Her şeyi berbat ettik. nen gayrimenkul yatırımları 2023'teki hatalar şuna kadar toplandı yüz binlerce dolarve her ne kadar Piyasada Uzman gayrimenkul yatırımcılarının bir araya geldiği fuar, bugün hepimizin hata yaptığının kanıtıdır. İtibaren unutulan vergi faturaları için peyzaj fiyaskoları bu maliyet ilgilenilen altı rakam, mülk yöneticinizin kısa süreli kiralamanızı yerle bir etmesine izin vermek ve sahip olduğun evi unutmak—bu hatalar çok zordur.
Eğer şiddetli olduğunu hissediyorsan yatırım hataları 2023'te endişelenmeyin, çünkü bu bölümde uzman konuklar en acı verici gayrimenkul kayıplarından bazılarını anlatacak Geçen yılın tadını çıkarabileceğiniz bir eğlence olarak! Üzerine faiz tahakkuk eden bir evin sahibi olduğunuzu hiç unuttunuz mu? Para kaybettiğin anlaşmanın bittiğini mi sanıyordun? Ruhsat almadın ve şimdi ödeme yapmak zorunda kaldın altı rakamlı elde tutma maliyetleri bazı çalıların üzerinde mi? Muhtemelen siz bu hataları yapmadınız ama konuklarımız yaptı!
Duymak için etrafta kalın 2024'te tam olarak yapmamanız gereken şey (ve ötesi) ve berbat bir durumu karlı bir anlaşmaya nasıl dönüştürebileceğinizi… ya da en azından tekrarlamadığınız bir dersi.
Apple Podcast'lerini dinlemek için buraya tıklayın.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Dave:
Selam millet. On Market'e hoş geldiniz. Ben sunucunuz Dave Meyer'im, bugün size James, Kathy ve Henry de katılıyor. Ve bugün her birimizin 2023 yılında en azından şu ana kadar yaptığı en büyük hatalardan bahsedeceğiz. Sanırım daha fazlasını yapmak ve hata yapmak için hala birkaç ayımız var ama en azından sizi tanımıyorum arkadaşlar, bu şovu dolduracak çok fazla hatam var.
Bugün çok uzun bir bölüm yayınlayabiliriz ama haydi başlayalım. Bireysel hatalarınızın her birine girmeden önce, şu anda hangi hataları duyduğunuzu bilmek isterim. Henry, çok sayıda öğrenciyle çalıştığını biliyorum. Birçok kişiye koçluk yapıyorsunuz. Mevcut yatırım piyasası hakkında duyduğunuz yaygın hatalar veya konular var mı?
Henry:
Evet, insanların şu anda yaptığı en yaygın hatalardan birinin, paranın maliyeti çok yüksek olduğundan, insanların bütçeleme yapması nedeniyle elde tutma maliyetlerini yeterince hesaba katmamak olduğunu düşünüyorum. Değişimi yaparken elde tutma maliyetleri için bütçe hazırlıyorlar, ancak daha sonra beklenenden daha yüksek bir faiz oranıyla kredi almak zorunda kalabilirler ve ardından mülkleri beklenenden daha uzun süre ellerinde tutmak zorunda kalabilirler.
Bir projeyi bitirmek ne kadar uzun sürerse artık çok daha maliyetli oluyor. Ve insanların elde tutma maliyetlerini hesaba katarken yeterince muhafazakar olmadıklarını düşünüyorum.
Dave:
Sanırım bu muhtemelen bir tema olacak. Aslında benim de söyleyeceğim buna benzer bir şeydi. Peki Kathy, izleyicilerimizin kaçınması gerektiğini düşündüğün yaygın hatalar görüyor musun?
:
Demek istediğim, yıllar boyunca tekrar tekrar gördüğüm en büyük hatalar, satın alma ve elde tutma yanlılarının internette gerçekten iyi görünen, ucuz görünen mülkleri satın almalarıydı. Temsilciye güveniyorlar. Değerleme ve incelemelerden geçmiyorlar ve üçüncü taraf kişilerin mülklerin iyi bir bölgede olduğunu ve gerçekten istedikleri gibi ve kağıt üzerinde yazıldığı gibi performans göstereceğini doğrulamalarını sağlayamıyorlar.
Yani temelde proformaya, kağıt üzerinde olana güvenmeyin. Her zaman bunun gerçekliğini öğrenmek zorundasınız. Yani kiraların artmaya devam edeceği varsayımını proforma olarak ortaya koymuyoruz. Bunu bilmiyoruz. Fiyatların artmaya devam edeceğini bilmiyoruz. Mülkün şu anda mantıklı olması ve eğer işler iyi giderse, stres testine tabi tutulursa veya kira düşerse proforma yapabilmesi gerekiyor, yine de bunu halledebilir misiniz?
Dave:
İnsanların söylediği bu tavsiyeyi duydunuz mu? Birinci yılda nakit akışı olması gerekmiyor çünkü kiralar artacak. Ve evet, iki yıl önce bu çok mantıklıydı. Ancak bence bir başka yaygın hata da kiraların mutlaka artmaya devam edeceğini düşünmek. Yapabilirler, bilmiyorum. Ama anlaşmanın işe yaraması için buna güveniyorsan bu biraz riskli.
:
Evet, sanırım öyle söylüyorum, o yüzden burada kendimi savunacağım.
Dave:
Tamam.
:
Ve bu da maliyetleriniz ilk yılınızda en yüksek seviyededir. Edinme maliyetleriniz ve kapanış maliyetleriniz var. Yani eğer sadece birinci yılın proformasına bakarsanız, pek de iyi görünmeyecek. Bu yüzden buna dikkat edin.
Dave:
Sadece koşu hızınızı kastediyorum. Çalıştırma oranınız iyi görünmüyorsa ve ilk yılınızda ortaya çıkan tek seferlik maliyetleri hesaba katmamak durumunda kalacaksanız, o zaman belki başka bir yere bakın.
:
Evet, bilmiyoruz. Kiralarda büyük bir artış yaşandığını biliyoruz ve belki de bu durum bir süre daha istikrara kavuşacaktır. Bu kira artışının bir kısmı, kiraların arttığı bir yılda %20 civarındaydı, bu yüzden dürüst olmak gerekirse bunu önümüzdeki beş yıl için kira artışı olarak saymalıyız.
Dave:
Tamamen evet, evet. Peki ya sen James? Gördüğünüz yaygın hatalar var mı?
James:
Sadece borcun kötüye kullanılması ve anlaşmanın gerçekten doğru yapılması. Zor para ya da şehir ev finansmanı olması önemli değil. Her türlü borç çok daha pahalı, bu da işleri yavaşlatıyor. İnsanların biraz sorun yaşadığını görüyoruz. Tıpkı Henry'nin dediği gibi, bu anlaşmalar çok daha uzun sürüyor ve proformalarını bu ekstra bekletme sürelerini hesaba katacak şekilde ayarlamadılar. Yani iki yıl önceki tipik eviniz üç günde satılırdı. Şimdi 30'u bulabilir ve bu borç artar.
Daha fazla paraya mal olur. Bununla birlikte, insanlar hala içeri giriyor ve yalnızca anlaşmayı bitirmek istedikleri için satın alıyorlar ve ardından çıkış stratejilerini belirlemiyorlar. Bazı insanların kalkınma kredisiyle kapattıkları için başlarının belaya girdiğini görüyorum. Emlak faizini ve vadesini yeniden finanse etmeyi planlıyorlar ve ticari borç tarafını gerçekten anlamadılar.
Ve çok daha fazla para getirmek zorunda kalıyorlar çünkü borç oranının kapsamıyla birlikte kredinin değerleri çok fazla değişiyor ve sonra likiditeleri tükeniyor. Ve bu yüzden insanların likiditelerinin kilitlendiğini, çok yüksek ödemelere sıkışıp kaldıklarını ve bunun çok felaket olabileceğini hissediyorum.
Dave:
Elbette. Bunlar şu anda gördüğümüz ve dinleyen herkesin açıkça kaçınmaya çalışması gereken bazı yaygın hatalardır. Bu kısa aradan sonra dördümüzün de bu yıl yaptığı belki de nadir hatalara geçeceğiz. O yüzden hemen geri döneceğiz. James, hatalarını duyalım. Her sene çok büyük dalgalanmalar yaşadığını hissediyorum. Bazı riskler almakta rahatsınız. Peki bu birkaç hata yapmayı da beraberinde getiriyor mu?
James:
İlk olarak, sanırım bu yıl yaptığım ilk hatalardan biri, yılın başında yeterince alışveriş yapmamış olmamdı. Piyasa bir anlığına bu aşırı düzeltme modundaydı ve yılın başından bu yana fiyatların arttığını gördük; büyümede değil, toparlanmada muhtemelen %5'lik bir toparlanma daha yaşandı.
Onlara baktığınızda, "Ne olursa olsun, bu iyi bir satın alma" diye düşündüğünüz, hiç düşünmeden yapılan anlaşmalar vardı. Ama biz bir geçiş yaptık çünkü çok fazla işimiz vardı. Hey, yapılacak daha akıllıca şey bu dediler. Ama aslında yapılacak en akıllıca şey çok para kazanmaktır. Yani ne olursa olsun anlaşmayı satın alıp çözmek gibi bir şey.
Dave:
Devam etmeden önce, James, daha fazla anlaşma satın almaman, zaten çok fazla riskin olduğunu, piyasada çok fazla para olduğunu ve bu konuda emin olmadığın için mi oldu, yoksa satın almadığın için mi? bunu halledebilecek kapasite var mı?
James:
Bunu yapmamamızın birçok nedeni var. Bunun bir kısmı, pazar her değiştiğinde, yenileme planlarımızı nasıl yaptığımız, ne tür yüklenicileri işe aldığımız, nasıl gittiğimiz gibi işlerimizi ve sistemlerimizi bu noktada yeniden inşa etmemiz gerektiğini hissediyoruz. İzinlerin verilmesi, ne tür personel istediğimiz ve planı nasıl uygulayacağımızın bugün iki yıl öncesine göre farklı olması gerekiyor çünkü bu tamamen farklı bir pazar. Piyasa hala sağlıklı olsa da, stoklar düşük olsa da durum hala farklı değil mi?
Paranın maliyeti arttı, bu nedenle daha yüksek vasıflı müteahhitler getirip onlara daha fazla ödeme yapmamız daha mantıklı çünkü borç değiş tokuş edecek. Ve böylece tüm inşaat ekiplerimizi, geliştirme ekibimizi yeniden inşa ediyoruz. Hızımızı devam ettirebilmek için aslında herkesi eve getirdik. Yani sizi bir sonraki pazara yönlendirecek çok sayıda satranç taşı hareket ediyor. Bu yaptığımız duraklamalardan biriydi. Yaptığımız diğer duraklama, çok fazla şeyimizin olmasıydı.
Şu anda 80 şehir evi inşa ediyoruz. 20 milyon dolarlık transferimiz var, bunlar... Bunlar sadece daha büyük projeler. Biz de envanterden geçmek istedik. Ancak envanterinizi gözden geçirirken, onu 12 ay önce aldığınız zamanki gibi yapamayacaksınız. Piyasa değiştiği için performansınız düşündüğünüz gibi olmayacak. Ve bu gayrimenkul ve yatırımın sadece bir kısmı. Ancak bazen bunu telafi etmenin en iyi yolu, eğer akıllıca bir anlaşma değilseniz, yine de onu satın almalı ve nasıl yapılacağını bulmalısınız…
Bunu devretmek veya satmak yerine, basit bir plan olsa bile bu geliri nasıl toplayacağınızı bulmaya benziyor. Yani çok basit şeyler yapıp yine de oldukça iyi para kazanabilirdik ama o arayı verdik. Duraklatma iyiydi çünkü sıfırlamamıza izin verdi ama muhtemelen en azından çeyrek milyon doları masada bıraktık.
Dave:
Evet. Tamam, güzel. Bunu açıkladığın için teşekkür ederim. Bu mantıklı. Ama geriye dönüp bakınca biraz acıttığı aşikar. Bu hataya kulak verelim.
James:
Şu anda uğraştığım en büyük hatalardan biri… Bu komik çünkü insanlar şöyle diyor: “Bununla mı uğraşıyorsun? Pek çok proje yapıyorsunuz.” Öyle olur bazen. Çok pahalı bir evi çeviriyoruz. 1.8 milyon dolarlık kredimiz var. Dört buçuk milyon değerinde. Harika bir satın almamız var. Önemli, çok büyük bir yenileme sürecinden geçtik ve bu mülke yaklaşık bir milyon dolar yatırdık, ya da şu anda yaklaşık 800 dolar. Her şeyi yeniden inşa ettim. İzin almak ve inşaatı tamamlamak yaklaşık 18 ayımızı aldı.
Aslında kiracıları çıkarmak, izinleri almak ve yeniden inşa etmek yaklaşık 20 ayımızı aldı. Finale geliyoruz. Belediyeyle konuştuğumuz şeylerden biri de şuydu: “Ah, hey, peyzaj iznini almaya gittiğinde, hemen uzaklaş ve tesviye yap. Hepimiz iyi olacağız.” Bu genellikle reçetesiz verilen bir izindir. Yani bu 18 ay boyunca herhangi bir zamanda bu izni geri çekebilirdik. Ama ilerledikçe, anlaşmalar satın alıyorsunuz, ilerliyorsunuz, proje üzerinde çalışıyorsunuz, eve odaklanıyorsunuz ve onu istikrara kavuşturuyorsunuz.
Evle işimiz bitti ve temizleme ve sınıflandırma iznimizi almaya gidiyoruz. Arazide bazı sulak alanlar olduğunu zaten bildiğimiz ve bu peyzaj planı için resmi bir CIPA kontrol listesinden geçmemiz gerektiği ortaya çıktı.
Dave:
Oh hayır.
James:
Yedi aydır bu anlaşma üzerinde oturuyoruz, onay beklerken ayda 18,000 dolar ödüyoruz ve ev tamamen yapılıyor. Ve sadece bu da değil, onu satmak istemiyoruz çünkü bu mülkün devasa değerinin bir kısmı, Bellevue Şehir Merkezinde iki buçuk dönümlük bir alanda bulunması çok zor. Yani çok özel bir durum ama bu izni alana kadar hiçbir şey yapamayız. Buna bağlı olarak tetiklenen pek çok şey vardı.
Belediyeyle konuşmamıza rağmen “Her şey yoluna girecek. Her şey yoluna girecek. Endişelenmeyin” dedikten sonra fikirlerini değiştirdiler ve bunu bazen yapabiliyorlar. Bu yüzden yapılacak en iyi şey izinlerinizi ve oyun planınızı derhal kilitlemek, biz de çok bekledik. Ve şu an itibariyle, eğer 10 ay sınırına ulaşırsam ki muhtemelen ulaşacağım, bu bana 180,000 dolara mal oldu. Anlaşmayı satın aldığımızda yüzde 8 oranında kredi kullanıyorduk. Oranlar arttı ve şimdi %11.5 krediyle çalışıyoruz.
Yani biz sadece bu maliyeti yiyoruz. Ve bunun anlamı her zaman... Bunun çok da önemli olmadığını düşünseniz bile, planı uygulamaya koyun, kontrol ettirin ve sonra yolunuza devam edin. Elektriğimiz, su tesisatımız, binamız, her şeyimiz bittiği için peyzaj izni alamıyoruz.
:
Inanılmaz.
Henry:
Bu acıttı. Bu acıttı.
James:
Acıtıyor. Ne para kaybıdır.
Dave:
Normalde tüm izinlerinizi en üstte mi çekersiniz? Veya gelecekte bundan nasıl kaçınırsınız?
James:
Ne yapmalısınız, çünkü bunun büyük bir miktar olduğunu biliyorduk, çoğu zaman bir temizleme ve sınıflandırma izni almayı düşünmüyorsunuz, çünkü iki buçuk dönümlük bir alanı temizliyorduk… Ve biz araziyi derecelendirmiyorduk. Bütün şey. Çünkü koda daha fazla bakmalıydık ve ben bunu biraz daha farklı yapardım. Bu nedenle, 5,000 metrekareden fazla alanı temizlediğinizde, ilgili şehirde bir temizleme ve sınıflandırma iznine ihtiyacınız vardır. Ve bu bir traktördeki gibi değil. Bu sadece çalıları temizlemek anlamına geliyor.
Ve sadece çıkartma çalılarını çıkardığımızı ancak toprağa dokunmadığımızı düşündüğümüz için her şey iyi olacaktı, ki kodda bunun sorun olmadığı belirtiliyor, tabii 5,000 metrekareden fazlasını yapmadığınız sürece. 80,000 metrekarelik bir arsamız var. Ve dürüst olmak gerekirse, 18 ay boyunca çıkartma çalıları büyümeye devam etti. Tüm proje boyunca bunu sürdürmeye devam etseydik, muhtemelen o kadar da önemli olmazdı.
Ama her şeyi söküp atacakken, çevre düzenlemesine 100 bin dolar harcayacakken neden bakımı için para harcayasınız ki? Ve bu, yapabileceğiniz, yapmanız gereken şeylerden sadece biri. Bunu planımıza dahil etmek çok kolay olurdu. Bunu yapmadık ve şimdi kavalcıya bunun bedelini ödemek zorundayız.
Dave:
Bu acıttı. Bunu duyduğuma üzüldüm dostum.
:
Evet, Kaliforniya'da sıradan bir gün değil mi? Burada işler böyle yürüyor. Bu yüzden Kaliforniya'da takla atmak beni korkutuyor.
Dave:
Sadece 10 ay beklemeyi bekliyorsunuz.
:
Evet.
James:
Ama biliyor musun? Bu benim hatam. Bu benim hatam. Ve bir yatırımcı olarak kendi hatalarınıza sahip çıkmalısınız ve bazen işler böyle yürür. Berbat bir durum ama iyi olan şu ki projeyi tamamlayacağız. Onu satacağız. Biraz para kazanacağız ya da paramızı geri alacağız, sonra tekrar yapacağız.
Dave:
Bu iyi bir davranış ve neyse ki kaybedecek 180 bin dolarınız var. Anlaşmada demek istiyorum. İçinde çok fazla eşitlik var. Kişisel olarak sen değil. Ama yine de 180 bin potansiyel kâr kaybedebilirseniz ve hatta başabaş noktasına gelebiliyorsanız, bu, o anlaşmada büyük bir satın alma yaptığınızı gösterir.
James:
Harika bir satın alma, ama demek istediğim, ne yapabileceğini bir düşün. 180 binle başka bir ev satın alabilirsin.
Henry:
Arkansas'ta bir çift satın alabilirsin.
Dave:
Ah evet. Bırak gitsin dostum.
James:
Yüksek faizli kredi kullanabilirsiniz. Bir anlaşma satın alıyor olabilirsiniz. Ne kadar zaman ve para kaybı. Bazen planlar yine ters gider.
Dave:
Elbette. Peki, bunu bizimle paylaştığın için teşekkürler. Henry, 2023'teki en büyük hatan ne?
Henry:
Ah dostum, 2023'teki en büyük hatam, bu yüzden anlaşmayı yeni kapattım... Bu benim para kaybettiğim ilk hamlemdi.
Dave:
Birinde para kaybetmeden önce kaç atış yaptınız?
Henry:
Birkaç yüz.
Dave:
Tamam. Bu mükemmel bir galibiyet yüzdesi.
Henry:
Yılın başlarında para kaybetmeye oldukça yaklaşmıştım ama aslında matematiği yaptığımda 8 dolar gibi bir kazanç elde ettim. Ben bunu hâlâ olumlu sayıyordum.
Dave:
Sadece bunun getiri oranını saymayın. Para kazandın.
James:
Yeşilin içinde olduğun sürece her şey yolunda.
Henry:
Yeşil yeşildir dostum. Yeşil yeşildir.
:
Sadece zaman kaybettim.
Dave:
Bu anlaşmadaki saatlik ücretiniz neydi?
Henry:
Ama bu, yani bu satın aldığım bir ev. Şehrin daha kırsal bir kesimindeydi ama üç dönümlük bir araziydi. İyi bir anlaşmaydı dostum. Bunun için 180 ödedim ve ARV 350 ila 375 arasındaydı. Yaklaşık 70,000 ila 80,000 $ arası bir yenileme gerekiyordu. Ve birden fazla çıkışım olduğunu düşünerek ve anlayarak satın aldım. Yani bunu bir hata yapan pek çok şey etkili oldu. İyi bir anlaşmaydı. İyi bir anlaşma satın aldım. Kötü bir anlaşma satın aldığımdan değil ama çok hızlı büyümemin bir sonucuydu.
Ve bunu satın aldıktan sonraki süre zarfında, bir proje yöneticisi tutmak zorunda kaldım çünkü o zamanlar çok fazla anlaşma alıyorduk ve çok fazla proje üzerinde çalışıyorduk. Bu yerleşik proje yöneticisi sürecine sahip değildim. Bu adamı eğitmeye geliyordum ve o muhteşem. Harika bir iş çıkarıyor. Ancak bunun zamanlaması pek iyi değildi çünkü elde tutma maliyetleri pahalıydı. Yani, bu şeyle ne yapacağımıza bakmadan önce dört ay boyunca ona sahiptik.
Devam edip bu yenilemeyi yapacak mıyız, yapmayacak mıyız? Çünkü bitirmemiz gereken pek çok projemiz vardı. Bu projeyle ne yapacağımıza karar verdiğimizde, devam edip MLS'ye yapıştırmaya ve tamamen takip etmeye karar verdim. Bunu denedim ve bir lokma bile alamadım. Yani mülkle ilgili hata, yerleşim planının çoğu yatırımcı için zor görünmesiydi.
Yani bunun işe yaraması için, mevcut yatak odasının ortasında bir koridor yaratmanız gerekecekti, çünkü aslında bir yatak odasından diğerine geçmek için, bir banyodan diğerine geçmek için yürümek zorundaydınız. Yani düzen sadece korkaktı. Ve eğer bunu tersine çevirecekseniz, bunu düzeltmeniz gerekir. Ve ben, bu benim için sorun değil. Sadece düzelteceğim. Gidebileceğimizi ve bunu düzeltebileceğimizi bilecek kadar iyimserim ama pek çok yatırımcı bu vizyona sahip değildi.
Bu sorunla uğraşmak istemediler. Ve bu yüzden onu piyasaya sürdüğümde, yatırım açısından bu sorunu çözmek isteyen birini bulmak benim için zordu. Sonunda onu piyasada yaşayacak ve zamanla tamir edecek olan bir sahibine sattık, ancak oldukça önemli bir indirimle sattık. Diğer herkes para kazandı. Menajerim para kazandı. Borç verenim para kazandı. Katılan herkes para kazandı. Hiç para kazanamayan tek kişi bendim ama bu daha çok bilinçli bir seçimdi.
Ben sadece yüksek faiz kanamasını durdurmak, mülkü satmak, işi bitirmek ve böylece işe yaradığını ve istediğim geliri getireceğini bildiğim şeylere ve artı fırsat maliyetine sahip olabileceğim şeylere devam etmek istedim. önümde o sorun olmadığına göre şimdi yap. Yenilemeyi kendim yapabilir, 70 doları harcayabilir ve ardından mülkü daha yüksek bir miktara satabilirdim, ancak tüm diğer şeylerle birlikte bu benim dört ya da beş ayımı, belki de altı ayımı alırdı.
Sadece bu aylık ödemenin matematiğini yapıyorum ve dedim ki, biliyor musun? Devam edelim, arayalım. Sanırım yaklaşık 11 bin dolar kaybettim, yani bu dünyanın sonu değildi. Onu arayın ve devam edin. Böylece herkes para kazandı. Yani bu herkes için iyiydi, sadece benim için değil ama aşırı hızlı büyüme ve piyasa koşulları nedeniyle bir durumdu. Ve eğer bunu tekrar yapmak zorunda kalsaydım, muhtemelen yine de mülkü satın alırdım ve ona daha erken ulaştığımdan emin olurdum ve muhtemelen bunu da kendim hallederdim, çünkü bu harika bir fırsattı. Çok meşguldüm.
Dave:
Demek öyle oluyor. Sanırım bu, para kaybettiğin ilk iş olduğu için geçerli olmayabilir ama sen ve James'in yaptığı çok sayıda anlaşma yaptığınızda, benim çok fazla hamle yapacağımı bilerek kendinize bir harçlık veriyor musunuz? bu sene ve eğer ikisini kaçırırsam sorun değil. Böyle mi düşünüyorsun yoksa gerçekten acıyor mu? Sanırım sana soracağım James, çünkü muhtemelen birden fazla anlaşmada para kaybetmişsin.
James:
Kesinlikle birden fazla anlaşma. Ben 2008'de kıçına tekme atılan bir yatırımcıyım. Bende her zaman bu tür bir parça var… Ben onlara savaş yaraları diyorum. Tıpkı senin gibisin, işlerin çok çabuk ters gidebileceğini hatırlıyorsun. İnsanlara her zaman derim ki, eğer 10 anlaşma satın alırsanız ve bunda gerçekten iyiyseniz, büyük ihtimalle ikisinde para kaybedersiniz. Oldukça ortalama olacaksan ya da belki de işe yaramaz olacaksan üç. İki tanesi ortalamanın biraz üzerinde olacak ve siz de birkaç tane iki vuracaksınız.
İkisi birbirini ezecek ve eğer bunda iyiysen öyle olur. Ve bu sadece istatistik kanunudur. Yani bunlar sadece istatistiksel ortalamalar. Bu olacak. Yüksek riskli bir ortamdasınız. Harika gidecek, kötü gidecek ve siz bunları bir araya getirmek istiyorsunuz.
Dave:
Henry, ilk kaybın için minnettarım. Bu konuda oldukça iyi bir tavrın var.
James:
Vuruş ortalaman oldukça iyi Henry.
Dave:
Evet, evet, şöhretler listesinde olurdun.
Henry:
Yani beklenti biraz kaybedeceğiniz yönünde, değil mi? Hiçbir zaman para kaybetmeyi beklemiyorum. Daha önce böyle bir şey olmadığı için gerçekten şanslıyım. Ben para kaybetmeme rağmen başka kimsenin kaybetmediği için şanslıyım. Yatırımcılarım parasını aldı. Herkes parasını aldı ve bu beni iyi hissettiriyor. Biraz para kaybetmekte sorun yok. Yaptığım bir anlaşma yüzünden kimsenin para kaybetmesini istemiyorum.
Yani bunu yapmak zorunda değildik. Sonuçta bu benim için bir kazanç gibi çünkü artık yoluma devam ettim ve başka anlaşmalardan para kazanıyorum. Ama sattığım bir anlaşmayı tamamlamak için çek getirmek zorunda olmak eğlenceli değildi. Bu iyi bir duygu değildi.
Dave:
Evet, bu muhtemelen tuhaf bir duygu.
James:
Bu konuda Henry'ye biraz destek vermem gerekiyor çünkü aslında bu anlaşmada borç veren bendim.
:
Ve para kazandın.
James:
Para kazandım. Bu yüzden özel borç vermeyi seviyorum. Daha az iş. Ancak aynı zamanda borçlu veya operatör olarak bunu duymadım bile. Henry parayı ödünç aldı. Tabağa adım atması, yapması gerekeni yapması ve yoluna devam etmesi gerekiyordu. Bu iyi bir operatör. Sana şapka çıkartıyorum Henry, çünkü bunu hiç duymadım bile.
Henry:
Teşekkür ederim. Bana daha fazla para vermeni istiyorum, bu yüzden istemedim…
Dave:
Bunların hiçbirini duymamış gibi davran, James.
Henry:
Ama ciddiyetle bu olağanüstü bir şey… Bunu öğrencilerime her zaman anlatıyorum. Ben, eğer borç alacaksanız, ne olursa olsun yatırımcılarınızı bir bütün haline getirmelisiniz diye düşünüyorum. Ne olursa olsun. Kendinizi zor bir duruma sokarsanız bazen kurşunları yemek zorunda kalacaksınız. Ama bu işte büyümek istiyorsan yatırımcılarını bütünüyle, nokta atışı yapmalısın dostum. Bu en önemli kısımdır. En son sen ye, dostum. Bir operatör olarak işler her zaman böyle olacaktır.
Dave:
Kesinlikle. Peki Kathy, yatırımcılardan çok para toplayan biri olarak 2023'teki en büyük hatan nedir?
:
2023 güzel bir yıl oldu. James gibi ben de en büyük hatamın tek aile kiralama fonumuz için daha fazla para toplamak değil, sona ermek ve olağanüstü olduğu için daha fazla satın almak olduğunu söyleyebilirim. Sadece rekabetimiz olmadı. Sık sık masada oturan tek kişi biziz. Toptancıların aradığı tek kişi ve anlaşmalarımız olağanüstü oldu.
Dave:
Bu harika.
:
Olumlu tarafı bu. Ancak 2023'te uğraştığım sorunlar, on yıl önce, bugün bildiğim şeyleri bilmediğim halde verdiğim kararlardan ve başkaları bunları yapmasın diye öğretmeyi ve paylaşmayı sevmemin sebebinden kaynaklanıyor. hatalar. O zamanlar, Henry'nin dediği gibi çok hızlı büyüyordum, çok fazla fırsatım vardı ve bana çok fazla para atılıyordu.
Ve harika şeyler beni heyecanlandırırdı. Bana gelen projelerden biri, şarap köyü gibi şeyler, borç verenin ne olduğunu bilmediği bir şey. Temelde şarap imalathanelerinin sizden kiralayacağı ve tadım odalarına sahip olacağı ticari mülktü çünkü sadece küçük bir alana ihtiyaç duyuyorlardı.
Dave:
Demek istediğim, bir şarap köyü kulağa oldukça hoş geliyor.
:
Çok güzel ve Kaliforniya'da. Ve Kaliforniya'nın buna sahip olmayan bir kısmı var. Napa'nın dışında, Shasta yolundaydı. Hepsi harika görünüyordu. Proforma harika görünüyordu, ancak borç verenlerin bunu yeterince iyi anlamadığını keşfettik, bu yüzden finansman bulmakta sorun yaşadık. Yani büyük ders… Tamam, bu bir, ama bunu yıllar önce öğrendim. Ancak bu yıl öğrendiğim şey şu ki, bu sendikasyonların bazılarında, benim onu yapılandırma şeklim ve diğer insanların bunu yapılandırma şeklinin farklı borç veren katmanları olduğunu biliyorum.
Ve borç verme konusunu konuşuyorduk. Bazıları banka kredisi olabilir, bazıları özel sermaye olabilir, bazıları sendikasyonunuzun olduğu yer olabilir. Bir LLC'niz var ve öz sermaye tarafında olan bir tür yatırımcıyı getiriyorsunuz ve sonra borç veren olarak geldikleri için daha düşük oran alan başka bir yatırımcıyı getirebiliyorsunuz. Ve bu, borç veren olarak ilk önce size ödeme yapılması eğilimindedir. Bunları yapılandıracağım çünkü birçok insan IRA'larına yatırım yapıyor… Burada biraz teknik konuya gireceğim, ancak insanların bunu anlaması önemli.
IRA'nıza yatırım yaparsanız, IRA paranızı alırsınız ve birinin sendikasyonuna, birinin apartman anlaşmasına veya bir şarap köyüne yatırım yaparsınız ve eşitlik sahibi olursunuz, yani onun bir parçası olursunuz, herkes aldıktan sonra kalan şeyi alırsınız. paralı. IRA'nızda bu, bir işletmeye yatırım yapmak olarak kabul edilir. Operasyonel bir işti. Evler inşa edip satıyorsanız, bu daha pasif bir apartman dairesine karşı operasyonel bir iştir. IRA'nız dahilinde UBIT, yani ilgisiz işletme gelir vergisi alırsınız ve bu %50 civarında olabilir.
Yani bu büyük bir şok ama eğer pasifseniz bu gerçekleşmez. Yani yatırımcıları şu şekilde bir anlaşmaya getirirdim: Borç veren olarak gelebilirler ama aynı zamanda öz sermaye yatırımcısı da olacaklar. Peki, eğer anlaşma kötü giderse ve benim 10 yıl önce yaptığım bir anlaşma da kötü gitti, ki pek çok kişi şöyle diyor: "Geçtiğimiz on yılda emlakta hiç kimse para kaybedemez." Ama ne oldu biliyor musunuz? Farklı, tuhaf ve parlak nesnelere vb. yatırım yaptığınızda bunu yapabilirsiniz. Yani bu LLC'de borç verenlerimiz ve öz sermaye yatırımcılarımız vardı.
Şimdi öğrendiğim şu ki, eğer kayıplar varsa ve herkese geri ödeyemiyorsanız ve kredinin tamamını ödeyemiyorsanız, sermaye yatırımcıları kredi affı vergisi öderler. Paralarını kaybetmenin yanı sıra, kredinin ödemedikleri kısmı olan kredi affı üzerinden de vergi ödüyorlar. Burada iki grup yatırımcı var. Bu sadece karmaşık. Bu nedenle tekrar ediyorum, herhangi bir sendikasyon yapmadan önce, her zaman CPA'nızla konuştuğunuzdan ve onların sizin içinde bulunduğunuz durumu ve vergi sonuçlarının ne olacağını gerçekten anladığından emin olun.
Ancak ben bu çok aileli anlaşmalarda, %10'luk bir özsermayenin olduğu, ardından %10'luk bir köprü kredisinin ve ardından banka kredisinin olduğu bu çok aileli anlaşmalardaki pek çok insanın, yani özsermaye yatırımcılarının, eğer kayıplar varsa, bunu yapacaklarından endişe ediyorum. 'Ayrıca kredinin ödemedikleri kısmından borç affı ödüyorlar. Bu yüzden sanırım dışarıda sadece paralarını kaybetmekle kalmayıp vergi de ödedikleri için şok olan çok sayıda yatırımcı olacak. Umarım kayıplar telafi edilir.
Ancak eğer kredi çok büyükse ve ben bu çoklu aile anlaşmalarından hiçbirini yapmadıysam, bunu yapanlar için söylüyorum, eğer %90'a kadar kaldıraç kullanmışlarsa ki yine çoklu aile anlaşmalarında bunu asla yapmayacağım. Akıl hocam şöyle dedi: %60'ın üzerinde kaldıraç kullanmayın. Muhafazakardı ama bu yüzden herhangi bir anlaşma yapmadım. Diyelim ki %90'a gidiyoruz… Bu anlaşmalardan bazılarının %20'nin kaybedildiği şekilde kötü gittiğini gördünüz. Şimdi bu hisse senedi yatırımcıları ödüyor. Paralarını kaybetmenin yanı sıra vergi de ödüyorlar.
Dave:
Bu sadece yerdeyken birini tekmelemek. Bu çok kaba.
:
Anlamıyorum ama IRS öyle görünüyor. Bu parayı bu anlaşmayı yapmak için aldın. Yani eğer o parayı geri ödemek zorunda değilseniz, bu gelirdir. Onlar bunu böyle görüyorlar. Umarım bu çok karmaşık değildir.
Dave:
Hayır.
Henry:
Bunu iyi açıklamışsın.
Dave:
Kulağa çok kötü geliyor ama hâlâ odaklanmış durumdayım… Şarap köyüne gidebilir miyiz? Bu var mı?
:
Yani finansmanı hiçbir zaman sağlayamadık, o yüzden hayır. Biz sadece onu tüm haklarıyla birlikte satmaya çalışıyoruz. Ve eğer birisi şarap köyü isterse, inşa edilmeye hazır. Finansmanı sağlayamadık. Harika bir proje.
Dave:
Bir şarap köyünü ziyaret etmek istiyorum. Bir tane inşa etmek istediğimden emin değilim.
:
Aralarında gerçekten iyi olanlar var. Aslında bunu Washington'daki bazı kişilere göre modelliyorduk. Bilmiyorum. James, Washington eyaletinde başarılı olan şarap köyleri var mı biliyor musun?
James:
Muhtemelen Yakima'da mı yoksa Chelan'da mı?
:
Washington'da bir şarap bölgesi yok mu? Sanırım orada.
James:
Evet, Yakima'nın artık orada çok güzel şarap imalathaneleri var ama ben şarap yapmıyorum. İçmiyorum bile.
Henry:
Bir rock yıldızı köyüne ihtiyacınız var.
James:
Onu bir rock yıldızı köyüne dönüştürüyorsun.
:
Bir rock yıldızı köyü. Washington'dakiler bunu öldürüyor çünkü siz sadece küçük bir alanı kiralıyorsunuz. Çünkü orada şarap yapmıyorlar, sadece tadına bakıyorlar. Şaraplarını başka yerde yapıyorlar. Ama tepelerde saklanan tüm bu harika şarap imalathanelerini kimse ziyaret etmeyecek.
Şarap imalathaneleri, insanların olduğu bölgelerde gelip küçük tadım odalarına sahip olabilir ve çok para öderler çünkü o zaman bu doğrudan tüketiciye yöneliktir, sahip olmak… Bir toptancıdan geçmek için %50 gibi bir ücret öderler. Alanı kiralamak için çok daha fazla para ödemeye hazırdılar. Yani rakamlar harika görünüyordu. Çalıştırmak için sadece onu inşa etmeniz gerekiyor.
James:
Harika bir konsepte benziyor.
:
Buna izin var. Parası olan varsa inşa edelim.
Dave:
En büyük hatam olarak, sanırım bu yılki en büyük yatırım hatam, çünkü daha birçok hata vardı, muhtemelen buradaki herkesin özdeşleştirdiği bir şey, ama birisini gerektiği kadar kovmak ve sadece beklemek değildi. Yapmam gerektiğini bilmeme rağmen uzun sürdü ama bu konuda tembellik ediyordum. Ve bu bana çok pahalıya mal olacak. Kısa süreli kiralamam var. Şu anda satın aldığım anlaşmaların çoğu pasif. Bu yüzden hala Colorado'da birkaç anlaşma yapıyorum ve Avrupa'ya taşındığımda tam hizmet veren bir mülk yöneticisi kiraladığım kısa süreli bir kiralamam var.
Ve başından beri kötüydüler. Ve her birkaç ayda bir, muhtemelen bunu anlıyorsunuz, onlara alışıyorsunuz, birkaç ay boyunca iyi durumda olmaya başlıyorlar ve sonra tekrar yavaşlıyorlar. Tekrar yükseliyor ve tekrar sönüyor. Ve çok uzun süre bekledim. Ve sonunda gerçekten kötü eleştiriler aldığımız bir noktaya geldik. Mülkte gerçekten fiziksel olarak yeniden inşa edilmesi gereken bazı sorunlar vardı ve biz de bunu düşündük. Sonunda yara bandını çıkarmam gerektiği sonucuna vardım ama bu Colorado'nun en yoğun sezonu olan yazın başındaydı.
Böylece haziran, temmuz ve ağustos ayına ait muhtemelen 10 veya 15 bin tutarındaki tüm rezervasyonlarımı kaybettim. Ve ayrıca tüm değerlendirmelerimi de kaybettim; 50 veya 60 iyi yorumu kaybetmekten dolayı kaybettiğiniz parayı, geçen yılki tüm kaybedilen rezervasyonları düşündüğünüzde. Yani eğer bunu akıllıca yapsaydım, kısa süreli kiralamanın olduğu Colorado'da, çamur mevsimi var gibi, Mart'tan Mayıs'a kadar yapabilirdim ve bu tamamen iyi olurdu. Ama bu konuda tembellik ettim ve şimdi yaralarımı biraz yalıyorum.
Yani biri acıyor. Ve muhtemelen herkes için sevindirici bir durum olduğunu düşünüyorum, çünkü ister bir mülk yöneticisi ister bir müteahhit olsun, bazen kendi başınıza aşmanız gerektiğini bildiğiniz o kaçınılmaz, rahatsız edici durumu ertelersiniz.
:
Yavaş işe alın, çabuk ateş edin.
Henry:
Söylemesi yapmaktan daha kolay dostum.
:
Evet o.
Dave:
Biliyorum. Bu kadar uzakta yaşadığım için dürüst olmak gerekirse bunu gerçekten çözmek istemedim. Sadece iyi bir iş yapmalarını istedim ama yapmadılar. Ama sorun değil. Dediğin gibi çok güzel yıllar geçireceksin. Bazen biraz özlersin. Ancak zamanla yükseliş eğiliminde olduğunuz sürece bu iyidir.
James:
Bu benim için ilginç. Yani, kısa dönemli bir kiralık mülk yönetimi şirketiyle anlaştığınızda ve bu sizin mülkünüzse, teknik olarak değerlendirmelerin sahibi onlar mı oluyor?
Dave:
Bu sefer yaptılar, evet. Yenisinde bunu yapmamanın bir yolunu buldum ama ilk seferde bunu nasıl yapılandırdıklarını fark etmemiştim. Yani bu gerçekten berbattı.
James:
Bir çeşit altın kelepçeye benziyor çünkü onu bırakmak istemiyorsun.
Henry:
Bu korkunç.
Dave:
Evet kesinlikle. Aynen öyle.
:
Evet, bu ilginç çünkü eyalet dışında ilk kısa süreli kiralamam için bir mülk yöneticisini işe aldığımda, her şeyi onların halledeceğini düşünmüştüm ve onlar şöyle dediler: “Hayır, hayır, hayır. Hala sizin adınız ve Airbnb'niz altında olmalı." Ve daha başlamadan onları kovdum çünkü çok kötülerdi.
Dave:
Gerçekten mi?
:
Evet evet. Bir ilişkinin başlangıcında mesajlarınıza hemen cevap vermemeleri sorunludur. Ve sonra o kadar sevindim ki... Ah, işte bu yüzden onu kendi hesabında tutman gerekiyordu, ama o zamanlar bunu bilmiyordum. Sadece şanstı.
Dave:
Evet, bu önemli bir ders. Şimdi de sırf yorum alabilmek için tanıdığım insanlara indirim sunuyorum ya da hediye ediyorum. Yani eğer biri Colorado'da kayak yapmaya gitmek isterse Instagram'dan bana ulaşsın. Çok güzel bir evim var. Bu kış ziyarete gidebilirsin ya da hep birlikte gideriz. Siz gitmek ister misiniz?
James:
Memnuniyetle defterinize bakmaya gideceğim.
:
Evet, tekrar bir araya gelelim.
Dave:
Orada kimse yok.
:
Sadece çöpe atacağız.
Dave:
Dürüst olmak gerekirse, parti kasabasındaki 16 kişilik bir ev gibi, bu yüzden kesinlikle biraz aşınma ve yıpranma oluyor.
:
Mükemmel.
Dave:
En azından onu ilk kez çöpe atışım olmayacaktı. Kesinlikle.
James:
Şükran Günü'nde Vail'de olacağım, o yüzden bence hep birlikte Şükran Günü yemeği için sizin mekana gidip OTM Şükran Günü'nü tam anlamıyla yaşamalıyız. Henry, sen hindiyi pişir ve gidelim.
Dave:
Balayında olacağım. Şükran Günü'nde balayında olacağım.
:
Peki, o zaman orada size katılacağız.
Dave:
Siz gidebilirsiniz. Evet, Tayland'a gelmek ister misiniz?
Henry:
Ah, Tayland'a gitmeyi çok isterim.
:
Nereye gidiyorsun?
Dave:
Kamboçya ve Tayland'a gidiyoruz.
Henry:
Çok kıskanç.
Dave:
Çok heyecanlıyım.
:
Evet.
Dave:
Çok güzel olacak. Ama siz evi alabilirsiniz. Hindinizi orada pişirebilirsiniz.
:
Henry yemek pişiriyor.
Dave:
Tamam, hatalarınızı paylaştığınız için hepinize çok teşekkür ederim. Bunun gayrimenkul yatırımının önemli bir parçası olduğunu düşünüyorum ve bu programda hatalarımızı paylaşarak iyi bir iş çıkardığımızı düşünüyorum. Muhtemelen bundan biraz daha fazlasını yapacağız çünkü bugün yatırım yaparken hata yapmıştık, ancak bir noktada 2023'e dair bazı öngörülerimiz konusunda da dürüst olmak zorunda kalacağız. Kesinlikle her tarafımızda bazı hataların kabulü olacağını düşünüyorum. Beni rahatsız eden bir çiftin olduğunu biliyorum, bu yüzden bizi izlemeye devam edin.
:
Henüz yılın sonu değil.
Dave:
Evet bu doğru. Bakalım ne olacak ama yıl sonuna kadar onun da hesaplaşmasını yapacağız. Buradaki harika ev sahiplerimiz hakkında daha fazla bilgi edinmek istersen James, eğer biri seninle 180 bin dolar kaybetme konusunda konuşmak isterse, bunu nerede yapmalı?
James:
Nasıl para kaybedeceğinizi anlamanın en iyi yolu, [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com adresinden Instagram hesabıma gitmektir. Senin için bir sürü hikayem var.
Dave:
Pekala Kathy, ya sen?
:
RealWealth.com'da şirketimiz ve ardından Instagram'da Kathy Fettke var.
Dave:
Elbette. Henry?
Henry:
Evet, beni web sitemden, Seeyouattheclosingtable.com'dan veya Instagram'dan yakalayabilirsiniz. Ben @thehenrywashington.
Dave:
Elbette. Beni bulmak istiyorsanız bunu Instagram @TheDataDeli üzerinden yapabilirsiniz. Dinlediğiniz için hepinize çok teşekkür ederim. Bir dahaki sefere görüşürüz. On The Market, ben, Dave Meyer ve Caitlin Bennett tarafından yaratıldı. Gösterinin yapımcılığını Caitlin Bennett, düzenlemesini ise Exodus Media üstleniyor. Metin yazarlığı Calico Content'e aittir ve bu gösteriyi mümkün kıldıkları için BiggerPockets'teki herkese büyük bir teşekkür etmek istiyoruz.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- Neden yapmalısın İzinleri bir anda almak için ASLA beklemeyin ve bunun sana nasıl altı haneli bir maliyete mal olabileceğini
- Büyük “Kredi affı vergisi” olabilirsin ödemek zorunda eğer anlaşman kötüye giderse
- Bir çevirmeyi ve olumsuz tarafı unutmak portföyünüzü ölçeklendirme çok hızlı
- Öyle ya da böyle en iyi satın alma fırsatını kaçırdın geçen yılın
- Yavaş işe al, hızlı ateş etve rahatlama zamanının geldiğini işaret ediyor mülk yöneticisi görevlerinden
- Neden Henry Washington'un bir sonraki özel borç vereni olmak isteyeceksiniz?
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Bugünün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? E-posta .
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
- PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
- PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
- PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- :vardır
- :dır-dir
- :olumsuzluk
- :Neresi
- $ 1.8 Milyon
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- %15
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- taciz
- Hesap
- edinme
- dönüm
- aslında
- ilave
- Düzeltilmiş
- tavsiye
- Sonra
- tekrar
- Danışman
- önce
- önde
- Airbnb
- Türkiye
- zaten
- Ayrıca
- Rağmen
- her zaman
- miktar
- an
- ve
- Başka
- herhangi
- kimse
- bir şey
- Daire
- Apple
- Tamam
- takdir etmek
- onay
- ARE
- ALAN
- alanlar
- arkansas
- etrafında
- AS
- sormak
- varsayımı
- At
- tutum
- izleyici
- Ağustos
- yazar
- ortalama
- önlemek
- uzakta
- Arka
- Kötü
- Banka
- merkezli
- temel olarak
- Savaş
- BE
- Çünkü
- müşterimiz
- olma
- olmuştur
- önce
- Başlangıç
- olmak
- bellevue
- İYİ
- Daha iyi
- Ötesinde
- Büyük
- büyük
- Biggest
- Bit
- Kanama
- Karışım
- rezervasyon
- sınır
- ödünç almak
- ödünç
- borçlu
- her ikisi de
- aldım
- mola
- KÖPRÜ
- getirmek
- Bringing
- getirdi
- bütçeleme
- inşa etmek
- bina
- yapılı
- Demet
- iş
- işletmeler
- meşgul
- fakat
- satın almak
- Satın alma
- by
- Kaliforniya
- çağrı
- Kamboçya
- geldi
- CAN
- Alabilirsin
- Kapasite
- dikkatli
- dava
- Yakalamak
- değişmiş
- değişiklikler
- ucuz
- Kontrol
- kontrol
- satranç
- seçim
- Şehir
- açık
- Takas
- Kapanış
- kapalı
- kapanış
- koç
- kod
- toplamak
- Colorado
- COM
- nasıl
- geliyor
- rahat
- gelecek
- ticari
- ortak
- şirket
- rekabet
- tamamen
- karmaşık
- kavram
- ilgili
- sonuç
- koşullar
- birlikte
- bilinçli
- Sonuçları
- muhafazakâr
- kabul
- kas kütlesi inşasında ve
- tüketici
- içerik
- devam etmek
- Müteahhit
- müteahhitler
- yemek pişirme
- Serin
- metin yazarlığı
- doğru
- Ücret
- pahalı
- maliyetler
- olabilir
- sayaç
- sayma
- Çift
- kapak
- kapsama
- EBM
- yaratmak
- çevrimiçi kurslar düzenliyorlar.
- akım
- Dave
- gün
- Günler
- anlaşma
- ilgili
- Fırsatlar
- Borç
- onyıl
- iyi
- karar
- kararlar
- kesinlikle
- geciktirmek
- gelişme
- Geliştirme Takımı
- DID
- farklı
- zor
- akşam yemeği
- direkt
- feci
- İndirim
- indirimler
- keşfetti
- ekran
- do
- yok
- Değil
- yapıyor
- yapılmış
- Dont
- aşağı
- olumsuz
- şehir merkezinde
- İçki
- sırasında
- her
- Daha erken
- kolay
- kolay
- yemek
- kurgu
- ya
- başka
- başka yerde
- E-posta
- son
- sona erdi
- yeterli
- Entertainment
- çevre
- bölüm
- öz kaynak
- Hatalar
- esasen
- kurulmuş
- arazi
- Eter (ETH)
- AVRUPA
- Hatta
- hİÇ
- Her
- herkes
- herkes
- her şey
- kesinlikle
- mükemmel
- uyarılmış
- Exclusive
- mevcut
- mevcut
- Çıkış
- çıkışlar
- göç
- beklemek
- beklenti
- beklenen
- pahalı
- uzman
- açıkladı
- açıklayan
- uzatmak
- ekstra
- katsayıları ile çarpılmış
- faktoring
- FAME
- aile
- fantastik
- uzak
- HIZLI
- hissetmek
- Ayaklar
- hata
- az
- şekil
- Figürlü
- rakamlar
- doldurmak
- son
- Nihayet
- Finansman
- bulmak
- ince
- bitiş
- Ateş
- ateşleme
- Ad
- ilk kez
- beş
- sabit
- Fiske
- Çılgınlıklar
- odaklanmış
- Ayak
- İçin
- Af
- resmi
- ileri
- şanslı
- ileri
- bulundu
- dört
- itibaren
- tam
- eğlence
- fon
- komik
- gelecek
- oyun
- oluşturmak
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- Verilmesi
- Go
- Goes
- gidiş
- Altın
- gitmiş
- Tercih Etmenizin
- aferin
- İyi para
- var
- sınıf
- büyük
- harika
- Yeşil
- büyüdü
- Zemin
- Grubun
- Büyümek
- Büyüyen
- Büyüme
- misafir
- Adam
- vardı
- Yarım
- Salon
- sap
- olmak
- olmuş
- olur
- Zor
- unutulmaz
- Var
- sahip olan
- he
- baş
- sağlıklı
- duymak
- duydum
- işitme
- Henry
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- en yüksek
- Hills
- kiralama
- vurmak
- ambar
- tutma
- Ana Sayfa
- Evler
- dürüst
- Dürüstçe
- balayı
- umut
- İnşallah
- ev sahibi
- ana
- ev
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- HTTPS
- Kocaman
- yüz
- Yüzlerce
- Zarar
- canı yanmak
- i
- Ben
- tanımlar
- if
- hemen
- uygulanması
- önemli
- in
- Gelir
- gelir vergisi
- bireysel
- kaçınılmaz
- talimatlar
- faiz
- FAİZ ORANI
- ilginç
- içine
- envanter
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- ilgili
- IRA
- IRS
- konu
- sorunlar
- IT
- iTunes
- james
- İş
- kaydol
- katıldı
- jpg
- Temmuz
- atlama
- Haziran
- sadece
- sadece bir
- tutmak
- tuttu
- öldürme
- Nezaket.
- Bilmek
- bilme
- arazi
- Soyad
- Geçen yıl
- Kanun
- katmanları
- Düzen
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- kiralama
- en az
- Ayrılmak
- ayrılma
- sol
- ödünç veren
- kredi
- borç verme
- az
- ders
- izin
- icar
- Kaldıraç
- kaldıraçlı
- LG
- yalama
- sevmek
- Muhtemelen
- Likidite
- Dinleme
- küçük
- yaşamak
- yaşayan
- İyi
- borç
- Krediler
- kilitli
- Uzun
- uzun
- Bakın
- baktı
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kaybetmek
- kaybetme
- kayıp
- kayıp
- kayıp
- Çok
- bir sürü
- Aşk
- Düşük
- alt
- şans
- iyi ki
- yapılmış
- sürdürmek
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- adam
- yönetilen
- yönetim
- müdür
- çok
- Mart
- işaret
- pazar
- piyasa koşulları
- masif
- matematik
- Mesele
- Mayıs..
- olabilir
- me
- ortalama
- anlam
- medya
- akıl hocası
- mesajları
- Meyer
- Orta
- olabilir
- milyon
- akla
- kaçırmak
- cevapsız
- hata
- hataları
- MLS
- Moda
- Modelleme
- para
- Ay
- aylık
- ay
- Daha
- çoğu
- hareket
- hareket
- taşındı
- hareketli
- çok
- çok
- çoklu
- my
- kendim
- isim
- zorunlu olarak
- gerek
- gerekli
- ihtiyaçlar
- asla
- yeni
- sonraki
- güzel
- yok hayır
- Hayır
- normalde
- şimdi
- sayılar
- sayısız
- nesneler
- meydana
- of
- kapalı
- teklif
- ofset
- sık sık
- oh
- tamam
- on
- bir Zamanlar
- ONE
- olanlar
- Online
- bir tek
- açık
- işletmek
- işletme
- Şebeke
- Görüşler
- Fırsatlar
- Fırsat
- Iyimser
- or
- sipariş
- Diğer
- bizim
- Şirketimiz
- dışarı
- dışında
- tekrar
- kendi
- Sahip olunan
- sahip
- ped
- ödenmiş
- acı
- kâğıt
- Bölüm
- Partner
- parçalar
- Parti
- geçmek
- pasif
- geçmiş
- duraklatmak
- ödeme yapan
- ödeme
- ödemeler
- İnsanlar
- yüzde
- yapmak
- performans
- belki
- dönem
- izinler
- kişi
- Şahsen
- olağanüstü
- fiziksel
- parçalar
- yer
- plan
- planlama
- ağladım
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- oyuncu
- Bol bol
- Su tesisatı
- artı
- podcast
- Podcast
- Nokta
- pozisyon
- pozitif
- mümkün
- potansiyel
- Tahminler
- güzel
- Fiyatlar
- fiyatlandırma
- özel
- Özel Sermaye
- başına
- muhtemelen
- Sorun
- süreç
- Üretilmiş
- Kâr
- kârlı
- proje
- Projeler
- kanıt
- uygun
- özellikleri
- özellik
- korumalı
- koymak
- koymak
- Çeyrek
- Hızlı
- hızla
- yükseltmeler
- kaldırma
- oran
- oranlar
- değerlendirme
- oran
- ulaşmak
- hazır
- gerçek
- gayrimenkul
- Gerçeklik
- gerçekleştirmek
- Gerçekten mi
- neden
- nedenleri
- geri tepme
- Yeniden oluşturma
- ilişki
- bağıl
- hatırlamak
- kaldırma
- Kira
- tekrar et
- temsil etmek
- dönüş
- gelir
- Yorumları
- krallar gibi yaşamaya
- Yükselmek
- Risk
- riskler
- Riskli
- Rockstar
- Odalar
- yuvarlak
- koşmak
- koşu
- Kırsal
- Adı geçen
- aynı
- söylemek
- söz
- diyor
- sezon
- İkinci
- saniye
- görmek
- görme
- gibiydi
- görüldü
- satmak
- Satışa
- duyu
- hizmet
- ayar
- Yedi
- şiddetli
- paylaş
- paylaşımı
- kaydırılır
- sarsılmış
- kısa dönem
- meli
- şov
- Gösteriler
- yan
- önemli
- İşaretler
- benzer
- Basit
- beri
- tek
- Oturan
- durum
- ALTINCI
- yavaş
- Yavaşlama
- Yavaş yavaş
- küçük
- akıllı
- akıllı
- So
- şu ana kadar
- toprak
- satılan
- ÇÖZMEK
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bazen
- Yakında
- uzay
- özel
- hız
- geçirmek
- harcanmış
- konuşulan
- Sponsorlar
- kare
- dengelemek
- Personel
- bakış açısı
- başlama
- başladı
- Eyalet
- istatistiksel
- kalmak
- adım
- Sopa
- yapışkan
- Yine
- dur
- hikayeler
- stratejileri
- stres
- yapı
- yapılandırılmış
- Öğrenciler
- önemli
- esasen
- başarılı
- yaz
- sözde
- elbette
- salıncak
- sendikasyon
- Sistemler
- tablo
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- vergi
- Vergiler
- takım
- takım
- Teknik
- teknik olarak
- söylemek
- eğilimi
- dönem
- korkunç
- test
- Neler Yapılabilir?
- göre
- teşekkür
- Şükran Günü
- o
- The
- Gelecek
- kanun
- Projeler
- Dünya
- ve bazı Asya
- Onları
- tema
- sonra
- Orada.
- Bunlar
- onlar
- şey
- işler
- düşünmek
- Düşünme
- Üçüncü
- Re-Tweet
- Bu yıl
- Bu
- gerçi?
- düşünce
- Binlerce
- üç
- İçinden
- boyunca
- zaman
- zamanlar
- zamanlama
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- çok
- aldı
- üst
- dokunaklı
- kasaba
- Ticaret
- Tren
- Transkript
- uzanımlı
- denenmiş
- tetiklenir
- sorun
- gerçek
- gerçekten
- Güven
- denemek
- çalışıyor
- Türkiye
- DÖNÜŞ
- döner
- iki
- tip
- tipik
- tipik
- Belirsiz
- nadir
- altında
- anlamak
- anlayış
- kadar
- yukarı
- us
- değer
- Değerler
- doğrulamak
- Karşı
- çok
- Video
- köy
- vizyonumuz
- Türkiye Dental Sosyal Medya Hesaplarından bizi takip edebilirsiniz.
- hacim
- beklemek
- Bekleyen
- yürümek
- istemek
- aranan
- istiyor
- oldu
- washington
- Washington eyaleti
- Atık
- Yol..
- we
- Web sitesi
- karşılama
- İYİ
- Kimler
- vardı
- Ne
- Nedir
- ne zaman
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- bütün
- neden
- irade
- istekli
- kazanmak
- ŞARAP
- Kış
- ile
- içinde
- harika
- İş
- çalışma
- çalışır
- Dünya
- endişe
- değer
- olur
- yaralar
- yazılı
- Yanlış
- yıl
- yıl
- henüz
- sen
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet