Faiz oranlarının 2024'te düşmesi beklenirken, istikrarlı gelir ödemeleriyle sevilen bir sektör olan gayrimenkul, yeni yılda yükseliş görebilir. S&P 500'deki emlak sektörü 2023'ü %8'in üzerinde kazançla tamamlayarak geniş piyasa endeksinin %24'lük ilerlemesinin oldukça altında bir performans gösterdi. Yükselen faiz oranları, yalnızca gayrimenkul yatırım ortaklıklarının borçlanma maliyetini artırması değil, aynı zamanda varlığı örneğin Hazine'ye kıyasla gelir peşinde koşan yatırımcılar için daha az çekici hale getirmesi nedeniyle piyasanın bu segmenti üzerinde bir engel oluşturuyordu. Geçen yıl yatırımcıların sadece parayı mevduat sertifikasına yatırarak veya para piyasası fonunda veya Hazine bonolarında saklayarak %5'e kadar getiri elde edebildiklerini unutmayın. Artık Federal Rezerv 2024'te üç faiz indirimi öngördüğüne göre, GYO'lar yatırımcı ilgisinde bir artış görebilir ve bu da gelirin yanı sıra hisse fiyatlarını da artırabilir. Morningstar analisti Kevin Brown, "İstikrarlı oranlara sahip olursak GYO fiyatlarının artacağını düşünüyorum; insanların sektöre geri dönmesini sağlayacaksınız" dedi. "Oranlar düşük olduğunda, birçok gelir odaklı yatırımcı GYO temettüsünü çok çekici görüyor ve bu temettü ödemesini almak için öz sermaye yatırımıyla ilgili riskleri almaya istekli." Gerçekten de gayrimenkul, 2023'ün dördüncü çeyreğinde yüzde 17.6 artışla en önde gelen sektör oldu ve yalnızca Aralık ayında yaklaşık yüzde 8'lik bir aylık artışla sona erdi. Bu hareketler, Ekim ayındaki en yüksek seviyesi olan %10'i aşan ve yılı %5'in biraz üzerinde bitiren 3.8 yıllık Hazine tahvil getirisinin önemli ölçüde soğuduğu bir döneme denk geldi. Keskin bir bakış Kovid sonrası evden çalışma eğilimi ve işyerine yavaş dönüş, ofis GYO'ları üzerinde engel oluşturdu. Kastle Systems'in 10 büyük ABD'deki ofis doluluğunu ölçen “İşe Dönüş” barometresi şehirlerin oranı Aralık ayında %51.1 seviyesindeydi. Önceki haftaki %18 seviyesinden düşüşle 51.6'e geriledi. Jefferies'e göre ofis GYO'ları için 2024'te zorluklar hala devam ediyor, ancak koşulların iyileşmesi bekleniyor. Analist Peter Abramowitz Pazartesi günkü raporunda şöyle yazdı: "'24'teki haberimizin kabaca yarısında doluluk oranının azalmasını beklerken, düşüşlerin hızının yavaşlamasını bekliyoruz, bu da duyarlılık için bir rüzgar oluşturmalıdır." Jefferies, ofis GYO sektörü konusunda tarafsız ancak Boston Properties'in notunu beklemeden satın almak için yükseltti. BXP 1Y mountain Boston Properties'in son 12 aydaki performansı “BXP'yi göreceli çoklu genişleme açısından çekici bir oyun olarak görüyoruz. Firma, sektör öncüsü statüsü, alandaki en kaliteli portföylerden biri ve kazanç görünümündeki istikrar göz önüne alındığında emsalleri arasında yer alıyor" dedi. Jefferies, Boston Properties'in kıyı ofisi GYO endüstrisindeki "modern portföyünden" faydalandığını, binaların ağırlıklı ortalama yaşının tüm kamu GYO'ları için 15.7 yıl iken 22.7 yıl olduğunu söyledi. Bu da doluluk görünümünde daha fazla istikrara yol açacak. Jefferies'in 80$'lık hedef fiyatı Cuma günkü kapanışa göre %14'lük artışı yansıtıyor. Hisse senedi %5.4 getiri sağlıyor. Boston Properties'i araştıran 21 analistten 5'ü bunun bir beklemede olduğunu değerlendiriyor ve daha önce Refinitiv olarak bilinen LSEG'e göre, fikir birliği fiyat hedefleri buradan yaklaşık %XNUMX'lik bir düşüş öngörüyor. Uzun vadeli trendleri tespit etmek Daha düşük oranlı bir ortam GYO'lar için faydalı olsa da Morningstar'dan Brown, sektörün bir köşesinin ortaya çıkan demografik trendlerden uzun vadeli bir destek alacağını düşünüyor: yaşlılara yönelik konut ve sağlık alanı. Ulusal Yaşlılar Konut ve Bakım Yatırım Merkezi'ne göre, 84.4'ün üçüncü çeyreğinde yaşlıların konut doluluk oranı %2023 oldu. Bu, salgının en düşük seviyesi olan %6'e göre yüzde 77.8 puandan fazla bir artış, ancak hâlâ salgın öncesi %87.1 olan doluluk oranının gerisinde. Aynı zamanda baby boomer kuşağı hızla yaşlanıyor; grubun en yaşlı üyeleri 80'da 2026 yaşına girecek. Brown, "Bu, bu tesislere yönelik talebe dönüşüyor" dedi. Önümüzdeki üç ila dört yıl içinde talebin arzı geride bırakacağını tahmin ediyor "ve bu, doluluk oranının salgın öncesi seviyelere geri dönmesi ve belki de bunu aşıp %90 aralığına ulaşması anlamına gelecektir." Brown bu trendi gerçekleştirmek için Welltower ve Ventas'ı öne çıkardı. "Gelecek yıllarda yüksek büyüme göreceklerini düşünüyorum." Üst düzey konut operatörlerine yatırım yapan Welltower %2.7 temettü getirisi öderken Ventas %3.6 getiri sağlıyor. JPMorgan'dan Anthony Paolone, Welltower'ın notunu Aralık ayında nötrden aşırı ağırlığa yükselterek Welltower'ın "satın alma faaliyetinin hızında önemli bir artış olduğunu, 3 milyar doların Ekim ayına kadar kapandığını ve diğer 3 milyar doların da yolda olduğunu" açıklamasına işaret etti. Ayrıca 2024 yıl sonu hedef fiyatını da 99 dolardan 92 dolara yükseltti; bu da Cuma günkü kapanışa göre yaklaşık %10'luk bir artışa işaret ediyor. Welltower'ı takip eden 18 analistten 3'si, LSEG'e göre bunu bir alım veya güçlü bir alım olarak değerlendiriyor ve konsensüs fiyat hedefleri, mevcut seviyelerden %XNUMX'ün üzerinde bir artışa işaret ediyor. Ventas, hisse senedini inceleyen analistlerin %60'ından satın alma veya güçlü satın alma notu aldı; ortalama fiyat hedefi ise buradan %2 artışa işaret ediyor. Bir temettü aristokratı mercek altında Morningstar'dan Brown, 2024 için üçlü net kiralama GYO'su olan Realty Income'u beğeniyor. Üçlü net kiralama düzenlemesinde kiracılar bakım, kira, emlak vergileri ve sigorta primlerinden sorumludur. Brown, Realty Income'un kiracıları arasında eczaneler ve benzin istasyonlarının da bulunduğunu belirterek, "Onlar sadece kiracılarından kira çekini alıyorlar, aksi takdirde mülkle ilgili her şey kiracıya aittir" dedi. Gayrimenkul Geliri %5.3 oranında temettü getirisi ödemektedir. Aynı zamanda S&P 500 Temettü Aristokratları'nın da bir üyesidir, yani üst üste son 25 yılın her birinde temettülerini artıran bir hisse senedidir. Brown, "Onlar istikrarlı bir kira toplama şirketi ve bir tür potansiyel yavaşlama veya durgunluğa gireceksek bu iyi bir şey" dedi. Realty Income'u araştıran analistlerin neredeyse yarısı, bunu bir satın alma veya güçlü bir satın alma olarak değerlendiriyor ve LSEG başına %5'in üzerinde bir artış öngörüyor.