Vad gör Department of Housing and Urban Development (HUD)?

I den här artikeln

Smakämnen US Department of Housing and Urban Development (HUD) är en federal statlig myndighet som hjälper människor att få tillgång till prisvärda bostäder. De flesta amerikaner förknippar HUD med stöd till allmännyttan och att hjälpa låginkomstfamiljer. Men HUD-program hjälper också individer att kvalificera sig för FHA-lån, göra hemförbättringar och upprätthålla rättvisa bostadslagar i hela landet. 

Många fastighetsinvesterare överväger att köpa HUD-hem för att utöka sina portföljer. HUD utestängda hem säljs ofta under marknadsvärdet, vilket gör att du kan rehab och vända fastigheten för vinst. 

Men HUD-boendeprogram är också ett bra sätt för familjer att köpa sitt första hem. System som "Good Neighbor Next Door Program" eller "HUD $100 Dollar Program" ger mycket prisvärda finansieringsalternativ för låginkomstfamiljer att köpa ett hem.

Den här artikeln utforskar vad som krävs för att köpa ett HUD-hem och om denna typ av bostad kan vara lönsam. Du kommer också att lära dig fördelarna och nackdelarna med att köpa en avskärmad HUD-fastighet.

Vad är ett HUD-hem

A HUD hem är en utestängd egendom som beslagtagits från husägare som misslyckades med sitt lån från Federal Housing Administration (FHA). HUD-hem kan vara vilken typ av fastighet som helst - ett traditionellt hem, ett duplex eller till och med ett hus med släp. FHA betalar resten av bolånet och HUD sätter fastigheten på bostadsmarknaden. 

HUD-hem som kommer ut på fastighetsmarknaden säljs "i befintligt skick." Därför kan du inte förvänta dig några fastighetsuppgraderingar, renoveringar eller reparationer. Dessutom, eftersom de tidigare fastighetsägarna drabbades av ekonomiska svårigheter, kunde fastigheten vara i ett skick av förfall. Dessa bostäder är dock vanligtvis de billigaste till salu i området. 

HUD-program

HUD-program startade 1965 när president Lyndon B. Johnson bildade byrån. Dess uppdrag är att "skapa starka, hållbara, inkluderande samhällen och prisvärda hem för alla." För att nå detta mål driver HUD olika program för att säkerställa prisvärda hyresbostäder och hjälpa familjer att njuta av ekonomisk trygghet och förbättrad livskvalitet.

Här är några av de olika HUD-boendeprogrammen utformade för att ge ekonomiskt stöd till alla som vill köpa eller hyra ett hem.

Bostadsvalskupongprogram

Vanligtvis kallad Avsnitt 8 bostäder, tillhandahåller detta program hyreshjälp för låginkomstfamiljer, personer med funktionshinder eller äldre personer. Hyresvärdar som hyr ut till Section 8-hyresgäster måste se till att fastigheten uppfyller eller överträffar minimikraven för hälsa och säkerhet. Dessutom får hyresgästerna kuponger som hjälper till att betala sina bolån. 

För att kvalificera sig för boende enligt § 8 ​​måste familjen uppfylla specifika kriterier. Dessa inkluderar medianinkomsten baserad på familjens storlek, bra hyreshistorik, bristande brottsregister och att välja från en godkänd lista över HUD-lägenheter eller hem. 

Sedan godkänner den lokala allmännyttiga bostadsmyndigheten § 8-sökande. 

Federala bostadsstödslån

FHA erbjuder bolåne- och låneförsäkringar till personer som annars kanske inte kvalificerar sig enligt vanliga inteckningsregler. Istället för att erbjuda lån direkt, skyddar FHA godkända långivare från ekonomisk risk om husägaren inte betalar bolån. FHA kan dock utestänga dessa fastigheter, som sedan blir "HUD-hem."

Här är några av kriterierna för att kvalificera sig för ett FHA-lån:

• Har en skuld i förhållande till inkomst på mindre än 43 %
• Ha en kreditpoäng på minst 580 för en handpenning på 3.5 %
• Ha en kreditpoäng mellan 500 och 579 för en handpenning på 10 %
• Betala Inteckningsförsäkringspremie (MIP)
• Ha bevis på anställning och fast inkomst
• Bor i hemmet som primärbostad

Community Development Block Grants (CDBG)

HUD-program hjälper också till att säkerställa ett säkert boende och rättvisa boendemöjligheter. Till exempel CDBG-program ger ekonomiskt stöd till samhällen för att rehabilitera och förbättra bostäder och andra byggnader. Dessutom bidrar bidragen till att förbättra allmännyttan och öka tillgången till sysselsättning och offentliga tjänster.

HOME investeringspartnerskapsprogram

Smakämnen HEM-program tillhandahåller federala medel för att förbättra bostäder för hyresgäster och husägare. Detta program är specifikt för familjer med sammanlagda inkomster under medianfamiljens inkomstnivå för området.

Till exempel kan en husägare med låg inkomst få pengar för att reparera eller rehabilitera sitt hem för att förvitra det eller göra akuta reparationer. Eller familjer kan ansöka om hyresgästbaserad hyreshjälp för att ha råd med bostadskostnader eller betala depositionen på en hyresfastighet. 

Rättvis bostadslagen

Smakämnen Rättvis bostadslagen är ett HUD-program som säkerställer att bostadsleverantörer inte kan neka någon bostad på grund av diskriminering. Därför kan hyresvärdar inte trakassera, vägra sälja eller hyra ut eller göra bostäder otillgängliga på grund av följande faktorer: 

• Ålder
• Könsidentitet
• sexuell läggning
• Religion
• Nationellt ursprung
• civilstånd
• Lopp
• Färg
• Funktionshinder

Fair Housing Act gäller lika för husägare som säljer en bostad eller hyresvärdar som hyr en lägenhet. 

Hur man köper ett HUD-hem

Att köpa ett HUD-hem kan vara ett bra sätt att få en bra affär på en fastighet. Dessa utestängda hem säljs ofta till rabatterade priser, vilket gör dem attraktiva för potentiella investerare och husägare.

Men frågan är: hur kan du köpa ett HUD-hem?

Som med alla fastighetsköp börjar köpprocessen med due diligence. Därför är det viktigt att undersöka din målmarknad, analysera försäljningssammansättningar och beräkna värden efter reparation (ARV). Dessutom skulle det vara bäst att lära sig om avgifter förknippade med att köpa ett HUD-hem.

Nästa steg är att se till att du har finansiering på plats. Så om du inte kan göra ett kontanterbjudande på bostaden måste du få ett förhandsgodkännande för ett bolån. Detta steg låter dig veta hur mycket du har råd att bjuda på en HUD-fastighet.

Här är de nödvändiga stegen när du börjar leta efter ett hem att köpa under HUDs bostadsprogram:

• Leta efter HUD-hem till salu: Smakämnen HUD hemsida listar olika federala myndigheter med fastigheter att sälja. Där kan du söka efter bostäder efter stat eller postnummer. Kom ihåg att innan du lämnar ett erbjudande om att köpa en investeringsfastighet måste du vänta tills den första noteringsperioden är slut. 
• Hitta en HUD-godkänd fastighetsmäklare: HUD accepterar endast bud på fastigheter från licensierade agenter eller mäklare. Därför är det viktigt att hitta en agent med erfarenhet av HUD-inköpsprocessen.
• Sammanställ information om budet: Nästa steg är att samla in all budinformation. Detta inkluderar tidsfristen, vem som är berättigad att bjuda och om den är utsedd till en "ägarfastighet".
• Boka en fastighetsbesiktning: Om möjligt, se till att en heminspektör kontrollerar fastighetens skick. HUD-hem säljs "i befintligt skick" och kan kräva omfattande reparationer. Om en inspektion före budgivning är omöjlig, se till att ditt bud inkluderar en inspektion av hemmet.
• Lämna ditt bud: Samarbeta med din fastighetsmäklare eller mäklare för att lägga ett bud på den fastighet du vill ha. Om ditt är det vinnande budet har du vanligtvis 30 till 60 dagar på dig att slutföra affären. 

Vem kvalificerar sig för ett HUD-hem?

Vem som helst kan kvalificera sig för att köpa ett HUD-hem. Ägarköpare får dock förtur i budgivningsprocessen. Därför är de första 30 dagarna av anbudsprocessen reserverade för ägaren – vilket innebär att bostaden måste vara din primära bostad i 12 månader. Dessutom kan du inte ha köpt ett HUD-hem under de senaste 24 månaderna.

Efter att den inledande 30-dagars budgivningsprocessen har passerat är försäljningsvillkoren inte längre uteslutande för ägarbeläggning. Därefter är budgivningen öppen för alla, inklusive fix-and-flip-investerare eller investerare som köper hyresfastigheter.

Hur man hittar HUD-hem

Det enda sättet att hitta fastigheter som säljs under HUD-bostadsprogrammet är på HUDHomestore.gov hemsida. Webbplatsen låter dig filtrera resultat för att hitta HUD-utmätningar baserat på stat, postnummer, fastighetsstorlek, pris och köpartyp. Dessa avskärmningsegenskaper finns inte på MLS eller andra fastighetswebbplatser. 

Hur man finansierar ett HUD-hem

Det är möjligt att köpa ett HUD-hem genom traditionell finansiering, antingen ett traditionellt bolån, FHA-lån, VA-lån, FHA203(k)-lån eller kontanter. Det finns dock flera ytterligare finansieringsalternativ för HUD-bostäder. Här är de vanligaste:

• Good Neighbor Next Door-program: Det här programmet hjälper kvalificerade offentliga tjänstemän - lärare, poliser, brandmän och medicinska tekniker - att köpa ett hem med 50 procent rabatt. Det finns dock vissa kriterier att uppfylla. Till exempel måste sökande bo i fastigheten i minst tre år.
• One Dollar Program: Detta incitament hjälper låginkomstfamiljer att köpa ett hem för $1. Berättigade bostäder måste ha funnits på marknaden i minst sex månader.
• $100 Down Program: Ägarköpare med låg inkomst kan köpa ett hem med en handpenning på 100 $. 
• Bostadsvalskupongprogram: Låginkomstfamiljer kan ansöka om boende enligt § 8 ​​för att få ekonomiskt stöd för att göra betalningar av bolån mer överkomliga. 

För- och nackdelar med att köpa ett HUD-hus

Anta att du funderar på att köpa ett HUD-hem. Vilka är de viktigaste faktorerna för att avgöra om det är ekonomiskt vettigt? Här är fördelarna och nackdelarna med att köpa en HUD-fastighet. 

Fördelar

1. Att köpa ett HUD-hem är billigare

Den viktigaste fördelen med HUD-hem är deras pris. Vanligtvis säljs dessa fastigheter under sitt marknadsvärde. Detta kan göra dem till ett mer attraktivt alternativ för investerare eller familjer som letar efter prisvärda bostäder. 

2. Lägre handpenning

Att köpa ett HUD-hus med ett FHA-lån innebär att din handpenning kan vara så lite som 3.5 % av köpeskillingen. Därför kommer en typisk insättning att variera från $500 till $2,000 20 snarare än de vanliga 100%. Dessutom kan du kvalificera dig för $XNUMX Down Payment Program. 

3. Hjälp med stängningskostnader

I många fall är HUD-bostadsköpare kvalificerade för stängningskostnadshjälp. Detta kan hjälpa till att betala överföringsskatter, inspelningsavgifter och andra relaterade kostnader. 

4. Mindre konkurrens på HUD bostadsmarknaden

En annan fördel med att köpa ett HUD-hem är att det är mindre konkurrens. Den framgångsrika budgivaren är den som genererar störst nettovinst för departementet för bostäder och stadsutveckling. Den är inte baserad på oförutsedda händelser, finansiering eller handpenningens storlek.

Nackdelar

1. HUD-hem sålda "syn osynlig"

Du kan aldrig köpa en nyckelfärdig fastighet när du lägger bud på ett HUD-hus. Fastigheter säljs "i befintligt skick" och det pågår ingen förhandling om dessa fastigheter. Även med en fastighetsbesiktning kan många osynliga reparations- och rehabproblem förekomma. 

2. Beläggningsregler och försäljningsbegränsningar

Om du köper ett HUD-hem som "ägare" är du under två restriktioner. Först måste du bo i fastigheten i minst ett år. För det andra kan du inte köpa ett annat HUD-hus på två år. Det kanske inte är ett stort problem, men det är något att tänka på.

3. Risk att köpa en pengagrop

Ett vanligt problem med HUD-utmätningar är att rehabräkningar kan vara enorma. Eftersom den tidigare husägaren inte kunde betala bolånet är chansen stor att huset är i ett dåligt skick. Dessutom kan avskärmningsprocessen ta lång tid, vilket innebär att den kan ha varit tom i flera månader eller år.

4. Använd en HUD-godkänd fastighetsmäklare

Att köpa ett hem listat på HUDHomestore-webbplatsen begränsar vilken typ av agent du kan använda. Fastighetsmäklaren eller mäklaren måste vara HUD-godkänd för att lägga ett bud. 

5. Begränsat HUD bostadsbestånd

Jämfört med MLS finns det relativt få utmätningar till salu. Till exempel har många stater färre än tio fastigheter till salu. Bristen på tillgängliga fastigheter kan göra det utmanande att hitta en lämplig bostad.

HUD Hem Vanliga frågor

Vilka är HUD:s huvudsakliga funktioner och syfte?

Avdelningen för bostäder och stadsutveckling syftar till att skapa starka, hållbara, inkluderande samhällen och kvalitetsbostäder till rimliga priser för alla. Genom olika program försöker HUD öka husägandet, stödja samhällsutveckling och öka tillgången till prisvärda bostäder utan diskriminering.

HUD arbetar med statliga och lokala myndigheter, offentliga bostadsförmedlingar och ideella organisationer för att uppnå detta mål.

Vem kvalificerar sig för ett HUD-hem?

De två kvalificerande faktorerna vid köp av ett HUD-hem är uppdelade i ägare och investerare. De första 30 dagarna av budgivning är endast öppna för köpare som förbinder sig att stanna i fastigheten i 12 månader. Detta inkluderar köpare som köper ett hem genom ett HUD-program.

Den andra fasen av HUD-budgivningsprocessen startar om inga framgångsrika bud har mottagits i den inledande fasen. Vem som helst kan kvalificera sig för att bjuda på ett HUD-hem som har varit listat i över en månad. 

Vad gör HUD-sekreteraren?

Sekreteraren för Department of Housing and Urban Development (HUD) ger råd till presidenten i bostadsrelaterade frågor. Dessutom initierar sekreteraren policyer och regler och övervakar program för att främja byråns uppdrag att göra bostäder till överkomliga priser – hyra och husägande – tillgängligt för alla, särskilt låginkomstfamiljer.

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.