Seeing Greene: Hyresfastighetsbrytare som kan döda ditt kassaflöde

David:
Detta är BiggerPockets Podcast, show 735.
Verkligheten är att varje egendom jag någonsin sett i min karriär är inte upp till kod. Okej? De flesta städer i Bay Area där jag bor kräver att du skaffar tillstånd, om du byter golv, om du byter kran, om du byter landskapsarkitektur på gården. Om du faktiskt tittar på vad staden kräver att du ska få tillstånd för så är det allt.
Även bostäder som byggs som nybyggda hem är inte upp till kod med varenda sak. Nu betyder det inte att det är okej att inte få tillstånd. Det betyder bara att det inte är en deal breaker omedelbart eftersom något inte är tillåtet.
Vad händer alla? Jag heter David Greene, och om du inte vet så vet du det nu. Det här är den bästa, största och sämsta fastighetspodden på planeten, och vi är här för att prata med dig. I dagens avsnitt, en show i stil med Seeing Greene, tar jag emot frågor från dig, BiggerPockets-communityt, och jag svarar på dem för alla att höra, och hur kul är det.
Vi hamnar i en del tuffa grejer som inte frågas så ofta, och jag hade väldigt roligt med att svara på några utmanande frågor. Dessa inkluderade ämnen som, "Hur mycket av pengarna som jag tjänar på sparande ska jag investera? Finns det någon formel som jag bör följa?” ”Ska jag betala av de befintliga fastigheterna som jag har just nu eller ska jag fortsätta att expandera? Jag är inte säker på vad som är rätt väg för mig.” Och, "Jag köper en fastighet, men allt är inte tillåtet. Ska jag gå vidare med det eller ska jag inte? Hur vet jag vad jag ska göra av det här?” Allt det och mer i dagens show.
Innan vi går in på det har jag ett snabbt tips till dig. Detta ligger mig väldigt nära och varmt om hjärtat, och jag hoppas att ni alla lyssnar noga.
Att bygga förmögenhet handlar om mer än att bara köpa fastigheter. Jag vet att du är här för att lära dig om fastighetsinvesteringar och det är vad den här showen är. Men det vore fel att inte säga till dig att om du vill bygga välstånd måste du också spara pengar. Nu är det här som att berätta för dig att du måste äta dina grönsaker. Jag förstår att ingen gillar det, men var uppmärksam på vart dina pengar tar vägen.
Att spåra dina utgifter är otroligt frustrerande, men otroligt fruktbart. Jag har delat detta inom de samhällen som jag driver, alla människor som följer mig, jag säger till alla, vi har en lågkonjunktur på väg. Varje dollar du tjänar måste skyddas. Det finns människor som vill ta det ifrån dig. Var seriös med att spara dina pengar så att när den rätta affären kommer, är du i en position att ta ner den. Okej, låt oss komma till vår första fråga.

Matteus:
David pilf studera Greene, tack så mycket för att du tog min fråga. Jag heter Matthew Van Horn. Jag kommer från Memphis, Tennessee. Jag har en liten portfölj. Jag äger tre korttidsuthyrningar här i Memphis, och jag har ett sidoföretag som hanterar korttidsuthyrning för andra. Förresten, om folk inte förstår pilfstudiereferensen måste de lyssna på avsnitt 674 med Ashley Hamilton. Det är informativt och väldigt, väldigt roligt, tyckte jag.
David, min fråga är denna, hur ofta ska jag investera i förhållande till min sparränta? Jag hoppas att det är vettigt. Bara för att kasta ut ett exempel, låt oss säga att jag kan samla på mig 5,000 5,000 USD per månad, oavsett om det är från jobb, affärer, fastighetsinkomster. Låt oss säga att jag kan samla på mig XNUMX XNUMX USD per månad som kan återinvesteras mot framtida affärer. Finns det någon formel eller någon sorts tumregel som säger hur ofta jag ska investera det?
Finns det någon slags tumregel som säger att man ska investera en gång per år, så jag ska investera när jag har de där 60K efter ett år? Är det vettigt att investera så ofta jag kan oavsett hur små affärerna är? Ställer jag en dum fråga? Jag hoppas bara att du kan hjälpa mig med det här, David, jag uppskattar dig.

David:
Okej, tack, Matthew. Jag uppskattar att se dig igen och ja, det var ett roligt avsnitt med Ashley Hamilton. Jag rekommenderar starkt alla som gillar att skratta att gå och lyssna på den. Det var väldigt roligt och inspirerande.
Okej, låt oss prata om din fråga. Jag ska göra det jag brukar göra. Jag ska börja med en bred syn på det och sedan sakta bli smalare. Min personliga åsikt, det här är bara David Greene som pratar just nu. Jag representerar inte alla på BiggerPockets eller alla i världen.
Fungerar det inte att formulera frågan som du gjorde, men ändå vill vi alla göra det, okej? Så folk kommer att säga, "Hur många procent av pengarna ska jag avsätta för reparationer eller nödsituationer?" Folk kommer att säga, som du, "Hur stor andel av min inkomst ska jag investera?" Det finns denna komfort som kommer från tydliga, koncisa formler. Om jag kan lägga det i ett kalkylblad får det mig att känna att jag är säker och att jag gör rätt.
Faran med detta är att livet inte fungerar enligt dessa regler som vi skapar. Många av dessa regler, om jag ska vara helt ärlig, kommer från finansiella rådgivare som säljer människor som du som lyssnar på det här, på metoder som kommer med arvskomforten, men de är inte verkliga, okej?
Så när Suze Orman eller Dave Ramsey eller vem aktiehandlaren du lyssnar på pratar, måste de paketera informationen på ett sätt så att din hjärna kan ta emot den och säga: "Det är vettigt. Jag ska göra det." De försöker få dig att vidta åtgärder, vilket inte är fel i sig. Det blir bara farligt när man tror att livet fungerar i ett kalkylblad för det gör det verkligen inte. Okej? Och det blir faktiskt sammandragande för din egen tillväxt när du tänker så här.
Jag var tvungen att gå igenom samma lilla sak där du är, där Morpheus håller fram det röda pillret och det blå pillret och han säger: "Du kan ta det blå pillret och du kan vakna och du kan gå tillbaka till hur du tänkte förut, eller så kunde du ta det röda pillret och du kunde acceptera sanningen, men det kommer att vara väldigt obehagligt.” Så jag kan inte berätta för alla när de behöver ta det pillret eller om de borde. Du måste ta det beslutet själv. Okej?
Så jag vill inte få det att låta som att jag förolämpar dig, Matthew, för det är jag inte. Du ställer en bra fråga som gäller så många människor. Jag försöker bara ge lite bakgrund som du inte kommer att höra på andra ställen. Verkligheten med fastigheter är att du inte vet när det kommer att gå fel. Okej?
Jag går igenom en process just nu där jag på ett sätt tvingades in i det av att någon stal äganderätten till mina fastigheter och att jag måste sälja och gå in i en 1031 och köpa en hel massa fastigheter på mycket kort tid, och sedan slog den perfekta stormen mig. Jag kan inte få städer att godkänna tillstånd. Jag kan inte få arkitekter att släppa planer. Jag kan inte få entreprenörer att slutföra jobb. Jag har åtta lediga fastigheter på flera miljoner dollar som blöder just nu, och det finns inget jag kan göra för att komma ur den här röran. Jag såg inte detta komma eftersom jag inte insåg hur dålig tillståndsprocessen skulle vara.
Om jag inte hade jättestora reserver för att jag är extra konservativ skulle det här kunna tanka mig. Jag kommer att klara mig på grund av reserverna, men det känns inte bra. Det suger på kort sikt. Och om jag ställer in det där jag har sex månaders reserver för varje enskild fastighet och jag lägger in det i ett kalkylblad och det är så det fungerar, så skulle jag bli skruvad just nu.
Jag tar ett annat förhållningssätt. När jag tog det röda pillret, som inte ska förväxlas med politiska saker, bara den där förståelsen att det inte kommer att fungera i ett kalkylblad med fastigheter, inser jag att det finns tre pelare som jag måste fokusera på och briljera med, som faktiskt fungerar, medan kalkylarksmetoden inte gör det.
Den första pelaren är försvaret. Jag har en utmaning varje dag. Hur många procent av mina pengar kan jag spara? Kan jag undvika att köpa Ferrari? Kan jag undvika att spendera pengar extravagant bara för att jag har mycket av dem? När jag reser och åker till ett hotell, uppgraderar jag till presidentsviten bara för att jag vill se cool ut och har pengar för att göra det eller håller jag mig disciplinerad och inte gör det? När jag reser, ser jag till att min assistent fortfarande letar efter det billigaste flyget, inte bara tar den kortaste vägen: "Åh, David har massor av pengar. Jag ska bara boka honom på det här flyget." Det är att förlora i försvaret och försvaret vinner mästerskap, så jag håller alltid mina utgifter låga.
Det betyder inte att jag berövar mig själv, men jag spenderar inte pengar bara för att spendera dem. Du kommer aldrig att se mig, hoppas jag, hälla ut champagne från en flaska som är dyr. Bara så att alla vet att jag har så mycket pengar att jag kan brinna i. Jag tycker att det är väldigt respektlöst mot finansgudarna när man lever så.
Nästa pelare är brott. Tjänar jag så mycket pengar jag kan? Du säger att du tjänar fem tusen i månaden. Jag skulle mycket hellre att du skulle ställa en annan fråga, "David, hur kan jag tjäna mer än fem tusen i månaden? Hur kan jag dubbla den summa pengar jag kan tjäna och spara?” Istället för "I vilken takt ska jag investera pengarna jag tjänar?" Det är bara en bättre fråga att ställa. Om vi ​​alla håller pedalen till metallen med anfall, tjänar vi så mycket pengar vi kan. Vi växer personligen. Vi letar efter sätt att utmana oss själva. Vi kommer ur vår komfortzon.
Och den tredje pelaren är investeringar. Hur investerar jag så försiktigt jag kan? Nu, det här är, du ställer en fråga till mig på spanska och jag svarar på den på franska. Jag förstår att detta kan vara förvirrande. Jag säger bara, jag tror inte att jag kan svara på frågan du ställer eftersom världen inte fungerar så. Det fungerar på det sättet om det är som: "Jag kommer att investera i aktier, de kommer att ge mig en avkastning på 7% och jag kan räkna ut det under de kommande 40 åren, om jag investerade en avkastning på 7%, Jag kan förvänta mig att ha X summa pengar." Anledningen till att det inte fungerar är att inflationen är högre än 7 %, inte bara KPI-inflationen, utan hur mycket pengar som skrivs ut.
Dessa förutsägbara strategier som är tröstande kommer att få dig att förlora. Du kan inte hålla jämna steg med hur mycket pengar som skrivs ut för att göra det. Det enda sättet du vinner nu är genom att briljera på de tre pelarna. Spara så mycket du kan, tjäna så mycket du kan, investera skillnaden.
Nu, när det kommer till investeringar, tänker jag inte säga att varje månad bör du spendera 5,000 60,000 eller investera det, eller när du kommer till 40,000 XNUMX, ska du spendera XNUMX XNUMX av det, okej? Vad jag kommer att säga är att du bör vara ute efter att utmärka dig inom pelaren för investeringar, vilket innebär att hitta den bästa affären du kan.
Du kanske inte köper ett hus alls på tre år, och i slutet av dessa tre år stöter du på två affärer som du kan köpa för 400,000 600,000 som kommer att ha en ARV på XNUMX XNUMX och kommer att vara bra korttidsuthyrning som kommer att tjäna pengar på flyter otroligt starkt och du fick köpa båda. Det är mer realistiskt för hur saker och ting fungerar.
Du kanske lägger din uppmärksamhet på anstöt och tjänar mer pengar och i processen att ta fler investerare och hantera deras hus åt dem, utmana dig själv på det sättet, ett par av dem är som, "Vi vill inte äga dessa längre . Vill du bara köpa dem av mig?” Och du får fantastiska erbjudanden som du tycker, "Åh, om jag inte skulle ha spenderat alla mina pengar på mediokra erbjudanden eftersom jag skulle spendera dem i en viss takt, skulle jag kunna köpa dessa fantastiska erbjudanden." Det är mycket mer min stil.
Jag kanske inte köper mycket fastigheter under en tre- eller fyraårsperiod och sedan går och köper en hel massa av dem på en gång när jag ser marknaden öppna sig. Jag kanske köper mycket av en tillgångstyp och sedan byter och flyttar till en annan och gör stora drag i dessa ögonblick, eftersom jag inte ber om att få leva livet på det här förutsägbara sättet som du säger.
Nu kunde Suze Orman svara på den här frågan. Det finns absolut finansiella människor som skulle kunna, de är förmodligen inte fastighetsinvesterare. För att fastighetsinvesterare måste hoppa på affären när den kommer. Jag skulle mycket hellre att du skulle säga: "Jag köper bra erbjudanden. Jag letar efter bra erbjudanden. Jag kommer att vara redo och flytande att kasta mig när jag ser en hel del. Jag har alla verktyg i min verktygslåda som jag kan använda.” Som säljarfinansiering eller vad det nu är som du kan briljera med för att få de där bra erbjudandena. Men du styr inte när det kommer mycket. Det du kan kontrollera är hur mycket pengar du spenderar, hur mycket pengar du sparar och hur mycket pengar du tjänar.
Så jag vill att du kommer tillbaka, gå till biggerpocketes.com/david, skicka mig en annan video, och jag vill att du ska säga, "Tack, David. Jag är lite upprörd över att du inte svarade på min fråga, men jag ska förlåta dig. Vilket råd har du till mig för hur jag kan tjäna eller spara mer än 5,000 XNUMX USD i månaden? Så här ser mitt företag ut.” Och vi kommer att ta frågan från den vinkeln.
För alla som lyssnar, jag hoppas att detta var vettigt, okej? Du måste se på pengar på ett annat sätt om du vill kunna samla dem som de rika människorna gör. Rika människor ställer inte sådana frågor. Du kommer inte att se människor som är riktigt, riktigt bra på pengar säga, "Hur mycket av mina pengar ska jag spendera eller investera under månaden?" Du hör dem säga: "Var finns mina möjligheter? Hur drar jag fördel av dem och hur pressar jag mig själv att bli en bättre version av mig i morgon än vad jag var idag?” Vårt nästa videoklipp kommer från Branco i Raleigh, North Carolina.

Branco:
Hej, David, vad är det man, det är Branco med eXp här i Raleigh, North Carolina? Jag ska fatta mig kort. Tack för allt du gör. Min fru och jag, vi är båda 29 år gamla, tjänar cirka 250,000 XNUMX dollar per år, har fyra hem, tre hushacker och en affär utanför marknaden.
För den här frågans skull skulle vi bara betala av de tre hushacken, och det är i princip frågan. Plan A, betala av. Plan B, löna sig inte. Och anledningen till att vi till och med tänker på att plan A lönar sig är för att efter att vi betalat av de 750,000 10 USD i bolånen skulle vi finansiera det fantastiska livet, som är ungefär 11 tusen, XNUMX tusen, kassaflöde, och det skulle fortfarande leka med HELOCs från dessa fastigheter och fortfarande leta efter andra erbjudanden, vilket är kul för mig.
Plan B, skulle vara att fortsätta göra det vi gör och köpa ett hus som ett år, hus varje och ett halvt år, kanske två år, och jag vet att plan B ekonomiskt är mer vettigt eftersom vi skulle ha fler fastigheter så klart, men jag vet inte. Det är bara eftersom det redan finansierar livet, det är bara nog, nog och jag vet inte. Jag skulle fortfarande leta efter erbjudanden, så det är frestande att betala av det.
Vi, återigen, jag är en agent. Jag kanske tänker på det eftersom marknaden på något sätt saktar ner. jag vet inte. Alla råd, visdom skulle uppskattas mycket. Ta hand om dig. Hejdå.

David:
Okej, Branco. Det här är en bra fråga och jag uppskattar din öppenhet. Detta kommer att bli den sista frågan. Vi måste bryta ner det lite djupare. Jag kan inte bara ge dig ditt svar.
Det finns fördelar med båda tillvägagångssätten, att betala av din fastighet, leva på kassaflödet, att inte försöka vara en multi-, multi-, mångmiljonär, bara leva ett bra liv eller använda hävstång, använda de färdigheter du har som agent, använda kunskap du får på BiggerPockets, med hjälp av kompetensuppsättningen som kommer att fortsätta att öka varje år för att få bättre och bättre erbjudanden och bygga ett större liv. Okej?
Jag kan inte säga dig vilken som är rätt väg för dig och det vet du. Här är vad jag kan berätta för dig. Tillvägagångssättet för att betala av din fastighet var mycket mer meningsfullt när räntorna var riktigt höga. Det var också mycket mer meningsfullt när vi inte tryckte pengar som vi gör just nu. Det betyder inte att jag säger att det andra alternativet att fortsätta att skala är bättre för dig. Jag säger att vågen tippas till förmån för de människor som växer på grund av alla pengar som vi tryckte. Låt mig ge ett exempel.
Jag minns väldigt tydligt en viss punkt i mitt liv, jag var nog 28 år. Jag hade precis köpt mitt hus i Discovery Bay, Kalifornien. Det var en utmätning. Jag betalade, jag tror att jag betalade 272 för det. Jag köpte den på en auktion, använde ett FHA-lån för att få den, och jag la ner tre och en halv procent, men jag var vid en punkt där jag verkligen ville ha en av de nya Corvette. De var som att Stingray-modellen hade kommit tillbaka. De var supercoola.
Jag hade säkert sju hyresfastigheter, ett par i Kalifornien och ett par i Arizona. Jag hade inte åkt ut till Florida än, och jag hade pratat med Tim Rhode, som vi har haft på podden flera gånger om min framtid, och han säger: "Ta reda på hur mycket pengar du behöver för att gå i pension, jobba för det nummer, sluta när du kommer dit." Så jag tänkte: "Okej, om jag fick fem tusenlappar i månaden att komma in för hyresfastigheter och jag fick fem tusenlappar i månaden för att gå i pension som polis, herregud, 10 tusen." Det är mycket mer pengar än jag någonsin skulle behöva. Och om jag betalar av mitt hus kan jag släppa mitt lån med en annan, det var $900 eller något liknande.
Här är vad som är galet. När jag var 28 år gammal var 10 tusen betydligt mer pengar än vad det är just nu. Så min plan var att jag pratade med en annan polis, Shane Caduti, och han sa: "Varför bryr du dig så mycket om pengar? Du behöver det inte. Köp dig en Corvette och njut av livet." Och jag hade faktiskt planerat att hänga upp det som, "Okej, jag fick mina hyror. Jag behöver inte oroa mig för det här längre. Jag ska bara köpa den där Corvetten. Jag ska ha en liten klumpsumma på banken för att täcka mig, och sedan ska jag bara leva ett enkelt liv.” Något stämde inte riktigt med mig.
Det var inte girighet, det var inte ambition. Jag behövde inte bevisa någonting. Det var den här lilla stilla rösten som var som, "Det här är ett stort misstag om du gör det här, gör det inte." Och jag gick faktiskt en annan väg. Jag berättade för någon om mitt dilemma, de kopplade mig till Bank of North Florida. Jag fick en kredit för att börja köpa hyresrätter. Jag lärde mig BRRRR-metoden. Jag sålde ett av mina hus i Arizona. Jag gick och köpte cirka 10 eller 11 fastigheter till i Florida för samma 80 tusen som jag bara fortsatte att återvinna genom BRRRR.
Jag blev mycket bättre på att förstå konstruktion, hitta erbjudanden. Jag förhandlade eftersom jag gjorde detta så ofta, jag växte det till säkert 40 fastigheter eller så i Florida, plus mina andra. Jag blev bättre. Jag skrev en bok som heter Long Distance Real Estate Investing. Jag engagerade mig i BiggerPockets, här undervisar jag idag på hög nivå som företagare som äger olika företag och jag kan påverka många människor.
Fastigheter gjorde så mycket mer för mig än att bara ge mig fem tusen i månaden för att leva ett liv. Och här är det läskiga, när jag ser tillbaka på var jag var, om jag hade lagt på den, skulle jag fortfarande jobba som polis. Jag skulle bara ha fem tusen kronor i månaden med passiv inkomst, kanske med hyreshöjningar. Det kan vara typ 6,500 XNUMX eller något just nu.
Men när jag bor i Bay Area, norra Kalifornien, så är det inte, jag vill inte få det att låta som om jag är elitistisk eftersom jag definitivt älskar en blygsam livsstil. Det är inte mycket pengar. Du kan leva så, men du kan inte resa när du vill. Jag skulle inte bara kunna åka till Hawaii för att träffa Brandon. Jag skulle behöva budgetera när jag faktiskt kan resa. Jag skulle inte äga lägenheterna som jag äger på Hawaii som jag kan skicka familjemedlemmar till affärsbekanta till nära vänner jag har.
En av mina favoritsaker är när ett par som är nära mig går igenom äktenskapliga problem, jag kan bara skicka dem till mina Hawaii-lägenheter och säga, "Hör här, jag tar hand om allt. Jag betalar för ditt plan. Jag betalar för en barnvakt. Jag betalar för lägenheten. Du kommer att gå och du kommer att ha det bra.” Eller så kan jag skicka familjemedlemmar som älskar det. Min mamma älskar att besöka dessa platser, Hawaii är hennes favoritsak.
Jag skulle inte kunna göra det om jag inte hade de fastigheterna och jag skulle absolut inte ha dem om jag hade gått i pension tidigare. Jag försöker inte svänga dig i någon riktning. Jag är bara ärlig om den här idén som jag hade, att om jag bara slutat växa och jag stannade där jag är, det var fel, skulle jag inte ha stannat där jag var.
Inflation, saker och ting kostar förmodligen en legit tre gånger så mycket som vad de, på den tiden i mitt liv, jag kunde förmodligen köpa en biff på Safeway för åtta spänn. Samma biff kostar $25 just nu. Det är. Allt är så mycket mer pengar. Bilen som jag körde kommer så småningom att bli sliten. Jag köpte den saken. Det var en helt ny Camry och jag köpte den för 22 tusenlappar. Det var så billigt med dagens mått mätt. Nu kan samma bil vara 40, 50 tusen eller mer för bara en normal basmodellbil.
Tja, jag skulle bli skruvad när mina grejer tog slut och jag var tvungen att köpa en till. Reparationen är på huset jag bor och husbetalningen är densamma, men allt kostar mer pengar för mig att fixa på grund av inflationen. Och jag insåg att världen inte kommer att sluta växa bara för att vi slutar växa eller för att vi slutar arbeta. Du är alltid i en uppförsbacke. Saker och ting blir dyrare med tiden.
Så jag skulle uppmuntra dig att starkt överväga att fortsätta arbeta som agent, fortsätta att investera i fastigheter, fortsätta att hacka hus varje år, fortsätta att fatta beslut som kommer att göra din version lycklig 10, 20, 30 år framåt. , och inte ta antagandet att allt är knasigt. Att allt blir bra, att du betalar av dina fastigheter och du kommer att klara dig.
De pengarna som du kan få från att betala av dina fastigheter kan mycket väl inte räcka till att leva på. Du kanske får ett barn till, du kanske får en sjuk familjemedlem. Marknaden för fastighetsmäklare kan förändras och provisioner försvinna. Du kan inte försörja dig på det sättet längre, och du kommer på dig själv att behöva gå tillbaka till jobbet i en fabrik som inte gillar ditt liv eftersom vi inte kan förutsäga vad som kommer att hända.
Jag tror att det är ett stort misstag när vi antar det bästa. Världen kommer att bli lättare, den kommer att bli bättre. Vi kan bara sluta. Du vet inte vad som kommer att hända. Vad händer om du blir sjuk eller om du slutar dö och din familj blir utan familjeförsörjare? Om du har en massa fastigheter som de kan sälja, det är några pengar som de kan leva på. Om du är borta är det inte samma fall.
Så man kan säga att jag lutar mer åt. Du är en ung kille, du är ambitiös, du arbetar som agent, du talar väl, du har kompetens. Använd dem för fan. Jag skulle aldrig säga till någon som verkligen var intresserad av fitness, "Gå och vinn en fitnesstävling och gå sedan i pension och träna aldrig igen. Du behöver inte." Det är sant att du inte behöver det, men varför skulle du vilja bli ohälsosammare? När du väl har lärt dig fitness och du är bra på att träna och du är bra på att äta bra behöver du inte tävla på den högsta nivån någonsin, men varför skulle du slänga det? Det är lättare för dig att överträffa dessa saker än det skulle vara för andra människor.
Så om uppkomsten av din fråga kommer från kanske skam eller skuld, som, "Jag borde inte vara så här ambitiös. Jag behöver inte så mycket." Köp inte in på det. Jag var tvungen att möta samma strid, och jag blev aldrig en girig a-hole. Jag blev aldrig personen som köpte Bugattis och McLarens med alla mina pengar. Jag har aldrig köpt ett privatjet. Jag bor fortfarande i samma hus, tro det eller ej. Jag gick aldrig och köpte en Big Baller-fastighet. Jag behöver inte. Jag har ingen familj just nu. Den egenskapen är bra. Faktum är att jag förmodligen skulle kunna nedgradera.
Jag skulle kunna flytta in i en av enheterna i de korttidsuthyrningar som jag utvecklar och sälja det huset, och det kan sluta med att jag gör det. Jag behöver ingen enorm egendom. Jag trodde inte att allt skulle gå bättre. Jag visste att det kunde gå värre, och jag är så glad. Jag är så glad att jag byggde upp företagen och jag fortsatte att expandera att jag fortsatte framåt eftersom pengar nu blir ett problem för fler och fler människor, och ju mer av dem jag har, desto mer kommer jag att kunna hjälpa.
Så hoppas det hjälper dig att svara på din fråga. Om det finns någon ytterligare klarhet jag kan ge, skicka oss en annan video. Låt mig veta. "Okej, David, jag hörde vad du tänker. Här är min fråga om vad jag ska göra. Jag skulle älska att följa upp dig och tacka dig för att du är sårbar och visar oss alla frågan som många människor i din båt står inför.” Vår nästa fråga är en videoinlämning från JD Mims.

JD:
Hej David. Min fråga handlar om fastighetsmäklare. Så jag letar efter en fastighet här för min personliga bostad i Kalifornien i Sacramento, och jag hittade ett ställe som kontrollerade alla rutorna. Det enda problemet jag hade var att det var en del arbete som gjordes för att förvandla den till en duplex som inte var tillåten.
Nu frågade jag agenten om tillstånden eftersom jag faktiskt inte har köpt egendom här i Kalifornien, så jag tänkte att det kanske fungerar annorlunda per stat, och så jag sa: "Detta är min oro. Arbetet har inte varit tillåtet. Jag är orolig för vad som kommer att hända om jag försöker sälja den och om jag sätter en hyresgäst när jag flyttar ut.” Agenten är en nyare agent, så han frågade sin chef. Hans chef säger: "Tja, så länge som arbetet utförs på ett arbetarliknande sätt, så är du bra så länge värderingsmannen kommer in och den klarar bedömningen." Jag sträckte mig till staden och de sa att det är inte sant.
Så min fråga är bör detta vara en deal breaker eller finns det någon typ av gråzon som jag inte förstår? För jag känner att svaret jag fick var bara för att lugna mig, för vi har letat ett tag och marknaden är väldigt svår och de ville bara att jag skulle köpa något och gå vidare.
Men min känsla är att det borde vara en stor sak, men jag vet inte om jag gör det större än vad det egentligen borde vara, för jag känner att du som agent borde se upp för mig och ge mig rätt information, men jag vet inte, det kanske finns en gråzon. Jag kanske gör det till en större sak än det behöver vara, så jag skulle älska din feedback om detta. Tack.

David:
Okej, JD, låter bra. Låt oss bryta ner den här situationen eftersom du inte är den enda som är här. Man, det finns så många infallsvinklar att ta itu med det här.
Först och främst, när du säger, "är det här en stor sak?" Vi måste definiera vad big deal är. Det finns många olika infallsvinklar att närma sig detta. Så liknelsen jag kommer att ge är när vi talar om att det finns yttrandefrihet i Amerika. Okej? Det här är något du sysslar med mycket när du är inom polisen eller om du följer vad som händer med sociala medier.
Det finns yttrandefrihet i Amerika. Problemet är när någon säger något stötande och sedan folk blir arga på dem eller de förlorar sitt jobb eller de blir sparkade från en plattform eller något liknande, svaret är alltid, "Ja, jag har yttrandefrihet. Du kan inte göra det här mot mig." Det är bara att de tillämpar det på fel sätt. På arenan där andra människor gillar dig eller jobbet du har eller reglerna för vad den sociala medieplattformen än är, kan du inte bara säga någonting. De har sina egna regler.
På strafflagens arena har du visserligen friheter. Du kan inte gå i fängelse för att ha sagt, "Jag gillar inte presidenten." Men du kan förlora ditt jobb, antar jag för att säga något sådant. Privata företag får ha sina egna regler oavsett om du håller med dem eller inte.
Skyddet för yttrandefriheten gäller inte allt. Det gäller bara att regeringen ska kunna straffa dig. Du kan inte få ett brott eller få ett citat för att säga något impopulärt. Och när folk blir förvirrade över det, då vet de inte vad de ska göra av det eftersom de säger: "Ja, finns det inte lagar som skyddar mitt yttrandefrihet?" De är som, "Ja, men det betyder inte att du kan göra vissa saker i vissa miljöer utan konsekvenser." Okej? Detta gäller din tillståndssituation.
Är det en stor sak? Tja, om du ringer staden och säger: "Behöver det vara tillåtet?" Hundra procent av gångerna kommer de att säga ja. De måste säga ja. Det här skulle vara som när jag var i brottsbekämpning, och någon går fram till mig och de säger, "Hej, jag vill ha en jaywalk just nu. Får jag göra det?” Jag får inte säga, "Ja, fortsätt och jaywalk." För om du blir påkörd av en bil kommer jag att stå för det. Så jag kan inte säga "Ja. Gå jaywalk."
Å andra sidan, betyder det att jag jagade ner varenda person jag såg tvärs över gatan utan att använda ett övergångsställe? Nej, jag brydde mig nog inte om det inte var en supertrafikerad korsning och de orsakade en stor grej. Det är det bästa exemplet jag kan ge för att tillåta situationer.
Verkligheten är att varje egendom jag någonsin sett i min karriär är inte upp till kod. Okej? De flesta städer i Bay Area där jag bor kräver att du skaffar tillstånd, om du byter golv, om du byter kran, om du byter landskapsarkitektur på gården. Om du faktiskt tittar på vad staden kräver att du ska få tillstånd för så är det allt.
Även bostäder som byggs som nybyggda hem är inte upp till kod med varenda sak. Nu betyder det inte att det är okej att inte få tillstånd. Det betyder bara att det inte är en deal breaker omedelbart eftersom något inte är tillåtet.
Jag kommer också att säga till dig, och alla skulle säga till dig, alltid få det tillåtet, men det är för att folk måste berätta det för dig. Det är bara inte praktiskt att alla ska göra det. Nu, om du försöker lista ut, "kommer det här att få mig i trubbel?" Det beror på vad det är för grejer.
När du säger att arbetet utfördes utan tillstånd, gav du mig inte tillräckligt med detaljer om vad som hände. Om de satte upp någon gips eller någon plåt eller något och de inte fick tillstånd, gjorde de ett vardagsrum till två sovrum. Jag har aldrig sett i min karriär, det betyder inte att det inte kan hända. Jag har bara aldrig sett att staden blir inblandad och säger: "Du sätter upp gipsväggar utan tillstånd, du är i stora problem, vi kommer att sätta dig i fängelse."
Men vad händer om fastigheten ligger i ett område som är zonplanerat för enfamiljsfastigheter och de driver det som ett duplex? Zonindelningssituationen kan bli en stor sak. Om du inte får ha mer än en dörr i det området och du arbetar i det som två dörrar, kan de stänga av dig. Staden kunde gå in där och säga, "Hej, det här kommer inte att fungera."
Nu, Kalifornien, eftersom du nämnde att du är i Sacramento, har lagar som förbjuder kommuner från att inte låta dig placera en ADU i din fastighet. Så det här är en lösning när staden försöker säga: "Du kan inte ha en andra enhet, du kan inte göra den till en duplex." Där du kan komma in och säga: ”Du kan inte hindra mig från att göra det. Jag får ha en ADU.” Staden kan komma tillbaka och säga: "Uppfyller den här enheten som du kallar en ADU de krav som vi har fastställt som en ADU?" Det är ett av sätten jag skulle ta din fråga till din agent eller staden.
"Hej, den här fastigheten hade arbete som gjordes. Det är nu en duplex. Kommer den andra enheten att räknas som en ADU?” Och jag skulle få information om det för att se om du kanske kommer att omfattas där. Jag kan också säga om jag köper fastigheten och arbetet inte var tillåtet, vilka är konsekvenserna som kan minska? Kanske säger staden: ”Vi har ingen aning. Om ingen klagar kommer vi inte att bry oss.”
Kanske säger staden, "Åh, vi skulle skicka en inspektör omedelbart och få dig att fixa arbetet." Men jag tror att JD, du måste göra lite benarbete för att ta reda på vad som faktiskt kommer att hända. Vibben jag får är att du vill att din agent ska göra detta benarbete åt dig och säga att det här är en stor sak, och sedan eventuellt gå till säljaren och få säljaren att sänka sitt pris eller få tillståndsarbetet gjort. , och du vill att alla ska vara som, "Åh, vi kan inte låta det här stå." Och det är därifrån din frustration kan komma.
Säljaren kommer förmodligen inte bry sig eftersom säljaren vet att ingen har utfört arbete med tillstånd. Att det finns en annan köpare som kommer att köpa fastigheten och de kanske inte bryr sig om det alls. Saken med tillstånd är ett så hett knappämne eftersom det inte finns någon tydlig linje i sanden som vi kan navigera i dessa situationer med, vilket är vad vi vill. Det är mer tröstande när det är klart vad som bör göras och vad som inte bör göras.
Jag kan inte ge dig ett mer direkt svar eftersom jag inte har någon mer information, men vad jag kan säga är att jag inte skulle vara arg på din agent för svaret de ger dig, för detta är vad varje agent överallt kommer att säga. Jag kommer också att säga att det inte är omedelbart, det är inte tillåtet, så köp det inte eftersom nästan varje fastighet, förmodligen varje fastighet jag någonsin har sett har någon form av arbete utfört som inte var tillåtet. Men jag vet inte vilken typ av arbete.
Om de tog ett enfamiljshus och de satte det här, byggde de bokstavligen en utökad, kvadratmeterantalet på det och de fick inga tillstånd och du vet inte om det gjordes säkert, det är en stor affär. Man kan inte bara bygga på ett hus med, det kanske inte entreprenörerna gjorde det. Kanske har husägaren byggt det själv.
Men de kanske bara tog ett område av hemmet och murade av det från resten av det, och även om de inte berättade för staden så var arbetet fortfarande gjort enligt kod och fortfarande gjort säkert, och det är helt okej. Jag tror att du behöver få lite mer detaljerad information om situationen innan du fattar ditt beslut om du ska köpa fastigheten eller inte, och tyvärr fick jag inte det, så jag kan inte ge dig ett mer direkt svar. Förhoppningsvis hjälper de råd jag har gett dig med det beslut du måste fatta.
Okej. Vi går vidare till den del av programmet där jag får dela kommentarerna från tidigare program på YouTube, och jag älskar det här. Jag vill uppmuntra er att lämna fler kommentarer så att jag kan läsa dem. Ju roligare, desto mer insiktsfullt. Ju smartare, desto bättre. Och även om det är något som du inte håller med om eller om du vill ha mer klarhet i varför jag sa det jag sa eller om du är förvirrad eller har ett ämne som du vill att vi ska prata om mer, berätta för oss i kommentarerna. Vi läser dem för varje enskild show och vi införlivar dem i framtida shower.
Vår första kommentar kommer från John Conrady. "David, du är en chef och har varit så hjälpsam på min resa. Vill bara säga att du förklarade saker supertydligt och fortsätt med det goda arbetet.” Tack, John.
Det är nog den svåraste delen av jobbet. Det är inte alltid att veta vad man ska säga till alla. Det är, hur säger jag detta tydligt utan att utelämna något som kan få någon i problem utan att ta för lång tid när jag tappar uppmärksamheten. Det är alltid där mina stressnivåer kommer ifrån när jag pratar är som, "Har jag utelämnat något eller sa jag för mycket och hur hittar jag den perfekta balansen?"
Zachary Hitchcock säger, "Jag älskar podcasten och den har hjälpt till att förändra mitt beteende från lönecheck till lönecheck till att vara på väg mot långsiktig generationsrikedom." Zachary, det värmer mitt hjärta. Älskar att höra det.
Han fortsätter med att säga: "Fråga. Jag har lärt mig en hel del av dessa podcaster och böcker om förhandling. Vad är det bästa sättet att använda denna kunskap samtidigt som man måste förhandla genom agenter? Är det tabu att prata med en säljare direkt eller är det bäst att fokusera energi på att lägga strategier med min agent?”
Ja, det är tufft. Jag frestas ibland att gå runt min agent och också, och jag är en erfaren person. I allmänhet vill du inte göra det. Vad du förmodligen vill hitta är att du vill välja en agent som är mottaglig för dina råd. Så när du säger "Hej, jag vill att du går och säger det här." Du vill ha agenten som faktiskt lyssnar på dig och säger: "Okej, jag säger det så." Eller trycker tillbaka och säger: "Jag vill inte göra det på det sättet." Du vill få intrycket att agenten bryr sig om hur de förhandlar, okej?
Vad de flesta agenter gör, de är inte särskilt bra, är att de säger: "Jag vill inte göra det. Låt oss bara skriva något till dem. Låt oss bara skriva det och skicka det dit.” Men de tänker inte på att presentera det på rätt sätt. Det är knepigt. Problemet med att du pratar med annonsören direkt är att du fortfarande är, du vill prata med säljaren. Du går och pratar med säljarens agent och sedan kommer dina ord genom deras filter när det kommer till säljaren och det kommer fortfarande inte att bli vad du vill ha.
Det är väldigt svårt att förhandla på det sätt som jag beskriver när det är genom agenter. Du vill bara se till att du väljer en agent som har viss kompetens inom detta område, och när du kommunicerar med dem, ju bättre de kan sälja dig, är det mycket troligt att de kan sälja den andra agenten i på samma sätt.
Dessa kommentarer kommer förresten från avsnitt 717, om ni vill gå och kolla på den. Nästa kommer från Joe Chavez, "Golden Girls. Blanche Devereaux var den ursprungliga househackern och vem skulle inte vilja ha Sophia som hyresgäst? Föreställ dig det. Sicilien, 1925 på jakt efter en BRRRR.” Det här är roligt eftersom vi pratade om Golden Girls i det avsnittet och ja, jag antar att Blanche var en hacker som hade alla andra tjejer som bodde hos sig. "Hushackning innan och hade ett namn går direkt tillbaka till Golden Girls." Bra jobbat, Joe. Det är lustigt.
Steve Borowski säger: "Wow, håll ut, David. Människor stal titlar till din egendom och du bara glattade över den. Jag förstår att du inte vill gå in på personliga detaljer om frågan, men jag skulle älska det om du kunde prata lite om hur du skyddar dig mot sådant. I mitt sinne tänker jag att om det kan hända David G, kan det hända mig och hur undviker jag det?” Ja. Jag försöker att inte bli ett mål för det mer i framtiden och hur detta fungerade kunde det tyvärr inte ha undvikits.
Så jag omstrukturerar saker så att det inte kan hända igen, men titelstöld är väldigt verklig och det orsakar en kaskad av problem för mig. Det tvingade mig till en 1031. Jag köpte fler fastigheter på en gång än jag ville. Stadstillstånden har kommit in och de har skruvat ihop saker. Jag har haft alla möjliga problem med att försöka få saker godkända.
Jag hade folk i mitt team som hanterade min portfölj som var tvungna att sluta med detta. Det har varit helt hemskt och det har satt mig på en plats där jag försöker ta mig ur katastrofen, men det skapar, men det händer med fastigheter. Det händer med livet. Du kan inte förvandla dig själv till ett offer bara för att du har fått en rå deal. Och enligt min erfarenhet, när du fortsätter att göra rätt saker, kommer Gud, universums öde, hur du än vill se det, att lösa detta till min fördel på något sätt.
Så anledningen till att jag inte delar med mig av mer detaljer om hur det hände är att jag inte vill hänga där ute för att fler människor ska lära sig hur de skulle kunna göra samma sak. Jag tror att det finns många fler rovdjur där ute som vill stjäla andra människors grejer än vi är medvetna om, men om du skulle skicka ett meddelande till mig så pratar jag om det i en privat grupp som jag driver. Om du är i den gruppen kan du höra mer om det där, så tack.
Okej, alla. Det är vår show för idag. Jag hoppas att ni tyckte om att lyssna på den lika mycket som jag tyckte om att göra den. Jag hoppas också att du gillar dessa Seeing Greene-avsnitt. Återigen, om du vill synas här, gå till biggerpockets.com/david och ställ din fråga. Jag skulle älska att svara på det och fortsätt gärna att engagera mig i YouTube-kommentarerna.
Slutligen, om du gillar detta och du gillade det, behöver du inte betala för det. Allt jag ber dig att göra är att gå till var du än lyssnar på din podcast, Apple Podcast, Spotify, vad det än är, och lämna oss en femstjärnig recension och bara berätta för folk varför du gillar programmet. Det hjälper massor.
Om du vill veta mer om mig, du vill se vad jag har på gång, du vill typ tjuvkika på gardinen och se vad som händer på Grönland, du kan följa mig @davidgreene24 på alla sociala medier.
Du kan också kolla in min nya hemsida, davidgreene24.com, och sedan skicka ett DM till mig eller låta mig veta vad du tycker om hemsidan. Jag var tvungen att betala mycket pengar för att få den här saken gjord. Det lanseras mycket snart eller borde förmodligen vara ute när det är där, så snälla ge mig lite feedback om det.
Och slutligen, om du har lite tid, titta på en annan video, lyssna på en annan podcast, utbilda dig själv vidare, och om du inte har det så ses vi i nästa avsnitt. Älskar dig. Uppskattar dig. Jag vet att du kan få din information var som helst, och därför uppskattar jag att din uppmärksamhet, den mest värdefulla varan du har, finns hos oss på BiggerPockets.
Kolla in BiggerPockets hemsida med forumen om du vill lära dig mer, och du vill inte behöva göra det genom att lyssna, om du gillar att läsa, så ses vi på nästa show.