Bankalar Kredi Kesti, Piyasadaki “Durgunluk” Gerçekten Bitti mi?

Dave:
Hey, millet neler oluyor? On Market'e hoş geldiniz. Ben sunucunuz Dave Meyer'im ve ekibin tamamını yeniden bir araya getirdik. Kathy, James, Henry ve Jamil bugün bize katılıyor. Hep birlikte kayıt yapmayalı uzun zaman olmuş gibi hissediyorum. Hepinizi görmek güzel.

:
Aynı şekilde.

James:
Aile tekrar bir araya geldi.

:
Ve James çok daha yaşlı.

James:
Ben öyleyim ve daha akıllı değilim.

Dave:
Biliyorum, dün onun gerçek doğum gününde kayıt yapmıştık ve podcast'te ona şarkı söylemeyi düşündüm ama sonra kendimi çok sıktım ve bunu yapmadım.

:
Hala bir şans var.

James:
Evet, bekliyorum. Kathy, bir albümün var, şarkı söylemelisin.

:
Bu doğru. Bu doğru. Ah dostum, artık söz bitti.

Dave:
Tamam, hepinize şarkı söyletmeyeceğiz ama James, herkesin doğum günü kutlu olsun. Dün kayıt yaptık, bu yüzden sizin için bir sürü mutlu yıllar bölümü var ama siz bunların hepsini hak ediyorsunuz.

James:
Bunu takdir ediyorum.

Dave:
Bugünkü bölümümüzde emlakla ilgili bazı başlıkları ele alacağız. Sizin için dört mükemmel hikayemiz var. Konut durgunluğunu ve bitip bitmediğini konuşacağız. Kredi standartları ve bunların nasıl sıkılaştığı ve bunun emlak yatırımcıları için ne anlama geldiği. Bir mülk satıp satmadığınızdan, kötü teklifler almadığınızdan nasıl emin olacağınızdan bahsedeceğiz ve istikrarlı bir büyüme için hazırlıklı olan ve muhtemelen değerlerini önümüzdeki yıl da koruyacak 15 şehirden bahsedeceğiz. önümüzdeki birkaç yıl. O yüzden aradan sonra buralarda kalın, bu konulara gireceğiz.
İlk hikayemizde elbette konut durgunluğundan bahsediyoruz. Bu programı dinlerseniz, bu konu hakkında çok konuşuyoruz, konut fiyatlarında neler oluyor. Ancak son birkaç ayda konut fiyat trendlerinde oldukça önemli bir değişim gördük. Yıldan yıla düşüş yaşadılar, sadece biraz, çok ciddi bir şey değildi, ancak çoğu standarda göre bir noktaya ulaşıyoruz, herkesin verileri biraz farklı, şu anda temelde geçen yılla aynı seviyede olduğumuzu söylüyoruz, yaklaşık düz. Bu makalenin bahsettiği soru, NAR'ın konut durgunluğunun sona erebileceğini gösteren anketi, bu belki de şimdiye kadarki en kısa konut düzeltmesiydi ve şimdi gelecekteki büyümeye hazırız. Peki Henry, seninle başlayalım. Konut durgunluğu bitti mi sanıyorsunuz ve hiçbirinizin “Bu piyasaya bağlı” demesine izin verilmiyor. Biliyorum yapmak üzeresiniz, burada ulusal bazda bahsediyoruz.

:
Neredeyse söyleyecekti, ağzından çıkıyordu.

Dave:
Biliyorum, görebiliyordum. Dudaklarının şöyle demeye başladığını okuyabiliyordum: "Arkansas'ta her şey harika ve siz aptallar Arkansas'a taşınmalısınız."

:
Orada durgunluk yok.

Dave:
Ama geri kalanımıza anlayış göster Henry ve bize ulusal düzeyde neler olup bittiğini anlat.

Henry:
Ah dostum. Bakın, sanırım hepimizin hakkında konuştuğumuz şeyleri görüyoruz. Gerçekten stok eksikliğini hissetmeye başladık ve stok eksikliği ve insanların bunu yeni anlaması nedeniyle faiz oranları altı ile sekiz arasında bir yerde ve onlar da bundan memnunlar. İnsanların taşınma nedenleri her zaman finansal değildir. Yaşam tarzları, hayatları, işleri değişiyor ya da daha fazla para kazanmak istedikleri için işlerini değiştirmek istiyorlar. Maaşınızı artırmak için işten atılan pek çok kişi var ve bu, ister şehrinizde ister şehrin dışında olsun, taşınmayı gerektirebilir. İlişkiler için hareket eden insanlar var ve hayat gerçekleşmeye başlıyor. İnsanların ev alması gerekiyor, satın alınacak ev yok, çünkü kilitlenme etkisinden bahsetmiştik, faiz oranları düşük olan insanlar satmak istemiyor ve çok fazla stok yok.
Ve böylece insanların mevcut envanter için mücadele ettiğini görmeye başlıyorsunuz. Yani yine birden fazla teklif durumu görüyorsunuz, listelediğimiz hemen hemen her şey için birden fazla teklif alıyoruz. Bu iyi. O kadar da iyi olmayan veya iyi olmayan listelediğimiz şeyler, çünkü elimizde kalan mülkleri tutacağız, bu nedenle mülkler satın alacağız, onları temizleyeceğiz ve onları tekrar piyasaya süreceğiz, böylece onlar da ' yenilenmedi. Bunların satılması daha uzun sürüyor. Yani sağlıklı bir pazar gördüğünüzü düşünüyorum. İşte olması gereken de bu, değil mi? Eğer bir saçmalığı listelerseniz, satılması doğru yapılan bir şeyden daha uzun sürer. Bunlar birden fazla teklif almalı ve hızlı satılmalıdır. Peki oturum bitti mi? Dostum, öyle düşünüyorum, özellikle de faiz oranları tekrar yükselmezse. Eğer düşüş işaretleri göstermeye başlarlarsa, sanırım orada olanı satın almak için bir telaş göreceksiniz ve daha sonra daha da fazla teklif göreceksiniz.

Dave:
Kathy, ne düşündüğünü merak ediyorum. Geçen gün Kathy, J. Scott ve Scott Trench'le bir gösteri yaptık ve Kathy'nin burada neler olduğunu düşündüğüne dair bir ön izleme aldım, ancak bu konudaki düşüncelerinizi ve artık sona erdiğimizi düşünüp düşünmediğinizi duymak istiyoruz. Fiyat düzeltmeleri açısından ormanlar.

:
Logan Mohtashami'nin alıntısını kullanacak olursak, "Son derece sağlıksız bir konut piyasasındayız." Yani, Henry'nin dediği gibi, belki gerçekten bir şeyler satmaya çalışmanız gereken ve bunun iyi görünmesi gereken bir pazara geri dönmek. Şu anda bir acente için bu gerçekten zor, bunu doğru fiyatlandırmanız gerekiyor.

Henry:
Çalışmalısın.

:
Evet. Tekrar ediyorum, sadece 18 ay kadar önceydi, dışarıya bir tabela yapıştırırsanız mülk ne koşulda olursa olsun satılırdı. Dolayısıyla, satıcının aslında kaliteli bir ev sunması, çoğu durumda onu yatırımcı piyasasına değil açık piyasaya sürmesi anlamında daha sağlıklıdır. Ve alıcılar mülkü araştırmak için zaman ayıracaklar. Yine 18 ay önce bazı durumlarda muayene bile yaptıramıyordunuz, olduğu gibi alıp aldığınızı almak zorunda kalıyordunuz çünkü birçok şehirde bekleyen yüz kişi vardı.
Yani bu anlamda alıcı için daha sağlıklı, ne satın aldıklarına bakmak için daha fazla zamanları oluyor. Ancak son derece sağlıksız olan kısım, faiz oranları yüksek ve fiyatlar yüksekken hala satılıyor, mülkler hala satılıyor çünkü yeni evler dışında başka seçenek yok. İşte bu yüzden inşaatçılar şu anda biraz heyecanlı. İnşaatçının güveni arttı çünkü eşyaları satılıyor. İnşaatçı satışları %20 artarken mevcut ev satışları %20 düştü çünkü satılık olan bu. Rich ve ben Palm Coast'ta yepyeni bir dubleksi yeni kapattık, 4.75'lik bir faiz oranı aldık çünkü bunu inşaatçıyla müzakere edebildik çünkü onların pazarlık yapabileceği yer vardı ve nakit akışı harika. Ve bunun bir fırsat olduğunu düşünüyorum, inşaatçılar ve yeni evler satın almak isteyen insanlar için, çünkü bu mümkün.

Dave:
James ya da Jamil, ikinizden biri bunun yanlış olduğunu, önümüzdeki birkaç ay içinde daha fazla fiyat düşüşü potansiyeli olduğunu mu düşünüyor?

James:
Bu aslında onların işgücü piyasasını kırıp kırmadıklarına bağlı. Sanırım herkes sürekli faiz oranlarına bakıyor. "Faiz oranları düşerse ve konutlar çılgına dönerse" diyorlar. Ancak gözlerinizi açık tutmanız gereken pek çok dış faktör var. İşgücü piyasasında neler oluyor, işsizlikte neler oluyor, yumuşama mı var? Eğer öyle değilse, bu oranları yükseltmeye devam edebilirler.
Ve bu makalenin öngördüğü şey şu ki, bu çok olumlu ve agresif bir yaklaşım ve umarım bu böyle devam eder. Oranların yıl sonuna kadar yaklaşık 6.5'e, 6'te ise %2024'ya kadar düşebileceğini söylüyor. Alım yapan alıcılar için şu anda 7.5 ila 10 civarında oranlardayız ve piyasa hala hareketsiz. hareket etmek ve sabit kalmak. Dolayısıyla, eğer oran kabaca bir puan düşerse, piyasanın toparlanması mantıklıdır, bu bir sonraki tüketici için %XNUMX daha uygun maliyetlidir. Dolayısıyla oranlar düşerse stok eksikliği nedeniyle durumun iyi olmaya devam edeceğini düşünüyorum. Ama dikkat etmeniz gerekiyor… Sadece faiz oranlarına bakmıyorsunuz, dünyada olup biten her şeye bakmalısınız. Çünkü eğer bir tür küresel durgunluğa girersek ki bu gerçekleşebilir, konut piyasasının da bu noktada çökeceğini düşünüyorum. Aslında artık faiz oranlarıyla ilgili pek bir şey olacağını düşünmüyorum.

Cemil:
Evet James, bu harika bir nokta. Dikkat etmemiz gerektiğini düşündüğüm diğer şey ise ne kadar nakit, kaç tane evin nakit olarak satın alındığı ve piyasada ne kadar yatırımcı faaliyetinin olduğudur. Bu hala şu anda işleri destekleyen şeyin bir parçası. İşimizde yaptıklarımıza dayanarak size şunu söyleyebilirim ki, hala stokları tüketen muazzam miktarda yatırımcı faaliyeti var. Peki birdenbire yatırımcılar mülklerini listelemeye veya bu envanterden daha fazlasını piyasaya sürmeye başlarsa ne olur?
Ya da diğer taraftan, ya insanlar şöyle derse: "Tamam, biliyor musun? Oranlar bu kilitlenme etkisini aşmamıza yetecek kadar düştü.” Ve sonra bu mülkün ve tüm bu envanterin üzerinde oturan tüm insanlar, "Satmayacağım, fiyatım çok düşük" dediler. Şimdi fikirlerini değiştiriyorlar ve o envanteri piyasaya sürüyoruz, bunun da bazı fiyatlama durumları yaratabileceğini düşünüyorum. Dolayısıyla henüz işin içinden çıktığımızı düşünmüyorum çünkü tüm değişkenleri çözemediğimizi ve biraz daha normal durumlarla karşılaştığımızda insanların nasıl hareket edeceğini bilmediğimizi düşünüyorum.

Dave:
Ben bir nevi sana katılıyorum Jamil. Fiyatların düşeceğini söylemiyorum ama bu noktada konut durgunluğunun sona erdiğini ilan etmenin biraz önleyici olduğunu düşünüyorum. Şu anda ipotek oranlarının bir süre daha yüksek kalacağına dair pek çok kanıt var. Bunu ağustos ayının başında kaydediyoruz. Fitch az önce ABD'nin kredi notunu düşürdü, bu da tahvil getirilerinin artmasına neden oldu ve bu da önümüzdeki birkaç gün içinde ipotek faizlerinin yükselmesine neden olacak. Fed, faiz oranlarını daha uzun süre yüksek tutmayı planladığını belirtti ve onlara inanmamak için hiçbir nedenim yok.
Bu nedenle, yoğun yaz satış sezonunun ardından bazı şeylerin ev fiyatlarında hafif bir düşüş görebileceğine dair kanıtlar olduğunu düşünüyorum. Dramatik olacağını düşünme ama senin de dediğin gibi Jamil, konut durgunluğunun sona erdiğini söyleyecek kadar elimizde yeterli bilgi olduğunu düşünmüyorum. Ben kişisel olarak yine de biraz dikkatli davranırdım ya da en azından ben bu şekilde ilerliyorum.
İkinci haberimizin başlığı şu: "Fed, ABD bankalarının başarısızlıkların ardından kredileri daha da sıkılaştırdığını söylüyor." Yani, Fed bu raporu yayınladı ve temelde şunu söyledi: Bankacılık krizinde ne olduğunu herkes biliyor, bankaların temelde Silikon Vadisi Bankası başta olmak üzere birkaç bankada gördüğümüz gibi iflas riskinden kaçınmak için standartlarını yükselttiklerini söyledi. kredi talebi zayıftı. Ve temel olarak, bankaların standartlarını yükselttiklerini ve artık bunun %50 daha zor olduğunu, özellikle ticari ve endüstriyel kredilerde kredilerin %50 civarında daraldığını söylüyorlar. O yüzden merak ediyorum James, seninle başlayalım. Bunun zaten riskli görünen ticari sektör üzerindeki etkisinin ne olacağını düşünüyorsunuz?

James:
Bunun yaklaşık altı aydır konuşulan bir şey olduğunu, bu noktaya geldiğini hissediyorum. Ve bu gerçekten de sürpriz olmamalı, çünkü ticari sektörde hala çok fazla boşluk var, endüstriyel aşırı alım yapılmış, bir nevi kişisel depolama gibi. Bankalar da bunun riskli olduğunu düşünüyor, bu yüzden de gerekliliklerini sıkılaştıracaklar. Bu mantıklı. "Hey, bu pek iyi görünmüyor." diyorlar ve ayrıca paranın maliyeti de bu konudaki borç kapsamını karşılamak için çok daha yüksek.
Bu yüzden bunun sıkılaştırılmaya devam edeceğini düşünüyorum ve bunun sadece endüstriyel alanda olduğunu düşünmüyorum. Bu makale birçok ticari ve endüstriyel konuya değindi ve talebin %50 düştüğünü söylüyorlar. Ancak bu mantıklı, o alanda, ofiste, endüstriyel alanda çok fazla işlem yapılmıyor, sadece yerel pazarımızdaki bu anlaşmaların düşeceğini görmüyorum. Hala çok aileli görüyoruz ve ticari krediler konusunda o kadar katı değiller, sadece oldukça iyi oranlara kilitlendik. Ama gerçekten istediler… Bu bankalar en çok borç karşılama oranlarıyla ilgileniyorlar. Değerlere borç verilmesiyle pek ilgilenmiyorlar, anlaşmadaki eşitlikle de ilgilenmiyorlar. Varlığın kendi masrafını çıkarabileceğinden emin olmak istiyorlar ve ofisin bunu yapacağına inanmıyorlar. Dolayısıyla önümüzdeki 12 ila 24 ay boyunca para bulmanın gerçekten zor olacağını düşünüyorum. İşlemlerin tekrar toparlanması için bu alanda çok daha fazla sahip finansmanına ihtiyaç duyulacak. Ve bunun en az bir ila iki yıl boyunca ortaya çıkacağını görmüyorum.
Ve eğer bir yatırımcıysanız ve hemen dışarı çıkıp banka alışverişi yapmanız gerekiyorsa. Pek çok yerel bankayla konuşuyoruz ve mevduatların taşınması hakkında konuşuyoruz, onlardan nasıl daha fazla kredi limiti alabiliriz? Şu anda dubleks bir bankam vardı ve onlar %40 peşinat istiyorlar ve ben piyasanın %25 altından satın alıyorum, bu bir kredinin değerlenmesinin hiçbir anlamı yok. Daha çok borcun karşılanması konusunda endişeliydiler. Ve böylece, bazı mevduatları devretmeyi teklif ettik ve aniden %40 düşüş yerine %25'e düştüler. Yani sadece tüm teminatlara bakıyorlar, onu koruduklarından emin olmak istiyorlar. Ve şu anda yatırımcılar için bankalardan alışveriş yapmak, gidip onlarla konuşmak, kimin talebi var, kimin mevduata ihtiyacı var, mevduatınızı kullanın, ekibinize birkaç arkadaş edinin ve paraya erişebileceksiniz. Ancak kısa vadede ticari kredilerin önümüzdeki 12 ila 18 ay içinde pek fazla hareket edeceğini düşünmüyorum.

Cemil:
Evet, buna eklemek istedim. James'in bunu başardığını düşünüyorum. Piyasayı gerçekten yönlendireceğini veya en azından yeniden canlandıracağını düşündüğüm anahtar, insanların zihniyetlerini daha yaratıcı durumlara ve çözümlere kaydırmalarıdır. Sahip finansmanı, bence, içinde bulundukları durumdan gerçekten çıkmak isteyen satıcılar, bu sahip finansman fırsatlarını insanlara sunabilirlerse, yeni yatırımcıların veya insanların masaya gelip "Bakın, ben alırım" demeye başlayabiliriz. bundan sonra bu projeyi üstlenirdim. Bu varlığa bakardım ama mantıklı olması gerekiyor.” Ve James'in de söylediği gibi, bankalar konusunda yaratıcı oluyorsunuz, mevduatları aktarıyorsunuz, borç veren için ideal durumu yaratıyorsunuz ya da mal sahibi finansman durumu olan alıcı olarak sizin için ideal durumu yaratıyorsunuz. . Ama yaratıcılık işin anahtarıdır. İnsanlar bu tür varlıklarda ne kadar yaratıcı olurlarsa, o kadar fazla anlaşma hacmi oluşacaktır. Ancak insanlar bunun gerçekleşeceğine dair normal düşünce kalıplarının dışına çıkana kadar değil.

Dave:
Evet, bu iyi bir nokta. Yaratıcı olmanın mantıklı olduğunu anlıyorum, ancak bunu ayakta tutan bir diğer şey de ticari varlık sınıfının çökeceğini duymaya devam etmemiz gibi geliyor. Ve tavan oranları arttı, fiyatlar biraz düşüyor, ama sanırım bunu kilitleyen diğer şey de bu, sanki herkes benim şahsen hala gerçekleşeceğini düşündüğüm bu yaklaşan patlamayı bekliyormuş gibi, ama henüz gerçekleşmedi. Peki Kathy, bu konuda ne düşündüğünü merak ediyorum.

:
Fed'in bu habere sevindiğini düşünüyorum. Tam olarak yaratmaya çalıştıkları şey bu. Fed'in işleri yavaşlatmaya, parayı sistemden geri çekmeye çalıştığı sıkılaştırma döngüsünde olan şey budur. Bu daha az borç vererek olur. Ve biliyoruz ki, tıpkı 18 ay önce olduğu gibi, bankalar yine çılgınca şeyler yapıyordu. İnsanlar çılgınca sigorta yapıyorlardı ve bankalar bir şekilde bunu kabul ediyordu ve bu değişti.
Yani çoğu zaman aşırı düzeltme olduğunda bankalar biraz fazla hoşgörülü olduklarında ve ah, bunun bedelini ödediklerinde, daha sonra sıkılaştırma yapıyorlar ve yaptıkları da bu. Şu anda büyük bir peşinat olmadan ticari bir mülk için borç verir miydiniz? Pek çok kişinin istediği gibi, LTV'nin %50 olması gerekir çünkü ticari gayrimenkulde dibin nerede olduğunu bilmiyoruz. Dolayısıyla son derece riskli. Bankaların çok uzun zaman önce çok hoşgörülü davranması nedeniyle çok büyük bir aşırı düzeltme yaşanıyor. Yani bedelini ödüyorlar. Ancak asıl soru şu: Bankalar iş yapmadıklarında nasıl hayatta kalacaklar? Eğer borç vermiyorlarsa bu bir sorundur. Bu nedenle daha fazla sorun göreceğiz.

Henry:
Tamamen katılıyorum. Sanırım James burnuna vurdu. Bankalar ticaridir arkadaşlar. Bir hizmet sağlarlar ve bu hizmet genellikle borç para vermektir, işlerinde kalabilmek için borç vermeleri gerekir. Bu nedenle, bankanız açısından "Bunun bana ne faydası var?" sorusunu çözmeniz gerekiyor. Eğer bankanızın kredi vermesini istiyorsanız, daraltıyorlar, borç vermiyorlar, daraltıyorlar. Bu sadece kendilerini rahatsız eden şeyler için, oyunda onlarla daha fazla ilgilenmenizi isteyecekleri anlamına geliyor. Daha rahat oldukları şeylerde, oyunda sizin için daha az dış görünüme ihtiyaç duyma olasılıkları daha yüksektir çünkü o varlık sınıfından memnunlar.
Dolayısıyla, yaptığınız gayrimenkul yatırımı türünden hoşlanan yerel bankayı bulmalı ve bu ilişkiyi kurmalısınız. Ve sıkılaştırma sadece gerçekten iyi bir anlaşma yapmanızı istedikleri anlamına geliyor, gerçekten iyi bir emlak yatırımcısı olmanızı istiyorlar. Dolayısıyla, belirli bir alanda güçlüyseniz ve bu alanda rahat olan bankayı bulursanız, uygun krediler bulabileceğinizi düşünüyorum. Sadece çalışma gerektirecek. Bankayı, istediğiniz herhangi bir bankayı arayıp, belirli varlıklar için bir yıl önce alabildiğiniz gibi uygun şartları alamıyorsunuz, bu emek gerektirecek. Bazen aradığınız oran ve şartlarda kredi vermeye istekli olanı bulmadan önce 20, 30 bankayı aramanız ve onlarla ne yaptığınız hakkında konuşmanız gerekir.
Yani evet, sıkılaştırıyorlar, parayı bulmak daha zor olacak ama para hâlâ ortada. Ve sonra, sanırım James'in asıl kafasına vurduğu şey şu oldu; işlerinde kalmaları gerekiyor ve bu yüzden depozitolarınızı istiyorlar. Ve eğer "Onlar için ne var?" sorusunu bulabilir ve mevduatlarınızı onlara getirebilirseniz, bazı varlıklar için gerçekten iyi koşullar üzerinde pazarlık yapabilirsiniz. Yine, daha riskli bir varlık, oyunda daha fazla görünüm, daha az riskli varlık, oyunda daha az görünüm. Ve eğer onlara depozito getirirseniz, daha da iyi. Bu dünyanın sonu değil.

Dave:
Hepimizin sizin ve James'inki kadar mevduatı yok. Benimkinden bu kadar etkilenirler mi ve bana kredi yazmaya istekli olurlar mı bilmiyorum.

James:
Ancak bu tamamen görecelidir, pazarınıza bağlı olarak size borç verdiklerinin belirli bir yüzdesini arıyorlar. Yani, 200,000 dolarlık bir piyasadaysanız 40,000 gibi hareket etmeniz gerekir. Eğer 40,000 ekstra depozito falan oraya taşıyabilirseniz, çünkü peşinatlarını alıyorlar ve sonra da paranızın %20'sine bağlı kalıyorlar, bu yüzden bu konuda kendilerini iyi hissediyorlar ve yeniden borç verebilirler. Yani alışveriş yapmak için tonlarca paraya ihtiyacınız yok, bu piyasaya bağlı. Şimdi Seattle'daysanız, evet, biraz para aktarmanız gerekecek, pahalıdır veya Los Angeles'ta da aynıdır, ancak önemli olan boyuttan ziyade yüzdedir.

Henry:
Evet, Arkansas'tayım, onlara beş dolar verebilirim, iyiyiz.

Dave:
Elbette. Üçüncü hikayemizin başlığı şu: "Emlak Uzmanları, Düşük Teklifler Almanızın Beş Nedeni ve Bu Sorunu Nasıl Düzeltebilirsiniz?" James'in kulaktan kulağa sırıttığını görebiliyorum, bu konu hakkında konuşmaya hazır. James, başlamana izin vereceğim.

:
O da buna biraz kızgın görünüyor.

Dave:
Evet, savaşmaya hazır.

James:
İnsanlar "Ah, sen çok zayıf bir oyuncusun" dediğinde Jamil'in benimle bağ kurabildiğini biliyorum. Dürüst olmak gerekirse birini aramak çok kaba bir şey. Sanki hayır, biz zayıf değiliz, aslında size varlığın durumuna göre piyasa değeri teklif ediyoruz. Bu yüzden, bu düşük balerin terimini kullanan tüm bu insanlar hakkında bilgi sahibi olmanın önemli olduğunu düşünüyorum. Hayır, sadece yanlış fiyatlandırıyorsun. Teklif tutarınızı destekleyecek istatistiksel veriler sağlayabiliyorsanız, birisini küçümsemiş sayılmazsınız. Toptancıların ve yatırımcıların bunu bilmesinin gerçekten önemli olduğunu düşünüyorum. Teklifleri olduğu gibi piyasa değerine göre yazıyoruz. Ve ne olduğu umurumuzda değil… Gelecekteki piyasa değeri yatırımcı açısından olumlu bir şeydir, bunun sahibinin şu anda sahip olduğu şeyle hiçbir ilgisi yoktur, biz şu anda satın alıyoruz.
Ve böylece, insanlar bana düşük puanlı dediğinde, satıcıya gerçek bir net aralığı içinde olduğumuzu gösteren her zaman üç ila beş kompozisyon gönderdiğimizden emin oluyoruz. Ama bu makaleyi gerçekten beğendim. Bir nevi bunu dile getirdiler çünkü şöyle dediler: "Hey satıcı, eğer bir sürü düşük teklif alıyorsan, belki de sorun sensindir, onlar değil." Ve sonuç da budur. Eğer mülkünüzü bugün piyasa değerinde satmak istiyorsanız, prezentabl olması gerekir. İnsanlar iyi ürün olan şeyleri satın alacaklar. Ancak ortadaysanız, orta fiyatlandırmaya gireceksiniz. İşe ihtiyacınız varsa, iş fiyatına ihtiyacınız olacak. Ve bunun satış şeklini değiştirmek için bu değişiklikleri yapmak satıcıya kalmıştır. Ve eğer bu değişiklikleri yapmak istemiyorlarsa fiyatı düşürmek zorundalar. Bu iş böyle yürüyor.
Ve makaleyi gerçekten beğendim. Birçok şeyin altını çizdi, mülkünüzü tanıttınız, bunun için çalışmanız gerekiyor. Neye sahip olduğunuzu ve neyin sattığını gerçekten anlayın. Ve eğer bunlara sahipseniz, buna göre fiyatlandıracaksınız ve kötü sonuçlar almayacaksınız, sadece bir işlem alacaksınız. Ve bence gerçekten sahip olduğunuz şeye bakın. Satmıyorsa, sahip olduklarınıza bakın ve belki de bu sadece bir fiyatlandırma ve fiyat noktası meselesidir ve onu kendi haline bırakırsınız ve şöyle devam edersiniz: "Hey, bu tür bir envanterin satışı daha uzun sürer, bu yüzden ben Şunun üzerine otur." Ancak etrafınızda bir şeyler gelişiyorsa ve öyle değilse, bu genellikle bir ürün sorunudur.

Cemil:
Bu konuyu daha da yoğunlaştıracağım çünkü James, sen, ben ve Henry... Kathy yeni şeyleri sevdiği için ışıltılı mülkler satın alan tek kişi ve bence bu harika. Biz yeniden konumlandırılması gereken, katma değeri olan şeylerin ticaretini yapmıyoruz. Burada gerçekten önemli olduğunu düşündüğüm şey şu. Öyleyse emlakçılara bakalım. Onlar bir emanetçidir, bu da satıcılarına gerçeği söylemekle yükümlü oldukları anlamına gelir. Müşterilerinin çıkarlarına en uygun şekilde hareket etme yükümlülükleri vardır. Bu da onlara karşı dürüst olmak ve onlara şunu söylemek anlamına gelir: “Dinleyin. Bakın, komşunun neye sattığı umurumda değil, o evin tamiri için 100,000 dolar harcadılar, o parayı alamayacaksınız. Burada hâlâ 1970 model Shea halı var ve Electrolux buzdolabınız var, bu işe yaramayacak. Durum şu, seçeneklerimiz var, tamam mı? Birinci seçenek, sen para harca, bu evi tamir et, ben de sana Dave'in sokağın karşısında sattığı şeyi vereyim. Para harcamak ve bunu yapmak istemiyorsan, sana parayı harcayacak ve yapacak bir yatırımcıdan nakit teklifi alacağım.
Ama insanlara karşı dürüst olalım. Gerçek şu ki, bir ilan randevusundayken ve sadece sözleşmeyi imzalatmak için müşterinize yalan söylediğinizde, onların altı ayını boşa harcamış olursunuz, böylece ev piyasadayken ve onlar Kötü bir iş yaptığınızı düşünüyorlar ve sonra yatırımcı teklifleri geldiğinde, mülkün gerçek değeri konusunda onlara karşı dürüst olmadığınızdan dolayı onların zayıf olduğunu düşünüyorlar. Bu benim için sorunlu.

Dave:
Bunu seviyorum. Bunu sürekli konuşmalıyız, ihtiyacımız olan enerji türü bu.

James:
Onu seviyorum.

Dave:
Dostum, şu adama havlunun üzerine bir su şişesi koy, az önce ringde tam bir tur attı.

James:
Az önce doğum günümü kutladın.

Dave:
Onu biraz havalandırmamız lazım. Tamam mı Henry?

Henry:
Bu yazı bana diyor ki, bu emlaktır, bu iş böyle yürür. Bir şeyi olduğu değerde satmanız gerekir. Buna değmeyen bir şey için daha fazla para almayı bekleyemezsiniz. Ancak insanlar hâlâ kafalarında 2020-2022 balonunun içindeler ve şöyle düşünüyorlar: "Bunu şuraya atabilirim ve biri gelip bana istediğim her şeyi verecektir." Ve artık öyle değil. Bu da yine sağlıklı bir pazarın modellenmesidir. Bu, bir şeyin satılmasını istiyorsanız, onu değerindeki değerde satılacak şekilde konumlandırmanız gerektiği anlamına gelir. O halde biz de geleceğiz ve mülkün mevcut haliyle değerini düşündüğümüz değeri size sunacağız. Dönem. Hikayenin sonu. Daha fazla para kazanmak istiyorsanız mülke para yatırmalısınız, mülkün güzel görünmesini sağlamalısınız.
Benim için şu anda listelediğim her şey, eğer bir mülk satıyorsam ve o mülkü yeniden şekillendirerek harika bir iş çıkardıysam ve ayrıntılara dikkat ettim. Çünkü yine, eskiden bir domuzun üzerine ruj sürüp onu dışarı atabilirdiniz, ama şimdi insanlar sizin tadilatınızdan geçiyor ve şöyle diyorlar, “Görüyorum ki duvarlara boya sürmüşler ama hepsini değiştirmemişler. prizler, bu da beni düzeltmedikleri bir sorun olabileceğine inandırıyor. Bu yüzden tam fiyat teklifi vermeyeceğim ya da hiç teklif etmeyeceğim.” Bu, mülkleri tamir eden ve değiştiren yatırımcılar olarak bizi bunu doğru yapmaya, ayrıntılara dikkat etmeye, en yüksek doları almak istiyorsanız bir mülkü piyasaya sürmeden önce küçük şeyleri yapmaya zorluyor.
Aynı şey mülkünü satan ev sahipleri için de geçerli. Detaylara dikkat etmeniz gerekiyor. En yüksek doları istiyorsanız, o zaman insanlara mülke özen gösterildiğini, özen gösterildiğini ve düzgün bir şekilde konumlandırılması gerektiğini göstermeniz gerekir. Bir mülk satarken olması gereken budur. Bana göre bu emlaktır.

Dave:
Burada bir sinire bastığımızı hissediyorum. Bu belki de daha fazla konuşmamız gereken bir konu. Ve belki de yapmam gereken şey, makaleyi okuyup herkesin bilmesi için ne yazdığını söylemektir, çünkü düşük teklifler almanızın beş nedeni olduğu söyleniyordu. Ve temelde üçünüzün söylediklerine de uyuyor. Birincisi, beklentileriniz piyasanın gerçeklerini aşabilir. Temel olarak gerçekçi olmayan beklentileriniz var. İkincisi, tamirci üst kısımlarını anahtar teslim fiyatlarla listeleyemezsiniz. Bu kesinlikle doğru. Üçüncüsü, kötü estetik, ev yapısal olarak sağlam olsa bile alıcıları itiyor. Hiç bir eve girdiğinizde birinin şöyle dediğini gördünüz mü: “Yapısal olarak sağlam, çirkin olan her şey için endişelenmeyin. Harika bir temele sahibiz, tamamen iyi.” Dördüncüsü, eviniz ancak sunumu kadar iyidir. Bence bu daha çok onu sahneye koymakla, güzel görünmesini sağlamakla ilgili. Ve son olarak, mali sıkıntılar yanlış bir şekilde dikkat çekiyor. Yani temel olarak, mali sıkıntınız varsa ve bunu telgrafla bildirirseniz, muhtemelen sizin için pek iyi sonuçlanmayacaktır. Yani bence bu üçünün büyük bir tutkuyla getirdiği tüm iyi tavsiyeler. Kathy, ekleyecek bir şeyin var mı?

:
Oh, sadece bu gerçekten, bence bu bir temsilci sorunu. Bir acentenin değerini gerçekten bilmesi ve satıcıya şunu açıklayabilmesi gerekir: "Bu kadar para koyarsan, çok daha fazlasını alırsın." Veya, “Bu kadar para koyarsanız pek bir işe yaramaz, olduğu yerde satabilirsiniz.” Yani pek çok yeni acentenin piyasaya girdiğini düşünüyorum, ne yaptıklarını bilmiyorlar, bu tür bir pazara alışkın değiller, hiçbir şey yapmak zorunda olmadıkları pazara alıştılar. . Daha çok çalışmaları gerekiyor, bugün gerçekten değerlerini göstermeleri gerekiyor.

James:
Ve şu anda tavuk kemiği yiyorlar, satılacak pek bir şey yok.

Cemil:
Doğru. Ama James, eğitim sürecinde lisanslama konusunda temel bir durum var. Lisanslama sürecinden geçen 50 eyaletin tamamında konuştuğum herkese aynı soruyu sordum: "Sana nasıl bilgisayar yapılacağını öğrettiler mi?" "HAYIR."

Henry:
İşte başlıyoruz.

Dave:
Bu bir gerçek mi?

James:
Bu doğru.

Dave:
Sana nasıl hesap yapılacağını öğretmiyorlar mı?

Cemil:
Bu doğru. "Emlak ruhsatını aldığında sana mülklerin nasıl derleneceğini öğretmediler mi?" "Hayır, yapmadılar." "Vay canına. Yani değeri nasıl bulacağınız hakkında hiçbir fikriniz yok, ancak müşteriye karşı sorumlu olmak gibi bir vekalet göreviniz var ve onlar size mülkün değerini nasıl değerlendireceğinizi henüz öğretmediler.” Sorunun olduğu yer burası.

James:
%100 katılıyorum. Ve son üç yılda çok sayıda komisyoncu geldi. Farklı bir pazar. İstediğiniz her şeyi listeleme ve satma kuralları bir kuraldı ve bunu yapabilirdiniz. Artık temel temel gayrimenkul konusuna geri döndük.

:
Ve bilginiz olsun diye söylüyorum, fonumuz, tek aile kiralama fonumuz eski çirkin mülkleri satın alıyor ve onarıyor. Ama ben kişisel olarak süslü şeyleri severim.

Henry:
Yani bunu eğlenirken yapacaksın ama kendin yapmayacaksın. Tamam aşkım. Tamam aşkım. Elbette. Elbette. Tamam, kulağa hoş geliyor.

Dave:
Dediğini yapın, yaptığını değil. Son zamanlarda Kathy'nin temasının bu olduğunu hissediyorum. Her zaman şöyle diyor: "Hepiniz bunu yapmalısınız, ama ben tamamen farklı bir şey yapıyorum."

:
Hayır, hayır, hayır, hayır. Peki, bu benim… Aynı şeyi Dallas'ta satın alırdım. Sadece satılık olan bu, satın almak istediğimiz alanlarda yeni bir şey yok. Yani eskiyi alıp yeni yapıyoruz.

Dave:
Başar.

:
Ben sadece çeşitliliğimi gösteriyordum, hepsi bu.

Dave:
Elbette. Son yazımız için gobankrates.com'dan bir hikayemiz var. Başlığı şöyle: "Bu 15 şehir en istikrarlı büyümeye hazırlanıyor ve muhtemelen değerlerini koruyacak." Kathy, sanırım burada programda çok sık bahsi geçmeyen, özellikle ilgi duyduğun bir pazar var. Bu 15 kişiden hangisi favorinizdi?

:
Fackerville'den mi bahsediyorsun?

Dave:
Hayır, sen istesen de kimse Fackerville hakkında konuşmak istemiyor. Hayır, Henry'nin pazarını ondan çalman gerekiyordu.

:
Ah, nasıl unutabilirim ki?

Dave:
Gösteriden önce bunu okuyorduk ve ben de pazarlardan birinin Fayetteville olduğunu ve Henry'nin arka bahçesinde olduğu belli olduğunu söylüyordum.

:
Hayır, hayır, alıyorum.

Dave:
Henry'ye seçemeyeceğini söylüyordum, o yüzden...

:
Onu seçemez, o benim.

Dave:
… Kathy, sen seç.

:
Evet, Fayetteville'e gideceğim ve Henry'yi bulacağım ve onun bana bir anlaşma yapmasını sağlayacağım. O nasıl?

Henry:
Haydi.

:
Ben oraya böyle yatırım yapardım.

Dave:
Elbette. Mükemmel. Bu 15 piyasa, temel olarak GOBankRates'in bunları değerlendirme şekli, bir aylık ve üç aylık tahmini ev değeri değişimidir. Daha sonra yıldan yıla tahminlerde bulundular. Yani bir ay, üç ay ve yıldan yıla, sonra da üçünün ortalaması. Dürüst olacağım, bence bu nasıl gayrimenkul satın alınacağını değerlendirmenin berbat bir yolu, sadece bir aylık bakış açısına bakmak. Peki bu pazarlardan herhangi birini beğendiniz mi? Artık yazının tamamını berbat ettim, aranızdan bu 15 pazardan herhangi birini beğenen var mı?

James:
Ben yaparım.

Cemil:
Hoşuma giden tek şey Dave, orada birden fazla Georgia pazarımızın olması ve bence bu, o eyalette sağlıklı bir durumun yaşandığına dair iyi bir sinyal. Atlanta'nın büyük metropolünden bu küçük bölgelere taşınan insanlar var. Ve bence bu, bu eyalette çok fazla göçün ve çok fazla gücün olduğunu gösteriyor. Yani benim için, Georgia'daki ikincil ve üçüncül piyasalarda bahislerimi oraya koyacağım. Bence orada gerçekten ilginç bir şeyler oluyor.

Dave:
Güzel. Bunu sevdim. James, eşiniz bu pazarlardan biri değil mi?

James:
Rastgele bir şekilde eşim yakın zamanda nüfusu 125,000 civarında olan Wilmington, Kuzey Carolina'ya taşınma fikrini bana getirdi. Orada yaşam kalitesi muhteşem ve fiyatlar oldukça ucuz. Bir nevi Napoli, Florida, Newport Beach gibi ama fiyatının çok altında. İyi okullar, kaliteli yaşam, yüksek gelir ve piyasa çok iyi gidiyor; orada pek bir şey yok. Ortalama ev fiyatı daha düşük ve bu yüzden güçlü bir pazar olduğunu düşünüyorum, çünkü şu anda bu konuyu araştırıyorum ve burası yaşamak için gerçekten harika bir yer. Ancak bu yazıda belirtmek istediğim bir şey var, orası dışında Wilmington muhteşem. Bu şehirlerden bazılarıyla sorunu olan başka biri var mıydı? Çünkü Coeur d'Alene orada ikinci sırada yer alıyor...

:
Evet.

Dave:
Ah-

James:
… “Neler oluyor…” diyordum.

Dave:
… Mümkün değil. Evet, Idaho'daki her şeyin hemen sürgün edilmesi gerekiyor.

James:
Ve bu ikincil bir iç pazar, 60,000 kişilik bir nüfustu, oranlar tavan yaptı. Şu anda Coeur d'Alene'de devasa inşaat platformları çıkıyor, bir ton ünite piyasaya çıkıyor ve bunlar en istikrarlı iki numara olarak gösteriliyor. Bununla ilgili ciddi bir sorunum vardı, çünkü referans verdiler… Hiçliğin ortasında, Washington sınırının yanında ve pahalı ve pazara tonlarca ürün geliyor. Genel olarak güçlü bir pazar olduğunu düşünmüyorum.

:
Orada gördüğüme oldukça şaşırdım ama aynı zamanda birçok zengin insanın bahsettiği bir yer gibi görünüyor. Dolayısıyla, zengin insanların bu ortamda bile daha fazla zenginlik yarattığı ve Coeur d'Alene'nin satın aldıkları yer olduğu, çatallanmış bir pazara sahip olduğumuzu biliyoruz. Kim bilir belki de daha popüler hale geldiği için sabit kalacaktır.
Ancak sizinle aynı fikirdeyim, eğer yatırım yapmak istiyorsak ve ikinci evden değil, yatırımdan bahsediyorsak, Georgia pazarlarından bazılarında, bu alanlara uzun süredir yatırım yaptığımız yerler çok mantıklı geliyor. zaman. Çünkü yine, ne zaman büyük bir metroya yakın olsanız, büyüme her zaman banliyölere doğru gitme eğilimindedir, herhangi bir pazarda insanlar her zaman uygun fiyatlılığın peşindedir. Bu her zaman böyledir. Yani, büyük pazarların hemen dışındaki, işlerin de hareketlenmeye başladığı üçüncül pazarlar, bu her zaman iyi bir plandır. Ayrıca Portland, Maine'i de gördüm. Bunu merak ediyordum Dave, çünkü az önce Maine'deydin ve aynı zamanda kızım da senin evlendiğin yere çok yakın bir yerdeydi, sanırım seni kovalıyordu. Belki fotoğraf çekiyordu, bilmiyorum, paparazziler.

Dave:
Sanırım size söylemiştim, düğünümüzde düğünümüzü kaçıran biri vardı, onlardan ikisi...

:
Krista değildi ama istiyordu.

Dave:
… Tamam aşkım. Krista'yı tanırdım ve o da davet edilirdi. Ama evet, Maine'de sadece birkaç hafta geçirdim ve gerçekten hoşuma gitti. Açıkçası şehrin mali durumu ve ekonomisi hakkında yeterince bilgim yok ama yaşam kalitesi harika. Süper iyi insanlar, gerçekten topluluk duygusu, hatta demek istediğim, büyük bir şehir değil, bu üçüncül şehir. Gerçekten güzel eski konut stoğu ve inanılmaz ıstakoz ruloları. Günde en az iki ila üç ıstakoz rulosu yiyordum ve bu beni çok heyecanlandırıyordu. Yani sırf buna dayanarak Portland'a yatırım yapmayı düşüneceğimi düşünüyorum ama açıkçası bu konuda yeterince bilgim yok.

Henry:
Dave kanatlarımı kırdığı ve Fayetteville, Arkansas hakkında konuşmama izin vermediği için onu hala elimde tutuyorum çünkü Joplin, Missouri listede ve orası sadece 45 dakika uzaklıkta ve benim de orada mülküm var. Yani Joplin, Missouri. Tam olarak Joplin, Missouri'den alışveriş yapıyorum, muhtemelen bu listede yer almasının nedenlerinden biri, bunun nedeni Kuzeybatı Arkansas'ın çok büyümesi ve insanların orada yaşamak istememesi veya ev bulmakta zorluk çekmesi. Ve Joplin'de 45 dakika ila bir saat uzaklıkta çok daha büyük bir eve sahip olabilirsiniz ve Joplin'in kendisi de hâlâ oldukça iyi gelişen bir ekonomiye sahip. Orada tonlarca üretimin yanı sıra Kuzeybatı Arkansas bölgesindeki tüm iş fırsatları insanları oraya itiyor. Ama bazen bir şeyler alabilirsiniz, piyasada nakit akışı olan şeyleri satın alabilirsiniz.
Yani oldukça iyi bir yer. Şimdi, bu bir nakit akışı piyasası, pek fazla takdir alamayacaksınız, ancak bu makale belki gelecekte alacağınızı söylüyor. Kuzeybatı Arkansas pazarının büyümesi nedeniyle gelecekte değer kazanacağını düşünüyorum. Yani zaten oraya yatırım yapıyorum, orada yaklaşık altı kapım var ve satın almaya devam edeceğim. Yakaladım seni.

Dave:
Sanırım bu gösteriden bir, bir buçuk yıl sonra Henry, artık pazarlarınızı gobankingrates.com'a göre seçtiğinizi biliyoruz, burada listede aşağıya doğru gidiyorsunuz.

Henry:
Çekimi alacağım, gobankingrates.com, onu doğrudan bana gönderebilirsin.

Dave:
Ortaklık ücreti arttı. Hayır, bu Henry, açıkça buna dayanarak bunu başarıyorsun. Şu anda Joplin pazarını desteklemek için yeterli miktarda hacim satın alıyor musunuz?

Henry:
Henüz değil. Henüz değil. Henüz değil.

Dave:
Tamam aşkım. Piyasaları hareket ettirmiyor.

Cemil:
Ancak Henry ve ben, onun Kuzeybatı Arkansas'taki doğrudan satıcı yatırımcısı olduğuna karar verdik, pazarlama faaliyetleri için sözleşme başına maliyetinin bu kadar düşük olmasının nedeni de budur.

Henry:
Hayır, buna sen karar verdin.

Cemil:
Bu, Henry'nin topluluk kampı etkinliğimizde yaptığı bir sunumdu ve o bunu öldürdü, bu arada, ben sadece onunla dalga geçiyordum. Doğrudan satıcıya yönelik pazarlamanın nasıl yapılacağını anlamak için dinleyeceğim ve güveneceğim biri varsa, o da o adamdır.

Henry:
Bak Jamil beni sahnede tamamen sabote etti. Doğrudan satıcıya pazarlamanın benim için ne kadar iyi çalıştığını ve doğrudan satıcıya pazarlama için harcadığım paradan nasıl büyük bir getiri elde ettiğimi ve bunu her zaman doğrudan satıcıya kakasını yapan Jamil'in yüzüne vurduğumu anlatan bir sunum yapıyordum. satıcı pazarlaması. Sonra sahneye çıktı ve şöyle dedi: "Pazarlamamın bu kadar iyi gitmesinin tek nedeni, Arkansas'taki tek yatırımcı olmamdır." Ve sonra, bir yardım bağışı toplama etkinliğine gittiğimizde, benim yardım bağışım şuydu: Birisini Kuzeybatı Arkansas'a uçurup onlara mülklerimi gezdireceğim, onları gezdireceğim ve onlara ofislerimi falan göstereceğim. Jamil sahnede kakasını yaptığı için kimse Arkansas'a gelmek istemedi. Ve bu yüzden-

:
Dostum-

Henry:
… hayır kurumunun parasına mal oldunuz.

Dave:
Ben gitmek istiyorum, bunun için teklif vereceğim.

:
… giderdim.

Henry:
Hadi yap şunu.

Dave:
Ben varım. Kathy, haydi gidelim, sen ve ben.

James:
Ben de varım.

Dave:
BP Con'dan önce gitmek ister misiniz?

Henry:
Hadi gidelim.

Dave:
James, Vegas'ı terk etmelisin.

Henry:
Hadi. Sizi Swankiest Oteli'ne yerleştireceğim ve Jamil'i de bir ahıra koyacağım.

Dave:
Bunlar aynı yer mi?

James:
Bence orada kapıyı çalmalıyız. Henry'ye bu pazarda biraz rekabet kazandıralım.

Henry:
Getir onu. Getir onu.

Dave:
Elbette. Pekâlâ, hadi buradan çıkalım. Kathy, James, Henry, Jamil, burada olduğunuz için hepinize çok teşekkür ederim, ekibin yeniden bir araya gelmesi harikaydı. Dinlediğiniz için hepinize teşekkür ederim. Gösteriyi beğendiyseniz Apple veya Spotify üzerinden bize bir değerlendirme yapmanızı rica ediyoruz, bu bizim için dünyalara bedel. Bunun gibi daha harika şovlar yapmamıza gerçekten yardımcı oluyor. Tekrar teşekkürler, bir dahaki sefere On The Market'te görüşürüz.
On The Market'in yaratıcıları ben Dave Meyer ve Calin Bennett, yapımcılığını Calin Bennett, editörlüğünü Joel Esparza ve Onyx Media, Research'ü Puja Gendal, metin yazarlığını ise Nate Weintraub yapıyor. Ve tüm BiggerPockets ekibine çok özel teşekkürler. On The Market programının içeriği yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler bağımsız olarak veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini doğrulamalıdır.