Kısa Süreli Kiralama Altın Madeni Kurudu mu?

Rob:
Bu, BiggerPockets Podcast gösterisi 712.

:
Daha fazla arzın geldiğini gördüğümüz yer, mevcut evleri, belki ikinci bir evleri, belki de birincil ikametgahları olan insanlar, o evi aynı şekilde kullanmayı düşünmüyorlar. Belki taşınıyorlar ve satmak istemiyorlar. %3'lük bir faiz oranı var ve bunu sürdürmek çok cazip. Şimdi onu kiraya verip başka bir kullanım alanı bulmaya çalışıyorlar. Son aylarda evleri için başka kullanım alanları arayan insanlarda büyük bir artış olduğunu gördük ve bunların büyük bir kısmı kısa süreli kiralama sektörüne geliyor.

Rob:
Umarım David Greene'i gururlandırmışımdır. Bugün AirDNA'nın araştırmadan sorumlu başkan yardımcısı Jamie Lane ile Airbn'deki en iyi arkadaşım Tony Robinson adını verdiğim yakın arkadaşımla röportaj yapıyorum. Nasıl gidiyor adamım?

Tony:
Dostum, çok heyecanlıyım dostum. Bu bizim birlikte ilk resmi podcast bölümümüz. Sanki çok gecikmiş gibi geliyor. Yapımcılar bunu bir araya getirmek için çok uzun zamandır bekliyor dostum.

Rob:
Biliyorum dostum. Hadi. Haydi, Eric. Ne yapıyorsun? Dürüst olmak gerekirse, gerçekten gurur duyduğum şeyin mikrofonu bu kadar sık ​​paylaşmadığımızı, birbirimizi o kadar fazla bölmediğimizi düşünmek olduğunu düşünüyorum ve bence bu bir zafer.

Tony:
Dostum, kum havuzundaki iki çocuk gibi çok güzel oynadık ve onlar zıplayarak anlaşıyorlar dostum. Ama dostum, bu başından beri benim ve senin gibi, değil mi? Sanki ilk tanışmamız, aslında sizin içinmiş gibi hissediyorum… Bu kişi dinliyor olabilir. Rob'la ilk kez yüz yüze tanıştığımızda, Pigeon Forge'da Yerel Keçi denilen yerde öğle yemeği yedik. Dışarı çıktığımda birinin bana mesaj attığını ve şöyle dediğini hatırlıyorum: "Aman Tanrım, az önce sizi Robuilt'le otururken gördüm ama sizinle konuşamayacak kadar gergindim." Eğer o kişi dinliyorsa, bizi bir dahaki sefere gördüğünüzde lütfen bir şeyler söyleyin, merhaba deyin.

Rob:
Bu özel örnekte gerçekten çılgınca olan şey, hâlâ bir işte çalışıyor olmamdı, biliyorsun. O noktada hâlâ dokuza beşe kalaydım. Seninle ve eşin Sarah ile birlikte oturuyordum ve hepiniz şöyle dediniz: "Neden hâlâ bir işin var kardeşim?" Ben de "Bilmiyorum. Sağlık hizmetimi kaybetmekten korkuyorum.”

Tony:
Dostum, sanırım oturmadan bir ay önce işimi kaybetmiştim çünkü Noel'den hemen önce kaybetmiştim. Peki dostum, son birkaç yılda işler nasıl değişti, değil mi?

Rob:
Biliyorum. Bu çok çılgınca, dostum. Bu arada, kısa vadeli kiralama pazarının ele alındığı bugünkü bölüme girerken Airbnb cephesinde herhangi bir satın alma işleminiz olacak mı?

Tony:
Dostum, biliyorum ve bu aslında çılgınca bir hikaye. Yani bu hafta kapanması gereken bir mülkümüz var, ancak kapanış ertelendi çünkü ekspertiz geri geldi ve bu satın aldığımız yeni bir inşaattı ve ekspertiz geri geldi ve bir yatak odamızın eksik olduğu ortaya çıktı. Yani dört yatak odalı bir mülk olması gerekiyordu. Değerleme uzmanı dışarı çıktı ve şöyle dedi: "Hey, burada sadece üç yatak odası var."

Rob:
Vay.

Tony:
Şans eseri kat planı doğru ama orayı yatak odası yapmak yerine çatı katı gibi yaptılar. Şimdi geri dönüp onlardan aldığımız evin inşaatını bitirmeleri gerekiyor.

Rob:
O kadar da kötü değil.

Tony:
Fena değil ama kelimenin tam anlamıyla, bilmiyorum, ayın 28'inde kapatacağız. Bu yüzden ilk konuğumuzu 29'u ile 31'i arasında almak için mücadele etmeliyiz. Bu şekilde vergi avantajlarımızdan ve tüm bu güzel şeylerden yararlanabiliriz. Daha önce ilk defa yanlış ev satın almak başıma böyle bir şey geldi.

Rob:
Evet. Dostum, sadece bir duvar çerçevelemeleri gerekiyor. Her şey iyi olacak. Dürüst olmak gerekirse, Airbnb'de çatı katını zaten ayrı bir yatak odası olarak pazarlıyorum. Yani bunu yapmadıysanız muhtemelen sorun yaşamazsınız, ancak parasını ödediyseniz o zaman dava açmanın zamanı gelmiştir. Yani, umarım ayın 29'unda Galveston'da bir mülk için kapanış yapıyorum ve bu iki altı bir anlaşmaydı. Crystal Beach'te 843,000 dolarlık yeni bir inşaat gibi, altı yatak odalı, üç banyolu, tamamı mobilyalı, hepsi anahtar teslimi. Hazır. 53,000 dolar ayarlandı.

Tony:
Mümkün değil dostum. Durun, bu konuda başka bir bölüm yapmalıyız. Bana 30 saniye ver. Bu alt iki anlaşmayı nasıl buldunuz?

Rob:
Neyse beni buldu. Birisi bana Instagram'dan mesaj gönderiyor ve şöyle diyor: "Hey dostum, ben bir toptancıyım. Satıcı satıcının finansmanını istiyor. İstiyor musun? O 200,000 doları finanse edecek ve sen de mevcut krediyi devralacaksın.” Yani %678,000 faizle 6 $'lık bir krediyi devralıyorum, ideal değil, ama geri kalan 200,000 $, ya da hayır, diğer 150,000 $, sadece önümüzdeki 2 yıl için %10 faizle satıcı finansmanı sağlıyor. Bu delilik. Bu delilik. Bu.

Tony:
Dostum, ne iyi bir anlaşma dostum. Senin adına sevindim dostum. Senin adına sevindim ama o adam da bana mesaj atsa ve ben o mesajı görmesem de aynı şekilde sevineceğim.

Rob:
Orada olabilir. Ryan Emerson, bize haber ver.

Tony:
Dostum, bakmam lazım. Evet.

Rob:
Peki bugün neden bahsediyoruz dostum?

Tony:
Dostum, elimizde AirDNA'nın araştırma başkan yardımcısı Jamie Lane var ve bu adam kısa süreli kiralama verileri ve bilgilerinin ansiklopedisine benziyor. Dürüst olmak gerekirse, uzun zamandır kısa süreli kiralamalarla ilgili yaptığım en sevdiğim sohbetlerden biri bu. Ancak Jamie'yi öne çıkarmamızın nedeni ve bölümün büyük bir kısmını konuşarak geçirdiğimiz şey şu; Airbnbust'la ilgili tüm bu korku, adıyla anıldığı şekliyle meşru mu? Endişelenmeli miyiz? Jamie'nin elinde pozisyonunu destekleyecek bazı veriler var.

Rob:
Gerçekten çok etkilendim çünkü tüm bu soruları düşünmeye devam ettim ve "Peki ya buna ne dersin?" Sonra şöyle dedi: "Ah evet, bunun cevabı şudur." Ben de "Peki ya bu?" Sonra da "Evet, cevap şu" dedi. Bunun oldukça iyi olduğunu düşündüm. 2023'te gelir hedeflerinizi nasıl koruyacağınız ve daha da önemlisi, sürekli değişen bir pazarda rakiplerinizin bir adım önünde nasıl kalabileceğiniz gibi diğer konuları da ele alıyoruz. Yani gerçekten işin içine giriyoruz ve gerçekten heyecanlıyım. Tüm manşetleri okuyan, tedirgin olan ve bundan korkan insanlar için, bugünkü bölümün kendinizi biraz daha iyi hissetmenizi sağlayacağını düşünüyorum. Bugünkü bölüme geçmeden önce, Real Estate Rookie Podcast'inden Tony Robinson'un size sunduğu kısa bir ipucunu vereceğiz.

Tony:
Elbette. Hızlı ipucunu bana verme şerefini verdiğiniz için teşekkür ederim. Bugünün hızlı ipucu BiggerPockets.com/tools adresine gitmek. Diğer hesaplayıcılar yazan bölümün altında, kısa süreli kiralama olarak mülkleri analiz etmenizi sağlayan bir bölüm bulunmaktadır. Yani bu, bugün konuştuğumuz her şeyle mükemmel bir şekilde eşleşen bir Airbnb mülk hesaplayıcısıdır ve bu hesap makinesi aslında AirDNA tarafından desteklenmektedir. Böylece içine giren tüm verileri duyacaksınız. Ardından, bölümü bitirdikten sonra hesap makinesine geçin, bazı anlaşmaları analiz etmeye başlayın ve en anlamlı olanı bulun.

Rob:
Arkadaşlar bu aracı kullanın. Kelimenin tam anlamıyla kiralama aracıdır ve onu BiggerPockets'te istediğiniz kadar kullanabilirsiniz. O halde bugünkü bölüme geçelim.
Bugün AirDNA araştırma başkan yardımcısı Jamie Lane ile röportaj yapıyoruz. Jamie'nin bir ekonomist olarak on yıllık deneyimi var, bu aslında ortak bir noktamız olduğu anlamına geliyor çünkü The Economist dergisini okudum, böylece orada bazı fikir alışverişinde bulunabiliriz. Jamie, CVRE'de kıdemli bir ekonomistti ve burada ekip analizi önde gelen otel ve konaklama işletmelerine yardımcı oldu. İki çocuğu var ve Jamie hakkında eğlenceli bir gerçek, dart liginde oynuyor. Jamie Lane, BiggerPockets Podcast'ine hoş geldiniz. Bugün nasılsın dostum?

:
Harikayım. Beni kabul ettiğin için teşekkürler. Kısa vadeli kiralama pazarına gireceğim için çok heyecanlıyım.

Rob:
Evet, heyecanlıyım dostum. Sanırım bugünkü bölümde piyasada neler olup bittiğini gerçekten ölçmek istiyoruz, değil mi? Sanırım ilk sorum şu; 2023'teki kısa süreli kiralamaların genel nabzını bize verebilir misiniz? İnternetteki manşetlerde ve makalelerde gördüğümüz pek çok şeyi kesmemize yardımcı olabilir misiniz?

:
Evet. Genel olarak, kısa süreli kiralamalara talep bekliyoruz, bu nedenle belirli bir gecede birimlerde kalan kişi sayısı artmaya devam ederek rekorlara ulaşmaya devam ediyor. Talepte herhangi bir zayıflık görmedik. Genel olarak sektörün sağlığı güçlü. Bu sağlık nedeniyle birçok yeni birimin çevrimiçi hale geldiğini gördük. Genel bir eğilim doluluk oranının azalması yönündedir. Yani kayıt başına ortalama rezervasyonlarda bir miktar zayıflık var. Yani ortalama ev sahibi, 2021'de aldıkları rezervasyonlardan biraz daha az rezervasyon alıyor ki bu gerçekten de sektörün zirvesiydi. Bu nedenle bir miktar zayıflık bekliyoruz. Bu, öncelikle arz büyümesinin en güçlü olduğu yere bağlı olarak, farklı pazarlarda diğerlerinden daha fazla ortaya çıkacak. Ancak genel olarak kısa süreli kiralama sektöründe yer almak ve bu sektörde ev sahipliği yapmak için harika bir zaman.

Tony:
Evet. Jamie, Airbnbust'ta Airbnb'lerin artık karlı olmadığı, kısa süreli kiralamaların bir yatırım aracı olarak artık karlı olmadığı yönünde büyük bir fikir var. Sanırım bunun nedeni, herkesin, pek çok sunucunun bu alana temel olarak girdiği 2021'e, salgın öncesi tarihsel verileri anlamamasından kaynaklanıyor. Peki bu konudaki düşünceleriniz neler? Bunun hala karlı bir varlık sınıfı olduğunu düşünüyor musunuz? Bunun anlamlı olduğu tek yıl 2021 mi? İleriye doğru satın almaya devam etmeli miyiz? Veriler ne diyor?

:
Veriler evet diyor, 2021 yılı pankart yılıydı. Sektörde doluluk oranı yüzde 60'ın üzerine çıktı. 2018, 2019 gibi COVID öncesi tipik bir yılda bu oran %53'tü. Bugüne kadar hala %55'in üzerinde bir oranla çalışıyoruz ve sektörün gelecekte de orada olmasını bekliyoruz. Yani 2018, 2019 seviyelerine tahmin ettiğimiz kadar inmeyeceğiz. Ancak 2021 doluluk seviyelerinin sonsuza kadar geleceğe uzanacağını veya hatta daha da artacağını beklediğinizi taahhüt ettiyseniz, muhtemelen ileriye dönük olarak hayal kırıklığına uğrayacaksınız.

Rob:
Evet, bu mantıklı. Yani zor çünkü pek çok insan 2021'de başladı. Genel olarak emlakçılıkta kendinizi bir dahi gibi hissettiğiniz zamanlar vardır ve kendinizi aptal gibi hissettiğiniz zamanlar vardır, değil mi? Hayır, bu sadece piyasada ne kadar zaman geçirdiğinize bağlı, değil mi? Yani 2021'e giren herkes, satın aldığımız birçok ev, "Aman Tanrım, çok akıllıyız, tüm bu geri dönüşleri yapıyoruz" dedik. Ama bakarsanız, muhtemelen son beş, altı yıldır Airbnb'yi kullanıyorum ve bazı yılların diğerlerinden daha iyi olduğu kesin. Açıkçası 2020, 2021 daha iyiydi ama 2022 benim için aslında 2018, 2019'da gördüklerimin çok normalleştirilmiş bir versiyonu. Senin için nasıldı Tony? Yani, senin de birkaç yıldır seninkine sahip olduğunu biliyorum. Zirveye tam olarak mı geldiniz, yoksa rezervasyonların bir kısmı zirveden önce mi geldi?

Tony:
Tam COVID'de geldik, değil mi? Yani bastırılmış bir talep vardı. Listelerimizi yayına aldığımız anda herkes listelerimize girmek için mücadele ediyordu. Bu yüzden o banner yılında geldiğimizi düşünüyorum. Ancak sanırım bunun normal olmadığını biliyorduk, değil mi? Gayrimenkullerimizin çoğu tahminlerimizin üzerinde performans gösterdi çünkü 2019 yılının nasıl görüneceğini tahmin ederken 2020 verilerini kullanıyorduk. Bu yüzden iyi bir fikir sahibi olduğumuzu düşünüyorum. Şimdi Jamie, sanırım bunun devamı niteliğinde bir soru var: Haritaya baktığınızda bazı pazarların diğerlerinden daha sert etkilendiğini veya bazı pazarların fırtınayı biraz daha iyi atlattığını görüyor musunuz? Bu durum ülke geneline nasıl dağıtılıyor?

:
Evet, gerçekten ülke genelinde değişiklik gösteriyor. Dağ ve kıyı destinasyon pazarlarında geçtiğimiz yıl arzda gerçekten güçlü bir büyüme görüldü. Kentsel alanlar, en büyük şehirlerden bazıları, aslında insanlar olarak en fazla arzın ortaya çıktığını gördük… Talep yoktu. İnsanlar kısa vadeli kiralamalarını alıp uzun vadeye dönüştürdüler. Bence bu, salgın sırasında pek çok insanın yedek planıydı ve işe yaradı. Kentsel alanlardaki arz hala 20 seviyelerinin %2019 altında. Yani arz bu bölgelere geri dönmedi ve talep de hemen hemen orada. İşgaller geri döndü. Yani bu kentsel şehirlerin bazılarında hala harika fırsatlar var. Ve son üç yıldaki en büyük sürpriz, küçük şehirlerde veya kırsal alanlarda gördüğümüz tüm büyüme oldu; burada arz, salgın öncesine göre esasen iki kat daha fazla ve hâlâ da öyle olmaya devam ediyor. Ülkenin en hızlı büyüyen bölgeleri ve çoğunlukla bu arzın karşılanması talep ediliyor.

Rob:
Evet. Çünkü şehir pazarlarından bahsediyorduk değil mi? Çok fazla malzeme çıktı ve sonra birçok insan… Bunu tekrar uzun vadeli kiralamaya, yedek plana dönüştürdüler, değil mi? Peki genel arz büyümesine ilişkin düşünceleriniz neler? Hala bazı pazarlara çılgın miktarda arzın itildiğini göreceğimizi mi düşünüyorsunuz, yoksa her şey devam ederken, özellikle de faiz oranları ve genel olarak ekonomide arzın gerçekten artmaya başlayacağını mı düşünüyorsunuz? hiç aşağı mı?

:
Evet, arzın düşmesini beklemiyoruz. Arz artış oranının çok yavaş olmasını bekliyoruz. Yani şu anda yaklaşık %25'lik bir arz artışındayız. Beni korkutan şey henüz zirveye ulaşmamış olması. Yani her ay, yıldan yıla bakıyoruz ve hala hızlanıyor. Bunun 2023'te yavaşlamaya başlamasını bekliyoruz ve bunun büyük bir kısmı yüksek faiz oranlarından kaynaklanıyor. Gelir artışını sabit tuttuk. Faiz oranları ve mevcut yerlerde bu evleri edinmenin maliyeti önemli ölçüde arttı. Bu bana göre yatırımın yavaşlaması gerektiği anlamına geliyor. Böylece arz büyümesinin bu kısmının düşmesini bekliyoruz. Anekdot olarak, birçok yatırımcıdan yatırım faaliyetlerini duraklattıklarını veya en azından gelecek yıl bu yatırım faaliyetlerini yavaşlatmayı istediklerini duydum.
Daha fazla arzın geldiğini gördüğümüz yer, mevcut evleri, belki ikinci bir evleri, belki de birincil ikametgahları olan insanlar, o evi aynı şekilde kullanmayı düşünmüyorlar. Belki taşınıyorlar ve satmak istemiyorlar. %3'lük bir faiz oranı var ve bunu sürdürmek çok cazip. Şimdi onu kiraya verip başka bir kullanım alanı bulmaya çalışıyorlar. Son aylarda evleri için başka kullanım alanları arayan insanlarda büyük bir artış olduğunu gördük ve bunların büyük bir kısmı kısa süreli kiralama sektörüne geliyor.

Rob:
Şimdi, gerçekten hızlı bir şekilde açıklayabilir misiniz? Arzın henüz zirveye ulaşmadığını, dolayısıyla artacağını söylediniz, ancak gelir artışının pek değişmediğini söylediniz. Peki bu, daha fazla malzemenin geldiği, aynı miktarda paranın yapıldığı, dolayısıyla ev sahibi için ortalama eve dönüş miktarının, piyasaya giren arz miktarı nedeniyle temelde daha az olduğu anlamına mı geliyor?

:
Evet. Yani arz-talep dinamikleri doluluğun düştüğü anlamına geliyor. Yani Kasım ayında doluluk oranı yıllık bazda yaklaşık %5 oranında düştü. Ancak ADR büyümesi, dolayısıyla bir misafirin ödediği ortalama oran aslında doluluktaki düşüşleri geride bırakıyor. Yani ADR'lerde doluluk düşüşünü geride bırakan %6'lık bir artış görüyoruz. Yani ilan başına ortalama gelir hâlâ pozitif. İnsanlar hâlâ geçen yıla göre daha fazla para kazanıyorlar. Böylece toplam gelirler durduruldu.

Rob:
Dang, bu çok ilginç. Pek çok insan bundan bahsetmiyor bile… Biz %100 dolu olmaktan ve bunun gibi şeylerden bahsediyoruz. Ne kadar az meşgul olursanız, bazen bu daha iyidir çünkü bu, mülkünüzde mobilyalarınızı kullanan, suyunuzu açan, elektriğinizi açan daha az insan demektir. Yani bu çok komik...

Tony:
Sarf malzemeleri.

Rob:
Evet kesinlikle. Genel olarak daha az aşınma ve yıpranma ve daha az fayda. Yani ADR'nin gerçekten yükselmesi ve bunun genel kısa vadeli kiralama sektörü için hala net olumlu gibi görünmesi biraz çılgınca.

:
Evet. İleriye bakan insanlar için bunun gerçekten net bir düşünce olması gerekiyor. Diyelim ki fiyatınızı %5 oranında düşürüp aynı doluluğu koruyabilirsiniz, gelirinizin yalnızca %5'ini kaybedersiniz. Ancak aynı zamanda, oranlarınızı koruyabilirseniz veya hatta bu oranları artırabilirseniz ve belki de doluluk oranının yalnızca %3 veya XNUMX'ünü kaybederseniz, bu sizi RevPAR büyümesi ve büyük olasılıkla karlılık açısından genel olarak daha iyi bir yere koyacaktır.

Tony:
Evet. Demek istediğim, burada işin içinde pek çok faktör var ve arzın biraz azalmaya başlayacağını umarak söylediğin şeye geri dönmek istiyorum Jamie. Sanırım bu konuyu o kadar iyi anlattınız ki, son birkaç yıldır rekor düşük faiz oranları gördük, bu da mülk satın almanın son derece ucuz olduğunu gösteriyor. Henüz ev fiyatlarında bu kadar büyük bir artış görmemiştik. Yani süper düşük faiz oranlarıyla nispeten istikrarlı ev fiyatlarına sahiptiniz, bu da insanların kısa vadeli kiralama alanına girmesi için gerçekten mükemmel bir fırtına yarattı. Ama aynı zamanda Airbnb'deki bu altın hücumunu gören ve profesyonel ev sahibi olma niyetiyle değil, sadece hızlı para kazanma niyetiyle bu işe katılan birçok insanın da olduğunu düşünüyorum. Rob, sanırım sen ve ben muhtemelen gezegendeki neredeyse herkesten daha kısa süreli kiralık ev sahibiyle konuştuğumuz benzersiz bir durumdayız. Bunu bir iş olarak değil de daha çok bir hobi olarak ele alan bazı insanlar gördünüz mü?

Rob:
Duruma göre değişir. Hangi kitleden bahsettiğimize bağlı ama demek istediğim zor, değil mi? Çünkü ben bunun herkes için mümkün olabileceği bir açıdan geliyorum. Gayrimenkul zor değil, zor iştir. Ve böylece, kanalımda şunu detaylandırmaya çalışıyorum: hey, çok fazla zaman ve çaba harcarsanız ve iyi bir tasarım, kaliteli mobilyalar, iyi fotoğraflar koyarsanız para iyi olabilir, ama ben Yaşanan bazı çılgın hikayelerden de bahsediyoruz, değil mi? Benim bu konu hakkında konuşma şeklim genelde biraz daha komik oluyor, değil mi? Birkaç ay önce kulübeme giren ayılardan ya da polislerin evimin yanındaki ormanda insan avına çıktıklarından bahsediyorum. Bu tür şeyler hakkında konuşuyorum ve insanların şaka yaptığımı falan düşündüklerini hissediyorum. Ve başlarına bu tür şeyler geldiğinde buna hazır değiller çünkü profesyonel düzeyde ev sahibi değiller.
Yani bunun oldukça iyi bir yelpaze olduğunu söyleyebilirim, ancak kesinlikle sadece "Evet, fazladan 500 dolar kazanmak istiyorum" diyen insanlara çok fazla hitap etmemeye çalışıyorum. Airbnb'ye giren insanların bunu zaman alacak ciddi bir yatırım olarak görmelerini istiyorum. Eğer o zamanı buna ayırır ve o tohumu sularsanız, bir gün emekliliğinizi sürdürebilecek çok güzel bir portföye dönüşecektir. Senden ne haber?

Tony:
Evet. Yani tam olarak aynı şey dostum. Sanki onlardan pek çok hikaye duymuşum gibi geliyor… Onlara ev sahibi bile demiyorum, sadece kısa süreli kiralama satın alan yatırımcılar derdim çünkü bunların tamamen farklı iki tip insan olduğunu düşünüyorum, ama şunu duydum: insanlardan gelen pek çok hikaye şöyle diyor: “Dostum, bu mülkü satın aldım ve olacağını düşündüğüm şey değildi. Bu çok daha fazla iş ve şu, bu, bu.” Sanırım beni ve seni ayıran şey, Rob, bu konaklama işini geliştirmeye gerçekten odaklanmamız ve misafirlere tasarım, olanaklar, deneyim sunduğumızdan ve konuklarımıza gerçekten iyi baktığımızdan emin olmamız. mülkümüze girdiklerinde.
Peki Jamie, bunu gündeme getirmemin nedeni şu çünkü… Ve bu benim düşüncem ve sizin de aynı şekilde mi düşündüğünüzü ve bunu destekleyecek herhangi bir veri olup olmadığını merak ediyorum, ama bence pek çok insan Son iki yılda, bu kısa süreli kiralama işinin kendilerine göre olmadığını anlamaya başladıklarında, bu birimlerin geçimlerini sağlamak için bu işi yapan daha profesyonel diğer ev sahiplerine kaymaya başlayacaklarını fark ettiler. Verilerinizde bunu destekleyecek bir şey var mı, yoksa ben sadece hayalleri olan çılgın bir adam gibi miyim?

Rob:
Hey dostum, bu tam bir komplo.

Tony:
Evet.

:
Evet, bunu destekleyecek veriler var. Belki de gördüğümüz şeylerden birinde daha ince bir nokta var ve şu anda sektörün ilerlemesi için en büyük risklerden biri yeni düzenleme. Piyasaya uzun vadeli yatırım yapmak isteyen, mülklerine uzun vadeli yatırım yapmak isteyen, gerçekten araştırma yapmayan, hızlı para kazanmak isteyen ev sahiplerinin aksine, bunlara gerçekten yatırım yapan ve pazarlarını gerçekten dikkatli seçen yatırımcı türüne baktığınızda Girdikleri pazarlardaki düzenlemeler, belki daha büyük mülk yöneticileri veya uzun süredir orada bulunan ev sahipleri, hatta topluluğa dahil olarak sadece büyük yatırımlar yapan ev sahipleri için bu alanlarda çok fazla olumsuzluk yaratabilir ve bu bazı geri itmelere neden olabilir.
Hepimiz, uzun vadeli yatırımlar yapmak isteyen, yatırım yaptıkları alanların düzenlemelerini anlamak isteyen ve bunu desteklemek için elimizden gelen her şeyi yapan ev sahipleri bulmak üzereyiz. Bireysel yatırımcılarda, belki de kısa vadeli yatırımcılarda, şu anda ABD'deki yatırımcılardan bir miktar kayıp görüyoruz, dolayısıyla insanlar piyasadan çıkıyor. Bu arada profesyonel yöneticilerin sayısında büyük bir artış görüyoruz. Dolayısıyla, en büyük ev sahibi sayısı veya ev sahibi sayısındaki yüzde artış, 20'den fazla birimi olan ev sahiplerinden geliyor, yani ya kendi portföyleri olan ve bunları genişletenler ya da portföylerine daha fazla bireysel sahip getiren daha büyük mülk yöneticileri için. Özellikle ABD'deki bazı büyük operatörlerde gerçekten önemli bir büyüme görüyoruz.

Rob:
Bu mantıklı. Demek istediğim, işte bu noktada iş planlarımdan birini değiştiriyorum, şu hale geliyorum… Gerçekten bir mülk yönetimi şirketi kurdum, Tony, senin bahsettiğin şey yüzünden bu işe bulaşan çok sayıda insan var. ve belki de bunun düşündüklerinden çok daha zor olduğunu fark ederler. Ve bu nedenle, portföylerini bu özel nedenden dolayı mülk yönetimi şirketlerine kaydıran pek çok insanın olacağını düşünüyorum Jamie. Bu yüzden biraz geri adım atmak istedim çünkü bazı turizm pazarlarının gidişatından bahsettik ama en iyi turizm pazarlarının hangileri olduğuna dair herhangi bir veri var mı diye görmek istedim. İnsanların dikkat edebileceği, diğerlerinden daha iyi durumda olan belirli pazarlar var mı?

:
Evet. Bu nedenle her yıl yatırım yapılacak en iyi yerler raporunu hazırlıyoruz. Pek çok farklı pazarı takip ediyoruz ya da dünyadaki her pazarı takip ediyoruz. Özellikle ABD'de bazı turlarda ve bazı pazarlarda yatırım fırsatlarını yönlendiren bazı farklı eğilimler var. Benim için öne çıkanlardan bazıları, gelir artışlarının konut fiyatı artışlarını ve COVID trendlerini gerçekten geride bıraktığı, dolayısıyla bu pazarlarda artan mevsimselliktir. Yani tarihsel olarak belki de sadece iki veya üç aylık yoğun bir sezona sahip olan ve bu da beş veya altı aya kadar genişleyen bir pazardık. Yani gerçekten kar elde edebileceğiniz aylar gerçekten genişletildi. Böyle pazarlar Panama Şehri'ne benziyor. Bu, Büyük Göller'deki kuzey Michigan kıyısı, Acadia Ulusal Parkı yakınındaki Maine sahili, hatta Virginia Beach gibi bir pazar, DC bölgesine yakın olmasından dolayı hala bir miktar kentsel sürüşe sahip. Bunlar iyi bir fırsat gördü.
Ve belki de geçtiğimiz yıl büyümenin gerçekten güçlü olduğu ve konut fiyatlarının düştüğü piyasalarda bazı değerli pazarlar olabilir. Yani bunlar pandemi sırasında piyasalara yönelik hareketlerin zirve noktalarından bazıları oldu ve konut fiyatlarında gerçekten güçlü bir artış görüldü. Son zamanlarda kısa süreli kiralama talebinin büyümeye devam ettiğini ve doluluk oranının gerçekten güçlü kaldığını gördük; bunlar Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat gibi pazarlardır. Getiri esasına göre girmek hala zor, ancak uzun vadede bunların güçlü gelir fırsatına sahip çok güçlü talep pazarları olduğunu düşünüyorum.

Rob:
Evet. Yani kısa dönem kiralama piyasalarının gözdesi Dumanlı Dağlar sanırım değil mi? Gatlinburg bu podcast'te pek çok kez konuşulanlardan biri ve bunun o pazardaki astronomik fiyat artışlarıyla bir ilgisi olduğunu düşünüyorum. Piyasaları bu şekilde destekleyecek veriler var mı? Çünkü bence gerçekten çığır açıcı iki milli park var ve bunlar gerçekten... Yükseldiler ve şimdi Smoky Dağları'ndaki Joshua Tree'deki hareketin bir kısmını nasıl karşılayacağımdan gerçekten emin değilim. Bu milli park türü pazarların bazılarına ilişkin aklınıza gelebilecek herhangi bir veriyi biliyor musunuz?

:
Evet, bunlar arz büyümesinin gerçekten güçlü olduğu gruplandıracağım pazar türleri. Evet talep arttı. Joshua Tree'de talebin düştüğünü görmedik. Gatlinburg, Pigeon Forge bölgesinde talebin düştüğünü görmedik ancak doluluk oranı geçen yıla göre %10, 15 azaldı. Gatlinburg'da doluluk oranının hâlâ 30'a göre %2019 daha yüksek olduğunu unutmayın. Yani bu tamamen karşılaştırmayı nereden yaptığınıza bağlıdır. Uzun vadede bunun hala harika bir pazar olduğunu düşünüyorum, ancak bu da o bölgelerden biri… Kuzey Georgia Dağları, Poconos, Berkshire, Aşağı Hudson Vadisi, Broken Bow gibi yatırım yapmak için gerçekten popüler olan ve şu anda popüler olan tüm pazarları buraya koyabilirsiniz. gerçekten önemli arz artışı görüyoruz, ancak gelirlerin, RevPAR'ların ve dolulukların geçen yıl oldukça önemli ölçüde düştüğü yerlerde.

Tony:
Evet. Jamie, bence bu çok ilginç. Açıkçası, Rob ve ben Joshua Tree'ye ve Tennessee'ye yatırım yapıyoruz, bu yüzden bazı aynı şeyleri gördüğümüzü düşünüyorum. Ancak daha önce düzenlemelerin oynadığı rolden bahsetmiştiniz ve bu da benim biraz daha sıkı düzenlemelere sahip pazarları hedeflemeye başlamamın neredeyse nedenidir çünkü bu neredeyse arzı sınırlıyor. Arzda bir sınır varsa ancak talep artmaya devam ediyorsa, artık o pazardaki konakçılar gerçekten iyi bir konumdadırlar. Örneğin Joshua Tree'nin bitişiğindeki Twentynine Palms şehrinde üç mülkümüz var. Twentynine Palms'ın herhangi bir zamanda izin vereceği ilan sayısı konusunda sert tavanı var ve üç mülkümüz de bu katı tavanın altında kalmayı başardı. Yani şu anda arz sanırım 500 listede sabitlendi, ancak talep artmaya devam ettikçe gerçekten iyi bir konumdayız. Bu yüzden merak ediyorum Jamie, arz tavanı olduğu için daha sıkı düzenlemelerin yapıldığı piyasalarda belki daha iyi getiriler görüyor musun?

:
Evet. Bu önemli pazarların çoğu aynı şeyi görüyor. Bu pazarlardaki arz artışı aslında sabit kaldı ve mevcut düzenlemeler nedeniyle bu şehirlere yeni arz eklemek gerçekten zor. Tipik olarak mevcut mülklere büyükbabalık ederler. Dolayısıyla, eğer dışarı çıkıp yatırım yapıyorsanız, insanlara yatırım getirileri dışında bakmalarını ve bir düzenlemenin şu anda yürürlükte olmadığı ancak yakında gelmesi muhtemel alanları bulmalarını tavsiye ettiğim bir numaralı şey düzenlemedir. , bu yürürlüğe girmeden önce girebileceğiniz veya en azından piyasalarda, gelecek düzenlemelere dahil oluyorsunuz ve bunun sizi işsiz bırakmayacak adil bir düzenleme olduğundan emin oluyorsunuz. . Çünkü içeri giren pazarlar var ve büyükbabanız olduğu için şanslısınız, ancak diğer pazarlar bunu tamamen yasakladı ve bu bir yatırımı mahvedebilir.

Rob:
Evet, Joshua Tree'nin de aynı şey olduğunu söyleyeceğim Tony. Demek istediğim, artık uygulamamaya, daha çok düzenlemeyi uygulamaya koymaya başladılar. İzniniz olsaydı dedeniz de gelirdi ama sanırım çok daha zor olacak. Bu, Dumanlı Dağlar'da kulübem için toplam gelirin azaldığını gördüğüm tuhaf şeylerden biri. Dağ evim çok eski, bu yüzden o kadar da şaşırtıcı değil. Ortalıkta pek çok yeni gelişme var, ama bu gerçekten komik çünkü evet, demek istediğim, daha az gelire sahip olmak ideal değil, ama o mülkün getirisi... Nakit üzerinden %90'lık bir getiriydi.

:
Hala harika, değil mi?

Rob:
Evet, gerçekten iyiydi. Yani, eğer 60'a karşı 78 veya buna benzer bir şey yaparsam, tabii ki fazladan 18,000 kazanmak isterim, ancak nakit param hala şöyleydi… Yatırım geri ödendi. Gerçekten önemli değil. Joshua Tree'de de aynı şey var. Genel olarak, dikkatimi çeken tek trend, seni bilmem Tony ama benim açımdan rezervasyonlar daha çok son dakikada geliyor. Daha önce 30 ile 60 arası, bazen belirli tarihler için 90 gün izin almıştım, artık durum böyle değil. Şimdi önceki gece için rezervasyon yaptırıyorum. Yani takvimime baktığınızda her zaman boş görünüyor. Ancak geçmiş takvimlere bakarsanız aslında her zaman dolduğunu görürsünüz. Bu daha yaygın olan bir şey mi Jamie, yoksa pazara mı sunuluyor? Çünkü pek çok insanın mutlaka şikayet etmediğini, ancak "Ah, rezervasyonlarım tükendi" gerçeğini dile getirdiğini duydum, ama aslında rezervasyonlar son anda geliyor.

:
Evet, bu gerçekten pazarın mevsimine bağlı. Yani yüksek sezondaysanız, insanlar genellikle ne için rezervasyon yaptırıyor? Üç ila dört ay önceden. Şimdi Smoky Mountains gibi ara sezonlara giderseniz, genellikle insanlar çoğunlukla yapabildikleri için daha fazla son dakika rezervasyonu yapıyorlar. Smoky's'e kışın rezervasyon yaptırmak için üç ay önceden rezervasyon yapmanıza gerek yok. Bununla birlikte, farklı gelir yönetimi stratejileri ve dinamik fiyatlandırma yazılımlarının kullanılması, farklı dönemlerde ve tedarik dinamiklerinin ne olduğuna bağlı olarak geliri en üst düzeye çıkarmak için sizi farklı stratejilere itecektir. Gelirinizi gerçekten en üst düzeye çıkarmak istiyorsanız, çoğu zaman son dakika rezervasyon yapanları beklersiniz, böylece insanlar bir hafta önceden rezervasyon yapar ve yılın zamanına bağlı olarak bu rezervasyonlardan önemli bir prim alabilirsiniz.

Tony:
Rob, sana şunu sormak istiyorum çünkü benim yaklaşımım aslında tam tersi; takvimdeki açılışa yaklaştıkça fiyatlarımızı düşürmeye başlıyoruz. Bu sadece benim için çünkü doğru kişiyi bulmak için fiyatı düşüreceğimizi bilerek geceleri uyuyabilmek istiyorum. Ama Jamie, belki de tam tersinin doğru olduğunu söylüyorsun, neredeyse son dakika konaklamalarının fiyatlarını artırıyorsun çünkü bunlar belki de senin konaklamana en çok ihtiyaç duyan gezginler.

:
Evet.

Tony:
Evet devam et. Devam et Jamie. Merak ediyorum.

:
Evet, bu gerçekten hala kaç tane listenin mevcut olduğuna bağlı. Bu yüzden insanların bunu platformumuzda takip etmelerine ve ardından ne tür bir rezervasyon etkinliğinin olduğunu takip etmelerine yardımcı oluyoruz. Gerçekten harika değerlendirmeleriniz varsa, gerçekten yüksek puan aldıysanız, bunu yapabilirsiniz. Belki daha az taraftaysanız, bu muhtemelen yapabileceğiniz bir şey değildir. Yani bu gerçekten mülkün türüne ve ardından toplam mevcut kayıt sayısına ve kaç tane rezervasyon yaptırmayı beklediğinize bağlıdır. Tipik olarak son dakikayı biliyorsanız ve comp setinizde veya pazarınızda son dakikada 10 veya 15 mülk rezerve edilecek ve yalnızca beş tane kaldı, bu oranı artırmalısınız çünkü rezervasyon alacaksınız, ancak bu gerçekten de bağlıdır piyasada zamanında.

Rob:
Evet, seninleyim Tony. İndirim yapıyorum. Bu korkutucu bir düşünce. Bilmiyorum. Son dakikada indirim yapıyorum. Eğer becerebilirsem doldurmak istiyorum. Ama evet, sanırım bu fiyatları son dakikada yükseltmek biraz inanç gerektiriyor.

Tony:
Evet. Evet. Sanırım bazı tatil sezonlarında bununla oynadım, değil mi? Şükran Günü veya Noel için son dakikada bir açılışımız varsa, genellikle bu fiyatları yükseltmeye çalışırım. Ama evet, biraz gerginim. Belki verileri incelemek için biraz daha zaman harcamalıyım Jamie.

Rob:
Hey, sen yaparsan ben de yaparım. [duyulmuyor 00:33:01].

Tony:
Herkesin bunu yapmasını sağlayabilirsek işe yarar, değil mi? Ama eğer [duyulamıyor 00:33:05] olursam.

Rob:
Aman Tanrım, başardık.

:
Sanırım buna fiyat anlaşmazlığı deniyor.

Tony:
Evet. Tamam aşkım. Elbette. Boş ver. Biz bunu söylemedik. Evet. Peki Jamie, şunun hakkında çok konuştuk… Açıkçası, Rob ve ben çoğunlukla gerçek tatil yerlerindeyiz, peki ya büyük şehir şehirleri gibi metro pazarları? Rob Houston yakınlarında yaşıyor. Los Angeles yakınlarında yaşıyorum. Bunlar büyük şehirler. Bu büyük metropollerde canlanma nasıl oldu?

:
Evet. Canlanma yavaş oldu ve pandemiden en çok etkilenen pazarlar onlardı. İnsanlar şehirlerden gerçekten kaçıyorlardı. Gerçekten, ne kadar az yoğun olursanız, talebiniz o kadar hızlı geri gelirdi, ancak artık şehirlere olan talebin yeniden canlandığını görüyoruz. Gerçekte doların gücü olmasaydı 2022 çok daha iyi bir yıl olurdu. Yani buna dikkat ederseniz, ABD'ye gelen yabancı gezginlerin maliyetini yaklaşık %20 artırdı. Avrupa'ya gitmeyi çok daha ucuz hale getirdi. Geçen yaz genel bir trend Avrupa'ya gitmek ve bunun ne kadar büyük bir değer olduğuydu, ama bu gerçekten insanları geride tuttu.
Bunu belirtmemin nedeni, pandemiden önce bu büyük şehirlerin çoğunda uluslararası talebin toplam konaklamaların %50'si kadar olmasıydı. Yani New York, San Francisco, Oahu, Miami, LA, Boston gibi şehirlerde misafirlerin %30 ila 50'si yurtdışından geliyordu. Bu şu anda sadece %20, belki %15 civarında. Yani hâlâ gidecek uzun bir yolumuz var. 2023 yılında, özellikle Çin'in yeniden seyahate açılması durumunda uluslararası talebin geri dönmesini bekliyoruz. Yani son üç yılda Çinli gezginlerin bir nevi hapsedildiğini, uluslararası bir yana, şehirlerinin dışına seyahat etmelerine bile izin verilmediğini düşünüyorsunuz. 2019'da Çin, ABD'ye gelen uluslararası ziyaretçiler arasında iki numaralı ülkeydi ve ABD'ye geri dönen Çinli gezginlerin gerçekten serbest bırakıldığını görebiliyordu.

Rob:
Evet. Evet, bu benim için de bir anekdot, 2018, 2019, Çin'in farklı Airbnb'lerimde kalan en büyük uluslararası izleyici kitlesi olduğu. Benim de düşündüğüm şeylerden biri... Birkaç sorum var ve sonra bizi buraya taşıyacağım, ama sanki sadece atıyormuşum gibi hissediyorum... Burada dartların kralı sensin. Sanki sana bir şeyler atıyormuşum gibi hissediyorum. “Umarım bunun cevabını biliyordur” dedim çünkü gerçekten merak ediyorum. Pandemi sırasında merak ettiğim bir şey var, pek çok insan uluslararası alana çıkamadı, değil mi? Ve böylece, bu tozlu havanın bir kısmı yatıştığında ve insanlar yeniden uluslararası seyahate çıkabildiğinde, insanlar gitmeye başladı, ama şimdi bir ekonomik durgunluğa doğru gidiyoruz. Ve benim mantığım ya da düşüncem şu ki, uluslararası uçmak çok pahalı, bu yüzden önümüzdeki 12 ay içinde Amerika Birleşik Devletleri'nde çok daha az uluslararası seyahat ve çok daha fazla yurt içi seyahat olacak mı diye merak etmeme neden oluyor. Bu konuda herhangi bir veri var mı?

:
Evet, biraz. Yurtdışına seyahat eden gezginleri düşünürsünüz, bunlar genellikle üst düzey gezginlerdir, yani daha lüks mülklerde kalan insanlar ve bunlar aslında son üç yılda en iyi performansı gösterenler. Yani geleneksel olarak yurt dışına seyahat eden insanlar yurt içinde kaldı. Lüks mülkler gördük. Genel olarak bakıldığında en düşük doluluk oranına sahiplerdi, aslında pandemi sırasında en yüksek doluluğa veya pandemi sırasında dolulukta en yüksek artışa sahiplerdi. Şu anda ve 2022'de bazı zayıflıklar gördük. Yani insanların yurt içinde kaldığı dağlık destinasyonlardan bazılarının birdenbire yeniden yurt dışına çıkmaya başladığını düşünüyorsunuz. Colorado dağlarında lüks fiyatların %15 ile %20 arasında düştüğünü gördük. Doluluk oranlarını korumak istediklerine karar vererek oranları düşürmeye başladılar ve lüks gezginlere hitap eden birçok pazarda bu, son altı ila sekiz ay boyunca zayıf bir alan oldu.

Tony:
Rob bana durgunluk ve seyahat konaklama endüstrisinin genel olarak nasıl adil olduğu hakkında iyi bir soru sorduruyor Jamie. Airbnb son durgunluk sırasında başladı, dolayısıyla muhtemelen Airbnb hakkında özel olarak çok fazla veri yok, ancak sadece anekdotsal olarak, daha büyük konaklama sektörünün 2008'de nasıl bir performans gösterdiğine dair bir fikriniz var mı, hatta belki de olsaydı bile Önceki durgunluklar genellikle nasıldı? Çünkü bence bu alana taşınan birçok insan için, mülklerinin aylarca boş kalacağına dair durgunluk kelimesini duyduklarında büyük bir korku var ve bu korkuyu biraz yumuşatabilecek herhangi bir veri olup olmadığını merak ediyorum. biraz.

:
Evet. Önceki hayatımda otel sektöründe ekonomistim ve onlarca yıllık verilere bakıyordum. Aslında otel performansına ilişkin 1930'lara kadar uzanan verilerimiz vardı. Aslında önceki durgunlukları ve bunun sektörümüz üzerindeki etkisini incelemek için çok fazla çalışma yaptım. Söyleyebileceğim şey şu ki, son üç durgunluk, bu durgunluk sırasında olmasını beklediğimiz şeyleri temsil etmiyor. Geriye dönüp bakınca, COVID yaşadık, büyük mali kriz yaşadık, 9 Eylül yaşadık, yani tüm durgunluklar konaklama sektörünü ekonominin geri kalanından çok daha fazla etkiledi. Yaklaşan resesyona girersek, seyahat ve konaklama resesyonundan çok mal resesyonunun daha fazla olmasını bekliyoruz.
Aslında Oxford Economics'ten tahminlerimiz var, onlar aslında GSYİH'nın %2.5 düşeceği, eğlence ve konaklama talebinin hiç düşmeyeceği olumsuz senaryolarında bile beklemiyorlar. Bu, gelecek yıl için tahminimizde durgunluğun yer aldığı ve talebin hâlâ %5.5 arttığı öngörümüzle gerçekten örtüşüyor. Otel endüstrisindeki STR'deki dostlarımız, durgunluk nedeniyle otel talebinin %3 artacağını tahmin ediyorlar. Yani genel olarak, bir durgunluğa girsek bile, sadece rüzgarın artmasını bekliyoruz. İnsanlar şu anda diğer harcama biçimleri yerine seyahate öncelik veriyor. Gördüğümüz anketler C'nin bunu yapmaya devam edeceğini gösteriyor ve bu da önümüzdeki yıl için beklentilerimiz.

Rob:
Evet. Evet, kesinlikle. Gerçekten Tony, bu Airbnb'yle amatörce ilgilenen insanların ilgisini çekiyor, değil mi? 2023 yılı olduğunu düşünmüyorum… Bence son iki yılda Airbnb'ye girmek için gerçekten en iyi fırsat bu çünkü çok fazla fiyat indirimi göreceğiz. Bunun sadece amatörce uğraşmak isteyen insanlar için iyi bir fırsat olduğunu düşünmüyorum çünkü eğer sadece manşetleri okuyorlarsa ve işler yavaşlıyorsa bu birçok insan için hazmedilmesi zor bir yıl olacak. Ama benim açımdan, bunu beş yıldır yapıyorum, fiyat indirimleri için heyecanlıyım ve oldukça makul bir hızla bu işe girişeceğim için heyecanlıyım. Ne demek istediğimi biliyorsun? Yani benim için sanki 2023 gibi, bir buçuk yıldır ilk kez kabul edilen teklifler alacağım için gerçekten heyecanlıyım, değil mi?
Peki Jamie, tahminin hakkında konuştun ve dürüstçe burada veri sorularıma etkileyici miktarda yanıt verdin. Peki, verilerinizi nereden aldığınızı bize biraz anlatabilir misiniz? AirDNA bu kadar çok veriyi nasıl derliyor? Bunun kaynakları nelerdir? Bilmiyorum. Sanırım zaten sordum. Nasıl derlenir? Demek istediğim bu.

:
Evet. Küresel bir şirketiz, dolayısıyla Airbnb, Vrbo ve Booking.com'daki her kaydı takip ediyoruz. Her gün her listeye ve takvimdeki hareketlere bakıyoruz, böylece belirli bir gecede hangi listelerin mevcut olduğunu görüyoruz. Ne zaman kullanılamayacaklarını görüyoruz. Daha sonra bunun rezerve edilmiş bir gece mi yoksa engellenen bir gece mi olduğunu modelliyoruz. O gecenin mevcut olan son ücretini gelir olarak alıyoruz ve ardından temizlik ücretini amorti ediyoruz, böylece bunu rezervasyon süresine yayıyoruz. Şirket olarak bunu 2014'ten beri yapıyoruz. Dolayısıyla, gerçekten uzun süreli bir veri serimiz var, böylece zaman içindeki eğilimleri, piyasaların zaman içinde nasıl hareket ettiğini anlayabiliyoruz.
Şirket olarak hedefimiz, dünyadaki kısa süreli kiralamaların %95'ine ilişkin verileri toplamak ve %95 doğruluk oranına sahip olmaktır. Dolayısıyla her niş rezervasyon sitesinin uzun kuyruğuna ulaşmayacağız. Mükemmel bir doğruluk elde edemeyeceğiz. Verilerimizi nasıl topladığımızla bunu yapamayız, ancak buna gerçekten yaklaşacağız ve şirketimizde bir numaralı odak noktamız verilerin doğruluğudur. Bunu nasıl artırıyoruz, AirDNA'daki sitemiz aracılığıyla mülklerini birbirine bağlayan bireysel ana bilgisayarlardan veri alıyoruz. Yani eğer bir toplantı sahibiyseniz iCal'inizi bağlayabilirsiniz. Gerçek verilerinizi alacağız. Tesisinizi rakiplerinizle kıyaslamanıza izin vereceğiz, rezervasyon almayan sadece ben miyim, rakiplerim nasıl, çevremdeki mülkler nasıl rezervasyon alıyor? Daha sonra ortak verilerini de alıyoruz. Dolayısıyla, bazı büyük kanal yöneticileri ve tatil kiralama yönetim şirketleri bize verilerini doğrudan veriyor ve biz de bu verilerle kazıma verilerini artırabiliyoruz.

Tony:
Evet. Jamie, AirDNA gibi şirketlerin bu kadar büyük miktarda veriyi alabileceği için çok mutluyum çünkü bir sunucu olarak doğru kararları verebilmek için doğru girdilere ihtiyacın var ve doğru girdiler bahsettiğin her şey. Dünya genelinde milyonlarca ilanı takip etmenin bu kadar karmaşık bir süreç olduğunu bilmiyordum. O yüzden bunu yaptığınıza sevindim. Bu yüzden sohbeti devam ettirmek istiyorum Jamie ve tüm tahminler ve şu ana kadar konuştuğumuz her şey göz önüne alındığında, yatırımcıların rekabetçi kalabilmek için kendilerini nasıl hazırlamaya başlayabilecekleri hakkında biraz konuşmak istiyorum. Arzdaki bu artışla birlikte ne görüyorsunuz ya da “Tamam. Nasıl rekabetçi olabilirim? İademi nasıl koruyabilirim? Girişimin iyi sonuç veren listelerden biri olduğundan nasıl emin olabilirim?

:
Birkaç farklı şey. Sektörün diğerlerinden daha hızlı büyüyen farklı yönleri var. Yani benzersiz konaklamalar, çok iyimser olduğum bir yer. Sanırım siz de öyle olabilirsiniz.

Rob:
Evet tabi.

:
Diğeri ise olanak türüdür. Yani Joshua Tree gibi bir pazara baktığınızda genel doluluk oranının düştüğünü, ancak havuzlu mülklerin doluluk oranına baktığınızda aslında arttığını görürsünüz. Bu nedenle, insanların pazarınıza ne için gittiklerine, oradayken hangi olanakları istediklerine ve listelerinizi diğerlerinden nasıl öne çıkarabileceğinize odaklanmak. Ve üçüncü şey durum ve incelemelerdir. Yani Süper Ev Sahibi statüsündeki bir tesis veya ev sahibi, herhangi bir dönemde Süper Ev Sahibi statüsü olmayan bir ev sahibine göre %24 daha fazla doluluk elde ediyor.

Rob:
Vay. Gerçekten mi?

:
Evet.

Rob:
Dang, bu çok çılgınca.

:
Geçen yıl her şey için %21 daha yüksek RevPAR kontrolüne sahiplerdi. Dolayısıyla performansta ve insanların daha yüksek değerlendirmeler almak, Süper Ev Sahibi statüsü kazanmak ve insanlara rezervasyon yaparken rahatlık sağlamak için rezervasyon yapma eğiliminde büyük bir artış var. Airbnb'yi ilk kez deneyen pek çok insanımız var. Yani geçen yıl ABD'de Airbnb'de gerçekleşen tüm rezervasyonların %40'ı ilk kez rezervasyon yapanlardı. Yani bir platformu deniyorsanız, bir ürünü ilk kez deniyorsanız Süper Ev Sahibi olan biriyle rezervasyon yapacak mısınız, olmayacak mısınız? Evet, gerçekten fark yaratıyor.

Rob:
Dang, bu gerçekten şaşırtıcı. Bir Airbnb partisinde olduğumu hatırlıyorum sanırım. Çok sayıda ev sahibi vardı ve hepsi etrafta duruyordu ve biz harika şeyler yapıyorduk. Ve böylece hepimiz etrafta duruyorduk ve şöyle dediğimi hatırlıyorum: “Evet. Peki ne zamandır Süper Ev Sahibisiniz veya kaç kez Süper Ev Sahibi oldunuz?” Çünkü bu, size şöyle dedikleri küçük bir rozet: "Tony Robinson, X kez Süper Ev Sahibi oldu." Ve sonra "Oh, dört, yedi" dediler. "Peki ya sen?" "Ah, sanırım şu anda 16 yaşındayım" dedim. Herkesin çenesi düştü. Onlar şöyle dediler: “Ne? 16 kez Süper Ev Sahibi oldunuz.” Bu, bilmiyorum, sebepsiz yere çok gurur duyduğum bir şey ama artık sanırım bundan gurur duymak için iyi bir nedenim var çünkü ondan %24 daha fazla rezervasyon aldım. Yani bu oldukça çılgınca.

:
Ayrıca ev sahiplerinin yalnızca %15'inin Süper Ev Sahibi olduğunu unutmayın.

Tony:
Gerçekten mi?

:
Bu küçük bir kalabalık. Hatta belki Airbnb'deki baskına ve insanların bekledikleri rezervasyonları görememelerine de etki ediyor olabilir. Eğer değerlendirme almıyorlarsa, eğer misafir memnuniyetini bir şekilde karşılayamıyorlarsa, bu da bunun büyük bir parçası olabilir.

Rob:
Lanet olsun. Süper Ev Sahibi adlarıyla ilgili eğlenceli bir bilginiz var mı? En yaygın Süper Ev Sahibi adı nedir? Bu, geçen gün yayındayken konuştuğumuz bir konu.

:
Canlı yayında sohbet ettik ve sonra konuyu hiç araştırmadım.

Rob:
Tamam. Tamam aşkım.

:
Şimdi siz bundan bahsettiğinize göre, bir noktada araştırdığımı hatırlıyorum. Nedir? Sende var mı?

Tony:
Evet. Jamie, konuştuğumuz pek çok güzel şey var ve ev sahiplerinin, kayıtlarının daha iyi sonuç vermesine yardımcı olacak somut bir şeye odaklanması fikrini seviyorum. Havuzlardan ve Joshua Tree'den bahsettiniz, bundan bahsetmenize çok sevindim çünkü aslında şu anda ilk havuz mülkümü sözleşmeli olarak aldım. Bu yüzden rehabilitasyon projesi için heyecanlıyım. Peki bu farklı pazarlarda ev sahiplerinin mülklerine dahil etmeye odaklanması gereken başka hangi olanakları görüyorsunuz?

:
Evet. Basında sürekli çıkma teklifi aldığım yerlerden biri, şu sıralar çok popüler olan turşu sahaları. Diğeri ise temalı birimlerdir, dolayısıyla pazarınızda popüler olan bir temayla çalışırsınız. Orlando'nun parklarında bunlardan bir sürü var ama aslında her şehrin tarihi vardır ve ona uygun bir tema yaratabilirsiniz. Şu anda gerçekten odaklandığım bazı yerler Airbnb kategorileriyle uyumludur. Misafirlerin tesislerinize rezervasyon yaptırmasını sağlamanın yeni yolları var mı? Bunların üzerinden geçersiniz ve bazıları oyun gibi basit şeylerdir. Oyunlarınız var mı? Oyun odanız var mı? Yaratıcı bir alanınız var mı? Şef mutfağınız ve piyanonuz var mı? Yani Airbnb'nin insanları arama yapmaya teşvik ettiği yeni yollar var. Bu kategorilerden birine girerseniz oradaki rezervasyonlarda önemli bir artış görebilirsiniz.

Rob:
Sadece şunu söylemek istiyorum David, eğer bunu dinliyorsan tekrar Jamie'yi dinle, dedi turşu sahaları. Scottsdale'deki malikanemizde yıpranmış bir turşu sahamız var ve bu, ayağa kalkıp koşmak için 25,000 dolarlık bir maliyete benziyor. Ama ben 'Bunu yapmalıyız' dedim. O, “Ne? Önce biraz para kazanalım.” "İyi" dedim ama gerçekten hazırdım çünkü bir turşu sahası istiyorum. Özür dilerim Tony, ne diyeceksin?

Tony:
Joshua Tree'deki en yeni oyun odamızı gördünüz mü? Garajlardan birini yenileyerek gerçekten harika Mario temalı oyun odasına dönüştürdük. Bir Mario resmimiz var, duvara boyadığımız duvar resmi, Mario'nun girip çıktığı küçük tüplere benzeyen gerçekten harika ahşap çıkartmalar. Basketbol potası ve hava hokeyi masası gibi Nintendo Switch'imiz var. Aslında bu ilhamı Orlando'dan aldık Jamie, çünkü Orlando'nun öyle yaptığını gördük… Bu, insanların temalar konusunda nasıl gerçekten yaratıcı olduklarına dair ilham almak için gidilecek en iyi pazarlardan biri. "Dostum, Joshua Tree'de buna benzer gerçekten harika temalar yok" dedik. Yani kelimenin tam anlamıyla bunu dikkate aldık-

Rob:
Casita Conejo, ama sorun değil.

Tony:
Bilmiyorum. Ama dostum, Orlando'dakiler çok üstün. Yani bu bizim böyle süper süper temalı ilk girişimimiz. Bu yüzden bu pazarda da nasıl olacağını merak ediyorum.

Rob:
Bakın, Super Mario'ya gideceğinizi sanıyordum çünkü o Joshua Tree ve Super Mario mantarlardan ve yıldızlardan güç alıyor.

Tony:
Oradaki bağlantı budur. Biz de bunun için gidiyoruz.

:
Bazı bölgelerde olanaklar masa kazıkları olabilir. Gatlinburg gibi bir pazardan bahsediyorsunuz, sanki buradaki mülklerin %70'inden fazlasında jakuzi var. Jakuzilerdeki ADR'lere baktığınızda, ekstra olarak gecelik 40$ alacaksınız, oran %70 artışla. Yani eğer yatırım yapıyorsanız insanların o pazarda rezervasyon yaparken ne beklediklerini bilmeniz gerekir. Belki zirveye çıkmanın veya diğer pazarlarda iyi performans gösteren neyi kopyalayabileceğinizi anlamanın bazı yollarını bulmanın en sevdiğim yolu. Sitemizde en iyi mülkler var; peki her pazarda en fazla geliri hangi pazarlar kazanıyor? Ve bu benim için şuna benziyor… Ben sadece bundan geçiyorum, farklı şehirlerden geçiyorum ve benzerlerini buluyorum, “Ah, bu pazarda her şeyi öldürüyor. Bunu diğer pazarda da kopyalayacağım.”

Rob:
Evet. Şehriniz için neyin önemli olduğuna bakmaktan bahsettiniz. Gatlinburg, sıcak küvet kelimesiyle etkili bir şekilde eşanlamlıdır. Bu çok çok çok önemli. Bu can sıkıcı derecede önemli çünkü jakuzilerden ve onlarla birlikte gelen bakımlardan nefret ediyorum ama mülklerimden biri, beş yatak odalı, dört banyolu bir yer. Bir nevi orada bir yerde. Biraz gidilecek bir yer, belki de Pigeon Forge'un 30 dakika dışında. Bu yıl yaklaşık 60,000 dolar hasılat elde etti. Üzerindeki ipotek, ne bileyim, 2,200 dolardı. Bu yüzden nakit üzerinden %25'lik bir getiri olacağını düşünüyorum. Aslında başa baş olmasını bekliyordum. O evi Airbnb için bile satın almadım. Biraz para kazandırması aslında güzel, ama aslında uçurumdan aşağıya doğru uzanan ve dağlara bakabilen bu destansı jakuziyi inşa etmek istediğimi biliyorum ve benim için bir şey bulmak gerçekten zor oldu… Çünkü bu sanki yoğun mühendislik ve uçurum güverteleri ve benzeri şeyleri yapabilecek bir yüklenici bulmayı gerektirir.
Ancak geçen yıl boyunca bu işi yapacak birini bulmaya çalıştım çünkü biliyorum ki eğer bunu yaparsam, muhtemelen uygulamaya çalıştığım vizyon için toplam gelirim iki katına çıkacak. Ancak size soracağım şeylerden biri, pazarınız için hangi olanakların önemli olduğuna bakmanın önemli olduğunu söylemenizdi. Birisinin bunu araştırmasının bir yolu var mı, yoksa bu gerçekten sadece Airbnb rekabetinizi gözden geçirmek ve sadece listeleri gözden geçirmek ve hangilerinin en çok rezervasyon yapıldığını görmek ve belki de oradaki tüm farklı kayıtları çapraz incelemeye çalışmak mı meselesi?

:
Evet. Temel olanaklar açısından bu aslında AirDNA.co'daki web sitemize koyduğumuz bir şey ve bence ödeme duvarının arkasında bile değil. Böylece dünyadaki herhangi bir şehirde, tüm bu en iyi olanakların şehre göre yüzde kaçının bu olanaklara sahip olup olmadığını görebilirsiniz, böylece bir fikir edinebilirsiniz… Havuz, jakuzi, Wi-Fi gibi olanlar için, TV, kablolu yayın, bunun gibi şeyler, bakın mülklerin yüzde kaçı bu olanaklara sahip.

Rob:
Yani, ödeme duvarının arkasında olsa bile, Robuilt promosyon kodunu şunun için kullanabilirsiniz: Hayır, sadece şaka yapıyorum. Tamam aşkım. Harika, dostum. Çok teşekkür ederim. Bunu takdir ediyorum. Tony, Jamie'nin buraya gitmesine izin vermeden önce sormak istediğin başka bir şey var mı? Yani en az 18 sorum daha varmış gibi hissediyorum ama [duyulmuyor 00:53:29].

Tony:
Evet. Dostum, sanki sonsuza kadar konuşmaya devam edebilirmişiz gibi hissediyorum. Seni kesinlikle geri getirmeliyiz Jamie. Belki bunu normal bir tema haline getirebiliriz çünkü Rob ve ben bencilce bu sohbetlerden çok fazla değer elde ediyoruz. Ancak dinleyicilerin bu bölümden çıkarmasını istediğim bir şey varsa ve Jamie bunu açıklamakta çok ustaca bir iş çıkardı; o da şu: Duygulara, manşetlere ve uzmanların söylediklerine göre karar verebiliriz veya kararlarımızı buna göre verebiliriz. Verilere ve gerçeklerin söylediklerine güveniyoruz ve bunları kararlarımızı şekillendirmek için kullanıyoruz. Bu yüzden benim için başka soru olduğunu düşünmüyorum Jamie. İnsanların kısa süreli kiralama sektöründeki bazı korkularını umarım ortadan kaldırdığınız için size teşekkür etmek istiyorum çünkü bu Airbnbust fikrinin bu toplulukların çoğuna çok derinden nüfuz ettiğini düşünüyorum, ancak sizin paylaştığınız şey şu: Kesinlikle bununla iyi bir şekilde mücadele ettiğimi düşünüyorum.

Rob:
Evet dostum, çok teşekkür ederim. Sizi bırakmadan önce, insanlar size ulaşmak veya daha fazla bilgi edinmek isterlerse sizin hakkınızda veya AirDNA hakkında daha fazla bilgiyi nereden edinebilirler?

:
Evet. AirDNA.co web sitemizdir. Beni Twitter ve LinkedIn'den takip edebilirsiniz. Veriler hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, her hafta verilerden bahsettiğimiz kendi podcast'imiz STR Veri Laboratuvarı'mız var. Bu yüzden insanların gelip dinlemesi beni mutlu ediyor.

Rob:
Tamam aşkım. İnsanlar sizi Instagram'da veya Twitter'da takip etmek isterse, kollarınız nelerdir?

:
Twitter'da Jamie_Lane ve sanırım Instagram'da sadece Jamie Lane var.

Rob:
Elbette. Peki ya sen? İnsanlar internete bağlanmak veya altın bilgi bombalarınızı görmek isterlerse sizin hakkınızda daha fazla bilgiyi nereden öğrenebilirler?

Tony:
Öncelikle ve en önemlisi, gelin Emlakçı Çaylağı Podcast'ini dinleyin. Bölümleri her çarşamba ve cumartesi yayınlıyoruz. Onun dışında Instagram'da @tonyjrobinson. Eşimle birlikte Real Estate Robinsons YouTube kanalını da yönetiyoruz.

Rob:
Mükemmel. Beni YouTube'da @Robuilt'de bulabilirsiniz. Bu bölümü beğendiyseniz, kendinizi daha iyi hissetmenizi sağladıysa, kısa süreli kiralama oyununa başlamanız için size ilham verdiyse lütfen Apple Podcast platformunda veya bölümlerinizi indirdiğiniz başka herhangi bir yerde bize beş yıldızlı bir inceleme bırakmayı düşünün. . BiggerPockets'in bugünkü bölümü bu kadar. Çok teşekkür ederim Jamie, BiggerPockets'in bir sonraki bölümünde ve sahnesinde herkesi yakalayacağız.