2023 Haciz Tahmini: Şişirilmiş Rakamlarla Yanlış Bir Bayrak mı?

Dave:
Herkese merhaba, On the Market'e hoş geldiniz. Ben sunucunuzum, Dave Meyer. Bugün doğum günü çocuğu Jamil Damji katıldı. Mutlu Yıllar dostum.

Cemil:
Teşekkür ederim dostum. 44 yaşındaydı.

Dave:
Vay.

Cemil:
Biliyorum. Zaman nereye gidiyor?

Dave:
Kendini nasıl hissediyorsun?

Cemil:
44

Dave:
Bu eski hissettiriyor mu? Genç?

Cemil:
Dürüst olmak gerekirse iyi hissettiriyor. Çılgın bir yıl oldu. Emlak piyasasında ve genel olarak hayatta çok şey oldu, ama hepsi için minnettarım ve Rick'le yaptığım bu konuşma için çok heyecanlıyım.

Dave:
Evet kesinlikle. Yarı yaşındaki bir insanın enerjisine sahipsin, bu yüzden bence gayet iyi gidiyorsun.

Cemil:
Teşekkür ederim.

Dave:
Evet kesinlikle. Ve bu sohbet harika. Jamil, onunla muhtemelen haziran veya temmuz aylarında görüştük?

Cemil:
Evet, emlak piyasasında diğer ayakkabı düşmeden hemen önce. Ve bu ilginç bir konuşmaydı ve söylemeliyim ki muhtemelen tüm yılın en sevdiğim bölümü Rick'le konuşmaktı, çünkü ne olup bittiğine dair gerçek bir fikir ediniyorsunuz, duygulara değil, jargona veya jargona değil sayılara dayalı olarak. sansasyonalizm, sadece veri. Ve hikayeleri satmaya çalışan insanların söylediklerine karşı rakamların ne söylediğine dikkat etmek her zaman önemlidir.

Dave:
Kesinlikle. Evet, bence hiç kuru değil. O çok eğlenceli, onunla konuşmak eğlenceli ama bu konuda duygusal değil, bence bu gerçekten önemli ve güzel, piyasada olup bitenlere dair bu tür tarafsız, objektif bir analiz sunuyor. Ve bu röportajda her şeyi ele alıyoruz. Hacizlerden, ipotek oranlarından, ABD ekonomisinden, hayal edebileceğiniz her şeyden bahsediyoruz.
Yani, bu şov bizim yılın ilk şovumuz, bu yüzden 2023'te ne olacağına ve bu yıl boyunca ne arayacağınıza bir adım önde başlamak istiyorsanız, bu bölümden gerçekten keyif alacaksınız. , çünkü Rick, sizin için gerçekten eyleme geçirilebilecek bazı gerçekten doğru ve nesnel bilgiler sağlıyor.

Cemil:
Kabul. Not alın arkadaşlar.

Dave:
Pekala, bununla birlikte kısa bir ara vereceğiz ve ardından ATTOM Data'nın Piyasa İstihbaratından Sorumlu Başkan Yardımcısı Rick Sharga'ya hoş geldiniz. Rick Sharga, On the Market'e tekrar hoş geldiniz. Bize tekrar katıldığınız için teşekkürler.

:
Beni geri aldığın için teşekkürler. Sanırım ilk sefer o kadar da kötü değildi.

Dave:
Hadi ama, çok anlayışlıydın. Aslında şimdiye kadarki en popüler şovlarımızdan biri. Harika bir iş çıkardınız ve sizi tekrar aramızda görmekten heyecan duyuyoruz.

:
Memnun olurum.

Cemil:
Rick'le herhangi bir süre konuştuktan sonra, aslında bu konuşmayı önemli ölçüde daha akıllıca bırakıyormuşsun gibi hissediyorum. Bu nedenle, bugün hepimizin IQ'muzu yükseltmemize yardım ettiğiniz için teşekkür ederiz.

:
Adam'ın bana Piyasa İstihbaratı EVP'si unvanını vermesi beni gerçekten çok memnun etti, çünkü kariyerimde ilk kez birisi ismimle aynı cümlede istihbarat kullandı, bu yüzden bu her zaman bir zevkti.

Dave:
Bunu organize etmen çok zekiceydi. Rick, seni en son yaz mevsiminde almıştık ve en azından satış fiyatı açısından konut piyasası çılgınlığının zirvesine ulaşıyorduk. Son birkaç ayda işler çok değişti ve 2022'nin ikinci yarısında ulusal konut piyasasında neler olduğu hakkındaki özetinizle veya düşüncelerinizle başlamayı çok isteriz.

:
Son konuştuğumuzda, talebin zayıflamasına dair bir miktar kanıt görmeye başladığımız gerçeğini tartıştığımızı muhtemelen hatırlıyorsunuzdur. Bu aslında yılın başında başladı ve gerçekten satın alınabilirlikle ilgiliydi çünkü ev fiyatları yıldan yıla hala %15, %20 artıyordu. Federal Rezerv, kolları sıvamaya ve Fed fon oranında bir dizi benzeri görülmemiş artışı bir araya getirerek enflasyonu gerçekten ele almaya karar verdiğinde, bu, mortgage piyasalarını gerçekten karıştırdı ve mortgage oranlarını ikiye katladık.
Freddie Mac'e göre bu, bir takvim yılında ilk kez oluyor. Daha önce bir takvim yılında ipotek oranlarının gerçekten ikiye katlandığını hiç görmemiştik ve bu sadece karşılanabilirlik açısından yetersiz kalıyor. Bu nedenle, hem yeni evlerde hem de mevcut evlerde aydan aya ev satışlarının düştüğünü gördük. Oldukça iyi bir başlangıç ​​yapmış olmamıza rağmen muhtemelen bu yılı bitireceğiz ve muhtemelen bu yılı bir yıl öncesine göre %15 ila %20 daha az ev satışıyla bitireceğiz.
Temelde ev fiyatı takdirinin düz olduğunu gördük. Kaliforniya gibi yıldan yıla fiyat artışının, yılın başlarında çift haneli olduğu yerde şimdi %2 ila %3 aralığında düştüğü pazarlara bakıyoruz. Ve ülkede fiyatların gerçekten düştüğünü gördüğümüz bazı kısımlar var. Ev fiyatlarının her ay düştüğü üst üste son dört ayı gördük. Bu, yılın bu zamanında olağandışı değil, ancak düşüşün derecesi normalden daha güçlü oldu. Ancak düşündüğünüzde, bir yıl önce alacağınız bir evin ortalama aylık ipotek ödemesi, ülkenin neresinde olduğunuza bağlı olarak %45'ten %60'a çıktı. Ve sizi bilmem çocuklar ama patronumla %45 ila %60 zam hakkında konuştuğumda kibarca kıkırdadı ve bana dışarı çıkıp oynamamı söyledi.
Bu yüzden, gerçekten pek çok müstakbel ev alıcısını piyasadan çıkardı. Satın almak istediğimiz kişilerin %10 ila %20'sinin bir süreliğine kiralamayı tercih ettiğini gösteren araştırmalar gördük. Kitleniz için bu, kiralık mülkler, tek ailelik kiralık birimler için bazı fırsatlar olabileceğini gösteriyor, çünkü insanlar bir ev satın almak istiyorsa, bir apartman dairesi yerine bir ev kiralamakla ilgilenmeleri mantıklı. Ancak yılı aşağı yönlü bir trendle kapatacağız. Bu muhtemelen gelecek yıla da taşınacak.
Yine de ev satışlarındaki düşüşün önümüzdeki yıl bu yıl olduğu kadar önemli olacağını düşünmüyorum. Birbirinizi aklınızda tutun… Ve sonra bir süre konuşmayı keseceğim. Bağlamsal olarak akılda tutulması gereken bir diğer şey de, 2021'de alışılmadık derecede güçlü olan ev satışlarından çıkıyor olmamızdır. 2021 yılı konut satışları için ortalama bir yıl olmadı. Ev satışları için ortalamanın çok üzerinde bir yıldı. Bu nedenle, sayıların biraz geri geldiğini görmek sürpriz olmazdı. Ancak %15 ila %20'lik düşüş kesinlikle ve yalnızca Fed'in aldığı önlemler ve bunların ipotek oranları üzerindeki etkisinden kaynaklanıyor.

Cemil:
Rick, son konuştuğumuzda piyasa tamamen farklı bir noktadaydı ve ben her zaman köşeden neyin gelebileceğini anlamaya çalışıyorum. Ben de düzeltme ve çevirme işiyle ilgileniyorum. Birkaç çek yazmam gerekti. Phoenix, Arizona'dayım ve bahsettiğiniz pazarlardan biri dişlerde büyük bir tekme yaşayacak, burada aldığım tekmeden öne implantlarım var.

:
Bu arada çok güzel görünüyorlar. Hiç kimse bilemezdi.

Cemil:
Teşekkür ederim. Teşekkür ederim. Teşekkür ederim. Gerçekler biz rehabilitasyoncular için, şu anda işler pek de güçlü görünmüyor. Öte yandan, fırsatları arıyorum çünkü ne zaman böyle bir şey olsa, yüzeyin altında fırsatlar oluyor. Ve neredeyse şu anda gördüğümüz şeyin harika bir yeniden programlama olup olmadığını merak ediyorum ve bunun nedeni de bu. Piyasada o kadar uzun süredir var olan bu %2 ve %3'lük ipoteklerle hepimiz o kadar şımartıldık ki, pek çok insan alana girip konut piyasasına girmeye çalıştı. Bu alıcıların çoğu, bu insanların çoğu bu borcu asla bırakmayacak. O eve tutunacaklar, kiralık olarak tutsalar bile, o ürünü tekrar piyasaya sürmeyecekler.
Fed'in oranlarını benzeri görülmemiş bir şekilde artırmasını sağladık, sizin de tanımladığınız gibi ve bu, özellikle konut inşasında birçok faaliyeti durdurdu. Ve böylece, inşaatçıların düğmeyi tamamen geri tuttukları diğer yöne çevirmelerini sağladık. Bu nedenle, tüm ucuz borç nedeniyle çekilecek olan bu envanterimiz var, inşaatçılarımız binalarını durduruyor veya yavaşlatıyor, talebin gerçekten dengelendiğini gördük. Ve inanıyorum ki, şu anda oranlar çok yüksek, %5'e doğru sürünmeye başlar başlamaz, bu elastik bandı çekerek %5½'lik bir ipotek geldiğinde gerçekten minnettar hissedeceğimiz yere geliyoruz.
Çünkü şu an olduğu yerde oturduğunda, %5½ veya %5'in ucuz olduğunu düşünmeye yeniden programlandığımızda, o zaman pazara akın eden çılgın sayıda alıcı olacağını düşünüyorum. İşte bu yüzden harika bir yeniden programlama gibi hissediyorum. Bunun 2023'te geleceğini görüyor musunuz ve bu konudaki bakış açım öğle yemeğinde mi?

:
Hayır, öğle yemeğine hiç çıkmadın. Sorunuzu yanıtlarken yaşayacağım sorun, orada paketten çıkarılacak çok şey olması. Temelde yaklaşık beş farklı tema getirdiniz ve hepsi alakalı, hepsi pazar için önemli. Yani, tezinizin öğle yemeğinde olan bir şey olup olmadığıyla ilgili son soruda, hayır, piyasanın oldukça hızlı bir şekilde toparlandığı bir senaryo hazırlayabilirim. Şimdi her şeyin yerine oturması gerekiyor ama bu olabilir. Yani, her şeyden önce, hala bastırılmış bir talep var ve bu, 2008'de gördüğümüz türden aptalca bir spekülatif talep değil.
Bu demografik olarak yönlendirilir. Ülke tarihindeki 25 ila 34 yaş arasındaki en büyük genç yetişkin grubuna hâlâ sahibiz. Bu, ana hane kurma yaşıdır. Birçoğu sahip olmayı tercih eder, işleri çözerken kısa süreli kiralamak zorunda kalabilirler, ancak hane halkı oluşturuyorlar. Bu talebi yönlendirir. Almayı düşündüğünüz evi bir anda karşılayamadığınız veya krediye hak kazanamadığınız için talep önemli ölçüde yavaşladı. Ama önce karşılanabilirliği açalım, çünkü bu birçok satın alma faaliyetini tetikliyor.
Satın alınabilirlik söz konusu olduğunda taburenin üç ayağı var. Son birkaç yıldır takıntılı bir şekilde odaklandığımız konu ev fiyatları. Yani, açıkçası nominal ev fiyatı, fiyatın ne için listelendiği herkesin odaklandığı şey ve biz yeni bir zirvedeyiz. Hala yeni bir zirvedeyiz. Bu, ipotek oranları olan taburenin ikinci ayağı ile dengelendi. Ve tarihsel olarak düşük ipotek oranları, yükselen ev fiyatlarını dengeliyor, bahsettiğiniz gibi, ipotek için% 2 aralığındasınız. Bu, ev fiyatları yükselirken bile insanların ev alabilmesini mümkün kıldı.
Bunu mümkün kılan şey de ki bu, insanların çoğu zaman dışkıyı görmezden geldiği kısımdır, ücretlerin artıyor olmasıdır. Bu nedenle, hükümetin pandemi başladıktan sonra herkesin işine geri dönmesine izin vermesinden bu yana, son birkaç yıldır alışılmadık derecede güçlü bir ücret artışı gördük. Ancak ücretlerdeki yıllık %5 ila %6'lık artışlar, affedersiniz, bu, ev fiyatlarındaki %15 ve %20'lik artışlara ayak uyduramadı. Ama aslında şu anda ev fiyatındaki değerlenmeden iki ila üç kat daha yüksek. Öyleyse, ücret artışının ne olduğu hakkında olmaya devam ettiğini varsayalım. Ev fiyatlarının sabit kaldığını veya bazı pazarlarda gerçekten biraz düştüğünü varsayalım. Enflasyon doğru yöne gidiyor gibi göründüğü için, Fed'in oran artışlarında bu kadar agresif olmayı bırakması olasıdır, bu da ipotek oranlarının bu döngüde zirveye ulaşmış olabileceği ve düşmeye başlayacağı anlamına gelir.
Dolayısıyla, ipotek oranlarınız düşme eğilimindeyse, belki yavaş ama yıl boyunca düşme eğilimi gösteriyorsa, ücretler güçlü kalıyorsa, ev fiyatları sabitse, 2023'te bir yerlerde çok daha uygun gelmeye başlar ve insanlar gelmeye başlar. pazara geri dön. Bu yüzden tezinizin çılgınca olduğunu düşünmüyorum. Alıcıların dinamiğini değiştirecek bir diğer şey de, ev fiyatları yükseldikçe veya faiz oranları yükseldikçe piyasanın her zaman uyum sağlamasıdır. 2022'de yaşadığımız sorun, faiz oranlarındaki artışın bu kadar ani ve bu kadar şiddetli olmasıydı. Yani bir anda baktığınız o milyon dolarlık ev, o 500,000 dolarlık ev söz konusu olamaz ve daha önce bakmadığınız hatta görmediğiniz 250,000 dolarlık bir ev için beklentilerinizi sıfırlamak zorunda kalırsınız. önce düşünüldü.
Yani, piyasanın alışması biraz zaman alıyor, ama size göre, eğer faiz oranları tekrar beşe düşerse, belki şu anda 250,000 dolarlık bir eve bakmıyorsunuz, 375 veya XNUMX'e bakıyorsunuz ve belki sadece peşinat için tasarruf etmek için biraz daha zamana ihtiyacı vardı. Dolayısıyla, satın alma dinamiğini önemli ölçüde değiştirir. Ve bence haklısın, bence ilk çeyrek, belki ikinci çeyrek, ikinci çeyreğin ilk kısmı az önce özetlediğimiz senaryoyla bile normalden biraz daha yavaş olmaya devam edecek. Ancak yılın ilerleyen zamanlarında, insanların uyum sağlayabileceklerini ve biraz daha uygun fiyatlı görüneceğini ve satın alma faaliyetinin geri döndüğünü görmeye başlayacağımızı düşünüyorum.
Bu nedenle, genel olarak 2023 ev satışlarının bu yıldan itibaren muhtemelen %10 değil, belki %5 ila %10 arasında düşmesini bekliyorum, ancak yılın ikinci yarısının ilk yarıya göre daha güçlü olmasını bekliyorum.

Dave:
Rick, bence bu satın alınabilirliği açıklamanın harika bir yolu. Ve bana göre, ev fiyatlarının ve hacminin yönünün, sizin açınızdan, neredeyse tamamen ipotek oranlarına bağlı olduğunu düşünüyorum. Ve dediğin gibi karşılanabilirlik yüzünden, değil mi? Şu anda bu Aralık ayının ortasında kayıt yapıyoruz. Dün çok cesaret verici bir enflasyon baskısı olduğunu öğrendik ve görüyoruz ki, bugün ipotek oranlarının 6.3 yıllık bir düzeltme için ortalama 30 olduğunu düşünüyorum, buna benzer bir şey.
Buralarda veya daha düşük seviyede kaldığını görürsek, bence, Jamil'in dediği gibi insanlar buna alışacak ve demografik talep olduğu için pazara geri dönecekler. Ancak, ipotek oranlarının yükseldiği bir senaryo hazırlayabilir misiniz? Çünkü bunun birçok insan için büyük bir soru olduğunu düşünüyorum. Mortgage oranlarının zirve yapmadığı ve %7 veya %8'e çıktığı bir senaryo var mı? Çünkü uzmanlara baktığımda bölünmüş görünüyorlar. Bazıları beşe geri döndüğünü söylüyor, bazıları sekize çıktığını söylüyor. Öyleyse, bunun olacağını ille de düşünmeseniz bile, ipotek oranlarının birkaç hafta önce o düşük yedilerdeyken bulundukları seviyenin üzerine çıkması için hangi senaryonun ortaya çıkması gerektiğini bize söyleyebilir misiniz?

:
Evet, birkaç senaryo var. Birincisi, Fed agresif olmaya veya en azından piyasanın beklediğinden daha agresif olmaya devam etmesi gerektiğine karar verebilir. Ve bu tür bir belirsizlik, bu tür bir oynaklık oranların yükselmesine neden olabilir. Aklınızda bulundurmanız gereken şeylerden biri, genellikle 30 yıllık ipoteklerin 10 yıllık ABD Hazinesinin getirilerine dayandığı ve bu iki oranın bir şekilde el ele gittiğidir. Ve bu, muhtemelen izleyicilerinizin çoğu için bir tür beyzbol oyunu, ama bize katlanın. Normalde yaklaşık 150 ila 200 baz puan veya İngilizce'de bir buçuk ila iki puanlık bir dağılım vardır. Dolayısıyla, 10 yıllık hazinenin getirisi dört ise, bir ipotek tipik olarak %5½ veya %6 olacaktır. Şu anda yayılmanın fazladan yüz baz noktası var.
Dolayısıyla, normal bir piyasada olsaydık, ipotek oranları muhtemelen bugün olduğundan neredeyse bir puan daha düşük olurdu. Yani, zaten beşlerde olurdun. Olmamalarının nedenlerinden biri, piyasadaki belirsizlik ve oynaklık ve ipotek faiz oranları düştükçe, oranlar yükseldiğinden beri alınan bu kredilerden bir ton göreceğiniz inancıdır. yeniden finanse edildi. Bu, ikincil piyasada bir ipotek alıyorsanız, yatırımınızı geri alamayacağınız anlamına gelir. Kredi 5-5 yıl içinde bitecek. Dolayısıyla, fiyatlandırma modeli ikincil piyasayı korkutuyor. Böylece Fed, insanların beklediğinin ötesinde yükseltmeye devam edebilir. Şu anda Fed fon oranının zirvesinin %XNUMX, %XNUMX¼ civarında olması bekleniyor.
Bu eşiğin ötesine geçerlerse, ipotek oranlarını açıkça yukarı çekecektir. Dolayısıyla, enflasyonist bir sürpriz veya beslenen aktivite bir senaryodur. Bunu dürüstçe görmüyorum, ama bu bir senaryo. Diğeri ise küresel oynaklık ve bunun hakkında pek konuşmuyoruz ve bu hemen hemen bizim kontrolümüz dışında olan bir şey, ancak küresel ekonomilerin gerilemesiyle ilgili çok fazla endişe var. Bu olduğunda, genellikle ABD hazinelerine çok fazla yabancı sermayenin girdiğini görürsünüz ve ABD hazinelerine ne kadar çok yabancı sermaye girerse getiriler o kadar düşer. Bu aslında ipotek oranlarını daha da aşağı çekebilir. Bunun diğer tarafı ise, eğer bu paranın yabancı ekonomilerde kalması gerekiyorsa ve tahvillerin maliyetini artıran daha az faaliyet varsa, getirilerin gerçekten arttığını görebiliriz. Ve bu olursa, ipotek oranlarının yükselmesiyle sonuçlanırsınız.
Ancak, oranların tekrar yedilere, hatta daha da kötüsü sekizlere çıkma olasılığındansa, oranların zirve yaptığını ve kademeli olarak tekrar aşağı inmeye başladığını görme olasılığımızın gerçekten çok daha fazla olduğunu düşünüyorum. Bakın, faiz oranlarının sekizin üzerine çıkacağını söyleyenler var. Konut piyasasının çökeceğini ve %20 ila %30 arasında fiyat düşüşleri göreceğimizi söyleyenler de var. Ve bu insanların bir şey satmaya çalıştıklarını ve muhtemelen sizin satın almak isteyeceğiniz bir şey olmadığını düşünüyorum. Aslında dün annemin çok sevdiği bir arkadaşından bir Facebook mesajı aldım ve bunu uydurmuyorum. Aslında bana konut piyasasının bugün çöküp düşmeyeceğini soran bir mesaj gönderdi.
Yani, birisi aslında emlak piyasasının çökmesi için bir tarih seçti ve görünüşe göre her şey internetteydi. Ve gayrimenkul yatırımıyla uğraşıyorsanız, yaşamak için bir ev satın almak istiyorsanız, olaylara daha rasyonel, daha mantıklı ve samimi bir şekilde, daha uzun vadeli bir bakış açısıyla bakmalısınız. Çünkü piyasa koşulları günden güne çok dalgalı olabilir, ancak zamanla konut piyasası toparlanma eğilimi gösterir ve çok, çok iyi işler yapar.

Dave:
Bunu açıkladığın için teşekkür ederim. Sanırım bir yandan enflasyonun düzeldiği, Fed'in faiz oranlarını olabildiğince çabuk yükseltmeyi bıraktığı ve bunun da mortgage oranlarını düşürdüğü bu iki senaryoya geri dönmeye devam ediyorum. Öte yandan, Fed oranları artırmaya devam ediyor, ancak bu genel olarak tahvil getirilerini düşüren bir durgunluğa neden oluyor ve bu da mortgage oranlarını aşağı çekiyor. Bu yüzden, bana göre, bu çarpışma senaryosunu görmediğim bir nevi sizin kampınız içindeyim, çünkü yolların çoğu ve çok fazla belirsizlik var, ancak ortaya çıkabilecek farklı senaryoların çoğu en azından sonuç veriyor. ipotek oranlarında bir düşüş olmasa bile, ipotek oranlarında bir istikrar içinde. Bunun korkutucu olduğunu biliyorum çünkü sizin de dediğiniz gibi ipotek oranlarının ikiye katlandığını gördük. Ama şimdi en azından biraz istikrar kazanmasına dair güçlü bir potansiyel var.

:
Biliyor musun Dave, bence insanlar gerçekten alışılmadık bir dizi koşulla karşı karşıya olduğumuzu anlamalı. Fed son beş ya da altı yıldır enflasyonun yeterince yüksek olmadığından endişeliydi. %2'lik bir enflasyon hedef oranına sahiplerdi ve bunun nedeni ekonomideki her şeyin yolunda gitmesiydi. Demek istediğim, ekonomideki her şey çalışıyordu ve sonra biri Çin'de bir sopayı ısırdı ve bir sonraki anladığımız şey dünya değişti. Ve hükümet, başlangıçta iyi kararlar gibi görünen, ancak ekonomiyi gerçekten dramatik bir şekilde aşırı canlandırdığımız için ekonomik açıdan büyük kararlar olmadığı ortaya çıkan birkaç karar aldı. İktisatçı bir arkadaşım, hükümetin 15 trilyon dolarlık bir deliği açıp içine XNUMX trilyon dolar doldurmaya çalıştığını söyledi.
Böylece, para arzını %50 artırdık ve ekonomiyi takip etmeyenleriniz için, beyzbol oyuncularını beyzbol kartlarının arkasında takip ediyorsunuz. Para arzını aşırı doldurmak enflasyona yol açar ve bundan aşağı inmeniz gerekir. Diğer konu ise, tüketicileri aşırı uyardık, bu nedenle ülkedeki herkes bir teşvik çeki alıyor gibiydi ve işsizlik yardımları önemli ölçüde artırıldı, işgücü kıtlığına yol açtı, bu da ücret artışına yol açtı ve ücret artışı enflasyona yol açtı. Ve sonra COVID nedeniyle arz ve talep dengesizliğine yol açan tedarik zinciri kesintileri yaşadık, bu nedenle her şeyin fiyatları yükseldi. Ve Başkan Powell, Fed, "Enflasyonu hafife aldık, kaçırdık, kokladık" derken çok ama çok şeffaf oldu.
Yani, bunu nesilde bir kez, umarım, ekonomiyi mahveden, hükümetin buna aşırı tepki verdiği, ekonomiye çok fazla teşvik eden ve her zaman enflasyona yol açan bir salgın yaşadınız. Ve Fed, işleri çok geç yavaşlatmaya çalışmak için devreye girdi. Bu yüzden aşırı agresif olmaları gerekiyordu. Yine, ipotek oranlarının bir yılda ikiye katlandığını hiç görmedik, asla. Ve bu sıra dışı koşullar nedeniyle işler değişmemiş olsaydı, ipotek oranlarının %7'ye çıktığını görmezdik. Bu tarihsel olarak düşük seviyelerden yükselirlerdi, çünkü bu, konut piyasasının istikrarlı kalmasını ve ekonominin istikrarlı kalmasını sağlamak için Fed'in teşvikinin bir parçasıydı.
Ancak, ipotek oranlarında olağandışı artışlara yol açan olağandışı koşullarla uğraşıyoruz ve gerçekten de ekonominin geri kalanı hala oldukça iyi çalışıyor. Dolayısıyla, gelecek yıl bir resesyona girsek bile ve bence muhtemelen Fed zaten aşırı düzeltme yapmış olacak ve biz de resesyona gireceğiz. durgunluk ve konut piyasası üzerinde uzun vadeli veya çok olumsuz bir etkisi olmamalıdır.

Dave:
Evet, bu harika bir nokta çünkü Amerikalı tüketicinin veya ev sahibinin durumu hakkında konuşmak istedim. Haciz ve işin bu tarafında çok fazla uzmanlığınız var. Gördüğüm kadarıyla, ev fiyatlarının düşmesine ve büyük tanınmış şirketlerdeki bazı yüksek profilli işten çıkarmalara rağmen, genel olarak konuşursak, Amerikalı tüketiciler oldukça iyi bir konumda ve özellikle ev sahipleri hala ipoteklerini ödüyorlar. Bu doğru mu? Farklı bir şey görüyor musun?

:
Hayır, tam yerindesin. Geçenlerde ATTOM'da ev sahibi sermayesi hakkında bir rapor hazırladık ve her şeyden önce, hala rekor miktarda ev sahibi sermayesi var, 29 trilyon dolar, şimdiye kadar gördüğümüz gibi bir şey değil. Ve bu, yaklaşık 41 trilyon değerinde bir konut stoğunda. Dolayısıyla, insanların taşıdığı borç yüküne bakarsanız, mülklerinin değerinin bir yüzdesi olarak gerçekten çok düşük. Ev sahiplerinin yaklaşık yarısının öz sermaye zengini dediğimiz şey olduğunu öğrendik, bu da evlerinin değerinin yarısından daha azını ipoteğe borçlu oldukları anlamına geliyor. Ve ilginç bir şekilde, şu anda hacizde olan borçluların %93'ü aslında pozitif hakkaniyete sahip ki bu, tüm ev sahiplerinin üçte birinin su altında kaldığı ve hacizdeki hemen hemen herkesin alt üst olduğu büyük mali kriz sırasında bulunduğumuz noktanın tamamen tersi.
Dolayısıyla, hacizde olan insanlarımız olsa bile, yumuşak bir iniş yaratma fırsatına sahipler. Dolayısıyla, kısa vadeli bir mali sıkıntı içindeyseler, şimdi biraz toparlandılarsa, muhtemelen borç verenleriyle kredilerini yeniden finanse edebilirler. Ama satamasalar bile evlerini satma şansları var çünkü daha önce de konuştuğumuz gibi hala talep var. Bir mülkü piyasaya doğru fiyatla koyarsanız, onu satabilirsiniz. Ama şu anda haciz sorunumuz yok. Haciz faaliyetinin normal seviyesi tarihsel olarak kredilerin yaklaşık %1'idir. Yani bu, bugünün pazarında hacizin bir aşamasında yaklaşık 550,000 ev olacaktır.
Bunun yerine yaklaşık 260,000'imiz var. Dolayısıyla, tarihsel olarak normal haciz faaliyeti seviyelerinin yaklaşık yarısında ve pandemiden önce bulunduğumuz yerin yaklaşık %60'ında çalışıyoruz. Bu nedenle, haciz sayıları bu yıl kademeli olarak yükseliyor olsa da, mevcut faaliyet oranlarına dayalı olarak 2023'ün ortalarından sonlarına kadar muhtemelen normal seviyelere geri dönmeyeceğiz. şu anda sahip olduğumuz hacizler ve bu bizi normale döndürür. Ve son on yıldaki kredi kalitesi olağanüstüydü. Borç verenler çok az risk almış, borç alanlar ise yüksek vasıflara sahip olmuştur. Ve senin açından Dave, su altında olsalar bile ödemelerini zamanında yapmaya devam ediyorlar.
Ve bence bu, insanların akılda tutması gereken önemli bir şey, çünkü son zamanlarda bu soruyu çokça tartışıyorum. Bir borçlunun su altına girmesi, hacze gireceği anlamına gelmez. İkisi sadece marjinal olarak bağlantılıdır. Ve sadece size bir veri noktası vermek için, bugün ülke çapındaki ev sahiplerinin yaklaşık %6'sı kredileriyle sular altında. Az önce borçluların yüzde yarısının hacizde olduğundan bahsetmiştim. Bu, o insanların geri kalanının ödemelerini zamanında yaptığı anlamına gelir. Ve bazıları Büyük Durgunluktan bu yana sular altında ve gerçekten asla tam olarak toparlanamayan pazarlarda. Ancak ödemelerini yapmaya devam ediyorlar çünkü bir noktada pozitif bölgede olacaklar.
Ve dürüst olmak gerekirse, birçok durumda ipotek ödemelerini yapmaya devam etmeleri, anahtarları bankaya postalayıp kiralık bir yer bulmaya çalışmaktan daha ucuza geliyor. Yani, bu ikisi gerçekten bağlantılı değil. Şimdi, krediniz su altındaysa ve hacizle karşılaşırsanız, bunu başarılı bir şekilde çözmek çok, çok daha zordur. Ancak su altında olmak, insanları haciz yapmaya iten şey değildir. Bu hala bir tür ev mali felaketi, iş kaybı, gelir kaybı, ailede ölüm, boşanma, beklenmedik tıbbi faturalar, insanları hacizin içine sokan buna benzer şeyler. Ev fiyatları düzleşirken veya düşerken, giderek daha fazla borçlunun sular altında kalacağına dair başgösteren tehditle ilgili manşetleri okumaya başlayacağınıza söz veriyorum.
Ve dün bir muhabiri, ödünç alanların %8'inin birdenbire sular altında kaldığını düşündüğüne dair okuduğu bir rapor yüzünden çıkıntıdan uzaklaştırmak zorunda kaldım. Ve geçen yıl çok düşük peşinatlarla kredi çeken ve fiyatların düştüğü pazarlarda yaşayan borçluların% 8'i artık su altındaydı. Ben de, bu borçluların yüzdesinin bir kısmı gibiydi. Ancak manşetler, bu yaklaşan su altı kredi krizinin bizi ele geçirmek üzere olduğu konusunda sizi uyaracaktır. Ve bazen beni çıldırtıyor ama sanırım beni meşgul ediyor ve bu beni meşgul ediyor. Yani, bu kötü bir şey değil.

Cemil:
Rick, verdiğin bilgiler için minnettarım ve haciz durumu ve hakkaniyet açısından sadece ulusal olarak nerede olduğumuz ve orada gerçekten bir güvenlik açığı olup olmadığı konusunda seninle daha fazla aynı fikirde olamazdım. Ve katılıyorum, gerçekten olduğuna inanmıyorum. Sansasyonalizmin her zaman ilgi çekeceğini veya satacağını düşünüyorum ve bu yüzden bunu her zaman göreceğiz. Ama bir emlak yatırımcısı olarak ve sizin içgörülerinizi, Dave'in içgörülerini ve benim şakalarımı duymayı seven BiggerPockets topluluğu olarak, fırsatın nerede olduğunu anlamak istiyorum, çünkü benim için gerçek şu. Ben nakit alıcıyım. Ağırlıklı olarak toptancıyım ama mülk tutmaya başlıyorum çünkü gördüğüm şey, dışarıda bir yorgunluk olduğu.
Şu anda bir durumu olan, satmak zorunda olan satıcılar, artık oturma odalarının boyutunu beğenmedikleri veya sadece kozmetik şeyleri değil, satmak için gerçek nedenleri olduğu için yükseltmek veya taşınmak isteyen kişiniz değil. Piyasada bir yorgunluk var ve ben gerçekten bu yorgunluktan faydalanıp bir şeyler satın alabildim. Örneğin, geçen gün Dave'e mahallemde bir mülk olduğunu, 2 milyon doların üzerinde bir mahalle olduğunu söylüyordum. Bu ev daha yeni Temmuz'da 1,000,005 olarak değerlendi ve birkaç gün içinde 800'de 950'de kapatacağım ve mahallemde aynı durumda iki tane satın alıyorum.
Ve bu yorgunluğu buluyorum ve bundan faydalanıyorum çünkü ben bir emlak yatırımcısıyım ve yaptığımız şey bu. Ve ev sahiplerinin oturduğunu tarif ettiğiniz tüm bu öz sermaye, durumdan çıkabilmek için bu yorgunluğu gidermek için bunu takas etmeye istekliler. Bu gördüğüm bir fırsat. 2023'ün sonundan 2024'e kadar daha iyi bir temele sahip olmak için gayrimenkul yatırımcıları olarak bakabileceğimiz ve üzerine atlayabileceğimiz başka fırsatlar görüyor musunuz?

:
Bu nedenle, insanların ev fiyatlarının düşmesiyle ilgili göreceği manşetlerden sorumlu olduğunuz için sizi tebrik etmek istiyorum. Öyleyse, aferin Dave ve Jamil. Hayır, dışarıda fırsatlar var. Piyasada daha az talep olduğu için bu, tipik olarak satın almak için yılın en iyi zamanıdır. Dolayısıyla, mevcut olan varlıklar için daha az rekabete sahipsiniz ve ev sahipleri, bu rekabet eksikliği nedeniyle yılın bu zamanında pazarlık yapmaya biraz daha istekli. Bu nedenle, genel olarak, ülkenin çoğu yerinde Kasım sonu ile Ocak ortası arası, bu göreceli pazarlıkları aramak için en iyi zamanlardır. İkincisi, eğer birisi şu anda satış yapıyorsa, neden sattığını ve satması gerekip gerekmediğini kendinize sormalısınız.
Yani tam olarak doğru olanı yapıyorsun. Kişisel olarak, envanter seviyelerinin 2023'ün büyük bir bölümünde düşük kalmasının nedenlerinden birinin, satmak zorunda olmayan insanların satış yapmayacak olması olduğunu düşünüyorum. %3½ ipotekleriyle orada oturmaktan ve bunu %7 ipotek ile daha pahalı bir ev için düşen bir pazara takas etmekten son derece mutlular. Bunu yapmak zorunda değillerse, bunu yapmayacaklar. Yani, onu satan birini görürseniz, en azından bu zorunlu bir satış mı? Satmak zorundalar mı? Ve eğer öyleyse, orada bir miktar müzakere kaldıracı var. Yani, bunun bir anlam ifade ettiğini düşünüyorum. Fiyatlandırma trendlerini takip etmeye devam etmek istiyorsunuz. Ev fiyatlarında muhtemelen ülke genelinde %5'lik bir fiyat düşüşüne bakıyoruz. Fannie Mae'nin gelecek yıl tahmini, fiyatlar Ocak'tan Aralık'a kadar yaklaşık bir buçuk puan düşecek ve bu çok yerel bir düzeltme olacak.
Bu nedenle, yerel pazar etkinliğine dikkat etmelisiniz. Örneğin, Kaliforniya fiyatları muhtemelen ortalama olarak yaklaşık %10 düşecektir. Körfez bölgesinde şu anda bazı seviyelerde fiyatların şimdiden %20 düştüğünü görüyoruz. Ancak güneydoğu eyaletlerindeyseniz, fiyatların hiç düştüğünü göremeyebilirsiniz çünkü hala nüfus artışı ve istihdam artışı görüyorsunuz. Dolayısıyla, fiyatlar yılda %20 artmıyor olabilir ama yine de %2 ila %3 arasında yükseliyor olabilir. Bu nedenle, bu yerel pazar fırsatlarını aramalı ve sizin için doğru karışımın ne olduğunu bulmalısınız. Ve yine, fiyatların düştüğü bir pazardaysanız, kiralık bir mülk satın almayı düşünebilirsiniz, çünkü ev fiyatlarının anında değer kazanması konusunda endişelenmenize gerek yoktur. Fiyatların yükseldiği bir pazara bakıyorsanız, belki de bu daha iyi bir fırsattır, çünkü kanatçıkların çoğu zaman sayılarını yükseltmek için fiyatların takdir edilmesine gerçekten ihtiyacı vardır.
Diğer fırsatta, tonlarca haciz olmadığından bahsetmiştik, ancak o pazarda fırsatlar arayarak oynayacaksanız, en azından zihninizde, o sırada bulunduğumuz yerden modeli değiştirmelisiniz. son döngü. Geçen sefer kaç tane borçlunun kredilerini sular altında bıraktığından bahsetmiştik. Bu, banka açığa satış yapmayı kabul etmedikçe mülkten kurtulamayacakları anlamına geliyordu. Ve birçoğu vardı, ancak hacizdeki insan sayısına göre çok değil. Pek çok mülk, müzayedelerde satılmadı çünkü bankalar, yatırımcıların rakamları çalıştırmasına yetecek kadar düşük fiyat veremedi. Bu nedenle, banka bankaları hacizdeki mülklerin çoğuna yeniden el koydu ve bu nedenle bir yatırımcının bankanın mülkü yeniden ele geçirmesini beklemesi, mülkün piyasaya geri dönmesini beklemesi ve ardından bankanın sahip olduğu mülkler için pazarlık etmesi mantıklıydı. REO'lar.
Bu sefer olmuyor. Genel olarak haciz faaliyetinin pandemi öncesi seviyelerin yaklaşık %60'ında olduğundan bahsetmiştim. REO faaliyeti, bankalara el koymalar, pandemiden önce bulunduğumuz yerin yaklaşık %30 seviyesinde. Yani, gördüğümüz şey, daha fazla hacizin başladığı, ancak daha fazla insanın haciz müzayedesinden önce hacizin ilk aşamasında evlerini sattığı. Ve müzayedeye giren mülkler yaklaşık %70'lik bir oranla satılıyor, bu da genellikle sattıkları oranın yaklaşık iki katı. Yani, müzayedeye çıkan daha az mülk var, müzayedeyi geçip borç verenlere geri dönen daha az mülk var. Ve FHA'nın CWCOT adlı bu programı var, daha fazla beyzbol işi, başlık izni olmadan aktarılıyor ve açık artırmayı satmayan herhangi bir FHA mülkü, daha sonra ikinci bir şans satışı için bir çevrimiçi açık artırma şirketine atanıyor; fiyatları biraz düşürün.
Dolayısıyla, REO'ları bekleyen, bankanın sahip olduğu mülkleri bekleyen bir yatırımcıysanız, bu sefer fırsatın olacağı yer burası değil. Bu kez, o borçluları hacizin ilk aşamasında bulmanız gerekecek ve eğer onlarla müzayededen önce bir anlaşmaya varamazsanız, müzayedeye gitmeye hazır olmanız gerekir. Ve işte burada senin gibi biri, Jamil, nakit alıcı olarak devreye giriyor çünkü bu müzayedelerin çoğu nakit ya da kasiyer çeki gerektiriyor. Ve bugünün piyasasında, nakit alıcıysanız muazzam bir avantaj konumundasınız, çünkü diğer herkes şu anda %6'lik geleneksel ipoteklere ve üzerinde %7 ila 10'lik bir paya sahip olan yatırımcı kredilerine bakıyor. köprü finansmanı alıyoruz. Yani, dışarıda hala fırsatlar var, ama gayretinizi göstermeniz gerekecek.

Dave:
Pekala, teşekkürler Rick, bu çok yardımcı oldu. Bence manşetlerde yine çok fazla korku var ve neler olduğu hakkında çok daha ölçülü bir fikir veriyorsunuz ve fırsatın nerede yattığına dair gerçekten iyi bir analiz yapıyorsunuz. Buradan ayrılmadan önce, size gösteriden önce sohbet ederken bahsettiğiniz bir şeyi sormak istiyorum, yani çalıştığınız şirket ATTOM'da düzeltme ve çevirme etkinliği hakkında bir rapor yayınladı. Bize öğrendiklerinizden biraz bahseder misiniz?

:
Evet ve ilgilenen herkes için, web sitemizde tüm bu raporları ücretsiz olarak yayınladığımız bir pazar bilgileri bölümümüz var. Yani, ödemeniz gereken bir şey bile değil, ancak kısa süre önce 2022'nin üçüncü çeyreğindeki taklaları kapsayan düzeltme ve değiştirme raporunu yayınladık. Bu klasik bir iyi haber, kötü haber raporuydu Dave. İyi haber şu ki, bu çeyrekte 92,000'den fazla takla atıldı, bu rekordaki üçüncü en yüksek sayı. Son 22 yıldır verilere bakıyoruz, yani bu oldukça iyi bir rakam. Kötü haber şu ki, bu sayının düştüğü üst üste üçüncü çeyrek. Bu nedenle, eğilim daha az takla atma yönünde ve gerçekten kötü haber şu ki, hem brüt karlar hem de brüt kar marjları düştü ve brüt karlar, mülkün satın alındığı fiyata karşı satıldığı fiyattan ibaret.
Ve sonra marjlar, bu karın orijinal satın alma fiyatına kıyasla temsil ettiği yüzdedir. Bu, malzeme maliyetleri, işçilik, finansman gibi şeyleri hesaba katmaz ve tüm bu maliyetlerin arttığını biliyoruz. Yani paletler için ideal bir pazar değil. İdeal pazarlar yüksek talep, düşük arz ve hızla değer kazanan fiyatlara sahiptir. Ve pazardaki kiraz düşük finans oranları ve tüm bu koşulları gördük, hala talebimiz var, ancak zayıfladı. Fiyatlar sabitlendi veya bazı durumlarda düşüyor, finanse etmek daha pahalı, satmak daha uzun sürüyor ve finansman maliyetleriyle birlikte malzeme ve işçilik maliyetleri daha yüksek. Yani, düzeltme ve çevirme işindeyseniz, şu anda matematikte gerçekten iyi olmanız gerekir.
Satın aldığınız mülk için fazla ödeme yapmamak için son derece dikkatli olmalısınız. Tamir masraflarını hafife almamak için, mülkü taşımanız için gereken süreyi hafife almamak için gerçekten ama gerçekten dikkatli olmalısınız. Ve bu arada, gitmeye hazır bir mülkü satmanın 60 veya 90 gün sürdüğü pazarlardan bahsetmiyoruz. Hala çoğu pazarda birkaç haftaya bakıyoruz, ancak bu geçen yılki birkaç günden daha fazla. Bu nedenle, bu taşıma maliyetlerini hesaplamanız gerekir. Kimseyi seçmek istemiyorum, ancak bir Zillow Teklifinizin bir çeyrekte 352 milyon dolar kaybetmesi ve ardından Opendoor'un bir milyar dolar kaybederek bunu aptal değişikliği gibi göstermesinin zor bir pazar olduğunu biliyorsunuz.
Ve yine, bunlar gerçekten düzelt ve çevir modelleri değil, bunlar arbitraj modelleri, ancak fiyatlandırma modelinizi yanlış anlarsanız ve bunu ölçekte yaparsanız neler olabileceğini size gösterir. Bir evde hata yaparsanız, bu belki binlerce dolar eder, hatayı binlerce evde yaparsınız ve bu da yüz milyonlarca dolar eder. Yani, size sadece biraz daha profesyonel olmasını, modellerinde biraz daha sofistike olmasını beklediğiniz şirketlerin bile hatalar yaptığını, büyük, büyük, büyük hatalar yaptığını ve sonunda personelinin üçte birini işten çıkardığını gösteriyor çünkü o hatalardan Yani, bir palet olarak, bu döngüyü gerçekten, gerçekten kaleminizi keskinleştirmeniz gerektiğini gösteriyor.
Ve işin bu kısmına yeni giren insanlar için bir uyarı notu. Piyasanın zamanlaması zor olabilir, ancak yanlış zamanı seçerseniz, piyasanın en üstünden satın alır ve onarım maliyetlerinizi hafife alırsanız, o takla için oldukça kötü bir senaryoya bakıyorsunuz demektir. Bu nedenle, doğru şeyi yaptığınızdan emin olmak için ihtiyacınız olan birçok araç ve ürünü alabileceğiniz, eğitimin çoğunu alabileceğiniz BiggerPockets gibi biriyle ilişki kurmak için iyi bir zaman. Ve kesinlikle her zaman On the Market Podcast'i dinliyorsunuz, çünkü tüm doğru bilgileri buradan alırsınız.

Cemil:
Rick, bu içgörü için çok teşekkür ederim. Biraz daha derine inmek istedim ve birkaç takla ile ilgili kendi kişisel deneyimime dayanarak konuşursak, devam etmekte olan bir düzine tane var ve bunu 750 ile bir milyon ve bir arasındaki fiyat noktasında gördük. yarısı, talep gitmişti. Bu anlaşmalardan çıkmak ve kayıtlardan çıkarmak için çekler yazmak zorunda kaldık. Bununla birlikte, başlangıç ​​evinde, ilk kez ev alıcı fiyat noktasında, bu mülkler hala ticarette ve aslında hala büyük miktarda talep var. Siz bu raporu hazırlarken, bu farklılıkları buldunuz mu ve düzeltme ve çevirme pazarında, sektördeki insanların bu fırtınayı atlatıp su basmak yerine üzerinde durabilmeleri için odaklanabilecekleri bir alt bölüm var mı? ekiplerini kaybedip işler geri dönene kadar pes mi?

:
Evet ama oraya gitmeden önce sana başka bir senaryo anlatayım ve bunu yaptığını biliyorum. Daha önce bahsetmiştin. Tipik bir yüzgeç, bu günlerde sayıları kaleme almakta zorlanabilir, ancak kiralık mülkler için bir fırsat var. Satın almayı düşünen insanların yaklaşık %10 ila 20'sinin bunun yerine kiralamaya karar verdiğinden daha önce bahsetmiştik sanırım. Bir ev satın almak isterlerse, bir daire yerine bir ev kiralamayı tercih edebilecekleri gibi mantıklı bir tartışma yapabilirsiniz. Belki daha fazla alana ihtiyaçları vardır, her neyse.
Dolayısıyla, tek ailelik kiralık mülkler için hala bir fırsat var ve bence bu fırsat büyümeye devam edecek. Şimdi, eğer bir yüzgeç iseniz, kiralık mülk sahibi olmak için yürürlükte olan süreçleriniz ve iş prosedürleriniz olmayabilir, ancak kesinlikle bu mülkleri tanımlayabilir ve belki bir toptancı olabilir ve fırsat olan mülkleri bulup insanlara satabilirsiniz. kiralık mülk isteyen ve o mülkü satın alma, tamir etme ve elinde tutma riski olmadan bunu yaparak biraz kar elde eden. Yani, bu bir fırsat.

Cemil:
Ve bu arada, bunu söylemen için sana asla ödeme yapmadım.

:
Hayır. Bu şu anda gerçek bir dünya fırsatı ve hacimleri çok büyük olmadığı için kısa vadede kiralık mülk sahibi olan bazı yüzgeçler var çünkü bir ev bulmak, satın almak ve onarmak için gereken beceriler aynı . Şimdi mesele sadece kısa vadede o ev sahibi olma, hatta belki bunu yapacak birini bulma meselesi. Ancak bu, orijinal sorunuza göre, burada çok geniş genel terimlerle konuşuyorum Jamil, ancak pazarınızda gördüğünüz şeyin aynısını görüyoruz. Daha yüksek uçta talep, giriş seviyesinden biraz daha fazla kurudu. Ve bu ülke genelinde oldukça doğru. Muhtemelen burada burada birkaç aykırı değer var, ancak genel olarak konuşursak, gördüğümüz şey bu. Çok az giriş seviyesi envanteri var.
Dolayısıyla, rehabilite edilmiş onarılmış bir mülk olarak piyasaya geri getirebileceğiniz bir mülk bulursanız, muhtemelen onu satmak ve makul bir fiyata satmak için iyi bir fırsatınız olacak. Ayrıca daha fazla rekabetiniz var, çünkü daha büyük kurumlar burada kiralık mülk arıyor. İşte burada tek aile kiralama, daha küçük yatırımcılar emlak arıyor. Ve açıkçası, ilk kez alıcıların mülk aradığı yer burasıdır. Bu nedenle, satın almak ve onarmak için bu mülkleri bulmak kolay değil, ancak pazarın diğerlerinden daha sağlıklı bir bölümüne bakarsanız, bu giriş seviyesi ve hatta birçok pazarda diyeceğim. orta seviye, hala oldukça makul miktarda talep görüyorsunuz.
Üst orta katmana ve üst düzey mülklere girdiğinizde, aslında iki sorun görüyorsunuz. Piyasa talebinin azaldığını görüyorsunuz, ancak aynı zamanda bu yüksek seviyelerde değer kazanma açısından en zayıf fiyatları da görüyorsunuz. Bu nedenle San Francisco gibi yerler, bilmiyorum, Des Moines, Iowa gibi yerlerde daha önemli bir fiyat düşüşü görüyor.

Cemil:
Teşekkür ederim.

Dave:
Rick. Bence bunu bütün gün yapabiliriz ama bir an önce buradan gitmemiz gerekiyor. Yeni yıla girerken izleyicilerimizin bilmesi gerektiğini düşündüğünüz ama akıllarında tutmaları için önemli olduğunu düşündüğünüz, henüz ele almadığımız başka bir şey var mı?

:
Bilmiyorum. Yatırım stratejilerinden, ekonomiden, konut piyasasından bahsettik. Sanırım ayrılık düşüncem, yutturmacaya dikkat et. Bir sürü kasvet ve kıyamet yazısı okuyacaksın. Muhtemelen, YouTube'daki ahmakların nefes nefese tanıttığı o piyasa çöküşünü bekleyen ve ağzı sulanan dinleyicileriniz vardır. Ben de beklemeyin derim. Piyasayı zamanlamak neredeyse imkansızdır. Matematiğinizi yaparsanız ve sayılar kalemle çizilirse, ilerleme zamanı. Ve ister tamir edip ters çevirin, ister kiralık mülk satın alın, ister taşınmak için bir ev satın alın, bu doğru. Bu ilginç bir senaryo, eğer karşılayabileceğiniz ve bir süreliğine elinizde tutacağınız bir mülk bulabilirseniz, bundan iki yıl sonra aylık ödemelerinizin bugünkünden daha düşük olduğu bir senaryo görebilirsiniz ve Bu, bir mülk kiralayacaksanız muhtemelen göreceğiniz bir şey değildir, çünkü kiralama fiyatınız hemen hemen her yıl artacaktır.
Bu yüzden insanlara, özellikle de bir süreliğine mülk sahibi olacak insanlara, rakamların işe yaradığı bir şey bulursanız, piyasanın dibe vurmasını beklemeyin diyorum. Biraz kısa vadeli oynaklıkla yaşayabilirsiniz. Fiyatlarınız %2, %3, %5 düşerse tekrar yükselecekler. Ve tarihsel olarak son yüz yıllık ev fiyatlarına geri dönersiniz, pazarın %20 düştüğü ve bir süre orada takılıp kaldığı yalnızca bir kez yaşadık ve bu Büyük Durgunluktu. Ancak ev fiyatları her yıl artmaz, ancak zamanla, yıldan yıla, yıldan yıla tutarlı bir şekilde arttı. Bu yüzden, abartıya inanmayın, paniğe kapılmayın, ancak bu kararları vermeden önce olabildiğince dikkatli olun. Fazla düşünmeyin, ancak bu matematiği yaptığınızdan ve iki kez kontrol ettiğinizden emin olun.

Dave:
Elbette. Teşekkürler, Rick. Bu ayrılık sözlerini takdir ediyoruz ve kesinlikle aynı fikirdeyiz. İnsanlar olmalı… En azından makalenin tamamını okuyun, değil mi? İnsanların başlığa tepki verdiği ve “Makalenin geri kalanını okudun mu? O kadar da kötü değildi.” Yani, harika ayık tavsiyeler var. Minnettarız, Rick. Rick Sharga, ATTOM Data'da Piyasa İstihbaratından Sorumlu Başkan Yardımcısıdır. Rick, eğer insanlar seninle bağlantı kurmak istiyorsa, bunu nerede yapmalılar?

:
Beni LinkedIn veya Twitter'da bulabilirsiniz, Rick Sharga, ikisi de oldukça kolay. LinkedIn'de benimle bağlantı kurmak istiyorsanız, LinkedIn'de takma adla ulaşan çılgın insanlardan biri olmadığınızı bilmem için On the Market'ten veya Jamil ve Dave'den bahsettiğinizden emin olun. Ayrıca bulabilirsiniz, attomdata.com'dan bahsetmiştim. Pazar bilgileri bölümümüz var. Sosyal medyanın her yerindeyiz, ancak konut piyasasının tüm yönleriyle ilgili raporları her hafta ücretsiz olarak yayınlıyoruz. Bu yüzden, bizi orada takip etmekten çekinmeyin ve birçoğunuzla bağlantı kurmayı dört gözle bekliyorum.

Dave:
Elbette. Tekrar teşekkürler, Rick. Altı ay sonra seni geri almamız gerekecek. 2023'ün ikinci yarısının çok farklı olabileceğini söylediniz, bu nedenle, bize tekrar katılmak isterseniz, sizi her zaman konut piyasasının bu pivot noktalarında tutacağız.

:
Her zaman sohbetin tadını çıkarın çocuklar. İstediğin zaman.

Cemil:
Pekala, duydunuz çocuklar. Rick yeni yılda toptancı ol dedi. Ne düşünüyorsun Dave?

Dave:
En azından yayında bunu doğrulayabilirim, Jamil'in bunu söylemesi için Rick'e para ödediğini görmedim.

Cemil:
Hayır.

Dave:
Özel olarak yapmış olabilir.

Cemil:
Bu gerçek bir şey. Bence harika fırsatlar var ve özellikle 2023 için strateji arıyorsanız, bunu gerçekten düşünün ve forumlardaki insanlarla sohbet edin. BiggerPockets'taki insanlarla konuşun ve gerçekten, gerçekten fikirlerinizi doğru yapın, sigortalamayı anlayın ve sayıları anlayın. Rick'in dediği gibi, kalemi keskinleştir ve başaracaksın.

Dave:
Bunun yeni yıl için ilk programımız olmasına bayılıyorum, çünkü bence Rick aşırı pembe olmayan gerçekten iyi bilgiler veriyor, ancak fırsatlar olduğuna ve okuduğunuz pek çok şeyin çoğunlukla korku temelli ve aslında gerçeğe dayalı değil. Dolayısıyla, portföyünüzü büyütmek veya 2023'te ilk kez emlak işine girmek istiyorsanız, umarız Jamil ve Rick'in bugün sizinle paylaştıklarından pek çok iyi ders almışsınızdır. Tuhaf geliyor, çünkü bunu Aralık ortasında kaydediyoruz, ama sanırım dinleyen herkesin Yeni Yılı kutlu olsun.

Cemil:
Yeni Yılınız Kutlu Olsun.

Dave:
Seni gerçekten takdir ediyoruz. Çok güzel bir yıl geçireceğiz. On the Market'te sizin için sıraladığımız çok şey var. Dinlediğiniz için teşekkür eder, 2023 yılında gayrimenkul yatırımlarınızda ve ekonomik durumunuzda hepinize bol şans dileriz. Jamil, insanlar seni nerede bulsun?

Cemil:
Beni youtube.com/jamildamji adresindeki YouTube kanalımda bulabilirsiniz. IG'de de beni kontrol et. Rick, onun LinkedIn ve Twitter'da olması ve benim Instagram ve TikTok'ta olmam mantıklı geliyor.

Dave:
Evet, bu yapar. Bu izler. Kesinlikle markalı.

Cemil:
Mutlu Yıllar dostlar.

Dave:
Kesinlikle. Ayrıca On the Market ve BiggerPockets için bir YouTube kanalımız var. Benden, Jamil'den veya diğer On the Market panelistlerinden herhangi birinden daha fazlasını duymak istiyorsanız bunlara göz atabilirsiniz. On the Market'teki diğer herkes için, bugün burada olamayan James, Kathy ve Henry için, Yeni Yılınız Kutlu Olsun ve dinlediğiniz için teşekkürler.
Piyasada ben, Dave Meyer ve Kailyn Bennett tarafından yaratıldı. Yapımcı Kailyn Bennett. Joel Esparza ve Onyx Media tarafından düzenleme. Pooja Jindal'ın araştırması. Ve tüm BiggerPockets ekibine çok teşekkürler. Piyasadaki şovun içeriği yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler bağımsız olarak veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini doğrulamalıdır.