Gelmeyen Çöküş: Konut Piyasası Dibi Gördü mü?

Dave:
Herkese merhaba ve On Market'e hoş geldiniz. Sunucunuz Dave Meyer benim ve bugün gösteriyi tek başıma yapıyorum. Son birkaç haftadır haber kaynağımda çılgınlar gibi ortaya çıkan bir soruyu derinlemesine inceleyeceğiz ve bu beni biraz şaşırttı. Böylece bu konuyu incelemeye karar verdim ve bu bölüm boyunca konu hakkında öğrendiklerimi ve görüşlerimi paylaşacağım.
Şimdi araştırdığım ve bugün konuşacağımız soru şu: Konut piyasası zaten dip noktasını buldu mu? Ve dürüst olmak gerekirse, son birkaç aydır, en azından 2023'ün ikinci yarısına, belki de 2024'e kadar konut piyasasının dibe vurmasından bahsedeceğimizi gerçekten düşünmüyordum. Saygın kuruluşlar bunun hakkında konuşuyor. Örnek olarak, oldukça önde gelen, çok saygın bir emlak veri firması olan Altos Research'ün CEO'su Mike Simonsen, Konut Piyasası Zaten Bir Dip Bulmuştur başlıklı oldukça basit bir makale yayınladı. Ayrıca The Wall Street Journal'ın Konut Piyasasının Çözülme Belirtileri Gösterdiğini belirten bir manşet yayınladığını da gördük. Yahoo ve Fortune, talebin Kasım ayında dibe vurup düşmediğini manşetlere taşıdı ve ABD'nin en büyük bankalarından ve önde gelen ekonomik tahmincilerinden biri olan Goldman Sachs, aslında 2023 konut piyasası tahminini yukarı yönlü revize etti.
Bu gerçekten dikkat çekici çünkü tahmincilerin çoğu, en azından 2022'nin ikinci yarısında tahminlerini aşağı çekiyordu. Zillow beklentilerini aşağıya doğru ayarlamaya devam etti. Diğer büyük bankaların, diğer emlak firmalarının düşüşünü görüyorduk. Diğer büyük bankaların, diğer emlak firmalarının düşüşünü görüyorduk. Yani bu soru beni bir nevi büyüledi. Dibe yakın mıyız? Bunu araştırdım ve bugün yapacağım şey, bulduğum verileri sizinle paylaşmak olacak. Bu şekilde, piyasanın zaten dibe vurup düşmediğini, yeniden büyümeye başlayıp başlamayacağına, çok daha fazla aşağı yönlü riskin olup olmadığına kendiniz karar verebilirsiniz; bu fikrimi sonunda sizinle paylaşacağım, ancak çoğunlukla Biraz önce konuşacağım şey, neden bu işletmelerin, neden bu saygın firmaların bazılarının konut piyasasının dibe vurduğunu söylediğidir.
Ve buna katılmanıza gerek yok. Sonunda fikrimi bildireceğim. Ama sadece bunu neden söylediklerine dair temel olarak sağlam fikirlerin olduğunu söyleyeceğim. Bu sadece emlak sektörü için tantana ve amigoluk değil. Aslında son zamanlarda ortaya çıkan ekonomik ve emlak verileri, belki de en kötüsünün geride kaldığını gösteriyor. Bunun doğru olduğunu söylemiyorum, sadece bu yöne işaret eden bazı göstergelerin olduğunu ve bu nedenle de anlamaya değer olduğunu söylüyorum. İşler değişiyor ve ben de neyin değiştiğini anlamanıza yardımcı olmak istiyorum ve bunun konut piyasasının dibe vurduğu anlamına gelip gelmediğine kendiniz karar verebilirsiniz. Ve yine sonunda fikrimi paylaşacağım ve ne olacağını düşündüğümü size bildireceğim.
Tamam, bugün bunun hakkında konuşacağız. Ancak buna geçmeden önce, yakın zamanda Apple veya Spotify'da bize yorum yazan herkese teşekkür etmek istiyorum. İnsanlardan yorum yazmalarını istedik çünkü bu bize On Market'te gerçekten çok yardımcı oluyor ve harika yorumlar aldık ve bunu yapmak için zaman ayıran herkese gerçekten minnettarım. Minnettarız. Her birini okuyoruz. Geribildirim için teşekkürler. Eğer henüz yorum yapmadıysanız ama diziyi seviyorsanız, daha fazlasını da takdir ederiz. Bu yüzden dinleyici olduğunuz, topluluğumuzun üyeleri olduğunuz için hepinize teşekkür ederim, böyle bir şey yapmanızın bize çok büyük yardımı oluyor. Tekrar teşekkür ederim. İkinci olarak, sponsorumuzdan haber almak için kısa bir ara vermemiz gerekiyor ve ardından konut piyasası dibe vurdu mu konumuza geçeceğiz.
Tamam, konut piyasası dibe vurdu mu sorusuna bakmaya başladığımda araştırmamı temelde iki farklı tarafa ayırdım; talep tarafı ve arz tarafı. Ekonomiyle ilgili her şeyde olduğu gibi, bu aslında arz ve talebe bağlıdır. Talep tarafı hakkında konuşalım, çünkü önce ben düşünüyorum, çünkü son altı ayda piyasa davranışını yönlendiren şeyin bu olduğunu düşünüyorum. Temel olarak, faiz oranları ve ipotek oranlarının hızla yükselmeye başladığı Mayıs veya Haziran'dan bu yana, konut piyasasının bir düzeltmeye girdiğini gördük. Bunun nedeni temel olarak artan ipotek oranlarının talebi azaltmasıdır. Mortgage oranları yüzde 2, yüzde 3 ya da yüzde 4 iken insanlar yüksek fiyatlarla ev satın almaktan mutluydu. Hızlı bir şekilde Haziran ayına gidersek, oranlar %5 veya 6'ya çıktı, insanlar artık bunu karşılayamadı ve artık ev aramadıkları için konut piyasasından çekildiler. Bu da talebi azaltıyor ve bu da konut fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturuyor. Temelde 2022 yılının Mayıs ve Haziran aylarından beri gördüğümüz şey bu.
Ve size bir anekdot vermek gerekirse, salgının başlangıcında, konutların karşılanabilirliği 2020'de şimdiye kadarki en yüksek seviyelerden biriydi. İnsanlar için ev satın almak kolaydı çünkü fiyatlar çok fazla artmamıştı ama ipotekler artmıştı. oranlar çok düşüktü ve 2020'den 2022'nin ortasına kadar sürecek olan çılgınlığı başlatan da bu oldu. Şimdi, 2022'nin ikinci yarısında, aslında konutların karşılanabilirliğini gördük ve bunu ölçmenin farklı yolları var, ancak şu şekilde: Bunu ölçmenin en güvenilir yollarından biri olan konut satın alınabilirliği 40 yılın en düşük seviyesine ulaştı. Ve bu gerçekleştiğinde, satın alınabilirlik düştüğünde ne olur, bu oldukça açık değil mi? İnsanlar piyasadan yeni çekildiler. Ve yine şunu gördük.
Ancak Kasım ayından bu yana ilginç bir şey oldu ve bu da ipotek oranlarının düşmesi nedeniyle satın alınabilirliğin aslında iyileşmeye başlamasıydı. Mortgage oranları, yani 30 yıllık sabit faizli mortgage ortalaması aslında zirveye ulaştı, şu ana kadar kesinlikle yükselebilir ancak şu ana kadar bu sıkılaştırma döngüsünde Kasım ayında %7.4 civarında zirveye ulaştı ve yakın zamanda Ocak ayında, %6'ya kadar düştü. Şimdi, bu hala bir yıl önceki seviyenin iki katı, yani göreceli olarak konuşursak birdenbire yüksek ipotek oranlarına ulaşmış değiliz. Ancak konut piyasasının dibe vurup düşmediğinin anlaşılması bağlamında, ipotek oranlarının düşmesi nedeniyle konut piyasasından gelen baskının bir kısmı ortadan kalktı. Ve bu konuda çok fazla ileri gitmeyeceğiz, ancak bildiğiniz gibi, ipotek oranlarının düşmesinin bazı nedenleri temel olarak enflasyonun hızının biraz düşmesinden kaynaklanmaktadır ve insanlar temelde Fed'in bunu düşünmediğini düşünüyor. Faiz oranlarını bu kadar artırmaya devam edecek. Ayrıca durgunlukla ilgili pek çok korku da var ve durgunluk geldiğinde ipotek faizleri düşüyor.
Ve böylece olup bitenlerle ilgili karmaşık bir faktör var, ancak bu konuşma için bilmeniz gereken şey şu ki, şu anda yaklaşık yüzde altının ortasındalar, hala süper yüksek, geçen senekinin iki katı, ama oldukları yerden daha düşük. kasım ayındaydık. Ve bu, tamamının hatta tamamına yakınının bile olmasa da, konut piyasasının karşılanabilirlik açısından yarattığı baskının bir kısmının ortadan kaldırılmasına yardımcı oldu. Şimdi bu konuyu biraz sonra konuşacağız çünkü bu konuşmanın tüm bağlamı elbette konut piyasasının dipte olup olmadığıyla ilgili. Kesinlikle var ve bu konuda açık olmak istiyorum, ipotek oranlarının yakın gelecekte tekrar artmayacağına dair kesinlikle hiçbir güvence yok. Birazdan farklı senaryolardan bahsedeceğim.
Ancak şimdi şunu söylemek istiyorum, TLDR, sonuna kadar atlayın, ipotek oranlarının yeniden yükselmesi ihtimali çok makul. Yani piyasanın dibe vurup düşmediğini düşünürken dikkate almanız gereken bir şey var. Ancak şunu bilin ki, evler 2023'ün Ocak ve Şubat aylarında 2022'nin Ekim, Kasım ve Aralık aylarına göre daha uygun fiyatlı olacak. Yani bu, tüm bu şirketlerin belki de böyle düşündüğünü gösteren bir şey ve muhtemelen ana nedenlerden biri. konut piyasası dibe vurdu.
Şimdi, ipotek faiz oranlarındaki bu mütevazı düşüşün ne kadar etkili olduğuna dair biraz daha kanıt sağlamak için, Mortgage Bankacıları Birliği Mortgage Satın Alma Endeksi adı verilen bir şey var. Bu bir ağız dolusu, tekrar söyleyeyim. Temel olarak Mortgage Bankacıları Birliği adında bir organizasyon var. Kaç kişinin hem yeniden finansman hem de yeni satın alımlar için ipotek başvurusunda bulunduğunu öğrenmek için her hafta bir anket gönderiyorlar. Burada bahsettiğim şey yeni alımlar ve temelde bir endeks var. Yani size tam rakamları vermiyor, hepsi birbirine göreli ama endeks son birkaç haftadır 185 ile 205 arasında seyrediyor.
Size bazı referanslar vermediğim sürece muhtemelen bu size bir anlam ifade etmeyecektir, o yüzden izin verin size bu referansları vereyim. Ekim ayının sonunda 160'tı. Bu, Ekim ayında konut kredisine başvuranların göreceli sayısı 160'tı, şimdi 185'e 205. Yani bu, konut kredisi arayan kişi sayısında %10 veya %15'lik bir artışa benziyor. Tüm bunların ne anlama geldiğini merak ediyorsanız, daha fazla insan ipotek arıyorsa bu, piyasada daha fazla talep anlamına gelir ve bu da fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı yaratabilir. Konut piyasasının dibe vurmasının bir nedeni yine bu. Diğer tarafta elbette, bir yıl önce 300 civarındaydı ve biz 185 ila 200 arasındayız, yani bu bir yıl öncesine göre oldukça düşük.
Ancak yine de 2023'te talep arttı. 2023'teki altı haftanın beşinde Mortgage Satın Alma Başvuru Endeksi'nde artışlar gördük ve kimse şunu söylemiyor... Çok fazla şey söylediğimi düşünmenizi istemiyorum. Geçen yıla göre talep arttı ama burada bahsettiğimiz şey pazarın geçen yılki kadar güçlü olması değil. Dibe vurup vurmadığından bahsediyoruz ve 2023'te altı haftanın beşinde büyümüş olması önemli. Bilmeniz gereken bir şey var, ipotek oranlarının düştüğünü gördük, bu aslında insanları emlak piyasasına geri getirdi, şu anda piyasaya daha fazla talep giriyor ve muhtemelen bu durumun ana nedenlerinden biri de bu. Bazı şirketler pazarın dibe vurduğunu ve muhtemelen önümüzdeki birkaç yıl içinde büyüyeceğini tahmin ediyor. Tekrar ediyorum, bunu kişisel olarak söylemiyorum ama nedenlerden biri bu, insanların bunu söylemesinin sağlam temel nedenlerinden biri.
Açıkça belirtmek isterim ki, bahsettiğim şey taleptir, talepten bahsediyorum ve Forbes ve Fortune gibi bazı şirketler özellikle talebin dibe vurduğunu düşündüklerini ancak fiyatların mutlaka dibe vurmamış olabileceğini söylediler. Birazdan bunun hakkında konuşacağız, ancak bu doğru olabilir, daha fazla insan pazara geri dönebilir, ancak stoklar artarsa ​​fiyatlar yine de düşebilir. Bir dakika sonra bunun hakkında konuşacağız.
Yani aslında sadece envanter ve arz tarafı hakkında konuşalım, çünkü bu burada bir nevi karşı güç. Talebin arttığını, geçen yıla yakın bile olmadığını, ancak Ekim ayından bu yana biraz arttığını görüyoruz. Konut piyasasının dipte olup olmadığını bilmek için arzın da aynı şekilde artıp artmadığını, arzın hala düşük olup olmadığını veya neler olduğunu bilmemiz gerekiyor. Bu yüzden burada birkaç arz yönlü ölçümden geçeceğim ve siz kendiniz karar verebilirsiniz.
Yani ilki aktif listelemeler. Bu temel olarak herhangi bir zamanda piyasada kaç tane listenin bulunduğunu gösterir. Redfin'e göre aktif listelemeler yıldan yıla %20 artış gösteriyor. Bu, aktif listelemelerin sayısında oldukça önemli bir artış. Hala 2021 seviyelerinin altındalar, 2020 seviyelerinin de çok altındalar. Yani sadece bağlam açısından, bu, pandemi öncesi dönemlerde, hatta salgının ilk birkaç yılında aktif listelemelerin yakınında bile olmadığımız anlamına geliyor. Ancak 2022'deki en düşük seviyelerinden yukarıya çıktılar ki bu gerçekten önemli. Az önce talebin bir yıl öncesine göre yaklaşık yarısı kadar olduğunu ve biraz artmasına rağmen hala çok aşağıda olduğunu konuştuk. Ve sonra arzın nasıl arttığından da bahsediyoruz. Ve bu, temelde bu şirketlerin söylediklerine karşı olan argümandır. Konut fiyatlarının artmaya devam edeceği yönündeki iddia, talep biraz artsa da stokların çok fazla olduğu yönünde. Arzın talebe göre çok fazla olması fiyatların düşeceği anlamına gelir. Dikkat etmeniz gereken bir şey de aktif listelemelerin yıldan yıla artması, ancak yine de salgın öncesi seviyenin çok altında olmasıdır.
Şimdi paylaşmak istediğim iki arz ölçümü daha var ve bunlar piyasadaki günler ve aylardır arz. Bunların her ikisi de envanteri ölçmenin diğer yollarıdır. Aylık arz miktarını kendiniz nasıl hesaplayacağınızı öğrenmek istiyorsanız, bu temel olarak envanterdir; herhangi bir ayda piyasada olan ev sayısının toplam ev satış sayısına bölünmesiyle elde edilir. Aylarca süren tedarikin anlamı budur. Başka bir deyişle, şu anda piyasadaki evlerin tamamının satılması kaç ay sürer? Ve sadece bağlam açısından, son birkaç ayda aylarca arzın oldukça tutarlı bir şekilde arttığını gördük ve en azından Redfin'e göre üç aylık arza yaklaşıyoruz. Şimdi, bazı bağlamlarda bu, yaklaşık bir ay veya bir buçuk ay arzda olduğumuz 2021 ve 2022'de bulunduğumuz yerden çok daha yüksek. Öte yandan, 2019'daki aylık arzın %3'ünün üzerinde olduğumuz seviyenin hala altındayız.
Aylarca süren arzı sevmemin nedeni ve bunun izlenmesi gereken önemli bir ölçüm olduğunu düşünmemin nedeni, arz ve talep arasındaki dengeyi ölçmesi, değil mi? Yani sadece piyasada kaç tane mülk olduğu veya bu kadar çok insanın mülk aradığı söylenmiyor. Bu mülklerin gerçekte ne kadar hızlı alıcı bulduğunu gösteriyor. Ve hala 2020 seviyelerinin, 2019 seviyelerinin altında ama grafiğe bakarsanız size bunu anlatacağım. Neredeyse doğrudan ateş ediyor. Çok çok hızlı bir şekilde yükseliyor. Bana göre bu izlenmesi gereken çok önemli bir ölçüm, çünkü yine de talebin dibe vurmuş olmasına rağmen bilmiyoruz, ancak iyileşmekte olduğuna dair bazı kanıtlar var.
Eğer arz ve stoktaki bu eğilim artıyorsa, bence fiyatlar üzerinde hâlâ aşağı yönlü bir baskı var. Sağ? Aylık arz yaklaşık 1.5'tan neredeyse üçe çıktı. Yaklaşık altı ayda neredeyse iki katına çıktı ve bunun yavaşladığına dair henüz bir işaret yok. Aylarca süren arza çok benzer bir ölçüm olan piyasadaki günlere bakarsanız, her ikisi de bir şeylerin piyasadan ne kadar hızlı çıktığını ölçer, temelde tamamen aynı şeyi görürsünüz. Son altı ayda hızla arttı, hala salgın öncesi seviyelerin altında, ancak stoklarda çok önemli artışlar görüyoruz.
Yani tüm bu bilgileri bir araya getirdiğinizde, temel olarak talebin Kasım veya Aralık aylarında zirveye ulaşmış olabileceğine veya dibe vurmuş olabileceğine dair kanıtlar elde edersiniz. Bilmiyoruz. Ancak en azından şimdilik dibe vurduğumuza dair bazı işaretler var. Ancak öte yandan, şu anda daha önemli olmasa da eşit derecede önemli bir ölçüm olan envantere baktığınızda, bana konut piyasasının henüz dibe vurmadığını düşündüren bir oranda artıyor.
Bu yüzden kişisel olarak konut piyasasının dibi olarak adlandırmak için henüz çok erken olduğuna inanıyorum. Bunu başlangıçta söyledim, fikrimi paylaşmadan önce verilere girmek istedim, ancak dürüst olmak gerekirse, konut piyasasının hala orada kalan tüm ekonomik kesinlik varken dibe vurduğunu söylemeye başlamak biraz çılgınca. Sağ? Fed'in daha ne kadar faiz artırımı yapacağını henüz bilmiyoruz, “son faiz oranının” ne olduğunu bilmiyoruz. Terminal oranı temel olarak Fed'in faiz oranlarını bir süreliğine sabit tuttuğu federal fon oranı anlamına gelir. Bunun ne olacağını bilmiyoruz. Resesyona girip girmeyeceğimizi bilmiyoruz. Ekonominin ne kadar hızlı büyüyeceğini ya da küçüleceğini bilmiyoruz. O kadar çok soru var ki, şu anda konut piyasasının dibini aramak bence son derece erken görünüyor.
Şimdi, ne söylediklerini anlıyorum ve bu yüzden konuyu biraz araştırdım, eğer ipotek faizleri gerçekten zirveye ulaştıysa ve bu büyük bir "eğer"se, ama eğer gerçekten zirveye ulaştıysa, bir durum var demektir. İnsanların 2023'te konut piyasasına geri dönmeleri durumunda belki stoklar dengelenir, konut piyasası dibe vurur ve biz büyüyebiliriz. Bu mümkün ancak kişisel olarak bunun en muhtemel senaryo olduğunu düşünmüyorum. Tahmin yaparken bunu yeterince açıklamadığım için başım belaya giriyor, ancak bir şeyleri tahmin ederken gerçekten olasılıkları düşünmeniz gerekiyor. Konut piyasasının dibe vurduğu bir durum var. Sadece şunu söyleyeceğim, belki bu %20'lik bir ihtimal, belki de %25'lik bir ihtimal.
Bence çok daha olası senaryo, 2023'ün geri kalanında konut fiyatlarında aşağı yönlü bir baskı görmemiz ve belki bu %50 ihtimal, belki de %25 ihtimal var, tam gelişmiş bir çöküşe girme ihtimalimiz ise %15'tir. konut fiyatlarında yıldan yıla düşüşler veya daha fazla. Yani bunların hepsi olasılık. Ancak şunu söylemeliyim ki, bu noktada konut piyasasının dibe vurmasının pek olası olduğunu düşünmüyorum. Bana göre, üzerinde düşünmemiz gereken gerçekten farklı senaryolar var ve hangisinin en makul olduğuna kendiniz karar verebilirsiniz. Bu yüzden sadece üç veya dört senaryo sunacağım ve siz kendiniz karar verebilirsiniz. Çünkü temelde, asıl büyük değişkenlerin, anlamamız gereken iki şeyin biri olduğunu düşünüyorum: enflasyona ne olacak ve durgunluğa ne olacak.
Yani gerçekleşebilecek birinci senaryo, daha düşük enflasyonun olması. Enflasyonun beş, altı, yedi ay üst üste düştüğünü gördük. Ve eğer enflasyon bu yörüngede kalırsa ve durgunluk da olmazsa, bunlar bağımsız şeylerdir. Mutlaka birlikte gitmeleri gerekmez. Ancak birinci senaryo, daha düşük enflasyonun olması ve durgunluğun olmamasıdır; bu muhtemelen bir bütün olarak ekonomi ve bir bütün olarak ülke için en iyi senaryodur, çünkü insanların harcama gücü korunur ve durgunluk olmaz, dolayısıyla daha az insan işini kaybeder , daha fazla ekonomik fırsat var. Bu muhtemelen bir bütün olarak ekonomi için en iyi senaryodur. Ancak bu ortamda oranlar aslında yükselebilir. Mortgage oranları yükselebilir çünkü enflasyon düşük olsa ancak durgunluk yoksa Fed oranları artırmaya devam edebilir. Çünkü eğer ekonomi büyüyorsa, daha fazla hareket alanı vardır, bir şeyleri bozmadan faiz oranlarını yükseltmeye devam etmek için daha fazla tamponları vardır.
Yani durgunluk ortamı olmadan tahvil getirilerinin arttığını görebilirsiniz. Bu, ipotek faizlerinin daha da yükselmesine ve belki de yeniden %7'nin üzerine çıkmasına neden olabilir. Ben kişisel olarak bunları hayal etmekte zorlanıyorum, yüzde 8'i bırakın, yüzde 2022'in üzerine çıkın, ancak 2023'de faiz oranları ve ipotek oranları konusunda pek çok kez yanıldım. , ama yanıldığım için bu konuyu gerçekten çok araştırdım ve sanırım 8'te ipotek faiz oranlarının en kötü senaryosu muhtemelen bu durumda onların yedi buçuk, belki de %XNUMX artması olacak. ancak buna enflasyonun daha düşük olduğu ve durgunluğun olmadığı nispeten iyi bir ekonomik durum eşlik ediyor. Yani bu senaryoda konut piyasasının dibe vuracağını düşünmüyorum değil mi? Çünkü ipotek oranları tekrar yükselirse bu yine satın alınabilirliğe zarar verecek ve bu da talebi piyasadan çekecektir. Ve böylece, daha düşük enflasyon ve durgunluk olmayan birinci senaryo, ekonominin tamamı için iyi olsa da, ipotek faizleri yeniden düşene kadar öngörülebilir gelecekte konut fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskıyı sürdürebileceğini düşünüyorum. Yani bu birinci senaryo.
İkinci senaryo ise daha düşük enflasyon ancak resesyonun yaşanması. Yani yine enflasyonun düştüğünü gördük, düşme eğilimi gösteriyor. Ve tekrar söylüyorum, enflasyonun düşük olduğunu söylediğimde bunun fiyatların düştüğü anlamına gelmediğini insanlara açıkça belirtmek istiyorum. Bu onların daha az hızlı yükseldikleri anlamına geliyor ama Fed'in umursadığı şey bu. Diğer insanlar fiyatların düşmesini isteyebilir ama benim burada bahsettiğim şey Fed'in davranışını tahmin etmeye çalışmak çünkü ipotek faizleri konut piyasası için çok önemli. Ve demek istediğim şu ki ulaşmak istedikleri şey %2-3'lük bir enflasyon oranı. Ve eğer enflasyon düşerse ve bir durgunluk olursa ki bu bana göre nispeten olası bir senaryo, bu ipotek faizleri için en iyi şans. Yani birinci senaryonun aksine, bu bir bütün olarak ekonomi için pek de iyi bir durum değil çünkü resesyona giriyoruz.
Ancak bu, iki nedenden dolayı ipotek faiz oranları üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturuyor. Birincisi, enflasyonun düşük olması Fed'in faiz artırımlarını yavaşlatacak. Ayrıca durgunluklar konut kredisi faiz oranları üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturuyor. Bunu anlamanın biraz zor olduğunu biliyorum ama temelde ipotek oranları tahvil getirilerine dayanıyor. Ekonomik durgunluk olduğunda insanlar tahvil ister. Ve tahvil istediklerinde, bu tahvillerin getirisini aşağı çekiyor ve bu da ipotek faizlerini düşürüyor. Bu konuyla ilgili birkaç bölüm yazdım, şu anda bu konuya fazla girmeyeceğim. Ancak genel olarak bilmeniz gereken şey, durgunluk olduğunda ipotek faizlerinin düştüğüdür. Ve eğer düşük enflasyon ve resesyonun birleşimini görürsek, bu muhtemelen ipotek faizlerinin yıl sonuna kadar beşin ortasına düşmesine neden olacak, yani daha da düşebilir.
Yani bu senaryo, bence konut piyasasının dibe vurduğunu söyleyenlerin öngördüğü senaryo bu. Enflasyonun düştüğünü görüyorlar. Ayrıca bir durgunluğun yaklaştığını da görüyorlar ve bu da ipotek oranlarının daha da düşeceğini ve bunun konut piyasasındaki yangını daha da körükleyeceğini ve fiyatların dibe vurup tekrar yükseleceğini düşündükleri anlamına geliyor. Şimdi bunun çok makul bir durum olduğunu düşünüyorum. Bunun en olası durum olduğunu söylemiyorum ama resesyonla birlikte enflasyonu düşürmek, bunlar birçok insanın olacağını düşündüğü iki şey. Ve bu yüzden konut piyasasının dibe vurabileceğine dair temelde sağlam ve çok makul fikirlerin olduğunu düşünüyorum. Şahsen ben bu çağrıyı yapmak için henüz çok erken olduğunu düşünüyorum. Bu yıl içinde bir durgunluk olacağını ya da enflasyonun daha düşük olacağını söylemeye hazır değilim. Ancak bunu tahmin eden insanların bunu söylemelerinin temelde sağlam nedenleri var.
Tamam, bu birinci ve ikinci senaryo. Üçüncü senaryo, durgunlukla birlikte daha yüksek enflasyondur. Unutmayın, birinci senaryo düşük enflasyondu, durgunluk yoktu. İkinci senaryo, düşük enflasyon, evet durgunluk. Üçüncü senaryo, resesyonla birlikte daha yüksek enflasyonla karşı karşıyayız. Bana göre bu muhtemelen ipotek faizlerini şu anki seviyelerine yakın tutacak, çünkü daha yüksek enflasyon, Fed'in faiz oranlarını daha yüksek artıracağı anlamına geliyor. Bu da konut kredisi faizleri üzerinde yukarı yönlü baskı yaratıyor. Ancak az önce bahsettiğimiz gibi resesyon, ipotek faizleri üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturuyor. Ve bence bunlar durgunluğun ciddiyetine, yüksek enflasyonun ciddiyetine bağlı olarak birbirini dengeleyebilir. İpotek oranlarının oldukları yere yakın kaldığını görebilirsiniz.
Üçüncü senaryo gerçekleşebilir ancak enflasyonun gidişatı bunun şu anda en muhtemel senaryolardan biri olduğu anlamına gelmiyor. Enflasyonun birkaç kez, yedi ay üst üste düştüğünü gördük. Kişisel olarak enflasyonun tekrar yükselebileceğini düşünüyorum, ancak bunun için başka bir jeopolitik şok gerekir. Bir yıl önce olduğu gibi enflasyon düşecekmiş gibi görünmeye başladı ve ardından Rusya Ukrayna'yı işgal etti. Bu, enflasyonu diğer tüm enflasyon nedenlerinin çok daha üstüne çıkardı. Bu sadece bir nevi daha katalizördü. Artık arz yönlü bir şok görüyoruz, para basımının büyük bir kısmı yavaşladı ve böylece enflasyonun kontrol altına alındığını görmeye başlıyoruz. Ancak şu anda çok fazla jeopolitik çalkantı var ve balonlar görüyoruz, sağdan sola ateş ediyorlar. Ne olacağını kim bilebilir ve eğer bu devam ederse, bu başka bir enflasyonist baskı oluşturabilir ve yine durgunlukla birlikte daha yüksek enflasyon anlamına gelen üçüncü senaryoya yol açabilir ve muhtemelen ipotek faizlerini şu anki seviyelerine yakın tutabilir.
Dolayısıyla bunların en olası senaryolar olduğunu düşünüyorum. Olabilecek üç şey. Hangisinin olacağını bilmiyorum. Ben kişisel olarak bir veya iki tanesinin daha olası olduğunu düşünüyorum çünkü enflasyon düşme işaretleri gösteriyor. Bir durgunluk olup olmayacağını bilmiyorum ama şunu açıklığa kavuşturmak istiyorum ki, eğer bir durgunluk varsa, konut piyasasının nispeten yakın zamanda toparlanma ihtimali yüksektir, çünkü ipotek faizleri muhtemelen düşecektir. aşağı. Ve bazı insanların, durgunluk olduğunda insanların konut piyasasına girmek istemeyeceğini düşündüğünü biliyorum. Şahsen ben konut piyasasının şu anda gerçekten karşılanabilirlik ile ilgili olduğuna inanıyorum ve ipotek oranları, durgunluk ortamında bile insanların satın almasını daha uygun hale getirirse talebin yeniden yükseleceğini göreceğiz.
Yani bunlar sadece üç senaryo. Ne düşündüğünüze kendiniz karar verebilirsiniz. Muhtemelen başka senaryolar da var, bunlar sadece en muhtemel olduğunu düşündüğüm üçü. Açıkçası burada durgunluk olmadan daha yüksek enflasyon anlamına gelen dördüncü bir senaryo var, ancak bu bana pek olası görünmüyor. Enflasyon yeniden yükselmeye başlarsa, neredeyse kesin olarak resesyona gireceğiz. Bu konuda yanılıyor olabilirim ama bunun çok daha düşük bir ihtimal olduğunu düşünüyorum. Bana göre hâlâ konut piyasasının dibe vurmasının mümkün olduğunu düşünüyorum, ancak pek olası değil. Kişisel olarak bunu bir süredir söylüyorum ama 2023'ün ilk yarısının da aynı şekilde geçeceğini düşünüyorum. Mortgage faiz oranlarında çok fazla dalgalanma göreceğiz. Zaten Ocak ayındaki seviyesinin biraz gerisinde kaldığını gördük ve bence bu değişkenlik nedeniyle insanlar konut piyasasına 2023'ün ikinci yarısında olduğu kadar coşkuyla geri atlamayacaklar. Enflasyon ve durgunluklarda ne olacağı hakkında.
Yani ben hala en olası senaryonun 2023'te konut fiyatlarının düşmesi ama çökmemesi olduğunu düşünüyorum ama bu sadece benim görüşüm. İşler geliştikçe her gün yeni verilerin ortaya çıktığını görüyoruz. Ve işler geliştikçe, kendi kararlarınızı verebilmeniz için olup bitenleri sizinle paylaşmaya devam edeceğim ve fikrimi paylaşacağım. Umarım haklıyımdır, çoğu zaman yanılıyorumdur. Ancak bu tür bölümlerle ve bu bilgileri paylaşmakla amacım, gerçekleşebilecek farklı senaryoları anlamanıza yardımcı olmaktır. Birinci senaryonun en muhtemel olduğunu, üçüncü senaryonun en muhtemel olduğunu veya her neyse düşünebilirsiniz. Umudum, şu anda konut piyasasında ve ekonomide olup bitenlerin bazı makroekonomik ve bazı davranışsal unsurlarını anlamanıza yardımcı olmanız ve böylece kendi bilinçli kararlarınızı verebilmenizdir.
Bununla buradan çıkacağım. Dinlediğiniz için çok teşekkür ederim. Programla ilgili herhangi bir geri bildiriminiz veya sorunuz varsa, @TheDataDeli olduğum Instagram üzerinden bana her zaman ulaşabilirsiniz. Bir dahaki sefere On the Market'in son bölümünde görüşürüz.
On the Market, ben, Dave Meyer ve Kailyn Bennett tarafından yaratıldı. Yapımcılığını Kailyn Bennett, kurgusunu Joel Esparza ve Onyx Media, araştırmasını Puja Gendal yapıyor ve tüm BiggerPockets ekibine büyük teşekkürler.
Pazardaki şovun içeriği yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini bağımsız olarak doğrulamalıdır.