşturmak daha kolaydı ve fiyatlar yükseliyordu. çok fazla. Şimdi muhtemelen tam tersini görüyoruz; talebin daha az olduğu, dolayısıyla bu pazarların bazılarında fiyatların düşme riskinin daha fazla olduğu bir durum.
Bunların çoğu örneğin Austin gibi Sunbelt bölgeleri olabilir. Bu noktada muhtemelen biraz daha temkinli davranırdım ama daha uygun fiyatlı, fiyatların daha düşük olduğu yerlerde kendimi biraz daha güvende hissederdim. Fiyatların ulusal ortalamanın altında olduğu New York'un kuzey kesiminde veya Ortabatı'da, evlerin en hızlı gittiği yerlerin en sıkı pazarlardan bazıları olduğunu görüyoruz. Sanırım Rochester'da evlerin ortalama sekiz günde piyasadan çekildiğini görüyorduk, bunun nedeni bu yerlerin çok uygun fiyatlı olması. Ve satın alınabilirliğin gerçekten zor olduğu bir dönemde çok çekiciler.
Dave:
Mantıklı. Rochester'ın bağırmasını seviyorum. Orada üniversiteye gittim. Orphe, ya sen? Piyasada başka riskler görüyor musunuz?
Orphe:
American Community Survey'in 2022 yılına ait en son verilerine bakarsanız, Austin, Texas, en iyi 50 metropol arasında en hızlı metroydu, en azından nüfus açısından en hızlı büyüyen metroydu ve oradaki konut stoku da aynı anda patlama yaşadı. Ve konut stoku en hızlı nüfus artışından bile daha hızlı büyüdü. Ve şimdi tüm bu evlere ve tabii ki fiyatlara sahip olduğunuz bir durumla karşı karşıya kalıyorsunuz… Bu, fiyatların düşmesine neden oldu. Sanırım Chen de buna değindi; biz de verilerimizde aynı şeyi görüyoruz. Bunun devam edip etmeyeceği başka bir hikaye çünkü bence eğer insanlar bir yere gidiyorsa… Austin yerel halk için uygun fiyatlı olmayabilir, ama bu arada eğer insanlar California'dan Austin'e gidiyorsa, Kaliforniyalıların %30'unun böyle olduğunu biliyoruz. Temel olarak Teksas, Arizona ve Florida'ya taşınıyoruz. Yani eğer insanlar daha pahalı Kaliforniya metropollerinden Teksas'a taşınıyorsa ve fiyatların çok düştüğünü görüyorlarsa, fiyatlardaki düşüş aslında ileriye dönük olarak iyi bir şey olabilir.
Ve ayrıca bu pazarlardan bazılarını da seviyorum, Charlotte, Raleigh, Kuzey Carolina, orada bir araştırma üçgeni var. Hala o bölgeye taşınan birçok insan var. Benim favorilerimden biri olan Nashville, Tennessee pazarı var. Ayrıca hâlâ çok fazla nüfus artışı var. Ve bunlar, nüfus artışının devam etmesini beklediğim pazarlar. Ancak aynı zamanda, dışarı çıkıp ev satın alamayan çok sayıda kiracınız varsa veya bu pazarların bazılarında nüfus artışının güçlü kalmasını bekleyen çok sayıda insan veya inşaatçınız varsa, bu anlamda da dikkatli olmalısınız. , muhtemelen çok fazla arz göreceksiniz. Tüm bu kiracıların geleceğini tahmin edersem, bir sürü insanın ev sahibi olmak istediğini ve bir ton arz inşa eden inşaatçı olduğunu göreceksiniz.
Ve belki de yatırımınızdan düşündüğünüz türden getiriler alamayacaksınız çünkü herkes aynı şeyi yapıyor. Bu yüzden acentelerle çok konuşuyorum. Temsilcileri seviyorum, birlikte çok çalışıyorum. Ben de acentelerle konuşuyorum ve acenteler bana şöyle diyorlar: "Evet, burada patlama yaşanıyor ama inşaatçılar da hızla geliyor." Ve şimdi de rekabet etmek zorunda kalabilirsiniz… Ulusal bölgedeki tek aileli şehir evlerine ve evlere bakıyordum ve yan tarafta çok aileli bir ünite var ve onların bir yüzme havuzu, turşu sahası var, kira imtiyazları sunuyorlar . Yani şimdi, eğer böyle bir yerin yanındaki şehir evinde ev sahibiyseniz, hemen yan taraftaki diğer adamların sunduğu imtiyazlarla rekabet etmek zorundasınız. Ve böylece ortak bir arzınız var, eğer talep bekleniyorsa, bir ton arzınız var. Ve artık şehirdeki diğer yeni ev sahipleriyle de rekabet etmek zorunda kalıyorsunuz.
Dave:
Bu harika bir nokta, Orphe. Buna gerçekten katılıyorum çünkü Denver'da hala birkaç mülküm var ki burası kesinlikle çok aileli arz açısından aşırı inşaat alanlarından biri. Ve sonunda bir mülk satmaya karar verdim çünkü sen sadece etrafına bakıyorsun ve ben... Dört farklı birime bölünmüş şu eski Viktorya dönemi evlerinden biri. Güzel bir yerdi ama sonra spor salonunun da dahil olduğu yepyeni şeylerin benzer kiralar sunduğunu görüyorsunuz. Ben de "Bununla rekabet edemem" dedim.
Ve boş pozisyonları minimum düzeyde tutabilsem bile, sırf çok fazla rekabetle karşı karşıya olduğunuz için o bölgede kira artışı engellenecek. Ve bu, insanların kendi pazarlarında düşünmesi gereken gerçekten önemli bir risk. Ancak bu, yine, çevrimiçi olarak gelen çok aileli malzemelerin bu tür daha sıcak pazarlarda olma eğiliminde olduğu süper bölgeseldir. Sanırım bu üçüncü derece veya daha küçük şehirlerin bazılarında bu gerçekten daha az önemli, sadece onu çok fazla görmüyorsunuz.
Orphe:
Doğru.
Dave:
Chen, gelecek yıl olumlu ya da olumsuz açıdan özellikle ilgi çekici olduğunu düşündüğün pazarlar var mı?
Chen:
Evet, Sunbelt'e ve bu gerçekten uygun fiyatlı yerlere ek olarak, Batı Yakası pazarlarını izlemenin gerçekten ilginç olacağını düşünüyorum çünkü bunlar 2022'nin sonlarında, 2023'ün başlarında gördüğümüz büyük fiyat düzeltmesini yaşayan pazarlardı. Ve bence bunlar insanların geri dönüp "Belki de şimdi yapılması gereken bir anlaşma vardır" dediği türden yerler. Ve bunlar aynı zamanda ofise dönüşle ilgili şu anda değişmekte olan trendlerden bazılarını gördüğümüz yerlerdir. Bu yüzden şirketlerin ofise dönüş konusunda biraz daha katı hale geldiğini düşünüyorum. Bir çeşit… Bumerang göçüyle ilgili hikayeler duyuyorsunuz.
Temsilcilerimizden şunu söylediklerini duyuyoruz: "Evet, bu kişi Boise'a taşındı, ama sonra ya Boise'da çok daha fazla işin olduğu bir yere taşınmak istediğini keşfetti ya da bunu yeni keşfetti. Boise yaşam tarzı gerçekten onlara göre değildi.” Belki de aslında San Francisco'ya, Seattle'a veya buna benzer bir şeye daha yakın olmak istedikleri ortaya çıktı. Ve belki de benzer şekilde Miami'den New York'a benzeri bir şey görüyorsunuz. San Francisco, Seattle, New York ve DC gibi insanların orayı terk ettiği yerlere göz kulak olmanın ve 2024'te neler olacağını görmenin gerçekten ilginç olacağını düşünüyorum.
Dave:
Harika. Peki, ikinize de çok teşekkür ederim. Bu büyüleyici bir konuşma oldu. Size şunu söylemeliyim arkadaşlar, Redfin'den, Zillow'dan, sektördeki iki ağır sıkletten birinin olmasıyla büyük bir çatışma yaşayacağımızı düşündüm, ama sizler birçok konuda hemfikirsiniz, umarım bu izleyicilerimize yardımcı olur ve Gelecek yıl neler olacağı konusunda kendinize güvenin, birbiriyle aynı fikirde olan birkaç ekonomistimiz var, bu iki farklı ekonomisti bir araya getirdiğinizde her zaman geçerli olmuyor. Ama ikinize de çok teşekkür ederim. Gerçekten takdir edildi. Orphe, eğer insanlar araştırman ve ekibinin yaptığı işler hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsa bunu nerede yapmalılar?
Orphe:
Evet, Zillow.com/research. Eğer bana sosyal medyada bakmak istersen, LinkedIn'deyim. Adımı yazmanız yeterli, beni bulmanız çok kolay olacak.
Dave:
Pekala. Teşekkür ederim. Peki ya sen Chen?
Chen:
Evet, biz de aynı şekilde Redfin.com/news adresindeyiz. Redfin'i sosyal medyada, Instagram'da, Twitter'da ya da eski adıyla Twitter'dan (sanırım bugünlerde) ya da diğer sosyal medya platformlarından da takip edebilirsiniz.
Dave:
Peki, ikinize de tekrar teşekkür ederim. Sizi yakın zamanda tekrar programda görmeyi umuyoruz.
Chen:
Pekala, bizi ağırladığınız için çok teşekkürler.
Orphe:
Bize sahip olduğunuz için teşekkürler.
Dave:
On the Market, Dave Meyer ve Kailyn Bennett tarafından yaratıldı. Gösterinin yapımcılığını Kailyn Bennett, düzenlemesini ise Exodus Media üstleniyor. Metin yazarlığı Calico Content'e aittir ve bu gösteriyi mümkün kıldıkları için BiggerPockets'teki herkese büyük bir teşekkür etmek istiyoruz.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- Redfin ve Zillow'un 2024 konut piyasası tahminleri
- The Amerikalı tüketiciyi “zayıflatmak” ve bunun ev satın alma açısından ne anlama geldiği
- 2024 ipotek oranları, “enflasyonla mücadele” ve önümüzdeki Aralık ayına nereye varabileceğimiz
- “Uygunluk düzeltmesi” bu, ev alıcılarının ilk evlerini almalarına yardımcı olabilir
- Amerika'nın en riskli emlak piyasaları BÜYÜK fiyat indirimleri görülebilir
- İzlenecek uygun fiyatlı pazarlar çok sağlam ev fiyatlarına sahip olan
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Orphe'ye bağlanın:
Chen'le bağlantı kurun:
Bugünün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? E-posta .
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
- PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
- PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
- PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-174
- :vardır
- :dır-dir
- :olumsuzluk
- :Neresi
- ][P
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 2%
- %2 Enflasyon
- 2008
- 2019
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 30
- 50
- 500
- 9
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- yurt dışı
- kesinlikle
- ulaşılabilir
- Göre
- Hesap
- Hesaplar
- tam olarak
- Başarmak
- aktif
- etkinlik
- gerçek
- aslında
- eklemek
- ilave
- Ek
- ayarlamak
- Düzeltilmiş
- tavsiye
- savunucu
- uygun
- Sonra
- tekrar
- yaş
- ajanları
- önce
- kararlaştırılmış
- kabul
- önde
- amaç
- Türkiye
- neredeyse
- zaten
- Ayrıca
- Rağmen
- her zaman
- am
- Amerika
- Amerikan
- Amerikalılar
- miktar
- an
- analiz
- ve
- duyuru
- Başka
- cevap
- tahmin
- beklenen
- herhangi
- artık
- kimse
- bir şey
- Apple
- takdir etmek
- takdir
- ARE
- ALAN
- alanlar
- arizona
- etrafında
- AS
- sormak
- can atan
- Varlıklar
- üstlenmek
- At
- çekici
- izleyici
- austin
- yazar
- ortalama
- önlemek
- farkında
- Arka
- Kötü
- Banka
- banka hesabı
- Bank of America
- temel olarak
- BE
- oldu
- Çünkü
- müşterimiz
- olma
- olmuştur
- önce
- başlamak
- olmak
- altında
- yararlanan
- Daha iyi
- arasında
- Büyük
- Bit
- bağ
- Tahvil getirileri
- sınır
- Borçlanma
- her ikisi de
- Alt
- aldım
- marka
- Yepyeni
- mola
- getirmek
- Bringing
- geniş
- Daha geniş
- kabarcık
- bütçe
- inşa etmek
- oluşturucu
- inşaatçılar
- bina
- işletmeler
- fakat
- satın almak
- Alıcılar
- Satın alma
- by
- Kaliforniya
- çağrı
- geldi
- CAN
- kapak
- araba
- kart
- hangi
- dikkatli
- Carolina
- dava
- Nakit
- Sebeb olmak
- ihtiyatlı
- belli
- değişiklik
- değişmiş
- değiştirme
- ücret
- Charlotte
- daha ucuz
- chen
- Klinik
- koşullar
- Şehirler
- çatışma
- sınıf
- İklim
- Kapanış
- yakın
- Sahil
- Çöküş
- Kolej
- nasıl
- gelecek
- ortak
- topluluk
- Şirketler
- karşılaştırıldığında
- yarışmak
- rekabet
- karmaşık
- kavramlar
- ilgili
- taviz
- Konferans
- güven
- emin
- fikir ayrılığı
- karışık
- kafa karıştırıcı
- Kongre
- tutarlı
- kas kütlesi inşasında ve
- tüketici
- Tüketiciler
- içerik
- bağlam
- devam etmek
- devam
- devam ediyor
- kontrol
- kontroller
- konuşma
- metin yazarlığı
- olabilir
- ülke
- Çift
- kurs
- Mahkeme
- kapak
- Kovid
- çılgın
- çevrimiçi kurslar düzenliyorlar.
- kredi
- kredi kartı
- kriz
- meraklı
- Müşteriler
- kesim
- keser
- kesim
- devir
- Tehlikeli
- veri
- Dave
- Günler
- DC'ler
- anlaşma
- Borç
- Aralık
- iyi
- Reddet
- Reddedilmesi
- azalan
- azaltmak
- azalmış
- kesinlikle
- deflasyon
- Talep
- demografik
- Açıklığa kavuşturmak
- Denver
- bağlı
- bağlıdır
- tanımlamak
- ayrıntılar
- DID
- farklı
- zor
- Dip
- keşfetti
- tartışmak
- tartışırken
- tartışma
- ekran
- dağıtım
- do
- yok
- Değil
- yapıyor
- hükmetmek
- yapılmış
- Dont
- Kapı
- dovish
- aşağı
- aşağıya doğru
- sürme
- Damla
- Damlama
- kuru
- sırasında
- her
- Daha erken
- Erken
- kolaylaştırmak
- kolay
- kolayca
- kolaylaştırılması
- kolay
- Ekonomik
- Ekonomik büyüme
- ekonomik göstergeler
- Ekonomi Haberleri
- ekonomi bilimi
- iktisatçı
- ekonomistler
- ekonomisini
- kurgu
- Yumurta
- ya
- Seçim
- yüksek
- başka
- E-posta
- teşvik edici
- son
- yeterli
- girme
- bölüm
- öz kaynak
- çağ
- özellikle
- esasen
- arazi
- tahmin
- tahmini
- Eter (ETH)
- Hatta
- olaylar
- hİÇ
- Her
- herkes
- herkes
- her şey
- örnek
- aşıyor
- fazla
- uyarılmış
- mevcut
- mevcut
- göç
- beklemek
- pahalı
- deneyim
- deneyimli
- yaşıyor
- Uzmanlık
- açıklama
- uzatmak
- kapsamlı, geniş
- kapsam
- göz
- karşı
- gerçek
- faktörler
- oldukça
- Düşmek
- Düşmüş
- Düşen
- aileleri
- aile
- fantastik
- büyüleyici
- Daha hızlı
- hızlı
- En hızlı büyüyen
- Kulaç
- Favoriler
- Fed
- fed fon oranı
- beslenen toplantı
- Federal
- Federal Fon Oranı
- hissetmek
- duygu
- duygular
- az
- Nihayet
- maliye
- mali
- Finansal Kriz
- bulmak
- ince
- Ad
- beş
- düz
- Florida
- akış
- odaklanmış
- takip et
- İçin
- Tüketiciler İçin
- Tahmin
- Airdrop Formu
- eskiden
- ileri
- bulundu
- dört
- iskelet
- Francisco
- itibaren
- para
- komik
- daha fazla
- gelecek
- Kazançlar
- oyun
- verdi
- GSYİH
- gdp büyümesi
- Gen
- Gen Z
- genellikle
- jeopolitik
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- Küresel
- Küresel ekonomi
- küresel finans
- Küresel Finansal Kriz
- küresel salgın
- Go
- gol
- Goes
- gidiş
- gitmiş
- Tercih Etmenizin
- var
- Hükümet
- Devlet harcamaları
- harika
- büyüdü
- Büyüyen
- Büyüme
- garanti
- tahmin
- misafir
- spor salonu
- vardı
- Yarım
- el
- olmak
- olmuş
- olay
- olur
- mutlu
- Zor
- Var
- sahip olan
- he
- baş
- başlı
- Başlık
- haber başlıkları
- karşıdan esen rüzgarlar
- duymak
- duydum
- işitme
- ağır topları
- yardım et
- yardımcı olur
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- en yüksek
- vurgulayarak
- ima
- kiralama
- tarihsel
- ambar
- Ana Sayfa
- Evler
- umut
- umutlu
- İnşallah
- SICAK
- ev
- ev halkı
- konut
- Konut piyasası
- Ne kadar
- Ancak
- HTTPS
- Kocaman
- i
- Ben
- Fikir
- fikirler
- if
- Acil
- göç
- darbe
- önemli
- önemlisi
- iyileştirmek
- gelişmiş
- iyileşme
- geliştirme
- in
- Gelir
- Artırmak
- artmış
- Artışlar
- artan
- belirtmek
- belirti
- göstergeler
- sanayi
- kaçınılmaz
- enflasyon
- talimatlar
- faiz
- Faiz oranları
- ilgili
- ilginç
- içine
- envanter
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- konu
- IT
- iTunes
- İş
- Mesleki Öğretiler
- jp Morgan
- jpg
- Temmuz
- atlama
- sadece
- tutmak
- koruma
- tekme
- çocuklar
- Nezaket.
- Bilmek
- bilinen
- emek
- işgücü piyasası
- gecikmeli
- evsahibi
- Soyad
- Geçen yıl
- Geç
- sonra
- son
- gülmek
- koymak
- ÖĞRENİN
- öğrenme
- en az
- ayrılma
- bacaklar
- kredi
- borç verme
- az
- izin
- seviye
- seviyeleri
- LG
- hayat
- yaşam tarzı
- ışık
- sevmek
- Muhtemelen
- çizgi
- Liste
- Dinleme
- dinler
- listeleme
- Deneyimler
- küçük
- yaşamak
- borç
- yerel
- Uzun
- uzun zaman
- uzun süreli
- uzun
- Bakın
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kaybetme
- Çok
- Aşk
- Düşük
- alt
- Makro
- Makro-ekonomik
- makroekonomi
- büyük
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- çok
- pazar
- piyasa tahminleri
- piyasa tepkisi
- Piyasalar
- Mayıs..
- olabilir
- me
- ortalama
- anlamına geliyor
- ölçümler
- medya
- Neden
- toplantı
- üye
- adı geçen
- mesaj
- Metrikleri
- Metro
- Meyer
- Miami
- mikro
- Orta
- orta yol
- midwest
- olabilir
- göç
- Millennials
- akla
- en az
- para
- aylık
- ay
- Daha
- Morgan
- Ipotek
- Ipotekler
- çoğu
- çoğunlukla
- hareket
- taşındı
- hareketli
- çok
- çok yıllık
- my
- isim
- ANLATI
- Nashville
- ulusal
- yakın
- zorunlu olarak
- gerek
- negatif
- net
- ağ
- asla
- yeni
- Yeni inşaat
- Yılbaşı
- New York
- New York'un
- haber
- sonraki
- güzel
- yok hayır
- Hayır
- Kuzey
- North Carolina
- hiçbir şey değil
- şimdi
- numara
- sayılar
- Ekim
- of
- kapalı
- teklif
- Office
- tamam
- Eski
- on
- bir Zamanlar
- ONE
- olanlar
- Online
- bir tek
- açık
- Görüş
- Görüşler
- Fırsat
- karşısında
- Iyimser
- or
- Diğer
- bizim
- dışarı
- Görünüm
- tekrar
- tüm
- kendi
- ödenmiş
- Ağrı
- yaygın
- ebeveyn
- Bölüm
- belirli
- özellikle
- Partner
- geçmiş
- yol
- duraklatmak
- maaş çekleri
- ödemeler
- İnsanlar
- insanların
- yüzde
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- performans
- belki
- kişi
- kişisel
- Kişisel Finans
- resim
- parça
- boru hattı
- Pivot
- yer
- Yerler
- plan
- Platformlar
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- artı
- cepler
- podcast
- Podcast
- Nokta
- politikaları
- politika
- havuz
- nüfus
- portföy
- pozisyon
- pozitif
- mümkün
- Post-pandemik
- potansiyel
- Powell
- Powell adlı
- güç kelimesini seçerim
- tahmin
- tahmin
- Tahminler
- tercihleri
- basın
- güzel
- önceki
- fiyat
- Fiyatlar
- fiyatlandırma
- muhtemelen
- Sorun
- devam etmek
- Üretilmiş
- proje
- özellikleri
- özellik
- korumalı
- sağlamak
- yayınlanan
- nabız
- Satın alma
- itti
- iter
- koymak
- koyar
- koymak
- nitelemek
- soru
- Sorular
- raleigh
- menzil
- oran
- oranlar
- daha doğrusu
- değerlendirme
- ulaşmak
- tepki
- gerçek
- gayrimenkul
- emlak piyasaları
- fark
- Gerçekten mi
- neden
- nedenleri
- son
- durgunluk
- Redfin
- bölgesel
- yönetmelik
- bağıl
- Nispeten
- kalmak
- hatırlamak
- Ünlü
- Kira
- kiracıların
- geri ödemeler
- rapor
- temsil etmek
- araştırma
- rezervler
- Rezonansa
- duyarlı
- dönüş
- İade
- gelir
- gelir
- krallar gibi yaşamaya
- Risk
- riskler
- Nehir kenarı
- gürbüz
- ROSE
- kabaca
- yuvarlak
- yuvarlatma
- kurallar
- koşmak
- koşu
- S&P
- S&P 500
- daha güvenli
- Adı geçen
- satış
- aynı
- San
- San Francisco
- Tasarruf
- testere
- söylemek
- söz
- diyor
- ölçek
- senaryo
- Seattle
- İkinci
- saniye
- görmek
- görme
- görünmek
- görünüyor
- görüldü
- satmak
- Satıcılar
- Satışa
- kıdemli
- duyu
- gönderdi
- duygu
- ciddi
- hizmet
- set
- Shape
- paylaş
- Paylaşılan
- çalışma
- kısa
- atış
- meli
- şov
- gösterme
- Gösteriler
- yan
- önemli
- önemli ölçüde
- İşaretler
- benzer
- benzer şekilde
- beri
- tek
- oturmak
- Oturan
- durum
- ALTINCI
- yavaş
- Yavaşlama
- daha küçük
- So
- Sosyal Medya
- sosyal medya
- sosyal medya platformları
- katı
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bazen
- biraz
- Yakında
- karış
- özel
- özel
- geçirmek
- Harcama
- Harcama alışkanlıkları
- Sponsorlar
- Spot
- yayılma
- Spreadler
- bahar
- durmak
- ayakta
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- başlar
- Eyalet
- istatistik
- istatistikler
- kalmak
- yönetim
- direksiyon
- adım
- Sopa
- Yine
- Stok
- Borsa
- Stocks
- hikayeler
- Öykü
- sıkı
- güçlü
- Mücadele
- Öğrenci
- stil
- böyle
- ani
- yaz
- harika
- gereçler
- arz
- Arz ve talep
- elbette
- yüzey
- şaşırmış
- Anket
- Sürdürülebilirlik
- yüzme
- Tailwind
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- evcilleştirme enflasyonu
- Hedef
- vergi
- takım
- söylemek
- söyleme
- anlatır
- eğilimindedir
- tennessee
- gerginlikler
- dönem
- şartlar
- bölge
- üçüncü
- Teksas
- göre
- teşekkür
- Teşekkürler
- o
- The
- Fed
- Gelecek
- Devlet
- Batı
- ve bazı Asya
- Onları
- tema
- sonra
- Orada.
- Bunlar
- onlar
- şey
- işler
- düşünmek
- Düşünme
- Re-Tweet
- Bu yıl
- Bu
- gerçi?
- düşünce
- üç
- Gelişmek
- İçinden
- bilet
- zaman
- satın alma zamanı
- zamanlar
- yorgun
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- söyledi
- yarın
- ton
- çok
- üst
- konu
- Konular
- Toplam
- TAMAMEN
- karşı
- kasaba
- iz
- işlem
- işlemler
- Transkript
- geçiş
- hazine
- Trendler
- sorun
- gerçek
- koz
- denemek
- çalışıyor
- DÖNÜŞ
- Dönük
- döner
- iki
- tip
- türleri
- Belirsiz
- Belirsizlik
- altında
- anlamak
- anlayış
- anlar
- işsizlik
- işsizlik oranı
- ne yazık ki
- benzersiz
- birim
- birimleri
- olası
- eşi görülmemiş
- öngörülemeyen
- us
- ABD ekonomisi
- Kullanılmış
- genellikle
- Karşı
- çok
- zafer
- Video
- video oyunu
- Uçuculuk
- hacim
- seçmenler
- ücret
- beklemek
- Bekleyen
- Cüzdan
- Cüzdan
- istemek
- aranan
- eksik
- istiyor
- kalabalık semt
- Warren Buffett
- oldu
- İzle
- izlerken
- Yol..
- yolları
- we
- zayıf
- servet
- Haftalar
- karşılama
- İYİ
- Kimler
- vardı
- Batısında
- Ne
- Nedir
- ne
- tekerlek
- ne zaman
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- neden
- geniş
- irade
- kazanmak
- ile
- İş
- birlikte çalışmak
- işçiler
- çalışma
- endişeli
- endişe
- kötü
- olur
- yazılı
- X
- yıl
- yıl
- Evet
- henüz
- verim
- york
- sen
- küçük
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- Zhao
- Zillow