การคาดการณ์การยึดสังหาริมทรัพย์ในปี 2023: ธงเท็จพร้อมตัวเลขที่สูงเกินจริง?

เดฟ:
สวัสดีทุกคน ยินดีต้อนรับสู่ On the Market ฉันเป็นเจ้าภาพของคุณ เดฟ เมเยอร์ เข้าร่วมในวันนี้โดยเด็กชายวันเกิด Jamil Damji สุขสันต์วันเกิดผู้ชาย

จามิล:
ขอบคุณผู้ชาย มันคือ 44

เดฟ:
โอ้โฮ

จามิล:
ฉันรู้. เวลาไปไหน?

เดฟ:
คุณรู้สึกอย่างไร?

จามิล:
44.

เดฟ:
รู้สึกเก่าหรือไม่? หนุ่มสาว?

จามิล:
รู้สึกดีอย่างตรงไปตรงมา มันเป็นปีที่บ้าคลั่ง มีเรื่องมากมายเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และชีวิตโดยทั่วไป แต่ฉันรู้สึกขอบคุณสำหรับเรื่องทั้งหมดและตื่นเต้นสุดๆ กับบทสนทนานี้กับริค

เดฟ:
ใช่อย่างแน่นอน คุณมีพลังงานครึ่งหนึ่งของอายุคุณ ดังนั้นฉันคิดว่าคุณทำได้ดีทีเดียว

จามิล:
ขอขอบคุณ.

เดฟ:
ใช่อย่างแน่นอน และการสนทนานี้ดีมาก จามิล เราสัมภาษณ์เขาในเดือนมิถุนายนหรือกรกฎาคม?

จามิล:
ใช่ ก่อนที่รองเท้าอีกข้างจะหลุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมันเป็นบทสนทนาที่น่าสนใจ และฉันต้องบอกว่าอาจจะเป็นตอนที่ฉันชอบที่สุดในรอบปีที่คุยกับ Rick เพราะคุณจะได้ข้อมูลเชิงลึกที่แท้จริงเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นตามตัวเลข ไม่อิงตามอารมณ์ ไม่อิงตามศัพท์แสงหรือ โลดโผนเป็นเพียงข้อมูล และเป็นสิ่งสำคัญเสมอที่จะต้องให้ความสนใจกับสิ่งที่ตัวเลขกำลังพูดถึงกับสิ่งที่ผู้คนที่พยายามขายเรื่องราวกำลังพูด

เดฟ:
อย่างแน่นอน. ใช่ ฉันคิดว่าเขาไม่แห้งเลย เขาเป็นคนสนุกสนานมาก คุยด้วยแล้วสนุก แต่เขาแค่ไม่สบอารมณ์กับเรื่องนี้ ซึ่งผมคิดว่าเป็นเรื่องสำคัญและดีจริงๆ ที่เขาแค่ให้การวิเคราะห์วัตถุประสงค์ที่เป็นกลางเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาด และเราครอบคลุมทุกอย่างในการสัมภาษณ์ครั้งนี้ เรากำลังพูดถึงการยึดสังหาริมทรัพย์ อัตราการจำนอง เศรษฐกิจสหรัฐ ทุกอย่างที่คุณจินตนาการได้
ดังนั้น รายการนี้จึงเป็นรายการแรกของเราในปีนี้ ดังนั้นหากคุณต้องการทราบล่วงหน้าเกี่ยวกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นในปี 2023 และสิ่งที่ต้องค้นหาตลอดปีนี้ คุณจะต้องสนุกไปกับตอนนี้อย่างแน่นอน เนื่องจาก Rick ให้ข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นกลางซึ่งสามารถนำไปใช้ได้จริงสำหรับคุณ

จามิล:
เห็นด้วย จดบันทึกพวก

เดฟ:
เอาล่ะ เราจะพักกันสักครู่แล้วขอต้อนรับ Rick Sharga รองประธานบริหารฝ่ายข่าวกรองทางการตลาดของ ATTOM Data Rick Sharga ยินดีต้อนรับกลับสู่ On the Market ขอบคุณที่มาร่วมงานกับเราอีกครั้ง

ริก:
ขอบคุณที่ให้ฉันกลับมา ฉันเดาว่าครั้งแรกไม่ได้เลวร้ายขนาดนั้น

เดฟ:
โอ้ มาเลย คุณฉลาดมาก เป็นหนึ่งในรายการยอดนิยมของเราเลยทีเดียว คุณทำได้ดีมาก และเราตื่นเต้นที่จะได้กลับมาอีกครั้ง

ริก:
ขอบคุณสิ่งนั้น

จามิล:
ฉันรู้สึกว่าหลังจากพูดคุยกับ Rick เป็นระยะเวลาหนึ่ง คุณจะปล่อยให้บทสนทนานั้นฉลาดขึ้นมาก ดังนั้น ขอขอบคุณที่ช่วยพวกเราทุกคนเพิ่มไอคิวของเราในวันนี้

ริก:
ฉันยินดีเป็นอย่างยิ่งที่อดัมมอบตำแหน่ง EVP ของ Market Intelligence ให้กับฉัน เพราะนี่เป็นครั้งแรกในอาชีพของฉันที่มีคนใช้ความฉลาดในประโยคเดียวกันกับชื่อของฉัน ดังนั้นมันจึงน่ายินดีเสมอ

เดฟ:
คุณฉลาดมากที่จัดการเรื่องนั้น ริค ครั้งสุดท้ายที่เราพบคุณคือช่วงฤดูร้อน และเรากำลังถึงจุดสูงสุดของความคลั่งไคล้ในตลาดที่อยู่อาศัย อย่างน้อยก็ในแง่ของราคาขาย สิ่งต่างๆ เปลี่ยนแปลงไปมากในช่วงสองสามเดือนที่ผ่านมา และเราอยากจะเริ่มต้นด้วยบทสรุปหรือความคิดของคุณเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2022 ในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ

ริก:
ครั้งสุดท้ายที่เราคุยกัน คุณอาจจำได้ว่าเรากำลังคุยกันถึงข้อเท็จจริงที่ว่าเราเริ่มเห็นหลักฐานเล็กๆ น้อยๆ ของอุปสงค์ที่อ่อนตัวลง ที่จริงเริ่มต้นตั้งแต่ต้นปี และเกี่ยวข้องกับความสามารถในการจ่ายจริงๆ เพราะราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้น 15%, 20% เมื่อเทียบเป็นรายปี เมื่อธนาคารกลางสหรัฐตัดสินใจพับแขนเสื้อและแก้ไขปัญหาเงินเฟ้อจริง ๆ ด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน ซึ่งทำให้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยสั่นคลอนจริง ๆ และเราเห็นอัตราการจำนองเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า
ตามที่ Freddie Mac กล่าว นี่เป็นครั้งแรกที่เกิดขึ้นในปีปฏิทิน เราไม่เคยเห็นอัตราการจำนองเป็นสองเท่าในปีปฏิทินมาก่อนและนั่นเป็นเพียงความสามารถในการจ่าย ดังนั้นเราจึงเห็นยอดขายบ้านเดือนต่อเดือนลดลงทั้งบ้านใหม่และบ้านที่มีอยู่ เราน่าจะจบปีนี้ แม้ว่าเราจะเริ่มต้นได้ค่อนข้างดี และเราอาจจะจบปีนี้ด้วยยอดขายบ้านที่น้อยลง 15% ถึง 20% จากปีที่แล้ว
เราได้เห็นการขึ้นราคาบ้านโดยพื้นฐานแล้ว เรากำลังดูตลาดอย่างแคลิฟอร์เนีย ซึ่งราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปีตอนนี้ลดลงในช่วง 2% ถึง 3% ซึ่งเคยเป็นเลขสองหลักเมื่อต้นปี และมีบางส่วนของประเทศที่เราเห็นว่าราคาลดลงจริงๆ เราได้เห็นสี่เดือนที่ผ่านมาติดต่อกันซึ่งราคาบ้านลดลงเดือนต่อเดือน ไม่จำเป็นต้องผิดปกติในช่วงเวลานี้ของปี แต่ระดับของการลดลงนั้นแข็งแกร่งกว่าปกติ แต่เมื่อคุณลองคิดดูดีๆ ค่าผ่อนบ้านเฉลี่ยต่อเดือนที่คุณน่าจะซื้อเมื่อหนึ่งปีก่อนนั้นเพิ่มขึ้น ขึ้นอยู่กับว่าคุณอยู่ที่ไหนในประเทศ จาก 45% เป็น 60% และฉันไม่รู้เกี่ยวกับพวกคุณ แต่เมื่อฉันคุยกับเจ้านายของฉันเกี่ยวกับการเพิ่ม 45% ถึง 60% เขาหัวเราะเบา ๆ อย่างสุภาพและบอกให้ฉันกลับไปเล่นข้างนอก
ดังนั้นจึงทำให้ผู้ซื้อบ้านที่คาดหวังจำนวนมากออกจากตลาด เราได้เห็นการวิจัยที่ระบุว่าทุกๆ 10% ถึง 20% ของผู้ที่เราต้องการซื้อได้เลือกที่จะเช่าชั่วคราวแทน สำหรับผู้ชมของคุณ นั่นแสดงว่าอาจมีโอกาสสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า สำหรับครอบครัวเดี่ยวที่เช่า เพราะหากผู้คนต้องการซื้อบ้าน ก็เป็นเหตุผลที่พวกเขาอาจสนใจที่จะเช่าแทนอพาร์ทเมนต์ แต่เรากำลังจะส่งท้ายปีด้วยแนวโน้มขาลง ที่อาจจะย้ายไปในปีหน้าเช่นกัน
แม้ว่าฉันไม่คิดว่าการลดลงของยอดขายบ้านในปีหน้าจะมีนัยสำคัญเกือบเท่ากับปีนี้ จำไว้อย่างหนึ่ง… แล้วฉันจะหยุดพูดสักพัก อีกสิ่งหนึ่งที่ควรคำนึงถึงตามบริบทก็คือ ยอดขายบ้านในปี 2021 ของเราออกมาแข็งแกร่งผิดปกติ ปี 2021 ไม่ใช่ปีเฉลี่ยสำหรับการขายบ้าน เป็นวิธีที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้งปีสำหรับการขายบ้าน ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจเลยที่จะเห็นตัวเลขกลับมาเล็กน้อย แต่การลดลง 15% ถึง 20% นั้นเข้มงวดและเพียงเพราะการดำเนินการของเฟดและผลกระทบที่มีต่ออัตราการจำนอง

จามิล:
ริก ครั้งสุดท้ายที่เราคุยกัน ตลาดอยู่ในจุดที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง และฉันพยายามทำความเข้าใจอยู่เสมอถึงสิ่งที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต และฉันอยู่ในธุรกิจแก้ไขและพลิก ฉันต้องเขียนเช็คสองสามครั้ง ฉันอยู่ในฟีนิกซ์ รัฐแอริโซนา และเป็นหนึ่งในตลาดที่คุณกำลังพูดถึง ซึ่งจะต้องประสบกับความลำบากอย่างมาก ฉันได้รับรากฟันเทียมที่ด้านหน้าที่นี่จากการเตะที่ฉันได้รับ

ริก:
พวกเขาดูสวยงามโดยวิธีการ คงไม่มีใครรู้

จามิล:
ขอบคุณ ขอบคุณ ขอบคุณ ข้อเท็จจริงสำหรับเราในฐานะนักบำบัด ตอนนี้สิ่งต่างๆ ดูไม่แข็งแรงนัก ในอีกด้านหนึ่ง ฉันกำลังมองหาโอกาส เพราะทุกครั้งที่สิ่งนี้เกิดขึ้น มีโอกาสซ่อนอยู่ใต้พื้นผิว และฉันเกือบจะสงสัยว่าสิ่งที่เราเห็นอยู่ตอนนี้คืออะไร และฉันก็สร้างมันขึ้นมาใหม่ การเขียนโปรแกรมซ้ำที่ยอดเยี่ยม และนี่คือเหตุผล เราทุกคนเคยชินกับการจำนอง 2% และ 3% ที่อยู่ในตลาดมาเป็นเวลานานจนมีผู้คนจำนวนมากเข้ามาในพื้นที่และพยายามเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อจำนวนมาก คนเหล่านั้นจำนวนมากจะไม่มีวันปล่อยหนี้นั้นไป พวกเขาจะเกาะบ้านหลังนั้น แม้ว่าพวกเขาจะเก็บมันไว้เป็นค่าเช่า พวกเขาก็จะไม่แนะนำผลิตภัณฑ์นั้นกลับเข้าสู่ตลาดอีก
เราเคยขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดในลักษณะที่ไม่เคยมีมาก่อน เช่นที่คุณอธิบาย และนั่นได้หยุดกิจกรรมหลายอย่าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการสร้างบ้าน ดังนั้นเราจึงให้ผู้สร้างหมุนลูกบิดไปทางอื่นที่พวกเขากำลังขวางอยู่ ดังนั้นเราจึงมีสินค้าคงคลังที่กำลังจะถูกดึงออกเพราะหนี้ราคาถูก เรามีผู้สร้างหยุดหรือชะลอการก่อสร้าง เราเห็นว่าอุปสงค์ลดลงจริงๆ และฉันเชื่อว่าเนื่องจากอัตราที่สูงมากในขณะนี้ ทันทีที่เราเริ่มคืบคลานกลับไปที่ 5% เราจะดึงแถบยางยืดนี้ ซึ่งเราทุกคนจะรู้สึกขอบคุณจริงๆ สำหรับการจำนอง 5½% เมื่อมันมาถึง
เพราะเมื่อมันอยู่ในจุดที่เป็นอยู่ตอนนี้ ทันทีที่เราปรับโปรแกรมใหม่ให้คิดว่า 5½ หรือ 5% นั้นถูก ผมคิดว่าจะต้องมีผู้ซื้อจำนวนมหาศาลที่รีบเร่งเข้าสู่ตลาด และนั่นเป็นเหตุผลที่ฉันรู้สึกว่ามันเป็นการเขียนโปรแกรมใหม่ที่ยอดเยี่ยม คุณเห็นว่าจะมีขึ้นในปี 2023 และมุมมองของฉันเกี่ยวกับการออกไปรับประทานอาหารกลางวันคืออะไร?

ริก:
ไม่ คุณไม่ได้ออกไปทานอาหารกลางวันเลย ปัญหาที่ฉันจะต้องตอบคำถามของคุณคือ มีอะไรมากมายให้แกะมันออกมา โดยพื้นฐานแล้วคุณเพิ่งนำเสนอธีมที่แตกต่างกันประมาณ 2008 ธีม และล้วนมีความเกี่ยวข้องกัน ทั้งหมดนี้มีความสำคัญต่อตลาด ดังนั้น สำหรับคำถามสุดท้ายเกี่ยวกับว่าวิทยานิพนธ์ของคุณเป็นของกินเล่นหรือเปล่า ไม่ ฉันสามารถวางเค้าโครงสถานการณ์ที่ตลาดฟื้นตัวได้ค่อนข้างเร็ว ตอนนี้ทุกอย่างต้องเข้าที่ แต่อาจเกิดขึ้นได้ ก่อนอื่น ความต้องการยังคงมีอยู่ และไม่ใช่อุปสงค์เก็งกำไรแบบโง่ๆ ที่เราเห็นย้อนกลับไปในปี XNUMX
นี่คือแรงผลักดันทางประชากรศาสตร์ เรายังมีกลุ่มคนหนุ่มสาวที่มีอายุระหว่าง 25 ถึง 34 ปีจำนวนมากที่สุดในประวัติศาสตร์ของประเทศ นั่นคืออายุการสร้างครัวเรือนที่สำคัญ พวกเขาจำนวนมากต้องการเป็นเจ้าของ พวกเขาอาจต้องเช่าระยะสั้นในขณะที่พวกเขากำลังคิดออก แต่พวกเขากำลังจัดตั้งครัวเรือน ที่ผลักดันความต้องการ ความต้องการชะลอตัวลงอย่างมาก เพราะจู่ๆ บ้านที่คุณคิดว่ากำลังจะซื้อ คุณไม่สามารถจ่ายได้ หรือไม่มีคุณสมบัติในการขอสินเชื่อ แต่ก่อนอื่นเรามาแกะกล่องราคาที่สามารถจ่ายได้กันก่อน เพราะนั่นเป็นตัวขับเคลื่อนกิจกรรมการซื้อจำนวนมาก
มีเก้าอี้สามขาเมื่อพูดถึงราคาที่จ่ายได้ สิ่งที่เรามุ่งเน้นอย่างหมกมุ่นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือราคาบ้าน ดังนั้น เห็นได้ชัดว่าราคาบ้านเล็กน้อย ราคาที่ระบุไว้คือสิ่งที่ทุกคนให้ความสำคัญ และเรากำลังอยู่ที่จุดสูงสุดใหม่ เรายังคงอยู่ที่จุดสูงสุดใหม่ นั่นถูกชดเชยด้วยขาที่สองของเก้าอี้ ซึ่งเป็นอัตราจำนอง และอัตราการจำนองที่ต่ำในอดีตจะชดเชยราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้น ดังที่คุณกล่าวถึง คุณอยู่ในช่วง 2% สำหรับการจำนอง นั่นทำให้คนสามารถซื้อบ้านได้แม้ว่าราคาบ้านจะสูงขึ้นก็ตาม
สิ่งที่ทำให้เป็นไปได้ และนี่คือขาที่คนส่วนใหญ่มักมองข้ามอุจจาระ นั่นคือค่าจ้างที่เพิ่มขึ้น ดังนั้นเราจึงเห็นการเติบโตของค่าจ้างที่แข็งแกร่งผิดปกติในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่รัฐบาลอนุญาตให้ทุกคนกลับไปทำงานหลังจากการระบาดเริ่มต้นขึ้น แต่การเพิ่มค่าจ้าง 15% ถึง 20% ต่อปี ขอโทษด้วย นั่นไม่สอดคล้องกับราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น XNUMX% และ XNUMX% แต่จริง ๆ แล้วตอนนี้มันสูงกว่าการแข็งค่าของราคาบ้านสองถึงสามเท่า สมมติว่าการเติบโตของค่าจ้างยังคงเกี่ยวกับสิ่งที่เป็นอยู่ สมมติว่าราคาบ้านอยู่ในที่ราบสูง หรือในบางตลาดกำลังลดลงเล็กน้อย เป็นไปได้ว่าเนื่องจากอัตราเงินเฟ้อดูเหมือนจะมุ่งไปในทิศทางที่ถูกต้อง เฟดสามารถหยุดการขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่รุนแรงเกินไปได้ ซึ่งหมายความว่าอัตราการจำนองอาจถึงจุดสูงสุดในรอบนี้และจะเริ่มลดลง
ดังนั้น หากคุณมีอัตราค่าจำนองที่มีแนวโน้มลดลง อาจจะช้า แต่มีแนวโน้มลดลงตลอดทั้งปี ค่าจ้างยังคงแข็งแกร่ง ราคาบ้านทรงตัว ที่ไหนสักแห่งในปี 2023 จะเริ่มรู้สึกว่ามีราคาไม่แพงมาก และคุณมีคนเริ่มเข้ามา กลับไปที่ตลาด ดังนั้น ฉันไม่คิดว่าวิทยานิพนธ์ของคุณบ้า อีกสิ่งหนึ่งที่จะเปลี่ยนไดนามิกของผู้ซื้อคือตลาดจะปรับตัวเสมอเมื่อราคาบ้านสูงขึ้นหรือเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ปัญหาที่เรามีในปี 2022 คือการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนั้นกะทันหันและรุนแรงมาก ทันใดนั้น บ้านราคาล้านดอลลาร์ บ้านราคา 500,000 ดอลลาร์ที่คุณดูอยู่ก็หมดคำถาม และคุณต้องรีเซ็ตความคาดหวังของคุณสำหรับบ้านราคา 250,000 ดอลลาร์ ซึ่งคุณไม่ได้ดูและที่คุณยังไม่ได้ดูด้วยซ้ำ ใคร่ครวญมาก่อน
ดังนั้น ตลาดจึงต้องใช้เวลาสักพักในการปรับตัว แต่ถึงจุดของคุณ หากอัตราดอกเบี้ยลดต่ำลงเป็นระดับห้า บางทีตอนนี้คุณไม่ได้มองบ้านราคา 250,000 ดอลลาร์ คุณกำลังดูที่ 375 หรือ XNUMX หลัง และบางทีคุณอาจจะแค่ ต้องการเวลาอีกเล็กน้อยเพื่อเก็บเงินดาวน์ ดังนั้นจึงเปลี่ยนไดนามิกการซื้ออย่างมาก และฉันคิดว่าคุณพูดถูก ฉันคิดว่าไตรมาสแรก อาจจะเป็นไตรมาสที่สอง ส่วนแรกของไตรมาสที่สอง จะยังคงดำเนินต่อไปช้ากว่าปกติเล็กน้อย แม้จะมีสถานการณ์ที่เราเพิ่งสรุปไว้ก็ตาม แต่เมื่อผ่านไปในปลายปีนี้ ฉันคิดว่าผู้คนจะสามารถปรับตัวได้และจะดูมีราคาที่ย่อมเยาขึ้นเล็กน้อย และเราจะเริ่มเห็นกิจกรรมการซื้อกลับมา
ดังนั้น โดยรวมแล้วฉันคาดว่ายอดขายบ้านในปี 2023 จะลดลง อาจจะไม่ถึง 10% หรืออาจจะอยู่ระหว่าง 5% ถึง 10% จากปีนี้ แต่ฉันคาดว่าครึ่งปีหลังจะแข็งแกร่งขึ้นเมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก

เดฟ:
Rick ฉันคิดว่านั่นเป็นวิธีที่ดีในการอธิบายความสามารถในการจ่าย และสำหรับฉันแล้ว สิ่งที่ฉันคิดอยู่เสมอก็คือ ทิศทางของราคาบ้านและปริมาณนั้น ตามประเด็นของคุณแล้ว เกือบทั้งหมดขึ้นอยู่กับอัตราการจำนอง และเพราะราคาย่อมเยาอย่างที่คุณว่าใช่ไหม? ตอนนี้เรากำลังบันทึกกลางเดือนธันวาคมนี้ เมื่อวานนี้เราพบว่าเรามีการพิมพ์อัตราเงินเฟ้อที่น่ายินดีออกมา และเรากำลังเห็นว่า ฉันคิดว่าอัตราจำนองในวันนี้อยู่ที่ 6.3 โดยเฉลี่ยสำหรับการแก้ไข 30 ปี อะไรทำนองนั้น
ถ้าเราเห็นว่ามันอยู่แถวๆ นั้นหรือต่ำกว่านั้น ในความคิดของฉัน คนอย่างที่ Jamil พูดไว้ ก็จะชินกับมันและกระโดดกลับเข้าสู่ตลาดเพราะมีความต้องการทางประชากร แต่คุณสามารถกำหนดสถานการณ์ที่อัตราการจำนองเพิ่มขึ้นได้หรือไม่? เพราะฉันคิดว่านั่นเป็นคำถามใหญ่สำหรับผู้คนจำนวนมาก มีสถานการณ์ที่อัตราการจำนองยังไม่ถึงจุดสูงสุดและกลับขึ้นไปที่ 7% หรือ 8% หรือไม่? เพราะเมื่อฉันดูผู้เชี่ยวชาญ พวกเขาดูเหมือนแตกแยกกัน บางคนบอกว่าจะกลับเป็นเลขห้า บางคนบอกว่าจะขึ้นเป็นเลขแปด คุณช่วยบอกเราได้ไหม แม้ว่าคุณจะไม่คิดว่าสิ่งนี้จะเกิดขึ้น แต่บอกเราว่าสถานการณ์ใดที่จะต้องเกิดขึ้นเพื่อให้อัตราการจำนองสูงขึ้นเกินกว่าที่พวกเขาเคยเป็นเมื่อสองสามสัปดาห์ก่อนเมื่อพวกเขาอยู่ในกลุ่มที่เจ็ดต่ำขนาดนั้น

ริก:
ใช่ มีสองสามสถานการณ์ ประการแรก เฟดสามารถตัดสินใจได้ว่าจำเป็นต้องดำเนินนโยบายเชิงรุกต่อไปหรืออย่างน้อยก็เชิงรุกมากกว่าที่ตลาดคาดหวัง และความไม่แน่นอนแบบนั้น ความผันผวนแบบนั้นอาจทำให้อัตราเพิ่มขึ้น สิ่งหนึ่งที่คุณต้องจำไว้คือโดยปกติแล้วการจำนอง 30 ปีจะขึ้นอยู่กับอัตราผลตอบแทนของกระทรวงการคลังสหรัฐฯ 10 ปี และอัตราทั้งสองประเภทนี้ไปด้วยกันได้ และนี่คือเบสบอลวงในสำหรับผู้ชมของคุณจำนวนมาก แต่โปรดอดทนกับเรา โดยปกติจะมีสเปรดประมาณ 150 ถึง 200 เบสิกพอยต์ หรือในภาษาอังกฤษคือ 10 ถึง 5 พอยต์ ดังนั้น หากอัตราผลตอบแทนของคลังอายุ 6 ปีเท่ากับ XNUMX ค่าจำนองโดยทั่วไปจะเท่ากับ XNUMX½ หรือ XNUMX% ตอนนี้สเปรดมีคะแนนพื้นฐานเพิ่มขึ้นหนึ่งร้อยคะแนน
ดังนั้น หากเราเป็นเพียงในตลาดปกติ อัตราการจำนองน่าจะต่ำกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันเกือบหนึ่งจุด ดังนั้นคุณคงอยู่ในกลุ่มที่ห้าแล้ว เหตุผลหนึ่งที่พวกเขาไม่ได้เป็นเพราะความไม่แน่นอนและความผันผวนในตลาดและความเชื่อที่ว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงสำหรับการจำนอง คุณจะเห็นเงินกู้จำนวนมากที่ถูกถอนออกไปตั้งแต่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น เริ่มเป็น รีไฟแนนซ์ ซึ่งหมายความว่าหากคุณซื้อจำนองในตลาดรอง คุณจะไม่สามารถกู้คืนการลงทุนของคุณได้ เงินกู้กำลังจะหมดภายในปีหรือสองปี ดังนั้นรูปแบบการกำหนดราคาทำให้ตลาดรองตื่นตระหนก ดังนั้น เฟดสามารถขึ้นต่อไปได้ไกลกว่าที่คาดไว้ ตอนนี้อัตราสูงสุดของเงินเฟดคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 5%, 5¼%
หากเกินกว่าเกณฑ์ดังกล่าว จะส่งผลให้อัตราการจำนองสูงขึ้นอย่างชัดเจน ดังนั้น ภาวะเงินเฟ้อที่น่าประหลาดใจหรือกิจกรรมป้อนเข้าจึงเป็นสถานการณ์หนึ่ง ฉันไม่เห็นอย่างนั้นจริง ๆ แต่มันเป็นสถานการณ์ อีกประการหนึ่งคือความผันผวนทั่วโลก และเราไม่ได้พูดถึงเรื่องนี้มากนัก และเป็นสิ่งที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของเรา แต่มีความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับการที่เศรษฐกิจโลกกำลังถดถอย เมื่อเป็นเช่นนั้น คุณมักจะเห็นเงินทุนต่างประเทศจำนวนมากเข้ามาในคลังของสหรัฐฯ และยิ่งมีเงินทุนต่างประเทศเข้ามาในคลังของสหรัฐฯ มากเท่าไหร่ ผลตอบแทนที่ได้รับก็จะยิ่งต่ำลงเท่านั้น นั่นอาจทำให้อัตราการจำนองลดลงอีก ในทางกลับกันคือหากเงินนั้นต้องอยู่ในเศรษฐกิจต่างประเทศและมีกิจกรรมการซื้อขายที่น้อยลงทำให้ต้นทุนของพันธบัตรลดลง เราจะเห็นว่าอัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นจริง และถ้าเป็นเช่นนั้น คุณจะจบลงด้วยอัตราการจำนองที่สูงขึ้น
แต่ฉันคิดว่ามีความเป็นไปได้มากกว่าที่เราจะเห็นอัตราสูงสุดและเริ่มค่อยๆ ลดระดับลงมากกว่าที่จะมีโอกาสที่อัตราจะกลับขึ้นไปเป็นระดับเจ็ดหรือแย่กว่านั้นคือระดับแปด ดูสิ มีคนบอกว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นเกินแปด มีคนพูดว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังจะพัง และเราจะได้เห็นราคาลดลง 20% ถึง 30% และฉันมักจะคิดว่าคนเหล่านั้นกำลังพยายามขายบางอย่าง และอาจไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องการซื้อ ฉันได้รับข้อความ Facebook จากเพื่อนรักของแม่คนหนึ่งเมื่อวานนี้ และฉันไม่ได้คิดเรื่องนี้ขึ้น เธอส่งข้อความมาถามฉันว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังจะพังในวันนี้หรือไม่
ดังนั้น มีคนเลือกวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะพัง และเห็นได้ชัดว่ามันแพร่กระจายไปทั่วอินเทอร์เน็ต และหากคุณเกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ หากคุณต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย คุณต้องมองสิ่งต่างๆ อย่างมีเหตุมีผลมากขึ้น มีเหตุผลมากขึ้น และตรงไปตรงมาด้วยมุมมองระยะยาว เนื่องจากสภาวะตลาดอาจมีความผันผวนมากในแต่ละวัน แต่เมื่อเวลาผ่านไป ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวและทำได้ดีมาก

เดฟ:
ขอบคุณที่อธิบาย ฉันคิดว่าฉันกลับมาที่สถานการณ์ทั้งสองนี้อยู่เรื่อยๆ โดยที่ด้านหนึ่งอัตราเงินเฟ้อดีขึ้น เฟดหยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ยโดยเร็วที่สุด ซึ่งทำให้อัตราการจำนองลดลง ในทางกลับกัน เฟดยังคงขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่นั่นทำให้เกิดภาวะถดถอยซึ่งทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรโดยทั่วไปลดลง และทำให้อัตราจำนองลดลงด้วย นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมสำหรับฉัน ฉันเหมือนอยู่ในค่ายของคุณที่ฉันไม่เห็นสถานการณ์การชนนี้ เพราะเส้นทางส่วนใหญ่และมีความไม่แน่นอนอยู่มาก แต่สถานการณ์ต่างๆ ส่วนใหญ่ที่สามารถเปิดเผยผลลัพธ์ได้อย่างน้อย ในการรักษาเสถียรภาพของอัตราการจำนอง หากไม่ลดลงของอัตราการจำนอง และฉันรู้ว่ามันน่ากลัว เพราะเราเห็นว่าอัตราการจำนองเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า อย่างที่คุณพูด แต่ตอนนี้มีศักยภาพที่แข็งแกร่งที่อย่างน้อยก็จะมีเสถียรภาพเล็กน้อย

ริก:
คุณรู้ไหม เดฟ ฉันคิดว่าผู้คนต้องตระหนักว่าเรากำลังดูสถานการณ์ที่ผิดปกติจริงๆ เฟดกังวลในช่วงห้าหรือหกปีที่ผ่านมาว่าอัตราเงินเฟ้อไม่สูงพอ พวกเขามีเป้าหมายที่อัตราเงินเฟ้อ 2% และนั่นเป็นเพราะทุกอย่างในระบบเศรษฐกิจกำลังทำงาน ฉันหมายความว่าทุกอย่างในระบบเศรษฐกิจกำลังดำเนินไป และจากนั้นก็มีคนเข้ามารุมกัดในจีน และสิ่งต่อไปที่เรารู้ว่าโลกเปลี่ยนไปแล้ว และรัฐบาลได้ทำการตัดสินใจ 15-XNUMX อย่าง ซึ่งในตอนแรกดูเหมือนเป็นการตัดสินใจที่ดี แต่กลับกลายเป็นว่าไม่ใช่การตัดสินใจที่ดีนักจากมุมมองทางเศรษฐกิจ เนื่องจากเรากระตุ้นเศรษฐกิจมากเกินไป เพื่อนของฉันคนหนึ่งซึ่งเป็นนักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่ารัฐบาลใช้ช่องโหว่ XNUMX ล้านล้านดอลลาร์ และพยายามยัดเงิน XNUMX ล้านล้านดอลลาร์เข้าไป
ดังนั้นเราจึงเพิ่มอุปทานทางการเงินขึ้น 50% และสำหรับผู้ที่ไม่ติดตามเศรษฐกิจ คุณจะติดตามผู้เล่นเบสบอลที่ด้านหลังการ์ดเบสบอลของพวกเขา อุปทานทางการเงินที่ล้นเกินจะนำไปสู่ภาวะเงินเฟ้อและคุณต้องหาทางลงจากสิ่งนั้น อีกประเด็นคือเรากระตุ้นผู้บริโภคมากเกินไป ดังนั้นทุกคนในประเทศจึงดูเหมือนได้รับการตรวจสอบการกระตุ้นเศรษฐกิจและสวัสดิการการว่างงานได้รับการปรับปรุงอย่างมาก นำไปสู่การขาดแคลนแรงงาน ซึ่งนำไปสู่การเติบโตของค่าจ้างและการเติบโตของค่าจ้างนำไปสู่ภาวะเงินเฟ้อ จากนั้นเราเกิดการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานเนื่องจากโควิด ซึ่งนำไปสู่ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นราคาของทุกอย่างจึงสูงขึ้น และประธานพาวเวลล์ เฟดพูดอย่างโปร่งใสมากว่า “เราประเมินอัตราเงินเฟ้อต่ำเกินไป เราพลาดไป เรากระพือปีก”
ดังนั้น คุณมีสิ่งนี้ครั้งหนึ่งในชั่วอายุคน หวังว่า โรคระบาดที่ทำให้เศรษฐกิจเสียหาย รัฐบาลตอบโต้มากเกินไป กระตุ้นเศรษฐกิจมากเกินไป ซึ่งนำไปสู่ภาวะเงินเฟ้อเสมอ และเฟดก็เข้าร่วมเพื่อพยายามชะลอสิ่งต่าง ๆ ให้ช้าลง ดังนั้นพวกเขาจึงต้องก้าวร้าวมากเกินไป อีกครั้ง เราไม่เคยเห็นอัตราการจำนองเพิ่มขึ้นสองเท่าในหนึ่งปี ไม่เคยเลย และถ้าสิ่งต่าง ๆ ไม่เปลี่ยนแปลงเนื่องจากสถานการณ์ที่ผิดปกตินี้ เราคงจะไม่เห็นอัตราการจำนองสูงถึง 7% พวกเขาจะขึ้นไปจากระดับที่ต่ำเป็นประวัติการณ์เหล่านี้ เพราะนั่นเป็นส่วนหนึ่งของการกระตุ้นเศรษฐกิจของเฟดเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังคงมีเสถียรภาพและเศรษฐกิจยังคงมีเสถียรภาพ
แต่เรากำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่ปกติซึ่งนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนองที่ผิดปกติ และจริงๆ แล้วส่วนที่เหลือของเศรษฐกิจยังคงทำงานได้ดี ดังนั้น แม้ว่าเราจะจบลงด้วยภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปีหน้า และฉันคิดว่ามีแนวโน้มว่าเฟดจะแก้ไขมากเกินไปแล้ว และเรากำลังจะจบลงในครั้งเดียว ก็ยังควรจะค่อนข้างสั้น ไม่รุนแรง ภาวะเศรษฐกิจถดถอยและไม่น่าจะส่งผลกระทบระยะยาวหรือส่งผลเสียอย่างมากต่อตลาดที่อยู่อาศัย

เดฟ:
ใช่ นั่นเป็นประเด็นที่ดี เพราะฉันต้องการพูดคุยเกี่ยวกับสถานะของผู้บริโภคชาวอเมริกันหรือเจ้าของบ้าน คุณมีความเชี่ยวชาญมากมายในการยึดสังหาริมทรัพย์และด้านนั้นของธุรกิจ และจากสิ่งที่ฉันเห็น แม้ว่าราคาบ้านจะลดลงและการเลิกจ้างบริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียง ดูเหมือนว่าโดยทั่วไปแล้ว ผู้บริโภคชาวอเมริกันจะอยู่ในสถานะที่ค่อนข้างดี และโดยเฉพาะเจ้าของบ้านยังคงจ่ายค่าจำนองอยู่ ถูกต้องหรือไม่? คุณเห็นอะไรที่แตกต่างออกไปหรือไม่?

ริก:
ไม่ คุณตรงประเด็น เมื่อเร็ว ๆ นี้เราได้จัดทำรายงานเกี่ยวกับส่วนของเจ้าของบ้านที่ ATTOM และก่อนอื่น ยังคงมีส่วนของเจ้าของบ้านอยู่มากเป็นประวัติการณ์ นั่นคือ 29 ล้านล้านดอลลาร์ ซึ่งไม่มีอะไรเหมือนที่เราเคยเห็นมาก่อน และนั่นคือหุ้นที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าประมาณ 41 ล้านล้าน ดังนั้น ถ้าคุณดูที่ภาระหนี้ที่ผู้คนแบกรับ ที่จริงแล้ว มันต่ำมากจริงๆ เมื่อเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สินของพวกเขา เราพบว่าประมาณครึ่งหนึ่งของเจ้าของบ้านเป็นสิ่งที่เราเรียกว่าคนรวย ซึ่งหมายความว่าพวกเขาเป็นหนี้จำนองน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของมูลค่าบ้าน และที่น่าสนใจคือ 93% ของผู้กู้ที่ถูกยึดสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีส่วนในเชิงบวก ซึ่งตรงกันข้ามกับที่เราเคยเป็นในช่วงวิกฤตการเงินครั้งใหญ่ เมื่อหนึ่งในสามของเจ้าของบ้านทั้งหมดจมอยู่ใต้น้ำ และเกือบทุกคนที่ถูกยึดสังหาริมทรัพย์กลับหัวกลับหาง
ดังนั้น แม้ว่าเราจะมีบุคคลในการยึดสังหาริมทรัพย์ แต่พวกเขาก็มีโอกาสที่จะสร้างการลงจอดที่นุ่มนวล ดังนั้น หากพวกเขาอยู่ในสถานะความทุกข์ทางการเงินในระยะสั้น อาจเป็นไปได้ว่าพวกเขาสามารถรีไฟแนนซ์เงินกู้กับผู้ให้กู้ได้ หากตอนนี้พวกเขาฟื้นตัวแล้ว แต่ถึงทำไม่ได้ก็มีโอกาสขายบ้านได้เพราะอย่างที่เราพูดถึงไปก่อนหน้านี้ว่ายังมีดีมานด์อยู่ หากคุณวางทรัพย์สินในตลาดด้วยราคาที่ถูกต้อง คุณจะสามารถขายได้ แต่ตอนนี้เราไม่มีปัญหาการยึดสังหาริมทรัพย์ ระดับปกติของกิจกรรมยึดสังหาริมทรัพย์ในอดีตคือประมาณ 1% ของสินเชื่อ นั่นคือในตลาดปัจจุบัน บ้านประมาณ 550,000 หลังอยู่ในช่วงของการยึดสังหาริมทรัพย์
แต่เรามีประมาณ 260,000 ดังนั้นเราจึงดำเนินไปประมาณครึ่งหนึ่งของระดับปกติในอดีตของกิจกรรมการยึดสังหาริมทรัพย์ และเรากำลังดำเนินการที่ประมาณ 60% ของที่เราเคยเป็นก่อนเกิดโรคระบาด ดังนั้น แม้ว่าตัวเลขการยึดสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ เพิ่มขึ้นในปีนี้ แต่เราอาจไม่กลับสู่ระดับปกติตามอัตรากิจกรรมปัจจุบันจนกว่าจะถึงช่วงกลางถึงปลายปี 2023 ดังนั้น อย่าลืมว่าเราสามารถเพิ่มจำนวนเป็นสองเท่าของ การยึดสังหาริมทรัพย์ที่เรามีในตอนนี้และนั่นจะทำให้เรากลับสู่ภาวะปกติ และคุณภาพสินเชื่อในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาก็ไม่ธรรมดา ผู้ให้กู้มีความเสี่ยงน้อยมาก ผู้กู้มีคุณสมบัติสูง และตรงประเด็นของคุณ เดฟ พวกเขายังคงชำระเงินตรงเวลาแม้ว่าพวกเขาจะอยู่ใต้น้ำก็ตาม
และฉันคิดว่านั่นเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้คนควรระลึกไว้เสมอ เพราะฉันได้ตอบคำถามนี้บ่อยครั้ง เพียงเพราะผู้กู้จมอยู่ใต้น้ำไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะถูกยึดสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองเชื่อมต่อกันเพียงเล็กน้อยเท่านั้น และเพื่อให้จุดข้อมูลแก่คุณ ประมาณ 6% ของเจ้าของบ้านในปัจจุบันทั่วประเทศกำลังจมอยู่กับเงินกู้ และฉันเพิ่งพูดถึงผู้กู้ร้อยละครึ่งอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์ นั่นหมายความว่าคนที่เหลือชำระเงินตรงเวลา และบางส่วนจมอยู่ใต้น้ำตั้งแต่ภาวะถดถอยครั้งใหญ่และในตลาดที่ไม่เคยฟื้นตัวเต็มที่ แต่พวกเขายังคงชำระเงินต่อไปเพราะถึงจุดหนึ่งพวกเขาจะอยู่ในแดนบวก
และโดยสุจริตแล้ว ในหลายกรณี มันถูกกว่าสำหรับพวกเขาที่จะชำระเงินจำนองต่อไป มากกว่าที่พวกเขาจะส่งกุญแจไปที่ธนาคารทางไปรษณีย์และพยายามหาสถานที่เช่า ดังนั้นสองคนนี้ไม่ได้เชื่อมต่อกันจริงๆ ตอนนี้ถ้าคุณจมอยู่กับเงินกู้และจบลงด้วยการถูกยึดสังหาริมทรัพย์ มันยากมากที่จะแก้ไขได้สำเร็จ แต่การอยู่ใต้น้ำไม่ใช่สิ่งที่ทำให้ผู้คนต้องยึดทรัพย์สิน นั่นยังคงเป็นความหายนะทางการเงินในครัวเรือน การตกงาน การสูญเสียรายได้ การเสียชีวิตในครอบครัว การหย่าร้าง ค่ารักษาพยาบาลที่คาดไม่ถึง อะไรทำนองนั้นคือสิ่งที่ส่งผู้คนไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ คุณจะเริ่มอ่านพาดหัวข่าว ฉันสัญญากับคุณ เกี่ยวกับภัยคุกคามที่กำลังจะเกิดขึ้นของผู้กู้จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ที่จมอยู่ใต้น้ำเมื่อราคาบ้านทรงตัวหรือลดลง
และฉันต้องพานักข่าวออกไปจากหิ้งเมื่อวานนี้ เพราะรายงานที่เธออ่านว่าเธอคิดว่า 8% ของผู้กู้ตอนนี้จมอยู่ใต้น้ำ และสิ่งที่กล่าวคือ 8% ของผู้กู้ที่กู้เงินในปีที่แล้วโดยมีเงินดาวน์ต่ำมากซึ่งอาศัยอยู่ในตลาดที่ราคาตกต่ำลง และฉันก็แบบ นั่นเป็นเศษเสี้ยวของเปอร์เซ็นต์ของผู้กู้ แต่พาดหัวข่าวจะเตือนคุณว่าวิกฤตเงินกู้ใต้น้ำที่กำลังจะมาถึงนี้ และบางครั้งมันก็ทำให้ฉันบ้า แต่ฉันเดาว่ามันทำให้ฉันยุ่งและนั่นทำให้ฉันมีงานทำ ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องเลวร้าย

จามิล:
Rick ฉันขอขอบคุณสำหรับข้อมูลนี้ และฉันไม่สามารถตกลงกับคุณได้มากกว่านี้เกี่ยวกับสถานการณ์การยึดสังหาริมทรัพย์และที่ซึ่งเราเป็นเพียงระดับประเทศในด้านความเสมอภาค และหากมีความเปราะบางเกิดขึ้นจริง และฉันก็เห็นด้วยฉันไม่เชื่อว่าจะมีจริง ฉันคิดว่าแน่นอนว่าความโลดโผนมักจะขายหรือดึงดูดสายตา และเราจะได้เห็นสิ่งนั้นเสมอ แต่ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และสำหรับชุมชน BiggerPockets ที่ชอบฟังข้อมูลเชิงลึกของคุณ ข้อมูลเชิงลึกของ Dave และเรื่องตลกของฉัน ฉันต้องการเข้าใจว่าโอกาสอยู่ตรงไหน เพราะนี่คือข้อเท็จจริงสำหรับฉัน ฉันเป็นคนซื้อเงินสด ฉันส่วนใหญ่ค้าส่ง แต่ฉันเริ่มถือครองทรัพย์สินเพราะสิ่งที่ฉันเห็นคือมีความเหนื่อยล้าอยู่ที่นั่น
ผู้ขายตอนนี้ที่มีสถานการณ์ที่ต้องขายไม่ใช่คนของคุณที่ต้องการอัพเกรดหรือย้ายเพราะพวกเขาไม่ชอบขนาดของห้องนั่งเล่นอีกต่อไปหรือไม่ใช่แค่เครื่องสำอาง แต่เหตุผลที่แท้จริงในการขาย มีความเหนื่อยล้าในตลาดและฉันสามารถใช้ประโยชน์จากความเหนื่อยล้านั้นและซื้อของได้ ตัวอย่างเช่น ฉันเพิ่งบอกเดฟไปเมื่อวันก่อนว่า มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในละแวกบ้านของฉัน ราคา 2 ล้านดอลลาร์บวกกับพื้นที่ใกล้เคียง บ้านหลังนี้เพิ่งประเมินราคาในเดือนกรกฎาคมที่ 1,000,005 และฉันกำลังจะปิดในอีกสองสามวัน ที่ราคา 800 ที่ 950 และฉันกำลังซื้อสองหลังในละแวกบ้านของฉันด้วยสถานการณ์เดียวกัน
ฉันพบว่าความเหนื่อยล้านั้นและฉันกำลังใช้ประโยชน์จากสิ่งนั้น เพราะฉันเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และนี่คือสิ่งที่เราทำ และความยุติธรรมทั้งหมดที่คุณบรรยายว่าเจ้าของบ้านกำลังนั่งอยู่ พวกเขาเต็มใจที่จะแลกเพื่อปลดปล่อยความเหนื่อยล้านั้น เพื่อที่จะสามารถออกจากสถานการณ์ได้ นั่นคือโอกาสหนึ่งที่ฉันมองเห็น คุณเห็นโอกาสอื่น ๆ ที่เราในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถมองหาและฉวยโอกาสเพื่อที่จะมีฐานรากที่ดีขึ้นในปลายปี 2023 ถึง 2024 หรือไม่?

ริก:
ดังนั้น ฉันขอแสดงความยินดีที่คุณมีส่วนรับผิดชอบต่อพาดหัวข่าวที่ผู้คนจะได้เห็นเกี่ยวกับราคาบ้านที่ลดลง ทำได้ดีมากเดฟและจามิล ไม่ มีโอกาสอยู่ที่นั่น นี่เป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดของปีในการซื้อโดยทั่วไป เนื่องจากมีความต้องการในตลาดน้อยลง ดังนั้นคุณจึงมีการแข่งขันน้อยลงสำหรับทรัพย์สินที่มีอยู่และเจ้าของบ้านมักจะเต็มใจที่จะเจรจามากขึ้นเล็กน้อยในช่วงเวลานี้ของปีเนื่องจากไม่มีการแข่งขัน โดยทั่วไปแล้ว ที่ไหนสักแห่งระหว่างปลายเดือนพฤศจิกายนถึงกลางเดือนมกราคมในพื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศคือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการมองหาสินค้าราคาถูก ประการที่สอง หากมีคนขายอยู่ตอนนี้ คุณต้องถามตัวเองว่าทำไมเขาถึงขายและต้องขายหรือไม่
คุณกำลังทำในสิ่งที่ถูกต้อง โดยส่วนตัวแล้วฉันคิดว่าหนึ่งในเหตุผลที่ระดับสินค้าคงคลังจะอยู่ในระดับต่ำเกือบตลอดปี 2023 เป็นเพราะคนที่ไม่ต้องขายจะไม่ขาย พวกเขามีความสุขมากที่ได้นั่งอยู่ที่นั่นด้วยเงินจำนอง 3½% และไม่แลกมันในตลาดที่ถดถอยเพื่อซื้อบ้านราคาแพงกว่าด้วยเงินจำนอง 7% ถ้าพวกเขาไม่จำเป็นต้องทำอย่างนั้น พวกเขาจะไม่ทำอย่างนั้น ดังนั้น หากคุณเห็นใครขายมัน อย่างน้อยให้ตั้งคำถามว่านี่คือการบังคับขายหรือไม่? พวกเขาต้องขาย? และถ้าเป็นเช่นนั้น ก็มีการต่อรองบางอย่างที่นั่น ดังนั้นฉันคิดว่านั่นสมเหตุสมผลแล้ว คุณต้องการติดตามแนวโน้มการกำหนดราคา เรากำลังดูว่าราคาบ้านอาจลดลง 5% ทั่วประเทศ การคาดการณ์ของ Fannie Mae ในปีหน้า ราคาจะลดลงในเดือนมกราคมถึงธันวาคมประมาณหนึ่งจุดครึ่ง และมันจะเป็นการปรับฐานที่เป็นภาษาท้องถิ่นอย่างมาก
ดังนั้นคุณต้องให้ความสนใจกับกิจกรรมทางการตลาดในท้องถิ่น ตัวอย่างเช่น ราคาในแคลิฟอร์เนียอาจจะลดลงโดยเฉลี่ยประมาณ 10% บริเวณอ่าวตอนนี้เราเห็นราคาในบางระดับลดลง 20% แล้ว แต่ถ้าคุณอยู่ในรัฐทางตะวันออกเฉียงใต้ คุณอาจไม่เห็นราคาลดลงเลย เพราะคุณยังคงเห็นการเติบโตของประชากรและการเติบโตของงาน ดังนั้น ราคาอาจไม่เพิ่มขึ้น 20% ต่อปี แต่อาจยังคงเพิ่มขึ้น 2% ถึง 3% ดังนั้นคุณต้องมองหาโอกาสทางการตลาดในท้องถิ่นเหล่านั้นและหาส่วนผสมที่เหมาะกับคุณ และอีกครั้ง หากคุณอยู่ในตลาดที่มีราคาลดลง คุณอาจกำลังมองหาการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า เพราะคุณไม่จำเป็นต้องกังวลว่าราคาบ้านจะสูงขึ้นในทันที หากคุณกำลังดูตลาดที่ราคากำลังพุ่งสูงขึ้น อาจเป็นโอกาสที่ดีกว่าที่จะกลับตัว เพราะตัวพลิกต้องการการแข็งค่าของราคาจริงๆ เพื่อทำให้ตัวเลขของพวกเขาเป็นส่วนใหญ่
โอกาสอื่น ๆ เรากล่าวว่ามีการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก แต่ถ้าคุณกำลังจะเล่นในตลาดนั้นเพื่อมองหาโอกาส คุณต้องเปลี่ยนโมเดล อย่างน้อยก็ในใจของคุณ จากจุดที่เราอยู่ในช่วงนั้น รอบสุดท้าย เราได้กล่าวถึงจำนวนผู้กู้ที่จมอยู่ใต้น้ำในเงินกู้ของพวกเขาในครั้งล่าสุด นั่นหมายความว่าพวกเขาไม่สามารถกำจัดทรัพย์สินได้เว้นแต่ธนาคารจะตกลงขายชอร์ต และมีจำนวนมาก แต่ไม่มากนักเมื่อเทียบกับจำนวนผู้ที่ถูกยึดสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินจำนวนมากไม่ได้ขายในการประมูลเพราะธนาคารไม่สามารถตั้งราคาให้ต่ำพอที่นักลงทุนจะทำให้ตัวเลขออกมาใช้ได้ ดังนั้น ธนาคารจึงยุติการยึดคืนทรัพย์สินส่วนใหญ่ในการยึดสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น จึงสมเหตุสมผลที่นักลงทุนจะรอให้ธนาคารยึดคืน รอให้ทรัพย์สินกลับมาสู่ตลาดและเจรจาต่อรองสำหรับทรัพย์สินที่ธนาคารเป็นเจ้าของ REO
ที่ไม่ได้เกิดขึ้นในครั้งนี้ ฉันกล่าวว่ากิจกรรมการยึดสังหาริมทรัพย์โดยรวมอยู่ที่ประมาณ 60% ของระดับก่อนเกิดโรคระบาด กิจกรรม REO การยึดคืนธนาคารอยู่ที่ระดับประมาณ 30% ของระดับที่เราเคยเป็นก่อนเกิดโรคระบาด ดังนั้น สิ่งที่เราเห็นคือการเริ่มยึดสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่ผู้คนจำนวนมากขึ้นขายบ้านของพวกเขาในช่วงแรกของการยึดสังหาริมทรัพย์ ก่อนการประมูลยึดสังหาริมทรัพย์ และคุณสมบัติที่เข้าร่วมการประมูลกำลังขายผ่านอัตราประมาณ 70% ซึ่งเป็นอัตราประมาณสองเท่าที่พวกเขาขายผ่าน ดังนั้นจึงมีทรัพย์สินน้อยลงที่จะประมูล มีทรัพย์สินน้อยลงที่ผ่านการประมูลและกลับไปหาผู้ให้ยืม และ FHA มีโปรแกรมนี้เรียกว่า CWCOT ซึ่งเป็นเนื้อหาเกี่ยวกับกีฬาเบสบอลมากขึ้น ถ่ายทอดโดยไม่มีการเปิดเผยชื่อ และทรัพย์สินใดๆ ของ FHA ที่ไม่ได้ขายการประมูลจะถูกมอบหมายให้กับบริษัทประมูลออนไลน์สำหรับการขายครั้งที่สอง ซึ่งโดยปกติแล้ว ลดราคาลงเล็กน้อย
ดังนั้น หากคุณเป็นนักลงทุนที่รอ REOs หรือกำลังรออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของธนาคาร โอกาสนั้นไม่ใช่โอกาสอีกต่อไป ครั้งนี้คุณจะต้องค้นหาผู้กู้เหล่านั้นในช่วงแรกของการยึดสังหาริมทรัพย์ และถ้าคุณไม่สามารถจัดการกับพวกเขาได้ก่อนการประมูล คุณจะต้องพร้อมที่จะเข้าร่วมการประมูล และนั่นคือจุดที่คนอย่างคุณ จามิล เข้ามาเป็นผู้ซื้อเงินสด เพราะการประมูลส่วนใหญ่ต้องใช้เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค และตลาดทุกวันนี้ คุณอยู่ในตำแหน่งที่ได้เปรียบอย่างมาก หากคุณเป็นผู้ซื้อเงินสด เพราะคนอื่นๆ ต่างก็มองหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม 6½, 7% และสินเชื่อเพื่อการลงทุนที่มีสัดส่วน 10 ถึง 12% ในตอนนี้หากคุณ กำลังได้รับการสนับสนุนทางการเงินของสะพาน ดังนั้น ยังมีโอกาสอยู่ข้างนอก แต่คุณจะต้องขยันหมั่นเพียร

เดฟ:
ขอบคุณ Rick มันมีประโยชน์มาก ฉันคิดว่ามีความกลัวมากมาย อีกครั้งกับพาดหัวข่าวและคุณเสนอความคิดเห็นที่มีสติมากขึ้นเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นและการวิเคราะห์ที่ดีจริงๆ ว่าโอกาสอยู่ตรงไหน ก่อนที่เราจะออกจากที่นี่ ฉันอยากจะถามคุณเกี่ยวกับบางสิ่งที่คุณพูดถึงเมื่อเราเพิ่งคุยกันก่อนการแสดง ซึ่งก็คือที่ ATTOM ซึ่งเป็นบริษัทที่คุณทำงานให้ ได้ออกรายงานเกี่ยวกับการแก้ไขและพลิกกิจกรรม คุณช่วยบอกเราเล็กน้อยเกี่ยวกับสิ่งที่คุณได้เรียนรู้ได้ไหม

ริก:
ใช่ และสำหรับใครก็ตามที่สนใจ เรามีส่วนข้อมูลเชิงลึกของตลาดบนเว็บไซต์ของเราที่เราโพสต์รายงานทั้งหมดนี้ได้ฟรี ดังนั้น ไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องจ่าย แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้เราได้เผยแพร่รายงานการแก้ไขและการพลิกที่ครอบคลุมการพลิกในไตรมาสที่สามของปี 2022 นี่เป็นข่าวดีคลาสสิก รายงานข่าวร้าย เดฟ ข่าวดีก็คือมีการพลิกกลับมากกว่า 92,000 ครั้งในไตรมาสนี้ ซึ่งสูงเป็นอันดับสามในประวัติศาสตร์ และเราได้ดูข้อมูลในช่วง 22 ปีที่ผ่านมา นั่นเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างดี ข่าวร้ายคือเป็นไตรมาสที่สามติดต่อกันแล้วที่ตัวเลขนั้นลดลง ดังนั้น แนวโน้มจึงมีการพลิกกลับน้อยลง และข่าวร้ายจริงๆ ก็คือทั้งกำไรขั้นต้นและอัตรากำไรขั้นต้นลดลง และกำไรขั้นต้นเป็นเพียงราคาที่อสังหาริมทรัพย์ขายเทียบกับราคาที่ซื้อมา
จากนั้นอัตรากำไรคือเปอร์เซ็นต์ของกำไรที่แสดงเมื่อเทียบกับราคาซื้อเดิม ดังนั้น นั่นจึงไม่รวมถึงต้นทุนวัสดุ แรงงาน การจัดหาเงินทุน และเรารู้ว่าต้นทุนทั้งหมดได้เพิ่มขึ้นแล้ว ดังนั้นจึงไม่ใช่ตลาดที่เหมาะสำหรับครีบ ตลาดในอุดมคติมีความต้องการสูง อุปทานต่ำ และราคาที่แข็งขึ้นอย่างรวดเร็ว และเชอร์รี่บนไอศกรีมใส่ผลไม้มีอัตราการเงินที่ต่ำ และเราได้เห็นเงื่อนไขเหล่านั้นทั้งหมดแล้ว เรายังมีอุปสงค์ แต่ก็อ่อนแอลง ราคามีการทรงตัวหรือในบางกรณีกำลังลดลง การจัดหาเงินทุนมีราคาแพงกว่า ใช้เวลาในการขายนานกว่า และต้นทุนวัสดุและค่าแรงรวมถึงต้นทุนทางการเงินล้วนสูงขึ้น ดังนั้น หากคุณอยู่ในธุรกิจ Fix and Flip คุณต้องเก่งคณิตศาสตร์จริงๆ ในตอนนี้
คุณต้องระมัดระวังอย่างยิ่งที่จะไม่จ่ายเงินมากเกินไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังซื้อ คุณต้องระมัดระวังจริงๆ ที่จะไม่ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมต่ำเกินไป ไม่ประเมินระยะเวลาที่ต้องใช้ในการขนย้ายทรัพย์สินต่ำเกินไป อย่างไรก็ตาม เราไม่ได้พูดถึงตลาดที่ต้องใช้เวลา 60 หรือ 90 วันในการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อพร้อมที่จะขาย เรายังคงมองหาตลาดส่วนใหญ่ในช่วง 352-XNUMX สัปดาห์ แต่เพิ่มขึ้นจาก XNUMX-XNUMX วันของปีที่แล้ว ดังนั้นคุณต้องคิดค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเหล่านั้น ฉันไม่ต้องการที่จะเลือกใคร แต่คุณรู้ว่ามันเป็นตลาดที่ยากเมื่อคุณมี Zillow Offers ที่เสียเงิน XNUMX ล้านดอลลาร์ในหนึ่งไตรมาส จากนั้น Opendoor ทำให้ดูเหมือนว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่โดยการสูญเสียพันล้านดอลลาร์
และอีกครั้ง สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่โมเดล Fix และ Flip แต่เป็นโมเดลการเก็งกำไร แต่มันแค่แสดงให้คุณเห็นว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากคุณกำหนดโมเดลราคาผิดและคุณทำในระดับใหญ่ คุณทำผิดพลาดกับบ้านหนึ่งหลังที่อาจมีมูลค่าหลายพันดอลลาร์ คุณทำผิดพลาดกับบ้านหลายพันหลัง และนั่นก็เป็นเงินหลายร้อยล้านดอลลาร์ ดังนั้น มันแค่แสดงให้คุณเห็นว่าแม้แต่บริษัทที่คุณคาดหวังว่าจะเป็นมืออาชีพมากขึ้น ซับซ้อนขึ้นเล็กน้อยในโมเดลของพวกเขา ยังทำผิดพลาด ทำผิดพลาดครั้งใหญ่ ใหญ่หลวง และเลิกจ้างพนักงานหนึ่งในสามเพราะ ของความผิดพลาดเหล่านั้น ดังนั้น เป็นเพียงการแสดงให้เห็นว่าในฐานะนักพลิก คุณจำเป็นจริงๆ ที่จะต้องเหลาดินสอของคุณในรอบนี้
และเป็นคำเตือนสำหรับผู้ที่เพิ่งเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจนี้ จังหวะของตลาดอาจเป็นเรื่องยาก แต่ถ้าคุณเลือกเวลาผิด ซื้อที่จุดสูงสุดของตลาดและประเมินค่าซ่อมแซมของคุณต่ำเกินไป คุณกำลังดูสถานการณ์ที่เลวร้ายสำหรับการพลิกนั้น ดังนั้นจึงเป็นเวลาที่ดีที่จะมีส่วนร่วมกับคนอย่าง BiggerPockets ที่ซึ่งคุณจะได้รับความรู้มากมาย คุณจะได้รับเครื่องมือและผลิตภัณฑ์มากมายที่คุณต้องการเพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังทำในสิ่งที่ถูกต้อง และแน่นอนว่าต้องฟัง On the Market Podcast เสมอ เพราะนั่นคือที่ที่คุณจะได้รับข้อมูลที่ถูกต้องทั้งหมด

จามิล:
ริค ขอบคุณมากสำหรับข้อมูลเชิงลึกนั้น ฉันอยากจะเจาะลึกลงไปอีกหน่อย และพูดจากประสบการณ์ส่วนตัวของฉันเองกับการพลิกหลายครั้ง เรามีหลายสิบครั้งที่เกิดขึ้นและเราเห็นว่าในราคาระหว่าง 750 ถึงหนึ่งล้านและ ครึ่งหนึ่งความต้องการหายไป เราต้องเขียนเช็คเพื่อออกจากข้อตกลงเหล่านั้นและนำออกจากหนังสือ อย่างไรก็ตาม ในบ้านเริ่มต้นซึ่งเป็นจุดราคาของผู้ซื้อบ้านหลังแรก อสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นยังคงมีการซื้อขายและยังคงมีความต้องการจำนวนมาก เมื่อพวกคุณรวบรวมรายงานนั้น คุณพบความแตกต่างเหล่านั้นหรือไม่ และมีส่วนย่อยภายในตลาดฟิกซ์แอนด์พลิกแพลงที่คนในธุรกิจสามารถมุ่งเน้นเพื่อที่พวกเขาจะยังสามารถฝ่าฟันพายุนี้ออกไปและเหยียบย่ำน้ำได้ สูญเสียทีมงานและล้มพับจนกว่าสิ่งต่าง ๆ จะเริ่มกลับมา?

ริก:
ใช่ แต่ก่อนที่ฉันจะไปที่นั่น ให้ฉันเสนอสถานการณ์อื่นให้คุณ และฉันรู้ว่าคุณทำเช่นนี้ คุณพูดถึงมันก่อนหน้านี้ ฟลิปเปอร์ทั่วไปอาจประสบปัญหาในการวาดตัวเลขด้วยดินสอในปัจจุบัน แต่มีโอกาสสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ฉันคิดว่าเราพูดไปก่อนหน้านี้ว่าประมาณ 10 ถึง 20% ของคนที่คิดว่าจะซื้อตัดสินใจเช่าแทน คุณสามารถให้เหตุผลว่าหากพวกเขาต้องการซื้อบ้าน พวกเขาอาจต้องการเช่าบ้านมากกว่าอพาร์ทเมนต์ บางทีพวกเขาอาจต้องการห้องเพิ่ม อะไรก็ตาม
ดังนั้น ยังมีโอกาสสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสำหรับครอบครัวเดี่ยว และฉันคิดว่าโอกาสนั้นจะยังคงเติบโตต่อไป ตอนนี้ หากคุณเป็นฟลิปเปอร์ คุณอาจไม่มีกระบวนการและขั้นตอนทางธุรกิจในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่า แต่คุณสามารถระบุทรัพย์สินเหล่านั้นได้อย่างแน่นอน และอาจกลายเป็นผู้ค้าส่งและค้นหาทรัพย์สินที่เป็นโอกาสและขายให้กับผู้คน ที่ต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและทำกำไรโดยทำอย่างนั้นโดยไม่ต้องเสี่ยงในการซื้อ ซ่อมแซม และถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น นั่นเป็นโอกาสเดียว

จามิล:
และฉันไม่เคยจ่ายเงินให้คุณเพื่อพูดแบบนั้น

ริก:
ไม่ มันเป็นโอกาสในโลกแห่งความเป็นจริงในขณะนี้ และมีผู้พลิกแพลงบางคนที่จริง ๆ แล้วในระยะสั้น เนื่องจากปริมาณของพวกเขาไม่มากนัก จะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่า เนื่องจากทักษะที่จำเป็นในการค้นหา ซื้อ และซ่อมแซมบ้านยังเหมือนเดิม . ตอนนี้เป็นเพียงคำถามของการเป็นเจ้าของบ้านในระยะเวลาอันสั้น บางทีอาจหาใครสักคนที่จะทำเช่นนั้น แต่ถึงอย่างนั้น สำหรับคำถามเดิมของคุณ ฉันกำลังพูดคำทั่วไปกว้างๆ ที่นี่ จามิล แต่เราเห็นสิ่งเดียวกับที่คุณเห็นในตลาดของคุณ ที่ความต้องการระดับไฮเอนด์นั้นแห้งเหือดไปมากกว่าในระดับเริ่มต้นเล็กน้อย และนั่นก็ค่อนข้างจริงทั่วประเทศ อาจมีค่าผิดปกติเล็กน้อยที่นี่และที่นั่น แต่โดยทั่วไปแล้วนั่นคือสิ่งที่เราเห็น มีสินค้าคงคลังระดับรายการน้อยมาก
ดังนั้น หากคุณพบทรัพย์สินที่คุณสามารถนำกลับเข้าสู่ตลาดได้ในฐานะทรัพย์สินที่ได้รับการบูรณะซ่อมแซม คุณน่าจะมีโอกาสที่ดีในการขายและขายในราคาที่เหมาะสม คุณยังมีการแข่งขันที่มากขึ้น เพราะนั่นคือจุดที่สถาบันขนาดใหญ่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า นั่นคือจุดที่ครอบครัวเดี่ยวให้เช่า นักลงทุนรายย่อยกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ และแน่นอนว่าเป็นที่ที่ผู้ซื้อรายแรกกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงไม่ง่ายเลยที่จะหาซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นเพื่อซื้อและซ่อมแซม แต่ถ้าคุณกำลังดูส่วนของตลาดที่มีสุขภาพดีกว่าส่วนอื่นๆ ระดับเริ่มต้นนั้น และฉันจะบอกว่าในตลาดจำนวนมากที่ขึ้นไปถึง ระดับกลาง คุณยังคงเห็นความต้องการค่อนข้างมาก
เมื่อคุณเข้าสู่คุณสมบัติระดับกลางบนและระดับที่สูงกว่าที่คุณเห็น จริง ๆ แล้วคุณพบปัญหาสองประการ คุณเห็นว่าความต้องการของตลาดลดลง แต่คุณยังเห็นราคาที่อ่อนแอที่สุดในแง่ของการแข็งค่าในระดับที่สูงขึ้นเหล่านั้นด้วย นั่นเป็นสาเหตุที่สถานที่ต่างๆ เช่น ซานฟรานซิสโก เห็นราคาลดลงอย่างมากในสถานที่อย่างเช่น เดมอยน์ ไอโอวา ฉันไม่รู้

จามิล:
ขอขอบคุณ.

เดฟ:
ริค ฉันคิดว่าเราทำได้ทั้งวัน แต่เราต้องออกไปจากที่นี่เร็วๆ นี้ มีอะไรอีกบ้างที่คุณคิดว่าผู้ชมของเราควรรู้เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปีใหม่ที่เรายังไม่ได้กล่าวถึง ซึ่งคุณคิดว่าสำคัญสำหรับพวกเขาที่ต้องจำไว้

ริก:
ฉันไม่รู้ เราได้พูดคุยเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุน เศรษฐกิจ ตลาดที่อยู่อาศัย ฉันเดาว่าความคิดที่จะแยกทางกันคือ ระวังโฆษณาเกินจริง คุณจะต้องอ่านเรื่องเศร้าโศกและหายนะมากมาย คุณอาจมีผู้ฟังที่กำลังรอคอยและน้ำลายสอสำหรับความผิดพลาดของตลาดที่นักเล่นกล้ามบน YouTube กำลังโปรโมทอย่างลืมหายใจ และขอบอกว่าอย่ารอช้า การกำหนดจังหวะตลาดแทบจะเป็นไปไม่ได้ หากคุณทำคณิตศาสตร์และดินสอตัวเลขออกมา ก็ถึงเวลาก้าวไปข้างหน้าแล้ว และนั่นเป็นเรื่องจริงไม่ว่าคุณจะต้องการซ่อมแซมและพลิก ซื้อทรัพย์สินให้เช่า หรือซื้อบ้านเพื่อย้ายเข้าไปอยู่ เป็นสถานการณ์ที่น่าสนใจตรงที่ว่า หากคุณสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสามารถจ่ายได้และจะถือครองไว้สักระยะหนึ่ง คุณจะเห็นสถานการณ์จริงที่สองปีนับจากนี้ การชำระเงินรายเดือนของคุณต่ำกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน และ นั่นไม่ใช่สิ่งที่คุณน่าจะเห็นหากคุณกำลังจะเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพราะราคาค่าเช่าของคุณจะเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากทุกปี
ผมจึงบอกผู้คน โดยเฉพาะผู้ที่จะถือครองอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่งว่า หากคุณพบบางสิ่งที่ตัวเลขนั้นใช้ได้ อย่ารอให้ตลาดถึงจุดต่ำสุด คุณสามารถอยู่กับความผันผวนเล็กน้อยในระยะสั้นได้ ราคาของคุณลดลง 2½, 3%, 5% และกำลังจะกลับขึ้น และในอดีต คุณย้อนกลับไปเมื่อร้อยปีที่แล้วของราคาบ้าน เรามีเพียงครั้งเดียวที่ตลาดตกลง 20% และติดอยู่อย่างนั้นชั่วขณะ และนั่นคือภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ แต่ราคาบ้านไม่ได้ขึ้นทุกปี แต่เมื่อเวลาผ่านไป ราคาบ้านก็ขึ้นทุกปี ทุกปี ต่อปี ดังนั้น อย่าเชื่อโฆษณาเกินจริง อย่าตื่นตระหนก แต่ควรระมัดระวังให้มากที่สุดก่อนที่จะตัดสินใจ อย่าคิดมาก แต่ให้แน่ใจว่าคุณทำคณิตศาสตร์นั้นแล้วตรวจสอบสองครั้ง

เดฟ:
เอาล่ะ. อืม ขอบคุณ ริค เราซาบซึ้งในคำบอกเลิกเหล่านั้นและเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง คนควรจะ… อย่างน้อยอ่านบทความทั้งหมด ใช่ไหม? มีหลายครั้งที่ผู้คนตอบสนองต่อพาดหัวข่าวและแบบว่า “คุณอ่านส่วนที่เหลือของบทความแล้วหรือยัง? มันไม่ได้แย่ขนาดนั้น” ดังนั้นคำแนะนำที่ดีมีสติที่นั่น เราขอขอบคุณริก Rick Sharga เป็นรองประธานบริหารของ Market Intelligence ที่ ATTOM Data Rick ถ้าผู้คนต้องการเชื่อมต่อกับคุณ พวกเขาควรทำที่ไหน

ริก:
ดังนั้น คุณสามารถหาฉันได้ที่ LinkedIn หรือ Twitter, Rick Sharga อย่างใดอย่างหนึ่งค่อนข้างง่าย หากคุณต้องการเชื่อมต่อกับฉันบน LinkedIn อย่าลืมพูดถึง On the Market หรือ Jamil and Dave เพื่อที่ฉันจะได้รู้ว่าคุณไม่ใช่คนที่คลั่งไคล้ใน LinkedIn ที่ติดต่อโดยใช้นามแฝง คุณสามารถค้นหา ฉันได้กล่าวถึง attomdata.com เรามีส่วนข้อมูลเชิงลึกของตลาด เราใช้สื่อสังคมออนไลน์ทั้งหมด แต่เราเผยแพร่รายงานเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยทุกด้านซึ่งฟรีทุกสัปดาห์ ดังนั้น อย่าลังเลที่จะติดตามเราไปที่นั่น และเราหวังว่าจะได้ติดต่อกับพวกคุณมากมาย

เดฟ:
เอาล่ะ. ขอบคุณอีกครั้ง ริค เราจะต้องให้คุณกลับมาภายในหกเดือน คุณบอกว่าช่วงครึ่งหลังของปี 2023 อาจแตกต่างไปจากเดิมมาก ดังนั้นเราจะให้คุณกลับมาที่จุดเปลี่ยนเหล่านี้สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยเสมอ หากคุณยินดีที่จะร่วมงานกับเราอีกครั้ง

ริก:
สนุกกับการสนทนาเสมอ ทุกเวลา

จามิล:
คุณได้ยินมันแล้ว Rick กล่าวว่าจะเป็นผู้ค้าส่งในปีใหม่ คุณคิดอย่างไร เดฟ?

เดฟ:
ฉันยืนยันได้ว่าอย่างน้อยนอกอากาศ ฉันไม่เห็นจามิลจ่ายเงินให้ริคพูดแบบนั้นเลย

จามิล:
No.

เดฟ:
เขาอาจจะทำเป็นการส่วนตัว

จามิล:
มันเป็นเรื่องจริง ฉันคิดว่ามีโอกาสที่น่าทึ่ง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณกำลังมองหากลยุทธ์สำหรับปี 2023 ลองพิจารณาและพูดคุยกับผู้คนในฟอรัม พูดคุยกับผู้คนใน BiggerPockets และทำความเข้าใจจริงๆ ทำความเข้าใจการรับประกันภัย และหาตัวเลข อย่างที่ริคบอก เหลาดินสอแล้วคุณจะประสบความสำเร็จ

เดฟ:
ฉันชอบที่นี่เป็นรายการแรกของเราสำหรับปีใหม่ เพราะฉันคิดว่า Rick ให้ข้อมูลที่ดีจริง ๆ ที่ไม่ดูมีเลือดฝาดมากเกินไป แต่เขาชี้ให้เห็นว่ามีโอกาส และหลาย ๆ สิ่งที่คุณกำลังอ่านอยู่นั้นเป็นส่วนใหญ่ อิงจากความกลัวและไม่ได้อิงจากข้อเท็จจริง ดังนั้น หากคุณกำลังมองหาพอร์ตโฟลิโอของคุณให้เติบโตหรือเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งแรกในปี 2023 หวังว่าคุณจะได้รับบทเรียนดีๆ มากมายจากสิ่งที่ Jamil และ Rick ได้แบ่งปันกับคุณในวันนี้ มันรู้สึกแปลกๆ เพราะว่าเรากำลังบันทึกเสียงนี้ในช่วงกลางเดือนธันวาคม แต่ฉันเดาว่าสวัสดีปีใหม่สำหรับทุกคนที่ฟัง

จามิล:
สวัสดีปีใหม่.

เดฟ:
เราขอขอบคุณคุณจริงๆ เรากำลังจะมีปีที่ดีมาก เรามีสินค้ามากมายรอคุณอยู่ใน On Market เราขอขอบคุณทุกท่านที่รับฟัง และขอให้ทุกท่านโชคดีกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปี 2023 จามิล ผู้คนควรตามหาคุณจากที่ใด

จามิล:
คุณสามารถพบฉันในช่อง YouTube ของฉันที่ youtube.com/jamildamji ฝากติดตาม IG ด้วยนะคะ ฉันรู้สึกเหมือน Rick มันสมเหตุสมผลแล้วที่เขาใช้ LinkedIn และ Twitter ส่วนฉันใช้ Instagram และ TikTok

เดฟ:
ใช่นั่นทำอย่างนั้น ที่ติดตาม มันอยู่ที่แบรนด์แน่ๆ

จามิล:
สวัสดีปีใหม่ครับ

เดฟ:
อย่างแน่นอน. และเรายังมีช่อง YouTube สำหรับ On the Market และ BiggerPockets คุณสามารถตรวจสอบสิ่งเหล่านั้นได้หากต้องการรับฟังข้อมูลเพิ่มเติมจากฉัน หรือ Jamil หรือผู้อภิปรายรายอื่นๆ ในตลาด สำหรับคนอื่นๆ ใน On the Market สำหรับ James, Kathy และ Henry ที่ไม่สามารถอยู่ที่นี่ได้ในวันนี้ สวัสดีปีใหม่ และขอบคุณสำหรับการรับฟัง
On the Market สร้างสรรค์โดยฉัน Dave Meyer และ Kailyn Bennett ผลิตโดย Kailyn Bennett เรียบเรียงโดย Joel Esparza และ Onyx Media การวิจัยโดย Pooja Jindal และขอขอบคุณทีมงาน BiggerPockets ทั้งหมด เนื้อหาในรายการ On the Market เป็นเพียงความคิดเห็นเท่านั้น ผู้ฟังทุกคนควรตรวจสอบข้อมูล ความคิดเห็น และกลยุทธ์การลงทุนอย่างเป็นอิสระ