Görüş: Kaliforniya'daki bu Yüksek Mahkeme davası her yerdeki konut sıkıntısını hafifletebilir

Görüş: Kaliforniya'daki bu Yüksek Mahkeme davası her yerdeki konut sıkıntısını hafifletebilir

Zaman Damgası: 8 Ocak 2024 6:00
Kaynak Düğüm: 3053944

9 Ocak'ta ABD Yüksek Mahkemesi davayı dinleyecek dava El Dorado İlçesindeki arazisine imal edilmiş bir ev inşa etmek için izin başvurusunda bulunan ve 23,420 dolarlık trafik hafifletme ücreti alan Kaliforniyalı George Sheetz'in hikayesi. Dolar miktarı ile ailesinin bölgedeki trafik üzerindeki fiili etkisi arasında herhangi bir bağlantı bulunmadığına itiraz eden Sheetz, ücreti ödedi ancak hukuk sistemine başvurdu. Sheetz vs. County of El Dorado, California, eyaletteki konut krizinin sadece küçük bir kısmını ele alıyor. Yine de bu, burada ve diğer pek çok eyalette uygun fiyatlı ev bulamayan milyonlarca insan için önemli olacak.

"Etki ücretleri", yeni bir ev veya imar nedeniyle bir şehir veya ilçenin maruz kalacağı artan maliyetlerden arındırıldığında, ücretler birisine adil olmayan bir fatura sunmaktan daha fazlasını yapabilir; aynı zamanda konut inşaatını da azaltabilir. Ev sıkıntısının fiyatların çok yüksek olmasına yol açtığı bir ülkede bu, düşündüğünüzden daha önemli.

Geliştiriciler elbette kendi adil paylarını ödemelidir. İnşaat ücretleri, yeni kalkınmanın gerektirdiği artan kamu hizmetlerinin maliyetlerini karşılayamıyorsa, seçilmiş yetkililer ve seçmenler bu maliyetleri karşılamak veya bunlardan kaçınmak için başka yollara yönelirler. Daha yüksek vergilere veya hizmetlerin kalitesinin düşmesine yol açan projeleri kabul etmek yerine, yeni evlerin inşasını engellemek için büyüme kısıtlamaları veya diğer dışlayıcı imar politikaları uygulayabilirler.

Bölgelerin tek aileli imar, minimum arsa büyüklüğü gereklilikleri ve yalnızca daha yüksek emlak vergisi üreten pahalı konutların inşa edilmesini sağlayan estetik gereklilikler gibi kuralları benimsemesiyle bunun gerçekleştiğine dair yaygın kanıtlar görüyoruz.

Düzgün bir şekilde belirlenen etki ücretleri, kalkınmanın karşılığını alması için bir yol sunar ve gerekli büyümeye yönelik siyasi baskıyı azaltır. Yerel araştırmalar, uygun şekilde belirlenmiş ücretlerin aşağıdakilerle ilişkili olduğunu buldu: artan inşaat banliyö bölgelerinde.

Ancak ücretler keyfi olarak yüksek seviyelerde belirlendiğinde, yeni ev inşa etme isteğini caydırıyor ve ülkedeki konut satın alınabilirliği zorluklarını artırıyor, kiracılar ve yeni ev alıcıları için baskıya neden oluyor.

2013 yılında Yüksek Mahkeme, tüm izin ücretlerinin, bir imarın şehir veya ilçe hizmetleri üzerindeki fiili etkisiyle önemli bir bağlantısının olması ve kabaca orantılı bir fiyat etiketi olması gerektiğine karar verdi. Bu, ücretlerin geliştirmeyi engellemesi riskini makul ölçüde azaltır.

Florida gibi bazı eyaletlerde içtihat daha da ileri giderek ücretlerin yalnızca kendilerine uygulanan belirli gelişmelere hizmet eden altyapıyı finanse etmesini gerektirir. Florida'nın nüfusunu görmesi tesadüf değil Ülkenin iki katından daha hızlı büyümek bir bütün olarak onu yansıtıyor yeni evlere açılma ve ülkenin geri kalanının çoğuyla karşılaştırıldığında nispeten uygun fiyatlar.

Ancak Kaliforniya, Maryland, Washington ve Arizona da dahil olmak üzere diğer eyaletlerde mahkemeler, Yüksek Mahkeme'nin orantılılık ilkesine bir istisna getirerek, mevzuatla belirlenmesi halinde daha yüksek ücretlere izin verdi. Sheetz'in davası bu istisnanın anayasaya uygun olup olmadığını test edecek.

Bu düzenlemenin gerekçelerinden biri, seçmenlerin sandıkta aşırı değerlendirmelere karşı bir çaresinin bulunmasıdır. Teorik olarak sorumlu milletvekillerini oylayabilirler.

Ancak seçmenlerin bunu gerçekten yapabileceklerine ve yapacaklarına dair herhangi bir iddia şüphelidir. Konut geliştiricileri tüm seçmenlerin küçük bir payıdır. Gelecekteki ev alıcıları veya kiracıları (belediyelerin ev inşasını caydırmak yerine teşvik etmesine ihtiyaç duyanlar) ücretler belirlendiğinde oy kullanamayabilir veya yargı bölgesinde yaşayamayabilir. Öte yandan, oy verenlerin yakınlarda zaten ev sahibi olanlar olması muhtemeldir ve büyümeye direnme eğilimi gösterirler: Yüksek ücretler konut arzını düşük tutarsa ​​mülklerinin değeri artar.

Konut satın alınabilirliği krizi gerçektir. Özellikle Kaliforniyalılar, evsizliği daha da artıran ve eyaletteki yedi şehrin (veya metropol alanının) ülkedeki en pahalı 10 şehir arasında yer almasına neden olan basit arz ve talep hesabını anlamalıdır. ABD Haberleri ve Dünya Raporuna göre. Eyalet mahkemeleri yerel politikacıların en zengin seçmenlerine hitap etmesine, fahiş etki ücretleri talep etmesine ve başka türlü yeni evleri dışarıda tutmasına izin verdiğinde ve yerde, durum iyileşmeyecek.

Yüksek Mahkeme'nin 2024 yılının ilk yarısında El Dorado İlçesi harçlarıyla ilgili bir karar vermesi bekleniyor. Kim belirlerse belirlesin tüm etki ücretlerinin aynı koşullara tabi olması gerektiğine dair hukuki dayanak güçlü. Ve ülke çapında bir konut krizi sırasında, konut satın alınabilirliğini kötüleştiren ve ihtiyaç duyulan konut üretimini engelleyen eyalet ve yerel uygulamalara karşı ekonomik durum daha da güçlü.

Charles Gardner George Mason Üniversitesi Mercatus Merkezi'nde avukat ve araştırma görevlisidir. Emily Hamilton Mercatus'un Kentsellik Projesi'nin direktörüdür.

Zaman Damgası:

Den fazla LA Times RE