สำคัญแค่ไหน อัตราการจำนอง ไปยัง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์? ควรเอาออกเท่าไร. ค่าเสื่อมราคา เป็นไปได้ไหมที่จะลดภาษีของฉันลง? และควรทำอย่างไรเมื่อของฉัน อัตราส่วน DTI (หนี้สินต่อรายได้) สูงเกินไป? คุณมีคำถาม และ David Greene มีคำตอบ! ในตอนนี้ของ เห็นกรีนเดวิดก้าวไปสู่ระดับสูงโดยเข้าสู่หัวข้อเช่น สิทธิประโยชน์ทางภาษีอสังหาริมทรัพย์, ผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) และเพราะเหตุใด สินเชื่อและเลเวอเรจ มีความเสี่ยงมากกว่ามือใหม่ส่วนใหญ่คิด!
เรามีคำถามจากแฮกเกอร์ประจำบ้าน, BRRRRers, นักลงทุนหลายครอบครัวและนักลงทุนเชิงพาณิชย์ และอีกมากมายเกี่ยวกับ Seeing Greene ประจำสัปดาห์นี้ อันดับแรก เราได้ยินจากนักศึกษาวิทยาลัยคนหนึ่งที่พยายามจะทำเช่นนั้น แฮ็กบ้านในตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพง. ต่อมามีครอบครัวหนึ่งที่โตเกินพื้นที่และต้องการใช้ การจัดหาเงินทุนที่สร้างสรรค์ เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลักต่อไป และสุดท้ายก็มีผู้เป็นแม่กังวลเรื่องนั้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้ กระทบต่อความมั่นคงของลูกๆ. ไม่รู้ว่าคุณจะทำอย่างไรในสถานการณ์เหล่านี้? งั้นก็ติดไปเถอะ! เดวิดมีคำตอบ!
ต้องการถามคำถามกับ David หรือไม่? ถ้าใช่, ส่งคำถามของคุณที่นี่ เพื่อให้เดวิดสามารถตอบได้ในตอนต่อไปของ Seeing Greene กระโดดบน ฟอรั่ม BiggerPockets และขอให้นักลงทุนรายอื่นทำหรือ ติดตาม David บน Instagram เพื่อดูว่าเขาจะถ่ายทอดสดเมื่อใด เพื่อให้คุณสามารถเข้าสู่ช่วงถาม & ตอบแบบสดและรับคำตอบสำหรับคำถามของคุณได้ทันที!
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบน Apple Podcasts
ฟัง Podcast ที่นี่
อ่านทรานสคริปได้ที่นี่
เดวิด:
นี่คือรายการ BiggerPockets Podcast 720 เลเวอเรจดีมาก มันไม่ดีสำหรับทุกคน มีไว้สำหรับผู้ที่เข้าใจวิธีใช้งาน มีหลายสิ่งหลายอย่างในชีวิตที่เป็นเช่นนี้ ตกลง. รถยนต์เป็นสิ่งที่ดี แต่เราไม่ยอมให้เด็กอายุ 25 ขวบขับมัน เราจะไม่ปล่อยให้เด็กอายุ XNUMX ปีขับรถหากพวกเขาไม่ผ่านหลักสูตรความปลอดภัยของผู้ขับขี่และผ่านการทดสอบและเข้าใจกฎจราจร คุณต้องได้รับสิทธิ์ในการขับรถ คุณต้องได้รับสิทธิ์เล่นกับไฟใช่ไหม มีคนใช้ไฟในการทำงาน มีช่างเชื่อม. มีคนหลายประเภทที่ใช้ความร้อนในการดำเนินการบางอย่าง แต่คุณไม่เพียงแต่ให้เครื่องมือแก่พวกเขาและปล่อยให้พวกเขาเล่นกับมันได้ทันที คุณต้องได้รับสิทธิ์นั้น เลเวอเรจก็คล้ายกันมาก
ว่าไงทุกคน? นี่คือ David Greene พิธีกรรายการ BiggerPockets Real Estate Podcast ของคุณ วันนี้พร้อมตอน Seeing Greene เพื่อความเพลิดเพลินในการรับชมและฟังของคุณ หากคุณกำลังฟัง [ไม่ได้ยิน 00:00:50] ในพอดแคสต์ นั่นเยี่ยมมาก ฉันขอขอบคุณที่. แต่คุณสามารถตรวจสอบเราบน YouTube ได้หากต้องการเห็นว่าฉันมีหน้าตาเป็นอย่างไร ฉันมักถูกบอกว่าในชีวิตจริงฉันสูงกว่าที่คนอื่นคิด ฉันไม่รู้ว่านั่นเป็นคำชมหรือสิ่งที่พวกเขาพยายามจะพูดคือฉันมีเสียงเล็กๆ ที่แหลมคมซึ่งทำให้ฉันดูเหมือนฉันสูงสี่ฟุตสอง ไม่แน่ใจว่าจะเอาไปทางไหน บอกฉันหน่อยเถอะว่าเมื่อคุณดูฉันบน YouTube ฉันดูเหมือนสิ่งที่คุณจินตนาการไว้ในหัวหรือเปล่า? มันสนุกเสมอเมื่อคุณเห็นว่าใครบางคนหน้าตาเป็นอย่างไร และมันแตกต่างไปจากที่คุณคาดหวังไว้มาก และคุณจะไม่มีวันมองพวกเขาแบบเดิมอีกเลย
ในการแสดงวันนี้ เรามีสิ่งดีๆ มากมาย เราพูดถึงวิธีการแฮ็กบ้านต่อไป แม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณจะเริ่มลดลงจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทั้งหมด เราคุยกันว่าควรเช่าทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของอยู่ในปัจจุบัน หรือควรอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นและไม่ซื้อใหม่ เรามาดูกันว่ามีใครควรเก็บภาษีไว้ 300,000 ดอลลาร์ หรือหากพวกเขาควรหลีกเลี่ยงและประหยัดเงินนั้นไว้ในอนาคต ทั้งหมดนี้และอื่นๆ อีกมากมายในตอน Seeing Greene ของวันนี้ ตอนนี้ หากคุณไม่เคยฟังตอนเหล่านี้มาก่อน ฉันขอเล่าให้คุณฟังอย่างรวดเร็ว ในรายการเหล่านี้ เรารับคำถามจากคุณ ผู้ฟังของเรา เล่น และฉันก็ตอบให้ทุกคนได้ฟังโดยมีเป้าหมายที่จะช่วยเพิ่มฐานความรู้และอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เพื่อที่คุณจะได้ประสบความสำเร็จมากขึ้นบนเส้นทางของคุณเอง อิสรภาพทางการเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์
ก่อนที่เราจะเข้าสู่รายการวันนี้ สิ่งสำคัญประการสุดท้ายของธุรกิจคือ Quick Tip และตอนนี้ก็ถึงปี 2023 แล้ว ปี 2024 จะไม่ดีกว่าปี 2023 ถ้าคุณไม่ทำการเปลี่ยนแปลงโดยเจตนา และปี 2023 ก็จะไม่แตกต่างไปจากปี 2022 ถ้าคุณไม่ทำการเปลี่ยนแปลงโดยเจตนาเพื่อให้เป็นเช่นนั้น ดังนั้นใช้เวลาไตร่ตรองว่าคุณอยากให้ชีวิตคุณเป็นอย่างไร และที่สำคัญกว่านั้นคือคุณจะต้องเป็นใครจึงจะทำให้สิ่งนั้นเกิดขึ้นได้ บางครั้งเราทำผิดโดยถามว่า “ฉันต้องทำอะไร หรือฉันต้องสะสมอะไรเพื่อให้ได้สิ่งที่ฉันต้องการ” ดีกว่ามากถ้าถามว่า “ฉันต้องเป็นใคร?” เพราะเมื่อคุณกลายเป็นคนนั้น สิ่งเหล่านั้นจะตามหาคุณ เอาล่ะ มาที่คำถามแรกของเรากันดีกว่า
ชะโลม:
สวัสดีเดวิด ตื่นเต้นที่คุณตอบคำถามของฉัน ฉันชื่อ Shalom และเป็นผู้ฟัง BiggerPockets ตัวยง คำถามของฉันมีดังนี้ ตอนนี้ ฉันเป็นนักศึกษาวิทยาลัยในนิวยอร์กซิตี้ และฉันจะสำเร็จการศึกษาเร็วๆ นี้ โดยมีรายได้ 85,000 ดอลลาร์ต่อปี ฉันสงสัยว่าฉันจะเริ่มต้นการแฮ็กบ้านได้อย่างไร หรือฉันจะเดินทางต่อด้านอสังหาริมทรัพย์ต่อไปได้อย่างไร ตอนนี้ฉันมีที่จอดรถหนึ่งคัน ซึ่งฉันทำการเก็งกำไร ฉันเช่ามันในราคา 275 จากนั้นอนุญาโตตุลาการก็ให้คนอื่นเช่าช่วงในราคา 335 ต่อเดือน
ตอนนี้ฉันกำลังมองหาที่จะขยาย แต่ฉันไม่รู้ว่าจะแฮ็กอย่างไร หรือฉันจะเติบโตได้อย่างไรหากไม่มี... เพราะตลาดของฉันมีราคาแพงมาก ดังนั้นในนิวยอร์กซิตี้ หรือในบรูคลิน หรือในเขตชานเมืองในรัฐนิวเจอร์ซีย์ ดูเพล็กซ์มีราคามากกว่าหนึ่งล้านครึ่งหรือสองล้านบวก แล้วฉันจะกักขังแฮ็กหรือขยายตลาดนี้ด้วยข้อจำกัดที่จำกัดด้วย... รายได้และสิ่งต่าง ๆ ได้อย่างไร? ขอบคุณ.
เดวิด:
เอาล่ะ ชาลอม ขอบคุณมากสำหรับการถามคำถามนั้น ฉันรู้สึกทราบซึ้ง. มาเจาะลึกเรื่องนี้กันดีกว่าเพราะมีคำตอบสำหรับสิ่งที่คุณถาม คุณกำลังพูดถึงการแฮ็กบ้าน ซึ่งอาจเป็นหัวข้อโปรดของฉันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด มีหลายวิธีที่จะทำ เป็นกลยุทธ์การลงทุนที่เหนือกว่า อาจเป็น... มันยืดหยุ่นได้ ควรเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ของทุกคน แม้ว่าพวกเขาจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีที่แตกต่างกันก็ตาม การแฮ็กบ้านเป็นสิ่งที่ดี
สิ่งที่คุณกำลังพูดถึงคือปัญหาที่พบบ่อยในพื้นที่ที่มีราคาสูง ของแพงกว่า เช่นเดียวกับสิ่งที่คุณกำลังพูดถึง นิวเจอร์ซีย์ นิวยอร์ค คุณจะเห็นสิ่งนี้บ่อยครั้ง เหตุผลที่ดูเพล็กซ์ขายได้มากก็เพราะมีคนซื้อ และฉันรู้ว่ามันฟังดูงี่เง่า แต่ลองคิดดูสิ หากปกติคุณจะต้องจ่ายเงินจำนองเดือนละสี่พัน แต่คุณสามารถซื้อดูเพล็กซ์และเช่าด้านหนึ่งได้ในราคา 2,500 มันจะเป็นชัยชนะครั้งใหญ่หากคุณต้องจ่ายเพียง 1,500
ดังนั้นหากคุณพยายามหากระแสเงินสด มันก็ไม่ได้ผล แต่ถ้าคุณพยายามประหยัดเงินจำนอง มันก็จะได้ผล น่าเสียดายที่การแข่งขันทั้งหมดของคุณไม่ได้รับกระแสเงินสด ซึ่งจะสร้างความต้องการมากขึ้น อุปทานยังคงเหมือนเดิม ราคาขึ้นไป นั่นคือสิ่งที่คุณกำลังเผชิญอยู่ ดังนั้นหากคุณต้องการแฮ็กบ้านในตลาดราคาแพงซึ่งคุณควรคำนึงถึงมีสองสิ่งที่ต้องคำนึงถึง ข้อแรก ตอนนี้คุณกำลังจ่ายค่าเช่าอยู่หรือเปล่า?
หากคุณคำนึงถึงค่าเช่าที่คุณจ่ายและรวมรายได้นั้นไว้ในการลงทุน คุณอาจพบว่าตัวเลขดูดีกว่าสิ่งที่คุณคิดว่าจะไม่ทำมาก อย่างที่สองคือคุณอาจไม่สามารถซื้อดูเพล็กซ์ได้ เพราะยิ่งจำนวนยูนิตในอสังหาริมทรัพย์สูงเท่าไร คุณก็ยิ่งมีแนวโน้มที่จะทำให้ตัวเลขดูดีขึ้นมากขึ้นเท่านั้น
อีกอย่างคือคุณสามารถดูการแฮ็กบ้านที่ไม่ใช่แบบเดิมๆ ได้ ดังนั้นเราจึงอธิบายกลยุทธ์ของการแฮ็กบ้านอยู่เสมอ แบรนดอน เทิร์นเนอร์และฉันจะทำเช่นนี้ตลอดเวลาโดยพูดถึง "ซื้อดูเพล็กซ์ ซื้อทริปเปิล อาศัยอยู่ในยูนิตเดียว และที่เหลือที่เหลือหมด" เพราะมันง่ายมากที่จะเข้าใจแนวคิดนี้ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าการประหารชีวิตจำเป็นต้องทำแบบนั้นจริงๆ พูดตรงๆ นะ มันยากที่จะทำให้มันเป็นอย่างนั้น
มันง่ายกว่าที่จะซื้อบ้านห้าห้องนอนพร้อมห้องน้ำสามห้อง เพิ่มห้องนอนอีกหนึ่งหรือสองห้องเพื่อให้คุณมีห้องนอนหกหรือเจ็ดห้อง เช่าห้องเหล่านั้นและอาศัยอยู่ในห้องใดห้องหนึ่งด้วยตัวเอง ทีนี้ มันไม่สะดวกสบายเท่าไหร่ แต่นั่นคือสิ่งที่คุณยอมแพ้ คุณกำลังละทิ้งความสะดวกสบายเพื่อที่จะสามารถทำเงินได้ ตอนนี้คุณเป็นหนุ่มแล้ว คุณกำลังทำเงินได้ 85 ต่อปี ซึ่งก็ไม่แย่เลย
คุณสามารถเสี่ยงด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ฉันคิดว่านั่นเป็นการเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาด คุณควรจะลงทุนเงินของคุณ แต่เสียสละความสะดวกสบายของคุณ คุณไม่จำเป็นต้องซื้อดูเพล็กซ์แล้วเช่าด้านใดด้านหนึ่ง หากคุณกำลังจะทำอย่างนั้น ฉันจะซื้อห้องดูเพล็กซ์ที่มีห้องนอน XNUMX-XNUMX ห้องในแต่ละด้านและให้เช่าแยกกัน คุณจะเพิ่มรายได้ให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยการเพิ่มจำนวนยูนิตที่สามารถเช่าได้เสมอ
ซึ่งสามารถทำได้โดยการเปลี่ยนจากดูเพล็กซ์เป็นทริปเปิล หรือทริปเปิลเป็นโฟร์เพล็กซ์หรือโฟร์เพล็กซ์ที่มีห้องนอนสองห้องแทนที่จะเป็นห้องนอนเดียว และให้เช่าห้องนอนทีละห้อง หรือเปลี่ยนห้องสำหรับครอบครัวเป็นห้องนอนแล้วเช่าห้องนั้น ตอนนี้สิ่งนี้ใช้ไม่ได้ผลในวงกว้าง เป็นเรื่องยากมากที่จะสร้างพอร์ตโฟลิโอขนาดใหญ่ในการทำเช่นนี้ เพราะตอนนี้คุณกำลังเช่า 10 ถึง 12 ห้องนอนในทุกยูนิต มันยากมากที่จะจัดการสิ่งนั้น
แต่เมื่อคุณเป็นมือใหม่ และคุณแค่พยายามดึงความสนใจ และคุณกำลังจะสร้างความชื่นชม ซื้อตลาดที่มีราคาแพง นี่อาจเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่จะทำ คุณยังจะลดความเสี่ยงไปพร้อมๆ กับการเรียนรู้พื้นฐานเล็กๆ น้อยๆ ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย นั่นคือคำแนะนำที่ฉันจะมีให้กับคุณ หยุดมองดูเพล็กซ์
คุณต้องดูบ้านแฝดหรือสี่เพล็กซ์ และคุณต้องดูบ้านเดี่ยวที่มีห้องนอนเยอะและห้องน้ำเยอะ ที่จอดรถเพียงพอ และเพื่อนบ้านที่ไม่ใกล้กันมากเพราะคุณไม่อยากให้พวกเขาบ่นและ วางสวนสาธารณะของผู้เช่าไว้หน้าบ้าน ดังนั้น คุณจะต้องดู MLS และมองหาข้อตกลงที่ถูกต้องบ่อยขึ้น แต่มองหาข้อตกลงประเภทอื่น แล้วคุณจะพบว่าการแฮ็กบ้านได้ผลดีกว่ามาก
เอาล่ะ. คำถามต่อไปของเรามาจาก Jesse Goldstein “เฮ้ เดวิด ขอขอบคุณสำหรับการสร้างแหล่งที่มาของเนื้อหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดอย่างชัดเจน การแสดงของคุณเต็มไปด้วยโปรตีนจากอสังหาริมทรัพย์มากกว่าครอบครัวของฉันหลังอาหารค่ำวันขอบคุณพระเจ้า คำถามของฉันคือเกี่ยวกับวิธีการใช้กลยุทธ์ทางการเงินที่สร้างสรรค์ซึ่งใช้สำหรับข้อเสนอการลงทุนกับพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดยพื้นฐานแล้ว ฉันและภรรยากำลังตั้งครรภ์ลูกคนที่สี่ และกำลังจะเติบโตเร็วกว่าทาวน์โฮมขนาด 2300 ตารางฟุตของเรา
แผนของเราคือการให้เช่าหากเราสามารถหาสถานที่ที่ใหญ่กว่านี้ได้ แต่เนื่องจากเราไม่สามารถหาราคาที่เหมาะสมได้ในช่วงไม่กี่เดือนนับตั้งแต่เรามองหา เพื่อนร่วมงานคนหนึ่งจึงย้ายออกจากรัฐในเดือนธันวาคม และเพิ่งลงรายชื่อเธอ บ้านสวย แต่ด้วยอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน มันมากกว่าที่ฉันรู้สึกสบายใจที่จะใช้จ่ายอย่างเห็นได้ชัด ฉันกำลังคุยกับเธอเมื่อไม่กี่สัปดาห์ก่อนหลังจากที่ได้ยินเธอบอกว่าไม่มีอะไรกินหลังจากลดราคาสองครั้ง และกำลังพิจารณาที่จะเช่าที่พักนี้
ดูเหมือนว่าเราทั้งคู่จะได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ฉันคิดว่าตอนนี้เราอาจอยู่ในสถานการณ์ที่พวกเขาอาจสร้างความบันเทิงให้กับแนวคิดทางการเงินที่สร้างสรรค์เพื่อแก้ไขปัญหาของเราทั้งคู่ พวกเขาตั้งไว้ที่ราคาตลาด 1.3 ล้าน แต่ปัจจุบันมีอัตราดอกเบี้ยต่ำมากในสองโครงการ และตอนนี้กำลังได้รับแรงบันดาลใจค่อนข้างมากแทนที่จะปล่อยเช่า เราได้พูดคุยสั้นๆ เกี่ยวกับการผ่อนชำระเงินกู้ สัญญาขายที่ดิน ทางเลือกการเช่า หรือการจำนองครั้งที่สอง และเราทั้งคู่กำลังขอคำแนะนำจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
คุณรู้สึกอย่างไรกับการใช้กลยุทธ์เหล่านี้ในพื้นที่ที่อยู่อาศัย? ไม่มีนายหน้าท้องถิ่นในเพนซิลเวเนียคนใดได้พูดคุยด้วยไม่เคยได้ยินเกี่ยวกับแนวทางนี้ หากเราดำเนินการตามเส้นทางเหล่านี้ ทั้งสองฝ่ายจะชดเชยตัวแทนของเราสำหรับการทำงานหนักในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาได้อย่างไร ขอบคุณ." เอาล่ะ มาดำดิ่งลงไปในอันนี้กันเถอะ เจสซี่
ก่อนอื่น เมื่อพูดถึงการชดเชยตัวแทน นั่นคือสิ่งที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ นั่นต้องมาจากฝั่งผู้ขายไม่ว่าธุรกรรมจะมีโครงสร้างอย่างไร ตอนนี้ชื่อและบริษัทเอสโครว์สามารถจัดการเรื่องนี้ให้คุณได้ พวกเขาจะหักค่าคอมมิชชั่นที่จะให้กับตัวแทนและจ่ายเงินให้พวกเขาแม้ว่าคุณจะไม่ได้ทำธุรกรรมในสิ่งที่เราเรียกว่าข้อตกลงระยะยาวโดยที่คุณไม่ได้สวม MLS พวกเขาไม่ได้เพียงแต่หาผู้ซื้อที่พวกเขาไม่รู้จักเท่านั้น พวกเขากำลังขายให้คุณ
คำถามของคุณอยู่ที่การจัดโครงสร้างสิ่งนี้อย่างสร้างสรรค์ และดูเหมือนว่าคุณกำลังคิดว่าคุณจะได้รับข้อเสนอที่ดีกว่าหากทำเช่นนั้น จากทุกสิ่งที่ฉันได้เห็นที่นี่ ส่วนเดียวของข้อตกลงที่ฟังดูดีกว่าคืออัตราดอกเบี้ยที่คุณจะได้รับ คุณจะได้มันในสองและไม่ใช่ในเจ็ดหรือหกหรือที่ไหนก็ตาม
คุณไม่ได้รับราคาที่ดีขึ้นจริงๆ พวกเขาต้องการเงิน 1.3 ล้าน สิ่งหนึ่งที่ต้องระวังคือ ถ้าคุณรับเรื่องนี้ไปและคุณไม่ได้รับเงินกู้ของคุณเอง ก็จะมีการตรวจสอบสถานะน้อยลงเล็กน้อย ดังนั้นคุณจะต้องได้รับการประเมินเพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้จ่ายเงินมากเกินไปสำหรับทรัพย์สินนั้น เว้นแต่คุณจะจ่ายได้ 1.3 และคุณไม่สนใจว่าทรัพย์สินนั้นจะประเมินเพื่ออะไร แต่มีโอกาสเป็นไปได้ที่ถ้าขายไม่ได้ พวกเขาก็อาจมีรายการสินค้านั้นสูงเกินไป และพวกเขากำลังพิจารณาขายให้คุณเพราะพวกเขาต้องการได้รับเงินเท่าเดิม
ตอนนี้พวกเขาไม่ได้สูญเสียสิ่งใดเลยจริงๆ นอกจากพวกเขาเก็บหนี้นั้นไว้เป็นบัญชีของตัวเอง ดังนั้นพวกเขายังคงต้องรับผิดชอบในการชำระเงิน แม้ว่าคุณจะเป็นคนจ่ายเงินให้พวกเขา และหากพวกเขาพยายามซื้อบ้านหลังต่อไป พวกเขาจะพบว่านั่นเป็นเรื่องยาก ดังนั้น บางครั้งเนื่องจากผู้ขายไม่เข้าใจข้อเสียของหัวข้อนี้ คุณจึงทำงานทั้งหมด รวบรวมมันเข้าด้วยกัน บางทีคุณอาจปิดบ้านด้วยซ้ำ พวกเขาไปซื้อบ้านหลังใหม่ และผู้ให้กู้ของพวกเขาพูดว่า “ คุณไม่สามารถซื้อบ้านได้ คุณยังคงมีจำนองนี้กับชื่อของคุณ”
และพวกเขาพูดว่า “ไม่เลย งั้นก็จ่ายสิ” ไม่สำคัญ. ยังคงปรากฏว่าพึ่งพาทรัพย์สินภายใต้คุณ เรื่องนี้ไม่เหมือนกับการจับทุกอย่างที่สามารถแก้ไขปัญหาทุกปัญหาได้ สามารถทำงานได้ในหลายกรณี แต่ในกรณีอื่นๆ ไม่ได้ผล ฉันไม่รู้ว่านี่ฟังดูเหมือนคำที่พูดทันทีว่า “โอ้ ขึ้นอยู่กับจะทำให้ข้อตกลงได้ผล” คุณไม่ได้พูดถึงตัวเลขที่กำลังดำเนินการอยู่ที่อัตราดอกเบี้ยในสองตัวนี้ โอเค คนหลงรักอัตราดอกเบี้ย มันเป็นเรื่องอัตตา “อัตราของฉันสูง อัตราของฉันต่ำ ฉันอยู่ในสองคน” นั่นไม่ได้หมายความว่าอะไร
หากทรัพย์สินสูญเสียเงินทุกเดือนหรือคุณอาจได้รับเงินที่ถูกกว่าหากคุณซื้อบ้านของคนอื่นที่คุณไม่ได้ทำ ไม่สำคัญว่าอัตราของคุณจะเป็นเท่าใด มันสำคัญว่าทรัพย์สินนั้นผลิตอะไรขึ้นมาจริงๆ ในทางทฤษฎีคุณสามารถซื้อบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ย 40% ได้หากเป็นเงินสดหมุนเวียน หากนำเงินมาเพียงพอนั่นคือสิ่งที่สำคัญจริงๆ ดังนั้น คุณต้องทำการบ้านนิดหน่อยตรงนี้ เขียนตัวเลขแล้วดูว่า “ถ้าฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้ด้วยการจำนองของพวกเขา มันจะเป็นไปตามที่ฉันต้องการให้แสดงหรือไม่”
ถ้ามันไม่หยุดมองมัน.. ราคาซื้อจะเป็นปัญหาที่นี่ ไม่ใช่แค่อัตราดอกเบี้ย ถ้ามันได้ผลนั่นคือคำตอบของคุณ ตอนนี้สิ่งที่คุณต้องทำคือหาวิธีจัดโครงสร้างหากคุณจะซื้อมัน ส่วนหนึ่งของปัญหาคือคุณจะต้องคิดหาความแตกต่างระหว่างสิ่งที่พวกเขาเป็นหนี้กับสิ่งที่พวกเขาขอ สมมุติว่ามีจำนองสิ่งนี้จำนวน 700,000 และพวกเขาต้องการขายในราคา 1.3
ส่วนต่าง $600,000 คุณจะต้องวางเป็นเงินดาวน์ หรือคุณต้องจ่ายเป็นบันทึกให้พวกเขา หรือคุณต้องได้รับจากผู้ให้กู้รายอื่น และผู้ให้กู้รายนั้นคงไม่อยากให้คุณ เงินกู้เพราะพวกเขาจะอยู่ในอันดับที่สองตามหลังเงินกู้ที่มีอยู่แล้ว ดูสิ เมื่อเราได้รับเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เรากำลังจ่ายภาระจำนองที่มีอยู่ด้วยเงินจากเงินกู้ใหม่ ซึ่งจะทำให้เงินกู้ใหม่กลับมาอยู่ในตำแหน่งแรก ซึ่งเป็นที่ที่พวกเขาต้องการอยู่เสมอ . นี่เป็นภาวะแทรกซ้อนอีกประการหนึ่งที่เกิดขึ้นกับเรื่องของกลยุทธ์
ดังนั้นหากพวกเขาเป็นหนี้เพียง 1.1 ล้าน และเขาพยายามขายมันในราคา 1.3 ล้าน และคุณมีเงิน 200,000 ดอลลาร์ที่คุณจะวางเงินดาวน์อยู่แล้ว นั่นก็ใช้ได้ แต่ทุกอย่างจะต้องเข้ากันอย่างลงตัวสำหรับคุณหากคุณจะสร้างผลงานแบบนี้ คำแนะนำของฉันคืออย่ามองว่าการจัดหาเงินทุนเชิงสร้างสรรค์เป็นวิธีหนึ่งในการทำให้ข้อตกลงที่ไม่ดีดูเหมือนเป็นข้อตกลงที่ดี ดูเหมือนคุณกำลังพยายามคุยกับตัวเองในข้อตกลงนี้เพราะว่าราคาของพวกเขาเป็นสองเท่า หรือคุณประมาณว่า “เฮ้ เรารู้จักกันนะ นี่เป็นโอกาสของฉันที่จะใช้สิ่งดีๆ ที่ฉันเรียนรู้จาก BiggerPockets”
ฉันชอบความตื่นเต้นมาก แต่นั่นไม่ใช่สิ่งที่การจัดหาเงินทุนเชิงสร้างสรรค์ได้รับการออกแบบมาเป็นอย่างดี ยิ่งเกิดขึ้นเมื่อมีคนตกอยู่ในสถานการณ์ที่ลำบากใจอย่างยิ่ง และพวกเขามีแรงจูงใจอย่างมากในการขาย และพวกเขาก็เต็มใจที่จะจัดหาเงินทุนที่สร้างสรรค์ แม้ว่าโดยปกติแล้วจะไม่เป็นประโยชน์สูงสุดก็ตาม ตอนนี้ หากคุณต้องการซื้อบ้านหลังนี้เพื่อตัวคุณเองเพราะคุณบอกว่าจะเปลี่ยนทาวน์โฮมของคุณ ดังนั้นบางทีนี่อาจเป็นที่อยู่อาศัยหลัก ความรอบคอบของคุณก็จะง่ายยิ่งขึ้นไปอีก ดูสิว่าคุณจะจำนองบ้านหลังนี้เท่าไร หากคุณยอมรับการจำนองของพวกเขา
เปรียบเทียบกับสินเชื่อบ้านของคุณที่จะซื้อในบ้านที่คล้ายกันซึ่งคุณอาจซื้อหากคุณซื้อด้วยอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันและดูว่าสถานการณ์ใดที่ทำให้คุณรู้สึกดีขึ้น คุณชอบอันนี้อีกในราคานี้หรือคุณชอบอีกอันในราคานั้น? และถ้าคุณชอบบ้านหลังนี้มากขึ้น สิ่งเดียวที่คุณต้องแก้ไขคือสถานการณ์กับผู้ขายซึ่งอาจมีความคลาดเคลื่อนระหว่างจำนวนเงินที่พวกเขาเป็นหนี้จำนองเก่าที่คุณรับช่วงต่อและราคาซื้อคือเท่าไร คุณจะต้องจ่ายส่วนต่าง ขอให้โชคดีนะ
ผู้ชาย:
เฮ้เดวิด ขอบคุณที่ตอบคำถาม ฉันชื่อกาย แบ็กซ์เตอร์ ฉันอายุ 26 ปีจากซานดิเอโก แคลิฟอร์เนีย ฉันฟังพอดแคสต์มาเกือบสามปีแล้ว และปีนี้เพิ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในซานดิเอโก ฉันซื้อมันในเดือนพฤษภาคม
ฉันกำลังเข้าสู่เดือนที่หกและมีคำถามสองสามข้อเกี่ยวกับ BRRRRing ตามสภาวะตลาดในปัจจุบัน ตั้งแต่ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยก็สูงขึ้นเล็กน้อย และฉันแค่พยายามตัดสินใจว่าฉันควรจะดำเนินต่อไปในเส้นทาง BRRRR และกัดกระสุนด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าและดึงเงินทั้งหมดของฉันออกมา ออกไปเพื่อที่ฉันจะได้นำไปวางที่อื่น หรือถ้าฉันควรรักษาการชำระเงินรายเดือนให้ต่ำลงและเก็บเงินเพิ่มอีกเล็กน้อยสำหรับปีหน้าเพื่อแฮ็กบ้านอีกครั้ง
โชคดีที่อัตราดอกเบี้ยในซานดิเอโกสูงขึ้น ราคาก็ยังไม่ลดลงมากนัก ดังนั้นฉันควรจะได้ประโยชน์สูงสุด ได้เงินคืนทั้งหมด หรืออาจมากกว่านั้นนิดหน่อย และใช่ หวังว่านั่นจะสมเหตุสมผล . ฉันแทบรอไม่ไหวที่จะได้ยินคำตอบ ขอบคุณ.
เดวิด:
เฮ้ ขอบคุณสำหรับสิ่งนั้นนะกาย เอาล่ะ. นี่เป็นคำถามที่พบบ่อย และฉันจะพยายามอย่างเต็มที่เพื่อแจกแจงรายละเอียดในลักษณะที่จะช่วยเหลือทุกคนได้ เมื่อพยายามตัดสินใจว่า “ฉันควรรีไฟแนนซ์จากอัตราที่ต่ำของฉันไปเป็นอัตราที่สูงกว่าหรือไม่” ซึ่งเป็นสิ่งที่คุณต้องทำเพื่อเอาเงินออกจากข้อตกลงเพื่อซื้อข้อตกลงครั้งต่อไป คำถามที่ผิดที่จะถามคือ “ฉันควรคงอัตราที่ต่ำไว้หรือได้รับอัตราที่สูงกว่า?”
คำถามที่ถูกต้องคือ “ฉันจะต้องใช้เงินเท่าไหร่ทุกเดือนหากฉันรีไฟแนนซ์เพื่อดึงเงินออกมามากกว่าที่ฉันใช้อยู่ตอนนี้” สมมุติว่าหนี้ของคุณอยู่ที่ 3,500 พันต่อเดือน และหากคุณรีไฟแนนซ์ หนี้จะขึ้นไปถึง 500 ในอัตราที่สูงกว่า โดยมียอดเงินกู้สูงขึ้น เนื่องจากคุณดึงเงินออกมา ตกลง. ตอนนี้คุณจะสูญเสีย $XNUMX หากคุณทำเช่นนี้
คุณต้องการเปรียบเทียบสิ่งนั้นกับจำนวนเงินที่คุณสามารถทำได้หากคุณนำเงินที่คุณดึงออกมาไปลงทุนใหม่ ดังนั้น หากคุณดึงเงินออกมาได้ $250,000 คุณสามารถลงทุน $250,000 ในลักษณะที่จะทำให้คุณมีรายได้มากกว่า $500 ที่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มทุกเดือนเพื่อขอสินเชื่อใหม่ได้หรือไม่ ตอนนี้คุณกำลังเปรียบเทียบเงินพิเศษ 500 กับสิ่งที่ฉันสามารถหาได้จากที่อื่น นั่นเป็นวิธีที่ถูกต้องในการมองปัญหานี้ แน่นอนว่านี่เป็นเพียงการดูกระแสเงินสดเท่านั้น ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้ให้คุณด้วยวิธีต่างๆ มากมาย
แต่ถ้าคุณได้รับกระแสเงินสดใกล้เคียงกัน ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ เพราะคุณจะได้รับความชื่นชมในที่สุด คุณจะได้รับเงินกู้เพื่อชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ คุณจะได้รับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในขณะที่การจำนองของคุณยังคงเท่าเดิม ดังนั้นทุกปี ตามทฤษฎีแล้ว มันจะมีค่ามากขึ้นสำหรับคุณ และในช่วง 5, 10, 15, 20 ปี การมีสองอสังหาริมทรัพย์แทนที่จะเป็นหนึ่งเดียว มักจะเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่เหนือกว่าเสมอไป ดังนั้นโดยส่วนใหญ่แล้ว โดยส่วนใหญ่แล้วการดึงเงินออกมาเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มในระยะยาวจะดีกว่า แต่ก็ไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป
เอาล่ะ. หากคุณมีเงินสดหมุนเวียนในอสังหาริมทรัพย์ในซานดิเอโกได้ดีอย่างไม่น่าเชื่อ บางทีอาจเป็นการย้ายคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าสำหรับคุณที่จะใช้ชีวิตด้วยสิ่งนั้นและไม่นำเงินไปลงทุนใหม่ หากคุณมีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากและไม่ต้องการซื้อเพิ่ม บางทีการยึดติดอยู่กับที่ที่คุณอยู่อาจเป็นการดีกว่า แต่สิ่งที่ฉันอยากได้คืออย่าถามคำถามว่า “ฉันควรได้รับจาก 4% เพื่อจะได้เป็น XNUMX เปอร์เซ็นต์ครึ่งหรือไม่” มันไม่สำคัญเลย สิ่งสำคัญคือต้นทุนของเงินทุนนั้นคืออะไร
คุณต้องใช้เงินเท่าไหร่ในการดึงเงินนั้นออกมา และคุณสามารถทำเงินได้เท่าไหร่ถ้าคุณไปลงทุนใหม่ หรือคุณจะสูญเสียเงินถ้าคุณไปลงทุนใหม่? แล้วถ้าไม่มีโอกาสข้างนอกล่ะ? นั่นเป็นสถานการณ์ที่สมจริงสำหรับคนจำนวนมาก ไม่มีอะไรที่จะซื้อที่พวกเขาชอบ ในกรณีนี้ มันไม่มีประโยชน์เลยที่คุณจะรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดและมีเงินทุน หากคุณไม่ต้องการใช้จ่ายกับสิ่งใดเลย ตกลง.
ดังนั้นให้ถามตัวเองด้วยคำถามที่ถูกต้อง คิดผ่านเรื่องนี้ อาจจะส่งวิดีโออีกครั้งพร้อมโอกาสในการลงทุนที่แตกต่างกันซึ่งฉันสามารถเปรียบเทียบได้ จากนั้น ฉันสามารถให้คำตอบที่ดีกว่าแก่คุณได้ว่าคุณควรนำเงินออกจากบ้านในซานดิเอโกและนำเงินกลับเข้าสู่ตลาดในอสังหาริมทรัพย์อื่นหรือไม่
เอาล่ะ. ขอขอบคุณทุกท่านที่ส่งคำถามของคุณ ถ้าคุณไม่ทำอย่างนั้น เราก็จะไม่มีการแสดง และฉันซาบซึ้งจริงๆ ที่เราสามารถมีมันได้ และฉันอยากจะถามว่า “คุณชอบรายการนี้ไหม” ในส่วนของการแสดงนี้เป็นที่ที่ฉันอ่านความคิดเห็นจากวิดีโอ YouTube ในรายการก่อนหน้า ดังนั้นคุณจึงได้ยินสิ่งที่คนอื่นพูด และนี่คือที่ที่ฉันจะถามว่าคุณชอบและสมัครรับข้อมูลวิดีโอนี้และช่องนี้หรือไม่ และแสดงความคิดเห็นของคุณบน YouTube เพื่อให้เราอ่านในตอนต่อไป
เอาล่ะ เรื่องนี้มาจากตอนที่ 699 คำแนะนำจากผู้ฟังเกี่ยวกับผู้เช่าที่ไม่ปลอดภัยจากแอเรียล อีฟ สำหรับคำถามที่สอง ให้โทรติดต่อฝ่ายบริการปกป้องผู้ใหญ่เพื่อแจ้งข้อกังวลของคุณ พวกเขาจะดำเนินการสอบสวนเกี่ยวกับความปลอดภัยของเธอในการอยู่คนเดียว ความคิดเห็นต่อไปของเรามาจาก Iceman Ant ความคิดเห็นของเอเรียลมาจากบุคคลที่มีผู้เช่าและพวกเขาก็กังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยของพวกเขา พวกเขากลัวว่าบุคคลนั้นอาจจะหมดสติหรือเสียชีวิตในยูนิตที่พวกเขามี และพวกเขาต้องการทราบว่าพวกเขามีหน้าที่ดูแลบุคคลนั้นจริงๆ หรือมีความรับผิดใดๆ ในสถานการณ์นั้นหรือไม่
ความคิดเห็นต่อไปของเรามาจาก Iceman Ant "ฮ่าๆ. เขาบอกว่าโปรแกรม. มันเจ๋งมากเดวิด ฉันยังเติบโตมาในพื้นที่ VHS ด้วย” เอาล่ะ นี่คือคำวิจารณ์ที่ฉันสมควรได้รับ ฉันแสดงความคิดเห็นเมื่อพูดถึงรายการทีวีเก่า ๆ และฉันก็เรียกเขาว่ารายการเพราะนั่นคือสิ่งที่ยายของฉันเคยเรียกมัน และมันก็ติดอยู่ในหัวของฉัน และมันก็ออกมาเมื่อฉันพูด และไอซ์แมนก็โทรหาฉัน เคยเป็น “คุณกำลังดูรายการโปรดของคุณหรือไม่?” ฉันรู้ว่ามีคนที่นั่นจำได้ว่าคนเคยเรียกรายการทีวีหรือรายการต่างๆ
มีบางอย่างเช่นนั้นที่เรายังคงพูดอยู่ เหมือนมีคนพูดว่า “คุณกำลังถ่ายทำอยู่หรือเปล่า?” และฉันก็แบบว่า เราไม่ได้ใช้ฟิล์มแล้วจริงๆ ไม่มีใครใช้ฟิล์มเป็นเวลานาน เช่นตอนนี้ เราอาจจะพูดว่าการบันทึก แต่คุณยังคงได้ยินคนพูดว่ากำลังถ่ายทำ เอาล่ะ. ความคิดเห็นต่อไปของเรามาจาก Brie “ฉันกังวลเกี่ยวกับคำถามแรกของผู้ชมเนื่องจากการแฮ็กซีเรียลเฮาส์จะเป็นกลยุทธ์ในการเริ่มต้นของฉันด้วย อย่างไรก็ตาม หากคุณไม่สามารถใช้รายได้จากค่าเช่าจากทรัพย์สินที่คุณครอบครองอยู่ในปัจจุบันกับอัตราส่วนรายได้ของหนี้สิน นั่นถือเป็นอุปสรรคใหญ่ในการมีคุณสมบัติสำหรับบ้านหลังที่สองนั้น นี่เป็นครั้งแรกที่ฉันได้ยินเรื่องนี้ ดังนั้นทางเลือกอื่นคือย้ายออกโดยการเช่าหรือเพิ่มรายได้ W2 เพื่อซื้อบ้านทั้งสองหลังโดยไม่นับรายได้ค่าเช่า มีเคล็ดลับอะไรอีกไหม?”
เอาล่ะ. ความคิดเห็นและคำถามของ Brie เกี่ยวข้องกับข้อเท็จจริงที่ว่าเมื่อคุณแฮ็กบ้าน คุณจะไม่สามารถนำรายได้ที่คุณได้รับมาไปใช้และนำไปใช้เป็นรายได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ชิ้นต่อไปของคุณได้ คุณไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้รายได้จากที่อยู่อาศัยหลักเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับคุณสมบัติเพิ่มเติมและทรัพย์สินต่อไปของคุณในกรณีส่วนใหญ่ ตอนนี้ ฉันเชื่อว่าถ้ามี ADU หรือบางครั้งเป็นดูเพล็กซ์ หรือคุณอาศัยอยู่ในยูนิตหนึ่งให้เช่าอีกยูนิต คุณก็อาจจะทำได้ แต่หลายครั้ง ผู้ให้กู้พูดว่า “ไม่ใช่ นั่นเป็นเรื่องหลักของคุณ คุณไม่สามารถนับรายได้ที่เข้ามาได้เพราะเราไม่สามารถตรวจสอบได้”
นี่เป็นปัญหาเช่นกันเมื่อผู้คนไม่อ้างสิทธิ์รายได้นั้นจากภาษีของตน หากคุณไม่อ้างสิทธิ์รายได้จากภาษี คุณจะไม่สามารถใช้เงินดังกล่าวเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับบ้านหลังต่อไปได้อย่างแน่นอน และฉันมักจะบอกให้คนอื่นทำการแฮ็กบ้านทุกปี สิ่งสำคัญคือเมื่อคุณย้ายออกจากบ้านหลังสุดท้าย ตอนนี้จะไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักอีกต่อไป ไม่สำคัญว่าเงินกู้ของคุณจะเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่
และถ้าคุณสงสัยว่าไม่มี หากคุณย้ายออกจากบ้าน บ้านนั้นเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ ไม่เพียงปรับให้เข้ากับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าโดยอัตโนมัติ ธนาคารไม่รู้ ไม่สนใจ ไม่สำคัญ คุณได้รับเงินกู้ดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยหลัก และเงื่อนไขเงินกู้เหล่านั้น หากคุณมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะไม่เปลี่ยนแปลงในช่วงเวลาถัดไป โดยปกติคือ 30 ปีที่คุณมีเงินกู้นั้น
ดังนั้นเมื่อคุณย้ายออกจากบ้าน คุณยังคงได้รับเงินกู้ที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลัก แต่ตอนนี้คุณหักภาษีแล้ว ตอนนี้มันถูกอ้างเป็นทรัพย์สินรายได้ ตอนนี้คุณกำลังอ้างสิทธิ์รายได้ที่ได้รับ และตอนนี้คุณสามารถใช้รายได้นั้นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมได้ ดังนั้นบางครั้งคุณซื้อบ้าน คุณแฮ็กบ้าน คุณย้ายออกจากบ้านไปทำอย่างอื่น จากนั้นคุณเริ่มอ้างว่ารายได้นั้นจากภาษีของคุณเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งจะไม่กระทบต่อ DTI ของคุณ จากนั้นคุณสามารถซื้อบ้านหลังถัดไปของคุณได้ คุณสามารถทำซ้ำขั้นตอนนั้นได้ไม่จำกัด ดังนั้นจึงชะลอความเร็วที่คุณจะได้รับแฮ็กบ้านใหม่
แต่ในกรณีที่เลวร้ายที่สุด คุณยังคงสามารถทำได้ทุกๆ สองปี ใช่ไหม และเมื่อคุณไปถึงจุดหนึ่งแล้ว คุณไม่จำเป็นต้องมีรายได้เพิ่มเติมจึงจะมีคุณสมบัติได้ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณจะดีจากค่าเช่าที่คุณมีจากบ้านหลังก่อนๆ ทั้งหมดที่คุณซื้อจะถูกนับรวมในรายได้ของคุณ ดังนั้นมันอาจทำให้การเริ่มต้นช้าลงเล็กน้อย แต่ในระยะยาว มันจะไม่ทำร้ายคุณมากนัก ขอบคุณสำหรับสิ่งนั้นบรี
ความคิดเห็นถัดไปมาจากออสติน “ฉันคิดว่ามีบางอย่างที่ Eli ซึ่งถามคำถามเกี่ยวกับการแฮ็กบ้านสามารถทำได้ คุณสามารถซื้อบ้านหลังแรกได้ปีละครั้ง ถ้าเขามาถึงในปีนั้น สมมุติว่าหนึ่งปีที่เขาอยู่ในบ้านคือวันที่ 12/11/22 เขาสามารถให้เพื่อนร่วมห้องเซ็นสัญญาใหม่ได้ ซึ่งไม่ใช่สัญญาเช่าแบบเช่าต่อห้อง แต่ สัญญาเช่าบ้านทั้งหมด จากนั้นให้เพื่อนร่วมห้องเซ็นชื่อให้ เช่น วันที่ 1 มกราคม 2022 แม้ว่าตอนนี้จะเป็นเดือนธันวาคม แต่พวกเขาก็สามารถตกลงสัญญาเช่าใหม่ได้แล้ว เขาจึงสามารถอยู่ในบ้านได้ตั้งแต่ 12/11 ถึง 12/31 โดยพยายามหาบ้านใหม่
ตอนนี้เขาสามารถไปหาผู้ให้กู้และแสดงสัญญาเช่าวันที่ 1 มกราคม แล้วพวกเขาจะนับ 75 หรือ 80% ของค่าเช่าเป็นรายได้ หรือหากเพื่อนร่วมห้องของเขาทุกคนต้องการย้ายออกในวันที่ 31 ธันวาคม เขาก็ทำได้แค่เช่า เช่าบ้านทั้งหลังล่วงหน้าให้กับครอบครัว และรับสัญญาเช่าที่มีการลงนาม นำสัญญาเช่าที่ลงนามนั้นไปให้ผู้ให้ยืม และพวกเขาจะนับ 75 หรือ 80% ของค่าเช่าเป็นรายได้เพื่อช่วยเหลือ DTI อีกสิ่งหนึ่งที่เอลีทำได้คือพยายามซื้อดูเพล็กซ์ สมมติว่าดูเพล็กซ์มีด้าน A เช่าในราคาหลักพัน และด้าน B ว่าง ผู้ให้กู้จะนับ 75 หรือ 80% ของรายได้ค่าเช่าจากด้าน A ไปยัง DTI ของเขา อยากรู้ว่าใครมีไอเดียอื่นๆ บ้าง ฉันก็แฮ็กบ้านเหมือนกันและกำลังมองหาการขยายขนาด”
เอาล่ะ. ขอบคุณออสตินสำหรับการสนับสนุนของคุณที่นั่น ฉันจะ... มันอาจจะถูกต้อง แต่เราจะต้องตรวจสอบสิ่งนี้ก่อนที่เราจะคิดว่าคำแนะนำใดๆ ที่คุณได้รับจะได้ผล ดังนั้นเมื่อใดก็ตามที่ฉันตกอยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ ฉันจะไปหาเจ้าหน้าที่สินเชื่อและพูดว่า "เฮ้ งานนี้เป็นยังไงบ้าง" ตอนนี้เจ้าหน้าที่สินเชื่อส่วนใหญ่ก็ไม่รู้เหมือนกัน นี่เป็นเพียงรายละเอียดที่ละเอียดเกินไป ดังนั้นพวกเขาจะไปหาผู้ให้กู้ และพวกเขาจะพูดว่า "เฮ้ ฉันต้องคุยกับผู้บริหารบัญชี คุณมีกฎเกณฑ์ในการประกันภัยอย่างไรในสถานการณ์เหล่านี้”
และพวกเขาจะไปคุยกับผู้จัดการการจัดจำหน่าย พวกเขาจะรอฟังกลับ ผู้จัดการการจัดจำหน่ายจะค้นหาเงื่อนไขที่พวกเขามีสำหรับโปรแกรมเงินกู้ต่างๆ ทั้งหมด และแจ้งให้คุณทราบว่าจะได้ผลหรือไม่ได้ผล หรือสิ่งใดจะได้ผล แล้วเราจะติดต่อกลับไปหาคุณ นี่คือเหตุผลที่ฉันมีบริษัทเงินกู้ ซึ่งเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์เพียงแห่งเดียว และนี่คือสาเหตุที่ฉันไปหาพวกเขาแล้วพูดว่า "เฮ้ นี่คือปัญหาของฉัน" เราจะแก้ไขได้อย่างไร” และฉันก็ปล่อยให้ผู้เชี่ยวชาญจัดการมัน เป็นเรื่องยากที่จะพยายามค้นหาข้อมูลทั้งหมดนี้ในคอลัมน์ YouTube แต่ก็ไม่ฉลาด ไม่มีทางที่ใครก็ตามที่นี่จะสามารถรู้ได้ และกฎเหล่านี้ก็เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
ดังนั้น ทางออกที่ดีที่สุดของคุณ หากคุณมีคำถาม คือติดต่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อหรือนายหน้าสินเชื่อแล้วถามพวกเขาว่า “นี่ปัญหาของฉันนะ ฉันจะแก้ไขได้อย่างไร” ให้พวกเขากลับมาหาคุณพร้อมกับคำตอบบางอย่าง และความคิดเห็นสุดท้ายของเรามาจาก Kelly Olson “เดวิด คุณเอาแต่พูดว่าเป็นหุ้นส่วนที่รับผิดชอบ ลองพูดว่า accountabilabuddy ดูสิ มันหลุดจากลิ้นและพูดได้อย่างสนุก” ความรับผิดชอบเพื่อน โอเค พูดง่ายกว่า แถมยังชีสกว่านิดหน่อยด้วย และฉันไม่รู้ว่ากรีนชีสจะออกมาดีแค่ไหน ดังนั้น สำหรับตอนนี้ ฉันจะใช้พันธมิตรที่รับผิดชอบแบบสี่เหลี่ยมจัตุรัส แต่ฉันจะบอกว่า เคลลี่ เพื่อนที่รับผิดชอบน่าจะเริ่มหายไป กำลังจะได้รับความนิยมอย่างมาก
และถ้าพวกคุณชอบ accountabilabuddy โปรดแจ้งให้เราทราบในความคิดเห็นโดยเพียงแค่เขียนใน accountabilabuddy เอาล่ะ. เรารักและขอขอบคุณการมีส่วนร่วมของคุณ กรุณาดำเนินการต่อไป. กดไลค์ ติดตาม และแสดงความคิดเห็นในช่อง YouTube นี้ และหากคุณกำลังฟังแอปพอดแคสต์ โปรดสละเวลาเขียนรีวิวห้าดาวให้เราด้วย เราต้องการพัฒนาให้ดีขึ้นและยังคงเกี่ยวข้อง ดังนั้นโปรดส่งข้อความถึงเราหากคุณอยู่ที่ Apple Podcast หากคุณใช้งาน Spotify, Stitcher อะไรก็ได้ เราจะไม่อยู่ในพอดแคสต์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อันดับต้นๆ ของโลก หากพวกคุณไม่ให้คำวิจารณ์เหล่านั้นแก่เรา เพราะเหตุนี้ฉันจึงขอมัน ขอบคุณมาก. เอาล่ะ. กลับเข้าสู่การแสดงกันเถอะ วิดีโอถัดไปของเรามาจาก JJ Williams ในเมืองเซนต์หลุยส์ รัฐมิสซูรี
เจเจ:
เฮ้ เดวิด ฉันอยู่ภายใต้สัญญากับผู้ขายทรัพย์สินทางการเงิน เป็นบ้านเก่าแก่ที่เราจะพิจารณาเปลี่ยนเป็น... บ้านหลังหลักจะมีสามยูนิต และยังมีบ้านหลังเล็กๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย เป็นโซนหลายครอบครัวและเชิงพาณิชย์ เราต้องการสร้าง Airbnb XNUMX หลังที่ชั้นล่างและบ้านหลังเล็กๆ จากนั้นเรากำลังมองหาพื้นที่สำนักงานหรือเช่าระยะยาวในระดับบน
ข้อตกลงคือ 125 โดยให้ดาวน์เซลดาวน์ 10% จากนั้นจะต้องใช้เงินประมาณ 70 ถึง 80,000 ดอลลาร์เพื่อฟื้นฟูทุกอย่าง ฉันแค่อยากรู้ ฉันมีหุ้นที่จะดึงเงินทั้งหมดออกมาเพื่อทำกายภาพบำบัด มันฉลาดกว่าไหมที่จะกู้ยืมเงินเพื่อซื้อหุ้นเหล่านั้น หรือฉันควรจะถอนมันออกมาแล้วใช้เงิน แล้วด้วยวิธีนี้ กระแสเงินสดของฉันก็จะดีขึ้นนิดหน่อย? แจ้งให้เราทราบสิ่งที่คุณคิด. ขอบคุณคุณ.
เดวิด:
ว้าว JJ นี่เป็นคำถามที่น่าสนใจมาก ฉันไม่ได้รับสิ่งเหล่านี้บ่อยนัก ซึ่งเป็นเรื่องตลกเพราะคุณเริ่มด้วยการถามคำถามโดยให้รายละเอียดทั้งหมดของข้อตกลงแก่ฉัน และเมื่อคุณถามคำถามจริงในตอนท้าย ฉันรู้ว่ารายละเอียดเหล่านั้นไม่เกี่ยวข้องกันจริงๆ แต่ขอแสดงความยินดีกับข้อตกลงที่คุณรวบรวมไว้และสำหรับการอธิบายว่ามันจะทำงานอย่างไร มันเจ๋งมาก
เอาล่ะ. คำถามที่แท้จริงคือ “ฉันมีหุ้น” ฉันควรขายหุ้นแล้วนำเงินไปวางเงินดาวน์หรือควรกู้ยืมเงินกับหุ้นเพื่อทำเช่นนี้?” ขึ้นอยู่กับความแข็งแกร่งทางการเงินของคุณ หากสถานะของคุณแข็งแกร่ง ก็อาจจะดีกว่าถ้าคุณกู้ยืมเงินกับหุ้น แน่นอนว่านี่คือการสมมุติว่าหุ้นคงมูลค่าไว้หรือเพิ่มขึ้น หากหุ้นตกและคุณกู้ยืมเงินจากพวกเขา คุณก็จะตกอยู่ในอันตรายสองเท่าที่นั่น คุณสูญเสียเงินในหุ้น และคุณกำลังสูญเสียเงินกู้ยืมที่คุณต้องจ่าย ใช่ไหม
และเราไม่รู้แน่ชัดว่ามันจะออกมาเป็นอย่างไร ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินส่วนใหญ่เช่นฉันจะให้คำแนะนำแบบอนุรักษ์นิยมแก่คุณ เกือบทุกคนจะพูดว่า “อย่าทำ” ตกลง. นี่สวมหมวกเดฟ แรมซีย์ตัวน้อยของฉันที่นี่ “อย่าใช้ประโยชน์จากหุ้นเด็ดขาด ที่จริงแล้วคุณไม่ควรจะใช้ประโยชน์จากสิ่งใดเลย ขายทั้งหมดและจ่ายเงินสดซื้อบ้าน ขายทั้งหมดและจ่ายเงินสดซื้อบ้าน อย่าโง่เลย” ตอนนี้เขาอาจจะพูดถูกเพราะฉันไม่รู้เกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณมากพอที่จะบอกคุณได้ แต่ฉันจะบอกว่าหากคุณมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและคุณเชื่อในหุ้น ในความคิดของฉัน การกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องแย่เลย
เป็นความคิดที่แย่มากหากคุณไม่สามารถชำระเงินทั้งค่าบ้านและการชำระเงินกู้ยืมสำหรับหุ้นของคุณได้ โดยสมมติว่าทุกอย่างผิดพลาดกับค่าเช่านี้ เอาล่ะ. นี่คือคำแนะนำที่ฉันอยากจะให้กับทุกคน สมมติว่าได้เปรียบกรณีที่เลวร้ายที่สุด คุณไม่สามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ เก้าเดือนผ่านไปเมื่อมีที่ว่าง คุณต้องชำระเงินกู้ให้กับบุคคลที่ขายทรัพย์สินให้คุณ และคุณต้องชำระเงินกู้ให้กับหุ้น และการบำบัดก็ดำเนินไปอย่างสูง คุณยังสามารถครอบคลุมภาระหนี้ทั้งหมดของคุณด้วยเงินที่คุณเก็บสะสมไว้และเงินที่คุณหาได้จากที่ทำงานได้หรือไม่?
ถ้าคำตอบคือไม่ อย่ายืมหุ้น อย่าทำอะไรที่เสี่ยงเป็นพิเศษหากคุณไม่มีเงินเพิ่ม หากคำตอบคือ “ใช่ เดวิด ฉันใช้ชีวิตอยู่ใต้ถั่วของฉันมาห้าปีแล้ว ฉันประหยัดเงินได้มากทุกเดือน ฉันทำงานหนักมาก ฉันเก่งเรื่องเงินสด” ถ้าอย่างนั้น เพื่อนของฉันได้รับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ และนั่นเป็นเพียงวิธีที่ฉันมอง เลเวอเรจดีมาก มันไม่ดีสำหรับทุกคน มีไว้สำหรับผู้ที่เข้าใจวิธีใช้งาน มีหลายสิ่งหลายอย่างในชีวิตที่เป็นเช่นนี้
ตกลง. รถยนต์เป็นสิ่งที่ดี แต่เราไม่ยอมให้เด็กอายุ 25 ขวบขับมัน เราจะไม่ปล่อยให้เด็กอายุ XNUMX ปีขับรถหากพวกเขาไม่ผ่านหลักสูตรความปลอดภัยของผู้ขับขี่และผ่านการทดสอบและเข้าใจกฎจราจร คุณต้องได้รับสิทธิ์ในการขับรถ คุณต้องได้รับสิทธิ์เล่นกับไฟใช่ไหม มีคนใช้ไฟในการทำงาน มีช่างเชื่อม. มีคนหลายประเภทที่ใช้ความร้อนทำบางสิ่ง แต่คุณไม่เพียงแต่ให้เครื่องมือแก่พวกเขาและปล่อยให้พวกเขาเล่นกับมันได้ทันที คุณต้องได้รับสิทธิ์นั้น เลเวอเรจก็คล้ายกันมาก จงฉลาดเกี่ยวกับเรื่องนี้ ถ้าคุณสามารถจัดการมันได้ก็ใช้มัน หากทำไม่ได้ก็รอแล้วใช้มันในอนาคต
แจ้งให้เราทราบในความคิดเห็นว่าพวกคุณคิดอย่างไรเกี่ยวกับแนวทางการใช้เลเวอเรจของฉัน เอาล่ะ. คำถามต่อไปของเราคือ rad และคำถามนี้มาจาก Claudia Dominguez ใน Coral Springs รัฐฟลอริดา “ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2021 เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยหลักของฉัน จนกระทั่งฉันสามารถเช่าได้ในปี 2022 ตามข้อกำหนดการเข้าพักของเจ้าของหนึ่งปีตามสมาคม” ดูเหมือนคลอเดียจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน HOA ที่นี่ “เนื่องจากนี่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแห่งแรกของฉัน ฉันจึงมีคำถามหลายข้อที่อยากจะช่วย”
เอาล่ะ. เป็นบ้านสามห้องนอน สองห้องน้ำ พื้นที่ 1800 ตารางฟุต เป็นทาวน์โฮมชั้นเดียวหัวมุม มีที่จอดรถ 322 คัน ซื้อในราคา 10 พร้อมดาวน์ 30% ผ่อน 2,500 ปี คลอเดียเชื่อว่าสามารถเช่าได้ในราคา 2,800 ถึง 2100 ต่อเดือน “ค่าใช้จ่ายรายเดือนของเรา รวมทั้งค่าธรรมเนียมสมาคม อยู่ที่ 400” ดังนั้นสิ่งที่เรากำลังดูจริงๆ คือกระแสเงินสด 700 ถึง 50,000 เหรียญต่อเดือน ก่อนที่เราจะพิจารณาเรื่องการบำรุงรักษาและอย่างอื่นทั้งหมด เอาล่ะ. คำถาม. “ฉันจะคำนวณ ROI ที่เป็นไปได้ของฉันในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร เงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของเราอยู่ที่ 5,000 เราใช้เงินอีก XNUMX ไปกับพื้นใหม่หลังจากย้ายเข้า ก่อนที่ลามิเนตจะเสียหายเหมือนเมื่อก่อน”
เอาล่ะ มาเริ่มกันเลย คุณไม่คำนวณ ROI เนื่องจากคุณใช้ชีวิตอยู่ในนั้นมาเป็นเวลาหนึ่งปีแล้ว และไม่สำคัญว่าจะใส่อะไรลงไป มันสำคัญว่าคุณมีอิควิตี้ในทรัพย์สินมากแค่ไหนในตอนนี้ ดังนั้นให้ลบค่าธรรมเนียมนายหน้า ค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย ต้นทุนการขายจากการขายบ้านหลังนี้ แล้วดูว่าคุณจะเหลือเงินเท่าไหร่ เอาล่ะ. จากนั้น คุณจะเอาเงิน 400 ต่อเดือนที่คุณจะได้ ถ้าเช่าราคา 2,500 เราจะไปทางอนุรักษ์นิยม เราจะคูณมันด้วย 12. โอเค. 12 เดือนคูณ 400 ต่อเดือนคือ 4,800 ดอลลาร์ในหนึ่งปี
เอาล่ะ. คุณจะต้องหารมันด้วยจำนวน Equity ที่คุณมีอยู่ในบ้านตอนนี้ เลยซื้อมาราคา 322 พร้อมส่วนลด 10% คุณแทบไม่มี Equity เลยจริงๆ ตกลง. เพราะถ้าคุณขายบ้าน ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของคุณน่าจะอยู่ที่ประมาณ 6% นั่นทำให้คุณมี Equity เพียง 4% ในอสังหาริมทรัพย์นี้ ซึ่งอาจเป็น 12 แกรนด์ สมมุติว่ามันเพิ่มขึ้นนิดหน่อย และสมมุติว่าคุณพูดว่า... เพื่อน เรามาช่วยคุณตรงนี้กันดีกว่า เพราะฟลอริดามีปีที่ดี และสมมุติว่าคุณมี Equity $40,000 ในอสังหาริมทรัพย์นี้
ถ้าเราหาร 4,800 ด้วย 40,000 เราจะได้ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 12% ซึ่งค่อนข้างดีในตลาดปัจจุบัน ตกลง. แต่สมมุติว่าคุณไม่มี Equity ถึง 40,000 ด้วยซ้ำ หากเราหาร 4,800 ด้วย… สมมติว่าบ้านของคุณยังไม่ตื่นเลย และคุณมีเงินอยู่ประมาณ 12,000 ดอลลาร์เท่านั้น ทีนี้ ผลตอบแทนจากทุนของคุณจะเป็น 40% ดังนั้น ยิ่งคุณมีอิควิตี้ในข้อตกลงน้อยลง ผลตอบแทนจากอิควิตี้ของคุณก็จะยิ่งสูงขึ้น ซึ่งหมายความว่า ยิ่งมีเหตุผลมากขึ้นที่จะปล่อยเช่าแทนที่จะขายและนำเงินไปไว้ที่อื่น
ดังนั้น ก่อนที่ฉันจะเจาะลึกคำถามของคุณ ดูเหมือนว่าการย้ายออกจากอสังหาริมทรัพย์นี้และให้เช่าจะไม่ใช่เรื่องยากสำหรับคุณ แต่เรามาดำเนินการกันต่อไป “ฉันจะยืนยันได้อย่างไรว่าการปรับปรุงห้องน้ำเป็นเรื่องสมเหตุสมผลทางการเงิน” มันอาจจะไม่ แค่จำนวนเงินที่คุณต้องใช้จ่ายในการปรับปรุงห้องน้ำจะไม่ทำให้ค่าเช่าของคุณเพิ่มขึ้นมากเท่าที่คุณคิด แต่คำถามของคุณไม่ใช่ “ฉันควรไหม” “ฉันจะรู้ได้อย่างไร” ดังนั้นคำตอบของฉันคือว่า ถ้าการปรับปรุงห้องน้ำจะทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น ซึ่งคุณจะได้รับจากผลตอบแทนจากการลงทุนที่เป็นบวก ก็สมเหตุสมผลที่จะทำ
ดังนั้น หากคุณสามารถเพิ่มค่าเช่าจาก 2,400 เป็น 2,800 แค่ปรับปรุงห้องน้ำ และคุณจะเสียค่าใช้จ่ายแค่ 15 พันล้านในการปรับปรุงห้องน้ำ และคุณจะถือเป็นค่าเช่าในระยะเวลาที่เพียงพอ ถึงเวลาคืน 15 แกรนด์ นั่นคือวิธีที่คุณจะกำหนดคำถามนั้น “ฉันกำลังดิ้นรนกับอคติของตัวเองที่ว่าจะไม่เช่าห้องน้ำที่ล้าสมัย ฉันกำลังพิจารณาการปรับปรุงใหม่โดยใช้งบประมาณต่ำเพราะฉันสามารถซื้อโต๊ะเครื่องแป้งมือสองที่ทันสมัยกว่านี้ได้ และฉันพบว่าอ่างอาบน้ำสามารถทาสีได้ ฉันแค่ไม่แน่ใจว่าฉันควรใช้เงินกับสิ่งนี้ต่อไปหรือไม่”
โอเค ก่อนอื่นเลย คุณทำได้ดีมากที่ตระหนักถึงอคติของตัวเอง มันอาจจะไม่ใช่เรื่องใหญ่อย่างที่คุณคิด อย่างไรก็ตาม คุณได้โน้มน้าวใจฉัน หากคุณกำลังมองหาการปรับปรุงใหม่โดยใช้งบประมาณต่ำ บางส่วนทำเอง โดยที่คุณแค่ซื้อโต๊ะเครื่องแป้งใหม่และทาสีอ่างอาบน้ำ ใช่แล้ว นั่นสมเหตุสมผลสำหรับคุณที่จะทำ ฉันคิดว่านี่เป็นการปรับปรุงห้องน้ำทั้งหมดที่เรากำลังพูดถึง
“หากตลาดดำเนินต่อไปเหมือนในช่วง XNUMX-XNUMX ไตรมาสที่ผ่านมา มันจะหมายถึงการใช้จ่ายมากขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ถัดไปที่ฉันซื้อด้วยความตั้งใจที่จะเช่า ฉันควรคำนึงถึงเกณฑ์ใดเพื่อให้แน่ใจว่าฉันกำลังซื้อการลงทุนที่ดีในราคาที่สูงเกินจริง ฉันเชื่อว่าฉันได้ยินมาว่าการแข็งค่าไม่ควรเกิดขึ้นทันที หรือฉันควรให้คะแนนปัจจัยสำหรับการถือครองระยะยาวหรือไม่ ฉันไม่แน่ใจว่าจะประมาณอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นซึ่งอาจสนับสนุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ครั้งต่อไปในตลาดที่คับแคบได้อย่างไร”
ขอย้ำอีกครั้งว่าอัตราดอกเบี้ยไม่สำคัญเมื่อคุณตัดสินใจเรื่องนี้ ฉันรู้ว่ามันรู้สึกแปลกๆ ที่ได้ยิน และราคาซื้อก็ไม่สำคัญ สิ่งสำคัญคือมูลค่าจะเพิ่มขึ้นจากตอนที่ฉันจ่ายเงินไปและจะเป็นกระแสเงินสดหรือไม่ ตอนนี้อัตราดอกเบี้ยและราคาซื้อส่งผลต่อกระแสเงินสด และเกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ดังกล่าวเท่านั้น ซึ่งหมายความว่ายิ่งราคาซื้อสูงขึ้นและอัตราที่สูงขึ้น กระแสเงินสดก็จะยิ่งยากขึ้นเท่านั้น แต่ในตัวมันเองพวกเขาไม่สำคัญ ดังนั้นเกณฑ์ที่ฉันคิดว่าคุณควรคำนึงถึงคือจะใช้เวลามากขึ้นและใช้ความพยายามมากขึ้นในการมองหาข้อตกลงอื่นเพื่อทดแทนข้อตกลงที่คุณมีอยู่
และนี่ไม่ใช่เรื่องแปลกในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อันที่จริง นี่อาจใกล้เคียงกับตลาดที่มีสุขภาพดีกว่าที่เราเคยเห็นมาตั้งแต่เกิดความผิดพลาดครั้งล่าสุด ฉันรู้ว่ามันฟังดูบ้า แต่เรานิสัยเสีย เราเคยชินกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมทุกปีซึ่งต้องการงานเพียงเล็กน้อยซึ่งไม่ได้สร้างกระแสเงินสดตั้งแต่แรก ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เราทุกคนต่างก็ซื้อ เงินสดนั้นไหลตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่แค่กระแสเงินสดเท่านั้น แต่เงินสดไหลเป็นเลขสองหลักด้วย แค่เราถูกนิสัยเสียเท่านั้น และตอนนี้เราไม่นิสัยเสียอีกต่อไปแล้ว เราก็โกรธเรื่องนี้
แต่เดิมแล้ว วิธีจัดโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์มีจุดมุ่งหมายเพื่อสร้างรายได้ให้คุณในระยะยาว ไม่ใช่ในระยะสั้น ไม่เป็นไรถ้ามันยากกว่าที่เราคิดไว้ในการทำให้มันสำเร็จ อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการตัดสินใจลงทุนที่ดี คำถามที่สองจากสามตัวเลือกการกู้ยืม “ตัวเลือกสินเชื่อที่ดีที่สุดสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืออะไร? ฉันมีงาน W2 ที่จ่ายสูงกว่าค่าเฉลี่ยในพื้นที่ของฉัน และฉันมีเครดิตที่ดี แต่ฉันมีเพียงพอสำหรับเงินดาวน์ประมาณ 10% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ถัดไปเท่านั้น เนื่องจากฉันเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งแล้ว ฉันจึงเชื่อว่าจะถูกบังคับให้กู้เงินแบบเดิมๆ ที่ต้องการดาวน์ 10%”
เอาล่ะ. ดังนั้นตัวเลือกเงินกู้ที่ดีที่สุดสำหรับคุณคือทำสิ่งเดียวกันกับบ้านหลังถัดไปของคุณเหมือนกับบ้านหลังแรกที่คุณทำที่เราเพิ่งพูดถึง คุณต้องการใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักและวางไว้ให้น้อยที่สุด คุณไม่จำเป็นต้องวางลง 10% จริงๆ คุณสามารถวางเงินลง 5% ในหลาย ๆ กรณีหรือสามเปอร์เซ็นต์ครึ่งหากคุณยังไม่มีเงินกู้ FHA หากคุณไม่ได้ซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลัก ซึ่งหมายความว่าคุณจะย้ายออกจากบ้านที่คุณอยู่ และคุณจะไม่ซื้อบ้านหลังอื่นเพื่ออยู่อาศัย คุณจะไปอาศัยอยู่ที่อื่น คุณสามารถดาวน์ 10% ได้หลายครั้งเป็นบ้านพักตากอากาศ ตกลง.
สิ่งเหล่านี้ก็เหมือนกับบ้านที่คุณจะเช่าเป็นบางครั้ง แต่คุณจะให้เช่ากับคนอื่น ไม่เช่นนั้นคุณจะไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่นในฐานะผู้อยู่อาศัยหลักของคุณ ดังนั้นติดต่อเราหากคุณต้องการให้เราพิจารณาหาสินเชื่อบ้านพักตากอากาศให้กับคุณหรือไปหาใครสักคนใน BiggerPockets ใช้เครื่องมือของพวกเขาที่นั่นและค้นหาบุคคลที่เป็นสมาชิกที่จำนองและถามพวกเขาว่า “เฮ้ ฉันจะมีตัวเลือกอะไรได้บ้าง” มีถ้าฉันไม่ต้องการเผาสินเชื่อบ้านพักตากอากาศของฉัน? ฉันต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลัก” แต่ฉันไม่คิดว่าคุณจะต้องวางเงินลง 10% คุณมีแนวโน้มที่จะเข้าสู่บางสิ่งบางอย่างเป็นเวลาสามถึงครึ่งถึง 5% เนื่องจากคุณย้ายออกจากที่อยู่อาศัยหลักปัจจุบันของคุณ
หลายๆ คนคิดว่าคุณสามารถมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักได้ครั้งละหนึ่งรายการเท่านั้น นั่นไม่เป็นความจริง โดยปกติคุณสามารถมีเงินกู้ FHA หรือเงินกู้ VA ได้ครั้งละหนึ่งรายการเท่านั้น แต่คุณสามารถมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักได้มากกว่าหนึ่งรายการในแต่ละครั้ง เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักไม่ใช่ทั้งหมดจะเป็น VAs และ FHA คุณสามารถขอสินเชื่อแบบธรรมดาได้ โดยมักจะมีส่วนลด 5% สำหรับที่อยู่อาศัยหลัก คำถามที่สามจากสาม นี่เป็นคำถามที่เกี่ยวข้องกับครอบครัว
“ฉันกำลังแฮ็กบ้านเพื่อเริ่มต้น ฉันอาศัยอยู่กับลูกๆ ในที่พักที่จะเช่า เราเพิ่งย้ายจากอพาร์ทเมนต์ที่เราอยู่เพียงเจ็ดเดือนหลังจากย้ายจากบ้านที่เราขายในปี 2021 ความตั้งใจของฉันคือซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นและอาศัยอยู่ในนั้นสักหน่อยก่อนที่จะเช่าหลังนั้นแล้วจึงซื้อที่ดินระยะยาวของฉันในที่สุด บ้านระยะ ฉันรู้สึกประหนึ่งการบังคับลูกๆ ย้ายทุกๆ XNUMX-XNUMX ปีอาจส่งผลเสียต่อพวกเขา แต่ฉันไม่อยากใช้ลูกๆ ของฉันเป็นข้ออ้างในการไม่บรรลุเป้าหมาย คุณจะประนีประนอมกับความต้องการในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีของฉัน การแฮ็กบ้าน โดยที่ฉันย้ายลูกๆ ไปรอบๆ ทุกปีไปยังสถานที่ใหม่โดยรู้สึกเหมือนมีข้อบกพร่องในขณะที่เลี้ยงดูครอบครัวได้อย่างไร”
โอ้ นี่เป็นคำถามที่ดีที่นี่ และแน่นอน คุณกำลังถามผู้ชายที่ไม่มีครอบครัวและไม่มีลูก แต่ฉันก็ยังจะนั่งอยู่ที่นี่ และพยายามอย่างเต็มที่ เพื่อจัดการกับการสนทนาที่ยากลำบากนี้ ก่อนอื่น ฉันแค่อยากจะบอกว่าฉันเข้าใจจริงๆ แล้ว ฉันไม่เข้าใจจริงๆ แต่ฉันเห็นอกเห็นใจกับสิ่งที่คุณกำลังเผชิญ และฉันคิดว่าคุณเป็นคนดีที่ถามคำถามนี้ เพราะในพอดแคสต์แบบนี้ เรามักจะพูดถึงองค์ประกอบทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์ นี่คือเหตุผลที่ผู้คนมาที่นี่เพื่อฟัง อย่างไรก็ตาม เราคงจะโง่มากหากไม่รับรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์ก็มีองค์ประกอบทางอารมณ์เช่นกัน
นี่เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการ และถ้าคุณต้องการให้จิตใต้สำนึกอยู่เบื้องหลังสิ่งที่คุณกำลังทำและสนับสนุนคุณในสิ่งนั้น คุณจะต้องตอบสนองด้านอารมณ์ของคุณ ฉันดีใจที่คุณถามสิ่งนี้ และหากคนอื่นสงสัยในสิ่งเดียวกันก็อย่ารู้สึกแย่กับมัน นี่เป็นเรื่องปกติโดยสิ้นเชิงและเป็นสิ่งที่เราทุกคนต้องเผชิญในฐานะนักลงทุน อันที่จริง เหตุผลหนึ่งที่ฉันคิดว่าฉันใช้เวลาในชีวิตนานกว่าในการเริ่มต้นครอบครัวก็เพราะฉันรู้ว่าอาชีพการบังคับใช้กฎหมายยากแค่ไหน ทำงานหลายสัปดาห์เป็นร้อยชั่วโมง ความมุ่งมั่นในการสร้างธุรกิจและสร้างรายได้ผ่านอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบต่อ ครอบครัวในแง่ลบ มันยากกว่า และฉันคิดว่านั่นมันอยู่ในหัวของฉัน และฉันก็ผลักไสการสร้างครอบครัวออกไปเพราะฉันต้องการสร้างความสำเร็จในเวทีนี้ก่อน
เห็นได้ชัดว่ามันแตกต่างออกไปในตำแหน่งที่ฉันอยู่ในตอนนี้ ดังนั้นตอนนี้ หากฉันต้องการสร้างครอบครัว ฉันคิดว่าฉันทำได้โดยไม่มีความรู้สึกผิด แต่เธออยู่ตรงนั้น ตบเบา ๆ ท่ามกลางความรู้สึกผิดของคุณแม่ เรามาดำเนินการผ่านเรื่องนี้กันดีกว่า คลอเดีย สิ่งแรกที่ฉันคิดคือคุณต้องการพูดคุยกับลูกๆ ของคุณอย่างตรงไปตรงมา และแบ่งปันว่าทำไมการตัดสินใจครั้งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อครอบครัวในอนาคต มันเป็นเครื่องมือการสอนใช่ไหม
บางทีลูกๆ ของคุณอาจยังไม่โตพอที่จะเข้าใจคณิตศาสตร์ แต่ถ้าเป็นเช่นนั้น คุณสามารถอธิบายให้พวกเขาฟังได้ว่า “นี่คือเงินค่าบ้านของเรา ทีนี้ถ้าเราย้ายเข้าบ้านหลังที่ XNUMX มันก็จะเยอะขนาดนี้เท่านั้น นั่นหมายความว่าแม่ไม่ต้องทำงานมากนักในที่ทำงาน และฉันสามารถอยู่บ้านกับเธอได้มากขึ้นถ้าเราย้ายอีกครั้ง” ฉันจะไม่พูดว่า “นี่หมายความว่าแม่หาเงินได้มากกว่านี้” เพราะถ้าฉันยังเป็นเด็ก ฉันได้ยินมาว่าฉันจะแบบ “โอ้ เจ๋ง คุณซื้อของเล่นให้ฉันเพิ่มได้แล้ว” ซึ่ง ไม่ใช่ที่ที่คุณต้องการให้การสนทนาไป ดังนั้นให้สร้างความสัมพันธ์ระหว่างยิ่งคุณประหยัดเงินได้มากเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งอยู่กับพวกเขาได้มากขึ้นเท่านั้น
สิ่งต่อไปที่ฉันจะทำคือพยายามหาวิธีทำให้มันสนุก ไม่มีใครชอบการเคลื่อนไหว มันเป็นความเจ็บปวดใช่มั้ย แล้วคุณทำให้มันสนุกได้ไหม? มีรางวัลอะไรที่คุณสามารถมอบให้เด็กๆ เหล่านี้โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย ซึ่งจะทำให้สิ่งนี้น้อยลง... ฉันไม่รู้ว่าคำพูดที่กระทบกระเทือนจิตใจเป็นคำพูดที่ถูกต้องหรือไม่ แต่เป็นประสบการณ์เชิงลบน้อยกว่า พวกคุณทุกคนมารวมตัวกันและกินพิซซ่าหรือป๊อปคอร์นบนพื้นเมื่อจะย้าย นั่งบนบีนแบ็ก และแบ่งปันเรื่องราวเกี่ยวกับส่วนที่คุณชื่นชอบในบ้านหลังใหม่ได้ไหม
คุณสามารถผจญภัยกันเป็นครอบครัวและเดินไปรอบๆ ละแวกบ้านและชี้บ้านที่คุณชอบมากที่สุด หรือดูว่าร้านอาหาร ร้านไอศกรีม หรือโรงภาพยนตร์อยู่ห่างจากที่พักแค่ไหน? คุณช่วยพาพวกเขาไปดูหนังเรื่องใหม่แล้วพูดว่า “เฮ้ เด็กๆ ลองเปรียบเทียบเรื่องนี้กับโรงภาพยนตร์อื่นๆ แล้วดูว่าเรื่องนี้จะดีกว่าไหม” ขวา. คุณสามารถเปลี่ยนมันให้เป็นเกม หรือระบบ หรือรูปแบบที่ทุกครั้งที่พวกเขาเคลื่อนไหว พวกเขาเรียนรู้ว่าจะต้องทำอะไรในการเคลื่อนไหว และเพื่อให้พวกเขาทำได้ดีขึ้น? ตอนนี้ ฉันไม่รู้ว่าถ้ามันเป็นการเคลื่อนไหวที่ยากต่อเด็กๆ มากพอๆ กับการเปลี่ยนโรงเรียน นั่นคือสิ่งที่ฉันจะคิด มันต้องสูญเสียเพื่อนบางคนไป
ดังนั้น หากคุณสามารถแฮ็กบ้านในเขตการศึกษาเดียวกันได้ จะดีกว่านี้อย่างแน่นอน ถ้าไม่ ฉันคงได้พูดคุยกันมากมายเกี่ยวกับสิ่งที่พวกเขากำลังเผชิญที่โรงเรียน พ่อแม่จำนวนมากทำผิดพลาดโดยคิดว่าทุกอย่างดีสำหรับลูกเพราะลูกไม่พูดอะไรเลย แต่ตอนที่ฉันยังเป็นเด็ก ฉันจะไม่กลับบ้านไปคุยกับแม่หรือพ่อถ้าฉันถูกรังแกหรือมีปัญหาเกิดขึ้น นั่นไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยนัก แต่ฉันจะไม่พูดถึงเรื่องนี้อย่างแน่นอน และเวลาที่ฉันพยายามจะคุยกับพ่อแม่เกี่ยวกับเรื่องนี้ พวกเขาก็เมินเฉยไปเพราะพวกเขามีเรื่องอื่นในชีวิตที่พวกเขาเครียดมากกว่า
ฉันก็เหมือนกับว่าเมื่อเราเคลื่อนไหว มันเป็นการเคลื่อนไหวที่ยากมากสำหรับฉัน ฉันกำลังจะเข้าเรียนชั้นประถมศึกษาปีที่ XNUMX ดังนั้นฉันจึงเข้าเรียนมัธยมต้นที่โรงเรียนใหม่พร้อมกับเด็กกลุ่มหนึ่งที่มีเงินมากกว่าเด็กในโรงเรียนที่แล้ว และฉันแต่งตัวไม่เก่งนัก และฉันก็ถูกล้อ และฉันไม่เคยถูกล้อเลย เพราะว่าฉันดังมากในโรงเรียนแรกของฉัน ฉันแค่ไม่รู้ว่าคุณจะจัดการกับสถานการณ์ประเภทนี้อย่างไร และก็ไม่มีใครคุยด้วย
ดังนั้นฉันจะเปิดใจกับพวกเขาว่าพวกเขาเป็นคนเปิดเผยหรือไม่? พวกเขาได้รู้จักเพื่อนใหม่หรือไม่? พวกเขาเก็บตัวหรือเปล่า? พวกเขามีปัญหาในการหาเพื่อนไหม? และให้คำแนะนำว่าพวกเขาจะทำอะไรได้บ้างเพื่อให้เป็นที่ชื่นชอบโดยทั่วไปมากขึ้น เพื่อที่การเปลี่ยนแปลงจะได้ไม่ยากสำหรับพวกเขา แน่นอน ฉันอยากจะรู้ว่าคุณกำลังเสียสละที่นี่ มันจะยากขึ้นสำหรับพวกเขาเพราะคุณกำลังทำเช่นนี้ ขอขอบคุณที่คุณให้ความสำคัญกับครอบครัวของคุณเป็นอันดับแรก แม้ว่าจะเป็นเรื่องยากในระยะสั้นก็ตาม เอาล่ะ คำถามถัดไปของเรามาจากแจ็ค เกรแฮม
แจ็ค:
เฮ้ เดวิด ฉันชื่อแจ็ค เกรแฮม ฉันมีคำถามสำคัญสำหรับคุณ ซึ่งก็คือ ฉันควรคิดค่าใช้จ่ายโบนัสเพื่อแยกทรัพย์สินบางส่วนของฉันออก เพื่อที่ฉันจะได้ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้จากรายได้ปกติของฉันหรือไม่ และตามบริบทแล้ว ฉันมีอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 2.5 แห่ง มูลค่ารวมประมาณ 40 ล้าน ประมาณ XNUMX% ของจำนวนนั้นอยู่ในส่วนของผู้ถือหุ้น และฉันกำลังพยายามที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ซึ่งสองรายการที่ฉันซื้อในปีนี้ และฉันลองดูใน YouTube วิดีโอบางรายการ ทุกคนจะแยกต้นทุนโบนัสออกจากกัน
ในฐานะนายหน้าเต็มเวลาและนักลงทุนขั้นสูง ฉันทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 75 ชั่วโมงต่อเดือน ดังนั้นฉันจึงสามารถใช้ส่วนนั้นของรหัสภาษีในทางเทคนิคเพื่อชดเชยรายได้ส่วนบุคคลของฉันได้ และในปีนี้ ฉันควรจะจ่ายภาษีประมาณ 300 ถึง 350,000 ดอลลาร์ และฉันก็ไม่อยากจ่ายจริงๆ คำถามของฉันจึงถามคุณว่า “เฮ้ ฉันควรทำสิ่งนี้ไหม? ฉันควรใช้อสังหาริมทรัพย์ทั้งสองที่ฉันซื้อในปีนี้เพื่อแยกต้นทุนโบนัสออกจากกันเพื่อที่ฉันจะได้เก็บเงินไว้ในธนาคารและหวังว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ในอนาคต และฉันสามารถใช้เงินของฉันได้ดีขึ้นในตอนนี้ แทนที่จะเก็บไว้... ให้ ให้กับรัฐบาลเหรอ?
และผลที่ตามมาคืออะไร? ฉันต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่? หากเป็นเช่นนั้น นั่นเป็นสิ่งที่ฉันควรทำหรือไม่” แจ้งให้เราทราบว่าคุณคิดอย่างไร แฟนตัวยงของ BiggerPockets แฟนตัวยงของคุณและสิ่งที่พวกคุณทำ ขอบคุณมากสำหรับทุกสิ่ง และรอคอยการตอบกลับของคุณ
เดวิด:
เอาล่ะ แจ็ค ขอบคุณมากสำหรับสิ่งนี้ อะไรเป็นคำถามที่ดีที่นี่ ดังนั้น ฉันจะเล่าคร่าวๆ ว่าคุณอธิบายอะไรให้กับใครก็ตามที่ไม่คุ้นเคยกับการคิดค่าเสื่อมราคาโบนัส จากนั้นฉันจะพยายามตอบคำถามของคุณอย่างเต็มที่ สิ่งที่แจ็คกำลังพูดถึงคือ โดยปกติแล้ว เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ เรียกว่าเป็นที่อยู่อาศัย รัฐบาลให้คุณตัดจำหน่ายทรัพย์สินส่วนหนึ่งทุกๆ 27 ปีครึ่ง เพราะมันกำลังจะพังทลายลง เขาบอกว่าอายุการใช้งานของทรัพย์สินนี้จะอยู่ที่ 27 ปีครึ่ง คุณเอาราคารวมของอสังหาริมทรัพย์ หารด้วย 27.5 แล้วคุณจะตัดมันออกจากรายได้ที่ทรัพย์สินสร้างขึ้นได้ ดังนั้น ถ้ามันทำเงินได้ 500 เหรียญต่อเดือน แต่จำนวนที่ผมอธิบายไปคือ 400 เหรียญต่อเดือน คุณจ่ายภาษีแค่เดือนละ 100 เหรียญเท่านั้น
หากคุณเป็นมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์เต็มเวลา พวกเขาจะยอมให้คุณรับผลขาดทุน ดังนั้นบางครั้งสิ่งที่เกิดขึ้นคือคุณต้องตัดเงินออกเดือนละ 700 แต่ได้เดือนละ 500 เท่านั้น ดังนั้น คุณมีเงินพิเศษเดือนละ 200 เหรียญที่ไม่ได้รับการคุ้มครอง หากคุณเป็นมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์เต็มเวลา คุณสามารถนำเงิน 200 ดอลลาร์นั้นไปใช้กับวิธีอื่นๆ ที่คุณสร้างรายได้ผ่านอสังหาริมทรัพย์ ค่าคอมมิชชั่น บ้านที่พลิกรายได้ได้ ฉันเชื่อว่า เกือบทุกวิธีที่คุณสร้างรายได้ คุณสามารถป้องกันสิ่งนั้นได้ 200% ทีนี้ เมื่อคุณรวมค่าเผื่อนั้นเข้ากับค่าเสื่อมราคาโบนัส คุณจะรออีก 27 ปีครึ่งจึงจะรับเงินนั้นไม่ไหว คุณสามารถเรียนโดยที่พวกเขาให้คุณเรียนได้ทั้งหมดในปีแรก เรียกว่าการศึกษาการแยกต้นทุน มันซับซ้อนกว่าที่ฉันอธิบายนิดหน่อย แต่ฉันก็จะอยู่ที่นี่ทั้งวันเพื่อพยายามพูดคุยเกี่ยวกับเรื่องนี้
ดังนั้น กลยุทธ์โดยรวมคือการที่คุณพิจารณาอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ให้รายละเอียดแก่คุณ คุณตัดสินใจว่า “เอาล่ะ ส่วนใหญ่สิ่งนี้จะหมดลงเร็วกว่า 27 ปีครึ่งมาก ดังนั้นฉันจะนำผลขาดทุนทั้งหมดออกจากค่าใช้จ่ายล่วงหน้าในปีแรก” เมื่อคุณรวมกลยุทธ์ในการรับผลขาดทุนทั้งหมดในปีแรกเข้ากับความจริงที่ว่าตอนนี้คุณสามารถสำรองรายได้จากสิ่งอื่น ๆ ได้แล้ว ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เต็มเวลาสามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีเงินได้ได้ นี่คือวิธีที่คนอย่าง Robert Kiyosaki และ Donald Trump และฉันเมื่อเราพูดว่า "ฉันไม่จ่ายภาษีเงินได้ใดๆ ฉันไม่ต้องจ่ายภาษีเลย ฉันไม่โง่." นี่คือสิ่งที่พวกเขากำลังได้รับจริงๆ ตกลง. ไม่ใช่ว่าพวกเขากำลังหลีกเลี่ยงภาษีเหมือนกำลังฝ่าฝืนกฎหมาย แต่พวกเขานำเงินทั้งหมดไปลงทุนใหม่กับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ดังนั้นพวกเขาจึงต้องขาดทุนใหม่ทั้งหมดเพื่อชดเชยกับเงินที่พวกเขากำลังทำอยู่
มันฟังดูดีมาก และนั่นคือสาเหตุที่เราทำเพราะเราไม่ต้องการจ่ายภาษี แจ็คตรงนี้ คุณก็ไม่อยากจ่ายภาษีเหมือนกัน แต่มีข้อเสียอยู่ จริงๆ แล้วมีข้อเสียอยู่สองสามประการที่ฉันจะอธิบายก่อนที่เราจะรู้ว่านี่คือการเคลื่อนไหวที่ถูกต้องหรือไม่ ก่อนอื่น คุณจะไม่สามารถหยุดซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อทำเช่นนี้ ฉันว่ามันเหมือนกับการเอาหมาป่าไปหลายปี ตราบเท่าที่คุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่… เช่นเดียวกับที่ฉันต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกๆ ปีเพื่อชดเชยเงินที่ฉันทำ และบางครั้งฉันก็ต้องใช้เงินเกือบหรือบางครั้งมากกว่า 100% ของเงินที่ฉันได้รับ เพื่อกลับเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องเสียภาษี ตกลง. ดังนั้น หากเป้าหมายของคุณคือการรักษาไข่ในรังลูกใหญ่ มันก็ไม่ได้ผลเสมอไป บางครั้งถ้าคุณต้องการเงินสดในธนาคาร ก็ควรจ่ายภาษีจะดีกว่า
ปิดที่สอง มันไม่ฟรี ที่จริง เมื่อคุณพิจารณาทุกอย่างล่วงหน้า คุณจะสูญเสียความสามารถในการรับมันในอีก 27 ปีครึ่งข้างหน้า เพราะคุณรับมันทั้งหมดในปีแรก ดังนั้นค่าเสื่อมราคาจึงหมดไป คุณจะไม่ได้รับรายได้ใดๆ ดังกล่าวหลังจากที่คุณได้หักออกจากบัญชีทันที ซึ่งหมายความว่าคุณจะต้องจ่ายภาษีที่สูงขึ้นสำหรับรายได้ในอนาคตที่ทรัพย์สินนั้นทำได้ ตอนนี้ ตราบใดที่คุณนำรายได้ในอนาคตนั้นไป รวมเข้ากับเงินทั้งหมดที่คุณหาได้ในฐานะมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ และซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มต่อไป คุณจะไม่ต้องจ่ายภาษีสำหรับสิ่งนั้น แต่คุณเห็นสิ่งที่ฉันกำลังพูดถึงที่นี่? คุณกำลังถูกดูดลึกเข้าไปในโลกนี้มากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งคุณไม่สามารถหยุดซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น
และเมื่อคุณหยุดซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่ม คุณจะต้องจ่ายภาษีจากเงินที่คุณหาได้ และคุณจะต้องเสียภาษีจากรายได้ที่ทรัพย์สินเหล่านั้นทำอยู่ และรายได้นั้นจะไม่ได้รับการปกป้องจาก ค่าเสื่อมราคา ข้อเสียสุดท้ายที่ฉันนึกออกก็คือความจริงที่ว่ามันไม่ฟรี จริงๆ แล้วคุณต้องจ่ายเงินสำหรับการศึกษาเรื่องการแบ่งแยกต้นทุน ซึ่งอาจอยู่ระหว่าง 10,000 ถึง 10,000 เหรียญสหรัฐต่อการศึกษาจากประสบการณ์ของผม ไม่เพียงแต่คุณไม่ต้องคิดค่าเสื่อมราคาตลอดไป แต่คุณยังต้องเอาค่าเสื่อมราคาออกทันทีอีกด้วย คุณต้องใช้จ่ายหกถึง 350,000 เหรียญสหรัฐเพื่อความหรูหราในการทำเช่นนั้น ใช่แล้ว คุณจะประหยัดเงินได้ XNUMX ดอลลาร์ แต่คุณจะขาดทุนบางส่วนด้วยวิธีอื่นๆ ที่ฉันอธิบายไว้ด้วย
อย่างที่กล่าวมาทั้งหมด หากเรากำลังเข้าสู่ตลาดแบบตอนนี้ ซึ่งฉันคาดหวังว่าจะได้เห็นโอกาสที่ดีกว่าที่เราเคยเห็นมา เงินพิเศษ 300 ถึง 350,000 ที่คุณจะใช้จ่ายเป็นภาษีจะต้องทำ คุณดีมากกว่าปกติ หากเรากำลังเข้าไปในตลาดที่ราคายังคงขึ้น ขึ้น ขึ้น ขึ้น ขึ้น และไม่สำคัญว่าคุณมีเงินมากแค่ไหน คุณไม่สามารถซื้ออะไรได้เลย และถ้าคุณทำ คุณจะสูญเสียเงินเมื่อซื้อมัน ไม่เช่นนั้นมันอาจจะพัง นั่นเป็นเรื่องที่แตกต่าง แต่ตอนนี้เราอยู่ในสถานการณ์ที่คุณสามารถเอาเงิน 350,000 ไปและรอดูว่ามันจะลดลงมากกว่านี้หรือไม่ มันจะเกิดการ quote-unquote, พังไหม? การมีเงินทุนในตอนนี้มีประโยชน์มากกว่าการมีเงินทุนในสถานการณ์อื่นๆ ที่อสังหาริมทรัพย์ระเบิดขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากเงินทั้งหมดที่รัฐบาลพิมพ์ออกมา
ดังนั้นฉันจึงเอนเอียงไปทางความจริงที่ว่าฉันคิดว่าคุณควรทำเช่นนี้ใช่ไหม อีกสิ่งหนึ่งที่ควรคำนึงถึงก็คือ หากคุณลงทุนเพื่ออนาคตอย่างชาญฉลาดและคุณกำลังเพิ่มส่วนของทุน มีวิธีสร้างรายได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษี และไม่ใช่กระแสเงินสด ดังนั้นคุณต้องรายงานกระแสเงินสดของคุณเป็นรายได้เพราะมันเป็น นี่คือสาเหตุว่าทำไมเมื่อผู้คนประมาณว่า “กระแสเงินสด กระแสเงินสด กระแสเงินสด” และพวกเขาเห็นสัญลักษณ์ดอลลาร์เล็กๆ น้อยๆ ในสายตาของพวกเขา เช่น สครูจ แมคดัค และพวกเขาก็หมกมุ่นอยู่กับกระแสเงินสด เพราะว่ามันจะแก้ปัญหาทั้งหมดของพวกเขา ปัญหา. มันไม่ได้ มันไม่ได้ ตอนนี้มันเยี่ยมมาก ฉันไม่ได้บอกว่าหลีกเลี่ยง แต่ฉันกำลังบอกว่ามันไม่ดีเท่าที่เราคาดหวังไว้
เมื่อคุณได้รับทุนแล้ว คุณสามารถรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดที่ไม่ต้องเสียภาษีได้เลย และสิ่งที่ยอดเยี่ยมเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดคือ ปกติแล้วคุณใช้เวลานานในการสร้างส่วนของผู้ถือหุ้น โดยปกติแล้ว ในระหว่างที่คุณสร้าง Equity นั้น ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นจากสิ่งที่คุณซื้อ ดังนั้นเมื่อคุณทำการรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสด ค่าเช่าจึงเพิ่มขึ้นเพียงพอที่จะรองรับหนี้เพิ่มเติมที่คุณกำลังใช้ในการรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสด ดังนั้นคุณจะไม่ได้รับอันตรายใด ๆ เลย คุณจะไม่เสียเงินเมื่อคุณทำมัน ทรัพย์สินยังคงชำระเงินกู้ยืมที่คุณหยิบออกมาต่อไป คุณจะได้รับรีไฟแนนซ์แบบเงินสดซึ่งไม่ต้องเสียภาษี คุณสามารถดำรงชีวิตด้วยเงินจำนวนนั้น หรือคุณสามารถนำเงินนั้นไปลงทุนใหม่ให้กับอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตที่คุณต้องซื้อต่อไป หากคุณจะใช้การศึกษาการแบ่งแยกต้นทุนและค่าเสื่อมราคาโบนัส
ประเด็นสุดท้ายที่ผมเพิ่งคิดว่า ผมจะโยนเชอร์รี่เล็กๆ ไว้ด้านบนให้คุณ คุณแจ็ค เกรแฮม ก็คือว่าโบนัสที่เสื่อมลงจะไม่คงอยู่ตลอดไป อันที่จริง ฉันเชื่อว่าในปี 2023 จะมีการปรับขนาดกลับไปสู่จุดที่คุณสามารถรับมูลค่าได้เพียง 80% และในปี 2024 เพียง 60% เป็นต้นไป จนกระทั่งในที่สุดมูลค่าจะอยู่ที่ศูนย์ ดังนั้นหากคุณคิดจะทำสิ่งนี้ ผมว่าควรทำตอนนี้ เพราะทุกๆ ปี มันจะมีประโยชน์น้อยลงเรื่อยๆ จนไม่มีเลย ขอบคุณมากสำหรับคำถามของคุณ โปรดแจ้งให้เราทราบสิ่งที่คุณตัดสินใจ
เอาล่ะ และนั่นคือการแสดงของเราในวันนี้ แต่สิ่งที่พวกคุณได้ของระดับสูงนิดหน่อยตอนท้ายด้วยคำแปลกๆ เช่น การแบ่งแยกต้นทุน โบนัสค่าเสื่อมราคา ของเจ๋งๆ ตรงนั้น แล้วคุณก็ยังได้ของจากผู้เริ่มต้นเช่น “เฮ้ เงินกู้อะไรเนี่ย” ฉันสามารถใช้ซื้อบ้านหลังต่อไปได้หรือไม่ และควรซื้อบ้านเลยหรือไม่? ฉันจะรักษาหนี้ให้อยู่ในระดับสูงได้อย่างไรหากฉันยังคงแฮ็กบ้านอยู่” และนั่นคือสิ่งที่เรามาที่นี่เพื่อ เราต้องการมอบคุณค่าให้กับคุณมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อให้คุณสามารถค้นพบอิสรภาพทางการเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกับพวกเราหลายคน รวมถึงฉันด้วย และเราอยากจะนั่งอยู่ที่นี่และให้กำลังใจพวกคุณ คอยดูคุณระหว่างทาง
ขอบคุณมากครับที่ติดตาม หากคุณต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับฉันโดยเฉพาะ คุณสามารถติดตามฉันบนโซเชียลมีเดีย @davidgreene24 ไปติดตามฉันบน Instagram ตอนนี้เลย คุณยังสามารถพบฉันบน YouTube ได้หากคุณไปที่ youtube.com/@, @ sign, davidgreene24 และสมัครรับข้อมูลช่องของฉันและดูวิดีโอที่ฉันมีที่นั่นซึ่งฉันทำเรื่องส่วนตัวเพิ่มเติมอีกเล็กน้อย คุณสามารถติดตามเราได้ที่ BiggerPockets บน YouTube เช่นกัน คุณสามารถติดตามเราบน Instagram คุณสามารถติดตามเราผ่านทางโซเชียลมีเดีย ดังนั้นมองดูเราที่นั่นและติดตามด้วยเช่นกัน
ฟังนะ กำจัดเรื่องไร้สาระในชีวิตของคุณออกไป ตกลง. กำจัดบางสิ่งที่ไม่ได้ช่วยอะไรคุณเลย เพียงแค่การเลื่อนแบบไร้เหตุผลหรือการเลื่อนแบบหายนะที่คุณทำ และเริ่มฟังสิ่งที่จะทำให้คุณมีอนาคตที่ดีกว่าสิ่งที่คุณเป็นอยู่ตอนนี้ ขอบคุณมากสำหรับเวลาและความสนใจของคุณ ฉันรักพวกคุณ. หากคุณมีเวลา ลองดูวิดีโออื่น ถ้าไม่เช่นนั้น เจอกันใหม่สัปดาห์หน้า
ดูตอนได้ที่นี่
ช่วยพวกเราด้วย!
ช่วยให้เราเข้าถึงผู้ฟังใหม่ๆ บน iTunes โดยให้คะแนนและรีวิวแก่เรา! ใช้เวลาเพียง 30 วินาทีและพบคำแนะนำ โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม. ขอบคุณ! เราซาบซึ้งจริงๆ!
ในตอนนี้เราจะกล่าวถึง:
- วิธีการแฮ็คบ้าน แม้ในตลาดที่อยู่อาศัยราคาสูง
- BRRRR เพิ่มอัตราดอกเบี้ยให้สูงขึ้น และเมื่อสมเหตุสมผลที่จะถอนเงินออก
- กลยุทธ์ทางการเงินที่สร้างสรรค์ และคุ้มค่าที่จะใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือไม่
- สินเชื่อเพื่อหลักประกัน และเมื่อสมควรที่จะเอาออกไป การงัด จากคุณ พอร์ตหุ้น
- ผลตอบแทนการลงทุน (ผลตอบแทนการลงทุน) เทียบกับ ROE (ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น) และวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เช่าเป็นหลัก
- แฮ็คบ้านส่งผลต่อชีวิตครอบครัว และเมื่อย้ายก็ไม่คุ้มค่าเงิน
- โบนัส ค่าเสื่อมราคา อธิบาย และ กำไรระยะสั้นและความเจ็บปวดระยะยาว ของการหักภาษีครั้งใหญ่
- และ So ล้นหลาม!
ลิงค์จากการแสดง
สนใจเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสปอนเซอร์ในปัจจุบันหรือร่วมเป็นพันธมิตรกับ BiggerPockets ด้วยตัวเองหรือไม่? ตรวจสอบของเรา เพจสปอนเซอร์!
หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets
- เนื้อหาที่ขับเคลื่อนด้วย SEO และการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ รับการขยายวันนี้
- เพลโตบล็อคเชน Web3 Metaverse ข่าวกรอง ขยายความรู้. เข้าถึงได้ที่นี่.
- ที่มา: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 เดือน
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- ความสามารถ
- สามารถ
- เกี่ยวกับเรา
- เกี่ยวกับมัน
- ข้างบน
- ลงชื่อเข้าใช้
- ความรับผิดชอบ
- ซื้อสะสม
- รับทราบ
- ได้รับ
- ข้าม
- จริง
- เพิ่มเติม
- ผู้ใหญ่
- ความได้เปรียบ
- การผจญภัย
- คำแนะนำ
- มีผลต่อ
- หลังจาก
- กับ
- ตัวแทน
- ทั้งหมด
- คนเดียว
- แล้ว
- ทางเลือก
- เสมอ
- จำนวน
- และ
- อื่น
- คำตอบ
- คำตอบ
- มด
- ทุกคน
- ทุกแห่ง
- นอกเหนือ
- ที่พัก
- app
- Apple
- ใช้
- การตีราคา
- ขอขอบคุณ
- ความชื่นชม
- เข้าใกล้
- อนุญาโตตุลาการ
- การเก็งกำไร
- AREA
- พื้นที่
- สนามกีฬา
- รอบ
- ที่เกี่ยวข้อง
- สมาคม
- ความสนใจ
- ออสติน
- ผู้เขียน
- อัตโนมัติ
- ใช้ได้
- เฉลี่ย
- หลีกเลี่ยง
- กลับ
- พื้นหลัง
- ไม่ดี
- ถุง
- ยอดคงเหลือ
- ธนาคาร
- อุปสรรค
- ฐาน
- ตาม
- ค้างคาว
- ถุงถั่ว
- สวยงาม
- เพราะ
- กลายเป็น
- สมควร
- ก่อน
- เริ่มต้น
- หลัง
- กำลัง
- เชื่อ
- เชื่อ
- เป็นประโยชน์
- ประโยชน์
- ที่ดีที่สุด
- เดิมพัน
- ดีกว่า
- ระหว่าง
- อคติ
- ใหญ่
- ที่ใหญ่กว่า
- บิต
- โบนัส
- หนังสือ
- ชายแดน
- ยืม
- ทั้งสองฝ่าย
- ซื้อ
- แบรนดอน
- ทำลาย
- หมดสภาพ
- สั้น
- นำมาซึ่ง
- นำ
- โบรกเกอร์
- ค่านายหน้า
- บรูคลิ
- นำ
- สร้าง
- การก่อสร้าง
- พวง
- เผา
- ธุรกิจ
- ธุรกิจ
- ซื้อ
- การซื้อ
- แคลิฟอร์เนีย
- โทรศัพท์
- ที่เรียกว่า
- สามารถรับ
- ไม่ได้
- เมืองหลวง
- ซึ่ง
- ความก้าวหน้า
- การปฏิบัติ
- รถยนต์
- กรณี
- กรณี
- เงินสด
- กระแสเงินสด
- เงินออก
- บาง
- โอกาส
- เปลี่ยนแปลง
- การเปลี่ยนแปลง
- เปลี่ยนแปลง
- ช่อง
- การพูดคุย
- ราคาถูก
- ตรวจสอบ
- เด็ก
- เด็ก
- เมือง
- ข้อเรียกร้อง
- อ้างว่า
- อย่างเห็นได้ชัด
- ปิดหน้านี้
- ใกล้ชิด
- ปิด
- รหัส
- เพื่อนร่วมงาน
- วิทยาลัย
- คอลัมน์
- รวมกัน
- อย่างไร
- ความสะดวกสบาย
- สบาย
- มา
- ความเห็น
- ความคิดเห็น
- เชิงพาณิชย์
- ค่าคอมมิชชั่น
- ความมุ่งมั่น
- อย่างธรรมดา
- บริษัท
- เปรียบเทียบ
- เปรียบเทียบ
- การแข่งขัน
- ซับซ้อน
- ส่วนประกอบ
- ส่วนประกอบ
- แนวคิด
- เกี่ยวข้อง
- ความกังวลเกี่ยวกับ
- เงื่อนไข
- ความประพฤติ
- ยืนยัน
- ผลที่ตามมา
- อนุรักษ์นิยม
- การพิจารณา
- พิจารณา
- ข้อ จำกัด
- ติดต่อเรา
- เนื้อหา
- สิ่งแวดล้อม
- ต่อ
- อย่างต่อเนื่อง
- สัญญา
- ผลงาน
- ตามธรรมเนียม
- การสนทนา
- การสนทนา
- เย็น
- ปะการัง
- มุม
- ความสัมพันธ์
- ราคา
- ค่าใช้จ่าย
- ได้
- คู่
- หลักสูตร
- หน้าปก
- ปกคลุม
- Crash
- crashing
- ครีม
- สร้าง
- การสร้าง
- ความคิดสร้างสรรค์
- อย่างสร้างสรรค์
- เครดิต
- เกณฑ์
- คำวิจารณ์
- อยากรู้อยากเห็น
- ปัจจุบัน
- ขณะนี้
- ตบเบา ๆ
- พ่อ
- อันตราย
- เดฟ
- เดวิด
- วัน
- จัดการ
- ข้อเสนอ
- หนี้สิน
- ธันวาคม
- การตัดสินใจ
- ลดลง
- ลึก
- อย่างแน่นอน
- ความต้องการ
- ความต้องการ
- ปรับใช้
- บรรยาย
- อธิบาย
- สมควรได้รับ
- ได้รับการออกแบบ
- รายละเอียด
- กำหนด
- DID
- ตาย
- ดิเอโก
- ความแตกต่าง
- ต่าง
- ยาก
- ตัวเลข
- ความขยัน
- อาหารเย็น
- จุ่ม
- ความคลาดเคลื่อน
- แสดง
- เป็นทุกข์
- ตำบล
- ไม่
- การทำ
- ดอลลาร์
- โดนัลด์ทรัมป์
- Dont
- การลงโทษ
- สอง
- เลขสองหลัก
- ลง
- ข้อเสีย
- ข้อเสีย
- ขับรถ
- หล่น
- ปรับตัวลดลง
- DTI
- ในระหว่าง
- แต่ละ
- ได้รับ
- ที่ได้รับ
- ง่ายดาย
- ผล
- ความพยายาม
- ทั้ง
- อื่น ๆ
- การบังคับใช้
- มีส่วนร่วม
- พอ
- มีเงินมากพอ
- ความสนุกสนาน
- ทั้งหมด
- ตอน
- ส่วนได้เสีย
- escrow
- ที่ดิน
- ประมาณการ
- อีเธอร์ (ETH)
- วันก่อนวันหยุด
- แม้
- ในที่สุด
- เคย
- ทุกๆ
- ทุกคน
- ทุกคน
- ทุกอย่าง
- เผง
- ตื่นเต้น
- ความตื่นเต้น
- การปฏิบัติ
- ผู้บริหารงาน
- ที่มีอยู่
- แสดง
- คาดหวังว่า
- รายจ่าย
- แพง
- ประสบการณ์
- อธิบาย
- อธิบาย
- อธิบาย
- พิเศษ
- Eyes
- หันหน้าไปทาง
- ตก
- ล้ม
- ครอบครัว
- แฟน
- ที่ชื่นชอบ
- ค่าธรรมเนียม
- สองสาม
- รูป
- ฟิล์ม
- การถ่ายทำภาพยนตร์
- ในที่สุด
- เงินทุน
- ทางการเงิน
- การจัดหาเงินทุน
- หา
- หา
- ธรรมชาติ
- ชื่อจริง
- ครั้งแรก
- แก้ไขปัญหา
- การแก้ไข
- มีความยืดหยุ่น
- ชั้น
- ชั้น
- ฟลอริด้า
- ไหล
- ที่ไหล
- ปฏิบัติตาม
- ดังต่อไปนี้
- ดังต่อไปนี้
- เท้า
- ตลอดไป
- ฟอรั่ม
- ข้างหน้า
- พบ
- ที่สี่
- ฟรี
- เสรีภาพ
- มัก
- เพื่อน
- เพื่อน
- ราคาเริ่มต้นที่
- ด้านหน้า
- เต็ม
- สนุก
- ความรู้พื้นฐาน
- ตลก
- อนาคต
- ได้รับ
- เกม
- โรงรถ
- General
- สร้าง
- ได้รับ
- ได้รับ
- ให้
- จะช่วยให้
- ให้
- Go
- เป้าหมาย
- เป้าหมาย
- ไป
- ไป
- ดี
- งานที่ดี
- รัฐบาล
- เกรด
- ยิ่งใหญ่
- สีเขียว
- ขึ้น
- การเจริญเติบโต
- คนที่แต่งตัวประหลาด
- สับ
- แฮกเกอร์
- แฮ็ค
- แฮ็ก
- ครึ่ง
- จัดการ
- เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- ยาก
- การทำงานอย่างหนัก
- หมวก
- มี
- หัว
- มีสุขภาพดี
- ได้ยิน
- การได้ยิน
- ช่วย
- เป็นประโยชน์
- การช่วยเหลือ
- โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม
- ซ่อนเร้น
- จุดสูง
- ระดับสูง
- สูงกว่า
- ประวัติศาสตร์
- ตี
- ถือ
- โฮลดิ้ง
- ถือ
- หน้าแรก
- บ้าน
- การบ้าน
- หวังว่า
- เจ้าภาพ
- ชั่วโมง
- บ้าน
- บ้าน
- การเคหะ
- สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade?
- ทำอย่างไร
- อย่างไรก็ตาม
- HTTPS
- ใหญ่
- เจ็บ
- hype
- ฉันเป็น
- ICE
- ไอศครีม
- ความคิด
- ความคิด
- ทันที
- สำคัญ
- in
- ในอื่น ๆ
- ประกอบด้วย
- รวม
- รวมทั้ง
- เงินได้
- เพิ่ม
- เพิ่มขึ้น
- ที่เพิ่มขึ้น
- เหลือเชื่อ
- เป็นรายบุคคล
- ค่างวด
- แทน
- คำแนะนำการใช้
- ความตั้งใจ
- โดยเจตนา
- อยากเรียนรู้
- อัตราดอกเบี้ย
- อัตราดอกเบี้ย
- น่าสนใจ
- ลงทุน
- การสอบสวน
- การลงทุน
- การลงทุน
- นักลงทุน
- นักลงทุน
- ปัญหา
- IT
- ตัวเอง
- iTunes
- แม่แรง
- มกราคม
- นิวเจอร์ซีย์
- การสัมภาษณ์
- งาน
- การเดินทาง
- เก็บ
- การเก็บรักษา
- คีย์
- เด็ก
- เด็ก
- ชนิด
- คิโยซากิ
- ทราบ
- ความรู้
- KUDOS
- ที่ดิน
- ใหญ่
- ชื่อสกุล
- ปลาย
- กฏหมาย
- การบังคับใช้กฎหมาย
- เรียนรู้
- ได้เรียนรู้
- การเรียนรู้
- ทิ้ง
- การออกจาก
- ผู้ให้ยืม
- ผู้ให้กู้
- ช่วยให้
- ชั้น
- เลฟเวอเรจ
- LG
- ความรับผิดชอบ
- ชีวิต
- น่าจะ
- Line
- จดทะเบียน
- การฟัง
- น้อย
- สด
- ชีวิต
- ที่อาศัยอยู่
- เงินกู้
- เงินให้กู้ยืม
- ในประเทศ
- นาน
- เวลานาน
- ระยะยาว
- อีกต่อไป
- ดู
- ดูเหมือน
- มอง
- ที่ต้องการหา
- LOOKS
- สูญเสีย
- สูญเสีย
- แพ้
- ปิด
- การสูญเสีย
- Lot
- หลุยส์
- ความรัก
- ต่ำ
- โชค
- หรูหรา
- ทำ
- หลัก
- เก็บรักษา
- การบำรุงรักษา
- ทำ
- สร้างรายได้
- ทำให้
- การทำ
- มนุษย์
- จัดการ
- หลาย
- เครื่องหมาย
- ตลาด
- สภาวะตลาด
- คณิตศาสตร์
- เรื่อง
- เรื่อง
- ความหมาย
- วิธี
- ภาพบรรยากาศ
- สมาชิก
- กล่าวถึง
- กลาง
- อาจ
- ล้าน
- ข้อผิดพลาด
- MLS
- ทันสมัย
- แม่
- แม่
- เงิน
- เดือน
- รายเดือน
- เดือน
- ข้อมูลเพิ่มเติม
- จำนอง
- การจำนอง
- มากที่สุด
- แม่
- แรงบันดาลใจ
- ย้าย
- หนัง
- Movies
- การย้าย
- หลายครอบครัว
- ชื่อ
- จำเป็นต้อง
- จำเป็นต้อง
- จำเป็น
- ความต้องการ
- เชิงลบ
- ในเชิงลบ
- เพื่อนบ้าน
- รัง
- ใหม่
- รัฐนิวเจอร์ซีย์
- นิวยอร์ก
- เมืองนิวยอร์ก
- ถัดไป
- สัปดาห์หน้า
- ปกติ
- ปกติ
- จำนวน
- ตัวเลข
- พันธบัตร
- การพักอาศัย
- ราคาต่อรอง
- Office
- เจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่
- ชดเชย
- ถูก
- เก่า
- ONE
- ราคาเดียว
- เปิด
- ความคิดเห็น
- ความคิดเห็น
- โอกาส
- ตัวเลือกเสริม (Option)
- Options
- ใบสั่ง
- อื่นๆ
- ผลิตภัณฑ์อื่นๆ
- มิฉะนั้น
- กว่า 27
- ทั้งหมด
- ของตนเอง
- เป็นเจ้าของ
- เจ้าของ
- แน่น
- ต้องจ่าย
- อาการเจ็บปวด
- ภาพวาด
- พ่อแม่
- ที่จอดรถ
- สวนสาธารณะ
- ส่วนหนึ่ง
- โดยเฉพาะ
- คู่กรณี
- หุ้นส่วน
- ผ่าน
- เส้นทาง
- แบบแผน
- ชำระ
- การจ่ายเงิน
- การชำระเงิน
- ประเทศ
- เพนซิล
- คน
- เปอร์เซ็นต์
- ดำเนินการ
- ระยะเวลา
- คน
- ส่วนบุคคล
- พิซซ่า
- สถานที่
- แผนการ
- เพลโต
- เพลโตดาต้าอินเทลลิเจนซ์
- เพลโตดาต้า
- เล่น
- ผู้เล่น
- กรุณา
- ความสุข
- บวก
- พอดคาสต์
- พอดคาสต์
- จุด
- ยอดนิยม
- ผลงาน
- ตำแหน่ง
- บวก
- เป็นไปได้
- ที่มีศักยภาพ
- ที่อาจเกิดขึ้น
- ชอบ
- นำเสนอ
- สวย
- ก่อน
- ราคา
- ราคา
- ประถม
- อาจ
- ปัญหา
- ปัญหาที่เกิดขึ้น
- กระบวนการ
- มืออาชีพ
- มืออาชีพ
- โครงการ
- โปรแกรม
- ก้าวหน้า
- คุณสมบัติ
- คุณสมบัติ
- ป้องกัน
- โปรตีน
- การดึง
- ซื้อ
- ซื้อ
- การจัดซื้อ
- วัตถุประสงค์
- ผลักดัน
- ใส่
- ทำให้
- วาง
- Q & A
- แก้ไข
- ที่พรรณา
- คำถาม
- คำถาม
- รวดเร็ว
- ได้เร็วขึ้น
- อย่างรวดเร็ว
- การยก
- คะแนน
- ราคา
- อันดับ
- อัตราส่วน
- มาถึง
- อ่าน
- จริง
- อสังหาริมทรัพย์
- ชีวิตจริง
- เหมือนจริง
- ตระหนักถึง
- นายหน้า
- เหตุผล
- เหตุผล
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- รับรู้
- การบันทึก
- เกี่ยวกับ
- ไม่คำนึงถึง
- ปกติ
- ทำกายภาพบำบัด
- ตรงประเด็น
- สร้างใหม่
- ให้เช่า
- ทำซ้ำ
- แทนที่
- รายงาน
- แสดง
- ความต้องการ
- ว่า
- คำตอบ
- รับผิดชอบ
- ร้านอาหาร
- กลับ
- รายได้
- ทบทวน
- รีวิว
- รางวัล
- กำจัด
- ที่เพิ่มขึ้น
- ความเสี่ยง
- เสี่ยง
- ถนน
- โรเบิร์ต
- โรเบิร์ตคิโยซากิ
- ผลตอบแทนการลงทุน
- ม้วน
- ห้อง
- ห้องพัก
- ราก
- ปัดเศษ
- กฎระเบียบ
- วิ่ง
- วิ่ง
- เสียสละ
- ความปลอดภัย
- กล่าวว่า
- การขาย
- เดียวกัน
- ซาน
- ซานดิเอโก
- ลด
- ขนาด
- สถานการณ์
- โรงเรียน
- โรงเรียน
- การเลื่อน
- ที่สอง
- วินาที
- เห็น
- ที่กำลังมองหา
- ดูเหมือนว่า
- ส่วน
- ขาย
- ผู้ขาย
- Selling
- ความรู้สึก
- อนุกรม
- บริการ
- การให้บริการ
- ชุด
- เจ็ด
- หลาย
- Share
- ที่พักอาศัย
- เปลี่ยน
- Shop
- สั้น
- ระยะสั้น
- น่า
- โชว์
- แสดงให้เห็นว่า
- ลงชื่อ
- ลงนาม
- อย่างมีความหมาย
- สัญญาณ
- คล้ายคลึงกัน
- ง่าย
- ตั้งแต่
- เดียว
- สถานการณ์
- สถานการณ์
- หก
- ช้า
- สมาร์ท
- อย่างชาญฉลาด
- So
- สังคม
- โซเชียลมีเดีย
- ขาย
- แก้
- บาง
- บางคน
- บางสิ่งบางอย่าง
- ค่อนข้าง
- บางแห่ง
- ในไม่ช้า
- เสียง
- แหล่ง
- ช่องว่าง
- พูด
- การพูด
- ใช้จ่าย
- การใช้จ่าย
- การใช้จ่ายเงิน
- การใช้จ่าย
- ผู้สนับสนุน
- Spotify
- สี่เหลี่ยม
- เริ่มต้น
- ข้อความที่เริ่ม
- ที่เริ่มต้น
- สถานะ
- เข้าพัก
- ติด
- ยังคง
- หุ้น
- หยุด
- จำนวนชั้น
- เรื่องราว
- กลยุทธ์
- กลยุทธ์
- แข็งแรง
- โครงสร้าง
- โครงสร้าง
- การดิ้นรน
- นักเรียน
- การศึกษา
- ศึกษา
- หรือ
- ส่ง
- สมัครเป็นสมาชิก
- ความสำเร็จ
- ที่ประสบความสำเร็จ
- อย่างเช่น
- เพียงพอ
- ยิ่งใหญ่
- เหนือกว่า
- จัดหาอุปกรณ์
- สนับสนุน
- ควร
- ระบบ
- เอา
- ใช้เวลา
- การ
- คุย
- การพูดคุย
- ภาษี
- ภาษี
- การเรียนการสอน
- ผู้เช่า
- เงื่อนไขการใช้บริการ
- ทดสอบ
- วันขอบคุณพระเจ้า
- พื้นที่
- ก้าวสู่อนาคต
- กฏหมาย
- โลก
- โรงละคร
- ของพวกเขา
- ตัวเอง
- ที่นั่น
- สิ่ง
- สิ่ง
- คิด
- ในปีนี้
- คิดว่า
- สาม
- ตลอด
- เวลา
- ครั้ง
- ชนิด
- เคล็ดลับ
- ชื่อหนังสือ
- ไปยัง
- ในวันนี้
- วันนี้
- ร่วมกัน
- เกินไป
- เครื่องมือ
- เครื่องมือ
- ด้านบน
- หัวข้อ
- หัวข้อ
- รวม
- โดยสิ้นเชิง
- ไปทาง
- แรงฉุด
- ตามธรรมเนียม
- การทำธุกรรม
- สำเนา
- การเปลี่ยนแปลง
- จริง
- คนที่กล้าหาญ
- กลับ
- หัน
- การหมุน
- tv
- ชนิด
- ในที่สุด
- รุนแรง
- ผิดปกติ
- ภายใต้
- เข้าใจ
- การจัดจำหน่าย
- ไม่คุ้นเคย
- หน่วย
- หน่วย
- บันทึก
- การปรับปรุง
- us
- ใช้
- มักจะ
- วันหยุด
- มีคุณค่า
- ความคุ้มค่า
- ตรวจสอบ
- กับ
- วีดีโอ
- วิดีโอ
- เสียงพูด
- รอ
- อยาก
- นาฬิกา
- ชม
- วิธี
- สัปดาห์
- สัปดาห์ที่ผ่านมา
- อะไร
- ความหมายของ
- ว่า
- ที่
- ในขณะที่
- WHO
- ภรรยา
- จะ
- เต็มใจ
- ชนะ
- WISE
- ไม่มี
- หมาป่า
- สงสัย
- คำ
- คำ
- งาน
- ออกไปทำงาน
- โรงงาน
- โลก
- คุ้มค่า
- จะ
- จะให้
- เขียน
- การเขียน
- เขียน
- ผิด
- ปี
- ปี
- หนุ่มสาว
- ของคุณ
- ด้วยตัวคุณเอง
- YouTube
- ลมทะเล
- เป็นศูนย์