ne kadar önemli ipotek oranları için gayrimenkul yatırımları? bu kadar çıkarmalı mıyım amortisman mümkün olduğunca vergilerimi düşürmek için? Ve benim ne zaman ne yapmalıyım DTI (borç-gelir) oranı çok yüksek? Sorularınız var ve David Greene'de cevaplar var! bu bölümde Greene'i görmek, David gibi konulara girerek üst seviyeye çıkıyor emlak vergisi avantajları, özkaynak kârlılığı (ROE) ve neden krediler ve kaldıraç çoğu çaylağın düşündüğünden daha riskli!
Bu haftaki Seeing Greene hakkında ev bilgisayar korsanlarından, BRRRRer'lardan, çok aileli ve ticari yatırımcılardan ve daha fazlasından sorularımız var. İlk olarak, bunu yapmaya çalışan bir üniversite öğrencisinden haber alıyoruz. pahalı bir konut piyasasında ev kesmek. Ardından, alanını aşmış ve kullanmak isteyen bir aile yaratıcı finansman bir sonraki birincil konutlarını satın almak için. Ve son olarak, bir anne endişelendi gayrimenkul yatırımları olabilir çocuklarının istikrarını etkiler. Bu durumlarda ne yapacağınızı bilmiyor musunuz? O zaman etrafta kal! David cevapları aldı!
David'e bir soru sormak ister misin? Öyleyse, sorunuzu buraya gönderin Böylece David, Seeing Greene'in bir sonraki bölümünde cevap verebilir. atla BiggerPockets forumları ve diğer yatırımcılardan paylarını isteyin veya David'i Instagram'da takip et ne zaman canlı yayına geçeceğini görmek için canlı bir Soru-Cevap bölümüne geçebilir ve sorunuzun anında yanıtını alabilirsiniz!
Buraya Tıkla Apple Podcast'lerinde dinlemek için.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
David:
Bu, BiggerPockets Podcast şovu 720. Kaldıraç harika. Herkes için harika değil. Nasıl kullanılacağını anlayan insanlar içindir. Hayatta buna benzer çok şey var. Tamam aşkım. Arabalar harika ama dokuz yaşındaki çocukların onları kullanmasına izin vermiyoruz. 25 yaşındakilerin sürücü güvenliği kursundan geçmemiş, testi geçmemiş ve yolun kurallarını anlamamışsa araba kullanmasına bile izin vermiyoruz. Araba kullanma hakkını kazanmalısın. Ateşle oynama hakkını kazanmalısın, değil mi? İşlerinde ateşi kullanan insanlar var. kaynakçılar var. Belirli şeyleri yapmak için ısıyı kullanan farklı tipte insanlar var, ama onlara aleti öylece verip hemen gidip onunla oynamalarına izin vermiyorsunuz. Bunu hak etmelisin. Kaldıraç çok benzer.
Naber millet? Ben, BiggerPockets Real Estate Podcast'in sunucusu David Greene, bugün izleme ve dinleme zevkiniz için bir Seeing Greene bölümüyle karşınızdayım. Bir podcast'te [duyulmuyor 00:00:50] dinliyorsanız, bu harika. Bunu takdir ediyorum. Ama nasıl göründüğümü görmek istiyorsanız YouTube'da da bize göz atabilirsiniz. Sık sık gerçek hayatta insanların düşündüğünden daha uzun olduğum söylenir. Bu bir iltifat mı yoksa beni XNUMX boyundaymışım gibi gösteren ince, tiz bir sesim olduğunu mu söylemeye çalışıyorlar bilmiyorum. Hangi yoldan gideceğinden emin değilim. Beni YouTube'da izlediğinizde kafanızda canlandırdığınız gibi mi görünüyorum? Birinin neye benzediğini görmek her zaman eğlencelidir ve beklediğinizden çok, çok farklıdır ve ona bir daha asla aynı şekilde bakamazsınız.
Bugünün şovunda gerçekten harika şeyler var. Borç-gelir oranınız tüm yeni gayrimenkullere sahip olmaktan düşmeye başlasa bile, ev korsanlığına nasıl devam edeceğimizi konuşuyoruz. Şu anda sahip olunan bir mülk kiraya mı verilmeli yoksa o mülkte kalıp yenisini almamalı mı diye konuşuyoruz. Bugünkü Seeing Greene bölümünde, birinin vergi olarak 300,000 $ tasarruf etmesi mi yoksa bundan kaçınıp gelecekte bu parayı biriktirmesi mi gerektiğini, tüm bunları ve daha fazlasını ele alıyoruz. Şimdi, bu bölümlerden birini daha önce hiç dinlemediyseniz, sizin için hızlıca parçalayayım. Bu programlarda siz dinleyicilerimizin sorularını alıyoruz, oynuyoruz ve sonra kendi bilgi birikiminizi ve gayrimenkulünüzü artırmaya yardımcı olmak amacıyla herkesin duyması için cevaplıyorum, böylece kendi yolunuzda daha başarılı olabilirsiniz. emlak yoluyla finansal özgürlük.
Bugünün şovuna geçmeden önce, son bir iş emri Hızlı İpucu ve bu, 2023'ün şimdi geldiğidir. Bunu yapmak için kasıtlı değişiklikler yapmazsanız 2024, 2023'ten daha iyi olmayacak. Ve 2023, 2022'den farklı olmayacak, eğer bunu bu şekilde yapmak için kasıtlı değişiklikler yapmazsanız. Bu yüzden, hayatınızın nasıl görünmesini istediğiniz konusunda meditasyon yapmak için biraz zaman ayırın. Ve daha da önemlisi, bunu gerçekleştirmek için kim olmanız gerekirdi. Bazen "İstediğimi elde etmek için ne yapmam gerekiyor veya ne biriktirmem gerekiyor?" "Kim olmam gerekiyor?" diye sormak çok daha iyi. Çünkü sen o kişi olduğunda, o şeyler seni bulacaktır. Pekala, ilk sorumuza geçelim.
Şalom:
Merhaba David. Soruma cevap vermen beni heyecanlandırdı. Benim adım Shalom ve BiggerPockets'in hevesli bir dinleyicisiyim. Sorum şu şekildedir. Şu anda New York'ta bir üniversite öğrencisiyim ve yılda 85,000 dolarlık bir gelirle yakında mezun olacağım. Ev hırsızlığına nasıl başlayabilirim veya emlak yolculuğuma nasıl devam edebilirim diye düşünüyorum. Şu anda üzerinde arbitraj yaptığım bir park yerim var. 275'e kiralıyorum ve sonra arbitrajlar onu ayda 335'e başkasına devrediyor.
Şimdi genişlemek istiyorum, ancak nasıl ev hackleneceğini veya onsuz nasıl büyüyebileceğimi bilmiyorum… çünkü pazarım çok pahalı. Yani New York City'de veya Brooklyn'de veya New Jersey'nin varoşlarında dubleksler bir buçuk milyon, artı iki milyona gidiyor. Öyleyse, gelir ve diğer türden şeylerle ilgili bu kadar sınırlayıcı kısıtlamalar olan bu pazarda hack'leri nasıl barındırabilirim veya genişletebilirim? Teşekkürler.
David:
Pekala Şalom. Bu soruyu sorduğunuz için çok teşekkür ederim. Bunu takdir ediyorum. Bu konuya girelim çünkü sorduğunuz şeyin bir cevabı var. Muhtemelen emlak sektöründe en sevdiğim konu olan ev hırsızlığından bahsediyorsunuz. Bunu yapmanın pek çok yolu var. Bu çok üstün bir yatırım stratejisi. Bu bir… Esnektir. Farklı yollarla mülk satın alsalar bile herkesin stratejisinin bir parçası olmalıdır. Ev korsanlığı harika.
Bahsettiğiniz şey, fiyatı yüksek yerlerde, daha pahalı şeylerde sıkça karşılaşılan bir sorun. Bahsettiğiniz şey gibi, New Jersey, New York, bunu sık sık göreceksiniz. Dublekslerin bu kadar çok satmasının nedeni, birinin onu satın alması ve bunun aptalca geldiğini biliyorum ama bir düşünün. Normalde ipotek için ayda dört bin ödeyecekseniz, ancak bir dubleks satın alıp bir tarafını 2,500'e kiralayabilirseniz, yalnızca 1,500 ödemek zorunda kalırsanız bu büyük bir kazançtır.
Yani nakit akışı sağlamaya çalışıyorsanız, bu işe yaramayacak, ancak ipoteğinizden tasarruf etmeye çalışıyorsanız, işe yarayacak. Yani ne yazık ki tüm rakipleriniz nakit akışı alamıyor, bu da daha fazla talep yaratıyor. Tedarik aynı kalır. Fiyatlar yükselir. Karşı karşıya olduğun şey bu. Bu nedenle, pahalı bir pazarda bir ev hacklemek istiyorsanız, ki yapmanız gerekir, düşünülmesi gereken iki şey var. Birincisi, şu anda kira ödüyor musunuz?
Ödediğiniz kirayı hesaba katarsanız ve bunu yatırıma gelir olarak eklerseniz, rakamların bunu yapmamayı düşündüğünüzden çok daha iyi göründüğünü görebilirsiniz. İkinci şey, muhtemelen bir dubleks satın alamayacaksınız çünkü mülkteki birim sayısı ne kadar yüksekse, sayıların daha iyi görünmesini sağlama olasılığınız o kadar yüksektir.
Diğer bir şey de, geleneksel olmayan ev tüyolarına bakabilmenizdir. Bu yüzden her zaman ev hackleme stratejisini tanımlarız. Brandon Turner ve ben bunu her zaman "Bir dubleks al, bir tripleks al, bir birimde yaşa, diğerlerini bitir" hakkında konuşarak yapardık çünkü konsepti anlamak çok basit. Ancak bu, infazın aslında böyle yapılması gerektiği anlamına gelmez. Dürüst olmak gerekirse, bu şekilde çalışmasını sağlamak biraz zor.
Gidip beş yatak odalı, üç banyolu bir ev satın almak, ona bir veya iki yatak odası daha eklemek, böylece altı veya yedi yatak odanız olur, bu odaları kiraya verir ve odalardan birinde yaşarsınız. Şimdi, bu o kadar rahat değil ama vazgeçtiğin şey bu. Para kazanmak için rahatınızdan vazgeçiyorsunuz. Şimdi genç bir adamsın. Yılda 85 bin kazanıyorsun ki bu hiç de fena değil.
Gayrimenkul satın alarak biraz risk alabilirsiniz. Bence bu akıllıca bir hareket. Paranızı yatırmalısınız ama konforunuzdan ödün vermelisiniz. Dubleks alıp bir tarafını kiralamanıza gerek yok. Bunu yapacak olsaydın, her iki tarafında iki ila üç yatak odası olan bir dubleks alır ve bunları ayrı ayrı kiraya verirdim. Kiralanabilecek birim sayısını artırarak bir mülkün getirdiği geliri her zaman artıracaksınız.
Bu, dubleksten triplekse veya tripleksten fourbleks'e veya bir yatak odası yerine iki yatak odalı fourplex'e geçilerek yatak odalarının ayrı ayrı kiraya verilmesi veya bir aile odasının yatak odasına dönüştürülüp kiraya verilmesi şeklinde yapılabilir. Şimdi, bu ölçekte çalışmıyor. Bunu yaparak büyük bir portföy oluşturmak çok zor çünkü artık her bir ünitede 10 ila 12 yatak odası kiralıyorsunuz. Bunu yönetmek çok zor.
Ancak yeniyseniz ve ilgi çekmeye çalışıyorsanız ve takdir toplayacaksanız, pahalı bir pazar satın alacaksanız, muhtemelen bunu yapmanın en iyi yolu budur. Gayrimenkul yatırımının temellerini biraz öğrenirken riskinizi de azaltacaksınız. İşte size tavsiyem bu kadar. Dublekslere bakmayı bırakın.
Tripleks veya fourplex'lere bakmalısınız ve çok sayıda yatak odası ve çok sayıda banyosu olan müstakil evlere bakmalısınız ve yeterli park yeri ve şikayet etmelerini istemediğiniz için çok yakın olmayan komşular ve kiracınızın parklarını evinin önüne koymak. Dolayısıyla, MLS'ye bakmanız ve doğru anlaşmayı daha sık aramanız gerekecek, ancak farklı türde bir anlaşma aradığınızda, ev korsanlığının çok daha iyi çalıştığını göreceksiniz.
Elbette. Bir sonraki sorumuz Jesse Goldstein'dan geliyor. Merhaba David. Mevcut emlak içeriğinin en iyi kaynağını oluşturduğunuz için teşekkür ederiz. Gösteriniz, Şükran Günü yemeğinden sonra benim ailemden daha fazla emlak proteini ile dolu. Benim sorum, yatırım anlaşmaları için kullanılan yaratıcı finansman stratejilerinin konut gayrimenkul alanına nasıl uygulanacağı ile ilgili. Arka plan olarak, karım ve ben dördüncü çocuğumuzu bekliyoruz ve 2300 metrekarelik şehir evimizi hızla büyütüyoruz.
Planımız, daha büyük bir yer bulabilirsek kiralamak, ancak araştırdığımızdan beri birkaç aydır tek bir fiyat bulamadığımız için, bir meslektaşım Aralık ayında eyalet dışına taşınıyor, yakın zamanda onu listeledi. güzel bir ev ama bugünün faiz oranlarıyla harcamaktan çok daha rahat hissediyorum. Birkaç hafta önce, iki fiyat indiriminden sonra hiçbir ısırıklarının olmadığını ve mülkü kiralamayı düşündüklerini söylediğini duyduktan sonra onunla sohbet ediyordum.
Görünüşe göre ikimiz de yüksek faiz oranlarından zarar görmüşüz. Sanırım şimdi, potansiyel olarak her iki sorunumuzu da çözmek için bazı yaratıcı finansman fikirleri geliştirebilecekleri bir durumda olabiliriz. 1.3 milyon piyasa fiyatını belirlediler, ancak şu anda ikili olarak çok düşük bir faiz oranına sahipler ve şimdi kiralamak yerine oldukça motive oluyorlar. Kredi taksitlendirme, arazi satış sözleşmesi, kiralama opsiyonu veya potansiyel olarak ikinci bir ipoteğe sahip olma konusunda kısaca konuştuk ve ikimiz de emlak avukatlarından tavsiye alıyoruz.
Bu stratejileri konut alanında kullanma konusundaki izleniminiz nedir? Konuştuğumuz yerel Pensilvanya emlakçılarının hiçbiri bu yaklaşımı duymadı. Bu yollarda ilerlersek, her iki taraf da ilgili temsilcilerimizin son birkaç aydır sıkı çalışmalarını nasıl telafi edebilir? Teşekkür ederim." Tamam, hadi bu konuya geçelim, Jesse.
Öncelikle, acentelere tazminat ödemeye gelince, bu satıcının sorumlu olacağı bir şeydir. İşlemin nasıl yapılandırıldığına bakılmaksızın bunun satıcı tarafından gelmesi gerekir. Şimdi, tapu ve emanet şirketi bunu sizin için halledebilir. Acentelere gidecek olan komisyonları alacaklar ve MLS'yi koymadığınız, bizim silah mesafeli anlaşma dediğimiz bir işlemde yapmasanız bile onlara ödeyecekler. Sadece tanımadıkları bir alıcı bulmadılar. Sana satıyorlar.
Sorunuz, bunu yaratıcı bir şekilde yapılandırmakla ilgili ve bunu yaparsanız daha iyi bir anlaşma yapabileceğinizi düşündüğünüz anlaşılıyor. Burada gördüğüm her şeye dayanarak, anlaşmanın kulağa daha iyi gelen tek kısmı alacağınız faiz oranı. Bunu ikişerli olarak alacaksınız, yedili veya altılı olarak veya nerede olurlarsa olsunlar değil.
Aslında daha iyi bir fiyat almıyorsun. 1.3 milyonu istiyorlar. Farkında olunması gereken bir şey, bunu devralırsanız ve kendi kredinizi almıyorsanız, yapılan durum tespiti biraz daha azdır. Bu nedenle, 1.3 ödemeniz uygun olmadığı ve neye değer biçildiği umurunuzda olmadığı sürece, o mülk için fazla ödeme yapmadığınızdan emin olmak için bir değerleme yaptırmak isteyeceksiniz. Ancak, eğer satmıyorsa muhtemelen çok yüksek listeye koymuşlardır ve aynı parayı almak istedikleri için size satmayı düşünüyorlardır.
Şimdi burada aslında hiçbir şey kaybetmiyorlar, tabiri caizse bu borcu kendi defterlerinde tutmaktan başka. Yani, onlar için ödeme yapan siz olsanız bile, ödemeyi yapmaktan yine onlar sorumlu olacak ve bir sonraki evlerini almaya çalışırlarsa, bunun zor olduğunu görecekler. Yani, bazen satıcılar bir konunun olumsuz taraflarını anlamadıkları için, tüm işi siz yaparsınız, bir araya getirirsiniz, hatta belki evi kapatırsınız, bir sonrakini almaya giderler ve borç verenleri, " Bir ev satın alamazsınız. Hâlâ kendi adına bu ipotek var.
Ve diyorlar ki, “Hayır, hayır. Falanca ödüyor.” önemli değil Hala altınızdaki mülke yalın olarak görünüyor. Konu, her sorunu çözen her şeyi yakala gibi değil. Pek çok durumda işe yarayabilir, ancak diğer durumlarda çalışmaz. Bunun kulağa hemen "Oh, tabii ki anlaşmanın yürümesini sağlayacak" dediği bir yer gibi geldiğini bilmiyorum. İkili bir faiz oranında çalıştıran sayıların ne olduğundan bahsetmediniz. Tamam, insanlar faiz oranına aşık oluyor. Bu bir ego meselesi. “Oranım yüksek. Oranım düşük. Ben ikilemdeyim.” Bu hiçbir şey ifade etmiyor.
Mülk her ay para kaybederse veya tabi yapmadığınız bir başkasının evini satın aldıysanız daha ucuza ödeyebilirsiniz. Oranınızın ne olduğu önemli değil. Mülkün gerçekte ne ürettiği önemlidir. Nakit akışı olursa teorik olarak %40 faiz oranıyla bir ev satın alabilirsiniz. Yeterince para getirdiyse, gerçekten önemli olan bu. Yani burada biraz ev ödevi yapmanız, bazı rakamlar çalıştırmanız ve "Bu mülkü ipotekleriyle satın alırsam, istediğim gibi performans gösterecek mi?"
Sadece ona bakmayı bırakmazsa. Burada sorun sadece faiz oranı değil, satın alma fiyatı olacaktır. İşe yararsa, cevabınız burada. Şimdi tek yapmanız gereken, satın alacaksanız nasıl yapılandıracağınızı bulmak. Sorunun bir kısmı, borçlu oldukları şey ile istedikleri şey arasındaki farkı bulmak zorunda kalacak olmanızdır. Diyelim ki bu şeyin üzerinde 700,000'lik bir ipotek var ve onu 1.3'e satmak istiyorlar.
Peki, 600,000 $'lık farkı ön ödeme olarak yatırmanız gerekir veya onlara senet olarak ödemeniz gerekir veya başka bir borç verenden almanız gerekir ve o borç veren size geri vermek istemeyecektir. kredi çünkü zaten orada olan kredinin arkasında ikinci sırada olacaklar. Bakın, bir mülk satın almak için kredi aldığımızda, mevcut hacizleri yeni krediden gelen parayla ödüyoruz, bu da yeni krediyi tekrar birinci konuma getiriyor, ki bu onların her zaman olmak isteyecekleri yer. . Bu, strateji konusuyla birlikte ortaya çıkan başka bir karmaşıklıktır.
Yani sadece 1.1 milyon borçları varsa ve bunu 1.3 milyona satmaya çalışıyorlarsa ve zaten ön ödeme olarak koyacağınız 200,000 dolarınız varsa, bu işe yarayabilir. Ama bunun gibi bir şeyi yapacaksanız, her şeyin sizin için mükemmel bir şekilde hizalanması gerekir. Benim tavsiyem, yaratıcı finansmana kötü bir anlaşmayı iyi bir anlaşma gibi göstermenin bir yolu olarak bakmamak. Oranları ikiye katlandığı için kendinizi bu anlaşmaya ikna etmeye çalışıyormuşsunuz gibi geliyor ya da “Hey, birbirimizi tanıyoruz. İşte BiggerPockets'ta öğrendiğim tüm harika şeyleri kullanma şansım."
Heyecanı gerçekten seviyorum ama yaratıcı finansmanın ideal olarak tasarlandığı şey bu değil. Bu daha çok, birisi inanılmaz derecede sıkıntılı bir durumda olduğunda ve satış yapmak için çok motive olduklarında ve genellikle çıkarlarına en uygun olmasa bile yaratıcı finansman yapmaya istekli olduklarında olur. Şimdi, sıradaki evinizi değiştirmekten bahsettiğiniz için bu evi kendiniz için satın almak istiyorsanız, yani belki de bu birincil konuttur, o zaman durum tespiti daha da kolay. İpoteklerini üstlenirseniz, bu evin ipoteğinin ne olacağına bir bakın.
Bunu, bugünün faiz oranlarıyla satın alsaydınız satın alabileceğiniz benzer bir evdeki ipotek tutarınızla karşılaştırın ve bu durumlardan hangisinin size daha iyi hissettirdiğini görün. Bu fiyata bunu mu daha çok beğendiniz yoksa bu fiyata bunu mu daha çok beğendiniz? Ve eğer bu evi daha çok beğendiyseniz, halletmeniz gereken tek şey, satıcıyla, devraldığınız eski ipotek borçları ile satın alma fiyatının ne kadar arasında tutarsızlık olabileceği durumudur. aradaki farkı ödemek zorunda kalacaksın. İyi şanslar.
Adam:
Hey David, soruyu aldığın için teşekkürler. Benim adım Guy Baxter. 26 yaşındayım, San Diego, California'lıyım. Podcast'i neredeyse üç yıldır dinliyorum ve bu yıl San Diego'daki ilk mülkümü satın aldım. Mayıs ayında aldım.
Altıncı ayı doldurmaya başlıyorum ve sadece mevcut piyasa koşulları göz önünde bulundurularak BRRRRing hakkında birkaç sorum var. Mülkü satın aldığımdan beri, faiz oranları biraz yükseldi ve ben sadece BRRRR yolunda devam edip etmemeye ve daha yüksek faiz oranlarıyla kurşunu ısırmaya ve tüm paramı çekmeye karar vermeye çalışıyorum. dışarı koyabilir ve başka bir yere konuşlandırabilirim ya da daha düşük aylık ödemeyi sürdürmeli ve gelecek yıl tekrar ev hacklemek için biraz daha biriktirmeliysem.
Neyse ki, San Diego'da yükselen faiz oranlarıyla fiyatlar henüz tam olarak düşmedi, bu yüzden paramın çoğunu geri alabilirim, belki biraz daha fazla ve evet, umarım bu mantıklıdır . Cevabı duymak için sabırsızlanıyorum. Teşekkürler.
David:
Hey, bunun için teşekkürler, Guy. Elbette. Bu sık sorulan bir soru ve bunu herkese yardımcı olacak şekilde açıklamak için elimden gelenin en iyisini yapacağım. "Düşük oranımı daha yüksek bir orana yeniden finanse etmeli miyim?" diye karar vermeye çalışırken, bir sonraki anlaşmayı satın almak için anlaşmadan paranızı çekmek için yapmanız gereken şey buydu. Sorulacak yanlış soru, "Düşük oranımı korumalı mıyım yoksa daha yüksek bir oran mı almalıyım?"
Sorulacak doğru soru şudur: "Şu anda harcadığımdan daha fazlasını çekmek için yeniden finanse edersem her ay ne kadar para harcamam gerekir?" Diyelim ki borcunuz ayda üç bin ve yeniden finanse ederseniz, parayı çektiğiniz için daha yüksek kredi bakiyesiyle daha yüksek oranda 3,500'e çıkacak. Tamam aşkım. Yani şimdi bunu yaparsanız 500 $ kaybınız var.
Bunu, çektiğiniz parayı yeniden yatırırsanız ne kadar para kazanabileceğinizle karşılaştırmak istiyorsunuz. Öyleyse, 250,000 $ çekiyorsanız, yeni krediyi almanın her ay size ekstra maliyeti olan 250,000 $ 'dan daha fazlasını size kazandıracak bir şekilde 500 $' lık yatırım yapabilir misiniz? Yani şimdi 500 fazlayı benim başka yerden alabileceğim fazlalıkla karşılaştırıyorsun. Bu soruna bakmanın doğru yolu budur. Şimdi, elbette, bu sadece nakit akışına bakıyor, oysa emlak size birçok farklı yoldan para kazandırıyor.
Ancak nakit akışını biraz yaklaştırabilirseniz, yeni gayrimenkulü satın almak hiç akıllıca olmaz çünkü sonunda takdir alacaksınız. Yeni bir mülk için kredi ödemesi alacaksınız. İpoteğiniz aynı kalırken, yeni mülkünüzde yükselen kiralar alacaksınız. Yani her yıl teorik olarak sizin için daha değerli hale gelecek ve 5, 10, 15, 20 yıllık bir dönemde bir yerine iki mülke sahip olmak neredeyse her zaman üstün bir yatırım stratejisi olacak. Bu yüzden çoğu zaman, çoğu zaman, daha fazla gayrimenkul almak için parayı çekmek uzun vadede daha iyi olacaktır, ancak durum her zaman böyle değildir.
Elbette. San Diego mülkünde inanılmaz derecede iyi nakit akışı yapıyorsanız, belki de yeniden yatırım yapmamak ve bununla yaşamak sizin için daha iyi bir yaşam kalitesi hamlesidir. Bir sürü gayrimenkulünüz varsa ve daha fazlasını satın almak istemiyorsanız, belki de bulunduğunuz yere bağlı kalmak daha iyi bir harekettir. Ama benim varmak istediğim, “Yüzde altı buçuka girmek için %4'ten çıkmalı mıyım?” sorusunu sormayın. Önemli değil. Bu sermayenin maliyetinin ne olduğu önemli.
Bu parayı çekmenin size maliyeti nedir ve yeniden yatırıma giderseniz parayla ne kadar kazanabilirsiniz, yoksa yeniden yatırıma giderseniz para mı kaybedersiniz? Ya dışarıda hiç fırsat yoksa? Bu birçok insan için gerçekçi bir senaryo. Sevdikleri satın alacak hiçbir şey yok. Bu durumda, herhangi bir şeye harcamayacaksanız, nakit olarak yeniden finanse etmek ve sermayeye sahip olmak size iyi gelmez. Tamam aşkım.
Bu yüzden kendinize doğru soruları sorun. Bunu iyi düşün. Belki bize karşılaştırabileceğim bazı farklı yatırım fırsatları içeren başka bir video gönderin. Ve sonra, parayı San Diego'daki evden alıp başka bir mülkte piyasaya geri koymanız gerekip gerekmediği konusunda size daha iyi bir cevap verebilirim.
Elbette. Sorularınızı gönderdiğiniz için herkese teşekkür ederim. Bunu yapmasaydın, bir şovumuz olmazdı ve bir şov yapabildiğimiz için gerçekten minnettarım. Ve "Gösteriyi beğendin mi?" diye sormak istiyorum. Şovun bu bölümünde, önceki şovlardaki YouTube videolarından yorumları okuduğum yer var, böylece diğer insanların ne dediğini duyabiliyorsunuz. Ve burada ayrıca, lütfen bu videoyu ve bu kanalı beğenip abone olup olmadığınızı ve muhtemelen gelecekteki bir bölümde okumamız için YouTube'da yorumlarınızı bırakıp bırakmadığınızı soracağım.
Pekala, bu bölüm 699'dan geliyor, bir dinleyiciden Ariel Eve'den güvensiz bir kiracıyla ilgili ipucu. İkinci soruda, endişelerinizi dile getirmek için Yetişkin Koruma Hizmetlerini arayın. Yalnız yaşamasının güvenliği ile ilgili bir soruşturma yürütecekler. Bir sonraki yorumumuz Iceman Ant'tan geliyor. Ariel'in yorumu, kiracısı olan ve güvenliklerinden endişe duyan bir kişiden geldi. Kişinin, sahip oldukları ünitede bayılabileceğinden ve hatta muhtemelen ölebileceğinden korkuyorlardı ve bu senaryoda kişiye bakmak için gerçek bir yükümlülükleri olup olmadığını veya herhangi bir sorumlulukları olup olmadığını bilmek istiyorlardı.
Bir sonraki yorumumuz Iceman Ant'tan geliyor. "YÜKSEK SESLE GÜLMEK. Programlar dedi. Harika, David. Ben de VHS alanında büyüdüm.” Tamam, bu hak ettiğim bir eleştiri. Eski dizilerden bahsederken yorum yaptım ve ona programlar dedim çünkü anneannem onlara böyle derdi ve kafama takıldı ve ben konuşurken çıktı. Ve Iceman beni bunun üzerine çağırdı. Eskiden “En sevdiğiniz programı izliyor musunuz?” İnsanların eskiden TV programlarını, programlarını çağırdığını hatırlayan birilerinin olduğunu biliyorum.
Hâlâ söylediğimiz buna benzer bazı şeyler var. Sanki birisi "Çekim yapıyor musun?" Ve ben de, artık gerçekten film kullanmıyoruz. Kimse uzun süre film kullanmadı. Şimdi olduğu gibi, muhtemelen kayıt derdik ama yine de insanların filme çekmek dediğini duyacaksınız. Elbette. Bir sonraki yorumumuz Brie'den geliyor. “Seri ev hackleme benim de başlangıç stratejim olacağından, ilk izleyicinin sorusu hakkında endişeliyim. Bununla birlikte, şu anda oturduğunuz mülkün kira gelirini borcun gelir oranlarına uygulayamazsanız, bu, o ikinci eve hak kazanmanın önünde büyük bir engel oluşturur. Bunu ilk kez duyuyorum. Yani alternatif, kira gelirini saymadan iki evi karşılamak için ya kiralayarak ya da W2 gelirini artırarak taşınmak. Başka ipucu var mı?”
Elbette. Brie yorumu ve sorusu, ev hacklediğinizde, size ödenen geliri alıp bir sonraki mülkünüzün geliri olarak kullanamayacağınız gerçeğiyle ilgilidir. Çoğu durumda, daha fazla mülke ve bir sonraki mülkünüze hak kazanmak için birincil konuttan elde ettiğiniz geliri kullanmanıza izin verilmez. Şimdi, bir ADU'su varsa veya bazen bir dubleks ise veya bir birimde diğerini kiraya vererek yaşıyorsanız, yapabileceğinize inanıyorum. Ancak çoğu zaman borç verenler, “Hayır, bu sizin birincil kaynağınız. Doğrulayamadığımız için ondan gelen geliri sayamazsınız.”
Bu, insanlar vergilerinde bu geliri talep etmediklerinde de bir sorundur. Gelirinizi vergilerinizden talep etmiyorsanız, kesinlikle bir sonraki eve hak kazanmak için kullanamayacaksınız. Ve sık sık insanlara her yıl ev hacklemelerini söylüyorum. Anahtar, son evden taşındığınızda, artık birincil konut olmaktan çıkıyor. Kredinizin birincil konut kredisi olup olmadığı önemli değil.
Ve bu arada, merak ediyorsan, hayır. Bir evden taşınırsanız, bu sizin birincil konutunuzdur, otomatik olarak daha yüksek oranlı bir yatırım amaçlı gayrimenkul kredisine uyum sağlamaz. Banka bilmiyor, umursamıyor, önemli değil. Bu krediyi birincil konut olarak aldınız ve bu kredi koşulları, eğer sabit bir oranınız varsa, bir sonraki dönemde, genellikle o krediye sahip olduğunuz 30 yıl boyunca değişmeyecektir.
Yani oradan taşındığınızda yine birincil konut kredisi olan bir kredi alıyorsunuz, ancak şimdi vergilerinizin üzerine artık gelir mülkü olarak talep ediliyor. Artık elde ettiği geliri talep ediyorsunuz ve artık bu geliri ek mülk satın almak için kullanabilirsiniz. Yani bazen bir ev alırsınız, onu hacklersiniz, başka bir şeye taşınırsınız, sonra bu geliri vergilerinizden bir yatırım mülkü olarak talep etmeye başlarsınız, bu da DTI'nize zarar vermez. O zaman bir sonraki evinizi satın alabilirsiniz. Bu işlemi süresiz olarak tekrarlayabilirsiniz. Bu nedenle, yeni ev tüyolarını ne kadar çabuk edinebileceğinizi yavaşlatır.
Ancak en kötü senaryoda, bunu yine de iki yılda bir yapabilirsiniz, değil mi? Ve belli bir noktaya geldiğinizde, kalifiye olmak için fazladan gelire ihtiyacınız olmayacak. Borç-gelir oranınız, daha önce satın aldığınız tüm evlerin kirasının gelirinize sayılmasından dolayı iyi olacaktır. Bu yüzden başlamayı biraz yavaşlatabilir, ancak uzun vadede size o kadar da zarar vermeyecektir. Bunun için teşekkürler Brie.
Bir sonraki yorum Austin'den geliyor. "Bence ev hackleme sorusunu soran Eli'nin yapabileceği bir şeyler var. Her yıl bir kez birincil ev satın alabilirsiniz. Yani o yıl geliyorsa, diyelim ki evindeki bir yılı 12/11/22, oda arkadaşlarına yeni bir kira kontratı imzalatabilir, bu sadece oda başına kiralama değil, ama tüm ev kirası. O zaman oda arkadaşlarına, diyelim ki 1 Ocak 2022 için imzalatın. Şimdi Aralık olmasına rağmen, şimdi yeni bir kira kontratı için anlaşabilirler. Yani 12/11'den 12/31'ye kadar evde yaşıyor ve yeni bir ev bulmaya çalışıyor olabilir.
Şimdi borç verene gidip 1 Ocak kira kontratını gösterebilir ve kiranın %75 veya %80'ini gelir olarak sayarlar. Veya tüm oda arkadaşları 31 Aralık'ta taşınmak isterse, tüm evi bir aileye kiralayabilir, ön kiralama yapabilir ve imzalı bir kira kontratı alabilir. İmzalanan kontratı borç verene götürün, DTI'ye yardım etmek için kiranın %75 veya %80'ini gelir olarak saysınlar. Eli'nin yapabileceği diğer bir şey de bir dubleks almaya çalışmak. Diyelim ki dubleks A tarafı binde kiralık ve B tarafı boş. Borç veren, A tarafındaki kira gelirinin %75 veya %80'ini kendi DTI'sine sayar. Başka fikirleri olan varsa merak ediyorum. Ben de ev hackliyorum ve ölçeklendirmeye çalışıyorum.
Elbette. Pekala, katkın için teşekkürler Austin. Ben… Bu doğru olabilir, ancak aldığınız herhangi bir tavsiyenin işe yarayacağını varsaymadan önce bunu doğrulamamız gerekir. Ne zaman böyle bir senaryoya girsem, bir kredi memuruna giderim ve "Hey, bu nasıl işliyor?" Şimdi, çoğu zaman, kredi memurları da bilmeyecek. Bu çok ayrıntılı. Böylece borç verene gidecekler ve “Hey, bir hesap yöneticisiyle konuşmam gerekiyor. Bu senaryolar söz konusu olduğunda sigortalama kurallarınız nelerdir?”
Ve bir sigortacıyla konuşmaya gidecekler. Cevap vermek için bekleyecekler. Sigortacı, tüm farklı kredi programları için sahip oldukları koşullara bakacak ve işe yarayıp yaramadığını veya neyin işe yarayacağını size bildirecektir. Ve sonra size geri dönüyoruz. Bu yüzden bir kredi şirketim var, tek aracı kurum ve bu yüzden onlara gidip “Hey, bu benim sorunum. Bunu nasıl düzeltebiliriz?” Ve profesyonellerin halletmesine izin verdim. Tüm bunları bir YouTube sütununda çözmeye çalışmak cazip gelebilir ama akıllıca değil. Buradaki herkesin bilmesine imkan yok ve bu kurallar sürekli değişiyor.
Bu nedenle, sorularınız varsa yapabileceğiniz en iyi şey, bir kredi görevlisi veya kredi komisyoncusu ile gerçekten iletişime geçmek ve onlara "Hey, bu benim sorunum. Nasıl düzeltebilirim?” Bazı cevaplarla size geri gelmelerine izin verin. Ve son yorumumuz Kelly Olson'dan geliyor. "David, hesap verebilirlik ortağım deyip duruyorsun. Accountabilabuddy demeyi deneyin. Dilden yuvarlanıyor ve söylemesi eğlenceli.” Sorumlu ahbap. Tamam, söylemesi daha kolay ve aynı zamanda biraz daha sevimsiz ve yeşil peynirin ne kadar iyi karşımıza çıkacağını bilmiyorum. Yani, şimdilik, çok kareye yakın hesap verebilirlik ortağını kullanacağım, ama şunu söyleyeceğim, Kelly, hesap verebilirabuddy muhtemelen işe yarayacak. Çok popüler olacak.
Ve eğer accountabilabuddy'yi tercih ederseniz, lütfen sadece accountabilabuddy'ye yazarak yorumlarda bize bildirin. Elbette. İlginizi seviyor ve takdir ediyoruz. Lütfen bunu yapmaya devam edin. Bu YouTube kanalını beğenin, abone olun ve yorum yapın. Ve bir podcast uygulamasında dinliyorsanız, bize beş yıldızlı bir inceleme yapmak için biraz zaman ayırın. Daha iyi olmak ve alakalı kalmak istiyoruz, bu yüzden Apple Podcast'teyseniz, Spotify'daysanız, Stitcher'daysanız, lütfen bize bildirin. Bize bu incelemeleri vermezseniz, dünyanın emlakla ilgili en iyi podcast'i olmayacağız. O yüzden soruyorum. Çok teşekkür ederim. Elbette. Gösteriye geri dönelim. Sıradaki videomuz St. Louis, Missouri'deki JJ Williams'tan geliyor.
Ne yapıyorsun?
Merhaba David. Bir satıcı finans mülküyle sözleşmem var. Bu, dönüşmeyi düşüneceğimiz tarihi bir ev… Ana evde üç birim olacak ve bir de onunla ilişkili küçük bir ev var. Çok aileli ve ticari bir bölgedir. Bu yüzden küçük evin yanı sıra alt katta iki Airbnb yapmak istiyoruz. Ve sonra üst katta bir ofis alanı veya uzun süreli kiralama yapmak istiyoruz.
Anlaşma 125, satıcı finansmanının %10'unu yapıyor ve ardından her şeyi iyileştirmek yaklaşık 70 ila 80,000 dolara mal olacak. Ben sadece merak ediyorum. Rehabilitasyon için tüm parayı çekmek için stoklarım var. Bu hisse senetleri karşılığında borç almak daha mı akıllıca yoksa onları çekip parayı kullanmalı ve böylece nakit akışım biraz daha iyi mi olmalı? Ne düşündüğü söyle. seni takdir ediyorum
David:
Vay, JJ, bu çok ilginç bir soru. Bunları çok sık anlamıyorum, bu komik çünkü sorunuza bana anlaşmanın tüm ayrıntılarını vererek başladınız ve sonunda asıl soruyu sorduğunuzda, bu ayrıntıların hiçbirinin aslında alakalı olmadığını anlıyorum. Ama bir araya getirdiğin anlaşma ve bunun nasıl işleyeceğini açıkladığın için tebrikler. Bu oldukça havalı.
Elbette. Buradaki asıl soru, “Hisse senetlerim var. Hisse senetlerini satıp parayı peşinat için mi kullanayım yoksa bunun için hisse senetleri karşılığında kredi mi çekeyim?” Bu, mali durumunuzun ne kadar güçlü olduğuna bağlı olacaktır. Pozisyonunuz güçlüyse, hisse senetlerine karşı kredi almak daha iyi olabilir. Şimdi, elbette, bu, hisse senetlerinin değerini koruduğu veya yükseldiği varsayılıyor. Hisse senetleri düşerse ve onlara karşı borç alırsanız, orada çifte tehlikeye girmiş olursunuz. Hisse senetlerinde para kaybettiniz ve ödemek zorunda olduğunuz kredide de para kaybediyorsunuz, değil mi?
Ve tam olarak nasıl çalışacağını asla bilemeyiz. Bu yüzden benim gibi çoğu finans gurusu size muhafazakar tavsiyeler verecek. Neredeyse herkes “Yapma” diyecek. Tamam aşkım. Bu benim küçük Dave Ramsey şapkamın üzerine konmuş. “Asla hisse senetlerine karşı kaldıraç kullanmayın. Aslında, hiçbir şey üzerinde kaldıracınız olmamalıdır. Hepsini sat ve ev için nakit öde, hepsini sat ve ev için nakit öde. Aptal olma.” Şimdi, o haklı olabilir çünkü senin durumunu sana söyleyebilecek kadar bilgim yok. Ama mali durumunuz güçlüyse ve hisse senetlerine inanıyorsanız, mülkü satın almak için ona karşı borç almak bence fena bir fikir değil.
Bu kiralamada her şeyin ters gittiğini varsayarsak, hem ev ödemesini hem de kredi ödemesini stoklarınıza karşı yapamıyorsanız, bu korkunç bir fikirdir. Elbette. Şimdi, bu herkese vereceğim bir tavsiye. En kötü durum avantajını varsayın. Mülkü kiraya veremezsin, boş olduğu yerde dokuz ay geçer. Size mülkü satan kişiye kredi ödemesi yapmalısınız ve kredi ödemesini hisse senetlerine karşı yapmalısınız ve rehabilitasyon yüksek gidiyor. Biriktirdiğiniz para ve işte kazandığınız parayla tüm borç yükümlülüklerinizi yine de karşılayabilir misiniz?
Cevap hayır ise, hisse senetleri karşılığında borç almayın. Fazladan paranız yoksa ekstra riskli bir şey yapmayın. Cevap, “Evet, David, beş yıldır fasulyelerimin altında yaşıyorum. Her ay çok para biriktiriyorum. Gerçekten çok çalışıyorum. Nakitle aram iyidir.” Pekala, arkadaşım kaldıraç kullanma hakkını kazandı ve ben olaya tam da bu şekilde bakıyorum. Kaldıraç harika. Herkes için harika değil. Nasıl kullanılacağını anlayan insanlar içindir. Hayatta buna benzer çok şey var.
Tamam aşkım. Arabalar harika ama dokuz yaşındaki çocukların onları kullanmasına izin vermiyoruz. 25 yaşındakilerin sürücü güvenliği kursundan geçmemiş, testi geçmemiş ve yolun kurallarını anlamamışsa araba kullanmasına bile izin vermiyoruz. Araba kullanma hakkını kazanmalısın. Ateşle oynama hakkını kazanmalısın, değil mi? İşlerinde ateşi kullanan insanlar var. kaynakçılar var. Belirli şeyleri yapmak için ısıyı kullanan farklı insan türleri vardır. Ama onlara aleti verip hemen oynamalarına izin vermiyorsunuz. Bunu hak etmelisin. Kaldıraç çok benzer. Bu konuda akıllı ol. Eğer üstesinden gelebilirsen, kullan. Yapamıyorsanız, bekleyin ve gelecekte kullanın.
Kaldıraç kullanma yaklaşımım hakkında ne düşündüğünüzü yorumlarda bana bildirin. Elbette. Bir sonraki sorumuz rad ve Coral Springs, Florida'daki Claudia Dominguez'den geliyor. "2021'in sonlarında birincil konutum olarak hizmet veren bir mülk satın aldım, ta ki daha sonra 2022'de kiraya verene kadar, dernek başına bir yıllık mal sahibi doluluk şartı." Görünüşe göre Claudia HOA'da bir mülk satın almış. "Bu benim ilk kiralık mülküm olacağından, yardımcı olmaktan memnuniyet duyacağım birkaç sorum var."
Elbette. Üç yatak, iki banyo, 1800 metrekarelik bir ev. 322 yıllık ipotek için% 10 indirimle 30'ye satın alınan iki arabalık bir garaja sahip, köşe birim, tek katlı bir şehir evidir. Claudia, ayda 2,500 ila 2,800 arasında kiralayabileceğine inanıyor. “Dernek aidatları dahil aylık giderimiz 2100.” Yani, bakıma ve diğer her şeye bakmadan önce gerçekten baktığımız şey ayda 400 ila 700 dolar nakit akışı. Elbette. Soru. "Mülkteki potansiyel YG'mi nasıl hesaplayabilirim? Peşinat ve kapanış maliyetimiz 50,000'e geldi. Daha önce orada olan laminatta hasar oluşmadan önce, taşındıktan sonra yeni zeminler için 5,000 dolar daha harcadık.”
Tamam, bununla başlayalım. ROI'yi hesaplamıyorsunuz çünkü bir yıldır içinde yaşıyorsunuz ve ne yazdığınızın bir önemi yok. Şu anda mülkte ne kadar hisseye sahip olduğunuz önemlidir. Emlakçı ücretlerini, kapanış masraflarını, bu evi satmanın tüm satış masraflarını çıkarın ve ne kadar paranız kaldığını öğrenin. Elbette. O zaman, 400'e kiralanırsa alacağınız ayda 2,500'ü alacaksınız. Muhafazakar olacağız. Bunu 12 ile çarpacağız. 12 ay çarpı ayda 400, yılda 4,800 dolar eder.
Elbette. Bunu, şu anda evinizde sahip olduğunuz öz sermaye miktarına böleceksiniz. Yani %322 indirimle 10'ye alındı. Yani büyük olasılıkla neredeyse hiç sermayeniz yok. Tamam aşkım. Çünkü evi sattıysanız, kapanış maliyetleriniz muhtemelen %6'ya yakın olacaktır. Bu da size bu mülkte sadece %4 öz sermaye bırakıyor ki bu muhtemelen 12 bin dolardır. Diyelim ki biraz yükseldi ve diyelim ki şöyle dediniz… Adamım, burada sana yardımcı olalım çünkü Florida iyi bir yıl geçirdi ve diyelim ki bu mülkte 40,000 dolarlık öz sermayen var.
Yani 4,800'ü 40,000'e bölersek, bu bize %12'lik bir öz sermaye getirisi verir ki bu günümüz piyasasında oldukça iyidir. Tamam aşkım. Ama diyelim ki 40,000 TL öz sermayeniz bile yok. Bunu 4,800'e bölersek… Diyelim ki eviniz hiç kalkmadı ve içinde sadece 12,000 dolarınız var. Peki, şimdi öz sermayenizin getirisi %40 olacak. Dolayısıyla, anlaşmada ne kadar az sermayeniz varsa, öz sermayenizin getirisi o kadar yüksek olur, bu da onu satıp parayı başka bir yere yatırmaktansa kiralamak o kadar mantıklı olur.
Bu yüzden, sorunuzu daha derine inmeden önce, şimdiden bu mülkten taşınmak ve onu kiralamak sizin için hiç akıllıca olmayacak gibi görünüyor, ama devam edelim. "Banyoları güncellemenin finansal olarak mantıklı olup olmadığını nasıl teyit edebilirim?" Muhtemelen olmayacak. Sadece banyoları yenilemek için harcayacağınız para miktarı, kiranızı düşündüğünüz kadar artırmaz. Ama senin sorunun "Yapmalı mıyım?" değildi. "Nasıl bilebilirdim?" Ve bu yüzden size cevabım, eğer banyoları güncellemek, pozitif bir yatırım getirisi ile getirebileceğiniz kirayı artıracaksa, bunu yapmak mantıklı olacaktır.
Yani sadece banyoları yenileyerek kirayı 2,400'den 2,800'e çıkarabilirseniz ve banyoları yenilemek size sadece 15 bin dolara mal olacaksa ve bunu yeterli bir süre için kiralık olarak tutacaksanız 15 bin doları geri kazanmanın ne kadar zamanı olduğuna göre, bu soruyu böyle belirlersiniz. “Modası geçmiş bir banyoyu kiralamayacağım konusunda kendi ön yargımla mücadele ediyorum. Düşük bütçeli bir tadilat yapmayı düşünüyorum çünkü daha modern kullanılmış bâtıla sahip olabilirim ve küvetlerin boyanabileceğini buldum. Bunun için para harcamaya devam etmem gerektiğinden emin değilim.
Tamam, öncelikle, kendi önyargını fark ettiğin için iyi iş çıkardın. Muhtemelen düşündüğün kadar büyük bir anlaşma değil. Ancak, beni etkiledin. Düşük bütçeli bir tadilat yapmayı düşünüyorsanız, bir kısmını kendiniz, sadece yeni kibirler aldığınız ve bir küveti boyadığınız yerde, evet, bu sizin için gerçekten mantıklı olabilir. Bunun, bahsettiğimiz tüm banyo tadilatı olduğunu varsayıyorum.
“Piyasa son birkaç çeyrektir olduğu gibi devam ederse, kiralamak amacıyla satın aldığım bir sonraki mülk için önemli ölçüde daha fazla harcama yapmak anlamına gelir. Şişirilmiş fiyatlar gibi hissettiren iyi bir yatırım satın aldığımdan emin olmak için hangi kriterleri dikkate almalıyım? Takdirin hemen olmaması gerektiğini duyduğuma inanıyorum, yoksa uzun vadeli bekletmeler için puan faktörü mü vermeliyim? Aksi halde sıkı bir pazarda bir sonraki mülkün satın alınmasını destekleyebilecek olan kira oranlarındaki artışı nasıl tahmin edeceğimden emin değilim.”
Yine, bu kararı alırken faiz oranlarının bir önemi yoktur. Bunu duymanın garip geldiğini biliyorum ve satın alma fiyatları önemli değil. Önemli olan, parasını ödediğim andan itibaren değerinin artması ve nakit akışına devam etmesi mi? Şimdi, faiz oranları ve satın alma fiyatları nakit akışını etkiliyor ve sadece bu amaçla alakalı. Yani, satın alma fiyatı ne kadar yüksek ve oran ne kadar yüksekse, nakit akışı o kadar zor olur. Ama kendi içlerinde önemli değiller. Bu nedenle, göz önünde bulundurmanız gerektiğini düşündüğüm kriterler, sahip olduğunuz anlaşmayı değiştirmek için başka bir anlaşma aramak için daha fazla zaman ve çaba harcamanız gerektiğidir.
Ve bu emlakta alışılmadık bir durum değil. Aslında, bu muhtemelen son kazadan bu yana gördüğümüzden daha sağlıklı bir pazara daha yakın. Kulağa çılgınca geldiğini biliyorum ama şımardık. İlk etapta nakit akışı sağlamayı amaçlamayan çok az çalışma gerektiren, her yıl değer kazanan bir mülk satın almaya alıştık. Bu çoğunlukla konut gayrimenkulüydü. Hepimiz satın aldık. Bu nakit ilk günden itibaren aktı ve sadece nakit akışı değil, nakit akışı da çift haneli olarak gerçekleşti. Bu sadece şımarık olmamız. Ve artık şımarık olmadığımıza göre, buna kızıyoruz.
Ancak geleneksel olarak, gayrimenkulün yapılandırılma şekli size kısa vadede değil, uzun vadede para kazandırmayı amaçlar. Bu yüzden, onu çalıştırmayı düşündüğümüzden daha zorsa sorun değil. Gayrimenkul hala iyi bir yatırım kararıdır. Üç kredi seçeneğinden ikisini sorgulayın. “Bir mülk satın almak için en iyi kredi seçenekleri nelerdir? Alanım için ortalamanın üzerinde ödeme yapan bir W2 işim var. Ve iyi bir kredim var, ancak bir sonraki mülk için yalnızca yaklaşık %10'luk bir ön ödemeye yetecek kadar kredim var. Halihazırda bir mülküm olduğu için, bunun %10 peşinat gerektiren geleneksel bir krediye zorlanacağına inanıyorum.”
Elbette. Bu nedenle, sizin için en iyi kredi seçeneği, az önce bahsettiğimiz bu ilk yaptığınız ev ile aynı şeyi bir sonraki evinizde yapmaktır. Birincil konut kredisi kullanmak ve mümkün olduğunca az yatırmak istiyorsunuz. %10'u indirmenize gerek yok. Zaten bir FHA krediniz yoksa, birçok durumda% 5 veya yüzde üç buçuk koyabilirsiniz. Birincil konut olarak almıyorsanız, yani bulunduğunuz evden taşınıyorsanız ve yaşamak için başka bir ev almayacaksınız, gidip başka bir yerde yaşayacaksınız. Tatil evi olarak birçok kez %10 indirim koyabilirsiniz. Tamam aşkım.
Yani bunlar, bir süre sonra kiraya vereceğiniz bir ev gibidir. Ama başka insanlara kiralayacaksın ya da asıl sakinin olarak orada yaşamayacaksın. Bu nedenle, sizin için bir tatil evi kredisi bulmamızı veya BiggerPockets'ta birine gitmemizi, oradaki araçlarını kullanmamızı ve ipotek yapan bir üye bulmamızı ve onlara "Hey, hangi seçenekleri yapabilirim" diye sormamızı istiyorsanız bize ulaşın. Tatil ev kredimi yakmak istemiyorsam var mı? Birincil bir konut satın almak istiyorum.” Ama %10 indirim yapmanız gerektiğini düşünmüyorum. Şu anki birincil konutunuzdan taşındığınız için büyük olasılıkla %5 ila %XNUMX arasında bir şeye girebilirsiniz.
Pek çok insan, aynı anda yalnızca bir birincil konut kredisi alabileceğinizi düşünüyor. Bu doğru değil. Genellikle bir seferde yalnızca bir FHA krediniz veya bir VA krediniz olabilir. Ancak aynı anda birden fazla birincil konut kredisine sahip olabilirsiniz çünkü tüm birincil konut kredileri VA ve FHA değildir. Genellikle birincil konutta %5 indirimle geleneksel bir kredi alabilirsiniz. Üç sorudan üçü. Bu aile ile ilgili bir soru.
“Başlamak için House'un bilgisayar korsanlığını yapıyorum. Kiralanacak mülkte çocuklarımla birlikte yaşıyorum. 2021'de sattığımız evden taşındıktan sonra sadece yedi aydır bulunduğumuz bir apartman dairesinden yeni taşındık. Niyetim başka bir mülk satın alıp orada biraz yaşamak, onu kiralamak ve nihayetinde uzun vadeli evimi satın almak. dönem ev. Çocuklarımı bir ila iki yılda bir taşınmaya zorlamak onları olumsuz etkileyebilirmiş gibi hissediyorum ama hedeflerimi gerçekleştirmemek için çocuklarımı bir bahane olarak kullanmak istemiyorum. Çocuklarımı her yıl yeni bir yere taşıdığım emlak yatırımının, benim durumumda ev hırsızlığının bazı taleplerini aile yetiştirirken eksiklikler gibi hissettiren şeylerle nasıl bağdaştırırsınız?
Ooh, bu iyi bir soru. Ve tabii ki, ailesi ve çocuğu olmayan bir adama soruyorsun ve ben yine de burada oturup bu zor konuşmayı açık bir şekilde açıklamak için elimden gelenin en iyisini yapacağım. Öncelikle, aslında anladığımı söylemek istiyorum, kelimenin tam anlamıyla anlayamıyorum ama yaşadıklarınızı anlıyorum ve bence bu soruyu sorduğunuz için bile iyi bir insansınız. Çünkü bunun gibi podcast'lerde hep gayrimenkulün finansal bileşenlerinden bahsediyoruz. Bu yüzden insanlar dinlemek için buradalar. Bununla birlikte, gayrimenkulün de duygusal bir bileşeni olduğunu kabul etmemek aptallık olur.
Bu, sürecin bir parçasıdır ve bilinçaltınızın yaptığınız şeyin arkasında durmasını ve sizi desteklemesini istiyorsanız, duygusal yönünüzü tatmin etmelisiniz. Bu yüzden bunu sormana sevindim ve diğer insanlar da aynı şeyi merak ediyorsa, kendini kötü hissetme. Bu tamamen normal ve hepimizin yatırımcılar olarak üzerinde çalışması gereken bir şey. Aslında, hayatta bir aile kurmamın daha uzun sürdüğünü düşünmemin nedenlerinden biri, kolluk kuvvetleri kariyerimin, haftalarca yüz saatlik çalışmamın, iş kurma ve emlak yoluyla para kazanma taahhüdümün ne kadar zor olacağını bilmemdi. olumsuz bir aile. Daha zor ve sanırım bu kafamın bir köşesindeydi ve aileyi kurmayı erteledim çünkü önce bu alanda başarı inşa etmek istedim.
Belli ki şu an içinde bulunduğum durum farklı. Yani şimdi, eğer bir aile kurmak isteseydim, sanırım bu suçluluk duygusu olmadan yapabilirdim. Ama sen tam oradasın, bu anne suçluluğunun bir kısmının tam ortasındasın. Öyleyse, bunun üzerinden yolumuza çalışalım. Claudia, düşündüğüm ilk şey, çocuklarınızla dürüst bir konuşma yapmak ve kararın neden gelecekte aileye fayda sağlayacağını paylaşmak istemeniz. Bu bir öğretim aracı, değil mi?
Yani çocuklarınız matematiği anlayacak yaşta olmayabilir, ama eğer anlıyorlarsa onlara şöyle açıklayabilirsiniz: “Evimizin ödemesi bu kadar. Şimdi, ikinci eve taşınırsak, sadece bu kadar olacak. Bu, annenin işte eskisi kadar çalışması gerekmediği ve tekrar taşınırsak seninle daha fazla evde olabileceğim anlamına geliyor.” "Bu, annenin çok daha fazla para kazandığı anlamına geliyor" demezdim çünkü çocuk olsaydım, "Oh, harika, şimdi bana daha fazla oyuncak alabilirsin" derdim. konuşmanın gitmesini istediğiniz yer değil. Bu nedenle, ne kadar çok para biriktirirseniz, onlarla o kadar çok birlikte olabileceğiniz arasındaki ilişkiyi kurun.
Yapacağım bir sonraki şey, onu eğlenceli hale getirmenin bir yolunu bulmaya çalışmak olacaktır. Hareket etmeyi kimse sevmez. Bu bir acı, doğru. Peki bunu eğlenceli hale getirebilir misin? Bu çocuklara verebileceğiniz, paraya mal olmayan, bunu daha az yapacak bir tür ödül olabilir mi? Travmatik doğru kelime mi bilmiyorum ama olumsuz bir deneyimden daha az. Taşınırken bir araya gelip yerde pizza veya patlamış mısır yiyebilir, armut koltuklarda oturabilir ve yeni evin en sevdiğiniz kısmıyla ilgili hikayeleri paylaşabilir misiniz?
Ailece bir maceraya atılıp mahallede dolaşıp en sevdiğiniz evleri gösterebilir misiniz veya restoranların, dondurmacının veya sinema salonunun ne kadar uzakta olduğuna bakabilir misiniz? Onları yeni sinemaya götürüp “Hey çocuklar, bunu diğer sinema salonuyla karşılaştıralım ve bunun neresi daha iyi olabilir görelim” diyebilir misiniz? Sağ. Bunu, her hareket ettiklerinde hareket etmenin ne gerektiğini öğrendikleri ve böylece bunu yapmakta daha iyi oldukları bir oyuna, bir sisteme veya bir kalıba dönüştürebilir misiniz? Şimdi, eğer bu okul değiştirmek kadar çocukları çok zorlayan bir taşınma olayıysa, öyle düşünürdüm bilmiyorum. Bazı arkadaşlarını kaybetmek zorunda kalıyor.
Yani aynı okul bölgesinde ev hack'i barındırabiliyorsanız, bu kesinlikle daha iyi olur. Olmazsa, okulda neler yaşadıkları hakkında çok fazla konuşma yapardım. Pek çok ebeveyn, çocukları hiçbir şey söylemediği için her şeyin çocukları için iyi olduğunu varsayma hatasına düşüyor. Ama ben çocukken, zorbalığa maruz kalırsam veya bir sorunum olursa eve gidip annem veya babamla konuşmayacaktım. Bu çok sık olmazdı ama kesinlikle bunun hakkında konuşmayacaktım. Ve ailemle bunun hakkında konuşmaya çalıştığım zamanlarda, hayatlarında daha fazla strese girdikleri başka şeyler olduğu için bunu görmezden geldiler.
Ben de hareket ettiğimizde gibiydim, bu benim için çok, çok, çok zor bir hareketti. Yedinci sınıfa gidiyordum, bu yüzden son okuldaki çocuklardan çok daha fazla parası olan bir grup çocukla yeni bir okulda ortaokula gittim. Ve çok iyi giyinmedim ve benimle alay ediliyordu ve benimle hiç alay edilmemişti çünkü ilk okulumda çok popülerdim. Bu tür bir durumla nasıl başa çıkacağını bilmiyordum. Ve konuşacak kimse yoktu.
Bu yüzden dışa dönük olup olmadıkları konusunda onlara açık olurdum? Yeni arkadaşlar ediniyorlar mı? Onlar içe dönük mü? Arkadaş edinmekte zorlanıyorlar mı? Ve geçişin onlar için o kadar zor olmaması için genel olarak daha sevimli olmak için neler yapabileceklerine dair onlara bazı tavsiyeler verin. Elbette, burada bazı fedakarlıklar yaptığınızı kabul etmek istiyorum. Bunu yaptığın için onlar için daha zor olacak. Bu yüzden, kısa vadede zor olacak olsa da, aileni ilk sıraya koyduğun için seni tebrik ediyorum. Pekala, sıradaki sorumuz Jack Graham'dan geliyor.
Jack:
Merhaba David. Benim adım Jack Graham ve size büyük bir sorum var, o da, düzenli gelirim üzerinden gelir vergisi ödemek zorunda kalmamak için bazı mülklerimi ayırmalı mıyım? Ve sadece bağlam için, toplamda yaklaşık 2.5 milyon değerinde yaklaşık beş mülküm var. Bunun yaklaşık %40'ı öz sermayede ve bu mülklerden bazılarını almaya çalışıyorum, bunlardan ikisini bu yıl satın aldım ve YouTube'a baktım, bazı videolar, herkes bir bonus maliyet ayrımı getiriyor.
Tam zamanlı bir emlakçı ve ultra yatırımcı olarak, gayrimenkulde ayda 75 saatten fazla çalışıyorum. Böylece kişisel gelirimi dengelemek için vergi kanununun o kısmını teknik olarak kullanabilirim. Ve bu yıl, muhtemelen yaklaşık 300 ila 350,000 $ vergi ödemem gerekiyor ve gerçekten istemiyorum. Bu yüzden sorum size şuydu: “Hey, bunu yapmalı mıyım? Bu yıl satın aldığım bu iki mülkü bonus maliyet olarak ayırmalı mıyım, böylece parayı bankamda tutabilir ve umarım gelecekte yeni mülkler satın alabilirim ve paramı saklamaktansa şu anda daha iyi kullanabilirim… hükümete mi?
Ve sonuçları nelerdir? Gelecekte daha fazla vergi öder miyim? Eğer durum buysa, yine de yapmam gereken bir şey mi?” Bana düşüncelerinin ne olduğunu söyle. BiggerPockets'ın büyük hayranı, sizin ve yaptıklarınızın büyük hayranı. Bu yüzden her şey için çok teşekkür ederim ve yanıtınızı dört gözle bekliyorum.
David:
Pekala Jack, bunun için çok teşekkür ederim. Burada ne harika bir soru var. Bu yüzden, bonus amortismana aşina olmayanlar için tanımladığınız şeyin bir özetini vereceğim, ardından sorunuzu yanıtlamak için elimden gelenin en iyisini yapacağım. Jack'in burada bahsettiği şey, normalde bir mülk satın aldığınızda, hadi buna konut diyelim, hükümet her 27 buçuk yılda bir o mülkün bir kısmını yazmanıza izin veriyor çünkü o mülk parçalanacak. Yani bu mülkün faydalı ömrünün 27 buçuk yılı aşacağını söylüyorlar. Yani mülkün toplam fiyatını alıp 27.5'e bölersiniz ve bunu mülkün sağladığı gelirden düşersiniz. Yani ayda 500 dolar kazanıyorsa, ancak az önce anlattığım rakam ayda 400 dolar ise, ayda sadece 100 dolar vergi ödersiniz.
Tam zamanlı bir emlak profesyoneliyseniz, kayıpları üstlenmenize izin vereceklerdir. Yani bazen olan şey, ayda 700'ü yazmanızdır, ancak bu ayda sadece 500 yapar. Yani ayda fazladan 200 dolarınız var ve karşılanmıyor. Tam zamanlı bir emlak profesyoneliyseniz, o 200 doları alıp emlak, komisyonlar, gelir getirici evler aracılığıyla para kazandığınız diğer yollara uygulayabilirsiniz, inanıyorum. Gelir elde ettiğiniz hemen hemen tüm yollardan, bu %200'e karşı korunabilirsiniz. Şimdi, bu ödeneği bonus amortismanla birleştirdiğinizde, aslında o parayı almak için 27 buçuk yıl bekleyemiyorsunuz. Birinci yılda hepsini almanıza izin verdikleri bir çalışma yapabilirsiniz. Buna maliyet ayrıştırma çalışması denir. Tarif ettiğimden biraz daha karmaşık ama bütün gün burada bunun hakkında konuşmaya çalışırdım.
Bu nedenle, size ayrıntıları vermeden, genel strateji, bir mülke bakmanızdır. “Tamam. Pekala, bu kadarı 27 buçuk yıldan çok daha hızlı tükenecek, bu yüzden bundan kaynaklanan kaybı birinci yılda peşinen alacağım. Tüm kayıplarınızı birinci yıla taşıma stratejisini, artık diğer şeylerden elde ettiğiniz geliri koruyabileceğiniz gerçeğiyle birleştirdiğinizde, tam zamanlı emlak profesyonelleri gelir vergisi ödemekten kaçınabilirler. Şimdi, Robert Kiyosaki, Donald Trump ve benim gibi insanlar “Gelir vergisi ödemiyorum. Ben hiç vergi ödemiyorum. Aptal değilim." Gerçekten varmaya çalıştıkları şey bu. Tamam aşkım. Yasayı çiğniyormuş gibi vergiden kaçıyorlar değil, tüm paralarını yeni gayrimenkullere yeniden yatırmışlar, bu yüzden kazandıkları paraya karşılık alacakları tüm bu yeni kayıplara sahipler.
Kulağa harika geliyor ve bu yüzden vergi ödemek istemediğimiz için yapıyoruz. Jack, sen de vergi ödemek istemiyorsun ama bir dezavantajı var. Aslında bunun doğru hareket olup olmadığını anlamadan önce anlatacağım birkaç dezavantaj var. Öncelikle, bunu yaptığınızda emlak satın almayı asla bırakamazsınız. Kurdu yıllara göre almak gibi diyorum. Yeter ki yeni emlak satın alıyor olun… Sanki kazandığım parayı dengelemek için her yıl emlak almam gerekiyor ve kazandığım paranın bazen %100'e yakınını bazen de %XNUMX'ünden fazlasını harcamam gerekiyor. vergi ödememek için emlak işine geri dönmek. Tamam aşkım. Yani amacınız büyük bir yuva yumurtası biriktirmekse, bu her zaman işe yaramaz. Bazen sadece bankada nakit istiyorsanız, vergileri ödemek daha iyidir.
İkinci kapalı. Bedava değil. Aslında, hepsini peşin aldığınızda, sonraki 27 buçuk yılda alma yeteneğinizi kaybedersiniz çünkü hepsini birinci yılda aldınız, böylece amortisman ortadan kalktı. Bu gelirin hiçbirini yarasadan aldıktan sonra koruyamazsınız, bu da o mülkün gelecekte elde edeceği gelir için daha yüksek vergiler ödeyeceğiniz anlamına gelir. Şimdi, bir emlak profesyoneli olarak kazandığınız tüm paraya dahil olan bu gelecekteki geliri aldığınız ve daha fazla emlak almaya devam ettiğiniz sürece, bunun üzerinden vergi ödemezsiniz. Ama burada neden bahsettiğimi anlıyor musun? Daha fazla emlak satın almayı asla bırakamayacağınız bu dünyanın içine gittikçe daha derine çekiliyorsunuz.
Ve daha fazla emlak almayı bıraktığınızda, kazandığınız paranın vergisini ödeyeceksiniz ve bu mülklerin sağladığı gelir üzerinden vergi ödeyeceksiniz ve bu gelir hiçbir şekilde korunmayacaktır. amortisman. Aklımın üstünden düşünebildiğim son dezavantaj, bunun ücretsiz olmaması. Aslında, benim deneyimime göre çalışma başına altı ila 10,000 ABD Doları arasında olabilen maliyet ayrıştırma çalışmaları için ödeme yapmanız gerekiyor. Yani, sadece amortismanı sonsuza kadar alamazsınız, aynı zamanda yarasadan da alırsınız. Bunu yapma lüksü için altı ila 10,000 dolar harcamanız gerekiyordu. Yani evet, 350,000 $ tasarruf edeceksiniz, ancak tarif ettiğim diğer yollardan bazılarında da bazı kayıplar yaşayacaksınız.
Tüm söylenenler, şu anki gibi, görebildiğimizden daha iyi fırsatlar görmeyi beklediğim bir pazara giriyorsak, vergiler için harcayacağınız fazladan 300 ila 350,000 doları yapacak. Normalde olduğundan daha iyisin. Fiyatların sürekli yükseldiği, yükseldiği, yükseldiği, yükseldiği bir pazara giriyor olsaydık. Ve ne kadar paran olduğunun bir önemi yoktu. Hiçbir şey satın alamayacaktınız ve satın alırsanız, satın aldığınızda para kaybedecektiniz veya çökebilirdi. Bu farklı bir hikaye. Ama şu anda o 350,000'i alıp daha fazla düşüp düşmeyeceğini görmek için bekleyebileceğiniz bir durumdayız. Alıntı-alıntı yapma, çökecek mi? Şu anda sermayeye sahip olmak, hükümetin bastığı tüm para nedeniyle gayrimenkulün patlamaya devam ettiği diğer senaryolarda sermayeye sahip olmaktan daha faydalıdır.
Bu yüzden, bunu yapmanız gerektiğini düşündüğüm gerçeğine doğru eğiliyorum, değil mi? Düşünülmesi gereken başka bir şey de, eğer gelecek için akıllıca yatırım yapıyorsanız ve sermayenizi büyütüyorsanız, emlakta vergiye tabi olmayan, nakit akışı olmayan para kazanmanın yolları vardır. Yani nakit akışınızı gelir olarak bildirmelisiniz çünkü öyle. Bu nedenle insanlar "Nakit akışı, nakit akışı, nakit akışı" dediklerinde ve gözlerinde Scrooge McDuck gibi küçük dolar işaretleri gördüklerinde ve nakit akışına kafayı taktıklarında, çünkü bu tüm sorunlarını çözecek. problemler. öyle değil öyle değil Şimdi, bu harika. Bundan kaçının demiyorum ama abarttığımız kadar iyi olmadığını söylüyorum.
Özsermaye elde ettiğinizde, vergilendirilmemiş, hiç vergilendirilmemiş nakde çevirerek yeniden finansman yapabilirsiniz. Ve bir nakit çıkışı yeniden finansmanıyla ilgili harika olan şey, genellikle öz sermaye oluşturmanızın uzun zaman almasıdır. Bu yüzden, genellikle, bu sermayeyi inşa ettiğiniz süre boyunca, satın aldığınız şeyin kiraları yükseliyordu. Dolayısıyla, nakit çıkışlı yeniden finansman yaptığınızda, kiralar, nakit çıkışlı yeniden finansman üzerinden aldığınız ek borcu destekleyecek kadar yükselmiştir. Yani aslında herhangi bir tehlike almıyorsunuz. Bunu yaptığınızda para kaybetmiyorsunuz. Mülk, çektiğiniz krediyi ödemeye devam ediyor. Vergilendirilmemiş bir nakit çıkışı yeniden finansmanı alırsınız. Ya bu parayla yaşayabilirsiniz ya da bu parayı, maliyet ayırma çalışmaları ve bonus amortismanları kullanacaksanız, satın almaya devam etmeniz gereken gelecekteki gayrimenkullere yeniden yatırım yapabilirsiniz.
Bunun için sizin için üstüne biraz kiraz atacağımı düşündüğüm en son nokta, Bay Jack Graham, bonus amortismanın sonsuza kadar olmayacağıdır. Aslında, 2023'te, değerin yalnızca %80'ini alabileceğiniz ve 2024'te yalnızca %60'ını alabileceğiniz bir ölçeklendirmeye ayarlandığına inanıyorum ve sonunda sıfıra gelene kadar böyle devam edecek. Bu yüzden, bunu yapmayı düşünüyorsanız, bunu şimdi yapmanız gerektiğini söyleyebilirim çünkü her yıl, hiç orada olmayana kadar giderek daha az faydalı olacak. Sorunuz için çok teşekkür ederim. Lütfen neye karar verdiğinizi bize bildirin.
Pekala, ve bugünkü şovumuz buydu. Ama sonunda, maliyet ayrımı, ikramiye amortismanı gibi bazı havalı kelimelerle birlikte biraz üst düzey şeyler elde ettiniz ve ayrıca yeni başlayanlardan, "Hey, ne kredisi" gibi bazı şeyler de aldınız. Bir sonraki evimi satın almak için kullanabilir miyim ve bir ev almalı mıyım? Evi hacklemeye devam edersem gelir borcumu nasıl yüksek tutabilirim? Ve bunun için buradayız. Ben de dahil olmak üzere çoğumuzun yaptığı gibi emlak yoluyla finansal özgürlüğü bulabilmeniz için size elimizden geldiğince değer vermek istiyoruz. Ve biz burada oturup sizin için destek olmayı çok isteriz çocuklar, sizi yolda izlemeniz için.
Bu yüzden takip ettiğiniz için çok teşekkür ederim. Özellikle benim hakkımda daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, beni sosyal medyada @davidgreene24 adresinden takip edebilirsiniz. Hemen beni Instagram'da takip etmeye gidin. Ayrıca youtube.com/@, little @ sign, davidgreene24 adresine gidip kanalıma abone olursanız ve oradaki biraz daha kişisel şeyler yaptığım videolara göz atarsanız beni YouTube'da bulabilirsiniz. Bizi YouTube'da BiggerPockets'ta da takip edebilirsiniz. Bizi Instagram'da takip edebilirsiniz. Bizi tüm sosyal medyadan takip edebilirsiniz. O yüzden bizi yukarıya bak ve sen de takip et.
Bak, hayatındaki bazı saçmalıklardan kurtul. Tamam aşkım. Size hiçbir konuda yardımcı olmayan bazı şeylerden kurtulun. Sadece akılsız kaydırma veya yaptığınız kıyamet kaydırma ve size şu anda sahip olduğunuzdan daha iyi bir gelecek sağlayacak şeyleri gerçekten dinlemeye başlayın. Zaman ayırdığınız ve ilginiz için çok teşekkür ederim. Sizi seviyorum millet. Vaktiniz varsa başka bir videoya göz atın, yoksa haftaya görüşürüz.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- hack nasıl yapılır yüksek fiyatlı bir konut piyasasında bile
- BRRRRDaha yüksek bir faiz oranına geçmek ve nakde çevirmek mantıklı olduğunda
- Yaratıcı finansman stratejileri ve konut gayrimenkulü için kullanmaya değip değmeyeceği
- marj kredileri ve çıkarmak mantıklı olduğunda baskı PC'den hisse senedi portföyü
- ROI (yatırım getirisi) ROE'ye karşı (özsermaye getirisi) ve birincil olarak kiralık bir mülkün değerinin nasıl belirleneceği
- Ev hacklemeaile hayatına etkisi ve hareket ederken paraya değmez
- Bonus amortisman açıkladı ve kısa vadeli kazanç ve uzun vadeli acı büyük vergi indirimleri
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Günümüzün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya kendiniz bir BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? göz atın sponsor sayfası!
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- kabiliyet
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- yukarıdaki
- Hesap
- sorumluluk
- Biriktirmek
- onaylamak
- kazanmak
- karşısında
- aslında
- Ek
- Yetişkin
- avantaj
- Adventure
- tavsiye
- etkiler
- Sonra
- karşı
- ajanları
- Türkiye
- tek başına
- zaten
- alternatif
- her zaman
- miktar
- ve
- Başka
- cevap
- cevaplar
- karınca
- kimse
- hiçbir yerde
- ayrı
- Daire
- uygulamayı yükleyeceğiz
- Apple
- Tamam
- değerlendirme
- takdir etmek
- takdir
- yaklaşım
- arbitraj
- arbitraj
- ALAN
- alanlar
- Arena
- etrafında
- ilişkili
- Dernek
- Dikkat
- austin
- yazar
- otomatik olarak
- mevcut
- ortalama
- kaçınma
- Arka
- arka fon
- Kötü
- çanta
- Bakiye
- Banka
- bariyer
- baz
- merkezli
- BAT
- fasulye torbaları
- güzel
- Çünkü
- müşterimiz
- olma
- önce
- Yeni Başlayanlar
- arkasında
- olmak
- Inanmak
- inanıyor
- faydalı
- yarar
- İYİ
- Bahis
- Daha iyi
- arasında
- önyargı
- Büyük
- büyük
- Bit
- Bonus
- kitap
- sınır
- ödünç almak
- iki parti de
- aldım
- Brandon
- mola
- Kırma
- kısaca
- getirmek
- Getiriyor
- komisyoncu
- komisyonculuk
- Brooklyn
- getirdi
- inşa etmek
- bina
- Demet
- yanmak
- iş
- işletmeler
- satın almak
- Satın alma
- Kaliforniya
- çağrı
- denilen
- Alabilirsin
- yapamam
- Başkent
- hangi
- Kariyer
- taşıma
- arabalar
- dava
- durumlarda
- Nakit
- nakit akımı
- Param bitti
- belli
- şans
- değişiklik
- değişiklikler
- değiştirme
- Telegram Kanal
- sohbet
- daha ucuz
- Kontrol
- çocuk
- Çocuk
- Şehir
- iddia
- iddia
- Açıkça
- Kapanış
- yakın
- kapanış
- kod
- meslektaş
- Kolej
- Sütun
- birleştirmek
- nasıl
- konfor
- rahat
- gelecek
- yorum Yap
- yorumlar
- ticari
- Komisyonlar
- taahhüt
- çoğunlukla
- şirket
- karşılaştırmak
- karşılaştırarak
- rekabet
- karmaşık
- bileşen
- bileşenler
- kavram
- ilgili
- Endişeler
- koşullar
- Davranış
- Onaylamak
- Sonuçları
- muhafazakâr
- dikkate
- düşünen
- kısıtlamaları
- UAF ile
- içerik
- bağlam
- devam etmek
- devam ediyor
- sözleşme
- katkı
- geleneksel
- konuşma
- konuşmaları
- Serin
- Mercan
- Köşe
- Ilişki
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- Çift
- kurs
- kapak
- kaplı
- Crash
- Crashing
- Krem
- oluşturur
- Oluşturma
- Yaratıcı
- Yaratıcı
- kredi
- kriterleri
- eleştiri
- meraklı
- akım
- Şu anda
- kurulamak
- Baba
- TEHLİKE
- Dave
- David
- gün
- anlaşma
- Fırsatlar
- Borç
- Aralık
- karar
- azaltmak
- derin
- kesinlikle
- Talep
- talepleri
- dağıtmak
- tanımlamak
- tarif edilen
- hak
- tasarlanmış
- ayrıntılar
- Belirlemek
- DID
- Ölmek
- Diego
- fark
- farklı
- zor
- basamak
- çalışkanlık
- akşam yemeği
- Dip
- tutarsızlık
- ekran
- sıkıntılı
- ilçe
- Değil
- yapıyor
- Dolar
- Donald Trump
- Dont
- hüküm
- çift
- çift basamak
- aşağı
- olumsuz
- olumsuzlukları
- sürücü
- Damla
- düştü
- DTI
- sırasında
- her
- kazanmak
- Kazanılan
- kolay
- Efekt
- çaba
- ya
- başkasının
- uygulama
- nişan
- yeterli
- yeterli para
- eğlendirmek
- Tüm
- Bölümler
- öz kaynak
- alıkoyma
- arazi
- tahmin
- Eter (ETH)
- arife
- Hatta
- sonunda
- hİÇ
- Her
- herkes
- herkesin var
- her şey
- kesinlikle
- uyarılmış
- Heyecan
- infaz
- yürütme
- mevcut
- Genişletmek
- bekliyoruz
- giderler
- pahalı
- deneyim
- Açıklamak
- açıkladı
- açıklayan
- ekstra
- Gözler
- karşı
- Düşmek
- Düşen
- aile
- fan
- Favori
- Fiyatlandırma(Yakında)
- az
- şekil
- Film
- çekim
- Nihayet
- maliye
- mali
- Finansman
- bulmak
- bulma
- Ateş
- Ad
- ilk kez
- sabit
- sabit
- esnek
- Kat
- Kat
- Florida
- akış
- Akan
- takip et
- takip etme
- şu
- Ayak
- sonsuza dek
- forumları
- ileri
- bulundu
- Dördüncü
- Ücretsiz
- Freedom
- sık sık
- arkadaş
- arkadaşlar
- itibaren
- ön
- tam
- eğlence
- Temelleri
- komik
- gelecek
- Kazanç
- oyun
- garaj
- genel
- üretir
- almak
- alma
- Vermek
- verir
- Verilmesi
- Go
- gol
- Goller
- Goes
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- aferin
- Hükümet
- sınıf
- harika
- Yeşil
- Büyümek
- Büyüyen
- Adam
- kesmek
- hackerlar
- hack
- kesmek
- Yarım
- sap
- olmak
- olur
- Zor
- zor iş
- şapka
- sahip olan
- baş
- sağlıklı
- duydum
- işitme
- yardım et
- faydalı
- yardım
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- üst düzey
- daha yüksek
- tarihi
- vurmak
- ambar
- tutma
- tutar
- Ana Sayfa
- Evler
- ev ödevi
- İnşallah
- ev sahibi
- SAAT
- ev
- evler
- konut
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- Kocaman
- Zarar
- Yutturmaca
- Ben
- ICE
- dondurma
- Fikir
- fikirler
- Acil
- önemli
- in
- Diğer
- dahil
- dahil
- Dahil olmak üzere
- Gelir
- Artırmak
- artmış
- artan
- inanılmaz
- Bireysel olarak
- taksit
- yerine
- talimatlar
- niyet
- Kasıtlı
- faiz
- FAİZ ORANI
- Faiz oranları
- ilginç
- Yatırım yapmak
- soruşturma
- yatırım
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- konu
- IT
- kendisi
- iTunes
- kriko
- Ocak
- Jersey
- İş
- Mesleki Öğretiler
- seyahat
- tutmak
- koruma
- anahtar
- Çocuk
- çocuklar
- Nezaket.
- Kiyosaki
- Bilmek
- bilgi
- KUDOS
- arazi
- büyük
- Soyad
- Geç
- Kanun
- Kolluk
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- Ayrılmak
- ayrılma
- ödünç veren
- kredi
- Lets
- seviye
- Kaldıraç
- LG
- yükümlülük
- hayat
- Muhtemelen
- çizgi
- Listelenmiş
- Dinleme
- küçük
- yaşamak
- Yaşıyor
- yaşayan
- borç
- Krediler
- yerel
- Uzun
- uzun zaman
- uzun süreli
- uzun
- Bakın
- gibi görünmek
- baktı
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kaybetmek
- kaybeder
- kaybetme
- kayıp
- kayıp
- Çok
- Louis
- Aşk
- Düşük
- şans
- Lüks
- yapılmış
- Ana
- korumak
- bakım
- yapmak
- para kazanmak
- YAPAR
- Yapımı
- adam
- yönetmek
- çok
- işaret
- pazar
- piyasa koşulları
- matematik
- Mesele
- Önemlidir
- anlam
- anlamına geliyor
- medya
- üye
- adı geçen
- Orta
- olabilir
- milyon
- hata
- MLS
- Modern
- anne
- Anne
- para
- Ay
- aylık
- ay
- Daha
- Ipotek
- Ipotekler
- çoğu
- anne
- motive
- hareket
- film
- filmler
- hareketli
- çoklu aile
- isim
- zorunlu olarak
- gerek
- gerekli
- ihtiyaçlar
- negatif
- olumsuz
- komşular
- Nest
- yeni
- New Jersey
- New York
- new york city
- sonraki
- gelecek hafta
- normal
- normalde
- numara
- sayılar
- tahviller
- işgal
- Olasılık
- Office
- Subay
- subay
- ofset
- tamam
- Eski
- ONE
- Tek fiyat
- açık
- Görüş
- Görüşler
- Fırsatlar
- seçenek
- Opsiyonlar
- sipariş
- Diğer
- Diğer
- aksi takdirde
- 27 üzerinde
- tüm
- kendi
- Sahip olunan
- sahip
- paketlenmiş
- ödenmiş
- Ağrı
- boyama
- ebeveyn
- otopark
- parklar
- Bölüm
- özellikle
- partiler
- Partner
- geçti
- yol
- model
- ödeme yapan
- ödeme
- öder
- Pensilvanya
- İnsanlar
- yüzde
- yapmak
- dönem
- kişi
- kişisel
- Pizza
- yer
- plan
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- Lütfen
- Zevk
- artı
- podcast
- Podcast
- Nokta
- Popüler
- portföy
- pozisyon
- pozitif
- mümkün
- potansiyel
- potansiyel
- tercih
- hediyeler
- güzel
- önceki
- fiyat
- Fiyatlar
- birincil
- muhtemelen
- Sorun
- sorunlar
- süreç
- profesyonel
- profesyoneller
- Programı
- Programlar
- aşamalı olarak
- özellikleri
- özellik
- Koruyucu
- Protein
- çeken
- satın alma
- satın alındı
- Satın alma
- amaç
- itti
- koymak
- koyar
- koymak
- Soru-Cevap
- nitelemek
- niteleyici
- soru
- Sorular
- Hızlı
- hızlı
- hızla
- kaldırma
- oran
- oranlar
- değerlendirme
- oran
- ulaşmak
- Okumak
- gerçek
- gayrimenkul
- gerçek hayat
- реалистичный,en
- gerçekleştirmek
- emlâkçı
- neden
- nedenleri
- geçenlerde
- tanımak
- kayıt
- ilişkin
- Ne olursa olsun
- düzenli
- rehabilitasyon
- uygun
- değişiklik yapmak
- Kira
- tekrar et
- değiştirmek
- rapor
- temsil etmek
- gereklilik
- bu
- yanıt
- sorumlu
- Restoranlar
- dönüş
- gelir
- yorum
- Yorumları
- Ödüllendirmek
- Kurtulmak
- yükselen
- Risk
- Riskli
- yol
- ROBERT
- Robert Kiyosaki
- ROI
- Rulo
- oda
- Odalar
- kök
- yuvarlak
- kurallar
- koşmak
- koşu
- kurban
- Güvenlik
- Adı geçen
- satış
- aynı
- San
- San Diego
- İndirim
- ölçek
- senaryolar
- Okul
- Okullar
- kaydırma
- İkinci
- saniye
- görme
- arayan
- görünüyor
- bölüm
- satmak
- Satıcılar
- Satışa
- duyu
- seri
- Hizmetler
- servis
- set
- Yedi
- birkaç
- paylaş
- Barınak
- çalışma
- Mağaza
- kısa
- kısa dönem
- meli
- şov
- Gösteriler
- işaret
- imzalı
- önemli ölçüde
- İşaretler
- benzer
- Basit
- beri
- tek
- durum
- durumlar
- ALTINCI
- yavaşlatır
- akıllı
- akıllı
- So
- Sosyal Medya
- sosyal medya
- satılan
- ÇÖZMEK
- biraz
- Birisi
- bir şey
- biraz
- bir yerde
- Yakında
- Ses
- Kaynak
- uzay
- konuşmak
- konuşma
- geçirmek
- Harcama
- para harcamak
- harcanmış
- Sponsorlar
- Spotify
- kare
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- Eyalet
- kalmak
- Sopa
- Yine
- Stocks
- dur
- hikayeler
- Öykü
- stratejileri
- Stratejileri
- güçlü
- yapı
- yapılandırılmış
- Mücadele
- Öğrenci
- çalışmalar
- Ders çalışma
- konu
- boyun eğme
- abone ol
- başarı
- başarılı
- böyle
- yeterli
- harika
- üstün
- arz
- destek
- sözde
- sistem
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- vergi
- Vergiler
- Öğretim
- kiracı
- şartlar
- test
- Şükran Günü
- The
- Gelecek
- kanun
- Dünya
- Tiyatro
- ve bazı Asya
- kendilerini
- Orada.
- şey
- işler
- Düşünme
- Bu yıl
- düşünce
- üç
- İçinden
- zaman
- zamanlar
- tip
- ipuçları
- Başlık
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- çok
- araç
- araçlar
- üst
- konu
- Konular
- Toplam
- TAMAMEN
- karşı
- çekiş
- geleneksel
- işlem
- Transkript
- geçiş
- gerçek
- koz
- DÖNÜŞ
- Dönük
- Dönüş
- tv
- türleri
- eninde sonunda
- Ultra
- nadir
- altında
- anlamak
- sigorta poliçesini imzalama
- yabancı
- birim
- birimleri
- Güncelleme
- güncellenmesi
- us
- kullanım
- genellikle
- tatil
- Değerli
- değer
- doğrulamak
- Karşı
- Video
- Videolar
- ses
- beklemek
- aranan
- İzle
- izlerken
- yolları
- hafta
- Haftalar
- Ne
- Nedir
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- eş
- irade
- istekli
- kazanmak
- WISE
- olmadan
- Kurt
- merak
- Word
- sözler
- İş
- egzersiz yapmak
- çalışır
- Dünya
- değer
- olur
- verirdi
- yazmak
- yazı yazıyor
- yazılı
- Yanlış
- yıl
- yıl
- genç
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- sıfır