อสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัวมีความเสี่ยงที่จะล่ม — นี่คือเหตุผล

ในบทความนี้

ฉันกังวลเกี่ยวกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (หรือความผิดพลาด) ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะการรวมหลายครอบครัวในปี 2023 และ 2024 ฉันรู้สึกว่าธงสีแดงนั้นชัดเจนมากและทั้งหมดชี้ไปในทิศทางเดียวกับที่ฉันจะละเลย หน้าที่ต่อชุมชนนี้ที่จะไม่แสดงจุดยืนของฉันให้ชัดเจนเท่าที่จะเป็นไปได้และปกป้องจุดยืนนั้นโดยละเอียด 

ในบทความนี้ ฉันจะอธิบายวิทยานิพนธ์ของฉัน โดยสรุปภัยคุกคามหลักสี่ประการต่อการประเมินมูลค่าหลายครอบครัว ตามบทสรุปด้านล่าง: 

• ส่วนที่ 1: อัตราสูงสุดต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย 
• ส่วนที่ 2: ฉันไม่เดิมพันการเติบโตของค่าเช่าที่มีความหมายในปี 2023
• ตอนที่ 3: ฉันเดิมพันว่าอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นในปี 2023
• ส่วนที่ 4: อัตราดอกเบี้ยที่สูงสร้างแรงกดดันต่อการประเมินมูลค่าและการจัดจำหน่ายตราสารหนี้
• ส่วนที่ 5: ข่าว เกร็ดเล็กเกร็ดน้อย และการอ่านเพิ่มเติม
• ส่วนที่ 6: แนวคิดในการปกป้องความมั่งคั่งและสร้างรายได้ในสภาพแวดล้อมนี้

โปรดทราบว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นของท้องถิ่น การวิเคราะห์ของฉันในบทความนี้สะท้อนถึงค่าเฉลี่ยทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา แม้ว่าฉันจะเจาะลึกก็ตาม ภูมิภาคใหญ่สองสามแห่ง. 

สุดท้ายนี้ ฉันอยากจะพูดล่วงหน้าว่าฉันถือว่าตัวเองเป็นมือสมัครเล่นในการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งอาจเข้าใกล้สถานะ "นักเดินทาง" ฉันไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญในพวกเขาเลย ฉันขอเชิญชวนให้อภิปรายและยินดีรับการวิเคราะห์จากผู้อ่านทุกคนที่พร้อมจะนำเสนอ "กรณีกระทิง" ในประเด็นของฉันที่นี่ โปรดระบุในความคิดเห็นหรือส่งอีเมลถึงฉันได้ที่ .

ส่วนที่ 1: อัตราสูงสุดต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย

โดยเฉลี่ยแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าอัตราสูงสุดในปัจจุบันในกลุ่มหลายครอบครัวในสหรัฐอเมริกา มองเห็นได้ว่าเป็นเส้นสองเส้นในแผนภูมิด้านล่างที่ตัดกัน:

นักลงทุนที่เข้าสู่ธุรกิจหลายครอบครัวเชิงพาณิชย์ทำเช่นนั้นเพราะต้องการสร้างผลตอบแทน กลับเป็น ไม่ แสดงเป็น อัตราการแปลงเป็นทุน (อัตราสูงสุด)ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่ใช้ประเมินค่าคุณสมบัติสัมพันธ์กันมากกว่า แต่เป็นการวัดค่าคุณสมบัติ อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เราสามารถสร้าง IRR ที่แข็งแกร่งในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงและต่ำได้ เช่นเดียวกับที่สามารถสร้าง IRR ที่แข็งแกร่งในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงและต่ำ

IRR ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักสองประการ ได้แก่ จำนวนกระแสเงินสดที่อสังหาริมทรัพย์ผลิต (และระยะเวลาของกระแสเงินสดเหล่านั้น) และการออก/การขายทรัพย์สิน (และระยะเวลา) เพิ่มค่าเช่าอย่างรวดเร็วและขายในราคาพรีเมียม และ IRR ก็พุ่งสูงขึ้น ดำเนินการอย่างช้าๆ และขายในอัตราสูงสุดที่สูงกว่า ณ เวลาที่ได้มา และ IRR ก็ดิ่งลง

อัตรา Cap ค่อนข้างต่ำในบริบททางประวัติศาสตร์ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา นี่ไม่ได้เป็นปัญหาสำหรับคนที่จะสร้าง IRR ที่ดี เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำมาก ในความเป็นจริง อัตรา cap ที่ต่ำในหลาย ๆ ด้านช่วยให้นักลงทุนสร้างผลตอบแทนได้ง่ายขึ้น เนื่องจากการเพิ่ม NOI แต่ละดอลลาร์ในอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มการประเมินมูลค่าเป็นทวีคูณที่มากขึ้น เพิ่ม NOI ขึ้น 1 ดอลลาร์ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราสูงสุด 10% และมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 10 ดอลลาร์ เพิ่ม NOI ขึ้น 1 ดอลลาร์ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราสูงสุด 5% และทรัพย์สินจะเพิ่มมูลค่า 20 ดอลลาร์

อย่างไรก็ตาม การขับเคลื่อน IRR จะยากขึ้นมากในสถานการณ์ "เลเวอเรจติดลบ" ซึ่งอัตราดอกเบี้ยสูงสุดสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย ด้วยเหตุผลที่เราจะพูดคุยกันในบทความนี้ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้ผู้ซื้อมีคุณสมบัติทางการเงินที่น่าดึงดูดได้ยากขึ้น การเพิ่มอัตราการออกสูงสุดที่เป็นไปได้ และสร้างแรงกดดันต่อ IRR ให้ลดลง และพื้นฐานส่วนใหญ่สำหรับการประมาณการ IRR จะมาจากการเพิ่มค่าเช่าอย่างรวดเร็ว

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ตลาดในปัจจุบันขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่ยังต่ำอยู่ในปัจจุบันมากกว่าจุดใดๆ ในทศวรรษที่ผ่านมา ค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และ/หรือการกลับไปสู่อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ที่เราเห็นในช่วงห้าปีที่ผ่านมา “เลเวอเรจเชิงลบ” เป็นวิธีการสื่อสารของตลาดว่ามีการ “รวมทุกอย่าง” จากการแข็งค่าหรืออัตราดอกเบี้ยที่ลดลง

 และตามที่ฉันจะอธิบาย ฉันคิดว่าผลลัพธ์อย่างใดอย่างหนึ่งมีความน่าจะเป็นต่ำ

แม้ว่าท้ายที่สุดแล้วมันเป็นเรื่องของ IRR สำหรับสินทรัพย์ที่เป็นปัญหา แต่ฉันพบว่ามันน่าสนใจที่แม้จะไม่ต้องเรียกใช้ตัวเลขในข้อตกลงเฉพาะหรือตลาดซื้อขาย แต่เราก็สามารถสังเกตอย่างง่าย ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้เพียงแค่ตรวจสอบ การแพร่กระจายของอัตราสูงสุดเทียบกับอัตราดอกเบี้ยในอดีต (ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ไม่ใช่แค่การแยกหลายครอบครัวเท่านั้น แต่โปรดทราบว่าโดยทั่วไปแล้วอัตราสูงสุดสำหรับหลายครอบครัวจะต่ำกว่าโดยเฉลี่ย เมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทอื่น)

เว้นแต่จะมีวิทยานิพนธ์ที่แข็งแกร่งกว่าสำหรับการเติบโตของค่าเช่าและ/หรือการลดอัตราดอกเบี้ยมากกว่าที่เคยเกิดขึ้นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยและอัตราสูงสุดประมาณ 150 bps ถือเป็นบรรทัดฐาน นั่นหมายถึงอัตราสูงสุดที่เพิ่มขึ้นจาก 5% เป็น 6.5% แม้ว่าสิ่งนั้นอาจดูเหมือนไม่ใช่เรื่องใหญ่ แต่หากทำให้เป็นมาตรฐานอย่างรวดเร็ว ก็เท่ากับมูลค่าสินทรัพย์ที่ลดลงประมาณ 23% 

ดูเหมือนว่าการคาดการณ์นี้จัดทำโดย CBRE: 

ส่วนที่ 2: ฉันไม่เดิมพันการเติบโตของค่าเช่าในปี 2023

เพื่อทำความเข้าใจว่าค่าเช่าอาจได้รับผลกระทบอย่างไรในปีนี้ เราต้องพิจารณาทั้งอุปสงค์และอุปทาน ฉันมีข่าวร้ายเกี่ยวกับอุปทานและความต้องการที่หลากหลาย

มาเริ่มการสนทนาโดยดูที่อุปทาน

บริการจัดหา

งานในมือสำหรับการก่อสร้างใหม่ในหลายครอบครัวอยู่ในระดับสูงสุดนับตั้งแต่ทศวรรษ 1970 งานค้างสำหรับ จำนวนบ้านทั้งหมดที่กำลังก่อสร้าง อยู่ในระดับสูงสุดที่เรามีข้อมูลสำหรับ:

ผู้เชี่ยวชาญอย่าง Ivy Zelman มองว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์จะสร้างรายได้จากพื้นที่โฆษณานี้ทันทีที่เสร็จสมบูรณ์ — โดยพื้นฐานแล้วมานรกหรือน้ำสูง ค่าใช้จ่ายในการถือครองและภาระหนี้สิน (คล้ายกับการกู้ยืมเงินเพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์) ที่ผู้สร้างใช้ในโครงการทางการเงินมีราคาแพงมาก ดังนั้นจึงเป็นแรงจูงใจที่มีประสิทธิภาพในการก่อสร้างและรีไฟแนนซ์หรือขายให้เสร็จโดยเร็วที่สุด

ดังที่ Brian Burke จาก Praxis Capital กล่าวถึงในของเรา ที่ตลาด พอดคาสต์การพัฒนาต้องใช้เวลาและจะส่งผลกระทบต่อภูมิภาคต่างๆ แตกต่างกัน ตลาดบางแห่งอาจไม่เห็นอุปทานใหม่มากนัก ตลาดบางแห่งจะเห็นอุปทานจำนวนมากออนไลน์ แต่มีความต้องการใหม่มากมายจนไม่ต้องดิ้นรนกับการดูดซึม และบางตลาดจะเห็นอุปทานเข้ามาทางออนไลน์และประสบปัญหาในการเติมเต็มยูนิต ทำให้เกิดแรงกดดันต่อค่าเช่าลดลงเมื่อตำแหน่งงานว่างเพิ่มขึ้น 

ภาคใต้และตะวันตกมีความเสี่ยงสูงสุดที่จะเห็นอุปทานใหม่จำนวนมากทางออนไลน์:

โปรดทราบว่าในขณะที่คุณอาจเคยได้ยินเกี่ยวกับใบอนุญาตหรือ ที่อยู่อาศัยเริ่ม การลดลงจำไว้ว่าการพัฒนาต้องใช้เวลา โครงการอนุญาตและการพัฒนาที่เริ่มต้นในปลายปี 2021 และต้นปี 2022 จะเริ่มดำเนินการทางออนไลน์ในปี 2023 และ 2024 โครงการอาจใช้เวลาหลายปีหรือหลายสิบปีในการอนุญาต เริ่มต้น และเสร็จสมบูรณ์ในที่สุด การขาดที่อยู่อาศัยใหม่เริ่มต้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้นที่จะหยุดยั้งการโจมตีของสินค้าคงคลังใหม่ที่กำลังดำเนินการอยู่ซึ่งกำลังจะออกสู่ตลาด ผลกระทบของความเจริญรุ่งเรืองในการก่อสร้างครั้งใหม่นี้เพิ่งเริ่มต้นเท่านั้น 

และไม่ต้องใช้จินตนาการมากนักในการคาดเดาว่าที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากนี้จะสร้างแรงกดดันต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทให้ลดลง เช่นเดียวกับแรงกดดันต่อค่าเช่าที่ลดลง เนื่องจากสต็อกที่อยู่อาศัยจำนวนมากขึ้นกำลังแข่งขันกันเพื่อแย่งชิงกลุ่มเดียวกัน ของผู้เช่า 

เรามาพูดถึงความต้องการกันต่อไป 

ความต้องการ

คำถามความต้องการที่ใหญ่ที่สุดในความคิดของฉันอยู่ที่เรื่องการสร้างครัวเรือน 1.6 ล้านยูนิตใหม่ที่กำลังออนไลน์ไม่ใช่เรื่องใหญ่ ถ้าเราคาดหวังว่าจะสร้างครัวเรือนใหม่ 1.6 ล้านยูนิต ใช่ไหม? ที่ช่วยให้หน่วยเหล่านั้นสามารถเช่าหรือครอบครอง (ดูดซับ) โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคาใด ๆ และใครๆ ก็พูดถึงการขาดแคลนที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่มานานหลายปีแล้วใช่ไหม?

และเป็นเรื่องจริง โดยปกติแล้วอเมริกาจะเพิ่มจำนวนครัวเรือนในอัตราที่เร็วกว่าที่เราบวกเพิ่มในสินค้าคงคลัง และมี การขาดแคลนที่อยู่อาศัย นั่นเป็นสาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่าพุ่งสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีเพียงสองปัญหาเกี่ยวกับตำแหน่งนี้ในการป้องกันค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต:

ประการแรก ข้อมูลการจัดตั้งครัวเรือนถูกละทิ้งไปในช่วงที่เกิดโรคระบาด โดยมีผู้เสียชีวิตจากโรคโควิด-19 มากกว่าล้านรายและการสับเปลี่ยนครัวเรือนจำนวนมาก ทำให้เป็นเรื่องยากสำหรับนักเศรษฐศาสตร์ที่จะคาดการณ์การก่อตัวของครัวเรือน 

ประการที่สอง ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยมี มีการกำหนดราคาไว้แล้ว ถึงค่าเช่าและราคาบ้านในปัจจุบัน การขาดแคลน ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเกือบ 40% และค่าเช่าเพิ่มขึ้น 26% ในช่วงการแพร่ระบาด 

เจาะลึกการก่อตั้งครัวเรือน ในช่วงที่เกิดโรคระบาดเราจะเห็นว่า ล้าน ของ “ครัวเรือน” ปรากฏชัดว่า

เกิดอะไรขึ้นที่นี่? 

คำตอบนั้นไม่ชัดเจนสำหรับฉัน และฉันไม่พบการประเมินสถานการณ์ที่น่าสนใจเป็นพิเศษจากนักเศรษฐศาสตร์ที่ฉันชอบ ฉันจะยินดีเป็นอย่างยิ่งหากผู้แสดงความคิดเห็นสามารถชี้ให้ฉันดูการศึกษาหรือการวิเคราะห์ที่สมเหตุสมผลและช่วยให้เราคาดการณ์อนาคตได้ดี 

หากไม่มีการวิเคราะห์คุณภาพที่ฉันสามารถเข้าถึงได้ ฉันเดาว่าผู้คนมักจะย้ายไปมา ฉันคิดว่าสิ่งนี้บิดเบือนข้อมูลในลักษณะที่เรายังไม่เข้าใจทั้งหมด ผู้คนย้ายกลับไปอยู่กับแม่และพ่อ บางทีคนที่อาศัยและทำงานในสถานที่เช่นนิวยอร์กซิตี้ ซานฟรานซิสโก และลอสแอนเจลีสมักจะจ่ายสัญญาเช่าแต่ก็ย้ายออกจากเมืองไปบ้านหลังที่สองด้วย และบางทีนี่อาจนับเป็นรูปแบบครอบครัวที่สอง บางทีการหย่าร้างและการเลิกราอาจรุนแรงขึ้น และเมื่อสามีภรรยาคู่หนึ่งแยกทางกัน นั่นก็ขยายรูปแบบ "ครอบครัว" (คนสองคนต่างต้องการที่อยู่อาศัย หัวหน้าครอบครัวแต่ละคน แทนที่จะเป็นหน่วยครอบครัวเดียว)

แต่เห็นได้ชัดว่าเราไม่ได้เห็นคนเป็นล้านจริงๆ ของครัวเรือนใหม่ ฉันพนันได้เลยว่าตอนนี้เรามีประมาณการจำนวนครัวเรือนปัจจุบันในประเทศนี้ที่สูงเกินจริง และนั่นทำให้ฉันกลัวเมื่อพยายามคาดการณ์การเติบโตของค่าเช่าในปีหน้า 

นอกจากนี้ โปรดทราบว่าแม้จะไม่มีความบ้าคลั่งในตัวชี้วัดนี้ แต่ข้อมูลการก่อตัวของครัวเรือนก็สามารถถดถอยและถดถอยตามเศรษฐกิจได้ ในช่วงเวลาที่ดี ผู้คนอาจซื้อบ้านหลายหลังและย้ายออกจากอพาร์ตเมนต์ร่วมกับเพื่อนร่วมห้องหรือย้ายออกจากห้องใต้ดินของพ่อแม่ ในภาวะถดถอย ผู้คนสามารถย้ายกลับบ้านกับพ่อและแม่หรือพาเพื่อนร่วมห้องกลับมาได้ การก่อตัวของ “ครัวเรือน” อาจเสื่อมถอยลงอย่างรวดเร็ว 

การชดเชยที่เป็นไปได้ - ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นอีกครั้งในปี 2023

ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจที่สำคัญใดๆ ก็ตามจะมีตัวแปรหลายตัวเสมอ และค่าเช่าก็ไม่มีข้อยกเว้น แม้ว่าฉันจะกลัวแรงกดดันที่ลดลงจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นมหาศาลในช่วงสองปีที่ผ่านมา การเติบโตของอุปทาน และคำถามเกี่ยวกับการก่อตัวของครัวเรือน แต่ฉันอยากจะรับทราบว่าราคาค่าเช่ามีผลกระทบสำคัญ (แรงกดดันขาขึ้น) ซึ่งได้แก่ อัตราดอกเบี้ย . 

ด้วยอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นสองเท่าในระยะเวลา 12 เดือน ความสามารถในการซื้อบ้านซึ่งเป็นทางเลือกแทนการเช่าสำหรับชาวอเมริกันหลายล้านคนจึงพุ่งสูงขึ้น การศึกษาชิ้นหนึ่งจาก ATTOM สรุปว่าเมื่อปีที่แล้ว การเป็นเจ้าของมีราคาไม่แพงมากกว่าการเช่าในตลาด 60% ของสหรัฐฯ ซึ่งเป็นสถิติที่พลิกกลับด้วยการชำระเงินรายเดือนที่เพิ่มขึ้น 40-50% เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น สวิตช์ความสามารถในการจ่ายนั้นจะสร้างแรงกดดันต่อค่าเช่ามากขึ้น

เป็นเพราะแรงกดดันนี้เองที่ฉันคิดว่าค่าเช่าเป็นเหมือนการพลิกเหรียญในปี 2023 ฉันไม่เชื่อการคาดการณ์ทางเศรษฐกิจเกี่ยวกับการเติบโตของค่าเช่าในตอนนี้ และหากไม่มีแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นจากค่าเช่าจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง ฉันยินดีที่จะเดิมพันอย่างมีความหมายว่าค่าเช่าจะลดลงโดยเฉลี่ยทั่วประเทศ 

ส่วนที่ 3: ฉันยังไม่เดิมพันกับอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงในปี 2023

โปรดจำไว้ว่าอัตราสูงสุดจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย นั่นหมายความว่าเพื่อให้นักลงทุนสร้างรายได้ ค่าเช่าจะต้องเพิ่มขึ้น (อย่างรวดเร็ว) หรืออัตราดอกเบี้ยจะต้องลดลง ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว ฉันคิดว่ามีเหตุผลหลายประการที่ต้องสงสัยเกี่ยวกับการคาดการณ์การเติบโตของค่าเช่าทั่วประเทศในปี 2023 และทุกเหตุผลที่คิดว่าค่าเช่าเป็นเพียงการพลิกเหรียญและมีข้อเสียที่สำคัญ 

ตอนนี้ถึงเวลาหันความสนใจไปที่อัตราดอกเบี้ยแล้ว การพลิกกลับของอัตราเชิงพาณิชย์ไปสู่ระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาจะช่วยประกันอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และสมาคมหลายครอบครัวและนักลงทุนจำนวนมาก 

เป็นไปได้ไหม? ฉันไม่คิดอย่างนั้น นี่คือเหตุผล

อธิบาย "สเปรด" (เทียบกับคลัง 10 ปี)

เมื่อธนาคาร สถาบัน หรือบุคคลให้ยืมเงิน พวกเขาต้องการได้รับการชดเชยสำหรับความเสี่ยงที่ตนได้รับ จำนวนเงินที่พวกเขาคิดดอกเบี้ยมักถูกมองว่าเป็น "สเปรด" กับทางเลือกที่มีความเสี่ยงต่ำ 

เป็นที่ยอมรับกันอย่างกว้างขวางในพื้นที่การให้ยืมว่าร่างกฎหมายกระทรวงการคลังสหรัฐฯ อายุ 10 ปีเป็นเกณฑ์มาตรฐานที่ดีในการวัด “ส่วนต่าง” เกณฑ์มาตรฐานอื่นๆ ได้แก่ London Interbank Offered Rate (LIBOR) และ Secured Overnight Financing Rate (SOFR) 

ในความเป็นจริง หนี้เชิงพาณิชย์ของภาคเอกชนจำนวนมากมาพร้อมกับอัตราที่ตรึงกับ SOFR บวกกับส่วนต่าง ไม่ใช่กระทรวงการคลัง แต่พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีเป็นมาตรฐานที่คนส่วนใหญ่เปรียบเทียบสเปรดด้วย และมีอิทธิพลมากที่สุดต่อการจัดหาเงินทุนหลายครอบครัว

สถาบันหลายแห่งถือว่าการให้กู้ยืมเงินแก่รัฐบาลสหรัฐฯ ถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุดในโลก การให้คนอื่นยืมมีความเสี่ยงมากกว่า ดังนั้นทุกคนควรถูกเรียกเก็บเงินด้วยดอกเบี้ยที่สูงกว่า 

แต่อีกเท่าไหร่? นั่นคือที่มาของแนวคิดเรื่อง "การแพร่กระจาย" 

ค่าธรรมเนียม "สเปรด" ของผู้ให้กู้จะขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ เศรษฐกิจ และความต้องการสินเชื่อ ในบางตลาด เช่น การจำนอง 30 ปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน ค่าสเปรดนี้ได้รับการยอมรับเป็นอย่างดี ตัวอย่างเช่น:

ชัดเจนว่านี่เป็นความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งมาก จนถึงจุดที่เรายอมรับได้ว่า ถ้าคลัง 10 ปีขึ้น อัตราการจำนองก็ขึ้น และในทางกลับกัน อย่างไรก็ตาม มันไม่ใช่ความสัมพันธ์ที่สมบูรณ์แบบ และบางครั้งสเปรดก็เปลี่ยนแปลงไป 

วันนี้เป็นหนึ่งในช่วงเวลาเหล่านั้น ส่วนต่างระหว่างกระทรวงการคลังอายุ 10 ปีและอัตราการจำนอง 30 ปีค่อนข้างสูง ดังที่คุณเห็นด้านล่าง:

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดว่าอัตราการจำนอง 30 ปีจะลดลงในปี 2023 เนื่องจากสเปรดที่สูงนี้ พวกเขาเชื่อว่าหากส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยนโยบายการคลังอายุ 10 ปีกับอัตราการจำนองอายุ 30 ปีเป็นปกติสู่ระดับเฉลี่ยในอดีตที่ประมาณ 180 bps การจำนองก็อาจกลับมาใกล้กับช่วง 5.5% แทนที่จะเป็น 6.3% ซึ่งเราอยู่ในขณะนี้ ในขณะที่เขียนนี้

สิ่งนี้สมเหตุสมผลในทางทฤษฎี ยกเว้นปัญหาสองประการ 

ประการแรก อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีกำลังตกต่ำ เนื่องจากนักลงทุนคิดว่าเราอยู่ในหรือกำลังจะเข้าสู่ภาวะถดถอย โดยทั่วไปจะแสดงออกโดยบอกว่าเส้นอัตราผลตอบแทนกลับด้าน ความก้าวหน้าไปสู่เส้นอัตราผลตอบแทนแบบกลับด้านแสดงให้เห็นได้ดีมากในเรื่องนี้ การสร้างภาพที่โดดเด่นจาก Visual Capitalist 

ผู้คนต่างหนีไปยังการลงทุนที่ปลอดภัยกว่า เช่น คลังสมบัติอายุ 10 ปี เนื่องจากกลัวภาวะเศรษฐกิจถดถอย มีความเป็นไปได้สูงที่เมื่อเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว เส้นอัตราผลตอบแทนจะกลับมาเป็นปกติ และอัตรากระทรวงการคลังอายุ 10 ปีจะเพิ่มขึ้น 

ประการที่สอง เฟดส่งสัญญาณอย่างชัดเจนว่าพวกเขาตั้งใจที่จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยตลอดทั้งปีในปี 2023 การเดิมพันว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงถือเป็นการเดิมพันกับจุดยืนอย่างเป็นทางการของเฟด วิธีเดียวที่ฉันเห็นอัตราดอกเบี้ยลดลงและคงอยู่ได้ก็คือ หากมีภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่ลึกและเลวร้ายจน Fed ถูกบังคับให้กลับทิศทางอย่างรวดเร็ว 

กล่าวอีกนัยหนึ่ง อัตราจะเพิ่มขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (และใครก็ตามที่กู้ยืมเงินโดยใช้หนี้ที่ติดตามคลัง 10 ปี) เว้นแต่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยอย่างรุนแรงซึ่งผู้คนหลายล้านคนตกงาน 

เรามาพลิกเหรียญกันดีกว่า: 

หากเป็นภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ (ภาวะถดถอยครั้งใหญ่) งานจะสูญหาย ค่าเช่าลดลง และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายครอบครัวลดลง 

หากไม่เป็นไปตามนั้น (แนวโน้มเศรษฐกิจที่สดใสขึ้น) อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายครอบครัวก็ลดลง

นี่ไม่ใช่เกมที่สนุกมาก

แม้ว่าคุณอาจเห็นอัตราการจำนองเด้งกลับและดิ่งลงชั่วคราวจนถึงช่วงกลางทศวรรษที่ 5 แต่ฉันพนันได้เลยว่าเราจะสิ้นปีด้วยอัตราที่สูงกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันอีกครั้ง เว้นแต่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยอย่างรุนแรง 

สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ไม่แตกต่างจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใช่ไหม ทำไมเราไม่พูดถึงพวกเขาโดยเฉพาะ? 

แม้ว่าการให้กู้ยืมเชิงพาณิชย์จะมีความแตกต่างหลายประการ แต่ในปัจจุบัน คนส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะใช้สินเชื่อของ Freddie Mac เพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กถึงขนาดกลาง ซึ่งเป็นประเภทสินทรัพย์ที่ฉันกำลังพูดถึงในบทความนี้ 

หากพวกเขาสามารถมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้จาก Freddie Mac นักลงทุนก็มีแนวโน้มที่จะใช้เงินกู้เหล่านั้น สินเชื่อของ Freddie Mac เป็นปุ่มที่ง่ายสำหรับนักลงทุนหลายครอบครัว เนื่องจากมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ ค่าตัดจำหน่าย 30 ปี และระยะเวลา 10, XNUMX หรือ XNUMX ปี ขณะนี้อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อ Freddie Loan อาจเป็นได้ ทางใต้ 5%! ซึ่งเทียบเท่ากับสินเชื่อหลายครอบครัวแบบเดิมที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของบ้านหลายล้านคนใช้เพื่อซื้อบ้านเดี่ยวที่ Fannie Mae เป็นผู้ประกันตน 

อัตราของ Freddie Mac เชื่อมโยงกับกระทรวงการคลังอายุ 10 ปี ดังนั้นสินเชื่ออพาร์ทเมนท์เหล่านี้ไม่เห็นส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับธนบัตร 10 ปีที่เราเห็นในพื้นที่ที่อยู่อาศัย (การจำนองแบบทั่วไป) นั่นก็ทิ้งเอาไว้ด้วย ยิ่งขึ้น ในมุมมองของฉัน ความเสี่ยงจะเพิ่มขึ้นหากเส้นอัตราผลตอบแทนเป็นปกติเมื่อเทียบกับการจำนอง Fannie Mae 30 ปี นอกจากนี้ยังอธิบายด้วยว่าเหตุใดราคาสำหรับหลายครอบครัวจึงต่ำกว่าบ้านเดี่ยวมากในขณะนี้

แม้ว่าจะมีตลาดเอกชนสำหรับหนี้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่อาจใช้กันทั่วไปมากกว่าเมื่อไม่กี่ปีก่อน แต่ดูเหมือนว่าจะแห้งไปในระดับสูง อาจเป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSE) เช่น Fannie Mae หรือ Freddie Mac หรือเป็นองค์กรที่มีผู้เผยแพร่ส่วนใหญ่อยู่ในขณะนี้ 

แต่ความแตกต่างที่แท้จริงระหว่างหนี้เชิงพาณิชย์และหนี้ครอบครัวเดี่ยวทั่วไปคือ อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (ดีเอสซีอาร์) เราจะอธิบายว่าทำไมสิ่งนี้ถึงสำคัญมากในหัวข้อถัดไป

ส่วนที่ 4: อัตราดอกเบี้ยที่สูงสร้างแรงกดดันต่อการประเมินมูลค่าและการจัดจำหน่ายตราสารหนี้

หนี้เชิงพาณิชย์ รวมถึงสินเชื่อ Freddie Mac Apartment ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น ไม่ค่อยเหมือนกับการให้กู้ยืมทั่วไปในพื้นที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว ตัวอย่างเช่น เงินกู้ Freddie Mac ทั่วไปอาจมีกำหนดการตัดจำหน่าย 30 ปี แต่ด้วยการชำระแบบบอลลูน ยอดคงเหลือจะครบกำหนดหลังจากห้า เจ็ด หรือ 10 ปี นี่ไม่ใช่ปัญหาสำหรับนักลงทุนในตลาดทั่วไป พวกเขาสามารถขายสินทรัพย์ได้หลังจากผ่านไปไม่กี่ปีเพื่อชำระคืนเงินกู้หรือรีไฟแนนซ์ด้วยเงินกู้ใหม่ และเริ่มกระบวนการใหม่อีกครั้ง 

แต่ดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ มีการทดสอบการพิจารณารับประกันภัยอีกประการหนึ่งกับสินเชื่อเหล่านี้: อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ DSCR คือการทดสอบหนี้สินต่อรายได้แบบ Multifamily ซึ่งเจ้าของบ้านจำนวนมากต้องผ่านเมื่อมีคุณสมบัติในการจำนองบ้าน

หากกระแสเงินสดของธุรกิจหรืออพาร์ทเมนท์เท่ากับเงินต้นและดอกเบี้ย (ภาระหนี้) ของเงินกู้ทุกประการ DSCR จะเป็น 1.0 ลดลงและกระแสเงินสดที่ธุรกิจผลิตไม่เพียงพอสำหรับเงินกู้ สูงขึ้นและมีกระแสเงินสดส่วนเกิน

โดยทั่วไปสินเชื่อ Freddie Mac ต้องใช้ DSCR 1.2 ถึง 1.25

หนี้เชิงพาณิชย์ที่เจรจากันระหว่างผู้ให้กู้และผู้ยืมเป็นการส่วนตัว โดยมีหนี้ที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจาก GSE อาจมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น เช่น อัตราส่วน DSCR ที่สูงขึ้น หรือข้อตกลงในการชำระหนี้ที่กำหนดให้ผู้กู้ต้องรักษาอัตราส่วน DSCR ตลอดอายุของเงินกู้

แม้ว่าสินเชื่อ Freddie Loans จะสามารถปรับขนาด LTV ได้สูงสุด 80% แต่ในทางปฏิบัติ สินเชื่อจำนวนมากได้รับความคุ้มครองที่มีข้อจำกัดในการรับประกันภัยอยู่ที่ 65% ถึง 75%

ในตลาดปกติ สินค้าเหล่านี้ไม่ใช่ปัญหา แต่มาตรวจสอบว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนปีที่ผ่านมา 

ลองนึกภาพนักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินกู้ Freddie Mac Loan มูลค่า 1,000,000 ดอลลาร์ในช่วงปลายปี 2021 เงินกู้นี้มีอัตราดอกเบี้ย 3% เงินต้นและดอกเบี้ยสำหรับการตัดจำหน่าย 30 ปีคือ 4,216 ดอลลาร์ต่อเดือนหรือ 50,592 ดอลลาร์ต่อปี ก้าวไปข้างหน้าอย่างรวดเร็วในวันนี้ เงินกู้เดียวกันนี้จะมาพร้อมกับเงินกู้ที่มีดอกเบี้ย 5.5% อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนั้นจะทำให้ภาระหนี้ของเงินกู้ 1 ล้านดอลลาร์เพิ่มขึ้นเป็น 68,136 ดอลลาร์ ซึ่งเพิ่มขึ้น 35%

ตอนนี้ นักลงทุนของเราใช้เงินกู้ของ Freddie (และประมาณสองในสามของตลาดใช้หนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่) และมีแนวโน้มว่าจะไม่ได้รับแรงกดดันอย่างแท้จริงเป็นเวลา 5-10 ปี ขึ้นอยู่กับระยะเวลากู้ยืมของพวกเขา แต่สิ่งสำคัญคือต้องรับทราบว่าหากนักลงทุนรายนั้นสมัครขอสินเชื่อเดิมอีกครั้งในวันนี้ พวกเขาอาจไม่มีคุณสมบัติตามที่กำหนด พวกเขาน่าจะต้องนำเงินสดมามากขึ้นอย่างมากเพื่อปิดข้อตกลง (ลด LTV) ไม่เช่นนั้นพวกเขาจะต้องจ่ายน้อยลงสำหรับทรัพย์สิน

ปัญหาที่ยิ่งกว่านั้นคือมีภาคส่วนหนึ่งของตลาดที่ใช้หนี้ที่มีอัตราผันแปรและการเงินเชิงสร้างสรรค์ประเภทอื่นๆ เช่น หนี้สะพาน (คล้ายกับสินเชื่อเงินยาก) เพื่อเป็นเงินทุนสำหรับหลายครอบครัวและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อื่นๆ อ้างอิงจาก Wall Street Journalประมาณหนึ่งในสามของตลาดใช้หนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปร และเปอร์เซ็นต์บางส่วน (ไม่ทราบ) ของกลุ่มประชากรตามรุ่นนั้นใช้หนี้บริดจ์และหนี้ที่ไม่ใช่หน่วยงานอื่น ๆ

ผู้กู้เหล่านี้จะเผชิญกับแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นในการชำระเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ย้อนกลับไปที่ตัวอย่างของเราจากก่อนหน้านี้ ลองจินตนาการว่าอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้ 62,500 ดอลลาร์ (อัตราสูงสุด 5% ณ การเข้าซื้อกิจการ) ใน NOI โดยมีการชำระหนี้ 50,592 ดอลลาร์พร้อมดอกเบี้ย 3% วันนี้การชำระเงินเหล่านั้นอยู่ที่ 68,136 ดอลลาร์อีกครั้ง ผู้ยืมสมมุตินี้จะต้องครอบคลุมส่วนต่างด้วยกองทุนอื่นนอกเหนือจากที่สร้างขึ้นโดยทรัพย์สิน

เงินกู้ที่มีอัตราผันแปรจำนวนมากเหล่านี้มีอัตราดอกเบี้ยสูงสุด (มักกำหนดโดยผู้ให้กู้) ซึ่งจะป้องกันไม่ให้อัตราดอกเบี้ยของหนี้สูงเกินไปเป็นการชั่วคราว อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการต่ออายุอัตราสูงสุดเหล่านี้กำลังพุ่งสูงขึ้นถึง 10 เท่า เมื่อคำนึงถึงอัตราที่เพิ่มขึ้น เรื่องนี้เริ่มกดดันผู้กู้ที่ต้องจัดสรรเงินเพื่อประกันนี้เป็นประจำทุกเดือนแล้ว 

ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว Ben Miller ซีอีโอของ กองทุนได้เรียกปรากฏการณ์นี้ว่า "Great Deleveraging" ซึ่งเป็นวลีที่ฉันรู้สึกสรุปปัญหานี้อย่างกระชับ 

ฟัง การปรากฏตัวของเขา ที่ตลาด และฟังตัวอย่างบางส่วนที่กำลังได้รับความนิยมในโลกของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (เริ่มจากการค้าปลีกและสำนักงาน) 

Brian Burke กล่าวว่าปัญหานี้มีศักยภาพที่จะรุนแรงกับสินเชื่อเพื่อการพัฒนา ซึ่งข้อกำหนดด้านมาร์จิ้นใหม่อาจบังคับให้ผู้กู้ชำระยอดเงินกู้ลดลง หากการเช่าไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

อาการตื่นตระหนกเป็นไปได้หรือไม่?

เมื่อผู้ประกอบการไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดในการกู้ยืมได้ พวกเขาอาจผิดนัดและส่งมอบสินทรัพย์คืนให้กับธนาคาร (การยึดสังหาริมทรัพย์) ในสถานการณ์เหล่านี้ เจ้าหนี้จะเลิกกิจการทรัพย์สินและขายทรัพย์สินโดยเร็วที่สุด บางคนอาจโน้มน้าวทรัพย์สินที่เลิกกิจการแล้วซึ่งขายในราคาต่ำกว่ามูลค่าตลาดมากว่าเป็น "โอกาสในการซื้อ" - และอาจเป็นเช่นนั้นก็ได้

แต่ยังกำหนดคอมพ์สำหรับสินทรัพย์เช่นเดียวกัน นอกเหนือจากพันธสัญญา DSCR แล้ว ยังมีการประเมินทรัพย์สินหลายครอบครัวเช่นเดียวกับบ้าน หากไม่มีการประเมินผู้ซื้อจะต้องนำเงินสดเพิ่มเพื่อปิดบัญชี 

หากแรงกดดันเพิ่มสูงขึ้นในปี 2023 คอมพ์สำหรับคอมเพล็กซ์หลายครอบครัวอาจถูกผลักดันให้ลดลงเรื่อยๆ จากการขายการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหา ทำให้การกู้ยืมยากขึ้นเรื่อยๆ ในวงจรตอบรับเชิงลบ

ส่วนที่ 5: ข่าว เกร็ดเล็กเกร็ดน้อย และการอ่านเพิ่มเติม

สิ่งที่ฉันกำลังพูดถึงในที่นี้ไม่ใช่ข่าวสำหรับคนในวงการ การประเมินมูลค่า REIT ลดลง 25% ในปี 2022. ค่าเช่ากำลังลดลงในเมืองใหญ่ๆ หลายเมือง เช่น มินนีแอโพลิสและชิคาโก ราคาค่าเช่าลดลง 9% และ 4% ตามลำดับ, ปีต่อปี 

เจ้าของบ้านก็เริ่มเสนอเพิ่มเติมเช่นกัน “สัมปทาน” แก่ผู้เช่าในรูปแบบค่าเช่าฟรีหนึ่งเดือนหรือที่จอดรถฟรีเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ สัมปทานเหล่านี้สร้างผลกำไรให้กับนักลงทุนด้านอพาร์ทเมนท์ในลักษณะเดียวกับที่ตำแหน่งว่างหรือค่าเช่าที่ต่ำกว่าราคาปกติอาจเกิดขึ้น แต่อาจปกปิดระดับการรายงานการลดลงของค่าเช่าในบางตลาด

ลูกค้าสถาบันของกองทุนหุ้นเอกชนขนาดใหญ่ได้ถอนเงินออกจนถึงจุดที่กองทุนเหล่านั้นขัดแย้งกัน ข้อจำกัดในการถอนสำหรับนักลงทุนของพวกเขาเริ่มต้นด้วย REIT ที่ไม่มีการซื้อขายที่มีชื่อเสียงที่สุดในโลก: Blackstone 

Brian Burke อภิปรายหัวข้อนี้อย่างยาวนาน ที่ตลาดของ “ระเบิดหลายครอบครัวกำลังจะระเบิด” ตอนกับเดฟ เมเยอร์ เขาเชื่อว่าเราอยู่บนจุดสูงสุดของ "การปรับราคา" ในภาคนี้ และมีการเสนอราคา/สอบถามจำนวนมากระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ข้อตกลงบางอย่างที่กำลังดำเนินการอยู่ในขณะนี้คือผู้เข้าร่วมการแลกเปลี่ยน 1031 รายและผู้ที่ระดมทุนจำนวนมากและต้องปรับใช้สินทรัพย์เหล่านั้นอย่างรวดเร็ว คนเหล่านี้มีแรงจูงใจที่จะเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว และเนื่องจากผู้ขายจำนวนมากยังคงยึดถือชีวิตอันเป็นที่รักในตอนนี้ ราคาจึงยังคงสูงขึ้น 

เรื่องนี้คงอยู่ได้ไม่นานนัก ผู้ขายที่มีหนี้ที่มีอัตราผันแปรสูงจะถูกบังคับ ออกโดยประเด็นการปฏิบัติตาม DSCR และจะมีแรงกดดันเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องสำหรับนักลงทุนในการรีไฟแนนซ์หนี้บอลลูน ความกดดันที่จะเพิ่มขึ้นในแต่ละเดือนที่ผ่านไป เนื่องจากตลาดถูกบังคับให้ดำเนินการมากขึ้นเรื่อยๆ โดยการขาย การรีไฟแนนซ์ หรือนำเงินสดจำนวนมากมาเพื่อลดหนี้ ยอดคงเหลือและหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์ 

ส่วนที่ 6: แนวคิดในการปกป้องความมั่งคั่งและสร้างรายได้ในสภาพแวดล้อมนี้

อัตราสูงสุดต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย การเติบโตของค่าเช่าและการผ่อนปรนอัตราดอกเบี้ยเป็นเพียงการพลิกเหรียญ ความกดดันกำลังเพิ่มสูงขึ้นในด้านหนี้สินสำหรับตลาดก้อนใหญ่ และการรับประกันข้อตกลงใหม่นั้นยากกว่ามากในราคาของปีที่แล้ว

นี่เป็นสภาพแวดล้อมที่ยากลำบาก แต่ยังคงมีกลยุทธ์หลายประการที่อาจเหมาะสมสำหรับนักลงทุนผู้รอบรู้ที่ยังคงต้องการมีส่วนร่วมในภาคธุรกิจหลายครอบครัวและภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นี่คือบางสิ่งที่ฉันกำลังพิจารณา:

ให้ยืม

อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราสูงสุด นั่นหมายถึงกระแสเงินสดที่มากขึ้นอย่างน้อยในปีแรกสำหรับผู้ให้กู้ต่อการลงทุนหนึ่งดอลลาร์มากกว่าผู้ลงทุนในตราสารทุนโดยมีความเสี่ยงต่ำกว่า ให้คนอื่นรับความเสี่ยง 20-30% แรก โดยส่วนตัวฉันกำลังพิจารณาลงทุนในกองทุนตราสารหนี้ที่ให้กู้ยืมเงินยากเพราะฉันชอบระยะสั้น-ลักษณะระยะเวลาของสินเชื่อเหล่านั้นและรู้สึกว่าตลาดครอบครัวเดี่ยวมีการป้องกันความเสี่ยงมากกว่าตลาดที่มีครอบครัวหลายครอบครัว  

ซื้อโดยไม่มีเลเวอเรจ

หากเป้าหมายของคุณคือการเป็นเจ้าของหลายครอบครัวในระยะยาว และความเสี่ยงในระยะสั้นไม่ใช่สิ่งที่กวนใจคุณ ลองพิจารณาอย่าใช้เลเวอเรจเลย หากคุณมีเงินทุน ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยง และเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราสูงสุด จะทำให้กระแสเงินสดเพิ่มขึ้น คุณสามารถรีไฟแนนซ์ได้เสมอภายในไม่กี่ปีหากคุณต้องการใช้เงินทุนมากขึ้นในการทำงาน 

รอและดู

นี่คือจังหวะของตลาดและไม่ใช่สไตล์ของฉัน แต่หากคุณเชื่อการวิเคราะห์นี้ เราอาจเห็นว่าราคามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในปี 2023 การต้องถือเงินสดไว้เป็นเวลา 6-12 เดือนอาจทำให้ผู้ซื้อที่เชี่ยวชาญบางรายสามารถซื้อสินทรัพย์ได้ในราคาที่ต่อรองได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากความตื่นตระหนกผลักดันอัตรา Cap อย่างมาก , สูงมาก. 

ตรวจสอบเงื่อนไขการลงทุนใดๆ ที่คุณอยู่

องค์กรซินดิเคเตอร์บางแห่งมีสิทธิ์เรียกเงินทุน หากข้อตกลง DSCR ผิดข้อตกลง สมาคมอาจมีทางเลือกที่ไม่น่าดึงดูดในการขายโดยขาดทุนมหาศาล ถูกยึดทรัพย์สิน หรือนำเงินสดจำนวนมากมาวางบนโต๊ะเพื่อป้องกันการยึดสังหาริมทรัพย์ 

เงื่อนไขการลงทุนในซินดิเคเตอร์ของคุณอาจทำให้ซินดิเคเตอร์กำหนดให้นักลงทุนใส่เงินทุนเพิ่มเติมหรือทำให้ความเสี่ยงในการลดสัดส่วนของหุ้นของตน แม้ว่าอำนาจจะอยู่ในมือของผู้สนับสนุน แต่อย่างน้อยก็อยู่ในการควบคุมของคุณเพื่อทำความเข้าใจว่านี่เป็นไปได้ในข้อตกลงของคุณหรือไม่ และเพื่อเตรียมสถานะเงินสดของคุณตามนั้น อย่าได้ตาบอด.

นำความสงสัยที่ดีต่อสุขภาพมาสู่การลงทุนใหม่

เห็นได้ชัดว่าฉันไม่เชื่อตลาดในลักษณะที่เป็นระบบ แต่ถ้านำเสนอด้วยข้อตกลงเฉพาะที่สามารถทำให้ฉันสนใจได้มากพอที่จะพิจารณาอีกครั้ง ฉันต้องการให้แน่ใจว่าข้อตกลงนั้นสมเหตุสมผลแม้ว่าจะมีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม อัตราสูงสุด 

ฉันสงสัยเกี่ยวกับการกล่าวอ้างเรื่อง “มูลค่าเพิ่ม” (ทุกข้อตกลงที่โฆษณาโดยผู้สนับสนุนทุกรายถือเป็น “มูลค่าเพิ่ม”) หรือทรัพย์สินนั้นเป็น “ข้อตกลงที่ดี” (ผู้สนับสนุนรายใดจะบอกคุณว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่ใช่ เยี่ยมมากเหรอ?) ความสนใจของฉันก็จะถูกกระตุ้นเช่นกันหากผู้สนับสนุนทุ่มทุนของตัวเองเป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นสิ่งที่มีความหมายในบริบทของมูลค่าสุทธิของพวกเขา ). ฉันอยากจะรู้สึกมั่นใจว่าเงินทุนที่หามาอย่างยากลำบากของพวกเขาตกอยู่ในความเสี่ยง ควบคู่ไปกับฉัน ไม่ใช่แค่ว่าพวกเขามีโอกาสที่จะได้รับผลกำไรจากค่าธรรมเนียมการซื้อกิจการ ค่าธรรมเนียมการจัดการ และดอกเบี้ยที่เรียกเก็บ 

เข้ารับตำแหน่งสั้น ๆ ใน… อะไรสักอย่าง?

ฉันสงสัยว่ามี REIT สาธารณะใดบ้างที่มีความเสี่ยงเป็นพิเศษตามที่ระบุไว้ในที่นี้ การวิจัยจำนวนมากสามารถเผยให้เห็นพอร์ตการลงทุนที่กระจุกตัวอยู่ในตลาดที่มีอัตรา cap ต่ำ ความเสี่ยงด้านอุปทานจำนวนมาก และมีเปอร์เซ็นต์หนี้สินที่มีอัตราผันแปรสูง หรือผู้ที่จะเห็นต้นทุน cap cap ที่พุ่งสูงขึ้น หากใครตัดสินใจไปขุดที่นี่ ฉันสนใจที่จะพูดคุยถึงสิ่งที่คุณค้นพบมาก   

สรุป

นี่เป็นบทความยาว หากคุณมาไกลขนาดนี้ ขอขอบคุณที่อ่าน!

ดังที่ได้กล่าวไว้ในบทนำ ฉันคิดว่าตัวเองเป็นระหว่างมือสมัครเล่นกับนักเดินทางในการทำความเข้าใจโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และกลุ่มครอบครัวขนาดใหญ่ 

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ฉันเข้าใจได้ทำให้ฉันกลัวการประเมินค่า ฉันรู้สึกว่าที่นี่มีความเสี่ยงมากมาย และฉันวางแผนที่จะระมัดระวังอย่างมากในปี 2023 อย่างไรก็ตาม ฉันอาจซื้อการเช่าสำหรับครอบครัวเดี่ยวอีกหรือแม้แต่ เล็ก คุณสมบัติหลายครอบครัว เช่น ดูเพล็กซ์ ทริปเปิล หรือควอดเพล็กซ์ อย่างที่ฉันชอบทำทุกๆ 12-18 เดือน 

ฉันหวังว่าอย่างน้อยที่สุด บทความนี้จะช่วยให้นักลงทุนมีข้อมูลในการตัดสินใจมากขึ้น หากพวกเขากำลังสำรวจโอกาสในการลงทุนแบบหลายครอบครัว และเพิ่มความรอบคอบอีกสักหน่อย 

และขอย้ำอีกครั้งว่าฉันยังคงมองหาใครสักคนที่มีคดีความเรื่อง multifamily หากคุณกำลังอ่านข้อความนี้โปรดแสดงความคิดเห็นด้านล่างหรือส่งอีเมลถึงฉันที่ . ฉันชอบที่จะได้ยินคุณใช้เวลา

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets