คุณสามารถมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้กี่รายการ?

ในบทความนี้

คุณเคยสงสัยหรือไม่ว่าคุณสามารถจำนองได้ครั้งละกี่รายการ? ในปี 2009 แม่ Fannie อัปเดตนโยบายผู้กู้ยืมแบบเดียวกัน โดยแก้ไขจำนวนการจำนองแบบเดิมสูงสุดที่บุคคลหนึ่งสามารถมีได้ตั้งแต่สี่ถึง 10 อย่างไรก็ตาม การคัดเลือกและค้นหาสถาบันให้กู้ยืมที่จะให้คุณมากกว่าสี่อาจเป็นเรื่องยาก 

ในโพสต์นี้ เราจะพูดถึงสิ่งที่จำเป็น มีการจำนองหลายครั้ง (รวมถึงตัวอย่าง) ข้อดีข้อเสียของการมีสินเชื่อจำนองหลายรายการ และวิธีการจัดการ

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วยการจำนองหลายรายการ

แม้ว่าคุณจะสามารถจำนองได้สูงสุด XNUMX รายการ แต่คุณสมบัติจะเข้มงวดมากขึ้นหลังจากที่คุณจำนองที่สี่ นี่คือการเปรียบเทียบแบบเคียงข้างกัน:

	การจำนอง 1 – 4	การจำนอง 5 – 10
คะแนนเครดิต	คะแนนเครดิตขั้นต่ำ 670 (620+ สำหรับการจำนองครั้งแรกของคุณ)	คะแนนเครดิตขั้นต่ำ 720+
อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV)	80% หรือต่ำกว่า	โดยปกติ 80% หรือต่ำกว่า
เงินดาวน์	ปกติ 20%	25% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 30% สำหรับบ้านหลายครอบครัว
การคืนภาษีที่จำเป็น	W-2 หรือหลักฐานการคืนภาษีที่แสดงรายได้ค่าเช่าทั้งหมดจากทรัพย์สินทั้งหมดเป็นเวลาหนึ่งปี	หลักฐานการคืนภาษีที่แสดงรายได้ค่าเช่าทั้งหมดจากทรัพย์สินทั้งหมดเป็นเวลาสองปี
ข้อจำกัดการชำระเงินล่าช้า	การชำระเงินจำนองล่าช้าจะไม่ได้รับการสนับสนุน	ไม่อนุญาตให้ชำระเงินจำนองล่าช้าในทรัพย์สินใด ๆ ภายในปีที่แล้ว
เอกสารเพิ่มเติมที่จำเป็น	งบแสดงสินทรัพย์และหนี้สิน และงบการเงินของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีอยู่	งบแสดงสินทรัพย์และหนี้สิน และงบการเงินของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีอยู่ทั้งหมด
ข้อกำหนดทางการเงินเพิ่มเติม	N / A	หลักฐานการสำรองเงินสดเป็นเวลาหกเดือนสำหรับความคุ้มครองเงินต้น ดอกเบี้ย ภาษี และการประกันภัย (PITI) สำหรับทุกทรัพย์สิน

เมื่อช้อปปิ้งรอบๆ ให้สอบถามผู้ให้กู้ยืมจำนองเกี่ยวกับข้อกำหนดสินเชื่อเพิ่มเติม ถ้ามี 

ข้อดีของการจำนองหลายรายการ

มีการจำนองหลายรายการ มาพร้อมกับคุณประโยชน์หลายประการ ได้แก่:

• รายได้ค่าเช่ามากขึ้น: ยิ่งคุณเช่าอสังหาริมทรัพย์มากเท่าไร รายได้ค่าเช่าของคุณก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น Triplex หนึ่งรายสามารถสร้างรายได้ให้คุณ $3,000/เดือน และห้ารายการสามารถสร้างรายได้ให้คุณ $15,000/เดือน 
• บรรลุไฟได้ง่ายขึ้น: อสังหาริมทรัพย์ที่มากขึ้นและผลตอบแทนที่มากขึ้นยังหมายความว่าคุณสามารถมีอิสระทางการเงินและเกษียณก่อนกำหนด (FIRE) 
• พอร์ตโฟลิโอที่ใหญ่ขึ้นและมีความหลากหลายมากขึ้น: การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายรายการทำให้คุณสามารถขยายไปสู่ละแวกใกล้เคียงและตลาดที่แตกต่างกันได้ คุณอาจค้นพบว่าพอร์ตโฟลิโอของคุณบางด้านให้ผลตอบแทนดีกว่าด้านอื่น ๆ และมองหาคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ 
• สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติม: นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถรับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมเมื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รวมถึงค่าเสื่อมราคาและการแบ่งแยกต้นทุน สิ่งเหล่านี้สามารถช่วยลดภาระภาษีของคุณได้ 
• ความเป็นไปได้ของการรวม: หากคุณมีการจำนองหลายรายการผ่านผู้ให้กู้หรือบริษัทประกันภัยเดียวกัน บางครั้งคุณสามารถรวมการชำระเงินทั้งหมดของคุณเป็นการชำระเงินครั้งเดียว ทำให้การติดตามง่ายขึ้น 

ภาวะแทรกซ้อนของการจำนองหลายครั้ง

การจัดการสินเชื่อจำนองหลายรายการอาจมีข้อเสียเช่นกัน:

• ศักยภาพในการสูญเสียที่มากขึ้น: ยิ่งคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินมากเท่าไหร่คุณก็ยิ่งมีค่าใช้จ่ายมากขึ้นเท่านั้น คุณสามารถทำกำไรได้จากรายได้ค่าเช่า แต่ตราบใดที่คุณมีผู้เช่าที่ยินดีจ่ายค่าเช่าที่คุณต้องการ และตำแหน่งงานว่าง การอัพเกรด และการปรับปรุงใหม่ ทั้งหมดจะกินผลกำไรของคุณไป 
• ยากต่อการจัดการ: การจัดการคุณสมบัติสิบประการมักใช้เวลามากกว่าสองครั้ง คุณต้องสละเวลาเพิ่มหรือจ้างผู้จัดการทรัพย์สินให้เช่ามาดำเนินการแทนคุณ
• ต้องการความเชี่ยวชาญ: การเช่าห้องหรือครึ่งล่างของดูเพล็กซ์ไม่จำเป็นต้องเป็นนักลงทุนที่เชี่ยวชาญ ยิ่งคุณดำเนินการคุณสมบัติมากเท่าไร คุณก็ยิ่งต้องทราบมากขึ้นเท่านั้นเพื่อให้แน่ใจว่าคุณสมบัติทั้งหมดอยู่ในสถานะที่ดีและได้รับการดูแลอย่างดี 
• แนวทางที่เข้มงวดยิ่งขึ้น: ผู้ให้กู้หลายรายจะไม่เสนอเงินกู้แบบปกติให้กับคุณหากคุณมีอยู่แล้วสี่ราย และผู้ให้กู้จะมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้น 
• เอกสารเพิ่มเติม: การจำนองที่มากขึ้นมักจะหมายถึงสิ่งอื่นๆ มากกว่า เช่น ใบเรียกเก็บเงินที่มากขึ้น ข้อกำหนดในการประกัน ความรับผิด ค่าบำรุงรักษา เอกสารทางกฎหมายที่ต้องกรอก ฯลฯ 

วิธีการจัดการคุณสมบัติหลายรายการ

มีกระบวนการที่เหมาะกับคุณอยู่แล้วก่อนที่จะขยายพอร์ตโฟลิโอของคุณ อย่างน้อยที่สุด คุณจะต้องมีบัญชีแยกประเภทค่าเช่าเพื่อติดตามค่าใช้จ่าย ยอดคงเหลือ และการชำระค่าเช่ารายเดือนของผู้เช่า บัญชีแยกประเภทของคุณควรรวมข้อมูล เช่น ยอดคงเหลือของทรัพย์สินแต่ละรายการของคุณ กำหนดเวลาการชำระคืน วันที่ครบกำหนดชำระเงินจำนอง และบันทึกย่อที่ระบุข้อกำหนดการอัพเกรดการบำรุงรักษาที่อาจเกิดขึ้น 

มันจะช่วยได้มากหากคุณสร้างเทมเพลตสำหรับทุกสิ่งที่คุณสามารถคิดได้เพื่อปรับปรุงกระบวนการของคุณ ยิ่งคุณสามารถทำงานอัตโนมัติได้มากเท่าไร คุณก็จะยิ่งใช้เวลากับงานอื่นๆ มากขึ้นเท่านั้น

นอกจากนี้อย่าพึ่งพาผู้ให้กู้ของคุณเพื่อแจ้งให้คุณทราบเมื่อครบกำหนดชำระค่าจำนอง ประกัน และภาษีทรัพย์สิน เป็นความรับผิดชอบของคุณที่จะต้องชำระเงินตรงเวลา ไม่ใช่ความรับผิดชอบของพวกเขา ดังที่กล่าวไว้ การรักษาการชำระเงินของคุณไม่ให้ทับซ้อนกันอาจเป็นประโยชน์หากคุณมีผู้ให้กู้หลายรายสำหรับทรัพย์สินแต่ละแห่งของคุณ สิ่งนี้จะช่วยให้คุณระบุได้ว่าเงินของคุณจะไปเมื่อใดและที่ไหน

ทางเลือกในการจำนองทางการเงินหลายรายการ

ความสามารถในการจ่ายมักเป็นอุปสรรคที่พบบ่อยที่สุดในการมีการจำนองหลายครั้ง การได้รับเงินกู้เพียงครั้งเดียวก็ยากเพียงพอในบางครั้ง!

หากคุณไม่สามารถกู้เงินแบบดั้งเดิมสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนครั้งต่อไปได้ ต่อไปนี้คือตัวเลือกอื่นๆ ที่ควรพิจารณา:

สินเชื่อเงินยาก

สินเชื่อเงินยาก เป็นเงินกู้ระยะสั้นที่มีหลักประกันจากผู้ให้กู้เอกชนหรือบุคคลทั่วไป แทนที่จะต้องการเครดิตที่ดีเยี่ยมและอัตราส่วน LTV ที่ต่ำ ผู้ให้กู้เงินยากยอมรับสินทรัพย์ที่มีตัวตนเป็นหลักประกัน ซึ่งมักเป็นทรัพย์สิน หากคุณผิดนัดเงินกู้นี้ คุณอาจเสี่ยงต่อการสูญเสียหลักประกันนั้น 

ระยะเวลาการชำระคืนเงินกู้อย่างหนักโดยทั่วไปคือสามเดือนถึงหนึ่งปี แต่จะนานกว่านั้น คุณสามารถคาดหวังที่จะจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับพวกเขา โดยปกติจะอยู่ที่ 10-12% 

รีไฟแนนซ์เงินสด

การรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดเพื่อแปลงส่วนของบ้านเป็นเงินสด ซึ่งคุณสามารถใช้สำหรับการลงทุนครั้งต่อไป เป็นรากฐานสำคัญของการ วิธี BRRRR และวิธีที่ดีเยี่ยมในการสร้างรายได้พิเศษโดยไม่ต้องกู้ยืมหรือจ่ายดอกเบี้ย 

นี่คือวิธีการทำงาน:

สมมติว่าคุณมีสินเชื่อจำนองสำหรับทรัพย์สิน 500,000 ดอลลาร์ที่จ่ายเหลือ 200,000 ดอลลาร์ ซึ่งหมายความว่าคุณมีเงินกู้ยืมเหลืออยู่ 200,000 ดอลลาร์และในส่วนของทุน 300,000 ดอลลาร์ หากคุณต้องการแปลงเงินจำนวน 300,000 ดอลลาร์เป็นเงินสด คุณสามารถกู้จำนองใหม่ได้ เช่น 250,000 ดอลลาร์ การจำนองใหม่ของคุณคือ 250,000 ดอลลาร์ ในขณะที่อีก 250,000 ดอลลาร์เป็นเงินสดในกระเป๋าของคุณ 

สินเชื่อพอร์ตโฟลิโอ

เงินกู้นี้เป็นประเภทของการจำนองที่ผู้ให้กู้พอร์ตโฟลิโออาจเสนอ แทนที่จะขายพอร์ตการลงทุนของคุณให้กับบริษัทอื่น ผู้ให้กู้ของคุณยังคงรักษาพอร์ตการลงทุนไว้ สินเชื่อพอร์ต ในบ้าน ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถกำหนดเงื่อนไขการจำนองที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งมักจะเป็นประโยชน์ต่อคุณ 

อย่างไรก็ตาม ผู้ให้กู้พอร์ตโฟลิโอก็เปิดรับความเสี่ยงเช่นกัน สินเชื่อพอร์ตโฟลิโอไม่จำเป็นต้องเป็นไปตามข้อกำหนดทั่วไป แต่ถ้าไม่เป็นเช่นนั้น ผู้ให้กู้เหล่านี้ไม่สามารถขายสินเชื่อจำนองรองได้ 

การจำนองแบบครอบคลุม

การจำนองแบบครอบคลุม ให้คุณจัดหาแหล่งเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลายรายการภายใต้ข้อตกลงจำนองเดียวกัน การจำนองเหล่านี้ทำให้ชีวิตของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้นมากเนื่องจากมีเอกสารที่ต้องติดตามน้อยกว่ามาก 

นอกจากนี้ สมมติว่าคุณตัดสินใจที่จะรีไฟแนนซ์หรือขายทรัพย์สินรายการใดรายการหนึ่งของคุณภายในสินเชื่อที่ครอบคลุม ในกรณีดังกล่าว วรรค "ปลด" ทรัพย์สินจากการจำนองเดิมของคุณโดยไม่รบกวนทรัพย์สินอื่น ๆ ภายใต้ "ผ้าห่ม" ซึ่งหมายความว่าคุณไม่จำเป็นต้องชำระคืนเงินกู้ทั้งหมด 

การจำนองหลายรายการเหมาะสำหรับคุณหรือไม่?

การเป็นเจ้าของทรัพย์สินมากขึ้นยังหมายถึงงานที่เพิ่มขึ้นและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย หากคุณขาดความสามารถดังกล่าว การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจทำให้เกิดความเครียดมากกว่าความคุ้มค่าหากคุณขาดความสามารถนั้น 

อย่างไรก็ตาม การจำนองหลายครั้งอาจส่งผลให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างมาก หากคุณมีประสบการณ์ด้านการลงทุนและมีกลยุทธ์ทางธุรกิจที่ดี คุณพร้อมที่จะขยายพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณแล้วหรือยัง? ตรวจสอบเพิ่มเติมของเรา เคล็ดลับและกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญ เกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets