Yaratıcı finansman çantanızdaki ilk mülkünüzü almanıza yardımcı olacak güçlü bir araç olabilir. Bu bölümde Ashley ve Tony aralarındaki en büyük farkları açıklıyor zor para, özel para, ve geleneksel kredive hangi seçeneklerin teklifinizi satıcı açısından karşı konulamaz hale getireceğini öğrenin!
bir başkasına hoş geldiniz Çaylak Yanıtı! Eğer ihtiyacın varsa yeni bir anlaşma için sermaye, düşünebilirsin bir ebeveynle ortak olmak. Elbette her şey gibi yatırım ortaklığı, bu sizin için kritik düzgün bir şekilde yapılandırın ve tüm önemli şartları sözleşmenize ekleyin. Ev sahiplerimiz size nasıl yapılacağını gösterecek! Onlar da kapsar nakit çıkışı yeniden finansman nasıl çalıştığı ve nasıl çalıştığı da dahil olmak üzere ayrıntılı olarak ne kadar para çekebilirsin bir mülkten. Sonunda şunu konuşuyorlar boşa harcanan alanı kullanma Cihazınızda Yatırım amaçlı gayrimenkul daha fazla nakit akışı sağlamak için! İhtiyacın var mı çekme izinleri? Yapmazsan yakalanır mısın? Öğrenmek için sonuna kadar buralarda kalın!
Ashley ve Tony'nin emlakla ilgili bir soruyu yanıtlamasını istiyorsanız buraya bir soru gönder, şurada yayınla Emlak Çaylak Facebook Grubuveya Çaylak Talep Hattından (1-888-5-ROOKIE) bizi arayın.
Apple Podcast'lerini dinlemek için buraya tıklayın.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Ashley:
Bu Emlak Çaylak 324. Bölüm.
Tony:
Tipik olarak, özel tefecilerimizi bir anda kullanırken, "Finansman ihtimali yok" ve "21 günlük kapanış" deriz. Dolayısıyla mutlaka "Hey, bu tamamen nakit bir teklif" demiyoruz. Ama onlara söylediğimiz şeyler bunlar: "Hey, hızla kapanacağız ve finansman ihtimalimiz yok." Bunlar genellikle tekliflerimizi biraz daha rekabetçi hale getirir.
Ashley:
Adım Ashley Kehr ve burada yardımcı sunucum Tony J. Robinson ile birlikteyim.
Tony:
Ve her hafta, haftada iki kez, yatırım yolculuğunuza başlamak için duymanız gereken ilhamı, motivasyonu ve hikayeleri size sunduğumuz Emlak Rookie podcast'ine hoş geldiniz. Bugün başka bir Çaylak Yanıtı ile geri dönüyoruz ve bugün gerçekten çok güzel sohbetlerimiz oluyor. Finansman seçenekleri, zor para ve özel para, farkların neler olduğu ve her durumda hangisinin işe yaradığı hakkında biraz konuşacağız.
Gayrimenkul denetimlerini ve bunların zamanlamasını konuşacağız. Bunu bir mülkü kapatmadan önce, kapatma sürecinde, hatta teklif bile sunmadan önce mi yapmanız gerekiyor? Size bunun cevabını vereceğiz. Ayrıca, ateş yakan tuvaletlerden ve neden bu tür sıhhi tesisat durumu olan mülkleri satın almanız veya almamanız gerektiği hakkında da biraz konuşacağız.
Ashley:
Daha sonra, ebeveynlerinizle ortaklık yapmaktan, bu ortaklığı fiilen yapılandırmanın farklı yollarından ve daha sonra ek bir yatak odası olabilecek iki oturma odası gibi boşa harcanan bir alana sahip bir mülke gelirseniz ne olacağı hakkında konuşuruz. Tony ve ben, karşılaştığımız süreci ve ikinci oturma odasını yatak odasına dönüştürerek nasıl daha fazla para kazanabileceğinize dair önerilerimizi ayrıntılı olarak ele alıyoruz.
Tony:
Elbette. Şimdi, bugünün sorularına geçmeden önce, Apple Podcast'lerinde bize beş yıldızlı bir inceleme bırakan Dr. Goldstein kullanıcı adına sahip birine seslenmek istiyorum. Dr. Goldstein şöyle diyor: “Bilgilendirici ve motive edici. Gösteri harika. Çok çeşitli gayrimenkul yatırımı konularını erişilebilir bir şekilde ele alıyorlar. Bölüm 273 bana yeni bir şey denemem için ilham verdi. İki ay sonra bir anlaşmaya vardım ve bunu hayata geçireceğim için heyecanlıyım. Ashley ve Tony'ye teşekkür ederim.”
Ve arkadaşlar, işte bu yüzden Dr. Goldstein gibi insanlara bu hikayeleri duymaları, bu taktikleri duymaları, bu stratejileri duymaları ve harekete geçmeleri konusunda ilham vermek için Rookie podcast'ini yaratıyoruz. Ve ilham verecek daha fazla insan bulmamızın tek yolu, podcast hakkında daha fazla yorum almamızdır, bu onu daha fazla insana ulaştırmamıza yardımcı olur. Bu nedenle, Çaylak kitlenin bir parçasıysanız, lütfen hangi platformda dinliyorsanız dinleyin bize dürüst bir derecelendirme incelemesi bırakın, böylece tıpkı Dr. Goldstein gibi daha fazla insanı etkileyebiliriz.
Ashley:
Tamam aşkım. Ve bu haftanın sosyal medya duyurusu Kiralık Mülk Çifti Patrick McGrath ve karısına gidiyor. Onlar karı koca ekibi, Mali Bağımsızlık, Erken Emeklilik olan ATEŞ'e doğru yola çıkıyorlar. Son üç yılda satın aldıkları 35 kira kontratı ve beş milyondan fazla varlıkları var. Ancak yolculuklarını Instagram sayfalarında paylaşarak harika bir iş çıkarıyorlar.
Öyleyse devam edin ve onları takip edin ve biraz motivasyon, ilham almak ve muhtemelen bazı sorular sormak için sayfalarına göz atın. İşte bu @RentalPropertyCouple. Instagram'da veya herhangi bir sosyal medya başlığında (Tiktok) öne çıkmak istiyorsanız, hikayelerinizde Tony ve beni bir resimle etiketlediğinizden emin olun. Real Estate Rookie hashtag'ini kullanın ve sizinle paylaşabileceğimiz bu harika Instagram hesaplarını bu şekilde bulduk. Komik memleri temizleyin ve bağlantı kurabileceğiniz ve ağ kurabileceğiniz diğer emlak yatırımcılarını eklemeye başlayın.
Bugünkü ilk sorumuz Mike Joseph'ten. "Herkese selam. Şu ana kadar kendi anlaşmalarımı finanse ediyorum, ancak daha hızlı araştırma yapmak için nakit para gibi diğer kısa vadeli finansman yöntemlerini kullanmayı planlıyorum. Bu çok temel bir soru, ancak bir anlaşmayı nakit para kullanarak finanse etmek, satıcı açısından nakit para kadar avantajlı mı görülüyor?”
"Bir teklif yaptığınızda, satıcıya daha çekici gelmesi için finansman ihtimalinden feragat ediyor musunuz?" O halde Tony, yüklü miktarda parayı kullanma konusundaki düşünceni alalım.
Tony:
Evet, demek istediğim, zor parayla satın alırken "nakit" sahibi olduğunu söyleyenleri mutlaka görürsünüz. Bence bu aynı zamanda o zor parayı nasıl kullandığınıza da bağlı. Geleneksel zor para söz konusuysa, özellikle deneyim seviyenize bağlı olarak birkaç aşamayı daha atlamanız gerekebilir. Ama diyelim ki gerçek bir özel tefeciniz var ve ona her üç ayda bir, her ay veya her ne ise ona faiz çeki kesiyorsunuz.
Ve teknik olarak bir kredi olmasına rağmen gerçekten bankanızda nakit var, bu şekilde biraz daha kolay, biraz daha az sürtünme oluyor. Yani, bence bu, Mike, bu özel parayı veya o zorlu para işlemini nasıl ayarladığınıza bağlı, buna nakit derken kendinizi çok rahat veya güvende hissediyorsanız. Örneğin, birçok takla atıyoruz ve borç kullanıyor olsak bile nakit ödediğimizi söyleyeceğiz, ancak bunun nedeni ilişkimiz olan özel tefecilerimiz olması ve zaten bir nevi paramız var. finansman sıralandı.
Yani, özel paraya karşı nakit parayı tercih etmenin faydaları, genellikle borç verenlerinizin bunu geleneksel ve özellikle FHA kredisi veya buna benzer bir şeyden biraz daha kolay hale getirmesidir, değil mi? Kapanma olasılığı daha yüksek olan bir krediyle gelebilirseniz, bence satıcı için bu, borcunuzun miktarından bile daha önemli.
Ashley:
Evet, yani New York Eyaleti'nde bir mülkü kapattığınızda avukat tutmak zorunda kalırsınız ve daha sonra bunun içine giren çok daha fazla tapu işi vardır ve gerçek mülk üzerinde tefecilerin haciz almasını sağlamak çok daha zor bir süreçtir. sen kapatıyorsun. Daha önce bunun nakit olduğunu söylemiştim ve daha sonra satıcılar, avukatların neden şimdi finansman alıyormuşsunuz gibi görünen tüm bu şeyleri yapmak zorunda oldukları konusunda sorgulandılar.
Böylece onu nakit olarak koymamayı öğrendim. Bu sadece satıcılara evet, avukatların daha fazla iş yapacağını ve kapanışın biraz daha zaman alabileceğini daha açık bir şekilde ortaya koyuyor. Yani kesinlikle finansman alıyorsunuz deme taraftarıyım. Ancak bunun nakit olduğunu söyleyen bir sürü yatırımcı tanıyorum çünkü parayı zor tefecilerden çok çabuk alabiliyorlar ve bunu yapmak için New York Eyaleti'nden geçmek o kadar da uzun bir süreç değil.
Tony:
Evet, genellikle özel tefecilerimizi bir anda kullanırken, "Finansman ihtimali yok" ve "21 günlük kapanış" deriz. Dolayısıyla mutlaka "Hey, bu tamamen nakit bir teklif" demiyoruz ama onlara şunu söylüyoruz: "Hey, hızlı bir şekilde kapatacağız ve herhangi bir finansman durumumuz yok. ” Ve bunlar genellikle tekliflerimizi biraz daha rekabetçi hale getiriyor.
Ashley:
Evet, özel para için, her zaman yaptım, bu bir nakit teklifi ve evet, bunda herhangi bir finansman ihtimali yok. Ama zor parayla orada finansman olduğunu söylemeye başladım.
Tony:
Evet. Ve belki de farklılıklara aşina olmayan çaylaklarımız için bunu da kısaca açıklayalım Ash. Yani, bir mülk satın almak için borç almak üzere Bank of America'ya veya yerel kredi birliğinize veya benzeri yerlere gittiğiniz geleneksel kredi verme yöntemi vardır. Ama öte yandan, nakit parayı veya özel parayı kullandığınız yaratıcı taraf da var.
Özel para muhtemelen daha basit bir seçenektir. Yani diyelim ki Ash ve ben arkadaşız, yani arkadaşız. Ama diyelim ki Ashley'nin şu anda bankada 500,000 doları var ve ben de satın alma fiyatı ve rehabilitasyonun 500,000 dolara çıktığı bir anlaşma buldum. Böylece Ashley'e gidip şunu söyleyebilirim: "Ashley, bak, bu anlaşmayı buldum. Projenin toplam maliyeti 500,000$'dır. İşimiz bittiğinde mülkün değerinin 750 dolar olacağını düşünüyorum.”
Yani orada biraz özsermayemiz var, belki 800 dolar. Ben de "Ashley, bana şu 500,000 doları borç verebilir misin?" diyorum. Sana her ay, her üç ayda bir, belki projenin sonunda yüzde 10 oranında sabit bir faiz ödemesi yapacağım. Yani bu, eğer ona %50,000 ödersek, Ashley'nin 500,000 dolarına karşılık yılda 10 dolar alacağı anlamına geliyor. Ashley "Evet Tony, elbette" diyor.
Ashley ya anlaşmanın parasını bana havale edecek, bunu yapmanın bir yolu da bu, ya da parayı tapuya ve emanete havale edecek. Ama temelde Ashley bu anlaşmayı benim adıma finanse ediyor. Bu bire bir kişiyle yapılan bir işlemdir ve birbirimizle olan ilişkimize dayanmaktadır. Bu özel bir para işlemi. Zor bir tefeci, genellikle bir tür işi yürüten kişidir.
Yani, belki de çok yakın kişisel ilişkiniz olan biri değil. Bu kişi bir web sitesine sahip ve her ay tonlarca anlaşmayı finanse ediyor. Ve süper katı sigortacılık kurallarına sahip olacaklar. Malınızı görmek isteyecekler. Anlaşmanızı görmek isteyecekler. İyi bir çalışma kapsamına sahip olduğunuzdan emin olmak isteyeceklerdir.
İyi bir müteahhitiniz olup olmadığını bilmek isteyecekler. Sizi şahsen tanımadıkları için varlığı ve paralarını gerçekten koruduklarından emin olmak istiyorlar. Ve genellikle, zor tefeciyle daha yüksek ücretler göreceksiniz. Yani, belki biraz daha fazla ön para ve ücret ödeyeceksiniz. Bu noktalara diyorlar. Faiz oranınız yine özel tefecilerden biraz daha yüksek olabilir çünkü bu onların işi.
Yani, geleneksel bir yatırıma yüzde 6 ya da yüzde 7 ödüyorsanız, belki de nakit para için yüzde 12 ya da buna benzer bir miktar ödüyorsunuzdur, değil mi? Hiçbir zaman nakit para kullanmadım. Oranların daha yüksek olduğunu biliyorum, ancak genellikle biraz daha fazla ücret talep edecekler. Ancak nakit para bir iştir, oysa özel para bir ilişkinin odak noktasıdır.
Ashley:
Benim fikrime göre, özel para, eğer özel paraya erişiminiz varsa, genellikle nakit paradan çok daha kolay ve daha iyidir.
Tony:
İşte bu yüzden hiçbir zaman çok fazla para kullanmadım çünkü özel paraya erişimimiz var. Öyleyse, özel para yoluna gidebilmek varken neden zor bir tefecinin çemberinden atlayayım ki? Şimdi bu ikisini birleştiren tanıdığım bazı insanlar var. Ve bazı zor tefeciler bunu kabul eder, bazıları etmez. Ama diyelim ki, bu konuda sorun olmayan zor bir tefeciniz var.
Diyelim ki bir anlaşmanız var ve 100,000$ yatırmanız gerekiyor ve kalan 400$'ı zor tefeciniz karşılayacak. Bazı zor tefeciler, temel olarak bu 100,000 doları karşılamak için özel bir tefeci bulmanıza izin verecektir. Yani, bu mülkü yıkmaya gittiğinizde cebinizden sıfır nakit çıkacak. 400 doları yatıran zor tefeciniz var.
100 doları yatıran özel tefeciniz var. Bunlar birlikte toplam proje maliyetlerinizi karşılar ve siz bu iki kişiye yalnızca faiz ödersiniz. Bu da seçeneklerden biri. Tekrar ediyorum, ben asla bu yola başvurmadım çünkü hepsini özel parayla saklamayı tercih ediyorum ama bu daha fazla avantaj, değil mi?
Bunu düşünmemin tek nedeni de buydu çünkü diyelim ki dışarı çıkıp bir noktada farklı insanlara 2, 3 milyon dolarlık özel para kredisi verebiliriz ve sanki hepsi üç ya da dört mülke bağlıymış gibi. . Şimdi, o 2 milyon doları aldığımı ve bunları bir sürü nakit kredinin ön ödemesi olarak kullandığımı hayal edin.
Eğer bunu bu şekilde yayarsam aynı anda 10 anlaşma yapabilirim ama daha fazla risk var, daha fazla maliyet var. Bu yüzden işi basit tutuyoruz. Hepsi özel para.
Ashley:
Evet, ilk yüklü para kredisini veren bir arkadaşım var. Yani bu aslında onun ilk kiralık mülklerinden biriydi. Zor bir tefeci bulduğunda ve onlar %80'ini yapacaktı ve sonra diğer %20'yi getirmek zorundaydı, ancak bunun %10'u için özel finansman almasına izin verildi. Yani %10'unun banka hesabından geldiğine dair kanıt göstermesi gerekiyordu, geri kalan %10'u ise başkasından borç alabilirdi.
Ve diğer %80'i zor tefeci tarafından karşılandı. Tamam aşkım. Bir sonraki sorumuz Jesse Andhra'ya ait. Ve soru şu: Teklif vermeden önce bir mülk üzerinde inceleme yapılması mümkün müdür? Ve evet öyle. Bu nedenle, özellikle mülk piyasada değilse ve doğrudan satıcıyla konuşuyorsanız, inceleme yapılmasını isteyebilirsiniz.
Bunu yaparken gördüğüm sorun şu ki, eğer siz basketbol sahasında aynı aralıkta bile değilseniz ve devam edip muayene için 500 dolar harcarsanız, o zaman onlara teklifini verirsiniz ve onlar da "Hayır, biz aslında bir inceleme istiyoruz" derler. Mülk için 100,000 dolar daha fazla.” Bu yüzden, gidip bir ev müfettişine ödeme masrafını ödemeden önce mülkü sözleşme altına almaktan hoşlanıyorum. Eğer mülk MLS'deyse, bir şey var ki... denetimler uzun zaman alabilir.
Yaptığım son mülk incelemesinde, mülkün yapımı üç buçuk saat sürdü. Sanırım 1,600 metrekarelik tek aile eviydi. Üç buçuk saat. Yani, genellikle bir gösterim planladığınızda, temsilci, evi görmek için orada olacağınız 15 dakikalık, 30 dakikalık zaman aralığınızı bloke eder. Bu nedenle, mülkün inceleme yaptığı süre boyunca mülkü görmek istediğinizin açıkça belirtilmesi gerekir, böylece başkalarının gösteri yapmasına izin vermezsiniz.
Ve günümüzün sıcak piyasasında, mülk listelendiğinde arka arkaya gösterimler olabiliyor. Yani, aklıma gelen birkaç endişe bunlar, ancak herkese, satıcılara, acentenize, onların acentesine, her kim dahil olursa olsun, çok açık ve dürüst olmak gerekirse, yapmak istediğiniz şey aslında öncesinde bir inceleme yapmaktır. Bir teklifte bulunun ve teklif yapmadan önce bu parayı ödemeye hazır olduğunuzdan emin olun.
Tony:
Bir emlak işleminin bazı parçaları vardı ya da sanırım bir emlak işlemindeki bazı oyuncular ne olursa olsun para alıyorlar. Borç veren yalnızca anlaşma tamamlanırsa ödeme alır. Bir emlakçı yalnızca anlaşmanın sonuçlanması durumunda ödeme alır. Ama değerleme uzmanınız ve müfettişiniz anlaşmanın sonuçlanıp sonuçlanmaması umurlarında değil. Hizmetlerini yerine getirirken ödemelerini peşin alıyorlar.
Yani, Ashley'e göre, teklif sunmayı düşündüğünüz her bir mülk üzerinde inceleme yapıyorsanız, bu çok pahalıya mal olabilir. Bunu yapmak zorunda olmamanın nedeni Jesse, teklifini sunduğunda genellikle durum tespiti için sana belirli sayıda gün verilmesidir. Tamam aşkım? Bu nedenle, mülkü gezmeli veya temsilcinizin mülkü gezdirmesini sağlamalı veya en azından mülkün genel durumu hakkında iyi bir fikir sahibi olmak için fotoğraf veya video çekmelisiniz.
Ve buna dayanarak, şu şekilde bazı varsayımlarda bulunabilirsiniz: "Hey, bu ilk adım adım kılavuza dayanarak onarılması, onarılması veya değiştirilmesi gerekebilecek bazı şeyler nelerdir?" Durum tespiti dönemi sizin için bir fırsattır. Artık sözleşmeye tabi olduğunuza göre, artık siz ve satıcı satın alma fiyatı için en azından bir başlangıç noktası üzerinde anlaştığınıza göre, artık duvarların arkasına geçmek ve yapmak istediğiniz diğer şeyleri yapmak için o süper derin dalışı yapabilirsiniz. Kaputun altında her şeyin iyi olduğundan emin olmak için bunu yapmamız gerekiyor.
Ancak daha önce bir mülk denetimi yapmak zorunda olmamanızın nedeni, emanet süreniz boyunca büyük bir masraf ortaya çıkarsa çekilmek veya ek şeyler ortaya çıkarsa satıcıdan ek bir kredi istemek için gereken özeni gösterme sürenizin olmasıdır. o muayene raporu. Tekliflerimin çoğuna genellikle durum tespiti için 14 gün yazarım. Ashley, genellikle ne koyarsın?
Ashley:
Yani, bir inceleme için aslında bu süreyi gerçekten kısalttık ve bunu şu anda yapabileceğimiz maksimum süre yedi gün içinde yapıyoruz. Ama onlara ev müfettişini oradan çıkarır çıkarmaz bunu yapacağımızı söyleyeceğiz. Temsilcim bunu satıcıya iletecek ve bu aslında birkaç teklifimizde lehimize oldu.
Yani MLS'de inceleme yapmak istediğim son iki mülkü, teklifimizi ilettikten ve kabul ettikten sonraki ilk 48 saat içinde bu incelemeyi tamamlayabildik. Yani, bu çok önemli bir şeydi, hemen ilerleyebilmemiz. Ve çoğu zaman, teklifi sunmadan önce, bilgisayarda yapabileceğim pek çok durum tespiti yapılıyor çünkü bu, teklifimin temeline yardımcı oluyor.
İkinci parça ise mülkün gerçekten incelenmesi ve ne tür bir rehabilitasyonun yapılacağı, ortaya çıkan herhangi bir şey, bunu onarmanın maliyetinin ne olacağı. Bu yüzden müfettişi içeri almamız gerekiyor ki bu çoğunlukla iki gün sürebiliyor. Genellikle bu, onları gerçekten istediğimiz tarihten iki gün sonra, yani teklifimiz kabul edildiğinde ve iki gün içinde alabileceğimiz zamandır.
Ve teklife gerçekten karar vermek için sonuçları aldıktan sonra genellikle 12 ila 24 saate ihtiyacımız var. Ve bu süre zarfında, bu onarımları yapmanın maliyetine ilişkin masrafları topluyoruz, inceleme sırasında mülk hakkında daha fazla araştırma yapmamız gereken diğer bilgileri öğreniyoruz. Bizim bir tane vardı, burası bir göl eviydi ve içinde çöp fırını tuvaleti vardı. İşte burası onu yaktığı yer, bebeğim.
Tony:
Bu gerçek mi?
Ashley:
Evet. Yani bu mülkte foseptik ve kanalizasyon yoktu ve çevredeki mülklerde de vardı. Bu yüzden öğrenmemiz gereken şeylerden biri oraya septik sistem kurmanın ne kadara mal olacağıydı. Ama bu çöp yakma fırını tuvaleti, sadece tuvalet ve ondan çıkan bir havalandırma deliği var. Ve tuvalete bir parça kağıt koyarsınız ve bunun nasıl yapılacağına dair çok katı talimatlar vardır.
Yani, incelememiz sırasında acentemiz, aslında satıcının acentesiyle birlikte oradaydık. Şöyle diyor: “Tamam, satıcı bana bunun nasıl yapılacağını gösterdi. Size bu tuvaletin nasıl kullanılacağını göstereceğim. Ve tüm süreci yaşadık. O halde kağıdı çıkar ve tuvalete koy, tamam mı? Ve kapalı olduğundan sadece kaseyi görüyorsunuz.
Daha sonra tuvalete gidersiniz ve önce sifonu çekmek için bir düğmeye basmanız gerekir. Böylece tuvaletin altı açılıyor, içindeki eşyalarla birlikte kağıdınız da yere düşüyor. Ve sonra, düğmeyi bıraktığınızda tekrar kapanır ve ateşi yakarsınız, sanki bir ses çıkarır ve orada yandığını duyarsınız. Ve sonra, sanırım satıcı her hafta göl evinden ayrılmadan önce külleri boşaltacağını söylüyordu.
Ama dışarıdayken ve tuvalet sifonu çekildiğinde, evin o tarafında olsaydınız, evin bir tarafındaki havalandırma deliğinden gelen havadaki yanık kokusunu duyabiliyordunuz. Dolayısıyla bu tuvaletler hakkında çok fazla araştırma yapmamız ve “Tamam, öncelikle burayı kendi sakinlerimiz olarak kullanmak istiyorsak, göl evinin tadını kendimiz çıkarmak istiyorsak, bu işi ödeyeceğimiz fiyata halledebiliriz” dememiz gerekiyordu. Anlıyorum. Ama bunu kısa süreli kiralama olarak yapmak, misafirlere bu şeyin nasıl çalıştırılacağını anlatmaya çalışmak ve-”
Tony:
Evi yakarlardı. Ev ilk yıl yakılacak.
Ashley:
Yani evet bu büyük bir şeydi. Ve mülkü kaybettik çünkü incelemeyi yaptık ve henüz avukat onayı alamadık çünkü hafta sonuydu ve başka biri görünmeyen bir teklif sundu ve aslında bizden 70,000 $ daha fazla teklif etti. Yani onu aldılar ama nezaket gereği incelememiz için bize geri ödeme yaptılar.
Tony:
Çok havalı.
Ashley:
Yani bu güzeldi ama bu mülkü alacağımız fiyata göre çok daha iyi olurdu.
Tony:
Acaba onu satın alan, sizi bu şekilde yenen o kişinin bu yanan tuvalet olayından haberi var mıydı, çünkü bunu daha önce hiç duymamıştım.
Ashley:
Evet ve mülk kapandı. Teknemizle geçtik ve yeni sahiplerini iskelede görüyoruz.
Tony:
Evet, bu çok çılgınca. Sanırım bir mülk denetiminden duyduğum en çılgınca şey.
Ashley:
Biz de bunları mümkün olan en kısa sürede yapmaya, sorunuza cevap vermeye çalışıyoruz, böylece bir konuda anlaşmaya varamazsak satıcılara diyoruz ki, bu şekilde kaybetmemiş olursunuz. zaman. Ve bu tekliflerin her ikisinde de, mülkü ilk gören bizdik, bu yüzden hemen sözleşmeye bağladık. Yani bu şartlarda olan şey aslında bir cep listesiydi.
Henüz listelemediler bile. Ve ikincisi, beklemeye asla izin vermediler. Gösterileri ertelediklerini söylediler. O yüzden önce onu görmemiz lazım. Hemen teklifimizi sunduk, gösterimleri durdurdular. İşte bu yüzden incelemeyi ve her şeyi aceleye getirme konusunda anlaştık, böylece beklemeye almak zorunda kalmadılar, sonra inceleme konusunda anlaşamıyoruz ve sonra tekrar listelenmeye dönüyor, bu da mülkte bir göçük bırakabilir. .
Yani bu da bir müzakere tekniğidir; teklifinizi gönderdiğinizde, eğer ilklerden biri olduğunuzu biliyorsanız ve şöyle derseniz: "Teklifimiz gönderilene kadar bunu beklemeye almanıza gerek yok, biz bunu yapacağız." o kadar hızlı ki gösterileri birkaç gün falan ertelemeniz gerekiyor. Ancak imzalanmak için sözleşmeyi ve avukat onayını aldığınızdan emin olun, çünkü bu bizim için kesinlikle öğrendiğimiz büyük bir dersti.
Tony:
Deli. Video aldın mı? Varsa bana o ateş püskürten tuvaletin videosunu göndermen mi gerekiyor?
Ashley:
Evet. Eminim çektiğimiz tüm fotoğraflarda bir tane vardır. Evet. Tamam aşkım. Sıradaki soru Will Kilby'den. “Taşacak bir ev arıyorum ve ailem nakit ortak olmayı teklif etti. Anlaşmayı yönetip sonra karı paylaşmak istiyorum. Bu tür bir anlaşmayı nasıl yapılandırabilirim? Sadece bir kredi bulun ve tadilatları finanse etmelerini sağlayın.
“Nakit parayla satın alabilirler ama ailemin parasını bu kadar riske atmak istemediğimde bunun daha fazla sorun olacağını hissediyorum. Herhangi bir ipucu gerçekten takdir edilecektir. Peki Will.
Tony:
Önce sihirli kelimeyi söyledi. Ne zaman birisi podcast'te bu kelimeyi söylese, kitabın bir kopyasını atmalıyız. Ama Will, Ashley Kehr ve Tony J. Robinson tarafından yazılan Emlak Ortaklıkları'na bir göz atmalısın. Bizi henüz duymamış olanlar için, durmadan konuşuyoruz ama Ash ve ben birlikte Gayrimenkul Ortaklıkları adında bir kitap yazdık. 10 Ağustos'ta faaliyete geçti.
Yani, siz bu bölümü dinlerken, herhangi bir yerde satın alabilirsiniz, ancak bigpockets.com/partnerships adresine gidin. Ortaklık yapıları hakkında çok konuşuyoruz. Ama sanırım Ash, bu özel türdeki ortaklığın nasıl yapılandırılacağı sorusuna dayanarak Will'e ilk tavsiyeniz nedir?
Ashley:
Evet, sanırım karar vermeniz gereken ilk şey şu: Gidip kredi mi alacaksınız ve sonra sadece tadilatları finanse etmek için mi yoksa sadece nakit bir satın alma mı yapacaksınız ve onlar da inşaatı finanse edecekler mi? Tadilatlar. Karar vermeniz gereken ilk şey bu. Ve evet, mülk için para yatırma riski çok yüksek, ancak aynı zamanda kredi alma riski de var ve yenileme masraflarını kaybedebilirler.
Yani, eğer ister zor bir tefeci olsun, ister başka bir özel tefeci olsun, alabileceğiniz bir krediye erişiminiz olduğunu biliyorsanız, ancak her iki durumda da, gitmeyeceğiniz bir anlaşmaya girerken kendinizi rahat ve güvende hissetmelisiniz. parayı kaybedeceksin ve ailen de kaybetmeyecek. Burada düşündüğüm en büyük şey, hangi yapıyı yaparsanız yapın bunun yazılı olduğundan ve her şeyin açık olduğundan emin olmaktır.
Eğer ebeveynleriniz bunun bir risk olduğunu, bunun bir yatırım olduğunu ve nakit paranın garanti edilmediğini ve bundan elde edilen kârı bölüşeceğinizi açıkça anlamışlarsa. Burada bunu yapılandırmanın iki yolunu görebiliyorum. Yani bu sadece size borç verecekleri bir borç ortaklığı olabilir ve siz onlara aylık faiz yüzdesi ödersiniz ve onlara bu parayı geri alma garantisi verilir, eğer onu düşündüğünüz fiyata satmazsanız, eninde sonunda onlara bu parayı borçlu olacaksın.
İkinci şey, anne-babanız ve sizin, diyelim ki 50-50'ye paylaşacağınız, parayı yatıracakları sermaye ortakları olacaksınız. Ev satıldığında belki de paralarını alırlar. daha sonra siz ikiniz arasında kalanları bölüştünüz. Kârın yüzdesine gelince, anlaşmayı yönetmek için ne kadar zamana ve enerjiye ihtiyaç duyacağınıza bakardım.
Anlaşmayı alacak mısın, bulacak mısın? Müteahhitleri mi yöneteceksiniz? Aslında herhangi bir işi kendiniz mi yapacaksınız? Yani, gerçekte ne kadar yüzde almanız gerektiği konusunda bunun büyük bir rol oynadığını düşünüyorum. Krediyi alırsanız ve borç sizin adınıza çıkarsa, bu aynı zamanda masaya getirdiğiniz şeyin ağırlığını da çok daha fazla etkiler ve bu kesinlikle yüzdenizi artırmalıdır.
Eğer krediyi ailenizin adına alacaksanız, bu kesinlikle onların masaya getireceklerini artıracaktır. Yani bunlar benim bakacağım türden şeyler. Ayrıca, hangi yola gideceğinize karar vermeden önce ebeveynlerinizin bundan ne istediğini de bilmeniz gerekir; kar mı elde etmek istiyorlar, yoksa sadece belirli bir miktar, belki aylık bir ödeme mi, yoksa belirli bir süre içinde mi almak istiyorlar? proje bittiğinde, sizden borç alarak aldıkları yüzdeyi almak istiyorlar.
Tony:
Ben kişisel olarak, bunu sadece borca dayalı bir ortaklık haline getirmeyi tercih ettiğimi düşünüyorum. Para ortağına sabit, neredeyse garantili bir getiri sağlar ve daha sonra anlaşmayı gerçekten yöneten bir kişi olarak sizin tüm olumlu sonuçları almanızı sağlar. Ve yeterince komik, Will, annem aslında benim taklalarımdan birinde özel bir tefeci. Sanırım sıraya dizilmiş iki özel tefecimiz vardı ve biraz eksiğimiz vardı.
Anneme ulaştım, o sırada biraz parası vardı ve özel tefeci olarak gelmişti. Ve ona para ödedik, diğer özel tefecilerimizin doldurduğu belgelerin aynısını ona da doldurttuk. Bunları kaydetti ve elinde bir senet vardı, bir güven belgesi vardı ve her şey ilçede kayıt altına alındı. Ve biz ona para ödedik, sanırım o zaman bize %10 faiz verilmişti.
Bu yüzden ona diğer tüm özel tefecilerimize davrandığımız gibi davrandık. Yani Ashley'nin söylediği her şey yerinde. Ama kişisel olarak ben, uzun vadeli tam tip durumlar için önce bir borç ortaklığı, sonra da özsermaye ortaklıkları fikrini her zaman daha çok sevdim.
Ashley:
Daha sonra ebeveynlerinizin katılımının ne olacağına da bakardım. Sadece nakit ortaklar mı olacak, yoksa anneniz mi gelip şöyle diyecek: 'Hayır, hayır, o fayans değil. Geri vermek. Bu karo da daha iyi görünecek.” Bu yüzden-
Tony:
Bu aynı zamanda bunu bir borç ortaklığı olarak yapmanın nedenlerinden biridir, böylece ebeveynleriniz bunu yapamaz… çünkü her ebeveyn çocuğuna bir şekilde, şekilde veya biçimde ebeveynlik yapmak ister. Yani sanırım Will, kendine şu soruyu sormalısın: Ailenin sana fayans seçimi, zemin döşemesi ve benzeri şeyleri söylemesini ister misin?
Ashley:
Ve belki de bu onların bir özsermaye ortağına sahip olmaları açısından bir avantaj olabilir ya da belki babanız devreye girip bazı konularda yardımcı olabilecek kadar kullanışlıdır. Yani orada bakılacak çok fazla değişken var. Ama Tony'nin dediği gibi bunu yapmak… borç yapısı kesinlikle çok daha temiz.
Ve sonra bunu diğer şekilde yaparak, herkesin yaptığı rol ve sorumlulukların bir listesini yapın ve buna bir dolar miktarı koyun, sonra da ne kadar nakit getirdiklerini, buna bir yüzde koyun, krediyi kimin aldığını ve buna da bir yüzde koyun. Tamam aşkım. Sıradaki soru RJ Elbers'tan. Diyelim ki bir evde iki oturma odası var ve ben bunlardan birini sadece duvar ekleyerek ekstra yatak odasına dönüştürmek istedim.
Bunu gerçekleştirmenin süreci genellikle nedir? İzin almam gerekiyor mu yoksa duvarı eklemek için bir müteahhit kiralayabilir miyim? Ayrıca, eğer bunu yapan biri varsa, bunun genellikle maliyeti nedir? Peki Tony, bunu hiç kısa süreli kiralama için yaptın mı?
Tony:
Evet. Yani bunu hiçbir zaman yapmadık ama bunu bir mülkteki daha büyük bir yenilemenin parçası olarak yaptık. Ve aslında, yatak odasını eklediğimiz tek sefer, bu komik bir hikaye, önceki sahibinin üç yatak odalı bir ev olduğu ve önceki sahibinin üç yatak odasının arasındaki tüm duvarları yıktığı. Bir nevi L konfigürasyonunda kurulmuşlardı.
Yani bir koridor vardı ve burada iki, burada da bir kapı vardı. Yani, büyük bir L'ydi ve tüm duvarları yıktı ve sadece büyük, devasa bir ana yatak odası kaldı. Biz de geri döndük ve duvarları oldukları yere geri koyduk. Yani bunu yaptığımız tek sefer bu. Birkaç mülkümüze ilave banyolar ekledik.
Ve ilk kez bir banyo eklediğimizde, izin almadık ve şehir sonunda tüm mülklerimizin arasından bu mülkün yanından geçerken işin devam ettiğini gördü. İş emrini durdurmalıyız. Aslında o mülk için izinleri almak zorunda kaldım.
Yani, bence RJ, en güvenli ve en kolay bahis türü, daha fazla metrekare, yatak odası, banyo, her ne ise eklemek istediğinizi belirledikten sonra şehrinize, ilçenize gidin ve şöyle deyin: "Hey , işte yapmak istediğim şey bu." "Hey, bu belgeye, bu belgeye, bu belgeye ihtiyacımız var" diyecekler. Bunları onlara teslim edin.
Ve eğer belediye tarafından kapatılma ve onların yaramaz listesine girme riskinden kaçınmak istiyorsanız, o izinleri önceden iptal ettirin. Bu sizin için süreci biraz daha kolaylaştıracaktır.
Ashley:
Evet ve bu kesinlikle bulunduğunuz şehre bağlı olabilir...
Tony:
Bu doğru.
Ashley:
… ihtiyacınız olan gerçek izinler nelerdir? Yani Tony'nin durumunda, bir banyo ve su tesisatı izni ekleyerek mülke yeni su tesisatı eklemiş oluyorsunuz. Ancak bu durumda, benim yaptığım mülklere gelince, kolluk görevlileri sadece yatak odası yapan bir duvar eklemek için izin talep etmediler çünkü yok, özellikle de elektrik yoksa...
Tony:
Elektrik yok. Evet.
Ashley:
… yapılıyor ya da su tesisatı yok-
Tony:
Sıhhi tesisat.
Ashley:
… ve sen kelimenin tam anlamıyla duvarı örüyorsun. Göz önünde bulundurmanız gerekebilecek şeylerden biri, mülkte yasal bir yatak odası yapmak için bir dolap eklemektir. Yani, kanun uygulama memurunuzu arardım, sorardım, ama genellikle bu durumda, izin almanıza gerek olduğunu düşünmüyorum çünkü bu sadece bir duvarın örülmesinden başka bir şey değil. Ve eğer içine priz veya buna benzer herhangi bir yeni elektrik koymuyorsanız, o zaman izin almanıza gerek kalmaz.
Tony:
Evet. Ve sizin de söylediğiniz gibi, sanırım bu hangi şehir veya ilçede olduğunuza da bağlı. Geçen yaz Arkansas'ın kuzeybatısında bir yerdeydik ve oradaki bazı mülklere bakıyorduk. Bizi gezdiren acenteye izin süreci hakkında bir şeyler sorduk. 'Ah, bu ilçede izin süreci yok' dedi. Biz de "Ne demek istiyorsun?"
Şöyle dedi: "Evet, eğer arazi sana aitse, ne istersen onu inşa edebilirsin." Biz de "Ne?" diye sorduk. Bu beni neredeyse oradan alışveriş yaparken bile tedirgin ediyordu çünkü ne yapacağın hakkında hiçbir fikrin yok.
Ashley:
Ne elde edeceğini bilmiyorsun, evet. Oradaki yeni gelişme, olasılıklar sonsuzdur. Benim de yaşadığım yere, gerçekten kırsala gittiğinizde, çevremdeki kasabalar bile "İnşaat izni gerekli" diyecekler çünkü diğer kasabaların çoğunda bu yok... inşaat iznine veya buna benzer bir şeye sahip olmanıza gerek yok O. Bunun üzerine kasaba da dedi ki, ben de oradayım, “Bu kasabaya hoş geldiniz.” Daha sonra inşaat ruhsatı yazacak.
Tony:
İnşaat ruhsatı. Evet.
Ashley:
Evet. Ve sonra, bu sorunun son kısmı, bunun genellikle maliyeti nedir? Yani, bu projeyi yaparken, bu çerçevelemedir, yani ne kadar iyi olduğuna bağlı olarak kereste için ödeme yapmanız gerekecek, saplamalarınızı yerleştirip çerçevelemeniz gerekecek. Ve sonra bunu yapmak zorunda kalacaksınız, bunun bir dış duvar olmadığını varsayıyorum. Yani herhangi bir izolasyona ihtiyacınız olmayacak. Ve sonra duvarın her iki tarafında da alçıpana ihtiyacınız olacak.
En büyük masraf aslında alçıpanı bitirmek için geri gelecek bir müteahhit tutmaktır. Yani, çerçeveleyebilseler bile, alçıpanı asabilirler, bantlama, çamurlama ve alçıpanın bitirilmesi, bu aslında müteahhit için en büyük zaman kaybı veya zaman kaybı olacaktır çünkü çamurun kurumasına izin vermek zorunda kalacaklar sonra geri gelip zımparalamaları gerekecek.
Ve sonra geri gelip tekrar çamurlamaları ve sonra zımparalamaları gerekebilir. Ama şans eseri, muhtemelen olması gerektiği için… muhtemelen iki tahta yapabilirsiniz, belki ne kadar büyük olduğuna bağlı olarak bir duvarda biraz fazladan olabilir. Sadece arkamdaki duvara bakıyorum ve bu iki parça alçıpan gibi olur. Ancak bu, birden çok kez geri gelmek zorunda kalacak bir yükleniciye sahip olmanın en büyük zaman kaybı olacaktır.
Bir günde bitirebilecekleri bir şey değil. Ve sonra, tablo, yani muhtemelen tabloyu kendiniz yapabilirsiniz, ya da sadece kuruduğunda müteahhit onu bir günde boyayacaktır, tabii yeni bir kata gerek olmadığı sürece. Ancak yepyeni bir alçıpan olduğundan, büyük ihtimalle üzerine iki kat uygulamanıza gerek kalmayacaktır.
Tony:
Evet, aslında bunu hiçbir zaman tek başına bir proje olarak yapmadım. Her zaman tam bir bağırsak rehabilitasyonunu içeriyordu. Yani, süper eski evi yenilemek için 100,000 dolar harcıyoruz. Bu yüzden, bir yatak odası için sadece bir duvar yapmanın ne kadara mal olacağını bile tahmin edemedim.
Ashley:
Evet, aslında... Bugün bunu bir Instagram reel'i haline getirecektim. Dün gece bir kiracımız, "Çok özür dilerim, düşüp elektrikli süpürgeye takıldım ve duvarda bir delik açtım" diye bakım talebinde bulunduk. Lütfen gelip tamir eder misin?” Ve sonra, bir resim koyun ve duvarda ve alçıpanda kelimenin tam anlamıyla büyük bir delik var. Ve böylece bakım görevlisi, Pazartesi günü veya herhangi bir gün ona bakmak için uğrayacağını ve tamir maliyetine ilişkin bir tahminde bulunacağını bildirdi.
Ve dehşete düşmüştü, "Ne demek bunun bedelini ödemek zorundayım? Bu bir kazaydı.” O da şöyle dedi: “Evet, ne yazık ki, mülkün onarılması için ödemeniz gereken hasara siz sebep oldunuz. Bizim tarafımızdan onaylanan başka bir yükleniciyi sizin için onarımı yapması konusunda memnuniyetle karşılayabilirsiniz, yoksa ben gelip yapabilirim."
Ve böylece, sakinden mülk yöneticisine şu uzun e-postayı aldık: "Bunu nasıl düzelteceği hakkında hiçbir fikri yok. Kendi başına düzeltemez. Ödemesi gerekiyor." Ve biz sadece gülüyoruz. Ve bu yüzden bazı insanlar bazen apartman dairesinde yaşamanın bu konuda tam bir bakım tesisinde oldukları anlamına geldiğini karıştırabilirler. Ve yine de, bahse girerim ki, tam kapsamlı bir bakım tesisinde olsaydınız, duvara bir delik açmış olurdunuz ve bu, aylık faturanıza da yansırdı.
Tony:
Bütünüyle.
Ashley:
Ama evet, bu bugün ortaya çıkan bir şeydi. Ama şunu düşünürken, tamam, bunun için ne kadar ücret alıyoruz çünkü o yamayı yapmak çok zaman alıyor çünkü alçıpan üzerindeki çamurlamayı bitirmek için ona birçok kez geri dönmeniz gerekiyor ve sonra da boyayın ve aslında boyayı da eşleştirin. Bu, sanırım 10 yıldır orada yaşayan biri.
Yani bildiğim kadarıyla boya 10 yılda değişti. Ama bir örnek alıp Sherwin-Williams'ta eşleştirme falan yapmamız gerekecek. Ancak muhtemelen sadece işçilik gerektirmeden tamir etmenin maliyeti de aynı olacaktır. Böyle küçük bir işi yapmayan müteahhitlerimiz vardı çünkü dört ya da beş kez geri gelmeleri gerekecekti, ama yine de yapılacak çok küçük bir şey. Evet.
Tony:
Komik bir hikaye, aslında çocukken alçıpanıma iki delik açmıştım. Ben... ortaokul yıllarımda, annemle birlikte yaşadığımız dairenin aynısıydı ve ilk delik benim yatak odamdaydı. Ben ve arkadaşlarım odamda güreşiyorduk ve birimiz birbirimizi duvara fırlattık ve dizimizden biri alçıpanın içinden geçti.
Alt katta da aynı şey oldu. Aşağıda güreşirken alçı duvara çarptık ve onu da orada kırdık. Neyse, kiracınıza sempati duydum.
Ashley:
Ne olduğunu hatırlıyor musun? Anneniz bunu düzeltmek için mülk yönetim şirketine para mı ödemek zorunda kaldı yoksa biri mi tamir ettirdi?
Tony:
Hatırlamıyorum. Hatırlamıyorum. Evet, çocukken çok büyük olaylar olur.
Ashley:
Evet, yapmıyorsun.
Tony:
Evet. Bu yüzden ona sormam lazım. "Hey, bunun için para ödemek zorunda mıydın?"
Ashley:
Evet evet. Çünkü makarayı yapmak istememin bir nedeni de, hatalı mıyım? Bu aslında dahil edilmesi gereken bir şey mi? Ama ben öyle düşünmüyorum.
Tony:
Hayır. Evet, alçıpan, kiracı taşındıktan sonra aynı durumda olması gereken şeylerden biridir.
Ashley:
Kesinlikle.
Tony:
Alçıpan sihirli bir şekilde kendiliğinden parçalanmaz. Evet.
Ashley:
Ayrıca şunu düşünüyorum, kendi eviniz olsaydı ne yapardınız? Birini arar ve parasını ödersiniz. Anlıyorum, bir apartman dairesinde yaşıyorsun çünkü daha çok şey hallediliyor, senin için de dahil, ama...
Tony:
Şimdi kira kontratını güncellemelisin. Alçıpan hasarları orada yapılan hiçbir onarıma dahil değil, anlıyorlar ki...
Ashley:
Taşınma kontrol listesi olarak elimizde bu var ki, taşındığınızda bir delik kapatmanız için ücretlendirileceğiniz şey budur. Bu iyi bir fikir. Belki de taşınıyorlarsa ve içinde bir boşluk varsa bu fiyatlardan inerim ve biz de bu ücreti alırız. Evet, bu iyi bir fikir.
Tony:
İşte buyurun. Sorun çözüldü.
Ashley:
Tamam, başka bir Çaylak Yanıtı. Geçen hafta soru sorma işini devraldım ve bugün de Tony tüm sorularımı yanıtlıyor. Bir soru için daha vaktimiz var. Austin'in sorusuna geçelim. "Naber millet? Şu an itibariyle gayrimenkul yatırımına girme konusunda gerçek bir acemiyim.” Hoş geldin Austin. Sizi bu toplulukta görmekten heyecan duyuyoruz.
“Artık gayrimenkul hakkında çok şey bildiğimi düşünüyorum, en azından bazı süreçlerin ve rakamların nasıl işlediğini. Sayıları seviyorum. Ben bir mühendisim. Ancak nakit çıkışlı yeniden finansmanın nasıl çalıştığını merak ediyorum. Nakit yeniden finansmanı aldığınızda, çektiğiniz tutar üzerinden mi yoksa evin ARV'sinin tamamı üzerinden ipotek mi ödüyorsunuz? Bu havalı grubu takdir ediyorum.” Harika soru Austin.
Tony:
Birkaç farklı yolu var, değil mi? Diyelim ki Austin, öyle ve burada yuvarlak sayıları kullanmaya çalışacağım, böylece insanların anlaması biraz daha kolay olacak. Diyelim ki Austin bir ev satın aldı ve bu evi satın alma ve iyileştirmenin kendisi için toplam maliyetinin 60,000 $ olduğunu varsayalım. Yani Austin'in o mülke yatırdığı her dolar 60,000 dolar. Ve diyelim ki nakit ödedi.
O mülkü hem satın almak hem de rehabilite etmek için 60,000 dolar nakit ödedi. Austin daha sonra dışarı çıkar ve mülk hakkında bir değerlendirme alır. Yani birisinin o mülkün piyasa değeri hakkında fikrini söylemesini istiyor. Ve diyorlar ki, "Austin, evin 100,000 dolar değerinde." Yani 60,000 dolar koydu, evin değeri 100,000 dolar. Tamam aşkım. Yani şu anda 40,000 dolarlık özsermayesi var.
Ashley:
Şunu da belirtmek isterim ki ARV'den, yani onarım sonrası değerden bahsetti. Yani onun durumunda bu şekilde değerlendirildi. Dolayısıyla, ARV, mülkün neye göre değerlendirilmesini istediğinize dair hedefiniz olabilir veya evi çeviriyorsanız mülkün satılmasını istediğiniz şey olabilir.
Tony:
Bu nedenle, kredi alırken ARV önemlidir çünkü çoğu kredi veren kuruluş size bir mülkün takdir edilen değerinin veya ARV'nin tamamını borç vermez. Yani Austin'in durumunda evin değeri 100,000 dolar olarak değerlendiriliyor. Çoğu borç veren, ne tür bir borç verdiğinize bağlı olarak size yalnızca kredi verir, ancak eğer bir yatırım ürünü aldığınızı söylerseniz, belki %20'desinizdir, değil mi?
Bu nedenle mülkte en az %20 özsermaye bulundurmak istiyorlar. Yani bu, 100,000 doların %80'ini size kredi olarak verecekleri anlamına geliyor. Yani bu, 80 doların %100,000'ini, yani 80,000 doları alabileceğiniz anlamına gelir. Bu örnekte tabloyu tekrar sıfırlayayım. Evin değeri 100,000 dolar. Banka size bunun %80'ini yani 80,000 $'ını borç vermeye hazır. Ve Austin bu mülke 60,000$ nakit yatırdı. Tamam aşkım?
Yani 20,000 dolarlık bir spreadi var. 60 ila 80, faydalanabileceği eşitliktir. Böylece Austin bir bankaya gidebilir. Hangi yerel şehir kredi birliğine veya Main Street Bank'a gidiyor ve "Austin, işte 80,000 dolarlık bir kredi" diyorlar. Bu nakit çıkışlı bir yeniden finansman çünkü tam nakit çek alıyor, anlaşmaya koyduğu 60,000 $'ı geri ödeyecek ve ek 20,000 $ ile çekip gidecek.
Nakit çıkışıyla yeniden finansman için süreç bu sanırım. Bu, bu mülke başlangıçta yatırdığınız parayı geri ödeyeceğiniz ve bankanın size borç vermek istediği miktara kadar kalan parayı elinizde tutacağınız anlamına gelir.
Ashley:
Tony'nin verdiği senaryo harika bir örnek; eğer ilk 60,000$'lık kredi alırsanız işe yarayacaktır. Belki de bu parayı bir arkadaşınızdan ya da zor bir tefeciden ödünç aldınız. Hala nakit çıkışlı yeniden finansman senaryosuna sahip olacaksınız çünkü zor tefeciye 60,000 $ ödüyorsunuz ve sonra o 20,000 $ nakit parayı alıyorsunuz.
Yani, kimseye geri ödenmesi gerekmeyen paranın olduğu her durumda, buna nakit çıkışlı yeniden finansman denir. Yani, bu senaryoda, belki de bunu yapmak için annenizden borç aldınız ve haciz yoktu, aslında hiçbir kayıt yoktu, o size sadece parayı verdi, tüm bu dolar miktarı gerçekten nakde çevrilmiş bir yeniden finansman olarak kabul edilecek çünkü Bir ipoteğin fiilen yeniden finanse edildiğine dair bir kayıt yoktur.
Eğer gidip mülk için nakit para alsanız ve o 60,000 doları alsanız ve yalnızca 60,000 doları çekseniz ve o 40,000 doları, o %40'lık özsermayeyi mülke geri bıraksanız ve ona dokunmasanız, o zaman bu sadece bir Yeniden finansman çünkü mülk üzerindeki diğer ipoteği, nakit parayı ödüyorsunuz.
Tony:
Ve sonra sorusunun son birkaç parçasını orada açıklığa kavuşturmak istiyorum. Yani şöyle diyor: "Nakit yeniden finansmanı aldığınızda, ipoteği çektiğiniz tutar üzerinden mi yoksa ARV'nin tamamı üzerinden mi ödüyorsunuz?" Ve bu sadece aldığınız ipotek miktarı. Tekrar örneğe dönecek olursak, 80,000$'lık bir kredi aldınız, yani ipotek ödemeleriniz 80,000$'lık ARV'ye değil 100,000$'a dayalı olacak.
Ashley:
Bu da bugünkü son sorumuzdu. Her zaman harika sorular gönderdiğiniz için çok teşekkür ederim. Onlara cevap vermeyi seviyoruz. Siz hep farklı şeyler buluyorsunuz ve biz bunu seviyoruz. Yani bigpockets.com/reply adresinden daha fazla soru gönderebilirsiniz. Ve her zaman olduğu gibi lütfen bize favori podcast platformunuz hakkında bir inceleme veya değerlendirme bırakın. Ayrıca YouTube kanalımıza abone olmanızı da çok isteriz.
Ve ayrıca son bir eklenti, Ağustos ayında yeni çıkan Emlak Ortaklıkları kitabımız, çok heyecanlı, bigpockets.com'da. İndirim almak için Ashley veya Tony kodunu kullanabilirsiniz. Dinlediğiniz için çok teşekkür ederim arkadaşlar. Çarşamba günü bir misafirimizle geri döneceğiz. O zaman görüşürüz.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- kullanma yaratıcı finansman Bir teklifi satıcı için daha cazip hale getirmek
- En büyük artıları ve eksileri geleneksel kredi, zor para, ve özel para (ve hangisinin ne zaman kullanılacağı)
- Anne-babanızla ortak olmak ve Sözleşmenize dahil edilecek temel şartlar
- Ne zaman muayene siparişi vermek önce teklif göndermek bir mülkte
- Yeni bir oda ekleme evinizde (ve ihtiyacınız olduğunda çekme izinleri)
- Nakit çıkışlı yeniden finansman nasıl çalışır? ve ne kadar para çekebileceğinizi
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Bugünün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? E-posta .
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
- PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
- PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
- PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- :vardır
- :dır-dir
- :olumsuzluk
- :Neresi
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 10th
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- kabul edilen
- kabul
- erişim
- ulaşılabilir
- kaza
- başarılı
- Hesap
- Hesaplar
- edinilen
- edinme
- Action
- gerçek
- aslında
- eklemek
- katma
- ekleme
- Ek
- avantaj
- tavsiye
- Sonra
- tekrar
- Danışman
- Bireysel Üyelik Sözleşmesi
- önde
- HAVA
- Türkiye
- izin vermek
- izin
- veriyor
- neredeyse
- zaten
- Ayrıca
- her zaman
- am
- Amerika
- miktar
- an
- ve
- Başka
- cevap
- herhangi
- kimse
- bir şey
- hiçbir yerde
- Daire
- çekici
- Apple
- değerlendirme
- değer biçen kimse
- takdir etmek
- onay
- onaylı
- ARE
- arkansas
- etrafında
- AS
- sormak
- soran
- varlık
- Varlıklar
- varsayımlar
- At
- avukat
- çekici
- izleyici
- Ağustos
- austin
- yazar
- önlemek
- uzakta
- Bebek
- Arka
- çanta
- Banka
- banka hesabı
- Bank of America
- merkezli
- temel
- temel olarak
- temel
- BE
- Çünkü
- olma
- olmuştur
- önce
- arkasında
- olmak
- faydaları
- Bahis
- Daha iyi
- arasında
- Büyük
- Biggest
- Fatura
- Bit
- Blokları
- tekne
- kitap
- sınır
- ödünç almak
- ödünç
- Borçlanma
- her ikisi de
- İki taraf da
- Alt
- aldım
- marka
- Yepyeni
- mola
- nefes alma
- getirmek
- Bringing
- Broke
- inşa etmek
- bina
- Demet
- yanmak
- yandı
- yanan
- yanıklar
- iş
- fakat
- düğmesine tıklayın
- satın almak
- Satın alma
- Buys
- by
- çağrı
- denilen
- çağrı
- geldi
- CAN
- Alabilirsin
- hangi
- Nakit
- yakalandı
- neden
- belli
- değişmiş
- Telegram Kanal
- ücret
- yüklü
- Kontrol
- koşullar
- Şehir
- temizleyici
- açık
- Kapanış
- kapalı
- Kapatır
- kapanış
- Eş Sunucu
- kod
- Toplama
- COM
- birleştirmek
- biçerdöverler
- nasıl
- geliyor
- rahat
- gelecek
- iletişim kurmak
- topluluk
- şirket
- rekabet
- tamamlamak
- bilgisayar
- Endişeler
- koşul
- emin
- yapılandırma
- karışık
- Sosyal medya
- Eksiler
- Düşünmek
- kabul
- tüketim
- sözleşme
- Müteahhit
- müteahhitler
- konuşmaları
- Serin
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- ilçe
- Çift
- kurs
- kapak
- kaplı
- yaratmak
- Yaratıcı
- kredi
- Kredi Birliği
- kritik
- meraklı
- Şu anda
- kesim
- Baba
- hasar
- gün
- Günler
- anlaşma
- Fırsatlar
- Borç
- karar vermek
- derin
- derin dalış
- kesinlikle
- geciktirmek
- bağlı
- bağlıdır
- ayrıntı
- gelişme
- DID
- farklılıkları
- farklı
- çalışkanlık
- direkt olarak
- İndirim
- ekran
- dalış
- do
- dok
- belge
- yok
- Değil
- yapıyor
- Dolar
- yapılmış
- Dont
- Kapı
- kapılar
- aşağı
- dr
- sürme
- kuru
- gereken
- sırasında
- E&T
- her
- Erken
- kolay
- kolay
- ya
- Elektrik
- başka
- E-posta
- son
- sona erdi
- Sonsuz
- enerji
- uygulama
- mühendis
- keyfini çıkarın
- yeterli
- Tüm
- bölüm
- öz kaynak
- alıkoyma
- özellikle
- arazi
- tahmin
- Eter (ETH)
- Hatta
- sonunda
- hİÇ
- Her
- herkes
- herkes
- her şey
- örnek
- uyarılmış
- pahalı
- deneyim
- Açıklamak
- ekstra
- Tesis
- Falls
- tanıdık
- aile
- uzak
- Daha hızlı
- iyilik
- olumlu
- Favori
- özellikli
- hissetmek
- Fiyatlandırma(Yakında)
- az
- doldurmak
- dolu
- Nihayet
- mali
- Mali bağımsızlık
- Finansman
- bulmak
- bulma
- bitiş
- Ateş
- Ad
- ilk kez
- beş
- sabit
- sabit
- Fiske
- Çılgınlıklar
- odak
- takip et
- Ayak
- İçin
- Airdrop Formu
- bulundu
- dört
- ÇERÇEVE
- sürtünme
- arkadaş
- arkadaşlar
- itibaren
- tam
- fon
- finansman
- komik
- verdi
- genel
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- verir
- Go
- gol
- Goes
- gidiş
- gitmiş
- Tercih Etmenizin
- var
- harika
- grup
- garanti
- Konuk
- misafir
- kuralları yenileyerek
- Adam
- vardı
- Yarım
- kullanışlı
- Asmak
- olmak
- olmuş
- olur
- Zor
- Daha güçlü
- hashtag
- Var
- sahip olan
- he
- baş
- duymak
- duydum
- yardım et
- yardım
- yardımcı olur
- onu
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- onu
- kiralama
- Kiralama
- onun
- Delik
- Delikler
- Ana Sayfa
- başlık
- ana
- SICAK
- SAAT
- ev
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- i
- Ben
- Fikir
- belirlemek
- if
- resim
- darbe
- önemli
- in
- Diğer
- dahil
- dahil
- Dahil olmak üzere
- dahil
- Artırmak
- Artışlar
- bağımsızlık
- bilgi
- ilk
- başlangıçta
- ilham
- ilham vermek
- ilham
- kurmak
- talimatlar
- faiz
- FAİZ ORANI
- içine
- yatırım
- yatırım
- Yatırımcılar
- ilgili
- tutulum
- IT
- kendisi
- iTunes
- İş
- seyahat
- jpg
- atlama
- sadece
- sadece bir
- tutmak
- anahtar
- tekme
- Çocuk
- Nezaket.
- Bilmek
- emek
- göl
- arazi
- büyük
- Soyad
- sonra
- başlattı
- öğrendim
- öğrenme
- en az
- Ayrılmak
- ayrılma
- sol
- Yasal Şartlar
- LEND
- ödünç veren
- kredi
- borç verme
- az
- ders
- izin
- seviye
- Kaldıraç
- LG
- ışık
- sevmek
- olasılık
- Muhtemelen
- çizgi
- astarlı
- Liste
- Listelenmiş
- Dinleme
- listeleme
- küçük
- yaşamak
- yaşayan
- borç
- Krediler
- yerel
- Uzun
- uzun zaman
- uzun süreli
- Bakın
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kaybetmek
- kaybetme
- kayıp
- Çok
- Aşk
- iyi ki
- yapılmış
- sihirli
- Ana
- bakım
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- yönetmek
- yönetim
- müdür
- yönetme
- pazar
- Market değeri
- masif
- kitlesel
- usta
- Maç
- eşleşti
- Mesele
- maksimum
- Mayıs..
- olabilir
- me
- ortalama
- anlamına geliyor
- medya
- memes
- adı geçen
- yöntemleri
- olabilir
- mikrofon
- milyon
- MLS
- anne
- Pazartesi
- para
- Ay
- aylık
- ay
- Daha
- Ipotek
- çoğu
- çoğunlukla
- Motivasyon
- hareket
- hamle
- hareketli
- çok
- çoklu
- my
- isim
- zorunlu olarak
- gerek
- gerekli
- ağ
- asla
- yeni
- New York
- New York eyaleti
- sonraki
- güzel
- gece
- yok hayır
- Hayır
- notlar
- şimdi
- numara
- sayılar
- of
- kapalı
- teklif
- sunulan
- Teklifler
- Subay
- subay
- sık sık
- tamam
- Eski
- on
- bir Zamanlar
- ONE
- bir tek
- açık
- açılır
- işletmek
- Görüş
- Görüşler
- Fırsat
- seçenek
- Opsiyonlar
- or
- sipariş
- Diğer
- Diğer
- bizim
- kendimizi
- dışarı
- çıkış
- dışında
- tekrar
- kendi
- Sahip olunan
- sahip
- sahipleri
- Kanal
- ödenmiş
- boya
- boyama
- kâğıt
- ebeveyn
- Bölüm
- Partner
- ortaklık
- ortaklar
- İş Ortaklığı
- ortaklıklar
- Patch
- patrick
- ödeme yapan
- ödeme
- ödemeler
- kadar
- İnsanlar
- başına
- yüzde
- dönem
- izinler
- kişi
- kişisel
- Şahsen
- perspektif
- Fotoğraflar
- resim
- Fotoğraf Galerisi
- parça
- parçalar
- plan
- platform
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- oyuncu
- oyuncular
- çalış
- Lütfen
- fiş
- Su tesisatı
- podcast
- Podcast
- Nokta
- noktaları
- pop
- olanakları
- mümkün
- Çivi
- güçlü
- tercih
- hazırlanmış
- güzel
- önceki
- fiyat
- Fiyatlar
- özel
- muhtemelen
- Sorun
- süreç
- Süreçler
- PLATFORM
- kar
- proje
- kanıt
- uygun şekilde
- özellikleri
- özellik
- Artıları
- korumalı
- koruyucu
- satın alma
- Itmek
- koymak
- koymak
- Çeyrek
- soru
- sorguladı
- Sorular
- hızla
- menzil
- oran
- oranlar
- değerlendirme
- ulaşmak
- ulaştı
- gerçek
- gayrimenkul
- Gerçekten mi
- neden
- tavsiyeler
- kayıt
- kaydedilmiş
- rehabilitasyon
- ilişki
- bağıl
- serbest
- hatırlamak
- kiralama
- onarım
- yerine
- cevap
- rapor
- temsil etmek
- talep
- gereklidir
- araştırma
- sakinleri
- sorumlulukları
- Sonuçlar
- dönüş
- yorum
- Yorumları
- krallar gibi yaşamaya
- Risk
- riskler
- Rol
- rolleri
- oda
- Odalar
- yuvarlak
- Rota
- koşu
- Kırsal
- acele
- güvenli
- Adı geçen
- aynı
- SAND
- testere
- söylemek
- söz
- diyor
- senaryo
- program
- kapsam
- izci
- İkinci
- saniye
- görmek
- seçim
- satmak
- Satıcılar
- Satıyor
- göndermek
- duyu
- Hizmetler
- set
- Yedi
- Shape
- paylaş
- paylaşımı
- o
- yaprak
- kısa
- kısa dönem
- kısaltılmış
- meli
- şov
- gösterdi
- gösterme
- GÖSTERİLER
- kapatmak
- yan
- Yüzler
- görme
- imzalı
- Basit
- sadece
- beri
- tek
- Oturan
- durum
- durumlar
- küçük
- Koku
- So
- şu ana kadar
- Sosyal Medya
- sosyal medya
- çözülmüş
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bazen
- Yakında
- uzay
- özel
- geçirmek
- Harcama
- bölmek
- Sponsorlar
- Spot
- yayılma
- kare
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- Eyalet
- Sopa
- Yine
- dur
- durdu
- hikayeler
- Öykü
- stratejileri
- sokak
- sıkı
- yapı
- yapılar
- sunmak
- gönderilen
- abone ol
- böyle
- yaz
- harika
- elbette
- çevreleyen
- sistem
- tablo
- taktik
- TAG
- Bizi daha iyi tanımak için
- alınan
- devralma
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- Musluk
- takım
- teknik olarak
- söylemek
- kiracı
- şartlar
- göre
- teşekkür
- o
- The
- ve bazı Asya
- Onları
- sonra
- Orada.
- Bunlar
- onlar
- şey
- işler
- düşünmek
- Düşünme
- Re-Tweet
- Bu
- gerçi?
- düşünce
- üç
- İçinden
- bağlı
- TikTok
- zaman
- zaman tükeniyor
- süre
- zamanlar
- zamanlama
- ipuçları
- Başlık
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- Klozet
- ton
- Ton
- Tony
- çok
- aldı
- araç
- Konular
- Toplam
- dokunma
- kasaba
- kasabalar
- geleneksel
- işlem
- Transkript
- tedavi
- sorun
- gerçek
- Güven
- denemek
- çalışıyor
- DÖNÜŞ
- Dönüş
- Iki kere
- iki
- tip
- tipik
- altında
- anlamak
- sigorta poliçesini imzalama
- ne yazık ki
- sendikasının
- kadar
- Güncelleme
- üzerine
- Üst taraf
- us
- kullanım
- Kullanılmış
- kullanma
- genellikle
- Vakum
- değer
- değerli
- Karşı
- çok
- Video
- Görüntüle
- izlendi
- yürümek
- örneklerde
- Duvar
- istemek
- aranan
- istiyor
- oldu
- Yol..
- yolları
- we
- Web sitesi
- Çarşamba
- hafta
- hafta sonu
- ağırlık
- karşılama
- İYİ
- Kimler
- vardı
- Ne
- ne
- ne zaman
- oysa
- olup olmadığını
- hangi
- DSÖ
- bütün
- neden
- geniş
- Geniş ürün yelpazesi
- eş
- Vahşi
- irade
- istekli
- pencere
- Tel
- ile
- içinde
- olmadan
- Word
- İş
- işlenmiş
- çalışır
- değer
- olur
- yazmak
- yazı yazıyor
- yazılı
- Yanlış
- yazdı
- yıl
- yıl
- Evet
- henüz
- york
- sen
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- sıfır