ความคิดเห็น: คดีศาลฎีกาจากแคลิฟอร์เนียนี้สามารถบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้ทุกที่

ความคิดเห็น: คดีศาลฎีกาจากแคลิฟอร์เนียนี้สามารถบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้ทุกที่

ประทับเวลา: 8 มกราคม 2024 6:00 น
โหนดต้นทาง: 3053944

ในวันที่ 9 มกราคม ศาลฎีกาของสหรัฐอเมริกาจะมีการพิจารณาคดี กรณี ของ George Sheetz ชาวแคลิฟอร์เนีย ซึ่งยื่นขอใบอนุญาตปลูกบ้านสำเร็จรูปบนที่ดินของเขาในเทศมณฑล El Dorado และต้องเสียค่าธรรมเนียมบรรเทาทุกข์การจราจรจำนวน 23,420 ดอลลาร์ ด้วยการคัดค้านการขาดความเชื่อมโยงระหว่างจำนวนเงินดอลลาร์กับผลกระทบที่แท้จริงของครอบครัวของเขาต่อการจราจรในพื้นที่ Sheetz จึงจ่ายค่าธรรมเนียม แต่หันไปใช้ระบบกฎหมาย Sheetz vs. County of El Dorado, California กล่าวถึงเพียงส่วนเล็กๆ ของวิกฤตที่อยู่อาศัยของรัฐ อย่างไรก็ตาม จะเป็นเรื่องสำคัญสำหรับผู้คนนับล้านที่ไม่สามารถหาบ้านราคาไม่แพงที่นี่และในรัฐอื่นๆ อีกหลายแห่ง

เมื่อ "ค่าธรรมเนียมผลกระทบ" ไม่ได้รับการแก้ไขจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นที่เมืองหรือเทศมณฑลจะต้องได้รับเนื่องจากบ้านใหม่หรือการพัฒนา ค่าธรรมเนียมดังกล่าวสามารถทำได้มากกว่าการเสนอให้บุคคลเรียกเก็บเงินที่ไม่ยุติธรรม - นอกจากนี้ยังสามารถลดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้อีกด้วย ในประเทศที่การขาดแคลนบ้านส่งผลให้ราคาบ้านสูงลิ่ว สิ่งนี้สำคัญมากกว่าที่คุณคิด

แน่นอนว่านักพัฒนาควรจ่ายส่วนแบ่งที่ยุติธรรม หากค่าธรรมเนียมการก่อสร้างไม่ครอบคลุมต้นทุนของบริการสาธารณะที่เพิ่มขึ้นซึ่งจำเป็นสำหรับการพัฒนาใหม่ เจ้าหน้าที่ที่ได้รับการเลือกตั้งและผู้มีสิทธิเลือกตั้งจะหันไปหาวิธีอื่นเพื่อครอบคลุมหรือหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายเหล่านั้น พวกเขาอาจกำหนดข้อจำกัดการเติบโตหรือนโยบายการแบ่งเขตอื่น ๆ เพื่อบล็อกการสร้างบ้านใหม่ แทนที่จะยอมรับโครงการที่นำไปสู่ภาษีที่สูงขึ้นหรือบริการที่เสื่อมโทรม

เราเห็นหลักฐานที่แพร่หลายของสิ่งนี้เกิดขึ้นเมื่อท้องถิ่นนำกฎต่างๆ เช่น การแบ่งเขตครอบครัวเดี่ยว ข้อกำหนดขนาดที่ดินขั้นต่ำ และข้อกำหนดด้านสุนทรียภาพเพื่อให้แน่ใจว่าสามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยราคาแพงซึ่งสร้างภาษีทรัพย์สินที่สูงขึ้นเท่านั้น

ค่าธรรมเนียมผลกระทบที่กำหนดอย่างเหมาะสมเป็นหนทางในการพัฒนาให้คุ้มค่า และลดแรงกดดันทางการเมืองต่อการเติบโตที่จำเป็น การศึกษาในพื้นที่พบว่ามีความเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมที่กำหนดอย่างเหมาะสม การก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ในพื้นที่ชานเมือง

แต่เมื่อมีการกำหนดค่าธรรมเนียมไว้ในระดับสูงตามอำเภอใจ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะสร้างแรงจูงใจให้กับการสร้างบ้านใหม่ และเพิ่มความท้าทายด้านความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประเทศ ทำให้เกิดความเครียดสำหรับผู้เช่าและผู้ซื้อบ้านใหม่

ในปี 2013 ศาลฎีกาถือว่าค่าธรรมเนียมใบอนุญาตทั้งหมดต้องมีความเกี่ยวข้องที่สำคัญกับผลกระทบที่แท้จริงของการพัฒนาบริการในเมืองหรือเทศมณฑล และป้ายราคาที่เป็นสัดส่วนโดยประมาณ สิ่งนี้ช่วยลดความเสี่ยงที่ค่าธรรมเนียมจะขัดขวางการพัฒนาได้อย่างสมเหตุสมผล

ในบางรัฐ เช่น ฟลอริดา นิติศาสตร์ยังไปไกลกว่านั้น โดยกำหนดให้ค่าธรรมเนียมเป็นกองทุนเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการพัฒนาเฉพาะที่พวกเขาเรียกเก็บเท่านั้น ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ฟลอริดาได้เห็นประชากรของตน เติบโตเร็วกว่าประเทศถึงสองเท่า โดยรวมสะท้อนถึงมัน การเปิดกว้างสู่บ้านใหม่ และราคาค่อนข้างยุติธรรมเมื่อเทียบกับส่วนที่เหลือของประเทศ

แต่ในรัฐอื่นๆ เช่น แคลิฟอร์เนีย แมริแลนด์ วอชิงตัน และแอริโซนา ศาลได้กำหนดข้อยกเว้นสำหรับหลักการสัดส่วนของศาลฎีกา โดยอนุญาตให้มีค่าธรรมเนียมที่สูงขึ้นหากกำหนดตามกฎหมาย กรณีของ Sheetz จะทดสอบว่าข้อยกเว้นดังกล่าวเป็นไปตามรัฐธรรมนูญหรือไม่

เหตุผลส่วนหนึ่งสำหรับการตัดออกก็คือผู้มีสิทธิเลือกตั้งมีวิธีแก้ไขจากการประเมินที่มากเกินไปที่กล่องลงคะแนน ตามทฤษฎีแล้ว พวกเขาสามารถลงคะแนนเสียงให้ฝ่ายนิติบัญญัติที่รับผิดชอบได้

อย่างไรก็ตาม การกล่าวอ้างใดๆ ที่ผู้มีสิทธิเลือกตั้งสามารถและจะทำสิ่งนี้ได้จริงนั้นเป็นเรื่องที่น่าสงสัย ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นเพียงส่วนเล็กๆ ของผู้มีสิทธิเลือกตั้ง ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านในอนาคต — ผู้ที่ต้องการให้เทศบาลสร้างแรงจูงใจ ไม่กีดกันการสร้างบ้าน — อาจไม่แม้แต่ลงคะแนนเสียงหรืออาศัยอยู่ในเขตอำนาจศาลเมื่อมีการกำหนดค่าธรรมเนียม ในทางกลับกัน ผู้ลงคะแนนเสียงมีแนวโน้มที่จะเป็นเจ้าของบ้านในบริเวณใกล้เคียงอยู่แล้ว และพวกเขามีแนวโน้มที่จะต่อต้านการเติบโต: ทรัพย์สินของพวกเขาจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหากค่าธรรมเนียมสูงทำให้อุปทานที่อยู่อาศัยต่ำ

วิกฤตความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยมีอยู่จริง ชาวแคลิฟอร์เนียโดยเฉพาะควรเข้าใจการคำนวณอุปสงค์และอุปทานง่ายๆ ที่ทำให้การไร้ที่อยู่อาศัยรุนแรงขึ้น และทำให้เจ็ดเมือง (หรือพื้นที่เมืองใหญ่) ในรัฐติดอันดับหนึ่งใน 10 เมืองที่แพงที่สุดในประเทศ ตามรายงานข่าวและโลกของสหรัฐฯ. เมื่อใดและที่ใดที่ศาลของรัฐอนุญาตให้นักการเมืองท้องถิ่นดูแลผู้มีสิทธิเลือกตั้งที่ร่ำรวยที่สุด เรียกเก็บค่าธรรมเนียมผลกระทบที่สูงเกินไป และห้ามไม่ให้มีบ้านใหม่ สถานการณ์จะไม่ดีขึ้น

คาดว่าศาลฎีกาจะออกคำตัดสินเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมของเทศมณฑล El Dorado ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 คดีทางกฎหมายที่กระทบต่อค่าธรรมเนียมทั้งหมดไม่ว่าใครจะกำหนดก็ตามควรอยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกันนั้นถือว่ารุนแรง และในช่วงวิกฤตที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ กรณีทางเศรษฐกิจที่ต่อต้านแนวทางปฏิบัติของรัฐและท้องถิ่นที่ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยแย่ลงและขัดขวางการผลิตที่อยู่อาศัยที่จำเป็นก็ยิ่งรุนแรงยิ่งขึ้น

ชาร์ลส์ การ์ดเนอร์ เป็นทนายความและนักวิจัยของ Mercatus Center ที่ George Mason University เอมิลี่แฮมิลตัน เป็นผู้อำนวยการโครงการ Urbanity ของ Mercatus

ประทับเวลา:

เพิ่มเติมจาก แอลเอ ไทมส์

คอลัมน์: เบื่อกับการเป็นผู้นำที่ล้มเหลว ผู้ลงคะแนน LA สนับสนุนภาษีคฤหาสน์เพื่อช่วยเหลือคนจรจัด มันจะทำงานหรือไม่

คลัสเตอร์ต้นทาง:
โหนดต้นทาง: 1904037
ประทับเวลา: พฤศจิกายน 12, 2022