FHA 203(k) Kredisi: Rehabilitasyon Kredilerinin Açıklaması

Bu yazıda

Fixer-uppers yaşamak için harika yerlere dönüştürülebilir. Ayrıca pahalı olabilirler. İpotek kredinize ek olarak, onarımlar için sıklıkla cebinizden ödeme yapmanız veya kısa vadeli, yüksek faizli bir kredi almanız gerekecektir. Peki ya ev satın alımınızı ve yenileme masraflarını tek bir kredide birleştirebilseydiniz? FHA 203(k) rehabilitasyon kredisi ile bunu yapabilirsiniz! 

FHA 203(k) kredileri (yenileme ipotek kredileri olarak da bilinir), ipotek ve onarımları bir aylık ipotek ödemesiyle tek bir kredide birleştirerek bir ev satın almanıza veya yeniden finanse etmenize olanak tanır. 

Bu yazı FHA 203(k) rehabilitasyon kredilerinin nasıl çalıştığını, gerekliliklerini ve bir kredi almanın artılarını ve eksilerini açıklayacaktır. 

FHA 203(k) Rehabilitasyon Kredisi nedir?

Ciddi onarım gerektiren bir ev satın alırsanız, geleneksel bir krediye hak kazanmak zor olabilir. Mortgage kredisi verenler genellikle bu tür evler için bir krediyi onaylamakta tereddüt ederek, ev alıcılarını yüksek para kredileri veya özel krediler gibi alternatif gelir kaynakları aramaya bırakıyor. 

Rehabilitasyon kredileri bu sorunu çözmektedir çünkü yenileme maliyetleri krediye dahil edilmiştir. Bölgenizdeki FHA kredi limitleri dahilinde olduğu sürece, evinizin gelecekteki değerinin veya satın alma fiyatı artı onarım masraflarının (hangisi daha düşükse) %110'una kadar borç alabilirsiniz. Örneğin, evinizin satın alma fiyatı 300,000 $ ise ve tadilat için 25,000 $ gerekecekse, 203 $ karşılığında FHA 325,000k rehabilitasyon kredisi alabilirsiniz. 

Ayrıca, ev tadilatlarında en az 5,000 $ planlamanız koşuluyla, evinizi bir rehabilitasyon kredisiyle yeniden finanse edebilirsiniz. Bunu yapmak için mevcut bir FHA kredisine bile ihtiyacınız yok!

FHA 203(k) Kredisi Nasıl Çalışır?

FHA 203(k) rehabilitasyon kredisi almak diğer ev kredilerine benzer ancak birkaç ekstra adım içerir. 

1. Alışveriş yapın

Tüm borç verenlerin FHA 203(k) kredileri sunmaları onaylanmamıştır. Size en iyi teklifi kimin alabileceğini bulabilecek birkaç kredi verenden teklif alın. Daha sonra kredi başvurusu yapın ve onlardan ön onay mektubu alın.

2. Bir mülk bulun

Tamir etmek istediğiniz bir ev bulun ve teklif mektubunuzda satıcıya FHA 203(k) rehabilitasyon kredisi alacağınızı bildirin. 

3. Bir danışmanla çalışın

Özellikle yenileme maliyetlerinizin 203 $'ın üzerinde olması bekleniyorsa, bir FHA 30,000(k) danışmanıyla çalışmayı düşünün. Bir danışman, profesyonel yüklenicilerden maliyet tahminleri ve gereken işin kapsamı da dahil olmak üzere ayrıntılı teklifler alabilir. 

4. Bir yüklenici ile çalışın

FHA 203(k) kredisine onay almak için mülkü kendiniz yenileyemezsiniz. Profesyonel bir yüklenici kiralamanız gerekir. Bir danışmanla çalışmıyorsanız yüklenicinizin işin kapsamını ve yaklaşık maliyeti özetleyen ayrıntılı bir teklif taslağı hazırlaması gerekir.

5. Ev değerlendirmesi alın

Borç vereniniz mülkün değerini belirlemek için bir ev değerlendirmesi yapar. Standart bir ev değerlendirmesinden farklı olarak, tadilattan önce ve sonra takdir edilen değere ilişkin bir rapor alırsınız.

6. Kapatma ve inşaat

Ev değerlendirmesi önerilen krediyle uyumlu olduğu sürece işlemi tamamlayabilirsiniz. Bunu yaptıktan sonra müteahhitler yeni evinizi yenilemeye başlayabilir. Borç vereniniz bu süreç boyunca size rehberlik edecektir çünkü bu aynı zamanda lisanslı yüklenicilerden teklif almayı ve bazı ek evrak işlerini de içermektedir. Ancak 203k onaylı borç vereniniz bunun için oradadır; üst parçanızı ev diyebileceğiniz bir yere dönüştürmenize yardımcı olmak için.  

FHA 203(k) Kredi Türleri

İki tür FHA 203(k) kredisi vardır: sınırlı ve standart. İşte aralarındaki farklar:

Sınırlı 203(k) Krediler	Standart 203(k) Krediler
Ev tadilatları için 35,000 $ sınırı	Ev tadilatı için minimum 5,000 $ gerekir
Çoğunlukla çatı değişimleri, mutfak ve banyo tadilatları, HVAC iyileştirmeleri vb. gibi yapısal olmayan, lüks olmayan onarımlar için.	Bir evi dublekse dönüştürmek, engelli bir kişi için daha iyi erişilebilirlik, daha büyük peyzaj projeleri vb. gibi bazı yapısal değişiklikleri içerebilir.
Almak daha kolay ve daha az evrak işi	Daha az yaygın ve daha fazla evrak işi

203 Bin Krediyle Ne Yapamazsınız?

bakmadan 203(k) kredi türü alırsınız, sınırlı ve standart krediler için bazı kısıtlamalar geçerlidir. Birincisi, inşaat projelerinin tamamlanması altı aydan uzun süremez. Zaman çizelgelerinizi anlayan ve bunlara uygun çalışabilen yüklenicilerle çalıştığınızdan emin olabilirsiniz. Ayrıca yüzme havuzları veya tenis kortları gibi lüks olanakları da ekleyemezsiniz. Tek ana kısıtlama küçük peyzaj projeleri içindir. Büyük peyzaj projeleri tamam.

FHA 203k() Rehabilitasyon Kredisi için gereklilikler

Tahmin edebileceğiniz gibi, FHA 203(k) kredileri, FHA ipotek kredilerinin bir alt kategorisidir ve bu nedenle aşağıdakiler de dahil olmak üzere benzer gereksinimlere sahiptir:

• Evde yaşamalısınız. FHA 203(k) kredileri şu amaçlara yönelik değildir: ev saygısı.
• ABD vatandaşı veya yasal olarak daimi ikamet sahibi olmanız gerekir. 
• Satın alma fiyatı ve yenileme masraflarının toplamının minimum %3.5'i kadar peşinat.
• Minimum kredi notu 580. Bazı durumlarda kredi notunuz 500-579 arasında ise %10 peşin öderseniz kredi alabilirsiniz ancak bu daha az bir ihtimaldir. 
• Borç-gelir oranı %43'ün altında. Yani vergi öncesi geliriniz aylık 4,000$ ise faturalarınız 1,720$'ı geçemez. 
• Bölgenizdeki FHA 203(k) kredi limitlerini aşamazsınız. 

FHA 203(k) Kredisinin Avantajları ve Dezavantajları

Her kredinin artıları ve eksileri vardır ve FHA 203(k) rehabilitasyon kredileri de farklı değildir. 

FHA 203(k) Rehabilitasyon Kredisi Artıları

• Satın alma fiyatınızı ev onarımlarıyla birleştirebilir ve yenilenmiş bir evin keyfini çıkarabilirsiniz.
• Geleneksel bir krediye göre daha düşük peşinat ve kredi puanı gereksinimleri.
• Diğer ev geliştirme kredisi türlerine göre daha düşük faiz oranları.
• Eşitlik oluşturmanın hızlı yolu. Sorunlu evlerin fiyatı genellikle sıkıntısız emsallerine göre çok daha düşüktür. 
• Tipik olarak bir mülk için daha az rekabet.

FHA 203(k) Rehabilitasyon Kredisi Artıları

• Yatırım amaçlı gayrimenkul arıyorsanız kredi onayı alamazsınız.
• Özel ipotek sigortası (PMI) ödemeniz gerekecektir.
• Normal bir krediye göre daha fazla evrak işi gerektirir ve kapatılması daha fazla zaman alır.
• Tipik olarak rehabilitasyon kredileri, standart FHA ipoteğinizden %0.75 ila %1 daha yüksektir.  
• Hangi onarımların yapılması gerektiğini belirlemeniz ve bunlar için bütçenizin olup olmadığını belirlemeniz gerekir; bu da daha fazla çalışma gerektirir. Ayrıca lisanslı yüklenicilerin işi yapması gerekmektedir. DIY yapamazsınız ve maliyetlerden tasarruf edemezsiniz. 

FHA 203(k) Rehabilitasyon Kredileri ve Geleneksel Krediler

FHA 203(k) kredileri ve geleneksel krediler bazı örtüşmelere sahiptir. Her ikisi de birincil konutlar için kullanılıyor, benzer borç-gelir oranları gerektiriyor ve her ikisini de kullanarak kredi vadeli krediler (15, 20 ve 30 yıl) alabilirsiniz. Ancak bu kredi türleri arasında birkaç önemli fark vardır:

	FHA 203(k) Krediler	Konvansiyonel Krediler
Aylık Ödeme	Minimum %3.5	Minimum %5 (tipik olarak)
PMI	gereklidir	%20 peşinat yatırırsanız gerekli değildir
Kredi Puanı Minimumları(Genellikle)	580	620
Kapanış Maliyetlerine Maksimum Satıcı Katkısı	6%	%9 bırakırsanız %20
Krediyi Ne Amaçla Kullanabilirsiniz?	Birincil ikametgah	Birincil veya ikincil konut ve yatırım amaçlı gayrimenkuller

Mevcut Kredinizi Yeniden Finanse Etmek İçin 203 Bin TL Kredi Kullanmak

Ev tadilatlarının ödenmesine yardımcı olmak için 203 bin krediyi yeniden finanse etmek, yapılmasını istediğiniz tadilatları almanın harika bir yoludur. Bunu yapmak için mevcut bir FHA kredisine bile ihtiyacınız yok! Normal 203 bin rehabilitasyon kredisinde olduğu gibi, sınırlı veya standart bir kredi arasında seçim yapabilirsiniz ve bunların gereksinimlerini karşılamanız gerekir. 

Kredi puanınızın 96.5 ve üzerinde olması durumunda toplam konut kredinizin %580'ine kadar yeniden finansman sağlayabilirsiniz. Bununla birlikte, bir ipotek kredisi verenin uymanız gereken daha katı gereksinimleri olabilir. Sizin için uygun olup olmadığını görmek için 203 bin krediyle yeniden finansman yapmadan önce araştırmanızı yapın. 

FHA 203(k) Kredi Alternatifleri

Neyse ki, üst düzey bir tamirci satın almak istiyorsanız ev kredisi sıkıntısı yok. İşte diğer seçeneklerinizden bazıları:

• Fannie Mae HomeStyle Kredisi – FHA 203(k) kredisine benzer şekilde çalışır ancak minimum 680 kredi puanı ve maksimum %36 borç-gelir oranı dahil olmak üzere daha katı gereksinimlere sahiptir.
• Nakit Çıkışı Yeniden Finansmanı – Evinizde zaten eşitlik varsa, yenileme masraflarını ödemek için bir yüzdeyi nakde çevirebilirsiniz. 
• Ev kredisi – İkinci bir ipotek alabilir ve evinizin değerine göre toplu ödeme alabilirsiniz.
• Ev Sermayesi Kredi Sınırı (HELOC) – Ev sermayesi kredisine benzer, ancak bir kredi limiti gibi çalışır. 

FHA 203(k) Rehabilitasyon Kredileri Buna Değer mi?

Dürüst olmak gerekirse, her şey sizin durumunuza bağlı. FHA 203(k) rehabilitasyon kredileri öz sermaye oluşturmanın harika bir yoludur çünkü evinizin değeri hızla artar. Ayrıca, muhtemelen daha yüksek bir faiz oranına sahip olacak ve daha hızlı geri ödemenizi gerektirecek ek bir kredi almanıza gerek olmadığı için kullanışlıdırlar. 

Ancak gayrimenkul yatırımcıları bu kredileri kullanamamakta ve yükseltebilecekleriniz konusunda da bazı kısıtlamalar bulunmaktadır. Ayrıca, yeniden finansman yapmazsanız daha yüksek faiz oranı (sadece %75 – %1 olmasına rağmen) gerçekten artacaktır. 

Bununla birlikte, FHA 203(k) kredileri özsermaye oluşturmak için harika bir yol sağlar ve istekli ev alıcılarının tamircileri bir eve dönüştürmelerine yardımcı olabilir. Çoğu zaman, sonuçta önemli olan budur. 

BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.