Yeni Bir Yatırımcının Bir Mülkü Kapatmadan ÖNCE Bilmesi Gereken Her Şey

David:
Bu, BiggerPockets Podcast gösterisi 709.

Ashley:
Yani yaptığım şey deneyimimi almaktı; 2013'te emlakçılığa başladığımdan beri öğrendiğim her şey, başladığım ve hepsini bir plana koyduğum zamandı. Yani adımlar. Yani her bölüm temelde yapabileceklerinizi organize etmeye yönelik bir adımdır. Tüm bu bilgileri başka bir yerde bulabilirsiniz ve benim yapmaya çalıştığım şey hepsini bir araya getirmek, önemli parçaları almak ve bir sonraki ilk yıl mülkünüzü nasıl alacağınızı size göstermek.

David:
Herkese neler oluyor? Ben David Greene, BiggerPockets Emlak Podcast'inin sunucusu. Bugün özel bir bölümle karşınızdayım. Gayrimenkul yatırımcısı arkadaşım ve BiggerPockets Podcast sunucusu Ashley Kehr de bana eşlik edecek. Ashley, Tony Robinson ile birlikte çaylakların gayrimenkul satın almasına yardımcı oldukları Emlak Çaylak Podcast'inin ortak sunucusudur. Ve bugün Ashley, BiggerPockets aracılığıyla çıkardığı yeni kitabı Real Estate Rookie: İlk Yatırımınıza 90 Gün hakkında konuşacak. Dolayısıyla, bir emlak yatırımcısıysanız veya bir sonraki mülkünüzü ve sözleşmenizi almak konusunda yardıma ihtiyaç duyan emlak yatırımcısı iseniz, bu kitap sizin için harika bir hamle olabilir.
Bugünkü programda Ash ve ben, bir mülkü ve sözleşmeyi kapanış masasına koyduğunuz andan itibaren, özellikle de durum tespiti sırasında aramanız gerekenler, rehabilitasyon, sigorta sağlayıcısı, kapanış masası ve daha fazlası. Size gerçekten iyi ipuçları veriyoruz ve hepsini yakaladığınızdan emin olmak istiyorsunuz çünkü bunların çoğu deneyimli bir yatırımcı olsanız bile size biraz zaman ve para kazandıracak.
Ashley'e gelmeden önce, bugünün kısa ipucu, analiz felcinin üstesinden gelirken ve ilk veya bir sonraki anlaşmanızda ilerleme kaydetmeye başlamak için bir hedef belirlerken 90 gün içinde nelerin mümkün olduğunu görmektir. Ashley'nin kitabını almayı düşün. Halihazırda bir miktar gayrimenkul sahibi olsanız bile, bu kitap bunu daha iyi yapmanıza yardımcı olabilir ve bir kitabın fiyatıyla karşılaştırıldığında elde ettiğiniz değer muhtemelen tüm alanda alabileceğiniz en iyi yatırım getirisidir. Her çaylağa hedef belirlemeden hedef gerçekleştirmeye kadar rekor sürede rehberlik etmek üzere tasarlanan bu adım adım kılavuz, sizi üç ay içinde emlakçı çaylakından emlak rock yıldızına fırlatacak. Bigpockets.com/podrookie kitabını bulabilirsiniz. Tamam, hadi Ashley'e gidelim.
Ashley Kehr, BiggerPockets Emlak Podcast'ine tekrar hoş geldiniz. Bugün nasılsın?

Ashley:
İyi. Beni tekrar aranıza aldığınız için çok teşekkür ederim. Sanırım bir yıl kadar oldu.

David:
Evet. Şimdi neden burada olduğunuza geçmeden önce, Greene'i Görmek bölümünü kaydetmeyi yeni bitirdiğimi ve sizi içeri çekmek ve Greene'i Görmek tarzı bir soru sormak istediğimi söylemek istiyorum. İşte sorum şu ve ben BP dinleyicisiymişim ve sen de burada ben olacaksın gibi davranacağım.
Bir alıcı olarak bir anlaşmanın kapanış tarihi neden benim için önemli? Önemini hiç anlayamadım. Açıkçası, Aralık ayının sonuna yaklaşmadığımız ve bir sonraki vergi yılına daha temiz bir şekilde başlamadığımız sürece, genel olarak bir mülkü daha sonra değil, daha erken kapatmak isterim. Ancak burada, anlaşmamın satıcılar için daha da çekici görünmesine yardımcı olacak, gözden kaçırdığım bir strateji öğesi var mı?

Ashley:
Bence ilk şey değişebilir. Değişkendir ve satıcının motivasyonunun ne olduğuna bağlıdır. Yani burada, Buffalo'da kışın kar yağar. Kimse kışın taşınmak istemez. Yani bazen, satıcıların taşınmak istememesi ve müteşekkir olması nedeniyle teklif veriyorsanız, kapanışın ertelenmesini teklif etmek bile bir avantaj olarak görülebilir. Evimiz satılmış gibi, sözleşmemiz var ama havalar ısınıncaya kadar üç ay daha burada kalabiliriz, sonra da mülkü kapatacağız. Veya bu insanların zaten aklında bir ev var, yeni mülklerine girmek istiyorlar. Yani hızlı bir kapanış yapmak, insanların hızlı bir şekilde kapatmak istemeleri, sattıkları mülkle işlerini bitirmek istemeleri ve hayatlarındaki bir sonraki şeye geçmek istemelerinin çok daha yaygın olduğunu görüyorum.
Ve bir nakit teklifiyle gittiğinizde, çoğu zaman geleneksel finansman veya hatta FHA kredisi yaptığınızdan daha hızlı bir şekilde kapanış yapabilirsiniz. Sağlam para kullanıyorsanız daha hızlı kapatabilirsiniz. Yani çoğu zaman kapanış tarihi aslında mülkü nasıl satın aldığınıza da bağlı olacaktır.

David:
Evet, bu soru Oregon'daki Brit'ten geldi ve biraz kafa karıştırıcıydı çünkü şöyle diyor: “Açıkçası, bir anlaşmayı daha sonra yerine daha erken yapmayı tercih ederim, ancak alıcıların çoğu karşı tarafta. Daha fazla zaman istiyorlar. Kredinizi toparlamak için zamana, tüm hareket organizasyonlarını bir araya getirmek için zamana ihtiyacınız var. Genel olarak alıcılar daha uzun bir emanet dönemi istiyor çünkü durum tespiti için daha fazla zamanları var, hazırlanmak için daha fazla zamanları var ve satıcılar da kapanışı daha erken istiyor." Söylediğin gibi Ashley, genel olarak daha kısa bir zaman çizelgesi satıcı için genellikle daha avantajlıdır, ama aynı zamanda bunu varsaymaman gerektiğini de iyi bir noktaya değindin. Satıcıların ne istediğini sormalısınız. Çünkü daha hızlı satabilirlerse, başka bir ipotek ödemesi yapmak zorunda kalma olasılıkları azalır veya istedikleri bir sonraki şey için parayı daha hızlı alırlar.
Ancak bazen gidecek yerleri olmadığı için daha hızlı satmak istemezler. Ya da sizin de söylediğiniz gibi kışın ortasında taşınmak istemiyorlar. Temsilcilerin yapabileceği şey de budur, anlaşmaların yürümesini sağlayabilirler, her bir tarafın lojistiğini öğrenebilirler ve daha sonra anlaşmayı her iki taraf için de işe yarayacak şekilde bir araya getirebilirler.

Ashley:
Evet, kapanış tarihinin satıcı tarafından belirlenebileceğini daha önce de yapmıştım. Teklifime 30 gün içinde kapanmasını istediğimi koymuyorum, özellikle de ticari tarafta bir niyet mektubu hazırlarken bu, satıcının önerdiği konut amaçlı gayrimenkul sözleşmesine bağlı kalmaktan çok daha esnek. Kapatmam gereken kesin ve zor bir zaman olmadığı için kapanış tarihini seçebilirim.

David:
Evet, bu akıllıca çünkü bu satıcıların kaygısını büyük ölçüde azaltıyor çünkü çoğu zaman ne düşündüklerini asla bilemezsiniz. İyi tavsiyeler var.
Bu yüzden yaklaşık bir yıldır seninle konuşamadık. Orada Tony'yle birlikte Emlak Çaylağı Podcast'ine ev sahipliği yaptığınızı biliyorum ve bu harika gidiyor. İkinize birkaç kez rastladım ama söyleyin bana, hayatınızın son yılında başka neler yaptınız?

Ashley:
Büyük şeylerden bazıları karada kabin satın almak ve bu kabinleri bir nevi güncellemek ve onları daha modern, göz alıcı bir deneyime dönüştürmektir. Yakın zamanda güzel bir A-çerçeve özelliğini tamamladım. Geçen seneki projelerim buna benziyor; dört kabin yapıp onları tamamen yenilemek. Bunun yanı sıra, ev sahibi olma konusunda BiggerPockets eğitim kamplarına ev sahipliği yapıyorum ve sadece çaylak bir yatırımcıyım. Bunu yapmaya başladığımda bir kitap yazmaya karar verdim. Kitabım 10 Ocak'ta çıkıyor ve adı Emlak Çaylağı: İlk Yatırımınıza 90 Gün.

David:
Bu oldukça çekici geliyor. Bu kitabın içinde ne olmasını bekleyebiliriz?

Ashley:
Temelde bu kitapta bulacağınız her şey ve her şey, belki benim kişisel deneyimlerim dışında, internette bulabilirsiniz, diğer kitaplarda bulabilirsiniz, podcast'lerde bulabilirsiniz, gazetelerde bulabilirsiniz, diğer yatırımcılarla konuşurken bulabilirsiniz . Yaptığım şey deneyimimi almaktı; 2013 yılında gayrimenkul sektörüne başladığımdan beri öğrendiğim her şey, başladığım ve hepsini bir plana koyduğum zamandı. Yani adımlar. Yani her bölüm temelde yapabileceklerinizi organize etmeye yönelik bir adımdır. Tüm bu bilgileri başka bir yerde bulabilirsiniz ve benim yapmaya çalıştığım şey hepsini bir araya getirmek, önemli parçaları almak ve bir sonraki ilk yıl mülkünüzü nasıl alacağınızı size göstermek.

David:
Bir tür plan gibi görünüyor. Sadece birinci adımı, ikinci adımı ve üçüncü adımı izleyin ve sonunda bir mülk elde edeceksiniz.

Ashley:
Evet.

David:
Çok havalı.

Ashley:
Ve bu oldu. Bootcamp'ı yaparken temelde aynı şeyi bootcamp'larda da yaptık. Tyler Madden ile ortak ev sahipliği yapıyorum ve çok fazla insan gelip bize ilk mülklerini aldıklarını veya belki de birinci veya ikinci mülklerinden sonra sıkışıp kaldıklarını ve ardından devam edip eğitim kampına katıldıklarını ve bunu yapabildiklerini söyledi. sözleşme kapsamında başka bir mülk almak için. BiggerPockets buluşmasında Phoenix'teydim. Tony ve ben orada canlı bir podcast yaptık ve o buluşmadaki iki kişi eğitim kampına katılıp yanıma geldi ve birinin zaten bir anlaşma yaptığını, diğerinin ise iki anlaşma yaptığını söyledi.

David:
Tamam aşkım. Yani bu işe yarıyor, değil mi? Yeni yatırımcıların bilmeyebileceği bir kısma derinlemesine dalalım ve bu nedenle zaman çizelgesi önemlidir. Yani bu 90 günlük zaman çizelgesini tavsiye ediyorsunuz, bu eğitim kamplarında ortaya çıkıyor, kitabınızda çıkıyor. Yeni yatırımcıların ilerleme kaydetmesine yardımcı olduğunu düşündüğünüz 90 günlük zaman çizelgesinde neler var?

Ashley:
Bence sadece bir hedef belirlemek ve bu hedef için bir son tarih belirlemek. Dolayısıyla, kısa süreli bir kiralama almak istiyorsanız veya uzun vadeli bir kiralama istiyorsanız ya da bir mülk satın almak istiyorsanız, bu size bir mülkü fiilen sözleşmeye tabi tutmak için tüm adımları tamamlamanız ve üzerinden geçmeniz için yeterli zaman verir. . Bulunduğunuz eyalete (New York gibi) bağlı olarak, büyük ihtimalle bir mülkü kapatmayacaksınız çünkü bazen mülkü sözleşme altına aldıktan sonra bile kapatmak 90 gün sürüyor. Yani nerede yaşadığınıza bağlı olarak, mülkü gerçekten kapattığınızda bu 90 gün olmayabilir, ancak görmekten hoşlandığımız şey, tekliflerde bulunduğunuz ve 90 gün içinde sözleşme kapsamında bir şey alacağınızdır.

David:
Peki tamam. O halde hadi bu süreçte gerçekte neler olacağına derinlemesine bakalım ve bir şeyi gerçekten sözleşmeye bağladığınız zaman ile başlayalım. Dolayısıyla mülkün sözleşmesi yapıldıktan sonra pek çok kişi işin bittiğini düşünüyor, “Yaşasın! Sözleşmeli, satın aldım.” Hayır, sen yaptın. Bu bir adımdır ve asıl iş burada başlar ve ilk şeylerden biri durum tespitidir. Peki yatırımcılara yeni sözleşme yaptıkları gayrimenkul üzerinde durum tespiti yapmaya başladıklarında ne yapmalarını önerirsiniz?

Ashley:
Bu konuya girmeden önce, anlaşmayı gerçekten yapmanın ne kadar önemli olduğunu vurgulamak istiyorum ve bu çok heyecan verici ve çok rahatlatıcı olabilir, ancak bulduğum şey, birçok emlak sözleşmesinin sizi buna ulaştırdığıdır. anlaşmayı bulma noktası, anlaşmalara nasıl kaynak bulunacağı, anlaşmaları analiz etme ve ardından teklif verme. Ancak çoğu kişi, mülkü kapatmadan önce sözleşme altına aldıktan sonra ne yapacağınızı vurgulamıyor. Kitapta açıklamak için çok zaman harcadığım yer burası ve kitaba koyduğum ve ardından her şeyin derinliklerine indiğim bir kazanımlar kontrol listem var. Bu yüzden çok önemli bir kısım, durum tespitinizdir.
Son birkaç yılda pek çok insanın, sadece teklif vermek için gittikleri ve herhangi bir durum tespitini tamamlamadıkları mülk üzerinde teftiş yapmaktan vazgeçtiğini gördük, ancak şu ana kadar yapılabilecek pek çok durum tespiti var: mülkün fiziksel muayenesi. Bilgi ve verileri bulmak için bir bilgisayarın arkasından yapabileceğiniz durum tespiti de vardır. Bunlardan bazıları emlak vergilerini doğrulamak, sigorta için fiyat teklifi almak, sigorta priminin ne olacağını öğrenmek, mülk için ne tür bir sigortaya ihtiyacınız olduğunu öğrenmek ve ardından tapu şirketinize tapu işini yaptırtmak. ve mülkün geçmiş mülkiyetinde herhangi bir haciz veya mahkeme kararı olup olmadığına bakmak. Daha sonra, özellikle mülkün türüne bağlı olarak, ilçe memurunun ofisine veya belediye binasına giderek kanun uygulayıcı memurla konuşmak da var.
Yani kırsal bölgelerde arazisi olan mülkleri araştırırken, mülkte septik ve kuyuların olduğu ve bunun kamu hizmetlerine bağlı olmadığı bir durumla karşılaşıyorum. Yani aslında ilçenin burayı en son ne zaman denetlediğini bulmaya yönelik bazı durum tespiti var. Satış konusunda belediyenin gelip inceleme yapması gerekiyor mu? Değiştirmeniz gerekiyor mu? Fiyat ne kadar tutacak?

David:
Satın aldığım ilk mülkte kimse bana emlak vergilerinin tahmin edilenden yüksek olduğunu söylememişti. Mello-Roos adını verdiğimiz bir bölge olduğu ortaya çıktı. Sizde var mı bilmiyorum ama bu, oluşturulan okullar için toplanan ekstra vergilerdir. Özel değerlendirmeler muhtemelen teknik terim olacaktır. Ben vergilerin ayda 140 dolar olacağını sanıyordum, 450 civarındaydı. 300'e aldığım bir evin aylık vergisi 195,000 doların üzerindeydi. Vergilerin bu kadar yüksek olduğu ve rakamları altüst eden süper pahalı bir emlak gibi değildi ve bunun olabileceğini bile bilmiyordum. Bazı evlerin diğerlerinden daha yüksek vergiye sahip olabileceğini bilmiyordum. Bahsettiğiniz yatırımcıların bilmesi gereken şeylerden biri bu mu?

Ashley:
Evet, ayrıca New York eyaletinde de STAR tasarruf programı var. Burası asıl ikametgahınızdır, mülk üzerinden vergi kredisi alabilirsiniz. Çiftçiyseniz veya arazinizi tarım amaçlı bir çiftçiye kiralıyorsanız emlak vergilerinizde indirim alabilirsiniz. Kıdemliyseniz de aynı şey geçerli. Yani eğer gidip emlak vergilerini çekerseniz, o mülkte şu anda gerçekte kimin yaşadığını ve mülkün nasıl elde tutulduğunu bilmeniz gerekir çünkü o düşük emlak vergisine bakabilir ve STAR tasarruf tutarının kesildiğini fark etmeyebilirsiniz. aslında bu mülkte yaşıyorlar ve bir yatırım amaçlı gayrimenkul kullanacaksınız ve o zaman artacak.

David:
Bu kesinlikle doğru. Ev satmaya ilk başladığımda müşterilerim için yapacağım şeylerden biri mülkü ilçe vergi müfettişinin web sitesinde yayınlamaktı. Yani bilirkişinin parsel numarasını ararsınız. APN'nin anlamı budur, eğer APN ifadesini daha önce duyduysanız veya sadece adresi girip mülkü bulabilirsiniz ve bu aslında kamuya açık bir bilgidir. Komşularınızın vergi için ne ödediğini görebiliyorsunuz, herkesin ne ödediğini görebiliyorsunuz. Ve bu, ilçenin ya da eyaletin toplayacağı asıl miktarın ne olacağını gösteriyor. Ve sonra işte tüm özel değerlendirmeleriniz, bunu alacaksınız, bunu alacaksınız, bunu alacaksınız ve bireysel mülk için vergilerin ne olduğunu göreceksiniz ve sanırım bu, Birincil konut sahibi olması durumunda STAR değerlendirmesi ortaya çıkacak veya indirim yapılacaktır.

Ashley:
Evet, bu aslında emlak vergilerini bulmak için gidebileceğiniz harika bir nokta. İlçe CBS haritalama web sitesine gidebilirsiniz. Yani sadece ilçenizdeki Google GIS haritalaması, ve bu bir haritayı ve ardından parselleri gösteren ücretsiz bir web sitesidir ve aslında sadece parsellerin üzerine tıklayabilir veya içinde arama yapabilirsiniz. Şehrinizin web sitesine gidebilirsiniz ve çoğu zaman onları orada bulundururlar. Yatırım yaptığım ve henüz web sitelerinde yer almayan bazı kırsal kasabalar var ve bunları çekmek için fiziksel olarak değerlendiricinin ofisine gitmeniz gerekiyor. Ayrıca PropStream gibi başka ücretli siteler de var; bu sitelerden emlak vergilerini alabildiğiniz ayda 99 dolar oluyor.
Emlak vergilerini doğruladığınızdan emin olun, özellikle de MLS'de satın alıyorsanız veya satıcı size emlak vergilerinin ne olduğunu söylüyor olsa bile, gidip bu verileri gerçekten doğruladığınızdan ve bu verileri doğruladığınızdan emin olun. bununla ilgili güncel veriler de elde ediliyor. Yani eğer emlak vergileri bir yıldan fazla bir süre öncesine aitse, yenilerini de çektiğinizden emin olun.

David:
Evet ve birçok bölgenin vergileri satış sonrasında yeniden değerlendiriliyor. Gördüğüm birkaç yerde, her 10 yılda bir vergi eksperi gelip şöyle diyor: "İşte mülkün değeri." Bütün vergileri buna göre sıfırlıyorlar. Ancak çoğu bölgede mülk el değiştirdiğinde yeniden değerlendirilir. Yani satın alma fiyatı orada. İlk evde olan başka bir şey de, 2006 yılında yeni inşaat olarak 595,000 dolara satılmış olmasıydı. 195'e aldım. Yani 195'e dayanarak beklediğimden daha fazla vergi ödemiş olmama rağmen, emanet sürecini kapatırken benden bir ton vergi topladılar çünkü hala 5 95 olarak değerlendirdiler. Daha sonra satılınca vergi müfettişi geldi ve "Tamam, 195 eder" dedi. Vergilerin üçte biri. Bu adam diğerlerinin ödediğinden daha fazla ödeyecek.
Ama emanette benden zaten bundan fazlasını toplamışlardı, bu yüzden onu bana iade etmeleri gerekiyordu. Bu çok sık görülen bir durum değil, ama bunu bana değil mülke gönderdiler ve kiracım çekte sahtecilik yaptı, bozdurdu ve ardından üç ay boyunca üst üste bana kendi paramla kira ödedi. Vergi iadesi. Yani hayır, mülkü satın alırken, şu anda vergilerin ne olduğuna baktığınızda, bunların satın alma fiyatının bir yüzdesi olduğunu görürsünüz. Muhtemelen çoğu durumda ev için satıcının evi satın alırken ödediğinden daha fazlasını ödüyorsunuz. Yani vergileriniz daha yüksek olacak. Tam rakama bakıp bunun benim vergilerim olduğunu söyleyemezsiniz. Satın alma fiyatının yüzdesine bakmanız gerekir. Bu, çaylaklara bu kısmı yaptırırken öğrettiklerinize benzer mi?

Ashley:
Evet ve bence bu bilgileri alırken emlak vergilerine eklenecek bir diğer önemli parça da kamu hizmetlerinizin su ve kanalizasyon ücretlerinin ne olduğunu söylediklerini doğrulamaktır, özellikle de bunların bir kısmını ödeyecekseniz. kiraya veren. Ayrıca ne tür yardımcı programların kullanıldığını da öğreniyoruz. Yaşadığım yerde ve ısı için yatırım yaptığım bölgelerde propan olabilir, doğal olabilir, gaz olabilir veya elektrik olabilir veya aslında yeni bir ev satın aldım ve içinde sadece üç odun sobası vardı. mülk. Yani evi ısıtmanın çok farklı yolları, farklı tesisatlar ve ayrıca farklı elektrik dağıtım şirketleri var. Dolayısıyla bu durum tespiti sürecinde, yalnızca emlak vergilerini doğrulamak değil, aynı zamanda mülkte ne tür kamu hizmetlerinin bulunduğunu ve ardından bunlara ilişkin tutarları da doğrulamak gerekir.
Yani bir mülkün yalıtımı iyi değilse ve ısı evden dışarı pompalanıyorsa ve gaz faturası aşırı yüksekse, gaz faturasını ödemeseniz bile, o mülke bir kiracı aldığınızda, büyük olasılıkla kiracı size şu soruyu sorun: "Mülkün ortalama faydalarının ne olduğunu biliyor musunuz?" Bu bilgiyi elektrik dağıtım şirketini arayıp ortalamasını isteyerek alabilirsiniz. Size birisinin faturasının tam olarak ne kadar olduğunu söyleyemezler, ancak altı ay veya bir yıllık ortalamayı verebilirler. Özellikle farklı mevsimlerin yaşandığı bir bölgede yaşıyorsanız yılın tamamını aldığınızdan emin olun. Çünkü eğer sonbaharda ararsanız ve son altı ayı alırsanız yaz olacak demektir. Yani tüm yılın ortalama faturanın ne kadar olduğunu görmesini istiyorsunuz. Ancak bu kesinlikle eve gelen kiracıları etkileyecektir. Birini kandırıp bir yıllık kira sözleşmesine kilitleyebilirsiniz, ancak mülkün iyi yalıtılmaması nedeniyle süper yüksek elektrik faturaları varsa, o zaman büyük olasılıkla o yıldan sonra daha uygun fiyatlı bir yere taşınacaklar. .

David:
Bu çok iyi bir nokta. Şimdi, bu işin bir kısmını yaptıktan ve şimdi bir rehabilitasyon olup olmadığını anladıktan sonra ne olacak? Her evin rehabilitasyonu var mı? Bazı mülklerde rehabilitasyon var mı? Kitaptaki insanlara, anlaşmanın rehabilitasyon kısmıyla ilgili gerekli özeni göstermelerini nasıl tavsiye edersiniz?

Ashley:
Evet, işin en kolay kısmı şu ki, daha mülk teklifinde bulunmadan önce müteahhitinizi ikna edebilirsiniz, ancak bazen bu mümkün olmayabilir. İşte o zaman, durum tespit süreniz boyunca, mülkü kapatmadan önce, kapattığınız gün mülk üzerinde harekete geçmeye hazır olmanız için her şey ayarlanıyor. Eğer izniniz varsa bu mümkün ve ben bunu her zaman sözleşmelerime koyarım. Banka finansmanı alamıyor olsam bile, bir yüklenici ve/veya değerlendirme için erişebileceğim bir olasılık koyuyorum oraya. Böylece, eğer finansmana gidersem ya da nakit paraya gidersem ya da bir şeyler değişirse, yine de mülke birini getirme fırsatım olur. Yani bir değerleme uzmanı veya bir yüklenici için. Ve bu genellikle sorun olmuyor çünkü satın aldığım mülklerin çoğu zaten boş.
Eğer orada kiracılar varsa, satıcıların bunu kabul etmesini sağlamak daha zor olabilir ya da birincil olarak orada yaşıyorlarsa. Ancak her zaman sormaya değer ve her zaman denemeye değer, böylece bir müteahhitle bütçelediğinizden daha kapsamlı bir tahmin alabilirsiniz. Yani incelemenizi yaparken veya hatta teklif etmeden önce gösterinizi yaparken, olabildiğince çok fotoğraf çekin ve ardından tüm evin videosunu çekin, böylece geriye dönüp bütçenizi gerçekten oluşturabilirsiniz. tamam, mülkte 13 pencere var, hepsinin değiştirilmesi gerekecek. Bu, bir pencerenin maliyeti ve içine ne kadar emek harcanması gerektiğidir. Ve odadan odaya geçerek tahmininizi gerçekten oluşturabilir ve daha sonra yüklenicilere verebileceğiniz iş kapsamını oluşturabilirsiniz.
Yani onları mülke sokamasanız bile, onlara videoları, görüntüleri, işin kapsamını gönderebilirsiniz ve bunlar size en azından bir basketbol sahası fikri verebilir. Ve hemen kapattığınızda, onları doğrudan mülkün içine alabileceksiniz ve umarım onları sıraya koyabileceksiniz.

David:
Bu çok iyi bir tavsiye. İnsanların cesaretlerinin kırıldığını çok sık duyuyorum: “Yüklenicim, yürüttüğüm yedi günlük durum tespiti sırasında eve yürüyemiyor. Bundan geri adım atmalıyım.” Ve bunun çılgınca olduğunu düşünüyorum çünkü çoğu zaman size süper ayrıntılı bir şey veremezler. Ancak Uzun Mesafe Gayrimenkul Yatırımı'nda bu kitabı yazdığımda, o bölgede olmadığımda bile bunu nasıl yaptığımdan bahsetmiştim. Ve bunu yakın zamanda yaptım. Blue Ridge, Georgia'da bir ev ya da bahsettiğiniz bir kulübe satın aldım. Bu ikisini satın alıyorsunuz.
Ve biz oradayken menajerime ben burada yokken bunu nasıl yapacağını öğrettim. Ben bunların hepsinde orada olmayacağım, bu yüzden telefonunuzu çıkarın, bir video çekin, garajda yürüyün, bu kısımlarda yavaş ilerleyin ve “İşte şunu merak ediyor. Buraya bir yatak odası, buraya bir yatak odası koyabilir miyiz? Banyoyu nereye koyacağız? Bu duvarı yıkmak istiyoruz” dedi. Ve yüklenicinin bu durumda bir yük taşıma sorunu olup olmadığını anlamaya çalışması ihtimaline karşı her şeyin videosunu çekiyor. Daha sonra garajın merdivenlerinden yukarıya, temelde bir yaşam alanı kurmuş oldukları yere doğru yürüdük ve kaplamaların burada nasıl göründüğünü gösterdik, alt katta da bunu eşleştirmenizi istiyoruz.
Sadece videoya dayanarak bana bunu yapmanın maliyeti konusunda çok sıkı bir bütçe verdi. Sonra kapattım ve sonra içeri girdiler ve şöyle dediler: "Ah tamam, mülkü gördüğümüze göre şimdi yapmamız gereken birkaç ayarlama var." Ama her şeyi yürümek için onlara ihtiyacım yoktu. Ve bu düşündüğümüzden çok çok daha basit. Ve pek çok insanın aklına bile video çekip, onlar orada değilken bunu insanlara göndermek gelmiyor. Bu, satın alırken uyguladığınız yönteme benzer mi?

Ashley:
Evet kesinlikle. Ve sık sorulan bir soru, bazen müteahhitinizi oraya çıkaramayacağınızı söylemiştiniz ve son zamanlarda çaylaklarda bunu çok sık görüyorum ki, özellikle de müteahhitleri mülke getiremiyorlar. Henüz mülkün kapanışı bile yapılmadı ya da henüz sözleşmesi bile yapılmadı ama onlar yeni yatırımcılar ve mümkün olan her türlü önlemi almak istiyorlar. Yani yapabileceğiniz bir şey, bir müteahhite bunun üstesinden gelmesi için ödeme yapmayı teklif edebilmenizdir. Yani kullanıp kullanmayacağınızdan emin değilseniz ve zorlanıyorsanız bunu alabilirsiniz. Ama aynı zamanda kendi çalışma kapsamımı da oluşturuyorum.
Yani eğer biraz bilginiz varsa veya bilgisi olan biri varsa, belki onlar bir müteahhit değiller veya aslında işi sizin için yapamıyorlar, ancak mülkü sizin için yürüyüp inşa edebilirler, işte ihtiyacınız olan şeyler yapmak, işin kapsamını oluşturmak ve daha sonra yükleniciye göndermek. Yani bir yüklenicinin ne yapacağına dair ayrıntılı bir tahminde bulunmasını istemezsiniz. Onlara bu çalışma kapsamını gönderecek ve satır öğelerini doldurmalarını sağlayacaksınız. Daha sonra bunu üç farklı yükleniciye gönderiyorsanız, çok benzer tahminlere sahip olursunuz çünkü bunu gerçekten siz yaptınız. Ve sonra eminim geri bildirim alacaksınız ve size özlediğiniz bir şeyi verecekler, bunun gibi şeyler. Ancak bu aynı zamanda size kimin aslında sizi kollayan harika bir yüklenici olduğunu ve onların katkılarını vereceğini de gösterecektir.

David:
Bunu ayarlayabileceğiniz zaman, müteahhitinizin ve ev müfettişinizin aynı gün gitmesi konusundaki düşünceleriniz nelerdir?

Ashley:
Bilmiyorum. Aslında bunu hiç düşünmemiştim. Bunu hiç yapmadım. Yani bunda bir dezavantaj görmüyorum.

David:
Umuyoruz ki ev müfettişi bir şeyler görür ve şöyle der: "Hey, bunun düzeltilmesi gerekiyor." Ancak yüklenici bu prizin çalışmadığını bilmiyor olabilir ya da hey… Çoğu zaman prizlerin yanlış şekilde kablolandığını, elektrik panelinin doğru kurulmadığını veya su tesisatının kötü olduğunu göreceksiniz. Şöyle diyorlar: “Evet, bu çok tuhaf. Neden oradan değil de buradan geçiyor?” Bir şeyin yapılması gerekiyorsa yüklenicinin bunu iş kapsamına dahil etmesini sağlayabilecekleri yer. Ve tam tersine, müteahhit de "Bu tuhaf görünüyor" diyebilir. Ve belki de ev müfettişine saplamaların doğru alana mı yerleştirildiğine yoksa yanlış mı kablolandığına bakmasını sağlayabilir.
Bu, Jacksonville, Florida'ya yoğun yatırım yaparken ve aynı anda çok sayıda ev satın alırken öğrendiğim ipuçlarından biriydi; eğer her ikisini de aynı anda adım adım gözden geçirebilirsem, bu daha az koordinasyon sağlardı. temsilcim, satıcıların bunu nasıl kabul etmesini sağlayacağını bulmaya çalıştı ve sonra bir nevi birbirleriyle oyun oynadılar ve bu bana durum tespiti dönemi boyunca incelemem için daha fazla bilgi verdi.

Ashley:
Evet, bu harika bir nokta çünkü o zaman onların bir kerede gelmesini sağlayarak mülke yalnızca bir kez erişmeniz gerekir. Ve herhangi bir nedenle birisi bunu yapamıyorsa, denetim raporunu yüklenicinize gönderebilirsiniz.

David:
Evet, bu kesinlikle... Biz de bunu hep yapardık. "Hey, şuna bak, bana en ucuza yapabileceğini düşündüğün şeyleri söyle" derdik. Çünkü eğer küçük bir sorunu çözmek için 9,000 dolar istiyorlarsa, muhtemelen bunu yapmalarına izin vermeyeceğim. Ama bazen duvarı açıyorlar ya da bir şekilde eşyaların yerini değiştiriyorlar, şöyle diyorlar: "Ah evet, hazır oradayken bunu düzelteceğiz." Ve herhangi bir ödeme yapmanıza bile gerek yok, bunun yerine özellikle bu sorun için bir tesisatçı çağırmak zorunda kalırsanız, beş bin dolar talep edebilirler çünkü levha kayanızı kesip eşyaları taşımak zorunda kalırlar. Ancak yine de banyonun tanıtımını yapıyorsanız raporda görünen şeyleri düzeltebilirsiniz.

Ashley:
Satıcıdan fiyatı düşürmesini veya incelemede ortaya çıkan bazı şeylerin maliyetini karşılamasını istemeyi planlıyorsanız bu da harika. Yani yüklenicinizin orada olmasıyla, satıcıyla da yeniden pazarlık yapabilmek için oldukça hızlı bir şekilde tahminler alabilirsiniz.

David:
Müzakerenin ortasındayken yeni bir şey için tahmin almak üzere müteahhitinizin aynı mülke üç kez gitmesini sağlamaya çalışmaktan çok daha iyidir; bu, bir şeyi koyduktan sonra sürecin bir sonraki kısmı için harika bir geçiştir. sözleşmede pazarlık yapılıyor. Sözleşmeye girmek için nasıl pazarlık yapacağınıza dair tavsiyeniz nedir ve sözleşmeye girdikten sonra tavsiyeniz nedir, orada da biraz tasarruf etmek için ne yapabilirsiniz?

Ashley:
Evet, en sevdiğim şey bu, yani gerçekten iki farklı senaryo var, ya pazarın dışındasın ya da pazardasın, bence pazar dışı bir anlaşma için pazarlık yapmak çok daha kolay çünkü doğrudan satıcıya yönelebilirsin ve orada orta kişi yok. Yani bu senaryoda, genellikle sözleşmenin temel şartlarını, satın alma fiyatını, mülkü, satıcının bilgilerini, benim bilgilerimi, anlaşma şartlarını ve olası durumları belirttiğim bir niyet mektubu hazırlıyorum. Onlara bunu gönderip 24 saat içinde onlarla buluşmayı seviyorum. Onlarla bir toplantı ayarladım, bunu bir gece önceden göndereceğim ve sonra gidip onlarla oturuyorum. Kendim için de bir kopyam var ve bir şeyleri karalamak ve değişiklik yapmak için başlangıç ​​yapmaya hazır bir kalemim var. Bu yüzden müzakere için yüz yüze görüşmeyi ve onlara şunu sormayı seviyorum: “Tedbirsiz olduğunuz şeyler neler? Neyi beğenmedin?” Ve çok fazla bilgi öğreneceksiniz.
Bir satıcı bana bunu yapmak istemediğini ve biraz tuhaf davrandığını söyledi ve şöyle dedi: "Biliyorsunuz, ayda sadece 2,500 dolara ihtiyacım var, ihtiyacım olan şey bu." Peki ne yaptım? Geriye doğru çalıştım. 25 yıllık satıcı finansmanı yaptım, amortismanı %3.5 oranında yaptım ve bu onun ihtiyacı olan 2,500 doları buldu. Bu benim için harika oldu, onun için de işe yaradı, ama sadece konuşup dinlemeden bunu asla bilemezdim. Bu yüzden insanların satış yapmasının ya da onlar için önemli olan şeylerin pek çok farklı nedeni olduğunu düşünüyorum. Yani onlarla yüz yüze görüşebilirseniz, niyet mektubunda yer alan, onlar için neyin önemli olduğu ve neyin önemli olmadığı hakkında konuşurken onları okumanın çok daha kolay olacağını düşünüyorum.
Ve bu aynı zamanda size bir tür çıkış seçeneği de sunuyor… Bu yüzden bunu gösteri sırasında her zaman yapıyorum. Her zaman satıcı finansmanı yapmakla ilgilenip ilgilenmediklerini soruyorum. Eğer cevap hemen hayır ise, o zaman gidip şöyle derim: “Ah, muhasebecinize, CPA'nıza sattığınızı ve bunun vergi avantajlarını tavsiye edip etmediklerini bilmiyordum. İşte bu onları biraz neşelendiriyor. Ve sonra sanki her zaman küçük bir şeyler oluyormuş gibi oluyor. Bilmiyorum, sanırım onlarla falan konuşabilirim.” Ve "Ah evet, yapmalısın." Birçok vergi avantajı var.

David:
Kısaca paylaşabilir misiniz? İnsanların bir satıcıya neden satıcı finansmanını kullanmak isteyebileceklerini anlatabilecekleri avantajlardan bazıları nelerdir?

Ashley:
İlk şey, vergiye tabi gelirin, ödedikleri kredi sözleşmesinin süresine yayılmasıdır. Bu yüzden peşin olarak toplu miktarda para almanın vergilerinden ağır bir darbe almayacaklar. Bu genellikle insanlar için en büyük şeydir. Ama ayrıca eğer yaşlanırlarsa, yaşlıları da sabit sabit bir gelire sahip oluyor. Bunun yerine bunun gibi birçok eski satıcı gördüm… Özellikle kamp alanlarında, kamp alanlarının peşinden gidiyordum ve onlar bu aylık gelirin gelmesine ve onlara bu toplu parayı almaya o kadar alışmışlardı ki şimdi istiyorlar Almaya alışkın oldukları ve uzun vadeli kiralamalarda görülebilen aylık gelir dahilinde kalmak. Ancak en büyük vergi avantajı, ilk yıl vergilerden o kadar sert etkilenmemeleri ve bunun yayılmasıdır.

David:
Evet, kazancın tamamını tek seferde doldurmuyorlar.

Ashley:
Evet ve bence birçok satıcı da nesiller boyu zenginlik yaratmaya çalışıyor. Ben öldüğümde bu ödemelerin çocuklarıma, torunlarıma geçmesinin değerini de görüyorlar.

David:
Çok iyi bir nokta. Elbette. Peki ya biri evi satın almak için emlakçıyı kullanıyorsa? Temsilcileri aracılığıyla nasıl pazarlık yapabilecekleri konusunda onlara ne gibi tavsiyeleriniz var?

Ashley:
Bence bu, temsilcinizin fikrine ne kadar güvendiğinize veya değer verdiğinize ve temsilcinizin sizin için ne kadar çalışacağına bağlı. Kullandığım kendi menajerimin, istediğim şeyler konusunda beni utandırdığı bir durumla karşılaştım. Bu yüzden işlerin karışmasının çok kolay olduğunu düşünüyorum. Alıcıdan acentesine, satıcının acentesinden onlara gidiyorlar. Ve eğer bunu New York eyaletinde gerçekten sözleşmeyle yaptırırsanız, avukat kullanmak zorunda kalırız, o zaman avukatları da bu işin ortasına atarsınız ve o zaman aslında bu süreç neredeyse altı kişiyle sonuçlanır.
Bu yüzden bu konuşmayı yapmanın çok daha zor olduğunu düşünüyorum ve bu yüzden her şeyi her zaman kağıda döküyorum. Nasıl olmasını istiyorsam onu ​​yazıyorum. Yani teklifte satıcı finansmanı istiyorsam o amortisman planını yazacağım. “Bu ay şu kadara almak istiyorum” diyeceğim. Ancak beş yıl boyunca X tutarında faiz kazanacaksınız. Ve onu ortaya koydum. Her iki acentenin de bunu bir fayda olarak açıklayacağına ve satıcının finansmanını kabul ederek aslında daha fazla para kazanacaklarını göstereceğine güvenmiyorum.

David:
Evet. Ajanlar işin içine girince işlerin neden bu kadar karmaşık hale geldiğini düşündürttün bana çünkü kesinlikle haklısın. Bu iyi bir nokta. Temsilcilerle iş yaparken "endüstri standardı" haline gelen bazı şeylerin olduğunu ve bunların bazılarının bölgeye göre değiştiğini fark ettim. Örneğin, Kuzey Kaliforniya'da satıcının mülk transfer vergisini ödemesi, ancak alıcının tapu ve emanet ücretlerini ödemesi yaygındır. Ancak Kuzey Kaliforniya'nın bazı bölgelerinde tapu ve emanet ücretlerini eşit olarak bölersiniz. Körfez Bölgesi'nde, Central Valley'de veya Güney Körfezi'nde olduğunuzda durum farklıdır. Olan şu ki, bunu yapmanın doğru ya da yanlış bir yolu yoktur, ancak satıcıya bilgiyi önerecek olan ilan acentesi, sanki normal olmayan bir şey istiyormuş gibi, açgözlülük yaparak onu renklendirecektir. Bunun bedelini ödemenizi istiyorlar. Geleneksel olarak bunun bedelini ödemeleri gerekiyor.
Şimdi emlaktan hiç anlamayan satıcı, "Ah, beni kazıklıyorlar" diyor. Şimdi de “Hayır, yapmayacağız” diye ayak basıyorlar. Temsilci şöyle dedi: "Evet, doğru, paradan tasarruf etmeni sağlayacağım." Daha sonra alıcının acentesine gidiyorlar ve bunu yapmayacaklarını söylüyorlar. Satın alma temsilcisi size geliyor ve siz de şöyle diyorsunuz: “Evet, git tekrar pazarlık yap. Saçma. Fikirlerini değiştirmelerini sağlamalılar. Bu senin işin, değil mi?” Şimdi, alıcının temsilcisi şöyle diyor: “Ah, eğer çok fazla zorlarsam geri adım atarlar. Yeterince zorlamazsam müvekkilim sinirlenecek.” Ve siz, yani alıcının, listeleme acentesi ile satıcı arasında ne gibi konuşmalar yapıldığına dair hiçbir fikri yok. Ve sonra, yardım etmek isteyen amcayı, çocuğunu korumak isteyen babayı ve olaya dahil olan avukatları ve herkesin uyması gerektiğini düşündüğü kendi değerler dizisine sahip olduğunu eklediğinizde, herhangi bir şeyi yapmak çok zor hale geliyor. hiç pazarlık yapmak.
Daha sonra, doğrudan satıcıya gittiğinizde, üstesinden gelmeye çalıştığınız şeyleri yapmanın bu varsayılan yolu yoktur. Bu, “İşte sana teklif ettiğim şey. Bunun sana faydası var mı?” "Öyle ama bu bana daha çok fayda sağlar." "Tamam, bakalım bunu bana fayda sağlayacak şekilde yapılandırabilecek miyim?" Ve çok daha temiz. Birini nasıl kızdıracağınızla ilgili tüm geleneklere sahip değilsiniz.
Bazı Asya kültürlerinde yeni biriyle tanışırken küçük bir hediye getirmenin çok geleneksel olduğunu düşünüyordum ve ben de küçük bir hediyeyle gelmem. Bunu asla düşünmezdim. Benim geldiğim yerde bunu yapmıyoruz. Ve böylece insanları çok kolay rahatsız edebiliyorsunuz ve bu, emlak satışlarında sürekli oluyor. Ve sonra, işleri farklı şekillerde yapan farklı brokerleri devreye sokarsınız ve farklı MLS'lerin farklı şeyleri vardır ve farklı unvan ve emanet şirketleri işleri farklı şekilde ayarlar. İnsanları üzmenin pek çok yolu var. Ve her iki taraf da yalnızca diğer tarafın aynı fikirde olmadığını duyuyor ve sonra her iki taraf da gerçekten sinirleniyor. İşlerin karışabileceği telefon oyununa benziyor. Peki tüm bunlardan kaçınabileceğiniz için doğrudan satıcıya gitmeyi sevdiğiniz yollardan biri bu mu?

Ashley:
Evet ama bir menajere sahip olmanın kesinlikle bir avantaj olduğu zamanlar olduğunu söylemeliyim çünkü belki diğer menajerle arkadaştırlar ya da onu iyi tanıyorlardır. Ve etik dışı görünse bile, temsilcilerin satıcılar hakkında ipucu verdikleri veya teklif veren diğer kişilerin bilmediği bir gerçeği verdikleri veya bunun gibi şeyler olduğu zamanlar vardır. Ya da ikiniz de farklı fiyatlar istiyor olsanız bile, acenteler alıcıyı veya satıcıyı temsil ediyor, farklı temsil, ikisi de mülkü satmak istiyor. Her ikisinin de nihai hedefi komisyonlarını almak için o mülkü kapatmaktır. Bu yüzden bazen acentelerin anlaşmayı tamamlamak için daha fazla birlikte çalıştığı belli bir noktaya geliniyor. Ve bu çok büyük bir avantaj olabilir çünkü hem alıcı hem de satıcının temsilcisi bu anlaşmanın gerçekleşmesi için ellerinden geleni yapıyorlar.
Bunu gördüm, özellikle de müzakere gibi bir şey uzadıkça uzarsa veya bir şeyler ortaya çıkarsa. Sözleşmem olan bir mülküm vardı ve onun finansmanını yapıyordum, ekspertiz yaptırıyordum. Değerleme uzmanı, garaj yolu sürülmediği sürece mülkün dışına çıkmayacaktır. Satıcı garaj yolunu sürmeyi kesinlikle reddetti. Bu yüzden emlakçılar, kar küreme sürücüsünün gelme maliyetini paylaşmayı teklif ettiler çünkü ikisi de anlaşmayı ertelemek ve işi bitirmek istiyordu. Pulluk sürücüsü aslında garaj yolunda sıkıştı. Onu garaj yolundan çekmek için bir 400 dolar daha gerekti ve bu büyük, berbat bir şeye dönüştü. Ama tıpkı orada olduğu gibi, eğer satıcıyla pazarlık yapan sadece ben olsaydım, bazen o kadar inatçı oluyorum ki, pulluk sürücüsüne ödeme yapmak için parayı ödemezdim, eninde sonunda belki, ama sanırım bu şöyleydi, bu kesinlikle bir Acentelere sahip olmanın avantajı, alıcı ve satıcının anlaşmayı tamamlaması için gerçekten birlikte çalışmaya karar vermeleridir.

David:
Objektif bir anlam ifade etmeyen buna benzer şeyler gördüm. Diyelim ki satıcı garaj yolunu açtırmak için 500 dolar ödemek istemiyor ama sözleşmeyi imzalamaları 90 gün sürdü. Başka bir alıcı bulmak için 90 gün daha bekleyecekler. Bir değerleme uzmanının mülke gelebilmesi için kendi araba yollarını sürmek için 7,000 $ harcamak yerine, bu süreyi tamamlamak için ipotek ödemelerine 500 $ veya daha fazla harcayacaklar. Ama onlar bu işe inatla giriyorlar, ben de kıpırdamıyorum ve alıcılar da bunu yapabilir. Bu kesinlikle doğru. Bir temsilci olarak yaptığınız şeylerin çoğu, bunu söylemek ne kadar tuhaf olsa da, diğer tarafa karşı pazarlık yapmak, ancak çoğunlukla kendi müşterinizle pazarlık yapmaktır. Duygusal kararlarının saçmalığını görmelerini sağlamaya çalışıyorsunuz.
Biz satıcıydık, alıcı da 1.2 harcamaya razıydı. Fiyatı orada pazarlık ettim. Değeri bir milyon olarak belirlendi, alıcı yine de onu alacak ve alıcı satıcıdan sadece ahşap çürüklerini düzeltmesini istiyor, 2,000 dolarlık bir şey ve onlar şöyle diyorlar: "Onlara hiçbir şey vermiyorum." Siz de şöyle düşünüyorsunuz: “Değerinden 200,000 $ daha fazla harcadıklarının farkındasınız ve bir sonraki değerleme uzmanının size bunu vermeme ihtimali çok yüksek. Ve bu savaşı kazanabilir ve ardından evinizi değerlemesi yapılan milyona satabilirsiniz. İki bin için 200,000 doları riske atmak istiyorsun.” Onlar da şöyle diyorlar: “Ah, tamam. Bunun hakkında düşünmedim. Çünkü insanlar bunu düşünmüyor. Çok duygusallar ve iyi ajanlar bu çılgınlığa kesinlikle ışık tutabiliyorlar.
Gayrimenkul satın alma konusunda deneyimli olan birinin genellikle insanlarla da deneyim kazandığını düşünüyorum. İnsanlar gayrimenkul yatırımı yapmayı öğrenmenin rakamları düşürmek olduğunu düşünüyor. Dostum, bu temel bilgiler gibi. Süper temeller gibi. Bu sadece basketbol topunu sürmek ve sopayla vurmak gibi bir şey. Bu seni basketbolda iyi yapmaz. İnsanoğlu ve psikoloji, paranızın gerçekten kazanıldığı yerdir, özellikle de insanlarla uğraşırken. Gayrimenkul yatırımına adım atmaya çalışan ve belki de nasıl daha iyi iletişim kuracaklarını veya bilgiyi doğru şekilde sunmanın yolunu anlamakta zorluk çeken insanlara ne gibi tavsiyeleriniz var?

Ashley:
İlk yapmanız gereken Dinlemiyorsanız kitabını okumaktır. Yapımcıların gösteri notlarını koymalarını sağlamam gerekecek çünkü yazarı önceden hatırlamıyorum, ama oradaki kitap sanırım tam da az önce bahsettiğiniz şeydi, birisinin nasıl hissettiğini anlamak, duygularını okumak ve aslında onları dinlemek ve sadece hemen tepki vererek tepkisel olmaya çalışmak ve onlarla mantık yürütmeye çalışmak değil. Çoğu zaman insanlar sadece anlaşılmak, sadece duyulmak isterler. Ve eğer gerçekten dinliyorsanız, belki onlarla mantık yürütmeye çalışmak veya gerçekten neler olup bittiğini görmek yerine, sorunu gerçekten çözmenize ve çözmenize yardımcı olacak temel bir şeyi görebilirsiniz.
Tavsiye edeceğim diğer kitap ise Jay Baer'in Nefret Edenlere Sarılması. Müşteri hizmetlerine dayalı bir kitap ama herkesin okuyabileceği harika bir kitap olduğunu düşünüyorum. Yani birisi size yapıcı eleştiri ya da kötü geri bildirim veriyorsa ya da zor bir satıcıyla ya da zor bir müşteriyle karşı karşıyaysanız, bu sadece bu durumla nasıl başa çıkacağınıza dair adımları içerir. Onları nezaketle öldürmek biraz abartı olur. Birisinin neredeyse size saldırdığı veya sizinle tartıştığı tüm bu durumları gösteriyor, özellikle de bu durumla nasıl başa çıkıp sonunda size teşekkür etmelerini sağlayacağınız konusunda pazarlık yaparken.
Bu iki kitap arasında, bence bunlar gerçekten harika okumalar, ancak insanlarla iletişim kurmak, yıllar boyunca çok şey öğrendim. Bu yatırımcının yanında neredeyse sekiz yıldır çalışıyorum, sanırım şimdi, belki daha da uzun. Ne kadar ilerlediğime sık sık gülüyoruz. Bir mülk yöneticisi olarak başladım ve sadece kiracılarla ilgilendim. O kadar telaşlanırdım ki, bunalırdım. Ve şimdi sadece farklı durumlarla başa çıkmak, sakin, soğukkanlı, toparlanmış kalmak, gerçekten nasıl tepki vereceğinizi düşünmek, çünkü insanları ve tüm bunları nasıl okuyacağınızı öğrenebilirsiniz, ancak aslında bazı şeylerin farkına varamayacaksınız. eğer kendiniz onları dinlemiyor ve gerçekten gözlemliyorsanız. Ve size açıklamaya çalıştıkları şeyin büyük resmini gerçekten görebilmeniz için, hemen tepki vermekten, geriye dönüp kendinizi savunmaktan ve savunmaya geçmekten kendinizi alıkoyabilmelisiniz.

David:
Bu çok iyi bir nokta. Sizin nereden geldiğinizi onlara anlatmaya çalışmadan önce onların nereden geldiklerini anlamak istersiniz ve bu biraz disiplin gerektirir. Bu doğal bir tepki değil.

Ashley:
Ve benim söylediğim her şeyi tek cümleyle söyledin. Bu çok daha kısa olabilirdi.

David:
Sen kendi yanıtını verirken ben de kendi yanıtımı düşünme avantajına sahip oldum. Orada kendine fazla yüklenme.

Ashley:
Ve bu da kitabın bir parçası: Cevabınızı düşünmeyin. Sanki çoğu insan dinlemiyor, aslında tepkilerini düşünüyorlar ki bunu yapmak çok zor, çok zor.

David:
Evet. Bu bizim piyasanın hemen dışında, fabrika montaj hattının hemen dışında savunmacı olmak ve insanlara haklı olduğumuzu kanıtlamaya çalışmak gibi bir şey; bu çok tuhaf çünkü her zaman her konuda haklı olduğunuzu varsaymak son derece kibirli. . Hepimiz öğrenmenin değerini biliyoruz ama bir nedenden dolayı başka biriyle sohbet ederken öğrenmeyi düşünmüyoruz. Onlara nasıl ders vermemiz gerektiğini düşünüyoruz. Olaylara bizim bakış açımızdan bakmalarını sağlamalıyız. Ben her zaman şu örneği kullanırım: Eğer bir boksörseniz ve rakibinizi nakavt etmeye çalışıyorsanız, elleri havadayken ve yorulmadıklarında bu işe yaramaz, sadece kendinize yumruk atarsınız ve yorulmak. Yapmak istediğin şey kendilerini yumruklamalarına izin vermek. Birisini yoruluncaya, artık kavga etmek istemeyene kadar bayıltmaya çalışmayın, bunu genellikle onu konuşturarak yaparsınız.
Birisi söylemesi gereken her şeyi söylediğinde, her şeyi göğsünden çıkarmış ve size nasıl hissettiğini söylediğinde, bir insan olarak şimdiye kadarki en savunmasız noktasındadır, işte o zaman bilgilerinizi iletmek istersiniz. Bu tohum en yumuşak, en verimli toprağa çarpacaktır, oysa siz onu daha kişi duymaya hazır olmadan oraya itmeye çalışırsınız. Aslında bu size çok fazla enerji tasarrufu da sağlar. Bu harika bir nokta. Bu iki kitap için teşekkür ederim. Şimdi sigortaya geçiyoruz. Ev sahibi sigortası hakkında ev satın almak isteyen insanların bilmesi gereken bazı şeyler nelerdir?

Ashley:
İlk şey, ev sahibi politikalarına veya stratejiniz ne olursa olsun uygulamaya aşina olan bir temsilci bulmaktır. Bir evi devrediyorsanız ve ev boşsa sigorta poliçeniz, içinde gerçekten birisinin yaşadığı bir mülkten çok farklı olacaktır. Uzun süreli kiralık bir mülkünüz varsa, kısa süreli kiralık bir mülkünüz varsa sigortanız farklı olacaktır. Kısa süreli bir kiralamanın maliyeti genellikle ana ikametgahınızdan daha yüksektir, ancak uzun vadeli bir kiralamanın maliyeti çoğu zaman ana ikametgahınızdan daha düşük olabilir çünkü binadaki herhangi bir içeriği kapsamazsınız. Bu nedenle, bu farklı alanlarda kimin deneyime sahip olduğu veya stratejiniz ne olursa olsun bir temsilci ile aynı hizada olmak ve neyin kapsandığı, neyin kapsanmadığı konusunda politikayı gözden geçirirken onların gerçekten sizinle oturmasını sağlamak.
Tıpkı New York'ta bir sigorta poliçesinin kapsamına girmeyen bir şeyin bodrumlarda olması gibi, bu eski temellerdeki eski, eski evlerin bodrumlarına gelen suyu dışarı pompalamak için çoğu zaman karter pompaları vardır. Bu, çoğu poliçeye ek teminat gibidir ve bunun eklenmesini istemeniz gerekir, böylece karter pompası devreye girmezse veya arızalanırsa sigorta poliçeniz bunu karşılayacaktır. Ayrıca pek çok şey için indirim alabilirsiniz. Karter pompasına sahip olmak gibi, su baskını olması durumunda suyu dışarı pompalayacağı için indirim alabilirsiniz. Yani farklı şeyler var ve bu indirimlerin ne olduğunu öğrenin ve sorun çünkü gerçekten bir araya gelebilirler.
Bir sonraki şey mülkte ihtiyaç duyulan herhangi bir özel sigortadır. Harika yardımcı ev sahibim Tony Robinson, Louisiana'da bir mülk satın aldı ve bunun için sel sigortası yaptırmak zorunda kaldı ve mülkün karşılanamaz hale gelmesiyle sel sigortası fırladı. Bu yüzden bilgiyi önceden öğrenmek önemlidir ve bu onun ilk yatırım amaçlı gayrimenkulüydü ve bizim ve birçok dinleyicinin de anlaması gereken bir öğrenme deneyimi oldu, ancak deprem sigortası da var. Alabileceğiniz birçok farklı sigorta poliçesi türü vardır ve bunlardan bazıları zorunludur, özellikle de mülk üzerinde sel sigortası gibi bir ipotek alıyorsanız.

David:
Tamam aşkım. Size son soru. Bir tazminat talebi veya bir soru olması durumunda iletişim kuracağınız bir sigorta acentesine biraz daha fazla ödeme yapmak arasında bir tercihiniz var mı, yoksa insanlara mümkün olan en ucuz rotayı seçmelerini ve anlaşma yapmanız gereken bir çevrimiçi sigorta acentesi bulmalarını mı tavsiye ediyorsunuz? sanal yardım veya yapay zeka aracılığıyla mı?

Ashley:
Gerçekten bir maliyet farkı var mı bilmiyorum çünkü bir acenteyi kiraladığınızda, bir süreçten geçiyorsunuz… Yani aslında öncelikle bir acenteyle gitmezdim. Bir sigorta komisyoncusuyla giderdim çünkü onlar bunu birden fazla şirkete teklif edebiliyorlar. Böylece teklifleri geri alırsınız ve ardından devam edip oradan seçim yapabilirsiniz. En büyük tavsiyem budur. Online site yapmaya gelince bunu tam bilmiyorum, daha önce hiç kullanmadım, poliçelerinizden alıntı yapıp tahminleri size geri vereceklerini söylüyorlar. İndirimli olarak teklif edip etmediklerini bilmiyorum çünkü teklifi gönderen aslında acente değil sigorta şirketidir. Bilmiyorum. Bu iyi bir soru.

David:
Evet, teklifi gönderen sigorta şirketi, bunu çevrimiçi portal aracılığıyla yaparsanız genellikle teklifi daha ucuz hale getirir çünkü kendilerine işi getiren kişiye komisyon veya ücret ödemek zorunda kalmazlar.

Ashley:
Komisyon?

David:
Evet.

Ashley:
İlginç.

David:
Sorun şu ki, bu şekilde hak talebinde bulunduğunuzda hiçbir yardım alamıyorsunuz. Birine e-posta gönderip “Su baskını yaşıyorum, ne yapacağım?” diyemezsiniz. Herkesin istediği bu. Telefon ağacını karıştırmak zorunda kalıyorsunuz ve onlar şöyle diyorlar: "Eh, size indirim yapmamızın nedeni, talebinizi yerine getirmesi için kimseye ödeme yapmamamızdır." Az önce saçlarını yolan, kişiden kişiye sıçrayan, botlarla uğraşan, yanıt alamayan veya İngilizce bilmeyen biriyle konuşan, onlara sadece bir vaka numarası verip asan insanlar gördüm. onların üzerine.
Sigorta şirketiyle uğraşmak zorunda kalırsanız bu çok sinir bozucu olur ve bu yüzden bu konuyu gündeme getiriyorum çünkü bu genellikle yatırımcılar için para biriktirmenin kolay bir yolu gibi görünüyor, ki bu da komik çünkü sigortanız tüm gerçek hayatınızın çok küçük bir parçası. emlak bütçesi. Muhtemelen bunu daha kârlı hale getirmenin en kötü yolu sigorta programınızdan ayda 12 dolar tasarruf etmektir. Ama sigorta komisyoncunuz varsa, dediğiniz gibi, gidip “Çatıma ağaç düştü, ne yapayım?” diyebileceğiniz bir insan var. Onlar da “Biz hallederiz, sizi yakaladık” diyorlar.

Ashley:
Ve hatta o kısmı da değil. Acentem veya brokerımla konuşmam gereken en büyük nedenin, mülk üzerinde yeni bir ipotek alıp almadığımı veya borç verenin gerçekten eklediği bir tür yeni finansmanı gösteren poliçe dosyamın bir kopyasına ihtiyacım olması olduğunu düşünüyorum. zarar alacaklısı olarak ve bunun hızlı bir şekilde yapılmasını sağlamak veya sadece bir mülke sigorta poliçesi koyabilmek. İşte bu yüzden bu satın alma kontrol listesini gözden geçirdim ve hazırladım, bunun nedeni birkaç yıl önce temsilcimin kapanıştan bir gün önce beni aramasıydı, emlakçım, "Tamam, hepiniz kapanmaya hazır mısınız? Hizmetleri sizin adınıza değiştirtiniz, sigortanızı yaptırdınız.” Ve paniğe kapıldım. Sadece aklımdan çıkmış. O kadar çok şey oluyordu ki, bu temel gerekliliği unuttum. Ve hemen arayıp onlara bilgiyi gönderebileceğim ve "En kısa zamanda sigortaya ihtiyacım var" diyebileceğim bir temsilciye sahip olmak. Yarın kapatıyorum." Ve her şeyi bırakacakları ve bunu sizin için halledecekleri bir ilişkiye sahip olmak.

David:
Elbette. Programımızın son sorusu. Birisi bu kadar ileri giderse kapanış gününde ne bekleyebilir?

Ashley:
Bu, mülkü gerçekte nasıl kapattığınıza göre değişir. Yani birkaç farklı yol var. New York eyaletinde bir avukatınız var. İlçe memurunun ofisine gidebilir ve bir kapanış masasına oturabilirsiniz ve eğer bankanın avukatıyla buluşacağınız, ipotek ile satın almak için kullanıyorsanız bu oldukça yaygındır, oturacaksınız. gerçek kapanış masasında ve ardından avukatınız belgeleri alacak ve ilçe katibine sunacak.
Avukat tutmanıza gerek olmayan bir durumdaysanız ve sadece tapuya bakabiliyorsanız, tapu dairesine gidip orada oturup belgeleri imzalamanız gerekebilir veya noter bulundurup bunu yapabilirsiniz. Önceden avukatınızın ofisine gidin, imzalayın, noter tasdik edecekler veya tapu şirketi size noter gönderebilir. Instagram'da çok sayıda yatırımcının, tatildeyken plajın veya bir restoranın kapanış belgelerini nasıl imzaladıklarını paylaştığını görüyorsunuz. Ve kapanışın değişmeye başladığını düşünüyorum. Tıpkı COVID öncesi avukatımın ofisinde olduğu gibi, kapanış gününde her zaman fiziksel olarak ofise gitmek zorunda kalıyordum, ardından evraklar aynı gün aceleyle diğer avukatın ofisine gönderiliyor, sonra da gidiyor ve aslında aynı gün dosyalanıyor ve Çeki getirirdim ve çek de yanımda getirilirdi.
Dün gidip kapanmakta olan bir mülkün imzasını attım. Gelecek haftaya kadar kapanmayacak. Fonlar kapanışa kadar emanette tutulacak ve daha sonra katip ofisine sunulduğunda serbest bırakılacak. Yani önümüzdeki beş gün içindeki evraklar benden alıcıya gitti ve bu süre içinde de memurun ofisine gidecek. Yani pek çok farklı yol var. Bence en heyecan verici olanı, aslında bir kapanış masasında oturduğunuzda, imzaladıktan ve çekinizi verdikten sonra anahtarların size verilmesidir, ancak bunun olduğunu gerçekten görmedim. Çoğu zaman artık bir mülkün anahtarını bile alamıyorum gibi görünüyor.

David:
Evet doğru. Nadiren anahtarları teslim alırsınız. Sanki temsilciniz bunları koordine etmenin bir yolunu bulmuş gibi. İyi bir noktaya değindin. Kapanış gününde, insanlar bir emanet şirketi ve bir emlakçıdan geçtiklerini, doğrudan satıcıyla çalışmadıklarını varsayarak oturduklarında, kendi muhasebelerinde bakmaları gereken bazı şeyler nelerdir? Doğru olduğundan emin olmak için evrakları kapatıyor musunuz?

Ashley:
Yani kapanıştan önceki gün veya kapanış sabahı bile olsa, mülke gitmeli ve son bir inceleme, son bir inceleme yapmalısınız. Sözleşme kapsamında olduğu süre boyunca boş olan bir mülk satın alıyor olsanız bile, oraya gidip boruların donmadığından ve her tarafa su patlamadığından emin olmak istersiniz, bunun gibi farklı şeyler. Hala gidip mülkün sözleşmeye koyduğunuz zamankiyle aynı durumda olduğundan emin olmak istiyorsunuz. Yani yapmanız gereken ilk şey bu. Daha sonra gerçek kapanış günlerinde kapanış beyanına bakın. Ve eğer harika bir tapu şirketi veya avukatla çalışıyorsanız, bunu gerçekten incelemeniz için size önceden göndermeleri gerekir.
Dolayısıyla, kiracıların bulunduğu bir mülk satın alıyorsanız, gerçek kira gelirine eşit olarak dağıtıldığından emin olmak istersiniz. Yani belki kiracılar ilkinde ödeme yapar, ancak siz ayın 15'inde kapatıyorsunuz, böylece mülkü devralacağınız 15 gün boyunca eşit olarak dağıtılıyor ve onlar da mülkün sahibi oldukları ilk 15 günü ellerinde tutuyorlar. . Ayrıca, eğer bir depozito varsa, o depozitoyu alıyorsunuz. Yani bu genellikle beyanda bir kredi olarak görülüyor. Yani aslında 600$'lık bir çek almıyorsunuz, onlar sadece toplam satın alma fiyatından 600$ indirim alıyorlar.
O zaman emlak vergilerinin orantılı olduğundan emin olmak istersiniz, bu da sizin için çözülecektir. Satıcı, hâlâ vergi yılının bir kısmını kapsayan tutarı ödemişti. Ve bunlar büyük şeyler. Ve ayrıca ne tür ücretler ödediğinizin, dosyalama ücretlerinin, tapu ücretlerinin, anket ücretlerinin (varsa) ve buna benzer şeylerin farkında olun. Ve kapanış konuşmasının neye benzediğini öğrenin. Google'da bir tane bulabilir ve sadece bakabilir, üzerlerindeki farklı ücretlere aşina olabilirsiniz. Ve eğer siz de bir ipotek ile kapatıyorsanız, bu kesinlikle avukatınızın nakit bir anlaşma için bir araya getirmesinden çok daha derinlemesine olacaktır.

David:
Bunlar harika, harika noktalar. Ekleyeceğim bir şey daha var, bu benim kontrol listemde olan bir şey, ne zaman bir mülkü kapatsam asistanlarım bunu yapıyorlar, çünkü bu çok sık oluyor, üzerinde anlaştığımız kapanış masrafları genellikle buna dahil edilmiyor. evrak işi. Ve ben her zaman sanki birisi beni kazıklıyormuş gibi sinirlenirdim, ta ki ajanların zeyilnameyi doldurması ve bu işi çözmelerinin nasıl çalıştığını anlayana kadar. Bazen siz sonunda ne olacağı konusunda anlaşmaya varıncaya kadar iki ya da üç tanesi ileri geri gidip gelir ya da daha fazlası olur. Bunlar tapu şirketine iletilir. Bunlar tapu şirketine iletilmezse, tapu şirketinin bunları bilmesinin hiçbir yolu yoktur, ya da emanet şirketinin bunların dahil edilip edilmeyeceğini bilmesinin hiçbir yolu yoktur. Öyle olsa bile, genellikle kapanış beyanı müzakereler tamamlanmadan önce doldurulmuştur.
Böylece oradaki bazı çalışanlar "İşte zeyilnameler" yazan bir e-posta alıyor. Ve hepsini okumuyorlar ya da yakından bakmıyorlar ve sadece göremiyorlar ki, ah, 7,500 dolarlık kredinin alıcıya gitmesi gerekiyor çünkü başlangıçta pazarlık yaptıklarında bu yoktu. Orası. Dolayısıyla, almanız gereken kredilerin neler olduğunu ve bunların borç veren kredileri mi, satıcıdan alınan krediler mi olduğunu, ya da tam tersi olup olmadığını, bir şeyin ayarlanıp ayarlanmadığını, ekspertiz fiyatının olup olmadığını bilmelisiniz. daha düşük geldi ve satın alma fiyatını düşürdünüz. Kapanış evraklarının bunu yansıtacağını varsaymayın. Alıcı olarak, bilerek girmelisiniz. Ve eğer "Hey, bunun düzeltilmesi gerekiyor" derseniz kapanışı ertelemenizde bir sakınca yoktur.
Bu, her zaman bu sonuncuyu, sabah erkenden evraklarınızı imzalamaya gittiğinizde olduğu gibi planlamaya çalışmamızın nedenlerinden biridir. Çünkü eğer bunu öğleden sonra saat dörtte yaparsanız (bu sizin için uygun bir saat veya başka bir şeyse) öğle yemeği arasında saat 2:30'da halletmeye çalışırsanız, yeni belgeleri hazırlamak için artık çok geç demektir. ayağa kalk ve tüm onayları al, şimdi kapanış bir gün gecikiyor ve bu da işleri berbat edebilir. Yani hala bu şeyleri bir araya getirmeye çalışan insanlar var ve insanlar hata yapıyor.
Tamam Ashley. Bu muhteşemdi. Özellikle mülkü olmayan veya çok fazla mülkü olmayan birine nasıl mülk edinileceği konusunda bilginizi, bilgeliğinizi ve zamanınızı bizimle paylaştığınız için çok teşekkür ederiz. Buradan çıkmanıza izin vermeden önce insanlar bu kitabı nerede bulabilirler?

Ashley:
BiggerPockets kitabevine gidebilirsiniz. Ve eğer resmi olarak yayınlanacağı tarih olan 10 Ocak'tan önce sipariş verirseniz, ön sipariş bonuslarından bazılarını, bir sürü çalışma sayfasını ve yıllar içinde bir araya getirdiğim tonlarca form ve belgeyi alacaksınız. Ama aynı zamanda Tony ve benim gerçekten mentorluk alma şansını da kazanabilirsiniz ve bu gerçekten kaydedilecek ve Real Estate Rookie Podcast'inde canlı olarak oynatılacak. Yani bizden biraz yardım alacaksınız ve aslında podcast'e de konuk olacaksınız.

David:
Mükemmel. Öyleyse gidip şunu kontrol et. Bir milyon mülkünüz yoksa gidip Ashley'nin kitabını alın ve daha fazlasını nasıl elde edebileceğinizi öğrenin. Zaten birkaç mülkünüz varsa, bunu nasıl daha iyi yapabileceğinizi öğrenin, değil mi? Programda da konuştuğumuz gibi oldukça büyük hatalar yapabileceğiniz birçok yol var. Bugünkü bölümde herhangi bir şey duyduysanız ve "Ooh, bunu yapmıyorum" diye düşündüyseniz. Gidip kitabı alın ve başka neler yapmıyor olabileceğinizi görün.
Zaman ayırdığınız için çok teşekkür ederim Ashley. Meşgul bir kadın olduğunu biliyorum o yüzden buradan çıkmana izin vereceğim. Arkadaşlar, Ashley'nin programını beğendiyseniz Emlakçı Çaylağı Podcast'ine gidin. Ashley, insanlar senin hakkında başka nerede daha fazla bilgi edinebilir?

Ashley:
Bana bigpockets.com adresinden, oradaki profilimden veya Instagram @wealthfromrentals adresinden ulaşabilirsiniz.

David:
Beni Instagram'da, YouTube'da veya başka herhangi bir yerde bulabilirsiniz, @davidgreene24. Tamam, teşekkürler Ashley. Kitap satışlarınızda bol şanslar, yakında görüşürüz.