Hur man gör mer kassaflödesladdning billigare hyra med Coliving

Dave:
Hej allihopa. Välkommen till På marknaden. Jag är din värd Dave Meyer med Henry Washington idag. Hur är läget?

Henry:
Vad händer kompis? Glad att vara här, man. Jag älskar att göra den här typen av shower med dig.

Dave:
Den här var rolig, så vi tar idag med Jay Chang som är intresserad av co-living, vilket är en strategi för fastighetsinvesteringar som jag fascineras av. Det verkar lite nytt och jag visste ingenting om det förrän för två veckor sedan och ville verkligen att någon skulle berätta om det. Så, vad tyckte du om intervjun?

Henry:
Jag tycker att det är ett riktigt, riktigt coolt koncept som, som ni kommer att höra i avsnittet, jag tror bara kommer att ta fart någon gång eftersom marknaden efterlyser det, men det är riktigt, riktigt tidigt och det finns mycket stigma jag tror knuten till det just nu för det finns bara en sak som verkligen folk vet att jämföra det med, vilket är studenthem. Men när du tittar på dessa anläggningar och när du tittar på vad de faktiskt erbjuder, är det mycket coolare än så.

Dave:
Det verkar riktigt trevligt. När du kommer till Denver för BiggerPockets, bodde du på det stället, CatBird av någon slump?

Henry:
Nej, det gjorde jag inte.

Dave:
Det finns det här hotellet där som påminner mig om, men det är bara en riktigt cool modell, riktigt effektiv användning av utrymmet. Du kommer att höra från Jay, men du får mycket mer hyra per kvadratmeter än en vanlig hyra, fastighetsförvaltningskostnaderna är lite högre, men det finns en riktigt intressant ekonomi bakom detta och jag håller helt med dig om att den som kommer på hur man gör det här bra kommer att gå extremt bra. Så jag tycker att det här är en fascinerande intervju och vi ska gå in på det om en minut, men först ville jag prata med dig och fråga din åsikt om något.

Henry:
Hoppsan.

Dave:
Ja, jag vet att det är det du är här för.

Henry:
[ohörbart 00:01:53].

Dave:
Vi vill bara ha din åsikt. Så jag har hört, åtminstone på Instagram, från några människor att det sedan början av året har varit en ökning av aktiviteten på bostadsmarknaden och vi spelar in det här, vad är det, 19 januari, så bara paret de första veckorna av året som folk har en uppgång och nu finns det en del data ute som tyder på att det finns fler ansökningar om bolåneköp. Så, en av de saker jag älskar att titta på som en proxy för efterfrågan på bostadsmarknaden är Mortgage Bankers Association släpper denna datauppsättning, hur många personer ansökte om ett bolån förra veckan? Och den har ökat med 25 % jämfört med oktober och november, vilket normalt inte är vad som händer i januari, så det är avsevärt. Så jag undrade, eftersom jag är här i Amsterdam och jag bara läser kalkylblad, vad ser du? Är det här på riktigt?

Henry:
Är det på riktigt rikstäckande? Förmodligen, och här är min teori, här är vad jag tror som händer. Vi pratade om det här för ett tag sedan på marknaden. Det jag tror du börjar se är att kalla det normalisering. Räntorna var låga och folk vande sig vid dem och sedan under de senaste sex månaderna har de gått upp och gått upp och nu nyligen planat ut... Jag skulle inte säga att de planar ut, men de saktar ner takten. hastighet med vilken de ökar. Och vanligtvis är dina bolåneräntor, även om Fed höjer räntan, borräntorna fortfarande kvar var som helst, vad, sex och en halv, 7%, någonstans där?

Dave:
Ja, några av dem jag såg idag var som i lågsexorna. De fluktuerar mycket just nu, så det beror verkligen på vilken dag du lyssnar, men mitten, låga sexorna.

Henry:
Och jag tror att det som händer är att folk precis börjar förstå att det här är vad bolåneräntorna är nu. De börjar få det ur tankesättet att förvänta sig att de ska komma ner till två, tre eller fyra igen och inse att de förmodligen kommer att göra tvärtom igen och gå upp. Och så om jag vill köpa eller behöver köpa, för inte alla köper bara för att de vill, ibland måste de flytta för att jobba, ibland måste de expandera för en större familj, ibland krymper de för att människor flyttar ut. Det finns alla dessa livssituationer som säger till folk att de måste flytta och de tittar förmodligen bara och säger: "Ja, det här är vad boendet kostar nu, så jag köper det jag har råd med."

Dave:
Det är helt vettigt. Jag tycker att det är en väldigt bra teori. Det är så lustigt hur din hjärna blir förankrad i dessa idéer som "Herregud", vi var typ "4% per år. Herregud, det är galet, 4 %.” Nu säger vi, "Ja, sex och ett halvt, det är så bra." Det är så roligt, men jag tror att det är ärligt talat bättre för bostadsmarknaden i längden att ha räntor i femman förmodligen, det är en neutral kurs och jag vet inte om det kommer att hända, men just nu ser det ut som att det är där vi är på väg. Det finns den här perfekta stormen för en recessionsrisk plus lägre inflation, som båda sätter press nedåt på bolåneräntorna, och om det är så tror jag att bostadsmarknaden kommer att falla tidigare än folk trodde, och vi kommer inte att se så stora en prisnedgång, det är om bolåneräntorna fortsätter att sjunka, vilket är ett stort om, men jag tror att det finns skäl för att bostadsmarknaden överträffar förväntningarna för bara ett par månader sedan.

Henry:
Pre-COVID låg siffrorna på 6% och folk slog inte ett öga.

Dave:
Har fortfarande köpt hus.

Henry:
Har fortfarande köpt hus.

Dave:
De var dock mycket billigare då, så det är verkligen överkomligt. Prisvärdhet är verkligen fortfarande ett problem, men jag vet inte, det kommer att bli väldigt intressant att titta på. Men hur som helst, det är intressant att höra vad du sa. Jag såg någon i Seattle sa att de bara fick fler åsikter om sina två öppna hus i början av detta år än de gjorde under hela fjärde kvartalet tillsammans, vilket är galet. Så det är bara något att hålla ett öga på. Jag tror att detta trotsar mina förväntningar hittills i år, så något att hålla ett öga på, men jag är glad att få din åsikt om detta. Med det kommer vi att ta en snabb paus och sedan kommer vi tillbaka med Jay Chang som kommer att lära oss alla om en ny strategi som kallas co-living. Jay Chang, välkommen till På marknaden. Tack för att du är här.

Jay:
God morgon, Dave och Harry. Tack för att jag fick komma.

Dave:
Skulle du kunna berätta lite för vår publik om dig själv och ditt engagemang i fastighetsinvesteringar?

Jay:
Ja självklart. Just nu arbetar jag för närvarande på Tripalink som fastighetsdirektör, och jag har sysslat med fastigheter sedan jag tog examen, alltså ungefär åtta år. Efter examen gjorde jag två års byggledning och arbetade på höghus i Downtown LA. Byggnaden kallades Metropolis och arbetade sedan på några exklusiva hotell som Edition Hotel i West Hollywood. Och sedan efter det ville jag verkligen komma in på fastighetsutveckling, så jag gick med i CIM Group, jag var där i tre år, och sedan 2017, 2018, började jag höra om co-living, och det är egentligen inget nytt koncept , men det blev mer och mer populärt. Och på den tiden fanns det stora samlivsoperatörer som Ollie, Starcity och Common. Det fångade verkligen min uppmärksamhet, så för lite mer än ett år sedan gick jag med i Tripalink för att göra fastighetsutveckling och de fokuserar främst på studentbostäder och samboende. Så det är där jag är idag.

Henry:
Det är ganska coolt. Jag tittade in i några av de gemensamma samhällena som förberedelse för detta och om jag ska vara ärlig var det ett helt nytt koncept för mig. Så jag är säker på att det är ett nytt koncept för många av lyssnarna. Kan du definiera co-living för oss och berätta lite om vad det egentligen innebär?

Jay:
Naturligtvis, för att bara uttrycka det enkelt, vissa människor kommer bara att säga att du bara har rumskamrater, men det är mycket mer än så eftersom det kan utformas på ett sätt som tillåter integritet, det har fler konsumenter i åtanke. Hur definierar jag co-living? Gemensamt utrymme, gemensamt utrymme. Det vi dock fokuserar på är att ha ett privat badrum för var och en av våra hyresgäster, eftersom det är där hyresgäster vanligtvis hamnar i problem med varandra, så att de bor tillsammans.

Dave:
När någon beskrev det för mig, första gången jag hörde talas om det för några veckor sedan, förklarade någon det för mig och jag sa: "Åh, vi måste hitta en expert att ta med i programmet," så tack för att du gick med oss, Jay. Men de beskrev det i princip för mig som en studenthem. Det låter lite som att du gör lite olika saker som ett college. Ingen av mina studenthem hade ett privat badrum, men det låter som att det är den här allmänna idén. Alla har sitt eget rum, har sitt eget utrymme, men det finns delade bekvämligheter, och det låter som att det finns olika modeller. Några av dem kanske har eget kök och några av dem delat kök, några har eget badrum, kanske finns det ett delat badrum. Är det ett rimligt sätt att beskriva det?

Jay:
Ja, många jämför det med ett studentrum, men det är mycket, mycket bättre än så på många sätt. När jag var på UCLA bodde jag med två andra personer i samma rum. De är verkliga rumskamrater, bara tre vuxna som bor i ett 200 kvadratmeter stort rum. Men varför är det bättre? Som du sa, vi har det privata badrummet och även i våra nya projekt under utveckling, vi installerar mycket ljudisolering och det finns ett privat elektroniskt lås på varje sovrum. Så det finns integritet, mycket privatliv. Det är nästan som en privat studio, en lägenhet, men köket är gemensamt. Och mycket av det har också med zonindelning att göra. Ibland tillåter zonindelning dig inte att bygga så många enheter i en byggnad. Så, genom att bygga färre enheter och fler sovrum per enhet, är det ett sätt att komma runt det och låta dig bygga högre densitet.

Henry:
Jag håller med. När jag hörde co-living, när jag började titta på det här, var det som fastnade i mitt huvud också studenthem, men sedan när jag började titta på några av fastigheterna som ni bygger eller förknippas med, är en studenthem det sista som kom att tänka på när jag började se hur vackra dessa saker är. Så, vilka är några av myterna kring co-living eller stigmatiseringen kring co-living och hur skingrar du dessa myter? Vilka är fördelarna eller sakerna som folk får av att samleva på det sätt som ni gör det jämfört med vad folk kanske tänker i sina sinnen?

Jay:
Saken är förmodligen att köket är smutsigt, golvet är gammalt, men det är alla nya projekt, nya byggnader. Vi har turnerat med många... Ibland kommer banker för att titta på våra jobb och de säger: "Wow, jag kan inte fatta att det här är vad högskolestudenter får leva nuförtiden." Och det är bara helt nytt, helt nytt kök. Vi ger dem ett köksset, köksutrustning när de flyttar in första gången och det gemensamma området är rent. Vi har ett nytt projekt här som är lite tätare, så det städar vi varje dag.
Vi städar huvudområdet. Köket är gnistrande rent. Det är naturligtvis inte för varje fastighet, det beror på. Vissa fastigheter städas bara två eller tre gånger i veckan, och när det gäller bekvämligheter där tillhandahåller vi bekvämligheter för våra samhällen. Så vi bygger områden som ligger nära skolan, nära tunnelbanestationen, så de ligger väldigt bekvämt till varandra. Och när vi gör det tänker vi inte på varje byggnad som en självständig byggnad. Vi bygger gemenskaper... Tyvärr, gemenskaper, men också bekvämligheter, som ett studierum, en spellounge som har ett biljardbord och pingisbord där. Ibland är vi värdar för evenemang, vi har yogarum, bara sånt där folk kan träffas.

Henry:
När jag tittar på det här ser jag det från två linser. Det är linsen för vem som kommer att bo i detta utrymme och vilka förväntningar har de, vad får de? Och då tittar jag också på det från en investerares lins, vilket är som, vad ska jag ge dem? Och då, vad betyder det för mig när det gäller utgifter? Så när du tittar på ett sådant här samhälle och du tillhandahåller detta samliv, betyder det vanligtvis att du är det, du tillhandahåller dessa bekvämligheter. Så det låter som att du städar ofta, det låter som att dessa platser vanligtvis är möblerade, är det sant?

Jay:
Det är sant. Alla operatörer gör inte det, men det gör vi.

Henry:
Så ur ett hyresgästperspektiv är det en häftig sak att kunna tänka på, men som investerare låter det som att det förmodligen är mycket mer utgifter som följer med detta, och då kompenserar du dessa utgifter med täthet, bygger väsentligt fler enheter eftersom du hyr bara rum, är jag på rätt spår där?

Jay:
Tack för att du sammanfattar det för oss. Så som hyresgäst är den främsta fördelen som vi inte har berört utifrån uppenbarligen hyran. I Los Angeles just nu, om du skulle bo i den nya studion på en anständig plats som är byggd, minst 2,000 450 i månaden för en 4 kvadratmeter stor studio, så du betalar i princip minst 2022 USD per fot. Nu är det löjligt. Vad är en ingångslön för en högskoleexamen? Det har du inte råd med, och just nu år 40 spenderar 35 % av hyresgästerna mer än XNUMX % av sin inkomst på hyra. Och hur ekonomin trendar och hur tekniken blir bättre och bättre, många av medelklassen fördrivs och det kommer att bli mer och mer oöverkomligt. Ingen kommer att köpa ett hus om inte dina föräldrar kan hjälpa till. Så det är därför co-living är ett så populärt val.
Och det är också mycket bekvämt beläget på bra lägen. Vi ska inte sätta det mitt i en förort. Vi placerar den bredvid livsmedelsbutiker, en trevlig livsmedelsbutik, som Erewhon eller Whole Foods, eller så sätter vi den bredvid en tunnelbanestation eller till och med ett sjukhus för sjukhusarbetare. Så det finns massor av möjligheter, och när det gäller investerare, kommer det verkligen ner till slutresultatet. Naturligtvis är det högre utgifter, men i slutändan på grund av tätheten, även om varje person betalar mindre på hyran, är priset per kvadratmeter per hyra du kan få på varje fastighet mycket högre. Så om du får $4 per fot på studion kan du förmodligen få upp till $5 per fot, så det är en skillnad på 25%.

Dave:
Det är ganska imponerande. Och hur är det på hyresgästsidan? Kan du kvantifiera besparingarna för den genomsnittliga hyresgästen? Hur mycket sparar de på att bo i ett co-living arrangemang snarare än i en studio, till exempel?

Jay:
Minst 30%.

Dave:
Wow.

Henry:
Ganska rejäl.

Dave:
Det är otroligt. Och är hyreskontrakten desamma? Tecknar du ettåriga hyresavtal eller är de olika på något sätt?

Jay:
Det beror på. Oftast tecknar vi ett ettårigt hyresavtal, men jag vet att vissa fastigheter gillar ett korttidshyresavtal, som tre månader, sex månader. Jag vet att Common har tre månader, men när du gör ett tre månaders hyreskontrakt kommer de att höja priset med 20, 30 % högre eftersom det bara är högre omsättning och vakanser.

Dave:
Det skulle faktiskt bli min nästa fråga om omsättning och vakanser. Upplever du att folk behandlar detta som ett kortsiktigt alternativ tills de kan hitta ett mer konventionellt boende eller hur är förnyelsetakten för ditt hyresavtal med samboende?

Jay:
Största delen av vår fastighet ligger på studentbostäder, så förnyelsegraden är mindre än 50%, men det beror på att de flesta, de går ut skolan och många av dem är master. De undervisar här i ett år. Vi har också många internationella studenter som kommer hit. Vi har faktiskt ett marknadsföringsteam i Kina för att marknadsföra det, men för att besvara din fråga, så är samliv säkert mer attraktivt för unga yrkesverksamma och studenter var bara här i ett par år. Låt oss säga att du flyttar till en ny stad, att du inte känner någon. Det är ett riktigt bra sätt att bli ansluten.
Så, vi vill självklart inte att hyresgäster ska lämna, och vi förstår också att alla inte vill dela kök på obestämd tid. Så många av våra fastigheter som vi utvecklar just nu, de har en blandning av co-living och studios, ett sovrum. Själv skulle jag inte bo med fem andra personer, även om jag är väldigt stor på att sambo. Om jag skulle flytta till en ny stad skulle jag göra det, men jag tror att vi alla kan vara överens om för det första, alla behöver en plats att bo på, och för det andra vill alla ha en gemenskap. Så även om du flyttar ut från en co-living-svit, går du in i en studio eller ett sovrum, kan du fortfarande njuta av bekvämligheterna och gemenskapen som du en gång var en del av.

Dave:
Du tar examen från samboet och du flyttar bara upp en våning till en finare lägenhet.

Jay:
Sant att.

Dave:
Så för mig kan jag definitivt se tilltalandet av det från hyresgästens sida. För att spara 30% på din hyra, ärligt talat, att dela ett kök verkar inte vara så stor eftergift. Min stora fråga är, hur svårt är fastighetsförvaltningen för dig på något sådant här?

Jay:
Det är svårt, väldigt svårt. Däremot anställer vi en boendechef, anställer inte riktigt, vi ger dem några rabatter och hjälper oss bara... De flesta problem är relaterade till kanske städning eller rumskamratkonflikter. Så vi ger dem lite rabatt på hyran och hjälper oss sedan att mildra problemen, men för att vara ärlig, om du har högre ljudisolering lägger vi till fjädrande kanaler mellan väggarna. Vanligtvis gör man inte det på det här om det inte är som en studio, i en lägenhet, så det är bättre att ljudisolera. Om ett rekreationsområde är rent, är det verkligen inte så mycket problem. Och plus, du har ditt privata badrum, du håller ditt badrum så rent som du vill.

Henry:
Det privata badrummet måste vara den stora vinsten att behålla... Vi brukade kalla dem... I företagsvärlden kallar vi dem för människors frågor. Privata badrum måste räcka långt för att hålla människors problem på ett minimum, och sedan om du professionellt städar de gemensamma utrymmena och köken eftersom varje rumskamrat jag hade, vanligtvis var att någon lämnade sin smutsiga disk i diskhon.

Dave:
Har du några funderingar kring vad merkostnaden för fastighetsförvaltning är? Jag vet inte om du anställer ditt lag på heltid eller spelar du ut det?

Jay:
Vi gör det internt. Vi tar egentligen inte mer betalt än en genomsnittlig fastighetsförvaltning. Vi är faktiskt billigare än Greystar, och vi försöker automatisera många av problemen. AAA har faktiskt en teknikarm som arbetar med mycket automation, och vi bygger en teknik. Så, AAA har tre huvudfunktioner. Den första funktionen är den tekniska armen som jag diskuterade, och den andra armen är fastighetsförvaltningen. Vi förvaltar alla våra fastigheter som vi byggt och vi förvaltar åt andra, åt stora utvecklare som Jamison och Wiseman. Så jag tror att 2,000 XNUMX enheter i K-Town som vi hanterar åt andra människor. Och då är den tredje armen vad jag gör. Vi gör fastighetsutveckling, så ibland samarbetar vi med andra utvecklare, men för det mesta äger vi det helt och hållet, och sedan gör vi konstruktionsberättigande, tillstånd och sedan byggande, och sedan hyr vi. Ibland går vi ut.

Henry:
Vi pratade lite om, det är klart att det blir en högre omsättning om man ska ha ett studentunderlag. Så när du garanterar dessa, om du ska göra en ny fastighet, garanterar du dem? Vilken vakansprocent garanterar du? Vad förväntar du dig att dessa ska göra konsekvent ur ett vakansperspektiv?

Jay:
Vår vakansgrad nära USC är faktiskt ganska låg. Det är cirka 2 %.

Henry:
Åh, wow.

Dave:
Okej.

Henry:
Det är sinnessjukt.

Jay:
Det är definitivt omsättning, men det är många som ställer upp varje år och vi arrenderar ut det.

Dave:
Wow. Hur är det med underhållskostnaderna? I mitt sinne tänker jag hela tiden att den här affärsmodellen är en mashup mellan hyresfastigheter och korttidsuthyrning eftersom du har städelementet av korttidsuthyrning, du har det möblerade, åtminstone för dig som operatör, inte igen, som Jay sagt, inte alla sambooperatörer gör detta, men du har möblerade delar. Och från min erfarenhet av korttidsuthyrning, används dessa platser ganska hårt. Det finns ett stort behov av att byta ut utrustning och möbler. Ser du det också i co-living?

Jay:
Ja säkert. Det är definitivt en högre underhållskostnad. Det kommer till en kostnad. Våra utgifter är också ungefär 10% högre än en genomsnittlig traditionell lägenhet på grund av reparation, underhåll och även städning, och vi inkluderar även verktyg som en del av vår kostnad. Så, du kan egentligen bara komma in med ett bagage och flytta in i en nybyggd lägenhet för 30% under studio.

Dave:
Wow.

Jay:
Och sedan när det gäller ersättning började vi använda material av högre kvalitet, så att de är mer hållbara. Vissa av dem är av kommersiell kvalitet, bättre färg, mer hållbar färg, allt det där. En sak som är svår när du förvaltar en sambofastighet är att det är svårt för dig att sköta underhållet. När du gör en ateljé flyttar någon ut, det är lätt att du går in och målar om det hela eller städar, men i sambo är det andra boende där inne. Så det är bättre att använda ett material av bättre kvalitet, så att du inte behöver göra något omfattande underhåll ofta.

Henry:
Så, du budgeterar det på fronten i dina anskaffningskostnader eftersom du kommer att behöva bygga den med material av högre kvalitet. Hur fungerar det? Eller sagt annorlunda, kan du ta något befintligt och konvertera det till co-living, eller gör du vanligtvis bara nybyggnation och designar det för co-living grunden upp?

Jay:
Det kan man på vissa ställen, men layouten i en gammal lägenhet är verkligen svår att göra. Om du skulle konvertera kontor tror jag att det definitivt finns utrymme att göra det. Kontoret, det är ett stort öppet utrymme, men om du konverterar en gammal lägenhet har de förmodligen en större två sovrum, ibland har de mer än 1,000 900 kvadratmeter per sovrum. För ett två sovrum kan du förmodligen lägga det genom ett tre sovrum, men du lägger bara till ett extra rum. Och det är också riktigt svårt för dig att lägga till VVS. Du kan inte lägga till ett privat badrum utan betydande kostnad, så det är inte riktigt värt det. Och som vi ser på det vill vi att det ska vara kompakt, men inte för kompakt. För ett tre sovrum försöker vi hålla det runt 300 kvadratfot, så det är ungefär 300 kvadratfot per rum. När vi säger XNUMX kvadratfot, inkluderar det det gemensamma området, korridoren och sovrummen, hela enheten.

Dave:
Jay, det låter som att du inte gör det här, men har du sett några operatörer som gör det här med enfamiljshus? Jag antar att det heter mer-

Jay:
Ja, bungalow.

Dave:
Jag antar att det kallas mer hyra av rummet. Så, vad är deras modell?

Jay:
Deras modell är att de hittar en enfamiljshusägare och sedan behärskar de leasar och hyr ut. Jag vet att de också fick lite finansiering och började köpa en massa enfamiljshus. Jag har tittat på det, typ gjorde det. Jag var intresserad av att se hur mycket pengar de faktiskt tjänar per enfamiljshus, och jag gjorde några snabba underwriting. Jag tror helt enkelt inte att de kan tjäna mycket pengar på enfamiljshus eftersom underhållet är riktigt högt och man inte riktigt kan skala. Varje plats har fem, sex sovrum max, men för oss kan varje plats vara 40 till 100 plus sovrum. Så det är svårare att göra det effektivt med ett enfamiljshus.

Henry:
Jag kan helt se att detta är vettigt på marknader som är dyra och har hög högskoletäthet, som Los Angeles, New York, dessa storstäder. Vilka andra områden tycker du att den här modellen passar eller är vettig inom?

Jay:
Du träffade rätt. Exakt vad du sa, för att vara ärlig, kommer samliv bara att vara meningsfullt på den oöverkomliga marknaden, på en nyckelmarknad som New York, LA, San Francisco. San Francisco är egentligen ingen bra marknad just nu, men före COVID-XNUMX skulle det ha varit en utmärkt marknad. Jag skulle dock säga detta, som en traditionell lägenhetsutvecklare är många av de mätvärden de tittar på förhållandet mellan inkomst och hyra. Så, de vill att hyresgästerna självklart ska ha råd med högre hyra. Så de vill att hyran inte ska vara för hög, så att de har råd, men för oss är det annorlunda. Vi tittar faktiskt på det omvänt. Vi tittar på områden som är oöverkomliga. Det är en annan målmarknad.

Dave:
Så, om folk ville göra den beräkningen för sig själva och identifiera en marknad där de kunde överväga att bo tillsammans, hur gör man den beräkningen? Vilka mätvärden använder du? Har du några råd till våra lyssnare om hur de kan göra det?

Jay:
Ja, på en överkomlig marknad är vanligtvis förhållandet mellan inkomst och hyra minst 3X. Så om du tjänar 100,000 30,000 per år är din hyra per år cirka 2.5 30. Så om förhållandet mellan inkomst och hyra är mindre än 2020, så är det en signal om att det inte är överkomligt, och de spenderar mer än 23 % av sin inkomst på hyra. Men 50... Jag sa faktiskt tidigare om överkomlighet, de XNUMX % av hyresgästerna spenderar nu XNUMX % eller mer av sin inkomst på hyra nu.

Dave:
Det är galet, wow.

Jay:
23 %. En fjärdedel av oss spenderar allt på hyra.

Henry:
Så om någon, låt oss säga från ett investerarperspektiv, de hör detta och de går, kan det här vara något jag är intresserad av att investera i, lära mig mer om, vilka alternativ finns det för människor? Finns det fonder som de kan investera i eller finns det företag som de kan prata med som håller på med sådana här saker? Hur går man tillväga för att komma in i detta utrymme från en investerares perspektiv?

Jay:
Du kan inte investera i en REIT. Parets utmaningar i samboende just nu är att det inte anses vara investeringsklass eftersom det är en ny typ av fastighet och det är inte investeringsklass eftersom du inte kan packa om ett lån och sälja det till Fannie Mae för byrålån. Så det är svårare att få finansiering. Vi var tvungna att arbeta med lokala, mindre banker. Så din fråga var, hur kan de investera? Så de kan inte investera riktigt på en offentlig REIT, men om de är en utvecklare eller om de är intresserade av att investera, kan de nå ut till några samlevande utvecklare som Tripalink. Vi har faktiskt en investerarportal. Jag vet verkligen inte hur man annars skulle kunna satsa på co-living. Ett annat sätt du kan göra det på är vissa människor, de köper sitt eget hus och det är i princip bara hushackning och du hyr ut det i liten skala.

Dave:
De kallar det hyra av rummet eller bara hushacka ett enfamiljshus. Du kan definitivt göra något sådant eftersom jag har läst en del om hyra per rum där du får liknande premie på hyra per kvadratfot eller per sovrum, en 20%, 25% ökning av hyran genom att göra det med motsvarande huvudvärk i fastighetsförvaltning.

Jay:
Ärligt talat är det rimligt ekonomiskt, men är det verkligen värt det att ha fem andra rumskamrater med sig och sedan måste man städa det gemensamma området? Jag vet inte, det beror på.

Henry:
Det beror på hur mycket hyran är.

Dave:
Jag minns bara husen jag bodde i med vänner på college och det verkar bara som om det var kul då, men man, fastighetsförvaltaren måste ha hatat oss. Jay, finns det tillgängliga syndikationer? Om du är en ackrediterad investerare, finns det utvecklingsprojekt som investerare kan investera i att leva passivt?

Jay:
Ja, jag tror att det inte finns så många co-living utvecklare, men om du går på nätverksevenemang kanske du kan träffa några. Vi gör några syndikationer. Vi känner till några andra små utvecklare i området som också gör syndikering.

Dave:
Okej, bra. Jay, tack så mycket för att du är här. Vi uppskattar verkligen att du delar detta. Jag har lärt mig mycket. Jag tycker att detta är super övertygande. Jag vill lära mig hur man... Om det finns tillgängliga syndikationer, eller kanske Henry och jag kommer att gå in på vår första, men det här har varit till stor hjälp. Jag tycker att det är en riktigt cool idé att det helt klart kommer att finnas efterfrågan på detta. Den delen verkar bara så uppenbar för mig att det här verkar vara en cool plats att bo för mycket mindre än vad du skulle betala någon annanstans. Så bra att du är i denna riktigt coola bransch. Finns det någonstans som folk kan kontakta dig om de vill veta mer om detta?

Jay:
Tack för att jag fick komma. Du kan kontakta mig på BiggerPockets. Det är Jay Chang, och då kan du också flyga mig på LinkedIn. BiggerPockets kommer att ha de flesta länkar som du behöver för att kontakta mig direkt.

Dave:
Jag älskar det, du skickar bara folk till BiggerPockets. Det är kanske första gången vi har haft det, men som anställd på BiggerPockets uppskattar vi det verkligen.

Jay:
Inga problem.

Dave:
Tack mannen. Stort tack till Jay för att du kom med oss. Henry, vad tyckte du?

Henry:
Det är ett ganska unikt utrymme, och jag tror att efterfrågan på den här typen av boende på de dyra marknaderna bara kommer att öka. Det är som att marknadsförhållandena just nu säger att det här är något folk behöver. Räntorna är högre, inflationen är galen. Och så, inte bara kostar det folk mycket att hyra på dessa platser, men herregud, matvaror också, så om de kan spara 30 % och måste dela kök, tror jag att folk skulle vara villiga att offra det.

Dave:
Totalt sett känner jag att det bara kommer att bli en enorm efterfrågan på detta. För det första är det enormt att spara 30 % på din hyra. Vi pratar med folk hela tiden, jag är säker på att om du vill komma in på fastigheter, låga pengar ner, vad är det bästa sättet att göra det? Antingen hacka huset eller minska dina levnadskostnader. Det här är ett bra sätt att minska dina levnadskostnader. Så när jag gick in i den här showen tänkte jag: "Man, det här kommer att bli intressant för investerare," och det är det, men också att investera det, men jag tror att det också är intressant för blivande investerare att överväga att bo i en av dessa saker eftersom du förmodligen kommer att spara lite pengar och sedan investera i fastigheter. Men jag tror också att elementet av att ha... Jag tror att du har gjort det här också, jag flyttade till några nya städer i mitt liv där jag inte känner så många människor, jag tycker att gemenskapselementet är ganska coolt. Det påminner mig om en vandrarhemsmiljö, eller hur?

Henry:
Men, underbart.

Dave:
De är riktigt trevliga, men de är mer öppna. Det är precis som att gå till ett gemensamt område, umgås, ta en öl, göra så, och det är på ett supertrevligt ställe. Så jag kan tänka mig att det är riktigt populärt.

Henry:
Låt oss vara på riktigt, jag vill inte städa mitt kök ändå.

Dave:
Nej.

Henry:
Så om jag kan använda ett kök som någon annan ska städa och jag kan gå ner och ta en öl med alla mina grannar [ohörbart 00:35:18]-

Dave:
Det är så [ohörbart 00:35:18]. Vilket är det konstigaste eller värsta stället du bott på?

Henry:
Åh herregud, den allra första sovsal jag någonsin bott i var förmodligen den konstigaste platsen jag någonsin bott, för det var som om ett skumt Motel 6 var ett sovsal, och vi hade det här delade vardagsrummet, och det var tänkt att vara möblerat. , men det var egentligen bara en futon som en soffa och sedan ett TV-bänk utan TV på den och shag matta.

Dave:
Åh, trevligt.

Henry:
Och så hade jag ett sovrum med våningssängar som jag hade en rumskamrat i. Så det var-

Dave:
Åh gud, det låter inte så...

Henry:
Inte min favoritplats att bo på.

Dave:
Jag köpte mitt första hus med tre partners, men en av partnerna och jag var rumskamrater vid den tiden, och vi skulle hushacka det, det var vår plan, vi skulle flytta in. Men sedan börjar Denver att göra det. Tja, och vi säger, "Människa, vi kan få mycket mer för hyra än vad vi skulle betala i våra egna hyror," så vi är som, "Varför skulle vi hacka hus?" Och hans mormor hade precis gått bort och hon bodde i ett pensionärssamhälle och marknaden föll fortfarande som en galning och hans mamma sa: "Ni betalar bara för kostnaderna, ta hand om huset. Du kan bo där”, men det var som ett samhälle på 55 och uppåt, så vi kunde inte berätta för någon. Så vi flyttade mitt i natten, bodde bara i det här huset. Vi tänkte "Det kommer att ta sex månader", men det var gratis, så vi slutade bo där i tre år. Och jag bodde i källaren, så jag bodde i hans döda mormors källare i ett pensionärssamhälle i tre år.

Henry:
Gick du precis till kommunhuset och förstörde äldre medborgare på pingis, krossade dem vid pingis helpension?

Dave:
Ja, precis. Det fanns inget gemenskapsområde. Jag antar att det var lite, men vi gick aldrig, men vi var precis som... Folk älskade det, faktiskt. Vi skulle bara bära deras lådor då, bara vara de unga killarna som kunde hämta grejer. Vi gjorde det bara, och senare och senare slängde vi bara raglar dit. De hade det här fina ytterutrymmet och vi skulle bara ordna de här stora festerna där.

Henry:
Kom dina grannar?

Dave:
De skulle vinka, men tyvärr fick vi aldrig in dem, men det var en konstig plats att bo på. Så lång historia kort, jag hade nog föredragit att bo i ett av dessa samlivsutrymmen.

Henry:
Jag vet inte, det låter som att det var ganska häftigt.

Dave:
Det var kul att se tillbaka på det. Ibland tänkte jag: "Vad fan gör jag med mitt liv?" Men det sparade mycket pengar. Hur som helst, nu har jag tappat hela min tankegång, så låt oss gå härifrån. Tack för att du är här, man, och tack alla för att du lyssnade. Förhoppningsvis är detta intressant för dig. Jag tror att det kommer att bli en stor trend. Jag antar att det är det sista är att jag blev lite besviken över att det inte riktigt finns ett enkelt sätt att investera i det just nu, det låter som om du bara är en vanlig investerare och inte en utvecklare.

Henry:
Men, vanligtvis är det då du bör leta efter dessa möjligheter eftersom någon kommer att komma in tidigt på att hitta ett sätt att göra detta tillgängligt för allmänheten att investera i. Så jag skulle försöka vara den tidiga anammaren eftersom efterfrågan är kommer att vara där.

Dave:
Helt och hållet, det är som att varje gång vi gör en av de här showerna, som den här, och särskilt 3D-tryckta husen, så är det inte lätt, men den som kommer på det här kommer att ta livet av det. Så om du är intresserad, följ Jay, följ några av de andra operatörerna. Kanske kan du lära dig av dem eller komma in på det, men vi hoppas att detta var till hjälp för dig. Vi försöker alltid ge dig den här typen av nya investeringsstrategier som är i framkant eftersom det är vad vi handlar om. Så vi skulle gärna vilja höra om dessa typer av avsnitt är användbara för dig. Så om du har några tankar om den här typen av avsnitt, slå mig på Instagram där jag är på thedatadeli eller Henry, du är på thehenrywashington, eller hur?

Henry:
Det stämmer.

Dave:
Okej, så låt oss veta vad du tycker. Tack så mycket för att du lyssnade. Vi ses på måndag för ett annat avsnitt av On The Market.
On The Market är skapad av mig, Dave Meyer och Caitlin Bennett, producerad av Caitlin Bennett, redigering av Joel Esparza och Onyx Media, undersökt av Pooja Jindal, och ett stort tack till hela BiggerPockets-teamet. Innehållet i programmet On The Market är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.