köprü 2023 konut piyasası tahminleri kulağa şöyle geliyor: “Gökyüzü düşüyor! Her şeyi sat! Gelecek yıl evler 1 dolar değerinde olacak! Bu tıpkı 2008 gibi!” Bunun gibi tahminlerde bulunanların siciline bakın. Bunlar aynı tahminciler kim bir çarpışmayı tahmin ediyorlardı bir noktada olacak son on yılda. Şimdi, havada bir korku esintisiyle, ana akım emlak gazetecileri sizi 2008'in tekrarı yaşadığımıza ikna etmek için ellerinden gelen her şeyi yapacaklar. Ancak bu gerçeklerden uzaktır.
Ancak 2023 konut piyasasını veriler olmadan nasıl tahmin edebiliriz? Ve verilerin olduğu yerde, orada Dave Meyer, BiggerPockets'ta Veri ve Analitikten Sorumlu Başkan Yardımcısı ve Piyasada dijital ses dosyası. Dave ve ekibi yakın zamanda “2023 Gayrimenkul Yatırım Raporunun Durumuveren” ihtiyacınız olan tüm konut piyasası verileri 2023'te başarılı bir şekilde yatırım yapmak için. İçinde Dave paylaşıyor nasıl 2022 konut piyasası Flipped Fed oranları yükselttikten sonra, arz ve talebin nasıl etkilendiği ve 2023'ten ne bekleyebiliriz?.
Dave ayrıca üzerinden geçecek üç yatırım stratejisi daha uygun olduğunu düşünüyor 2023'e yatırım içinDahil olmak üzere, bir yatırım yapmak için tamamen pasif bir yol, bir nakit akışı ve takdir kombinasyonu ve alıcıların bu pazardan yararlanmak büyük bir indirimle fırsatlar elde etmek için. Geleceği tahmin edemesek de, gelecekte neler yapabileceğiniz konusunda size elimizden gelen en iyi içgörüyü verebiliriz. 2023'te servet inşa edin. Bu yüzden ana akım korku tahminini kapatın ve sizi daha zengin kılmak için tasarlanmış gerçek haberlere geçin!
Buraya Tıkla Apple Podcast'lerinde dinlemek için.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
David:
Bu BiggerPockets podcast programı 718.
Dave:
Ücretlerin yükselmediği bir piyasadaysanız, insanların kira için ödeyeceği meblağın sadece psikolojik bir sınırı vardır. Yalnızca X yüzdesi olabilir. Genellikle gelirlerinin %30'u kiraya gidebilir ve bu nedenle hibrit veya değer kazanan bir şehirde kira artışının artacağına tamamen katılıyorum. Bunun, bu nakit akışı sağlayan şehirlerin desteklediği nakit akışına ulaşabilecekleri anlamına mı geldiğini bilmiyorum ama kişisel olarak, bence bu daha iyi bir bahis çünkü yalnızca nakit akışına veya yalnızca takdire bahse girmiyorsunuz. sadece kira büyümesi.
Her şeyden biraz alıyorsun. Üçünden hangisinin en iyi performansı gösterebileceğini bilmiyorsunuz, ancak ne olursa olsun, bundan yararlanıyorsunuz.
David:
Neler oluyor millet? Ben David Greene, BiggerPockets Real Estate podcast'inin sunucunuz bugün burada, en sevdiğim yardımcı sunuculardan biri, Biggerpockets'ın analitikten sorumlu Başkan Yardımcısı Dave Meyer, sizin için harika bir şovla. Öncelikle Dave, bugün nasılsın?
Dave:
harika gidiyorum Bu bölümü kaydederken çok eğlendim. İnsanların dört gözle bekleyecek çok şeyi olduğunu düşünüyorum.
David:
Harika gidiyorsunuz, çünkü şovun sonuna kadar dinlerseniz, bunun neden tüm rakiplerimizin kaçındığı çok zor bir konu hakkında harika bir şov olduğunu göreceksiniz çünkü yapmıyorlar. 2023'te ne olacağı hakkında bağırmaktan başka konuşmak istemiyorum. Gökyüzü düşüyor ya da hiçbir şey olmamış gibi davran ve bana paranı ver, sana gayrimenkule nasıl yatırım yapacağını öğreteyim. Burada, o hayatla ilgili değiliz.
Dave:
Kesinlikle hayır ve belki de şovda bunun hakkında konuşmalıydık ama bence insanlar risk kavramından kaçınıyor. Piyasada risk olduğunu görüyorlar ve bu doğru. Piyasada risk olduğuna inanıyorum, ancak risk, ödül için dengedir. Bu nedenle, ödülleri ve oradaki fırsatları yakalayabilmeniz için riskleri anlamalısınız. Sanırım şovda bunun hakkında gerçekten konuştuk. Risklerin ne olduğu ve riskleri azaltmanın ve önümüzdeki yıl kendini gösterebilecek fırsatlardan yararlanmanın bazı yolları hakkında çok özel olarak konuştuk.
David:
Bu kesinlikle doğru. Merak ettiyseniz, hüsrana uğradıysanız, sadece şu anda konut piyasasında neler olup bittiğini anlamak istiyorsanız, bu size tonlarca netlik getirecek bir gösteri. . Sonuna kadar dinlerseniz, 2023'ün bu belirsiz döneminde piyasa ne yaparsa yapsın ikimizin de işe yarayacağına inandığımız üç stratejiye gireceğiz. senin için ipucu bigpockets.com/report adresine gidin ve Dave ROE raporunu indirin.
Bugünkü şovdan birçok bilgi buradan geliyordu ve bir BiggerPockets üyesiyseniz, bunu ücretsiz olarak alabilirsiniz. Dave, konuya girmeden önce söylemek istediğin bir şey var mı?
Dave:
Hayır, git raporu kontrol et. Bunun için çok zaman harcadım.
David:
Gidip Dave'i destekleyin ve YouTube videosunda bize bu rapor hakkında ne düşündüğünüzü anlatan bir yorum bırakın. Ona biraz sevgi göster. Bu şovu beğendiyseniz, lütfen podcast'leri dinlediğiniz her yerde bize beş yıldızlı bir inceleme bırakın. Beyler, dürüst olmak gerekirse, bu çok ama çok önemli. Şu anda tüm dünyadaki en iyi emlak fuarıyız. Bu şekilde kalmak istiyoruz ama bunu sizin yardımınız olmadan yapamayız. İster Apple Podcast, ister Spotify, Stitcher, podcast'i nerede dinlerseniz dinleyin, lütfen bir saniyenizi ayırın ve bir numara olarak kalabilmemiz için bu podcast'i ne kadar sevdiğinizi dünyaya bildirin. Pekala, röportaja geçelim.
Dave, emlak piyasası hakkında bir rapor yazdın. Bize biraz bundan bahset.
Dave:
Yaptım. 2023 için tam kapsamlı bir emlak yatırımı durumu. Bunu yazdım çünkü şu anda çok fazla şey oluyor. Son birkaç yıldır normal bir konut piyasasında değiliz ve bulunmadık. Rapora şu anda konut piyasasını etkileyecek tüm farklı faktör ve değişkenleri gözden geçirerek başlıyorum ve ardından kişisel olarak düşündüğüm şeylerden yararlanmak için 2023'te kullanabileceğiniz en iyi stratejilerden bazılarından bahsediyorum. önümüzdeki yıl için fırsatlar olabilir ve 2023 pazarı hakkında bazı sorular sorun çünkü hepimiz tahminlerde bulunmayı ve ne olacağını tahmin etmeyi seviyoruz, ancak X faktörü olacağını düşündüğüm bazı cevaplanmamış sorular var. Henüz nasıl oynayacağını gerçekten bilmediğimiz 2023 konut piyasası.
David:
Kısa kariyerimde emlak yatırımı derdim… Eh, kısa diyorum. Bazı insanlara kıyasla uzun ama ben henüz yaşlı bir adam değilim. Bu şimdiye kadar gördüğüm en karmaşık pazar diyebilirim. Gördüklerimizi etkileyen çok daha fazla rekabet eden faktör var. Bu sizin fark ettiğinize benziyor mu ve bunların bir kısmı raporda yer alıyor mu?
Dave:
Kesinlikle. Son 80 yıldaki konut piyasasına baktığınızda veya güvenilir verilerimizin olduğu her yerde, konut piyasası genellikle oldukça öngörülebilirdir. Döngüler halinde hareket eder, ancak diyelim ki, her 10 yılda yedi veya sekiz, enflasyon hızının biraz üzerinde, %2 ila %4 oranında artar. Oldukça istikrarlı bir durum ve o kadar heyecan verici değil. Son 15 yıldır, işler biraz daha ilginç hale geldi ve son birkaç yılda biraz daha hızlı bir düşüş yaşandı.
Özellikle son üç yıldır, bunu dinleyen herkesin muhtemelen bildiği gibi, çılgın bir hal aldı. Bu, insanların ille de mantıksız davrandığı veya bizim temellerden tamamen koptuğumuz anlamına gelmez. Aklımda, son birkaç yılda olan şey, konut piyasasını her zaman etkileyen değişkenler ve faktörlerin hepsi, konut fiyatlarını yukarı çekmek için bu mükemmel fırtınada hizalandı. Şimdi, bunun gevşediğini ve daha dengeli ve dürüst olmak gerekirse daha normal bir konut piyasasına geri döndüğünü görmeye başlıyoruz.
David:
Bu çılgınca görünüyor. Gerçekten olumsuz görünüyor. Bu aşırı düzeltmeyi yaşıyoruz, ancak bence son sekiz yılda piyasanın ne kadar sıcak olduğu konusunda yaşadığımız çılgınlığı düşündüğünüzde ve bunu bunun bağlamına koyduğunuzda, bunun o kadar büyük bir aşırı düzeltme olduğunu düşünmüyorum. insanların dediği gibi, ancak bazı şehirlerde norm olan %20'lik fiyat artışlarıyla karşılaştırdığınızda kesinlikle öyle geliyor. Şimdi, konut piyasasının performansını etkileyen bazı kaldıraçlar olduğundan bahsettiniz. Bununla ne demek istediğini bana söyleyebilir misin?
Dave:
Elbette. Genel olarak farklı değişkenler olduğunu düşünüyorum ve bunlar çoğunlukla konut fiyatlarını diğerlerinden daha fazla etkileyen makroekonomik göstergelerdir. Binlerce şey var ve her bireysel konut piyasası farklı performans gösteriyor. Ancak ulusal düzeydeki konut piyasası hakkında konuştuğunuzda, gerçekten de her şey birkaç şeye iniyor. İnsanlar genellikle bunu dürüstçe hatta aşırı basitleştirmek isterler ve "İpotek oranları yükseliyor, dolayısıyla fiyatlar düşüyor" derler. Neyse ki, o kadar basit değil. Daha fazla gösterge var. Gerçekten önemli olan daha çok şey var ve bu şaşırtıcı olmamalı.
Bu kaldıraçlar arz ve talep gibi şeylerdir. Açıkçası, ekonomik anlamda fiyatlandırma her zaman arz ve talebe bağlıdır, ancak bunu biraz daha tahmin ederseniz, karşılanabilirlik, envanter, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut sıkıntısı, tabii ki enflasyon gibi şeylere gerçekten bakmamız gerekir. ve ipotek oranları gibi şeyler. Bana göre bunlar, '22'de piyasayı etkileyen ve '23'te etkilemeye devam edecek olan başlıca şeylerdi, ancak biraz farklı bir şekilde, çünkü bu değişkenlerin birbirleriyle etkileşim şekli değişti.
David:
Şimdi, bu patlamayı yaşamadan hemen önce, ülkemiz tarihinin en büyük durgunluklarından birinden çıktık. Öyleyse, sizin bakış açınıza göre, son 10 yılda ev inşaatçıları alanında o büyük durgunluk nasıl bir etki yarattı?
Dave:
Demek istediğim, hemen hemen herkesin tahminine göre, ABD'de büyük bir konut sıkıntısı var. Tahminler, üç buçuk ila yedi milyon konut birimi arasında önemli ölçüde farklılık gösteriyor. Ekonomi hakkında konuştuğunuzda, bu sadece arz sıkıntısı anlamına gelir, değil mi? Amerika Birleşik Devletleri'nde insanlar için yeterli konut birimi yok ve bu büyük ölçüde büyük mali durgunluk sırasında ve sonrasında olanlara bağlanıyor. Temel olarak, tonlarca inşaatçı 2008'de iflas etti. Orada zordu ve insanlar iş arıyordu. İşletmeler kapandı.
İnşaatta çalışan insanlar sonunda başka sektörlere yöneldiler ve böylece, grafiğe bakarsanız ve bunu rapora koyarsam, grafiğin oldukça şaşırtıcı olduğunu görüyoruz. İnşaatın 2008'den 2010'a kadar bir uçurumdan düştüğünü görebiliyordunuz. Yavaş yavaş yolumuzu inşa ediyoruz ve şimdi oldukça iyi bir seviyede. Ama o sekiz yıl, ya da senin dediğin gibi, 2010'dan 2018'e kadar, olması gereken inşaat oranlarının çok altındaydık. Bu, yeterli evin olmadığı bu koşulları yarattı.
Bu, şu anda tüm Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en büyük demografik grup olan Y kuşağının ev satın alma yaşlarının zirvesine ulaştığı 2020 civarında başlayan zamana denk geldi. Ev isteyen bir ton insan ve aile kurmaya, çocuk sahibi olmaya başlayan ve yeterli ev olmayan Y kuşağının olduğu bu faktörlerin bir araya gelmesine sahibiz. Bu, fiyatların yükselmesi için mükemmel bir senaryo. Bu, bu farklı makroekonomik güçlerin nasıl birlikte çalıştığına veya salgın boyunca birlikte çalışarak fiyatları nasıl yükselttiğine dair bir örnek.
David:
Şimdi, Dave'in bahsettiği şeyler ve bunu bu kadar heyecan verici kılan ince ayrıntılar hakkında daha fazla şey duymak istiyorsanız, bigpockets.com/report adresinden raporu ücretsiz olarak indirebilir ve bu verileri kendiniz görebilirsiniz. Şimdi, raporda ne olduğu hakkında konuşmaya devam edeceğiz, ancak gerçekten podcast'i durdurmak ve buna bir göz atmak veya podcast bittikten sonra almak istiyorsanız, lütfen bigpockets.com/report adresine gidin. Şimdi, arz ve arzdaki sorunlardan bahsettiğinizi düşünüyorum, bence, belki de tüm bu emlak fiyatları dramındaki en büyük kaldıraç ve onları anlamaya çalışmak.
Dün tam bundan bahsediyordum ki birisi şöyle dedi: "Peki, David, oranlar yükselmeye devam ederse, fiyatların düştüğünü görüyor musun?" "Düştüklerini görmüyorum, çünkü çok kısıtlı bir tedarik var" dedim. Bir ev sahibiyseniz ve %3 faiz oranınız varsa ve evinizi satıp %7 faiz oranı elde edebiliyorsanız, taşınmanız gerekmedikçe muhtemelen bunu yapmayacaksınız, özellikle de eviniz için. ev eskisinden daha az değerli. bekleyeceksin Bu nedenle, piyasada bir miktar arzın aktığını görmediğimiz için, fiyatlarda bu düşüşü görmüyoruz ve son bir çöküş yaşadığımızda gördüğümüz de buydu.
Çok fazla arz vardı. İnsanların satın alabileceğinden ve hatta almak istediğinden çok daha fazla mülk vardı, bu da fiyatlarda büyük düşüşe neden oldu. Bence bu, “Ne? Resesyona gidiyoruz. Fiyatların geçen seferki gibi düşmesi gerekmiyor mu?” Şu anda içinde bulunduğumuz ortamla, gayrimenkulün çöktüğünü en son gördüğümüz ortamla karşılaştırmaya ne dersiniz?
Dave:
Bu harika bir nokta ve bununla ilgili çok şey var. Önce arz hakkında iki iyi arz göstergesi olduğunu söyleyeceğim. Birincisi, bu uzun vadeli gösterge ve daha önce de bahsettiğim gibi, ABD'de yeterince konut yok Bana göre önyargılıyım çünkü ben bir emlak yatırımcısıyım. Gayrimenkul için uzun vadeli takdire işaret eden şey budur. 2023'te veya 2024'te ne olursa olsun, ne olacağını bilmediğimiz için, ev isteyen çok insan var ve çok fazla ev olmaması bana göre iyiye işaret. önümüzdeki beş ila 10 yıl boyunca emlak fiyatları.
Kısa vadede neler olduğu hakkında konuşurken, temelde şu anda piyasada kaç ev olduğunu gösteren envanter adı verilen bir metriğe bakmayı seviyorum. Senin açından, patlamıyor. Kesinlikle 2020 ve 2021'de bulunduğumuz yere göre yukarıda, ancak bir çarpışma sinyali verecek şekilde değil. Bunu dinleyen herkese açıklamak gerekirse, envanter, arz ve talebi ölçtüğü için konut piyasasının kısa vadeli performansının en iyi göstergesi değilse de biri olduğunu düşünüyorum. Mesele kaç evin satışa çıkarıldığı değil. Bu, yeni listeleme olarak bilinen bir şeydir.
Envanter, kaç evin satışa çıkarıldığının ve piyasadan ne kadar çabuk çıktıklarının bir ölçüsüdür. Dolayısıyla, stokların yükselmeye başladığını gördüğünüzde, bu, fiyatların muhtemelen düşeceği bir alıcı pazarına doğru önemli bir kaymaya işaret eder. Son altı ayda envanterin arttığını gördük. Ama aslında, David, ben sadece bu hafta bakıyordum. Bu adamı tanıyor musunuz bilmiyorum, Mike Simonson. Altos Araştırma'dan. O büyük bir emlakçı. Stoklar geçen hafta düştü. Şu anda düşüyor, bu yüzden envanter hızla yükseliyor gibi değil ve birdenbire, pazarda her şeyin salgın öncesinden çok daha uzun süre kaldığını görüyoruz.
Pandemi öncesi seviyelere geri dönüyorlar. Şu andan itibaren, önümüzdeki altı ay içinde işler değişebilir. Ama şu an itibariyle, bunu 2023 yılının Ocak ayında kaydediyoruz. Envanter açısından işler oldukça istikrarlı ve bu, 2008'de olanlardan büyük bir fark. 2008 kredi standartlarıdır. Bu benim uzmanlık alanım değil ama bu konuda çok şey okudum. Temel olarak, bankaların 2008'de yaptıkları çılgınca riskli kredileri vermelerine izin verilmiyor.
İnsanlar şu anda temerrüde düşmüyor. İnsanlar ipoteklerini zamanında ödüyorlar ve bu fiyatlarda gerçekten bir engel oluşturuyor, çünkü bir piyasanın gerçekten dibe vurmasına neden olan şey, zorunlu satıştır. İnsanlar ödemelerini yapamayacakları için satış yapmak zorunda kaldıklarında, piyasayı çıkmaza sokan da budur. Şu anda, bunun olduğuna dair bir işaret yok.
David:
Bunu not etmek önemlidir. Dün aynı soruları soran satış liderlerimle konuşurken benzetmeyi kullanıyordum. Bence tepeden inen bir kamyonet gibiyiz. Artık herkes, yokuş aşağı sürerken sadece frenlerinizi kullanmamanız gerektiğini biliyor çünkü fren balatalarınız aşınır. Daha düşük bir vitese geçmeniz gerekiyor. Ama bu gerçek bir durgunluk olsaydı, yokuş aşağı gitmiyor olurduk. Düz gidecektik. Ekonomi zorda olsa insanlar ev alamazdı. Ödemelerini yapamadılar. Acı çekiyorlardı. İş piyasası ile satış için görürsünüz.
Oranları yükselterek işleri yapay olarak yavaşlattığımız bir pazardayız. Yokuş aşağı inerken frene basmak gibi. Ayağımızı o frenden çekersek ev fiyatlarının yükseldiğini görürsünüz. İşlemlerin daha fazla sayıda gerçekleştiğini görürsünüz. Piyasadaki günlerin gerilemeye başladığını görürsünüz. Bunun en azından şu anda ekonomimizdeki temel sorunlara dayalı bir durgunluk olmadığını not etmek önemlidir. ChatGPT'nin tüm bunları değiştirip değiştirmediğini kim bilebilir? Hepimiz işimizi kaybederiz ama çılgınca bir şey söyledim. Bu kesinlikle hükümetin enflasyonu ve artan ev fiyatlarını yavaşlatmaya çalışmak uğruna yapmayı seçtiği bir şey.
Şimdi, bu, emlak yatırımcılarının farkında olması gereken bir şey, Fed'in aldığı karar, hükümetin aldığı karar. Bu makroekonomik faktörler, yatırımınızın değerinde veya satın aldığınızda nakit akışı rakamlarının nasıl görüneceği konusunda büyük bir rol oynar. Bahsettiğiniz düşük veya yüksek envanter dalgalanmalarının bir sonucu olarak ne tür pazarların yaratıldığı hakkında biraz bilgi verin.
Dave:
Temel olarak, yerel pazarınızda envantere bakmanın gerçekten iyi olduğunu düşünüyorum çünkü farklı pazarlarda gerçekten farklı davranıyor. Sık sık ve raporda farklı örnekler kullanıyorum, ancak genel olarak konuşursak, Ortabatı ve Kuzeydoğu'daki yerlerin nispeten "iyi" olduğunu düşünüyorum. Herkesin bir iyi tanımı vardır. Bazı insanlar konut piyasasının çöküşünü görmek istiyor. Sadece fiyatların Chicago, Philadelphia, Boston, Indianapolis'te sabit olduğunu söyleyeceğim. Onlara bakarsanız ve pazarınızda neler olduğunu anlamak istiyorsanız, envanter sabit kalıyorsa ve hala pandemi öncesi seviyelerin altındaysa, muhtemelen o bölgedeki konut piyasasının ya nispeten düz ya da nispeten düz olmasını bekleyebilirsiniz. belki önümüzdeki yıl mütevazı bir şekilde büyüyebilir.
Envanter seviyelerinin pandemi öncesi seviyelerin üzerine çıktığını görmeye başladığınızda, bu bana göre o pazarda fiyatların muhtemelen düşeceğinin bir işaretidir. Bunu açıkçası, yatırım yaptığım Boise, Reno, Austin, Denver gibi salgından patlama yaşayan birçok şehirde görüyorsunuz. Bu piyasalar daha fazla düzeltme görüyor çünkü çok yükseldiler. Bir seviyeye yeni ulaştılar ve bu, satın alınabilirliğin sürdürülebilir olmayan bir başka önemli göstergesi, maaşları, maaşları, bu hızlı gelişen şehirlerin bazılarında gördüğümüz fiyatları sürdüremiyor.
İnsanlar kendi pazarlarına bakmak ve neler olduğunu anlamak istiyorsa, envantere ve pazardaki günlere bakmak, "Bir satıcı pazarında mısınız?" gibi anlamaya başlayabileceğiniz gerçekten kolay iki yoldur. Bir alıcı pazarında mısınız?” Anlaşılır olması için, çünkü bence insanlar bunu çok fazla karıştırıyor, alıcının piyasası genellikle satın almak için iyi bir zaman anlamına geliyor. Bunun kafa karıştırıcı olduğunu biliyorum çünkü insanlar fiyatların düştüğünü görüyor, ancak bu, geleneksel olarak daha fazla kaldıracınız olduğu anlamına geliyor. Alıcı pazarı, alıcıların güce sahip olduğu anlamına gelir. Satıcının pazarı, satıcıların güce sahip olduğu anlamına gelir.
Yani, tüm gücün satıcıların elinde olduğu ulusal ölçekte bir zaman bırakıyoruz, değil mi? Bunu her gün satıyoruz… Demek istediğim, muhtemelen bununla her gün uğraşırsın, David. Satıcılar temel olarak, “Her şeyi istiyorum, taviz yok, ilk doğan çocuğunuzu istiyorum. Bana arabanı ve alyansını ver” ve insanlar bunu yapıyordu. Şimdi, alıcıların biraz daha seçici olabileceği ve pazarlık yapabileceği farklı bir senaryo. Yine, pazar envanterinde geçen günler, pazarınızın dengeli bir pazarda mı, satıcı pazarında mı yoksa alıcı pazarında mı olduğunu anlamanın iyi yolları.
David:
Bu harika bir nokta. Bence podcast'lerimizi diğerlerinden ayıran bir şey, tıklama almak için sadece korku faktörüne güvenmememiz. Artık insanlara şunu söylemek kolay: “Bir satıcının piyasasında, satın almamalısınız çünkü satıcı tüm güce sahiptir. Sadece satın almayın.” Ancak bunun bir satıcı pazarı olmasının nedeni genellikle fiyatların çok hızlı artması veya kiraların çok hızlı artması veya gayrimenkul alternatiflerinizin çok kasvetli olması ve bunun kesinlikle en iyi seçenek olmasıdır. Yani, rekabetinizin daha fazlası oraya akıyor. Bu, satıcının pazarını oluşturur.
O zaman tersine, devreye girip, “Bu bir alıcı pazarı ya da üzgünüm, fiyatlar düşüyor, bu yüzden satın almamalısınız” demek kolaydır. Alıcı piyasası olsa da dibi beklemelisiniz. Bu, satın almak için daha iyi bir zaman olabilir ve bu nedenle her iki pazarın da farkında olmalısınız. Her ikisinde de işe yarayan bir strateji var ve artıları ve eksileri var. Bir satıcının pazarında satın almak çok zordur. Bir çok şeyden vazgeçeceksin, ne de… Bazen bir teftişten vazgeçmek zorundasın. Bununla birlikte, fiyatı patlayan varlığın avantajını alıyorsunuz.
Bir alıcı pazarında, fiyatların düşebileceği bir döneme giriyor olabilirsiniz. Teorik olarak dibin nerede olduğunu asla bilemeyiz, ancak durum tespiti süreleri kazanıyorsunuz, çok fazla kapanış maliyeti ödeyen satıcılar, 1.2 milyonunuz yoksa daha önce elinize bile geçiremeyeceğiniz kremalı ürün envanteri alıyorsunuz. rekabet etmek için nakit. Her ikisinin de artıları ve eksileri var ve "Şimdi satın alın veya bekleyin" yazan bir başlık yazmak yerine gerçekten tam resmi buraya getirmeye çalışıyoruz. Yüzyılın çöküşü geliyor.” Sonra bu şeyleri sekiz yıl boyunca gördük. Hiç gelmedi.
Dave:
Söylemeye devam ederlerse bir gün haklı çıkacaklar. Bir gün haklı çıkacaklar.
David:
İyi bir noktaya değindin. Bozuk bir saat günde iki kez doğruyu gösterir. Böyle olmuyor mu?
Dave:
Kesinlikle.
David:
Bu konudaki görüşünüz, insanların "Bana ne yapacağımı söyle" yerine bakması gerektiğini düşündüğüm şey. Bu alış mı yoksa satış mı?” Fiyatı etkileyen faktörleri anlıyor ve ardından doğru karar genellikle kendini tanıtıyor. Arz tarafını envanter hakkında konuşarak, envanteri izleyerek ele aldık, fiyatların şu anda neden düşmediğini anlıyoruz, çok fazla arz yok, ancak talep tarafı da önemli. Emlak ilginç çünkü talep, belki Pokemon kartları gibi başka bir şeye göre biraz daha karmaşık.
Bana biraz talepten ve bunun özellikle gayrimenkulde nasıl çalıştığından bahseder misiniz?
Dave:
Gayrimenkulde talep iki şeyden oluşur. Bence insanlar genellikle talebin, kaç kişinin bir ev satın almak istediği olduğunu düşünüyor. Öyle değil. Önemli olan, kaç kişinin bir ev satın almak istediği ve kaç kişinin bir ev satın almaya gücü yettiğidir. Bunlar iki… İkisi de talebi etkiliyor ama farklı şekillerde davranıyorlar. Bence en büyük örnek David, ikimiz de milenyum kuşağıyız. Sanırım yıllardır televizyonda bu uzmanların “Y kuşağı ev almak istemiyor. Ev almıyorlar.” Sanki verileri bunu göstermiyor. Ev almaya paralarının yetmediğini ve pandemide düşük faiz oranlarının getirdiği ev satın almaya gücü yettiği an deli gibi konut piyasasına atladıklarını gösteriyor.
Yani talep, insanların ev almak istememesi kadar basit değil. Bence talebi ve talebi yönlendiren en önemli şeyler, daha önce de söyledim, Y kuşağının en yüksek aile oluşumu yıllarına ulaşıyor olmasıdır. Bu güçlü bir şey. Bence insanlar demografinin etkisini gerçekten hafife alıyor, ama bu çok, çok önemli. Ülkedeki en büyük neslin en yüksek ev satın alma çağına girdiğini görüyoruz, bu da talebi artıracak. Az önce söylediğim gibi, 2020'den 2022'nin ortalarına kadar düşük faiz oranlarıyla insanlar bu piyasaya çıldırıyor.
Şimdi, ABD'nin demografisine bakarsanız, bu demografik talep muhtemelen üç ila beş yıl daha sürecek, ancak değişen şey ve 2022'nin ortasından şimdiye kadar değişen en büyük faktör, satın alınabilirlik faktörü. Talebin ikinci yarısı, kaç kişinin bir ev satın alabileceğidir. Mortgage oranlarının bu kadar hızlı artması, karşılanabilirliği tamamen aşındırdı. Temel olarak konut piyasasının bu tek faktöre her şeyden daha fazla tepki verdiğini gördük, çünkü eğer insanlar bir ev satın almaya gücü yetmiyorsa, bu piyasadaki tüm talebi çeker ve bu gerçekten fiyatları düşürür, hatta fiyatları gönderebilir. geriye doğru gidiyor.
Talepte gerçekten olan buydu. Açıkçası, belki burada öne geçiyorum, konut piyasasında önümüzdeki yıl, iki yıl, üç yıl boyunca ne olacağına dair fikrim tamamen satın alınabilirlik ve toparlanıp toparlanmadığı ile ilgili. Benim görüşüme göre, satın alınabilirlik artacak mı? İşte o zaman konut piyasası dibe vuracak ve yeniden büyümeye başlayacak.
David:
Bu, yaptığınız çok güçlü bir nüans noktası. Gayrimenkul söz konusu olduğunda talebin iki başı vardır. İstekli olmalısın ve yapabilmelisin. Geleneksel olarak, sorun mümkün olmuştur. Bir ev satın almak isteseniz bile, alamadınız çünkü fiyatlar ayak uydurabileceğinizden daha hızlı yükseliyordu ya da diğer 11 teklifle rekabet etmek ya da olasılıklarınızı sallamak istemiyordunuz, bu yüzden sadece dediniz , “Hey, ben çıktım. Bunu yapmayacağım.” Gerçekten, gerçekten kötü bir pazarda olduğunuzda, istekli taraf gittiğinde olur.
İnsanlar ev almak istemiyor. 2010'da gördüğümüz buydu. Pek çok insan ev alamıyordu ama birçoğu alabiliyordu. Sadece istemediler. 2010'da kimsenin gayrimenkule bir varlık satın almak gibi bakmadığını hatırlıyorum. O zamanlar etrafta biri yoksa bu zor. Kendilerini ipotek adı verilen 30 yıllık bir çıpaya bağlamak gibi gördüler. “Bir ev aldım” deseniz, “Aman Tanrım, önümüzdeki 30 yıl boyunca bu ödemeyi yapmalısınız. Neden bunu yapasın ki?" Bu çok komik Dave çünkü ilk evim, ipoteğim 900 dolardı. Bu hala bir ölüm cezası olarak kabul edildi. Neden kendini 900 dolara bağlamak isteyesin ki?
Kimse ev almaya istekli değildi ve o kadar çok arz vardı ki fiyatlarda bu düşüşe neden oldu. Piyasanın ne yaptığına bakarken izlediğimiz şey, orada ne kadar arz olduğu, bunu ele aldığımız ve sonra orada ne kadar talep olduğu. Bunun iki bileşeni var. Verdiğim Pokemon kart örneği gibi finansman içermeyen diğer birçok şeyin aksine, bir ev almaya istekli olmalısınız ve bir ev alabilmelisiniz. Sadece, "Satın almaya istekli misin, değil mi?" Çoğu insan 30 dolar ödeyebilir.
Pokémon kartları hakkında pek bir şey bilmiyorum. Sonra yeğenime Noel için biraz aldım ve bu konuda çok heyecanlıydı. Onları emlakla satın alabilmeniz gereken bir şey değil.
Dave:
Gayrimenkul satın alabilmenin çoğu bizim kontrolümüz dışında çünkü çoğu insan kaldıraç kullanıyor, gayrimenkulü finanse etmek için borç kullanıyor. Dolayısıyla, bir ipotek oranı, karşılayabileceğiniz tutarı gerçekten etkiliyor ve bu, pandemi sırasında insanları olumlu yönde etkiliyordu, çünkü insanlar birdenbire çok daha fazlasını karşılayabilir hale geldi. Şimdi geri döndüğümüze göre… Aslında, bulunduğumuz yere göre yüksek, ancak ipotek oranlarının tarihsel ortalaması konusunda haklıyız. Artık tarihsel olarak daha normal bir ipotek oranına geri döndüğümüze göre, bu satın alınabilirliği olumsuz etkiledi.
Bir Pokémon kartı veya kaliteli şarap veya başka bir şey satın almaktan bahsettiğinizde, sadece eşitliği kullanıyorsunuz. Genellikle bu satın alımlardan yararlanmıyorsunuz, bu yüzden gerçekten size kalmış, "Banka hesabınızda o para var mı? O zaman gidip satın alabilirsin.” Kaldıraçlı varlıkların başka örnekleri de vardır, ancak gayrimenkul muhtemelen kaldıraçlı varlıkların en büyük örneğidir ve gerçekten de öyledir. Bu nedenle emlak faiz oranlarına karşı gerçekten hassastır, çünkü bunun yatırım amaçlı gayrimenkuller veya birincil konut sakinleri satın alma kabiliyetinizi gerçekten ama gerçekten etkilemesidir.
David:
Şimdi, oranlar ve Fed söz konusu olduğunda, bize biraz bu kararların nasıl verildiğinden ve bunun nihayetinde karşılanabilirliği nasıl etkilediğinden bahsedebilir misiniz?
Dave:
Ah oğlum, en sevdiğim konu. Temel olarak, hepimizin bildiği gibi, enflasyon gerçekten yüksek. Bu ekonomi için çok büyük bir sorun. Harcama gücümüzü aşındırır. Herkes ondan nefret ediyor. Gayrimenkul yatırımcıları bundan biraz daha az nefret ediyor çünkü emlak enflasyona karşı harika bir koruma aracı ama yine de herkes için berbat. Fed temelde enflasyonla mücadele etmek için kararlar alıyor. Bunu federal fon oranını artırarak yapıyorlar. Kontrol edebildikleri tek şey bu. Riskli, ama temelde bankaların birbirlerine borç verme oranı.
Federal fon oranını artırmanın arkasındaki fikir, borç para almak daha pahalı hale gelirse, bunu daha az insanın yapmasıdır. Borç alan daha az insan olduğunda, ekonomide daha az para dolaşmaktadır. Bu aynı zamanda para arzı olarak da bilinir ve bu yüzden parasal arzı azaltmaya çalışıyorlar çünkü çılgına döndüğünü gördük. Son birkaç yılda, M2 adı verilen bir parasal arz ölçüsü var. Temel olarak, bunun patladığını gördük ve bunun birkaç nedeni oldu. Biri faizlerin düşük olması, diğeri ise para basılmasıydı. Sisteme bir sürü yeni para kazandırdık ve o parayı sistemden çekemiyorlar.
Yapabilecekleri, faiz oranlarını yükseltmek ve ekonomide daha az dolaşmasını sağlamaya çalışmak. Daha az insan borç alıyorsa, para bankada kalır veya tasarruf hesabınızda kalır veya siz onunla daha az şey yaparsınız. Bu, en azından geleneksel terimlerle enflasyonu soğutmaya yardımcı olur. Fed'in yapmaya çalıştığı da bu. Açıkçası, Ocak 2023'ün başlarında enflasyon hala çok yüksek, ancak eğilim düşmeye başlıyor gibi görünüyor. Şimdi, federal fon oranı, ipotek oranlarını doğrudan kontrol etmiyor, ancak ipotek oranlarını etkiliyor. Yani, ipotek oranlarının düştüğünü gördük…
2022'nin başında, bence %3'ün altında veya hemen altındalar. Şimdi bu kayıt itibariyle, yaklaşık %6.2'deler, yani iki kattan fazla arttılar. Bu, miktarı önemli ölçüde artırır… Bu, karşılanabilirliği önemli ölçüde azaltır, söylemeliyim. Pandeminin başlangıcında, karşılanabilirliğin neredeyse rekor seviyelerde olduğu bir zaman gördük. İnsanlar artık satın alınabilirliğin 40 yılın en düşük seviyesinde olduğu bir noktaya kadar her şeyi karşılayabilirdi. Bu, 1980'lerden beri en düşük fiyatlı gayrimenkul ve bunun sonuçları çok açık. Ödeyemiyorsanız, satın almayacaksınız, bu nedenle piyasada daha az talep var.
David:
Bu gerçekten çok iyi. Şimdi, burada özetlemek gerekirse, şu ana kadar konut piyasası kaldıraçlarını, fiyatları neyin yukarı veya aşağı hareket ettirdiğini, arzı ve envanteri ve bunları nasıl takip edebileceğinizi, talebi ve yeteneği, talebi ve ipoteği neyin etkilediğinin nüansını ele aldık. Emlak piyasasının pastasındaki tüm bileşenler olan oranlar ve enflasyon, izlediğinizi söylemeliyim. Daha fazla un eklersiniz. Daha fazla yumurta eklersiniz. Daha fazla şeker eklersiniz. Farklı bir tatta pasta alacaksınız. İşlerin nasıl gittiğini tahmin etmeye çalışırken hepimizin anlamaya çalıştığı şey bu.
Şimdi, bunun gibi belirsiz bir piyasada neyin işe yaradığına geçmeden önce, size son sorum şu: Satın alınabilirliğin, gayrimenkule yatırım yapmanın insanları heyecanlandırabilecek ve aslında gerçekten heyecanlandırabilecek bir şey olduğu bir duruma yeniden dengelenmesi için ne olması gerekiyor? olası?
Dave:
Öncelikle gayrimenkul yatırımının hala mümkün olduğunu düşünüyorum ve heyecanlıyım. Birazdan bahsedeceğimiz biraz yaratıcı olmalısınız. Bence temelde iki yıl boyunca olan şey, her bir değişken, bahsettiğimiz tüm kaldıraçlar fiyatlar için tek bir yönü işaret ediyordu ve bu yukarıydı. Şimdi, yeniden dengelememiz gereken bir noktadayız ve işler değişti. Satın alınabilirlik, fiyatların muhtemelen 2023'te biraz düşeceği noktaya kadar düştü. Satın alınabilirlik için değişmesi gereken üç şeyden biri.
Karşılanabilirlik, üç farklı şeyin bir faktörüdür. Birincisi, elbette konut fiyatları ve bu nedenle fiyatlar düşerse, bu karşılanabilirliği artırır. İkinci şey ücret artışı. İnsanlar daha fazla para kazanırsa, işler daha uygun hale gelmeye başlar. Zaten ücret artışının düşmeye başladığını görüyoruz ve bunun konut piyasasında önemli bir faktör olacağını düşünmüyorum. Üçüncüsü, ipotek oranları, haklar mı? Mortgage oranları düşerse, karşılanabilirlik tekrar artacaktır. En azından önümüzdeki birkaç ay boyunca bakacağım ana faktörler bunlar.
Mortgage oranları şimdiden tepe noktasından aşağı indi. Tekrar yukarı gidebilirler, ancak Ekim, Kasım'da en düşük yedilerdeler. Şimdi altmışlardalar. Satın alınabilirlik şimdiden biraz iyileşmeye başladı. Muhtemelen olay budur. 2023'te konut piyasasını anlamak için bir şeye bakacaksanız, tavsiye edeceğim şey satın alınabilirlik.
David:
satın alınabilirlik, belirttiğiniz gibi, fiyat ile ipotek ödemesinin bir kombinasyonudur. Sadece biri ya da diğeri kadar basit değil.
Dave:
Kesinlikle.
David:
Sadece komik çünkü oranlar düşerken herkes evlerin fiyatlarının uygun olmadığından şikayet ediyordu, çünkü insanlar evlere daha fazla para ödeyebiliyordu, bu yüzden fiyatlar yükselmeye devam ediyordu. Sonra fiyatlar nihayet düştüğünde, insanlar faiz oranlarının çok yüksek olduğundan şikayet ettiler, ancak ikisi de aynı madalyonun iki yüzü. Tıpkı arz ve talep gibi, genellikle biri olmadan diğeri olmaz. Pekala, bunun gibi belirsiz bir piyasada işe yarayan üç şeye geçelim. Piyasaya ne olacağından emin olmadığımızda bile insanların yararlanabileceği stratejiler veya nereden para kazanabilecekleri konusunda ilk tavsiyeniz nedir?
Dave:
Beni en çok heyecanlandıran şeylerden biri ve aslında önümüzdeki birkaç hafta içinde bir yatırım yapmak istiyorum, özel borç verme. Yüksek faiz oranı ortamında olduğunuzda, bu yüksek faiz oranlarını uygulayan bankadır. Yani, banka olabilirseniz, bu oldukça heyecan verici bir teklif. Muhtemelen para isteyen bir sürü yüzgeç vardır. Muhtemelen köprü kredisine ihtiyacı olan sendikacılar vardır. Mortgage ihtiyacı olan insanlar var ve dolayısıyla özel borç veren olma fırsatları var. Ben bu konuda uzman değilim. David, üçüncü Dave olan Dave Van Horn mu bilmiyorum. Belki de onu bir sefere çıkarmalıyız.
David:
Üç D.
Dave:
O bu konuda gerçek bir uzman. Kitabının adının ne olduğunu unuttum, Yatırım Notu. BiggerPockets'ın bir kitabı var. Kontrol et. Özel borç vermenin şu anda gerçekten ilginç bir seçenek olduğunu düşünüyorum çünkü borç pahalıysa, bu borç alan için kötü ama bazen borç veren için iyidir. Bu, en azından 2023'te araştırdığım bir şey. Hiç özel borç verdiniz mi?
David:
Aslında Dave'in şirketi aracılığıyla birkaç notum var, sanırım adı PPR Note Company. Dediğinize benzer bir kavram. Bu ilke özel borç verme için geçerlidir, ancak aynı zamanda sadece tasarruf için de geçerlidir. Son sekiz yılı kurtardığın için cezalandırıldın. Enflasyon, bankadaki paranızla alabileceğinizin çok üzerindeydi. Bu, varlık fiyatlarındaki artışı hızlandırmaya yardımcı olur, çünkü "Bankada bekleyen 100,000 dolarım var ve enflasyon Tanrı bilir ne kadar yüksekken bana yüzde yarım kazandırıyor, bakarsanız muhtemelen gerçekçi olarak %20 ila %30'dur" dersiniz. gıda fiyatları, gaz ve emlak ve bunun gibi şeyler.
Onu bir yere koymalıyım. Nereye koyacağım? Muhtemelen emlak sektörüne koyacağım, çünkü en çok yükselen bu, değil mi? Ancak oranların yükseldiğini gördüğümüzde, yavaşlasa da varlık fiyatları yükseliyor. Dostum, bir zamanlar hatırlıyorum, restoranlarda çalışırken paramın %6.5'ini bankaya yatırıyordum ve bu bir CD'de bile değildi. Dolayısıyla, özel borç verme gibi stratejiler, sadece paranızı belirli bir noktada biriktirmek, sonunda oranları daha sağlıklı seviyelere çıkardığımızda mümkün hale gelir.
Dave:
Aslında BiggerPockets'ta bununla ilgili bir blog yazdım, tasarruf oranlarının yeniden cazip olduğu bir noktaya ulaştığımızı düşünüyorum. Yüksek getirili birikim hesabımda şu anda neredeyse %4 kazanabiliyorum. Enflasyon biliyorum yarın açıklanır ama geçen ay itibariyle %7.1'di sanırım değil mi? İnsanlar “%7.1, %4'ten daha yüksek” diyor. Evet, bu doğru, ancak %7.1'i geriye dönük. Geçen yıl olan buydu. Aylık orana bakarsanız, son beş ayda ortalama %0.2 civarındadır. Yani, bunu tahmin ederseniz ve kimse ne olacağını bilmez, ama sadece tahmin ederseniz, bundan bir yıl sonra enflasyonun %2 ile %3 arasında olabileceğini hayal edebilirsiniz.
Dolayısıyla, yıllardır ilk kez paranızdan %4 kazanıyorsanız, tasarruf oranınız aslında size büyük bir getiri sağlamayabilir, ancak en azından enflasyonun tükettiğinden daha fazla para kazandırabilir. Şahsen, en azından parayı koyuyorum… Gayrimenkulde fırsatlar arıyorum ama elimdeki parayı alıp ya bir para piyasasına ya da yüksek getirili bir tasarruf hesabına koyuyorum, çünkü en azından siz paranızı bir tasarruf hesabına yatırırsanız minimum %1 veya %2 kaybettiğiniz son birkaç yılın aksine, paranızdan %6 ila %7 oranında gerçek getiri elde edebilirsiniz.
David:
Oranlar çok düşükken buna bir seçeneğiniz bile yoktu ve sahip olduğumuz bu büyük koşuyu besliyordu. Şimdi, özel olarak yatırım yapmadan, senetten gelen faizden kar elde edersiniz, ancak senet erken ödendiğinde ne kadar para kazandığınıza kıyasla ihmal edilebilir. Tipik olarak, yaptığınız şey, bu durumlarda indirimli bir not satın almaktır. not aldım. Diyelim ki 50,000 dolar ödedim ve senet bakiyesi 75,000 ya da 80,000 dolardı ve o senetten ayda 300, 400 dolarımı alıyorum, yani ödediğim paranın bir getirisi var.
İtfa edilir, bu yüzden ortaya koyduğunuzdan daha fazlasını alırsınız, ancak o kişi mülkünü sattığında veya yeniden finanse ettiğinde gerçekten kazanırsınız ve senet için yalnızca daha küçük bir yüzde harcadığınızda 80,000 doları geri alırsınız. İşin zor kısmı, gayrimenkulün aksine, kontrolünüz yok. Varlık gibi değil. Oraya gidebilirim, satın alabilirim ve daha değerli hale getirmek için tamir edebilirim. Piyasanın hangi noktasında satacağıma ben karar veririm. Diğer kişinin insafına kalmışsın, bu yüzden strateji, oradaki tüm bu küçük notlara sahip olmaktır. Kutudaki bir krikonun aksine, ne zaman patlayacağını bilmiyorsunuz ama belli bir noktada patlayacak.
Sonra patlama, bir notunuz var. Kâr ediyorsun. Ya gidip daha fazla nakit akışı sağlayan daha büyük bir banknot alırsınız ya da gidip farklı bir şeye yatırım yaparsınız ki bu, onu aldığımda çok daha fazlasını yapmayı planladığım bir şeydi. Sonra konut piyasasına ne olduğunu gördük. "Oh hayır, tüm buhar devam ediyor, bu pazar arttıkça elimden geldiğince beni ateşte ütüleyin" gibiydi. Bence bu harika bir tavsiye, gayrimenkulle ilgili farklı stratejiler, ama sadece ona sahip olmak değil. Bahsettiğiniz ikinci gördüğüm şey hibrit şehirler. Hibrit derken neyi kastettiğinizle başlayalım.
Dave:
Tarihsel olarak geriye bakarsanız, farklı konut piyasaları gerçekten farklı performans gösteriyor. Pandemi öncesi geleneksel olarak, belirli pazarların nakit akışı için harika olduğunu, ancak pek değer kazanmadıklarını gördünüz. Diğer piyasalar değer kazanmak için harikaydı ama o kadar nakit akışı olmadı. Bunlar yelpazenin iki ucu, ancak mütevazı takdir ve mütevazı nakit akışı elde eden bazıları var, kişisel olarak gerçekten ilgimi çekiyor. Bence en iyi tasarruf bu… İyi bir nakit akışına, sağlam nakit akışına, inanılmaz nakit akışına değil, sağlam nakit akışına sahip olacak şekilde muhafazakar, böylece ipoteğinizi her zaman ödeyebilirsiniz.
Temerrüt riski yoktur. Dayanabilirsin. Hiçbir şey yok. Orada risk yok. Ama aynı zamanda, bu bir takdirdir, dolayısıyla California veya Seattle gibi pazarlarda elde ettiğiniz olumlu fırsatların bir kısmını yine de elde edersiniz. O kadar değil, ama her birinden biraz alıyorsun. Bu pazarların özellikle iyi iş çıkaracağını düşünüyorum çünkü bu hibrit pazarların çoğu daha uygun fiyatlı şehirler olma eğilimindedir. Bugün bahsettiğim pek çok şeydeki temam, satın alınabilirliğin konut piyasasına hakim olması. Daha uygun fiyatlı pazarların önümüzdeki birkaç yıl içinde diğer pazarlara göre daha iyi performans göstereceğini düşünüyorum.
Bu melez şehirlerden bazılarının gerçekten ilginç olduğunu düşünüyorum. Sadece son birkaç yılda emlak sektörüne giren insanları, son birkaç yılda gördüklerimizin pek çok yönden alışılmadık olduğu konusunda uyarmak istiyorum, ancak şu anda bahsettiğim şey takdir. Her pazarın takdirini gördük, büyük pazarlar, küçük pazarlar, kırsal pazarlar, şehir pazarları, banliyö pazarları, her şey. Neden? Bu normal değil. Normalde, bazı piyasalar yükselir. Diğer piyasalar yatay seyrediyor. Bazı piyasalar düşüyor.
Kişisel olarak uzun vadede bu dinamiğe geri döneceğimize inanıyorum. Bu ay mı yoksa seneye mi olur bilemem ama bence bu konut piyasası için normal. Sanırım buna geri döneceğiz. Bu yüzden, salgın öncesi bir miktar nakit gösterisi ve biraz takdir gördüğümüz piyasalara bakardım. Bunlar, Birmingham, Alabama ya da Madison, Wisconsin gibi üçüncül şehirler ya da bunun gibi, güçlü bir nüfus artışı talep eden, ancak yine de nakit akışı sunan yerler. Önümüzdeki birkaç yıl için diğer pazarlardan daha iyi performans göstereceklerini düşünüyorum. Bu sadece benim görüşüm, ama baktığım şey bu.
David:
Birisi bunun gibi şehirleri belirlemek isterse, hangi verileri aramalı?
Dave:
Bence bir numaralı şey, nakit akışına bakmak istiyorsanız, kira / fiyat oranı adı verilen bir metriğe bakabilirsiniz. Aylık kirayı satın alma fiyatına bölmeniz yeterlidir. % 1'e yakın bir yerdeyse, gerçekten iyi gidiyorsunuz. Muhtemelen %1 kuralını duymuşsunuzdur. Bence kişisel olarak biraz modası geçmiş ve %1 kuralını karşılayan bir anlaşma beklemenin muhtemelen size yarardan çok zararı dokunacak, çünkü efsanevi bir tek boynuzlu at aramak için sonsuza kadar bekleyeceksiniz. Olamayacağından değil, ama az önce bahsettiğim gibi, bu %1'lik anlaşmalar genellikle değer kazanmayan pazarlarda gerçekleşir. Bence buna değmez.
Kira-fiyat oranı 0.7 veya 0.8 olan, ancak değer kazanan bir pazar olan bir şey görmeyi tercih ederim. Hibrit şehir derken bunu kastediyorum. Kira fiyat oranı iyidir. Sonra takdir için, tahmin etmek zor ama en önemli şeyler çok basit, nüfus artışı. Talep mi olacak yoksa oradan ayrılandan daha fazla insan taşınacak mı? İkincisi, ekonomik büyüme, buna ücret artışı veya istihdam artışı açısından bakabilirsiniz, ancak insanlar oraya taşınıyorsa ve onlara giderek daha fazla ödeme yapılıyorsa, varlık fiyatları yükselecektir.
David:
Takdir ve nakit akışından sanki Yin ve Yang gibi karşıt güçlermiş gibi bahsediyoruz. Bir takdir yatırımcısı mısınız yoksa nakit akışı yatırımcısı mısınız? Ancak pratik anlamda, gayrimenkul sahibi olanlarımız için, bunların birbirini dışlamadığının farkındayız, çoğu zaman kiralar yükseldikçe nakit akışının değer kazandığını görürsünüz. Belirli piyasalarda tıpkı varlığın değeri gibi kira artışlarının da olacağı fikri hakkında ne düşünüyorsunuz?
Dave:
Şahsen ben… Katılıyorum. %1 nakit akışı olan harika pazarlar var. Onlara yatırım yapmazdım çünkü şahsen tam zamanlı çalışıyorum. Yaşam tarzım için tamamen nakit akışıma güvenmiyorum. Ama aynı zamanda, bu benim için çok riskli, çünkü bu pazarlar azalan nüfusa sahip olma eğiliminde veya büyük bir ekonomik büyüme göstermiyor. Bu bana göre riskli. İnsanların nakit akışının riske karşı iyi bir önlem olduğunu söylediğini biliyorum, ama bence bazıları... Ama eğer büyük değeriniz düşüyorsa, o zaman nakit akışının bunu telafi edeceğini düşünmüyorum. Bence bu çok önemli.
Şahsen insanları, kiraların en azından bu yıl veya gelecek yıl artacağını varsaymamaları konusunda uyarırdım. Sadece finans ya da ekonomi dedikleri şeyi biraz ileriye doğru çektiğimizi düşünüyorum, burada kira fiyatları genellikle yılda birkaç yüzde puanı yükseliyor. Son birkaç yılda çıldırdılar ve bu, önümüzdeki iki veya üç yıldaki tüm kira artışını alıp örneğin 2021 veya 2022'ye çekebilirdi.
David:
Muhtemelen.
Dave:
Benim tavsiyem, nakit akışının önümüzdeki bir veya iki yıl boyunca artmayacağını varsayarak bir anlaşma yapmaktır. Olursa, ki olabilir, bu sadece sos, ama bence yapılacak muhafazakar şey, nakit akışının muhtemelen oldukça yumuşak olacağını varsaymak… Demek istediğim, kira artışı, afedersiniz, muhtemelen olacak önümüzdeki birkaç yıl için oldukça yumuşak. Ama beş yıl, yedi yıl tutuyorsanız, o zaman muhtemelen kesin olarak bir miktar kira artışı tahmin ediyorum.
David:
Peki, nereden alacağınıza karar verirken, hibrit bir şehrin kiralarının nakit akışı piyasasından, Midwest'in değer kazanmayan pazarından daha fazla artmasını beklemek sizce mantıklı mı?
Dave:
Evet, %100. Demek istediğim, ekonomik büyümeye sahip bir şehir görüyorsanız, sadece ücret artışına bakın. Ücretler artıyorsa, o şehre iyi işler geliyorsa bunlar en iyi göstergelerden bazıları.
David:
Tıpkı ev sahipliği piyasasında olduğu gibi, kiralama piyasasında da talep olduğu için insanlar daha fazla ödeyebiliyor. Aynı fikir.
Dave:
Kesinlikle. Ücretlerin yükselmediği bir piyasadaysanız, yasal bir sınır yoktur, ancak insanların kira için ödeyeceği meblağın yalnızca psikolojik bir sınırı vardır. Yalnızca X yüzdesi olabilir. Genellikle, gelirlerinin %30'u kiraya gidebilir. Bunun çok üzerindeyseniz ve ücretler artmıyorsa, bu durum kira artışını desteklemiyor demektir. Bu nedenle, hibrit veya değer kazanan bir şehirde kira artışının artacağına tamamen katılıyorum. Bunun, bu nakit akışı sağlayan şehirlerin destekleme eğiliminde olduğu nakit akışına ulaşacağınız anlamına gelip gelmediğini bilmiyorum.
Ama kişisel olarak, bunun daha iyi bir bahis olduğunu düşünüyorum çünkü sadece nakit akışına, sadece değer kazanmaya ya da sadece kira büyümesine bahis oynamıyorsunuz. Her şeyden biraz alıyorsunuz ve üçünden hangisinin en iyi performansı gösterebileceğini bilmiyorsunuz. Ama ne olursa olsun, bundan faydalanıyorsun.
David:
Pekala, anahtar teslimi şirketlerin faaliyet gösterme eğiliminde olduğu bu nakit akışı piyasalarının bazılarında deneyimsiz olan, belki daha yeni yatırımcılar olan insanlar ve size bir kurs satan gurular için vurgulamak istediğim şey bu, onlar genellikle, " Nakit akışı, işinizden ayrılın. Bir sevgili bul. Kaybeden olma. Nakit akışına ihtiyacınız var ve tüm sorunlarınızı çözecekler.” Sonra sizi kiraların neredeyse hiç yükselmediği pazarlardan bazılarına iterler. Son 10 yıldır ikisi de aynı. Buna karşılık, Denver'a belki 10 yıl önce yatırım yapmış olsaydınız, satın aldığınızda mütevazı bir nakit akışı olabilirdi, ancak 10 yıllık kira artışı ve gerçekten çok iyi gidiyor.
Artacağını varsayalım demek istemiyoruz, ancak ücret artışı, şirketlerin taşınması, nüfus artışı olan bu pazarlardan birine girerek kendinizi kesinlikle yükselme olasılığının daha yüksek olduğu bir konuma getirebilirsiniz. tüm çiftliği çılgınca takdir eden bir pazara yatırım yapmak için tamamen riske atmadan, para kaçırıyorsunuz. Bunu yapmanın sorumlu bir yolu var. Bence burada verdiğin çok iyi bir tavsiye.
Dave:
Demek istediğim, bu muhtemelen tamamen başka bir şov, ama Tanrım, adamım, finansal olarak özgür olmak için kaç kiralama gerektiğini biliyor musun? Pek çok emlak yatırımcısının "Ah evet, işini bırak. Üç kiralama satın alın ve finansal olarak özgür olun. Bu sadece mutlak saçmalık. Bunu düşünmenin yolu, yatırımda para ve nakit akışı kazanma şeklinizdir, Y getiri oranına eşit Z nakit akışına yatırılan X dolara ihtiyacınız var.
David:
Tıpkı diğer tüm finansal yatırım araçlarına baktığımız zaman “401k'de emekli olmak için ne kadara ihtiyacın var?”
Dave:
Aynen öyle ve böylece bir nakit akışı yatırımcısı olmayı seçebilir ve “Nakit getirisi %100,000 nakit olan 11 $ yatıracağım” diyebilirsiniz. Harika, bu sana yılda 11,000 dolar kazandırıyor. Bununla yaşayamam. Uzun vadeli inşa etmek istiyorsanız ve "Nakit getirisi üzerinden %6 nakit kazanacağım, ancak takdir ve iyi bir işte çalışarak, bir yere 2 milyon dolar yatırım yapacağım" derseniz. Nakit iadede %6 nakit,” o zaman yılda 120,000 dolar kazanıyorsunuz. Bence insanlar, yatırımlarınıza koyduğunuz anapara miktarının nakit getirisinden daha önemli olmasa da eşit olduğunu düşünmeden bu nakit para iadesi fikrine takıntılı hale geliyorlar. Bu sadece benim lafım.
David:
O yolda fazla ileri gitmeyeceğiz ama insanları kızdıracağım ki bu küçük bir fikir. İnsanları BRRRR yöntemi veya pazarları satın alma ve takdir etme gibi şeylere teşvik etmemin nedenlerinden biri de budur, çünkü mülkünüz, çalıştığınız işinizde kazandığınız gibi sizin için sermaye yaratabilir. Oluşturulan iki sermaye kaynağınız olabilir. Bir mülkün içinde olduğunda buna eşitlik diyoruz. Banka hesabımızdayken ona sermaye diyoruz ama aynı enerji. Kariyerinize bu tür yöntemleri kullanarak başlarsınız ve daha sonra kariyerinizde biraz daha istikrarlı olan daha yüksek nakit akışlı pazarlara geçersiniz ve sonra tam olarak tanımladığınız şeyi yaparsınız.
Bu, pazar hakkında konuşmayı planladığımızda içine girdiğimiz oldukça derin ve harika şeyler.
Dave:
Bu konuşmayı beğendim. Bu eğlenceli.
David:
Pekala, sana sormak istediğim son konu derin satın alma. Derin satın almakla ne demek istiyorsun?
Dave:
Demek istediğim, derin satın almak sadece piyasa değerinin altında satın almak anlamına gelir. Seni bilmem David ama emlak yatırımı kariyerimin ilk sekiz yılında asla istediğim fiyata teklif vermedim. Her zaman istenen fiyattan daha az teklif verirdim. Sadece son yıllarda, istenen fiyatın üzerinde teklif vermeniz ve hala dua etmeniz normal hale geldi.
David:
Çok doğru. Temsilcilerin tam ödeme yapmışlar gibi şeyler söylediğini duyuyorsunuz ve ben de "Burada bir anlaşma var" gibi gülüyorum. Tam talep bir şey ifade etmez, ancak talep edilen fiyatı kimsenin ödemediği eski paradigmadan hareket ederler.
Dave:
Kesinlikle. Başlangıçta, her zaman satıcıya biraz kuruş atmaya çalışır, ne alabildiğinize bakardınız. Bence bunun mümkün olduğu bir ortama geri döndük. Her piyasada değil, her varlık sınıfında değil ama aşağıdan isteyerek satın alabileceğiniz bir piyasadayız. Bence korunmak için iyi bir yol. Pazarınızın %5 düşebileceğini düşünüyorsanız, %5'in altında bir mülk bulmaya çalışın. Denver'a yatırım yapıyorum ve Denver'da şimdiden neredeyse %10 düştü. Fiyat düşüşleri açısından pazarın liderlerinden biridir.
Bence %5 daha düşebilir. Bu yüzden şu anda bir teklif yaptığımda, %5'in altında teklif vereceğim. Bu şekilde düşerse, ben iyiyim. Bana biraz yastık veriyor. Derin satın almakla kastettiğim bu. Kendinize biraz yastık vermek için fiyat sormanın altına düşüyor. Ayrıca piyasayı zamanlamanın gerçekten zor olduğunu düşündüğümü de söyleyeceğim ve eğer %1 ile %2 arasındaysa, bu konuda fazla endişelenmeyin. İlk mülkümü 2010'da satın aldım. Konut piyasası 2011'de dibi gördü, satın almamdan 18 ay sonra filan.
Mülkümün yeniden yükselmeye başlamadan önce %1 düştüğünü hiç düşündüğümü mü sanıyorsunuz? Bir kez değil. İnsanlar bana 2010'da satın aldığım için ne kadar kıskandıklarını söylüyorlar. Görmedikleri şey, mülk değerimin son birkaç ayda olduğu gibi büyümeye başlamadan önce aslında %1 veya %2 düştüğü. Derin satın almanın gerçekten önemli olduğunu düşünüyorum, ancak onu tam olarak piyasanın dibine indirmeye çalışmak konusunda takıntılı olmazdım. Kelimenin tam anlamıyla yapmak imkansız. Ancak piyasanın %5 veya %10 düşeceğini düşünüyorsanız, kendinizi daha rahat hissetmek için satıcıdan bazı tavizler almaya çalışın.
David:
Bu inanılmaz derecede sağlam bir tavsiye. İlk mülkümü aldığımda 2009'un sonuydu yani 2010'da bile değildim. Sonra daha çok düştü. Ben de "Ben çok aptalım. beklemeliydim.” Herkes "Neden emlak aldın?" Kafamda, sıfıra kadar indiğini hayal ettim. Sonra bir yıl sonra yükselmeye başladı ve sonra patladı. Komik. Muhtemelen 195'e düşen o ev için 185 ödedim ve kendimi tekmeliyordum. Şimdi, 525 ya da öylesine değer. Önemli değil.
Dave:
Kesinlikle.
David:
Bu önemli değil, değil mi? Sizden daha akıllı olmaya çalışan egonuzdur ve siz bunu başarıyorsunuz. Bu, 215'te sözleşmeli olduğum bir mülktü ve satıcılardan bazı tavizler almak için oraya gittim ve 195'te aldım. Bu alıcı pazarında insanların yapması gereken şey tam olarak buydu. Ev üç gündür piyasadaysa, tonlarca ilgi görüyor. Belki bu stratejiyi kullanamazsın, ama ben piyasada yüksek günleri olan, kötü listeleme fotoğrafları olan evler arıyorum. İnsanlara kelimenin tam anlamıyla MLS'de diğer insanlar tarafından geçilen şeyleri nasıl hedefleyeceklerini, çok agresif teklifler yazmayı ve ardından karşı teklife dayalı olarak satıcının ne kadar ciddi olduğunu ve nasıl bir anlaşma yapabileceğimizi öğretiyorum.
Birkaç ay önce sonlandırdığım 1031 borsasında sanırım 17 veya 18 mülk aldım ama sadece 12 veya 13 tanesi borsadan geçti. Bu 12 veya 13'ten, ödediğim değere karşı ekspertiz fiyatına dayalı olarak bir milyon dolardan fazla öz sermaye kazandım. Bu sadece, “MLS'deyim. Çılgınca bir şey yapmıyorum” ama gerçekten iyi bir emlakçı tarafından profesyonelce çekilmiş güzel listeleme fotoğraflarıyla evin peşinden gitmiyorum. Emlakçısına %1 komisyon ödeyen insanları arıyorum. iPhone XNUMX ile birkaç fotoğraf çektiler.
Korkunç görünüyor. Uzun zamandır orada oturuyor. Demek istediğim, kelimenin tam anlamıyla Dave, bazılarının ters yüklemeleri vardı. Zillow's'a "Dört kişi buna baktı ve kimse kaydetmedi" diyebileceğiniz banyo resimleri baş aşağı yüklendi.
Dave:
İstediğin bunlar.
David:
Bu kesinlikle doğru. Bu yüzden derin satın almak, öz sermaye satın almak olarak adlandırılır. Aynı fikir. Eskiden olduğu gibi soran bedel ödemeniz gerektiğini düşünmeyin. Keşfetmek. Gerçekten düşük bir teklif yazın ve bekleyin ve görün. İnsanlara şunu söylüyorum: “Teklif yumruk gibi olmalı. Bu pazardaki ilk teklifinizi kabul ederlerse, muhtemelen çok yüksek yazmışsınızdır.” Bir teklifle insanları nakavt etmemelisin. Bu bir yumruk ve bekleyip nasıl savunduğunuzu görün? zayıf mısın Çok derine inmeyeceğim ama özellikle anlaşmalardan biri 1.6 milyona listelenmişti, fiyatı 1.2 milyona kadar düşmüştü.
İçeri girdim ve kapanış maliyeti yaklaşık 1 $ olan 50 milyon 50,000 $ 'lık bir teklif yazdım. Hatta 1 milyon civarındaydı. Anlaşmamı kabul etmeme karşı çıktı, ancak 50,000 dolarlık kapanış maliyeti farkını kabul etmedi. Bana bu kadar karşı çıkarsa bu evi satmak istediğini biliyordum. Burada tüm koz bende. Bu anlaşmayı yapacağım. Sonunda direndim ve yine de geri geldi ve "Tamam, sana kapanış maliyetini de vereceğim" dedi. Şimdi, bana 10,000'sinden belki 1.2 $ indirim yapsaydı, onu bırakırdım. Bu motive olmuş bir alıcı değil.
Son sekiz yılda asla böyle stratejiler kullanamazsınız. Onlar sadece yoktu. Bu harika bir nokta. Piyasanın düşmeye devam edeceğinden endişeleniyorsanız, oraya gidin ve normalde yapacağınızdan daha agresif bir teklif yazın ve kendinizi bu şekilde koruyun.
Dave:
Kaybedecek hiçbir şeyin yok. Bence insanlar, "Aman Tanrım, bunu reddedecekler." "Ne olmuş yani?" Açıkçası, hiçbir anlam ifade etmeyen şeyler yapmak istemezsiniz, ancak teklifinizin adil ve makul olduğunu düşünüyorsanız, bir deneyin. Bakalım kabul edecekler mi?
David:
O zaman diğer bir şey, insanlara vereceğim tavsiye şu: Bir yumruğun birini bayıltacağını düşünmeyin. Bahsettiğimiz bu mülklerin çoğuna bir teklif yazdım. hayır dediler Emlakçımı bir veya iki hafta sonra geri gönderdim ve belki de öyleydi. Bundan bir veya iki hafta sonra, "Hadi top oynayalım" gibiydi. Sonra asıl müzakere başladı. Alıcılar çıldırdığı gibi satıcılar da çıldırıyor. Bu pazarda herkes çıldırıyor ve siz sadece ilgi alanlarınıza uygun doğru ucubeyi bulmak istiyorsunuz.
Dave, senden her zaman yapmaktan çekindiğimiz ama herkesin bilmek istediği, 2023 için tahminlerinin neler olduğunu sorarak bu işi bitirmemize öncülük edeceğim.
Dave:
Bu gerçekten zor, ancak emin olduğum şey, muhtemelen mevcut piyasa koşullarının en azından 2023'ün ilk yarısına kadar devam edeceğini göreceğimiz. Sadece şu anda hala çok fazla belirsizlik olduğunu düşünüyorum. Bir durgunluk görecek miyiz? Ne kadar kötüye gidecek? İşsizlik artacak mı? Fed ne yapacak? Şu anda çok fazla soru var ve bu büyük ekonomik sorular hakkında biraz güven oluşana kadar, sizin de söylediğiniz gibi, insanların biraz çıldırdığını ve piyasanın kendi yerini bulması için yeterince istikrara sahip olmadığını göreceğimizi düşünüyorum. temel
Bence yılın ikinci yarısı gerçekten X faktörü. Bence oynanabilecek farklı senaryolar var. Size üç farklı senaryo vereceğim. Birincisi, çoğu iktisatçının insanların olacağına inandığı küresel bir durgunluk olursa… Bunun ayrıntılarına girmeyeceğim, ancak ipotek oranlarını düşürme eğiliminde olan küresel bir durgunluk olursa, insanlar ABD hükümetine akın eder. getirileri aşağı çeken tahviller, ipotek oranları getirileri takip eder ve böylece ipotek oranlarının şimdikinden daha fazla düşebileceği bir senaryo görürsünüz. Mortgage oranları şu an olduğundan daha fazla düşerse, kişisel olarak konut piyasasının muhtemelen bundan bir yıl sonra, 2023'ün sonu, 2024'ün başında dibe vuracağına ve yeniden büyümeye başlayacağına inanıyorum.
Diğer senaryo, Fed'in mucizevi bir şekilde yumuşak bir iniş yapması ve ipotek oranlarının düşmesi olabilir. Bu, piyasanın 2023'ün sonlarına, 24'ün başlarına doğru dibe vurduğunu veya enflasyonun yükselmeye devam ettiğini, işsizliğin çılgına döndüğünü, ancak bir nedenden ötürü ipotek oranlarının düşmediğini gördüğüm başka bir senaryo. O zaman bu senaryoda, ipotek oranları uzun süre %6.5'in üzerinde, %7'nin üzerinde kalırsa, muhtemelen iki yıllık bir düzeltme içindeyiz. Tüm '23 ve '24 böyle olacak. Bu durumda, ulusal konut piyasasında çift haneli düşüşler görebiliriz, ancak yine de söylemek zor.
Aklımdaki üç senaryodan ikisi, tek haneli fiyat düşüşleri göreceğimiz bir yıllık düzeltmeye işaret ediyor. Mortgage oranları yüksek kalırsa, ulusal düzeyde %3 ila %8 arasında bir negatif olacağını düşündüğümü söyledim. Bunu söyledim. Her şey satın alınabilirlikle ilgili. Dolayısıyla, satın alınabilirlik iyileşmezse, ipotek oranları yüksek kalır. Bu yılın ikinci yarısında, bence o zaman %10, %15 ulusal düşüşler göreceğiz ve 24'ün sonuna kadar, hatta belki 25'in başına kadar dibi görmeyeceğiz.
David:
Bu, bir tahminde bulunmak istemeyen biri için son derece iyi düşünülmüş ve açıkça ifade edilmiş bir cevap, bu yüzden teşekkür ederim. Bunun için teşekkür ederim. Ortaya bir şey atmak yerine dayandırdığın bilgiyi verme şeklini seviyorum. Çünkü bilgi değiştikçe tahmin de değişecektir. İnsanların hatırlaması gereken bir şey var, bu şeyler sabit değil.
Dave:
Kesinlikle. İnsanlar, "Bunu söyledin ve bunu hesaba katmadın" gibi. "Ben falcı değilim" gibi. Ben sadece “Bu bilgiye bakıyorum. Ben böyle yorumluyorum.” Ne olacağını bilmiyorum, ama bence bu üç senaryo, her birinin olasılığını bilmiyorum, ama bence gerçekten ipotek oranlarına ve karşılanabilirliğe inecek ve dibi gördüğümüzde . Sadece söyleyeceğim… Bununla ilgili bir şey daha söyleyebilir miyim, geleneksel olarak durgunluklarda, konutun ilk giren ve ilk çıkan olduğunu söylerler, burada ipotek oranları yükseldiği ve gayrimenkul kaldıraçlı bir varlık olduğu için fiyatlar yükselir. önce reddetmek. Durgunluğu yaratan da budur.
Şu anda bunu görüyoruz, değil mi? Oranlar yükseldi. Konut bir durgunluk içinde ve bu yüzden bunun ekonominin geri kalanında dalgalanmaya başladığını görmeye başlıyoruz. Ama dediğim gibi, ipotek olduğunda… Resmi durgunluğa girdiğimizde ya da her neyse, ipotek oranları düşme eğilimindedir. Bu, insanların konut piyasasına geri dönmesini sağlar. Bu, büyük miktarda ekonomik faaliyet yaratır ve bizi durgunluktan çıkarır. Durgunluğun kimse için iyi olmadığını görmek ilginç. Bunu desteklemiyorum, ama eğer görürseniz, bu genellikle ilk adımdır ve konut piyasaları toparlanmaya başlar. Yani, öyle görünmek başka bir şey.
David:
Bu yüzden dibi zamanlayamazsınız çünkü bunun ne zaman olacağını bilmiyorsunuz. Bunun verilerde göründüğünü gördüğünüzde, çoktan başlamış ve dip çoktan yukarıya doğru gidiyor demektir.
Dave:
Zaten oldu.
David:
Harika nokta. Pekala, 2023 için oldukça iyi bir pazar tahminimiz var. Gayrimenkul fiyatlarını etkileyen şeyler hakkında çok sağlam bir anlayışa sahibiz. Bu, insanların fiyatları yukarı ve aşağı, arz yapmak için kullandıkları kaldıraçlar olacaktır ve bunu envanterle ve ardından hem bir mülk satın almaya istekli olmanın hem de satın alabilmenin iki başlı bir canavarı olan taleple ölçebilirsiniz. bir mülk. Mortgage oranlarından, enflasyondan ve yatırım yapmaktan hoşlandığımız bu çılgın ama güzel piyasada yarattığı tüm karmaşıklıktan bahsettik. Ayrıca, piyasa ne yaparsa yapsın 2023'te para kazanmanın yollarından da bahsettik. .
Özel borç verme ve senet satın alma, insanların gayrimenkulden para kazanmayı bekleyebilecekleri yollardan biridir. Olmadığınız bu hibrit şehirleri arıyorsunuz… Ne kirası ne de değeri asla artmayan nakit akışlı bir mülkün yanı sıra yükseleceğini umduğunuz spekülatif bir pazarın her iki yönünde de asimetrik riskiniz yok. Bunun bir alıcı pazarı olduğunu ve bunun kontrolün sizde olduğu anlamına geldiğini anlayarak üzerinde kontrolü kaybetmek ve derinlemesine satın almak. Yani, kullanmıyorsan aptalsın. Piyasanın dibe vuracağı zamanlar gibi kontrol edemediğiniz şeyler hakkında endişelenmek yerine, oraya gitmeye çalışmak için kontrolü kullanın ve yapabileceğiniz en iyi anlaşmayı elde edin.
Dave, bana katıldığın için çok teşekkür ederim. Bu tür şeyler için gelmene bayılıyorum ve insanlar ne bekleyeceklerini bilmediklerinde tipik olarak hissettiğimiz duygusal çılgınlığı biraz anlamlandırmamıza yardımcı olabiliriz. Buradan gitmene izin vermeden önce dinleyicilerimize bırakmak istediğin son bir söz var mı?
Dave:
Hayır, bu çok eğlenceli oldu. Ancak 2023'te nasıl para kazanılacağına dair başka tavsiyeler istiyorsanız veya bunu tüm detaylarıyla anlamak istiyorsanız, yazdığım raporu herkesin indirmesini tavsiye ederim. Bedava. Bunu bigpockets.com/report adresinden yapabilirsiniz.
David:
Pekala, daha büyükpockets.com/report. Buna bir bak. Dave'in kulağa akıllı geldiğini düşündüyseniz, onları okuyana kadar bekleyin. Orada okurken daha da akıllı görünüyor. Sonra buna benzer bir konuda J Scott ile bir kitap yazdınız. Gitmeden hemen önce şunun fişini çeker misin?
Dave:
Elbette. J ve ben, eğer bilmiyorsanız, J üretken ve mükemmel bir yatırımcıdır. O ve ben Rakamlarla Emlak adlı bir kitap yazdık. Mükemmel bir gayrimenkul yatırımcısı olmak için ihtiyacınız olan her şey matematik, sayılar ve formüllerle ilgilidir. İnsanlar bunun kulağa korkutucu geldiğini düşünüyorsa, öyle olmadığını biliyorum. Gayrimenkul yatırımının arkasındaki matematik çok zor değil. Sadece bazı basit çerçeveleri anlamanız gerekiyor ve biz de bunun ana hatlarını çizdik. Bütün amacı, anlaşmaları bir uzman gibi analiz etmenize yardımcı olmaktır. Bu nedenle, özellikle 2023'teki anlaşmaları muhafazakar bir şekilde analiz edebilmek ve hangi varsayımlarda bulunmanız gerektiğini anlamak istiyorsanız, buna bir göz atmalısınız.
David:
Evet, git onu da kontrol et. Bir inekseniz veya bir inek olmadan bir inek kadar akıllı olmak istiyorsanız, bu kitap tam size göre. Pekala Dave, bugün bana katıldığın için çok teşekkür ederim. Buradan çıkmanıza ve BiggerPockets topluluğunun piyasada neler olup bittiğini anlamasına yardımcı olmak için biraz daha araştırma yapmanıza izin vereceğim. Bu beyefendinin dönek Dave adına David Greene, Meyer imzalıyor.
Ben bir profesyonelim. Sadece izle. Bir şeyler söylemekte ne kadar iyi olduğumu izle.
Dave:
O Ron Burgundy. Teleprompter'a koyduğunuz her şeyi okuyacak.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- Niye ya 2023 “normal” bir konut piyasası değil ve bugünkü duruma götüren detaylar
- The Ev fiyatlarını etkileyen “kaldıraçlar” ve 2023 neden 2008 ile aynı DEĞİLDİR?
- Satıcı vs. alıcının pazarları ve fiyatların düşmesinin en çok beklendiği yer
- ev alıcı talebi ve satın alınamazlığın çoğu alıcının ellerinde oturmasına nasıl neden olduğu
- ipotek oranı artışlar ve Fed'in enflasyonla mücadele için yüksek oranları nasıl kullandığı
- The bugünün konut piyasasında işe yarayan üç strateji ve diğerleri kenarda otururken nasıl yatırım yapılır
- 2023 konut piyasası tahminleri ve potansiyel olarak ev fiyatlarının dibe vurduğunu görebildiğimizde
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Bu Bölümde Bahsedilen Kitaplar
Dave'le bağlantı kurun:
Günümüzün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya kendiniz bir BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? göz atın sponsor sayfası!
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 yıl
- %15
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- kabiliyet
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- yukarıdaki
- kesin
- kesinlikle
- Kabul et
- Hesap
- etkinlik
- aslında
- avantaj
- tavsiye
- etkiler
- etkileyen
- uygun
- Sonra
- sonrasının
- karşı
- ajanları
- agresif
- önde
- HAVA
- alabama
- hizalı
- Türkiye
- zaten
- alternatif
- her zaman
- şaşırtıcı
- miktar
- analytics
- çözümlemek
- Çapa
- ve
- Başka
- cevap
- kimse
- hiçbir yerde
- ayrı
- Apple
- takdir etmek
- takdir eden
- takdir
- ALAN
- etrafında
- varlık
- varlık sınıfı
- Varlıklar
- çekici
- austin
- yazar
- ortalama
- kaçınma
- Arka
- toprak atış siperi
- Kötü
- Bakiye
- top
- Banka
- banka hesabı
- Bankalar
- merkezli
- temel olarak
- Ayı
- Pazar Bear
- güzel
- Çünkü
- müşterimiz
- olur
- olma
- önce
- Başlangıç
- arkasında
- olmak
- Inanmak
- altında
- yarar
- İYİ
- Bahis
- Daha iyi
- Bahis
- arasında
- Büyük
- büyük
- Biggest
- Birmingham
- Bit
- Kanama
- Blog
- Tahviller
- kitap
- patlama
- sınır
- ödünç almak
- Borçlanma
- boston
- Alt
- aldım
- kutu
- KÖPRÜ
- getirmek
- Kırık
- getirdi
- inşa etmek
- oluşturucu
- inşaatçılar
- bina
- Demet
- iş
- işletmeler
- büst
- satın almak
- Alıcılar
- Satın alma
- Numaralarıyla
- KEK
- Kaliforniya
- çağrı
- denilen
- Alabilirsin
- yapamam
- Başkent
- araba
- kart
- Kartlar
- Kariyer
- dava
- durumlarda
- Nakit
- nakit akımı
- Sebeb olmak
- neden
- nedenleri
- CD
- Yüzyıl
- belli
- kesinlikle
- değişiklik
- değişiklikler
- doldurma
- ChatGPT
- Kontrol
- Chicago
- çocuk
- Klinik
- seçilmiş
- Noel
- dolaşan
- Şehirler
- Şehir
- berraklık
- sınıf
- Açıkça
- saat
- kapalı
- kapanış
- Sikke
- mücadele
- kombinasyon
- nasıl
- rahat
- gelecek
- yorum Yap
- alın
- topluluk
- Şirketler
- şirket
- karşılaştırmak
- karşılaştırıldığında
- karşılaştırarak
- yarışmak
- rakip
- rekabet
- tamamen
- karmaşıklık
- karmaşık
- bileşenler
- oluşan
- kapsamlı
- kavram
- koşullar
- güven
- emin
- kafa karıştırıcı
- Eksiler
- muhafazakâr
- Düşünmek
- kabul
- kas kütlesi inşasında ve
- bağlam
- devam
- devam etmek
- sözleşme
- kontrol
- konuşma
- ikna etmek
- Serin
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- sayaç
- ülke
- ülkenin
- Çift
- kurs
- kapak
- kaplı
- Crash
- çöktü
- Krem
- yaratmak
- çevrimiçi kurslar düzenliyorlar.
- oluşturur
- Yaratıcı
- kredi
- ürün
- meraklı
- akım
- Şu anda
- döngüleri
- veri
- Dave
- David
- gün
- Günler
- anlaşma
- Fırsatlar
- Ölüm
- Borç
- karar
- kararlar
- Reddet
- Reddedilmesi
- azalan
- azaltmak
- derin
- Varsayılan
- kesinlikle
- Talep
- demografik
- Demografi
- Denver
- tarif edilen
- tasarlanmış
- ayrıntı
- ayrıntılar
- DID
- fark
- farklı
- zor
- Basamak
- çalışkanlık
- yön
- direkt olarak
- İndirim
- ekran
- Değil
- yapıyor
- dolar
- Dont
- çift
- iki katına
- aşağı
- indir
- aşağıya doğru
- Dram
- sürme
- düştü
- Damlama
- sırasında
- dinamik
- her
- Erken
- kazanmak
- Kazanılan
- Kazanma
- Ekonomik
- Ekonomik büyüme
- ekonomi bilimi
- ekonomistler
- ekonomisini
- Yumurta
- ya
- teşvik etmek
- uçları
- enerji
- yeterli
- Keşfet
- Tüm
- Baştan sona
- çevre
- eşit olarak
- öz kaynak
- özellikle
- arazi
- Eter (ETH)
- Hatta
- hİÇ
- Her
- her gün
- herkes
- herkesin var
- her şey
- kesinlikle
- örnek
- örnekler
- mükemmel
- takas
- uyarılmış
- heyecan verici
- Exclusive
- beklemek
- beklenen
- bekliyoruz
- pahalı
- uzman
- Uzmanlık
- Açıklamak
- keşfetmek
- faktörler
- adil
- oldukça
- Düşen
- aileleri
- aile
- fantastik
- çiftlik
- HIZLI
- Daha hızlı
- Favori
- korku
- Fed
- Federal
- Federal Fon Oranı
- az
- şekil
- Nihayet
- maliye
- mali
- mali
- Finansman
- bulmak
- ince
- Ateş
- Ad
- ilk kez
- sabit
- düz
- akış
- Akan
- Gıda
- Ayak
- Güçler
- Tahmin
- sonsuza dek
- oluşum
- iyi ki
- Kısmet
- ileri
- bulundu
- çerçeveler
- Ücretsiz
- itibaren
- hayal kırıklığına uğramış
- Yakıt
- tam
- eğlence
- temel
- Temelleri
- para
- komik
- gelecek
- kazanma
- GAZ
- vites
- genellikle
- nesil
- almak
- alma
- Vermek
- verir
- Verilmesi
- Küresel
- küresel durgunluk
- Go
- Tanrı
- Goes
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- aferin
- Hükümet
- grafik
- harika
- büyük
- grup
- Büyümek
- Büyüyen
- Büyüme
- Adam
- Yarım
- Eller
- olmak
- olmuş
- olur
- Zor
- nefret
- sahip olan
- baş
- kafalar
- sağlıklı
- duydum
- çit
- yardım et
- yardımcı olur
- okuyun
- kararsız
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- Vurgulamak
- yüksekler
- tarihsel
- tarihsel
- tarih
- vurmak
- ambar
- tutma
- Ana Sayfa
- Evler
- umut
- ev sahibi
- SICAK
- ev
- evler
- konut
- Konut piyasası
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- Kocaman
- melez
- Ben
- Fikir
- belirlemek
- darbe
- etkiledi
- Etkiler
- etkileri
- önemli
- imkânsız
- iyileştirmek
- geliştirir
- in
- Dahil olmak üzere
- Gelir
- Artırmak
- Artışlar
- artan
- inanılmaz
- Gösterge
- göstergeler
- bireysel
- Endüstri
- enflasyon
- etkilemek
- etkileyen
- bilgi
- Deli
- kavrama
- talimatlar
- etkileşim
- faiz
- FAİZ ORANI
- Faiz oranları
- ilgili
- ilginç
- ilgi alanları
- görüşme
- korkutucu
- tanıttı
- envanter
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- yatırım
- Yatırım aracı
- Yatırımlar
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- dahil
- iPhone
- sorunlar
- IT
- kendisi
- iTunes
- kriko
- Ocak
- İş
- Mesleki Öğretiler
- birleştirme
- Gazeteciler
- atlama
- sadece bir
- tutmak
- çocuklar
- Nezaket.
- eleştiri
- Bilmek
- bilinen
- iniş
- çok
- büyük
- Soyad
- Geçen yıl
- gülmek
- öncülük etmek
- liderleri
- önemli
- öğrenme
- Ayrılmak
- ayrılma
- Led
- Yasal Şartlar
- LEND
- ödünç veren
- borç verme
- seviye
- seviyeleri
- Kaldıraç
- kaldıraç
- LG
- hayat
- yaşam tarzı
- Muhtemelen
- LİMİT
- Listelenmiş
- Dinleme
- listeleme
- Deneyimler
- küçük
- yaşamak
- Krediler
- yerel
- Uzun
- uzun zaman
- uzun süreli
- uzun
- Bakın
- gibi görünmek
- baktı
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kaybetmek
- kaybetme
- Çok
- Aşk
- Düşük
- M2
- Makro-ekonomik
- yapılmış
- Ana
- ana akım
- büyük
- yapmak
- para kazanmak
- YAPAR
- Yapımı
- adam
- çok
- birçok insan
- pazar
- piyasa koşulları
- pazar kazası
- Piyasa verileri
- Piyasalar
- Maç
- matematik
- Mesele
- anlamına geliyor
- ölçmek
- önlemler
- Toplandı
- üye
- adı geçen
- yöntem
- yöntemleri
- metrik
- Meyer
- Orta
- olabilir
- Millennials
- milyon
- milyon dolar
- akla
- asgari
- Azaltmak
- MLS
- parasal
- para
- para piyasası
- para basımı
- izlemek
- izleme
- Ay
- aylık
- ay
- Daha
- Ipotek
- Ipotekler
- çoğu
- motive
- hareket
- hamle
- hareketli
- karşılıklı olarak
- ulusal
- yakın
- zorunlu olarak
- gerek
- ihtiyaçlar
- negatif
- olumsuz
- yeni
- haber
- sonraki
- Nikel
- normal
- normalde
- notlar
- Kasım
- nüans
- numara
- sayılar
- Açık
- Ekim
- teklif
- sunulan
- Teklifler
- resmi
- tamam
- Eski
- ONE
- işletmek
- işletme
- Görüş
- Görüşler
- Fırsatlar
- Fırsat
- karşı
- seçenek
- Opsiyonlar
- Diğer
- Diğer
- özetlenen
- daha iyi çalmak
- kendi
- mülkiyet
- Barış
- ödenmiş
- yaygın
- paradigma
- Bölüm
- belirli
- özellikle
- Partner
- geçti
- pasif
- ödeme yapan
- ödeme
- ödemeler
- öder
- zirve
- İnsanlar
- yüzde
- yüzde
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- yapmak
- performans
- gerçekleştirir
- dönemleri
- kişi
- Şahsen
- philadelphia
- resim
- Fotoğraf Galerisi
- parça
- Yerler
- plan
- planlanmış
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- Lütfen
- zoka
- podcast
- Podcast
- Nokta
- noktaları
- pokemon
- yoksul
- pop
- nüfus
- popülasyonları
- pozisyon
- mümkün
- potansiyel
- güç kelimesini seçerim
- güçlü
- Pratik
- tahmin
- tahmin edilebilir
- tahmin
- tahmin
- Tahminler
- mevcut
- basınç
- güzel
- fiyat
- Fiyatlar
- fiyatlandırma
- birincil
- Anapara
- prensip
- özel
- olasılık
- muhtemelen
- Sorun
- sorunlar
- profesyonel
- profesyonel
- Kâr
- özellikleri
- özellik
- önerme
- Artıları
- sağlama
- Çekiyor
- yumruk
- satın alma
- alımları
- Itmek
- koymak
- koyar
- koymak
- soru
- Sorular
- Hızlı
- hızla
- yükseltmek
- yükseltilmiş
- kaldırma
- oran
- oranlar
- değerlendirme
- oran
- ulaşmak
- ulaştı
- React
- Okumak
- Okuma
- gerçek
- gayrimenkul
- Emlak piyasası
- gerçekleştirmek
- emlâkçı
- neden
- makul
- nedenleri
- yeniden dengelemeye
- tekrarlamak
- son
- geçenlerde
- durgunluk
- tavsiye etmek
- Tavsiye
- tavsiyeler
- kayıt
- kayıt
- Kurtarmak
- kurtarır
- azaltmak
- Ne olursa olsun
- Nispeten
- serbest
- güvenilir
- hatırlamak
- Reno
- Kira
- kiralama
- tekrar et
- rapor
- temsil etmek
- araştırma
- sakinleri
- sorumlu
- DİNLENME
- Restoranlar
- sonuç
- dönüş
- İade
- yorum
- Ödüllendirmek
- haklar
- Yüzük
- Ripple
- Yükselmek
- yükselen
- Risk
- riskler
- Riskli
- yol
- Rol
- RON
- köklenme
- yuvarlak
- Kural
- koşmak
- Kırsal
- Adı geçen
- uğruna
- maaşlar
- satış
- satış
- aynı
- tasarruf
- Tasarruf
- tasarruf hesabı
- ölçek
- senaryolar
- bağıran
- Seattle
- İkinci
- saniye
- görme
- görünüyor
- seçici
- satmak
- Satıcılar
- Satışa
- Satıyor
- duyu
- hassas
- cümle
- ciddi
- set
- Setleri
- Yedi
- birkaç
- Paylar
- çalışma
- kısa
- kısa dönem
- kıtlık
- meli
- şov
- Gösteriler
- Yüzler
- işaret
- işaret
- sinyalleri
- önemli
- önemli ölçüde
- imza
- benzer
- Basit
- beri
- tek
- Oturan
- ALTINCI
- Altı ay
- biraz daha farklı bir
- yavaş
- Yavaşlama
- Yavaş yavaş
- küçük
- daha küçük
- akıllı
- akıllı
- So
- şu ana kadar
- Yumuşak
- katı
- biraz
- Birisi
- bir şey
- biraz
- bir yerde
- Ses
- kulağa
- kaynaklar
- uzay
- konuşma
- özellikle
- Spektrum
- Harcama
- harcanmış
- başak
- Sponsorlar
- Spotify
- istikrar
- kararlı
- standartlar
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- Eyalet
- Devletler
- kalmak
- istikrarlı
- Steam
- adım
- Yine
- TAŞ
- dur
- Storm
- stratejileri
- Stratejileri
- güçlü
- Mücadele
- Başarılı olarak
- böyle
- ani
- acı
- harika
- arz
- Arz ve talep
- destek
- sözde
- şaşırtıcı
- çevreleyen
- sürdürülebilir
- salıncak
- sistem
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- Hedef
- takım
- on
- şartlar
- üçüncü
- The
- Fed
- Gelecek
- Grafik
- Bilgi
- Devlet
- Dünya
- ve bazı Asya
- tema
- kendilerini
- Orada.
- şey
- işler
- Düşünme
- Üçüncü
- Bu hafta
- Bu yıl
- düşünce
- Binlerce
- üç
- İçinden
- boyunca
- Atma
- BAĞ
- zaman
- satın alma zamanı
- zamanlar
- zamanlama
- tip
- Başlık
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- yarın
- ton
- Ton
- çok
- üst
- konu
- TAMAMEN
- karşı
- kasabalar
- iz
- Takip
- geleneksel
- geleneksel
- işlemler
- Transkript
- geçiş
- eğilim
- gerçek
- DÖNÜŞ
- tv
- türleri
- tipik
- bize
- ABD hükümeti
- eninde sonunda
- Belirsiz
- Belirsizlik
- altında
- anlamak
- anlayış
- işsizlik
- tek boynuzlu at
- Birleşik
- USA
- birimleri
- Yüklenen
- Üst taraf
- kentsel
- us
- kullanım
- genellikle
- değer
- Geniş
- araç
- Karşı
- Video
- ücret
- ücret
- beklemek
- aranan
- eksik
- İzle
- yolları
- servet
- düğün
- hafta
- Haftalar
- Ne
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- Vahşi
- irade
- istekli
- kazanmak
- ŞARAP
- Wisconsin
- içinde
- olmadan
- sözler
- İş
- birlikte çalışmak
- işlenmiş
- çalışma
- çalışır
- Dünya
- endişeli
- değer
- olur
- Örtülü
- yazmak
- yazılı
- X
- yıl
- yıl
- verim
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- sıfır