คณิตศาสตร์เบื้องหลังอัตราการจำนองและเหตุใดจึงยังคงอยู่

เดฟ:
สวัสดีทุกคน และยินดีต้อนรับสู่ออนเดอะมาร์เก็ต ฉันเดฟ เมเยอร์ เข้าร่วมวันนี้โดย Henry Washington เฮนรี่ ฉันได้ยินข่าวลือเกี่ยวกับคุณวันนี้

เฮนรี่:
เอ่อโอ้. นี่มันไม่ดีเลย หรืออาจจะเป็น ฉันไม่รู้. ไปหามัน

เดฟ:
ดี. ฉันได้ยินมาว่าคุณอ่านหนังสือเสร็จแล้ว

เฮนรี่:
ฉันอ่านหนังสือจบครึ่งแรกแล้ว ฉันยังคงทำงานอยู่

เดฟ:
เอาล่ะ

เฮนรี่:
ยังคงทำงานอยู่

เดฟ:
แสดงให้เราเห็นว่าฉันเอาใจใส่การประชุมครั้งนั้นมากเพียงใด

เฮนรี่:
เราอ่านจบครึ่งแรกของหนังสือแล้ว เรากำลังดำเนินการในช่วงครึ่งหลังของหนังสือ เราได้ถอดความทั้งหมดออกไปแล้ว แต่ยังมีรายละเอียดเพิ่มเติมที่ต้องใส่ลงไป

เดฟ:
ทีมงานของ BiggerPockets Publishing ดูเหมือนยินดีเป็นอย่างยิ่งกับหนังสือของคุณ และสิ่งต่างๆ ดำเนินไปตามเวลา ดูเหมือนเป็นหนังสือที่ยอดเยี่ยม มันเกี่ยวกับอะไร?

เฮนรี่:
เป็นเรื่องเกี่ยวกับการค้นหาและจัดหาเงินทุนสำหรับข้อเสนอด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หนังสือดีๆ สำหรับผู้เริ่มต้นเพื่อเรียนรู้วิธีออกไปและเริ่มค้นหาข้อเสนอเหล่านี้ เศรษฐกิจแบบนี้มันบ้าไปแล้ว คุณต้องเก่งในการหาข้อตกลง

เดฟ:
แฮก. ฉันไม่รู้ว่าฉันเป็นมือใหม่หรือเปล่า แต่ฉันจะอ่านหนังสือแน่นอนถ้ามันช่วยให้ฉันพบข้อเสนอที่ดีกว่าในตอนนี้ ฉันอยากจะรู้ว่า ว่าแต่จะออกเมื่อไหร่คะ?

เฮนรี่:
ฉันคิดว่าเป็นเดือนมีนาคม

เดฟ:
โอเค ดี ดี. เอาล่ะ. เราทั้งคู่มีหนังสือไตรมาส 1 ออกมา

เฮนรี่:
คุณมีหนังสือทุก ๆ Q.

เดฟ:
ฉันมีหนังสือเล่มหนึ่งออกมา นี่จะเป็นอันที่สองแล้ว ฉันเพิ่งเขียนเรื่องนี้มาสามปีแล้ว ฉันจะไม่ปิดเรื่องนี้
เอาล่ะ. วันนี้เรามีตอนดีๆ นะ ฉันคิดว่าพวกเขาเรียกเรื่องนี้ว่า... นี่เหมือนกับตอนพิเศษของ Dave Meyer วันนี้เราจะเนิร์ดๆ หน่อย เรามีรายการดีๆ มากมายที่เราพูดถึงการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ในด้านเศรษฐกิจ/สิ่งต่างๆ ที่กำลังเกิดขึ้นกับธุรกิจของคุณ แต่วันนี้ เราจะมาเจาะลึกเบื้องหลังของเรื่องเศรษฐศาสตร์ทางเทคนิค/ที่มีรายละเอียดมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจของคุณทุกๆ วัน นั่นคืออัตราการจำนอง โดยเฉพาะ เราจะพูดถึงอัตราการจำนองว่าเป็นอย่างไร จากการฟังรายการนี้อาจจะรู้บ้าง แต่ Fed ไม่ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยจำนองไว้ มันถูกตั้งค่าโดยชุดตัวแปรที่ซับซ้อนแทน วันนี้เราจะมาเจาะลึกเรื่องเหล่านั้นกับ Chen Xiao จาก Redfin เธอเป็นนักเศรษฐศาสตร์ เธอศึกษาเพียงเท่านี้: อัตราการจำนองเกิดขึ้นได้อย่างไร ฉันตื่นเต้นมากถ้าคุณบอกไม่ได้ที่จะให้เธอมาร่วมรายการเพื่อเจาะลึกหัวข้อนี้ซึ่งฉันคิดว่าทุกคนอยากรู้เป็นพิเศษ

เฮนรี่:
ใช่. ฉันเห็นด้วย. ฉันก็ตื่นเต้นเหมือนกัน แต่ไม่ใช่ด้วยเหตุผลโง่ๆ แบบเดียวกับที่คุณรู้สึกตื่นเต้น แต่ฉันตื่นเต้นเพราะทุกคนที่คุณพูดคุยด้วยมีความคิดเห็นบางอย่างโดยแทบไม่ได้ทำอะไรเลยเกี่ยวกับสิ่งที่พวกเขาคิดว่าอัตราดอกเบี้ยจะเกิดขึ้น ผู้คนกำลังตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทุนของพวกเขา พวกเขากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ พวกเขาไม่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยปัจจัยสุ่มเหล่านี้ ที่พวกเขาคิดว่าจะเข้ามามีส่วนร่วม จริงๆ แล้ว การได้ยินจากคนที่ดูข้อมูลนี้ทุกวันและสามารถเข้าใจข้อมูลนี้ได้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งหากคุณกำลังพยายามคิดว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ หรือควรรอ หรืออย่างไร คุณคิดว่าอัตราดอกเบี้ยจะคงอยู่ที่เดิมหรือขึ้นหรือลงนานเพราะสิ่งเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อจำนวนเงินที่นักลงทุนทำอยู่

เดฟ:
ฉันคิดว่าสิ่งที่ฉันตื่นเต้นมากเกี่ยวกับเรื่องนี้ก็คือเราทุกคนสามารถฉายภาพได้เหมือนที่คุณพูด แต่ในตอนนี้ เราจะช่วยให้ทุกคนเข้าใจว่าเหตุการณ์นี้จะเป็นอย่างไรไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง เราไม่รู้ว่ามันจะไปในทิศทางไหน แต่เราสามารถเข้าใจส่วนผสมที่เข้ามา คุณสามารถสร้างความคิดเห็นที่มีข้อมูลของคุณเองได้ที่นี่ และใช้ข้อมูลนั้นเพื่อตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด

เฮนรี่:
เดฟ?

เดฟ:
ใช่.

เฮนรี่:
ฉันจะต้องขอให้คุณทำอะไรบางอย่าง คุณจะสามารถรั้งตัวเองไว้และไม่ดำดิ่งลงไปในวัชพืชที่ลึกที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ได้หรือไม่? เพราะนี่คือลูกของคุณที่นี่ นี่คือสิ่งที่คุณรัก

เดฟ:
นี่คือความฝันของฉัน. ฉันหมายถึงเมื่อสามปีที่แล้วหรือสี่ปีที่แล้ว ฉันไม่รู้ด้วยซ้ำว่าความผูกพันคืออะไร ตอนนี้ ฉันใช้เวลาทั้งวันพูดถึงเรื่องพันธบัตร พระเจ้า! เกิดอะไรขึ้นกับฉัน? ฉันจะพยายามอย่างเต็มที่เพื่อระงับและรักษาสิ่งนี้ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่คนที่ชอบพูดถึงเครื่องมือทางการเงินเพื่อประโยชน์ของ [ไม่ได้ยิน 00:04:24]

เฮนรี่:
เราขอขอบคุณคุณ

เดฟ:
เอาล่ะ. เราจะพักกันสักหน่อย แล้วเราจะกลับมาแสดงอีกครั้ง
เฉินเซียว ยินดีต้อนรับสู่ออนเดอะมาร์เก็ต ขอบคุณมากสำหรับการเข้าร่วมกับเราในวันนี้

เฉิน:
ขอบคุณมากที่มีฉัน ฉันมีความสุขมากที่ได้มาอยู่ที่นี่

เดฟ:
เราโชคดีมากที่มีเพื่อนร่วมงานของคุณจาก Redfin มากมายมาร่วมงานกับเรา พวกคุณทำการวิจัยทางเศรษฐกิจที่ยอดเยี่ยมมาก คุณมุ่งเน้นที่การติดตามและค้นคว้างานของคุณที่ Redfin โดยเฉพาะในเรื่องใด

เฉิน:
อย่างแน่นอน. ขอขอบคุณที่มีพวกเรามากมายจาก Redfin เป็นต้นไป เราทุกคนเป็นแฟนตัวยงของการแสดง ในบทบาทของฉันที่ Redfin งานของฉันคือการนำทีมเศรษฐศาสตร์โดยพื้นฐานให้คิดว่าทีมของเราสามารถช่วยผู้บริโภคและสร้างผลกระทบต่อชุมชนที่อยู่อาศัยภายนอกได้อย่างไร และยังแนะนำ Redfin ภายในด้วยมุมมองของเราเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจ ฉันมีส่วนร่วมอย่างมากกับการเป็นผู้นำทางความคิดว่าหัวข้อใดที่เราควรให้ความสนใจจริงๆ และการวิจัยของเราจะมุ่งหน้าไปยังจุดใด

เดฟ:
ยอดเยี่ยม. วันนี้เราจะมาเจาะลึกหัวข้อทางเทคนิคและเนิร์ดๆ กันสักหน่อย เราจะวางคุณไว้ที่นี่ เราต้องการพูดคุยเกี่ยวกับอัตราการจำนอง นี่ไม่ใช่สิ่งที่ร้อนแรงมาก แต่ชัดเจนว่าเมื่อคำนึงถึงสิ่งที่อยู่ในตลาด อัตราการจำนองและทิศทางของอัตราการจำนองจะมีบทบาทสำคัญในทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้า เราต้องการเปิดเผยวิธีการกำหนดอัตราการจำนองบางส่วน เราทุกคนรู้ดีว่ารัฐบาลกลางได้ขึ้นอัตรา แต่พวกเขาไม่ได้ควบคุมอัตราการจำนอง คุณช่วยบอกเราอีกหน่อยได้ไหมว่าตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจใดบ้างที่มีความสัมพันธ์กับอัตราการจำนอง?

เฉิน:
แน่นอน. ฉันจะตอบคำถามของคุณทางอ้อมเล็กน้อย แต่ฉันสัญญาว่าฉันจะไปถึงสิ่งที่คุณถาม ฉันคิดว่าการย้อนกลับไปคิดถึงกรอบอัตราการจำนองจะเป็นประโยชน์ จริงๆ แล้ว ลองคิดถึงกรอบอัตราดอกเบี้ยให้กว้างขึ้น เพราะบ่อยครั้งที่เราพูดว่า “อัตราดอกเบี้ย” ในระบบเศรษฐกิจ และก็มีอัตราดอกเบี้ยต่างๆ กัน ในระดับพื้นฐาน อัตราดอกเบี้ยคือราคาสำหรับการกู้ยืมเงิน ถูกกำหนดโดยสองสิ่ง: ความเสี่ยงด้านเครดิตและความเสี่ยงด้านระยะเวลา บุคคลหรือองค์กรที่ฉันให้ยืมมีความเสี่ยงแค่ไหน และฉันจะให้ยืมเงินนี้ให้พวกเขาได้นานแค่ไหน?
สิ่งสำคัญสำหรับการสนทนานี้คือการพิจารณาเกี่ยวกับตลาดตราสารหนี้ พันธบัตรเป็นเพียงวิธีการหนึ่งในการให้กู้ยืมเงินแก่หน่วยงานต่างๆ ในระยะเวลาที่แตกต่างกัน เมื่อเราคิดถึงตลาดตราสารหนี้ เรากำลังคิดถึงตัวชี้วัดสองตัว เรากำลังคิดถึงราคาและผลผลิต ซึ่งสัมพันธ์กันแบบผกผัน เมื่อมีความต้องการมากขึ้น ราคาจะสูงขึ้น จากนั้นอัตราผลตอบแทนจะลดลงและในทางกลับกัน
ที่สำคัญจริงๆ... เมื่อฉันคิดถึงอัตราการจำนอง มีอีกสองอัตราที่ฉันจะต้องคำนึงถึง ประการแรกคืออัตราเงินของรัฐบาลกลาง นั่นคืออัตราที่เฟดควบคุม จากนั้นก็มีอัตราดอกเบี้ยคงคลัง 10 ปี ซึ่งผมคิดว่าเราคงใช้เวลาพูดคุยกันมากในวันนี้ อัตราการจำนองจริงสร้างขึ้นจากทั้งอัตราเงินของรัฐบาลกลางและคลัง 10 ปี ในกรอบที่ผมกำลังพูดถึง สำหรับอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลาง ไม่มีความเสี่ยงด้านเครดิตเลย นี่คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ข้ามคืนระหว่างธนาคาร นอกจากนี้ยังไม่มีความเสี่ยงด้านระยะเวลา
หากฉันกำลังคิดถึงคลังตอนนี้ ตลาดคลัง คลังมีหลากหลายรูปแบบ อะไรก็ได้ตั้งแต่ตั๋วเงินคลังหนึ่งเดือนไปจนถึงพันธบัตรตั๋วเงินคลังอายุ 30 ปี แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับอัตราการจำนองคือตั๋วเงินคลังอายุ 10 ปี นี่เป็นอัตราอ้างอิงในระบบเศรษฐกิจ นี่เป็นความสัมพันธ์ที่สัมพันธ์กันมากที่สุดในแต่ละวันกับอัตราการจำนอง
เมื่อผมคิดถึงคลัง 10 ปี นักเศรษฐศาสตร์ชอบคิดว่าสิ่งนี้ถูกแบ่งออกเป็นสามส่วน ประการแรกคืออัตราที่แท้จริง นั่นคือส่วนที่เกี่ยวข้องกับสิ่งที่เฟดกำลังทำมากที่สุด Fed พยายามเข้มงวดแค่ไหนกับเศรษฐกิจ หรือ Fed พยายามผ่อนปรนแค่ไหน? ส่วนที่สองคือการคาดการณ์อัตราเงินเฟ้อ สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับความเสี่ยงด้านระยะเวลา ซึ่งหมายความว่าหากฉันกำลังคิดถึงอีก 10 ปีข้างหน้า "อัตราเงินเฟ้อจะเป็นอย่างไร" เพราะไม่ว่าผลตอบแทนใดก็ตามที่ฉันได้รับจากอัตราเงินเฟ้อของพันธบัตรอายุ 10 ปี จะต้องกลืนกินสิ่งนั้นในฐานะนักลงทุน
จากนั้นอย่างที่สามคือคำว่าพรีเมี่ยม คำว่าพรีเมี่ยมนั้นนุ่มนวลที่สุด เบี้ยประกันภัยระยะยาวคือจำนวนผลตอบแทนส่วนเกินที่ฉันต้องการสำหรับการถือครองสิ่งนี้เป็นเวลา 10 ปีเทียบกับระยะเวลาที่สั้นกว่า คุณถามว่าอะไรคือตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจที่สัมพันธ์กับอัตราการจำนองมากที่สุด ทั้งหมดนี้ล้วนแต่จะส่งผลต่อตั๋วเงินคลังอายุ 10 ปี แน่นอนว่าอัตราเงินเฟ้อมีความสำคัญเมื่อเราคิดถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจด้วย เรากำลังดู GDP เรากำลังดูสภาวะตลาดแรงงาน องค์ประกอบทางเศรษฐกิจที่สำคัญทั้งหมดจะส่งผลต่ออัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปี จากนั้นอัตราการจำนองจะถูกสร้างขึ้นนอกเหนือจากนั้น
ฉันบอกว่าทั้งสองมีความสัมพันธ์กันมาก ความหมายก็คืออัตราการจำนองมักจะมีการซื้อขายที่ส่วนต่างที่สัมพันธ์กับคลังอายุ 10 ปี โดยส่วนใหญ่แล้วสเปรดนั้นยังคงค่อนข้างสม่ำเสมอ แต่เรื่องราวหลักประการหนึ่งของปีที่ผ่านมาก็คือการจำนอง/ส่วนต่างนั้นเพิ่มขึ้นอย่างมาก เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับสาเหตุที่เป็นเช่นนั้นและแนวโน้มสำหรับสิ่งนั้นได้เช่นกัน

เฮนรี่:
ใช่. มันเหมือนกับว่าคุณรู้แน่ชัดว่าเราจะถามอะไร เพราะฉันคิดว่านั่นคือสิ่งที่เราต้องการจะไปคือพยายามทำความเข้าใจ... เอาล่ะ ก่อนอื่น ฉันขอย้อนกลับไปบอกว่า ฉันคิดว่านั่นเป็นคำอธิบายที่ดีที่สุดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและ วิธีการทำงานที่เราเคยมีในการแสดง นั่นเยี่ยมมาก ขอบคุณที่ทำลายมันลง แต่ประการที่สอง ใช่แล้ว ฉันคิดว่าเราต้องการทำความเข้าใจ... ดังนั้นอัตราผลตอบแทนของอัตราดอกเบี้ย 10 เท่า ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ใด เทียบกับที่เคยเป็นมาในอดีต และผลกระทบดังกล่าวส่งผลต่อตลาดอย่างไร

เฉิน:
อย่างแน่นอน. วันนี้ ตอนนี้ ฉันคิดว่าคลัง 10 ปีอยู่เหนือสี่หรือห้าปีเล็กน้อย นั่นคือสิ่งที่มันเป็นเมื่อวานตอนปิด ฉันคิดว่าวันนี้มันเพิ่มขึ้นนิดหน่อยจริงๆ ฉันคิดว่านี่ถือเป็นจุดสูงสุดในประวัติศาสตร์ อาจตั้งแต่ปี 2007 หากฉันให้ข้อมูลถูกต้อง มันขึ้นเยอะมาก ในเดือนพฤษภาคมของปีนี้ ลดลงประมาณ 100 จุดพื้นฐาน
เรื่องจริงของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาคือ... ทำไมอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีถึงเพิ่มขึ้นมากขนาดนี้? ที่สำคัญ มันน่าสับสนเพราะจริงๆ แล้วอัตราเงินเฟ้อได้ลดลงในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ฉันคิดว่าหลายๆ คนที่กำลังฟังข้อความนี้คงกำลังคิดว่า "ฉันอ่านข่าวในหนังสือพิมพ์ และนักเศรษฐศาสตร์ก็บอกฉันว่า หากอัตราเงินเฟ้อลดลง อัตราการจำนองก็จะไม่ลดลง ทำไมมันถึงไม่เกิดขึ้นล่ะ?” มันเกี่ยวข้องกับกรอบงานที่ฉันพูดถึงจริงๆ
อย่างที่ฉันบอกไปแล้ว เนื่องจากเพดานหนี้ที่พังทลายได้รับการแก้ไขแล้ว คลังอายุ 10 ปีจึงเพิ่มขึ้นประมาณ 100 จุดพื้นฐาน ลองคิดดูว่าทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ประมาณครึ่งหนึ่งของจำนวนนั้นคือสิ่งที่ฉันจะเรียกว่าคำว่าพรีเมียม สิ่งที่เกี่ยวข้องส่วนใหญ่เป็นความกังวลเกี่ยวกับหนี้ระยะยาวของรัฐบาลสหรัฐฯ และการออกตั๋วเงินคลัง ดังที่เราทราบกันว่าประเทศมีการกู้ยืมกันมากขึ้นเรื่อยๆ มีอุปทานของหนี้คงคลังเพิ่มมากขึ้น ในขณะเดียวกัน ความต้องการหนี้คงคลังยังไม่สามารถรักษาไว้ได้ นั่นทำให้เบี้ยประกันภัยระยะนั้นเพิ่มขึ้น
เรื่องหลักอีกประการหนึ่งคือการเพิ่มขึ้นของอัตราที่แท้จริง นี่เป็นแนวคิดที่ว่า Fed กำลังบอกเรามากขึ้นเรื่อยๆ ว่าพวกเขาจะถือครองให้สูงขึ้นเป็นเวลานานขึ้น ไม่จำเป็นว่าพวกเขาจะขึ้นไปสูงกว่าที่เป็นอยู่ตอนนี้ แต่พวกเขาจะคงไว้ที่ระดับที่มีข้อจำกัดสูงนี้เป็นเวลา ใช้เวลานานขึ้น ซึ่งหมายความว่าพวกเขากำลังคาดการณ์ว่าจะเริ่มตัดในปีหน้าในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 แต่เมื่อพวกเขาเริ่มตัด กลับช้ากว่าที่เราคิดไว้ และพบว่าการตัดน้อยลง มันช้ากว่าที่เราคิด บ่อยครั้งที่ผู้คนถกเถียงกัน: Fed จะขึ้นราคาอีกครั้งหรือไม่? ที่จริงแล้วคะแนนพื้นฐานอีก 25 คะแนนไม่สำคัญมากนัก เรื่องจริงตอนนี้คือเราจะอยู่ในดินแดนอันเข้มงวดนี้นานแค่ไหน
อีกองค์ประกอบหนึ่งของอัตราผลตอบแทน 10 ปี ที่ผมเคยพูดถึงไปแล้ว การคาดการณ์เงินเฟ้อ ซึ่งจริงๆ แล้วไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก นั่นไม่ใช่เรื่องใหญ่ที่นี่ แต่ถ้าคุณเป็นคนที่ติดตามข่าวการเงินคุณคงเคยได้ยินเรื่องพูดคุยกันมากมายเกี่ยวกับแนวคิดนี้ว่าอัตราที่เป็นกลางเพิ่มขึ้น ฉันคิดว่ามันสำคัญมากที่จะต้องพูดถึงในตอนนี้ มันเกี่ยวข้องกับสิ่งที่ฉันกำลังพูดถึง ในแง่ของความต้องการหนี้คงคลัง และแนวคิดที่ว่า เราจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไปอีกนานขึ้น
อัตราที่เป็นกลางเป็นสิ่งที่ในระบบเศรษฐกิจที่ไม่มีใครสังเกตเห็น เราไม่สามารถวัดมันได้ วิธีคิดที่ฉันชอบที่สุดคือนั่นคือการเผาผลาญของคุณ วัยรุ่นก็กินได้เยอะนะ คุณอาจจะไม่ได้รับน้ำหนัก คุณมีอัตราการเผาผลาญสูง ต่อมาในชีวิต ระบบการเผาผลาญของคุณจะเปลี่ยนไป คุณไม่สามารถวัดได้จริงๆ แพทย์ไม่สามารถบอกคุณได้ว่ามันคืออะไร แต่คุณพบว่าคุณไม่สามารถกินสิ่งเดิมๆ และรักษาน้ำหนักเท่าเดิมได้อีกต่อไป
สิ่งเดียวกันนี้เกิดขึ้นในเศรษฐกิจ โดยที่หลังจากราคาทางการเงินแล้ว ดูเหมือนว่าอัตราที่เป็นกลางจะลดลงจริงๆ นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไม Fed จึงคงอัตราดอกเบี้ยไว้ต่ำมาก เราไม่สามารถรับอัตราเงินเฟ้อเกินกว่า 2% ได้จริงๆ แต่แล้วก็มีบางอย่างเกิดขึ้นหลังการระบาดใหญ่ ซึ่งจู่ๆ ก็รู้สึกเหมือนว่าเรามีอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นมาก อัตราจะต้องสูงขึ้น สิ่งที่นักลงทุนและการเพิ่มเฟด... เจอโรม พาวเวลล์ยอมรับสิ่งนี้ในงานแถลงข่าวครั้งล่าสุด กำลังจะเกิดขึ้นคือแนวคิดที่ว่าอัตราที่เป็นกลางได้ขยับขึ้น นั่นหมายความว่าโดยพื้นฐานแล้วเราแค่ต้องมีอัตราที่สูงขึ้นเป็นระยะเวลานานขึ้น มุมมองดังกล่าวยังเป็นสิ่งที่ผลักดันอัตรา 10 ปีให้สูงขึ้น นั่นกำลังผลักดันอัตราการจำนองให้สูงขึ้น

เดฟ:
อย่างที่คุณพูด เฉิน เราได้เห็นอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดฤดูร้อน ดูเหมือนว่าจะเร่งตัวขึ้นตั้งแต่งานแถลงข่าวครั้งล่าสุดนี้ ดูเหมือนว่าสิ่งที่คุณเพิ่งพูดถึงคือสิ่งที่เกิดขึ้นที่นี่คือเราเห็นบางสิ่งจริงๆ หนึ่ง สรุปการคาดการณ์ทางเศรษฐกิจซึ่ง Fed นำเสนอพร้อมกับการประชุมบางส่วน แสดงให้เห็นว่าพวกเขายังคงคิดว่าเราจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในสิ้นปี 2024 นั่นคือหนึ่งปีเต็มต่อจากนี้ แต่เมื่อคุณพูดถึงอัตราดอกเบี้ยที่เป็นกลาง ซึ่งฉันคิดว่านั่นเป็นคำอธิบายที่ดีเกี่ยวกับ... นั่นคือความสมดุลที่ไม่แน่นอน/ความสมดุลทางทฤษฎีในอุดมคติที่ Fed ต้องการบรรลุหรือไม่ แม้หลังจากปี 2024 โดยพื้นฐานแล้วเท่าที่พวกเขากำลังคาดการณ์ไว้ พวกเขาคิดว่าอัตราที่ดีที่สุดที่พวกเขาสามารถทำได้คือประมาณ 3% สำหรับกองทุนของรัฐบาลกลาง นั่นถูกต้องใช่ไหม?

เฉิน:
ใช่แล้ว นั่นคือสิ่งที่อัตราที่เป็นกลางคือ เป็นอัตราที่เฟดจะคงอัตราเงินเฟดไว้ที่ นั่นจะควบคุมอัตราเงินเฟ้อและอัตราการว่างงาน เฟดมีอำนาจสองประการนี้ ซึ่งก็คือเราต้องการให้อัตราเงินเฟ้อต่ำและอัตราการว่างงานต่ำ อัตราที่เป็นกลางโดยพื้นฐานแล้วเป็นอัตราที่เราไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจหรือพยายามหดตัวทางเศรษฐกิจอย่างจริงจัง
เมื่อ Fed จัดทำประมาณการ มันก็บอกว่า “เอาล่ะ สำหรับระยะยาว” โดยทั่วไปในช่วงสองหรือสามปีที่ผ่านมา “เราจะคาดการณ์ว่าอัตราที่เป็นกลางนั้นจะอยู่ที่ไหน” ในสรุปการคาดการณ์ทางเศรษฐกิจล่าสุด พวกเขาคงอัตราที่เป็นกลางไว้ที่ 2.5% ซึ่งทำให้ผู้คนสับสนจริงๆ เพราะหากคุณดูว่าการคาดการณ์ของพวกเขาในปี 2025/2026 เป็นอย่างไร ก็แสดงว่ามีอัตราที่สูงกว่า แต่ยังแสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจมีความสมดุลเป็นหลัก
มีความคลาดเคลื่อนระหว่าง... สิ่งที่คุณพูดในระยะยาวกับสิ่งที่คุณพูดในอีกสองถึงสามปีข้างหน้า ผู้สื่อข่าวชี้ให้เห็นสิ่งนี้ สิ่งที่พาวเวลล์ชี้ให้เห็นคือแนวคิดที่ว่า อัตราที่เป็นกลางเปลี่ยนแปลงไป นอกจากนี้ยังมีแนวคิดเรื่องอัตราเป็นกลางในระยะสั้น เทียบกับอัตราเป็นกลางในระยะยาว ฉันคิดว่านี่เริ่มจะลึกเข้าไปในรูกระต่ายมากเกินไปแล้ว แต่สิ่งที่ฉันคิดว่าสำคัญจากการสนทนาทั้งหมดนี้ก็คือ Fed กำลังบอกเราว่าพวกเขากำลังคิดว่าอัตราดอกเบี้ยที่เป็นกลางนี้เพิ่มขึ้น มันยังสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต แต่ถ้าเราคิดถึงอัตราดอกเบี้ยคงคลัง 10 ปี หรือพูดถึงอัตราการจำนองคงที่ 30 ปี นี่จะมีบทบาทสำคัญในการกำหนดความคาดหวังพื้นฐานสำหรับอัตราเหล่านั้นที่ควรจะเป็น

เฮนรี่:
ข้อมูลนี้เป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อนักลงทุน ฉันไม่ต้องการให้นักลงทุนได้ยินว่าเราเจาะลึกแค่ไหนและไม่คิดว่า “สิ่งนี้มีความหมายต่อคุณอย่างไรในขณะที่คุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือในขณะที่คุณกำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์” สิ่งที่ฉันคิดว่าฉันได้ยิน... ฉันคิดว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งที่ฉันได้ยินคุณพูดก็คือ นี่อาจเป็นสัญญาณหรือ Fed กำลังส่งสัญญาณว่าอัตราดอกเบี้ยจะยังคงอยู่ในขอบเขตของสิ่งที่เราพิจารณาว่าเป็น สูงเป็นระยะเวลานานเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่คาดการณ์ไว้ในตอนแรก
สำหรับฉันในฐานะนักลงทุน เนื่องจากภูมิทัศน์การลงทุนมีการเปลี่ยนแปลงในปีที่ผ่านมาเนื่องจากอัตราเหล่านี้เพิ่มขึ้น กลยุทธ์มากมายจึงเปลี่ยนไป การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดเป็นเรื่องยากเนื่องจากต้นทุนเงิน ค่าเงิน/อัตราดอกเบี้ยนั้นกำลังกลืนกินเงินที่ฉันสามารถทำได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์
หากคุณเป็นนักลงทุนระยะยาวและกำลังมองหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยกระแสเงินสด สิ่งที่เกิดขึ้นคือผู้คนกำลังกระโดดเข้ามาในขณะนี้ และพวกเขายินดีที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบางครั้งที่คุ้มทุนหรือสูญเสียเงินเล็กน้อยทุกครั้ง เดือนนี้เพราะผู้คนต่างพนันกันว่า “ถ้าฉันสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้และถือครองต่อไปอีกหกถึง 12 เดือนข้างหน้า ก็คงจะบูม” หากอัตราดอกเบี้ยลดลง นั่นหมายความว่าฉันสามารถรีไฟแนนซ์ได้ และกระแสเงินสดของฉันก็จะอยู่ตรงนั้นอย่างแน่นอน จากนั้น ฉันสามารถขายอสังหาริมทรัพย์บางส่วนเหล่านี้ออกไปได้ถ้าต้องการ เพราะเมื่อราคาลดลง คนก็จะไม่สนใจ พวกเขาไปเริ่มซื้ออีกครั้ง ยังคงมีปัญหาสินค้าคงคลัง ตอนนี้ราคาเริ่มสูงขึ้นแล้ว” ดูเหมือนว่าเป็นเดิมพันที่ดีตอนนี้ที่จะซื้อ
แต่ในฐานะนักลงทุน สิ่งที่ฉันได้ยินคือคุณต้องระมัดระวังในการทำเช่นนั้นจริงๆ คุณต้องมีทุนสำรองเพื่อที่จะสามารถถือครองทรัพย์สินเหล่านี้ได้นานขึ้น เพราะเราไม่มีคำตอบที่แน่ชัดว่าอัตราเหล่านั้นจะลดลงเมื่อใดและหรือไม่ หรือจะลดลงเท่าใด

เฉิน:
ใช่. ฉันเห็นด้วยกับสิ่งที่คุณพูด ฉันคิดว่าเป็นกรณีที่แน่นอนเมื่ออัตราเงินเฟ้อควบคุมไม่ได้ จากนั้น Fed ก็เริ่มวงจรไต่ขึ้นเมื่อฤดูใบไม้ผลิที่แล้ว มีคนจำนวนมากเชื่ออย่างมั่นคงว่านี่เป็นความคลาดเคลื่อนและไม่ใช่การเปลี่ยนกระบวนทัศน์ สิ่งที่เราต้องทำคืออดทนรอให้มันผ่านไป แล้วเราจะกลับมาเป็นปกติ ซึ่งสิ่งที่เราเคยประสบมาก่อนหน้านี้ก็เป็นปกติ
ฉันคิดว่าสิ่งที่ผู้คนคิดกันมากขึ้นในตอนนี้ก็คือ... “ถ้าคุณดูอัตราดอกเบี้ยในระยะยาวแล้วลองย้อนกลับไปดูว่าเป็นตั๋วเงินคงคลัง 10 ปีหรือคุณดูที่อัตราการจำนองในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา หลายทศวรรษ มันเป็นเรื่องราวของอัตราที่กำลังลดลง อัตราหลังวิกฤตการเงินอยู่ในระดับต่ำมาก อย่างที่ฉันพูดไป เมื่อเปรียบเทียบการเผาผลาญของฉัน นั่นอาจเป็นความผิดปกติได้ จริงๆ แล้วเราอาจกำลังมองหาการกลับมาสู่บรรทัดฐานทางประวัติศาสตร์มากกว่านี้ นั่นอาจเป็นกรณีนั้นอย่างแน่นอน
จากที่กล่าวไปแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ฉันอยากจะเตือนก็คือ มีความไม่แน่นอนมากมายเกี่ยวกับเศรษฐกิจในขณะนี้ หากคุณให้ฉันเข้าร่วมเมื่อปีที่แล้ว สิ่งที่ฉันจะบอกคุณคือมีความไม่แน่นอนมากมายเกี่ยวกับเศรษฐกิจในขณะนี้ แต่ขอบอกว่าปีนี้มีความไม่แน่นอนมากยิ่งขึ้น เหตุผลก็เพราะปีที่แล้ว เรารู้ว่าเรื่องราวพื้นฐานคืออะไร เรารู้ว่าอัตราเงินเฟ้ออยู่นอกเหนือการควบคุม เฟดมีการต่อสู้นี้อยู่ในมือ มันจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็วจริงๆ เราจะดูการเล่นครั้งนั้นในปี 2023 นั่นคือสิ่งที่เราดูการเล่นในปี 2023
ตอนนี้ Fed ได้ทำสิ่งนี้แล้ว เราอยู่ในตำแหน่งที่พวกเขาเดินป่าได้เร็วกว่าที่เคยทำมาในประวัติศาสตร์ เรากำลังนั่งอยู่ตรงนี้ และคำถามก็คือ เกิดอะไรขึ้นตอนนี้? ยังคงมีความเสี่ยงจากภาวะถดถอยที่สำคัญ ฉันคิดว่าผู้คนจำนวนมากยอมรับมุมมองนี้ว่าเราได้รับการลงจอดอย่างนุ่มนวล ความเสี่ยงจากภาวะถดถอยสิ้นสุดลงแล้ว เศรษฐกิจมีความยืดหยุ่นมาก ฉันคิดว่าเรายังไม่สามารถลืมความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้
ในทางกลับกัน อัตราเงินเฟ้อก็ยังไม่สามารถควบคุมได้ ราคายังคงสามารถสูงขึ้นได้ มีความเสี่ยงทั้งสองฝ่ายจริงๆ เมื่อก่อนฉันเคยเล่นสกี มีเส้นทางนี้ที่คุณจะเล่นสกี มีหน้าผาทั้งสองด้าน นี่คือวิธีที่ฉันคิดเกี่ยวกับเรื่องนี้ ในแง่หนึ่ง โดยที่ทั้งสองฝ่ายมีความเสี่ยง นั่นทำให้เกิดความไม่แน่นอนอย่างมาก
หากคุณดูตลาดฟิวเจอร์สในตอนนี้เพื่อดูว่าตลาดฟิวเจอร์สคาดการณ์อะไรเกี่ยวกับคลัง 10 ปีนับจากวันนี้ พวกเขาจะคาดการณ์โดยทั่วไปว่าอัตราผลตอบแทนจะเท่าเดิมกับที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน นั่นคือแนวคิดที่ว่าโดยพื้นฐานแล้วอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่นี่ สำหรับอัตราการจำนอง สเปรดการจำนองนั้นยังคงค่อนข้างสอดคล้องกับจุดที่เป็นอยู่ในขณะนี้ ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นเช่นนั้นเสมอไป

เดฟ:
มาเจาะลึกเรื่องสเปรดกันดีกว่าเพราะเราพูดถึงเรื่องนั้นเล็กน้อยในรายการนี้ เช่นเดียวกับคำเตือนสำหรับทุกคน มีความสัมพันธ์ในอดีตระหว่างคลัง 10 ปีกับอัตราการจำนอง ฉันคิดว่ามันเหมือนกับจุดพื้นฐาน 170/190 อะไรประมาณนั้น ตอนนี้มันคืออะไร? คะแนนพื้นฐาน 300 คะแนน สูงขึ้นกว่าเดิมอย่างเห็นได้ชัด คุณพูดคุยเกี่ยวกับการแพร่กระจาย บางทีเราควรกระโดดกลับสักหน่อย คุณช่วยอธิบายได้ไหมว่าทำไมสเปรดจึงมีความสม่ำเสมอ/มีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

เฉิน:
แน่นอน. อย่างแน่นอน. อย่างที่ผมบอกไป อัตราการจำนองในแต่ละวัน มีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับคลังเงินอายุ 10 ปีอย่างมาก หากคลัง 10 ปีขึ้นในวันนี้ อัตราการจำนองก็อาจจะสูงขึ้นในวันนี้ เมื่อเวลาผ่านไปความสัมพันธ์นั้นก็จะมีความแน่นอนน้อยลง อย่างที่คุณพูด ในอดีต ขึ้นอยู่กับว่าคุณวัดอย่างไร... มันอยู่ที่ประมาณ 170 คะแนนพื้นฐาน
แต่ตามแนวคิดแล้ว เหตุใดการแพร่กระจายจึงเปลี่ยนแปลงไป ฉันคิดว่ามีสองสิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึง หนึ่งคือความผันผวนของอัตราและความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้าที่คาดหวัง สิ่งที่ทำให้พันธบัตรจำนองหรือพันธบัตรรัฐบาลแตกต่างออกไปจริงๆ เช่น คลังก็คือ พันธบัตรจำนองมีความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้าในตัว ดังนั้นผู้ที่มีภาระจำนองคงที่และรีไฟแนนซ์เป็นเวลา 30 ปี หรือชำระค่าจำนองโดยไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ เลย นักลงทุนสามารถตัดกระแสรายได้ของตนออกได้ทุกเมื่อ พวกเขาต้องคิดถึงเรื่องนั้นเมื่อลงทุนในเรื่องความปลอดภัย
เมื่ออัตราดอกเบี้ยมีความผันผวนมากหรือเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงจริงๆ และนักลงทุนคาดหวังว่านั่นคือความคลาดเคลื่อนแล้วอัตราดอกเบี้ยจะลดลงในอนาคต ทั้งหมดนี้พูดถึง “โอ้ ซื้อตอนนี้ รีไฟแนนซ์ทีหลัง” พวกเขาก็เลย จะต้องเรียกร้องเบี้ยประกันที่สูงขึ้นมากสำหรับการซื้อพันธบัตรจำนอง นั่นเป็นส่วนสำคัญของเรื่องราวว่าทำไมการกระจายสินเชื่อจึงเพิ่มขึ้นในปีที่ผ่านมา
อีกส่วนหนึ่งของเรื่องราวเป็นเพียงความต้องการ MBS มีสองส่วนนี้ หนึ่งคือเฟด Fed เป็นเจ้าของ MBS ที่โดดเด่นประมาณ 25% ในช่วงที่เกิดโรคระบาด พวกเขาซื้อ MBS ประมาณ 3 ล้านล้านดอลลาร์ เพราะเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงภาวะถดถอยที่ลึกมาก Fed จึงนำ Playbook ของ QE ออกมาอีกครั้งและกล่าวว่า "เราจะมุ่งมั่นที่จะซื้อ MBS ในจำนวนไม่จำกัดเพื่อยึดเรือลำนี้ไว้ด้วยกัน" พวกเขายังคงซื้อต่อไป แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะดูเหมือนไปได้ดีก็ตาม แต่แล้วพวกเขาก็หยุด เมื่อพวกเขาหยุด นั่นคือผู้ซื้อรายใหญ่ จู่ๆ ก็ออกจากตลาดนั้นไป
จากนั้น ส่วนที่สองของเรื่องราวของอุปสงค์ก็คือธนาคาร ธนาคารต่างๆ มี MBS จำนวนมากอยู่ในงบดุลอยู่แล้ว เนื่องจากสิ่งที่เกิดขึ้นกับอัตราดอกเบี้ย จึงมีผลขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นมากมายด้วยเหตุนั้น พวกเขาสามารถทำเครื่องหมายสิ่งนั้นว่าเป็นสิ่งที่จะต้องถือไว้จนครบกำหนด ดังนั้นพวกเขาจึงไม่จำเป็นต้องทำเครื่องหมายเพื่อทำการตลาดขาดทุน แต่นั่นก็หมายความว่าพวกเขามีความอยากซื้อ MBS เพิ่มน้อยลงในตอนนี้
นับตั้งแต่ SVB เกิดขึ้นในเดือนมีนาคม ฉันคิดว่ามุมมองเกี่ยวกับเงินฝากของธนาคารมีการเปลี่ยนแปลง นั่นหมายความว่าหากธนาคารรู้สึกว่าเงินฝากมีความเหนียวน้อยลง ซึ่งหมายความว่ามีโอกาสมากขึ้นที่เงินฝากจะออกไป ความต้องการสินทรัพย์ระยะยาวเช่น MBS ก็น้อยลง นอกจากนี้ยังจะส่งผลให้ความต้องการ MBS ของธนาคารลดลงอีกด้วย หากคุณต้องการพูดคุยเกี่ยวกับ “นั่นหมายถึงอะไรในลักษณะที่เป็นการคาดการณ์ล่วงหน้า? นี่เป็นเรื่องปกติใหม่สำหรับสเปรดในตอนนี้ หรืออาจกลับมาลดลงอีก?” ฉันคิดว่านั่นขึ้นอยู่กับบางสิ่งเท่านั้น
ย้อนกลับไปที่เหตุผลหลักสองประการว่าทำไมพวกเขาถึงมีขนาดใหญ่ขึ้นตั้งแต่แรก หากความผันผวนอย่างมากลดลงและความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้าลดลง ใช่แล้ว คุณจะเห็นได้ว่าสเปรดนั้นลดลง ที่สูงขึ้นสำหรับแนวคิดที่ยาวขึ้น อัตราจะสูงขึ้นในระยะยาว หมายความว่าฉันคิดว่าความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้าจะลดลงเล็กน้อย จึงมีช่องว่างให้สเปรดลดลงเล็กน้อย
จากนั้น หากคุณคิดถึงความต้องการ MBS... Fed จะหมดตัวแล้ว ธนาคารหมดแล้ว แต่ยังมีผู้จัดการเงินอยู่ มีกองทุนป้องกันความเสี่ยง เมื่อถึงจุดหนึ่ง มีเพดานว่าค่าสเปรดเหล่านี้จะได้รับมากเพียงใด เนื่องจากนักลงทุนบางรายจะเริ่มพูดว่า "อันที่จริง หากฉันสามารถได้รับผลตอบแทนมหาศาลนี้จากการลงทุนใน MBS ฉันควรทำสิ่งนั้นโดยสัมพันธ์กับหลักทรัพย์ที่มีรายได้คงที่อื่นๆ ” มีเพดานว่าสเปรดจะใหญ่แค่ไหนเช่นกัน

เดฟ:
เพียงเพื่อชี้แจงให้ทุกคนฟัง MBS เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยพื้นฐานแล้วมันเกิดขึ้นเมื่อนักลงทุนหรือธนาคารหรือผู้ริเริ่มรวมการจำนองเข้าด้วยกันและขายเป็นหลักทรัพย์ในตลาดด้วย ฝ่ายต่างๆ ทั้งหมดที่ Chen เพิ่งระบุไว้... ในขณะนี้ Fed ได้เข้าซื้อพวกเขาแล้ว โดยปกติแล้ว จะเป็นธนาคาร กองทุนบำเหน็จบำนาญ หรือบุคคลอื่นที่สามารถลงทุนในสิ่งเหล่านี้ได้
เฉิน ด้านอุปสงค์ของ MBS นี้เป็นสิ่งที่ฉันพยายามเรียนรู้เพิ่มเติมอีกเล็กน้อย อีกสิ่งหนึ่งที่ฉันสงสัย... และนี่อาจจะเนิร์ดเกินไปหน่อย ดังนั้นเราจึงไม่ควรลงลึกเข้าไปในนั้นมากเกินไป แต่อัตราพันธบัตรและอัตราผลตอบแทนทั่วโลกในประเทศอื่น ๆ ส่งผลกระทบต่อความต้องการอย่างไร เพราะฉันเห็นว่านักลงทุนอาจจะหลบหนีไป... หรืออย่างน้อยก็ป้องกันความเสี่ยงและนำเงินของพวกเขาไปลงทุนในหลักทรัพย์หรือตลาดหุ้นในประเทศอื่น ๆ นั่นยังส่งผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทน 10 ปีด้วย นั่นถูกต้องใช่ไหม?

เฉิน:
โอ้ใช่. อย่างแน่นอน. ฉันคิดว่าวิธีที่นักเศรษฐศาสตร์จะคิดเกี่ยวกับเรื่องนี้ เป็นเพียงค่าเสียโอกาสของเงินของคุณ หากคุณเป็นนักลงทุนคุณสามารถลงทุนในหุ้นได้ คุณสามารถลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีตราสารหนี้ได้ คุณสามารถลงทุนในสกุลเงินแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศได้ มีเครื่องมือต่างๆ มากมายที่คุณสามารถนำเงินไปใช้ หากคุณกำลังคิดถึงตราสารหนี้ที่มีตราสารหนี้ คุณสามารถลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีสินทรัพย์ค้ำประกันเหล่านี้ เช่น MBS หรือคุณสามารถลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลก็ได้ หากคุณกำลังคิดถึงพันธบัตรรัฐบาล คุณสามารถนึกถึงพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ กับพันธบัตรรัฐบาลของประเทศอื่นๆ รวมถึงสิ่งอื่นๆ ทั้งหมดนี้ที่ฉันไม่ได้พูดถึง
ใช่ เนื่องจากอัตราผลตอบแทนของสินทรัพย์อื่นๆ เหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งจะส่งผลต่อความต้องการทั้งพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ และ MBS ด้วย ในทางกลับกันจะส่งผลต่อราคาและอัตราดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรเหล่านี้

เฮนรี่:
ฉันอยากจะเปลี่ยนสักหน่อยแล้วหามาบ้าง… จะมีการคาดเดาและความคิดเห็นที่นี่ แต่มีปัจจัยหนึ่งที่เรายังไม่ได้ดำเนินการซึ่งอาจมีผลกระทบหรือบางคนรู้สึกว่าอาจส่งผลกระทบต่ออัตราการจำนองในอนาคต นั่นคือการเลือกตั้งประธานาธิบดีครั้งต่อไป คุณช่วยพูดคุยกับเราสักเล็กน้อยเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงอำนาจทางการเมืองที่อาจส่งผลเชิงบวกหรือเชิงลบต่ออัตราการจำนองได้อย่างไร? หรือสิ่งนั้นเคยเกิดขึ้นในอดีต โดยเฉพาะหากพรรครีพับลิกันชนะการเลือกตั้ง เราก็จะมีการเปลี่ยนแปลงจากพรรคเดโมแครตไปเป็นรีพับลิกัน และนั่นจะส่งผลกระทบต่ออัตราภาษีอย่างไร

เฉิน:
อย่างแน่นอน. ฉันคิดว่าเส้นทางที่ตรงที่สุดที่นักเศรษฐศาสตร์จะนึกถึงเวลาที่พวกเขาคิดถึงบางอย่างเช่นการเลือกตั้งนั้นคล้ายคลึงกับเหตุการณ์ทางภูมิรัฐศาสตร์อื่นๆ ซึ่งกำลังคิดผ่านเลนส์ของสิ่งที่เป็นภัยคุกคามต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับความเข้มแข็งของเศรษฐกิจ? นั่นจะคล้ายกับวิธีที่เราคิดเกี่ยวกับการประท้วงที่กำลังเกิดขึ้น การกลับมากู้ยืมเงินเพื่อการศึกษาอีกครั้ง การปิดระบบของรัฐบาลที่ดูเหมือนว่าจะใกล้เข้ามาแล้ว ทั้งหมดนี้ก็คือ… เราสามารถใช้ Framework ที่คล้ายกันได้
ในอดีต หากคุณลองคิดดูว่าพรรคเดโมแครตจะอยู่ในอำนาจหรือจะเป็นพรรครีพับลิกัน? มีการรับรู้ว่าพรรครีพับลิกันเป็นมิตรกับการเติบโตทางเศรษฐกิจมากกว่าและอาจรวมถึงชุมชนธุรกิจด้วย บางทีนั่นอาจจะดี ในทางกลับกันก็ขึ้นอยู่กับผู้สมัครที่เฉพาะเจาะจง มีความเสี่ยงเฉพาะส่วนที่เกี่ยวข้องกับผู้สมัครคนใดที่อาจอยู่ในอำนาจหรือไม่? ฉันคิดว่าผู้คนจะคำนึงถึงเรื่องนี้โดยคิดว่า "นั่นมีแนวโน้มที่จะนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือไม่"
จากนั้น คุณยังอาจนึกถึงการให้ผู้สมัครที่มีอำนาจเหล่านี้มีความหมายต่อผู้ที่ได้รับการเสนอชื่อให้เป็นผู้นำ Fed เป็นต้น และนโยบายที่ฝ่ายบริหารของพวกเขาจะดำเนินการ สิ่งต่างๆ เหล่านี้จะเข้ามามีบทบาท ซึ่งล้วนแต่บอกว่าฉันไม่คิดว่าจะมีวิธีง่ายๆ จริงๆ “ถ้าบุคคลนี้เข้ามามีอำนาจ นั่นหมายความว่าตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้จะทำสิ่งนี้และในทางกลับกัน ” แต่นั่นคือกรอบที่ฉันจะใช้

เดฟ:
ไม่อยากให้คุณนั่งเก้าอี้ร้อน แล้วถามว่าปีหน้าจะขึ้นอัตราไหน แต่ถ้าคุณต้องเลือกตัวชี้วัดสองสามตัวเพื่อดูในปีหน้าเพื่อดูว่าอัตราการจำนองเริ่มไปทางไหน คุณจะแนะนำให้ผู้คนดูที่อะไร

เฉิน:
อย่างแน่นอน. ฉันดีใจที่คุณไม่ขอให้ฉันพยากรณ์เพราะ-

เดฟ:
ที่กำลังจะมาในภายหลัง ไม่ต้องกังวล.

เฉิน:
ฉันคิดว่านักเศรษฐศาสตร์จำนวนมากรู้สึกว่าบางทีเราจำเป็นต้องเปลี่ยนแบตเตอรี่บนลูกบอลคริสตัลหรืออะไรสักอย่าง แต่ฉันคิดว่าหากคุณกำลังพยายามคิดไปข้างหน้าว่าเศรษฐกิจจะมุ่งหน้าไปทางใด/อัตราดอกเบี้ยจะเป็นอย่างไร การมองไปที่ความคาดหวังที่เป็นเอกฉันท์จะเป็นทางออกที่ดีที่สุดของคุณ นั่นคือสิ่งที่ตลาดฟิวเจอร์สและสิ่งนั้นบอกเป็นนัย นั่นคือสิ่งที่เป็นอยู่จริงๆ
อย่างที่กล่าวไว้ เรากำลังมีชีวิตอยู่ในช่วงเวลาของความไม่แน่นอนอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เราต้องทำสิ่งนั้นด้วยเกลือเม็ดหนึ่ง เรากำลังมองอะไรเมื่อเราพยายามที่จะใช้มุมมองที่เป็นการคาดการณ์ล่วงหน้า? ฉันคิดว่ามันเป็นเรื่องมาตรฐานทั้งหมดที่เราพิจารณามา ซึ่งจริงๆ แล้วเป็นเพียงการเปิดเผยข้อมูลเศรษฐกิจหลักเท่านั้น แม้ว่าผมจะบอกว่า “เงินเฟ้อลดลงแล้ว” ทำไมอัตราเงินเฟ้อถึงขึ้น? อัตราเงินเฟ้อยังคงเป็นส่วนสำคัญของเรื่องราว หากอัตราเงินเฟ้อกลับขึ้นอีกครั้ง… ตอนนี้ ในช่วงหนึ่งหรือสองเดือนที่ผ่านมา ราคาน้ำมันก็กลับพุ่งขึ้นอีกครั้ง นั่นอาจมีผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่ออัตราดอกเบี้ยอีกครั้ง การจับตาดูอัตราเงินเฟ้ออย่างต่อเนื่องเป็นสิ่งสำคัญมาก
จากนั้น ตัวบ่งชี้ทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่สุดสำหรับเศรษฐกิจโดยทั่วไปไม่ใช่ GDP ที่แท้จริง จริงๆแล้วมันคือตลาดแรงงาน มันคือรายงานงาน กำลังคิดเกี่ยวกับอัตราการว่างงาน/ดูจำนวนงานที่เพิ่มเข้าสู่เศรษฐกิจทุกเดือน นอกจากนี้ยังมีรายงานตลาดแรงงานที่เกี่ยวข้อง เช่น JOLTS การสำรวจตำแหน่งงานว่างและการหมุนเวียนของแรงงานได้รับความสนใจอย่างมากในปีที่ผ่านมา จากนั้นก็รวมถึงตัวเลขของภาคเอกชนเช่น ADP และทั้งหมดนั้นด้วย มันเป็นข้อมูลทางเศรษฐกิจที่เป็นมาตรฐานเดียวกันทั้งหมด
สิ่งที่แตกต่างจริงๆ เกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์ในปัจจุบัน กับตอนที่ฉันเริ่มต้นอาชีพก็คือ ขณะนี้มีข้อมูลของภาคเอกชนเพิ่มมากขึ้น ในด้านที่อยู่อาศัย แน่นอนว่า Redfin เราให้ข้อมูลภาคเอกชนจำนวนมากเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเราคิดว่าเป็นการมองไปข้างหน้ามากกว่าข้อมูลที่คุณได้รับจากแหล่งข้อมูลสาธารณะ
ในทำนองเดียวกัน ฉันคิดว่าการใส่ใจกับข้อมูลเป็นสิ่งสำคัญ ตัวอย่างเช่น สถาบัน JP Morgan Chase และสถาบัน Bank of America กล่าวถึงสถานะของผู้บริโภคในสหรัฐฯ ในแง่ของจำนวนเงินออมที่เหลืออยู่ เรารู้ว่ามีเงินออมมากมาย ผู้คนมีเงินออมส่วนเกินมากมายหลังการระบาดใหญ่ มันแห้งไปแล้วจริงๆเหรอ? ถ้ามันแห้งไปเพื่อใคร? ใครยังมีเงินเก็บอยู่บ้าง? นั่นเป็นสิ่งสำคัญเมื่อเราคิดถึงปัญหาต่างๆ ผู้คนกำลังจะเริ่มจ่ายเงินกู้ยืมเพื่อการศึกษาอีกครั้งภายในเวลาเพียงไม่กี่วัน ใครบ้างที่พร้อมจะชำระเงินกู้นักเรียนเหล่านั้น? ใครมีเงินพอที่จะชำระเงินเหล่านั้น? มันจะบ่งบอกถึงการใช้จ่ายของพวกเขาในอนาคตอย่างไร? มีแหล่งข้อมูลภาคเอกชนมากมายที่ฉันคิดว่ามีความสำคัญเช่นกันที่ต้องให้ความสนใจ

เดฟ:
ยอดเยี่ยม. ขอบคุณมากเจน สิ่งนี้มีประโยชน์อย่างเหลือเชื่อ แน่นอนว่าผู้คนสามารถพบคุณได้ที่ Redfin มีที่ไหนเป็นพิเศษที่คุณออกไปทำงานหรือที่ที่คนอื่นควรติดตามคุณหรือไม่?

เฉิน:
ใช่. เว็บไซต์ข่าว Redfin เป็นที่ที่เราเผยแพร่รายงานทั้งหมดของเรา นอกจากนี้เรายังเพิ่งเพิ่มจากมุมนักเศรษฐศาสตร์ของเราไปยังเว็บไซต์นั้นซึ่งคุณสามารถดูข้อมูลสรุปเกี่ยวกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นหรือการพัฒนาทางเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็ว นั่นเป็นสถานที่ที่ยอดเยี่ยมจริงๆ ในการค้นหาความคิดทั้งหมดของเรา

เดฟ:
เอาล่ะ. ยอดเยี่ยม. ขอบคุณมากครับคุณเฉิน เราขอขอบคุณที่คุณเข้าร่วมกับเรา

เฉิน:
ขอบคุณมากที่มีฉัน

เดฟ:
คุณคิดอะไร?

เฮนรี่:
ก่อนอื่นเลย นั่นเป็นงานที่น่าทึ่งมากในการหยิบหัวข้อที่ซับซ้อนสุดๆ และทำให้เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ แม้กระทั่งกับผู้ที่ไม่มีพื้นฐานด้านเศรษฐศาสตร์ หรือเข้าใจว่าปัจจัยทั้งหมดนี้มีผลกระทบต่อกันอย่างไรเพราะฉันไม่มี ฉันสามารถติดตามเรื่องนั้นได้ดีกว่าการสนทนาทางเศรษฐกิจอื่นๆ ที่เราเคยมี ฉันคิดว่านั่นมีคุณค่าอย่างมากต่อผู้ชมของเรา มีการคาดเดามากมายอยู่ที่นั่น ทุกคนก็เหมือนนักเศรษฐศาสตร์ข้างถนน พวกเขาทั้งหมดประมาณว่า “ใช่ อัตราดอกเบี้ยจะลดลงในหกเดือน ข้างนอกนั่นจะบ้าไปแล้ว” ไม่มีใครรู้จริงๆ เป็นเรื่องดีที่ได้ยินใครสักคนที่ตั้งใจดูตัวเลขเหล่านี้อย่างสม่ำเสมอและการดูตัวบ่งชี้เหล่านี้อย่างสม่ำเสมอบอกว่า... “ลูกแก้วของฉันยังต้องใช้แบตเตอรี่อยู่บ้าง” เป็นเพียงคำเตือนที่ดีที่คุณต้องระมัดระวังกับกลยุทธ์ของคุณ

เดฟ:
โดยสิ้นเชิง. ยิ่งฉันเรียนรู้เกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์มากเท่าไร ฉันคิดว่าฉันพยายามคาดการณ์น้อยลง และยิ่งพยายามทำความเข้าใจตัวแปรและสิ่งต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นมากขึ้นเท่านั้น ไม่มีใครรู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับอัตราการจำนอง แต่ถ้าฉันสามารถเข้าใจวิธีการทำงานของสเปรด หากฉันเข้าใจว่าทำไมคลังสมบัติจึงเคลื่อนไหวไปในทิศทางที่พวกเขาทำ อย่างน้อยคุณก็จะสามารถตรวจสอบสิ่งต่าง ๆ แบบเรียลไทม์และทำการคาดเดาอย่างมีข้อมูล แทนที่จะทำสิ่งเหล่านี้ ปฏิกิริยาที่เกิดจากความกลัว ซึ่งเป็นสิ่งที่ฉันคิดว่านักเศรษฐศาสตร์เก้าอี้เท้าแขนเหล่านี้กำลังทำอยู่

เฮนรี่:
ขอคะแนนจาก 10 ถึง XNUMX หน่อย มันยากแค่ไหนสำหรับคุณที่จะไม่เนิร์ดและทำตัวไร้สาระกับทุกสิ่งที่เธอพูดถึง?

เดฟ:
ผมอยากถามถึงการตัดสินใจของธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่นเมื่อเร็วๆ นี้... นี่ไม่ใช่เรื่องล้อเล่นนะ จริงๆ แล้วฉันก็แบบว่า “ฉันควรถามเกี่ยวกับนโยบายของธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่นหรือไม่ และสิ่งที่พวกเขาทำกับผลตอบแทนการซื้อของพวกเขา” ฉันรู้แค่ว่าจะไม่มีใครส่งเสียงบี๊บเกี่ยวกับสิ่งที่ฉันพูดถึง แต่ฉันก็อยากจะถาม

เฮนรี่:
ฉันเห็นมันบนใบหน้าของคุณที่คุณแค่อยากจะทำ คุณเป็นเหมือน “นี่คือคนของฉัน”

เดฟ:
ฉันรู้. ฉันก็แบบว่า “หลังจากนั้นฉันต้องเก็บ Chen ไว้ เพื่อที่เราจะได้คุยกันเรื่องไร้สาระกันหมด” แต่หวังว่าเฮนรี่จะอยู่ที่นี่เพื่อให้เราอยู่ในขอบเขตของสิ่งที่นักลงทุนทั่วไปและคนทั่วไปต้องการพูดถึง
แต่โดยรวมแล้วฉันคิดว่ามันเยี่ยมมาก มันเกะกะมากสำหรับฉัน มีข้อมูลดีๆมากมาย เธอทำให้มันย่อยง่ายอีกครั้ง หวังว่าทุกคนจะเดินจากไปโดยรู้มากขึ้นอีกหน่อยว่าเหตุใดสิ่งต่างๆ จึงเป็นไปในแนวทางที่พวกเขาทำ ฉันคิดว่าจริงๆ แล้ว คนที่แปลกใจที่สุดคือเมื่อคุณอธิบายให้พวกเขาฟังว่าอัตราดอกเบี้ยจำนองไม่ได้ถูกกำหนดโดยเฟด เราพูดถึงเรื่องนั้นตลอดเวลา ฉันรู้สึกเหมือนคนที่ฟังรายการได้รับสิ่งนั้น แต่ฉันไม่รู้ว่าเมื่อห้าหรือหกปีที่แล้ว ฉันไม่เข้าใจมันจริงๆ ฉันคิดว่ายิ่งคุณเข้าใจมากขึ้นว่าสิ่งที่เป็นนามธรรมเหล่านี้มีอิทธิพลต่อธุรกิจของคุณได้อย่างไร... แท้จริงแล้ว การดำรงอยู่ในชีวิตประจำวันของคุณได้รับอิทธิพลจากคลังสมบัติ ใครรู้บ้าง? ฉันคิดว่ามันน่าสนใจมากและสำคัญอย่างยิ่งที่ต้องใส่ใจ

เฮนรี่:
วิธีที่เธออธิบายในกรอบการทำงานทำให้เข้าใจได้ง่ายขึ้นมาก ฉันแค่จินตนาการถึงเธอ ฉันแบบว่า “เพื่อน ฉันหวังว่าเราจะให้เธออยู่หน้าไวท์บอร์ดเพื่อเขียนเรื่องทั้งหมดนี้”

เดฟ:
นั่นคงจะเจ๋ง อย่าให้ความคิดกับฉัน เราจะเล่นเรื่องตลกเรื่อง Mad Money, Jim Cramer โดยเราจะวิ่งไปรอบๆ ตบปุ่มและขว้างสิ่งของไปรอบๆ คาเลบจะฆ่าเรา เอาล่ะ. ขอบคุณนะเพื่อน นี่สนุกมาก หวังว่าคุณจะได้เรียนรู้มากมายเช่นกัน มาเช็คอินโซเชียลกันดีกว่า หากคนอยากติดตามเฮนรี่พวกเขาควรทำอย่างไร?

เฮนรี่:
Instagram เป็นสถานที่ที่ดีที่สุด ฉันชื่อ @thehenrywashington บนอินสตาแกรม หรือคุณสามารถตรวจสอบฉันได้ที่เว็บไซต์ของฉันที่ seeyouattheclosingtable.com

เดฟ:
เอาล่ะ. ฉันชื่อ @thedatadeli บนอินสตาแกรม คุณสามารถหาฉันที่นั่นได้เช่นกัน ขอบคุณทุกท่านมากครับที่รับฟัง เราจะพบคุณครั้งหน้าในตลาดออนเดอะมาร์เก็ต On The Market สร้างโดยฉัน Dave Meyer และ Kaylin Bennett รายการนี้อำนวยการสร้างโดย Kaylin Bennett และตัดต่อโดย Exodus Media การเขียนคำโฆษณาโดย Calico Content เราอยากจะขอขอบคุณทุกคนที่ BiggerPockets ที่ทำให้การแสดงครั้งนี้เป็นไปได้