คุณสมบัตินอกตลาด: พวกเขาคืออะไรและคุณหาพวกเขาได้อย่างไร?

ในบทความนี้

อสังหาริมทรัพย์ที่ระบุว่าเป็น "นอกตลาด" จะไม่จดทะเบียนเพื่อขายต่อสาธารณะ อย่างไรก็ตาม นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกตลาดได้ คุณอาจค้นพบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ยอดเยี่ยมและมีกำไรหากคุณรู้วิธีค้นหาอสังหาริมทรัพย์นอกตลาด 

วิธีที่ดีที่สุดในการค้นหาการขายนอกตลาดคืออะไร? มีข้อได้เปรียบในการค้นหาการขายอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดเพื่อหาโอกาสในการลงทุนหรือไม่? คุณควรระวังอะไรบ้างเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกตลาด? บทความนี้ตอบคำถามเหล่านี้และอีกมากมาย 

การปิดตลาดหมายถึงอะไร?

“นอกตลาด” อาจหมายถึงสองสิ่ง หนึ่ง หมายความว่าทรัพย์สินนั้นมีไว้เพื่อขาย แต่ตัวแทนไม่ได้ระบุไว้ใน MLS หรือแค่ไม่มีขาย

การซื้อบ้านนอกตลาดเกิดขึ้นบ่อยกว่าที่คุณคิด ตัวอย่างเช่น สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAR) รายงานว่าประมาณนั้น 10% ของยอดขายบ้าน เกิดขึ้นโดยไม่มีรายการอยู่ใน Multiple Listing Service (MLS) โดยทั่วไปแล้ว การขายนอกตลาดเป็นเรื่องปกติในตลาดร้อนที่ความต้องการมีมากกว่าอุปทานอย่างมาก ซึ่งหมายความว่าบ้านสามารถขายได้อย่างง่ายดายโดยไม่ต้องขายต่อสาธารณะ

ข้อดีของการซื้อบ้านนอกตลาด

การค้นหาตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับบ้านนอกตลาดจะช่วยเพิ่มโอกาสในการลงทุนให้กว้างขึ้น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ควรมองหาอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดด้วยเหตุผลบางประการ:

• ราคานอกตลาดสามารถเจรจาได้ดีขึ้นเนื่องจากมีการแข่งขันน้อยลง
• โดยทั่วไปการแข่งขันที่ต่ำกว่าจะเท่ากับโอกาสที่ดีกว่าในการชนะข้อเสนอของคุณ
• โดยทั่วไปคุณสามารถเจรจาเงื่อนไขอื่นๆ ที่เป็นประโยชน์มากกว่าซึ่งไม่มีอยู่ในท้องตลาดเสมอไป

ข้อเสียของการซื้อบ้านนอกตลาด

แม้ว่าข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดสามารถสร้างผลกำไรได้ แต่ก็มีข้อเสียบางประการในการเลือกเส้นทางนอกตลาด

• เวลาปิดอาจจะนานกว่านี้ ประการแรกคุณต้องค้นหาทรัพย์สิน จากนั้นโน้มน้าวผู้ขายด้วยข้อเสนอที่น่าสนใจ โดยรวมแล้ว อาจใช้เวลานานกว่ามากในการปิดบ้านนอกตลาดมากกว่ารายการในตลาด
• บริการค้นหานอกตลาดบางบริการมีค่าธรรมเนียมที่อาจมีค่าใช้จ่ายสูงเมื่อเวลาผ่านไป อาจไม่ใช่ตัวทำลายข้อตกลง แต่เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา

ทำไมผู้ขายถึงออกจากตลาด?

เหตุผลสามประการที่ผู้ขายมักเลือกเส้นทางนอกตลาดคือความเป็นส่วนตัว ความประหยัดที่อาจเกิดขึ้น และการทดสอบราคา นอกจากนี้ กระบวนการลงรายการนอกตลาดช่วยให้มั่นใจได้ว่าผู้ขายสามารถเข้าถึงผู้ซื้อหรือตัวแทนของผู้ซื้อที่เหมาะสม และรับความสนใจจากฝ่ายที่มีแรงจูงใจเท่านั้น ผู้ขายยังสามารถประหยัดเงินค่าการตลาด ค่าธรรมเนียมในการลงประกาศ และการแสดงละครได้อีกด้วย 

วิธีค้นหาบ้านนอกตลาด

วิธีที่ดีที่สุดในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดสำหรับการขายคือการใช้แพลตฟอร์มรายการนอกตลาดที่มีชื่อเสียง เว็บไซต์บางแห่งเชี่ยวชาญด้านการขายอสังหาริมทรัพย์นอกตลาด ในขณะที่เว็บไซต์อื่นๆ เช่น Zillow มีรายการประกาศ “เจ้าของขายเอง” (FSBO) ฝ่ายขาย. วิธีอื่นๆ ในการค้นหารายการนอกตลาดคือเว็บไซต์ประมูลอสังหาริมทรัพย์, Facebook Marketplace หรือ Craigslist แน่นอน คุณยังสามารถใช้วิธีเดิมๆ ในการเคาะประตูบ้านหรือการค้นหาลูกค้าทางโทรศัพท์เพื่อค้นหาผู้ขายที่มีศักยภาพ

อีกวิธีหนึ่งในการค้นหารายการอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดคือการสร้างเครือข่ายกับตัวแทนและนักลงทุนรายอื่นๆ ยิ่งคุณตรงตามความต้องการของคุณมากเท่าไร โอกาสที่จะค้นพบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สมบูรณ์แบบก็จะยิ่งมากขึ้นเท่านั้น 

ต่อไปนี้เป็นแนวคิดอื่นๆ ในการค้นหาข้อเสนอดีๆ ในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดของคุณ:

• ขับรถผ่านละแวกใกล้เคียงมองหาป้ายสนาม "ขายโดยเจ้าของ"
• ใช้แคมเปญการตลาดทางตรง
• สร้างเครือข่ายกับตัวแทนที่เชี่ยวชาญด้านคุณสมบัติที่ไม่ใช่ MLS
• สร้างเครือข่ายมืออาชีพของผู้ค้าส่ง ผู้รับเหมา และนักลงทุนโดยใช้ฟอรัมอสังหาริมทรัพย์เช่น ใหญ่ขึ้น.
• ค้นหาบันทึกสาธารณะสำหรับทรัพย์สินที่ถูกคุกคามด้วยการยึดสังหาริมทรัพย์

ที่เกี่ยวข้อง: หกเคล็ดลับในการค้นหาข้อเสนออสังหาริมทรัพย์นอกตลาดที่ทำกำไรได้

วิธีการเข้าถึงผู้ขาย

มีหลายวิธีในการเข้าถึงผู้มีโอกาสเป็นผู้ขาย หากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์นอกตลาด ตัวอย่างเช่น คุณสามารถพิมพ์ใบปลิวขนาดโปสการ์ดคุณภาพสูงสำหรับแคมเปญการตลาดทางไปรษณีย์โดยตรง ในบางตลาด นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะไปถามเจ้าของบ้านโดยตรง

อีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการพบปะกับผู้ขายคือการค้นหาทรัพย์สินด้อยคุณภาพในละแวกใกล้เคียง สิ่งเหล่านี้อาจเป็นบ้านร้างหรือการยึดสังหาริมทรัพย์ จากนั้นคุณสามารถติดตามเจ้าของได้ด้วยการสอบสวนเพียงเล็กน้อยที่สำนักงานบันทึกของเทศมณฑลหรือทางออนไลน์ 

นักลงทุนบางรายประสบความสำเร็จในการเขียนจดหมายส่วนตัวถึงเจ้าของบ้านพร้อมข้อเสนอที่ชัดเจนและน่าดึงดูดใจในการซื้อบ้าน 

โปรดจำไว้ว่าผู้ขายนอกตลาดบางรายกำลังเผชิญกับความยากลำบากทางการเงินและอาจเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องมีความเห็นอกเห็นใจผู้ขาย เนื่องจากผู้ขายอาจมีความเครียดมากมาย 

เคล็ดลับในการเจรจาต่อรอง

เมื่อเจรจากับผู้ขาย แนวทางเชิงกลยุทธ์อาจช่วยให้คุณบรรลุข้อตกลงนอกตลาดได้ เคล็ดลับการเจรจาต่อรองบางประการเพื่อให้ประสบความสำเร็จมีดังนี้ 

• มีความคิดที่ดีเกี่ยวกับสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นเพื่อพิจารณาว่าเป็นตลาดของผู้ขายหรือผู้ซื้อ 
• ผู้ซื้อที่มีความชำนาญเสนอเงินดาวน์ที่สูงกว่าเพื่อให้โดดเด่นกว่าคู่แข่ง
• เตรียมพร้อมที่จะโต้แย้งจนกว่าคุณจะแน่ใจว่าผู้ขายจะไม่ขยับเขยื้อนตำแหน่งของตน 
• โปรดจำไว้ว่าข้อเสนอ lowball ที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาดยุติธรรมอย่างมากอาจทำให้เป็นศัตรูหรือดูถูกผู้ขายได้
• เจรจาเรื่องที่อาจเกิดขึ้นในสัญญาการขาย วิธีนี้จะช่วยปกป้องคุณในข้อตกลงหากการประเมินบ้านต่ำหรือการตรวจสอบบ้านพบปัญหาสำคัญเกี่ยวกับทรัพย์สิน
• เตรียมการเงินของคุณตามลำดับด้วยจดหมายอนุมัติล่วงหน้าหรือเงินสดเพื่อซื้อบ้าน 
• ทำงานร่วมกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อสรุปข้อตกลงและเจรจาความแตกต่างในสัญญาซื้อ

ข้อคิด

อสังหาริมทรัพย์นอกตลาดสามารถเสนอโอกาสในการลงทุนไม่รู้จบหากคุณรู้ว่าจะหาได้จากที่ไหน ดังนั้นจึงสมเหตุสมผลที่จะรวมการมองหาบ้านนอกตลาดไว้เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets