Rookie-svar: Säljarfinansiering, husockupanter och är det värt det att bli en agent?

Ashley:
Det här är Real Estate Rookie avsnitt 268.

Tony:
Jag tror att många rookies kanske gör fel antagande att de behöver en licens för att vara fastighetsinvesterare, när majoriteten av fastighetsinvesterare som jag känner inte har sin licens, och istället anställer vi någon som är expert på den specifika saken och vi utnyttjar deras expertis, eftersom min agent i Joshua Tree, han och hans team, jag älskar dem absolut eftersom de har processen att köpa och sälja fastigheter till en vetenskap. Som, om jag glömmer att schemalägga min inspektion, säger hans transaktionssamordnare, "Hej, jag ska schemalägga din inspektion åt dig."

Ashley:
Jag heter Ashley Kehr och jag är här med min medvärd Tony Robinson.

Tony:
Och välkommen till Real Estate Rookie Podcast där vi varje vecka, två gånger i veckan, ger dig inspirationen, motivationen och berättelserna du behöver höra för att kickstarta din investeringsresa. Som alltid vill jag börja dagens avsnitt med att skrika ut någon med användarnamnet KSP75. KSP lämnade oss en femstjärnig recension på Apple Podcast. Det står: "Jag äger ett flerfamiljshus och min familj bor i en del av huset, så jag har en viss exponering för hyresgäster, hyresavtal, et cetera. Real Estate Rookie är fantastisk att lyssna på eftersom den ger information, vägledning och självförtroende för att gå till nästa nivå av fastighetsinvesteringar. Jag planerar att sluka varje avsnitt, göra anteckningar, läsa, undersöka och vara 100 % redo med absolut säkerhet att kasta mig ut på min nästa affär när förutsättningarna är de rätta.” Så KSP, vi uppskattar, du och jag älskar att du snart kommer att ha informationen, vägledningen och förtroendet för att ta upp nästa affär.

Ashley:
Så Tony, vad är nytt med dig?

Tony:
Jag har på mig en skjorta i annan färg idag, så jag skakar rödbrun. Jag antar. Det är nästan svart, men inte riktigt.

Ashley:
Jag var tvungen att höja ljusstyrkan på min telefon eftersom jag fortfarande trodde att den var svart tills producenten sa något och jag höjde ljusstyrkan, jag är som, "Åh ja, det är en annan nyans."

Tony:
Jag tror att jag kan prova en annan färg för 2023, så vi får se. Men nej, på allvar, vi är faktiskt, jag tror att jag kommer att flyga ut till West Virginia i helgen. Vi har precis skrivit på ett LOI på ett avtal som vi har tittat på där ute. Det är en riktigt cool bit mark som vi tittar på. Det är ungefär sex tunnland, och det är nära en ny nationalpark i West Virginia, och själva fastigheten har ett huvudhus, ett pensionat, fem husbilsplattor, och sedan har det också tillåtelse att lägga till ett gäng glampingplatser också . Så tanken är att vi ska köpa den fastigheten, lägga till glampplatserna, renovera det primära huset och sedan förmodligen köpa några Airstream-campare också för att göra det till en liten destination där ute. Så vi är exalterade över det.

Ashley:
Det är jättebra. Det är riktigt spännande.

Tony:
Ja.

Ashley:
Har du varit i West Virginia tidigare?

Tony:
Aldrig i mitt liv. Det här blir första gången.

Ashley:
När jag var yngre brukade jag gå till IBO World Championships för bågskytte där. Jag och min pappa och min bror skulle ringa [ohörbart 00:02:51].

Tony:
Var du med i världsmästerskapen i bågskytte?

Ashley:
För som en liga, IBO League, men ja.

Tony:
Varför hör jag om detta just nu? Har du någonsin berättat för mig att du var med i världsmästerskapen i bågskytte?

Ashley:
jag vet inte. Jag menar, jag känner att det inte är så stor sak. jag vet inte. Men ja, jag brukade skjuta 3D-målbågskytte när jag var yngre.

Tony:
Jag menar, hur många människor kan säga att de har varit med i världsmästerskapen för vad som helst?

Ashley:
Men hur som helst, det var på Snowshoe Mountain varje år i West Virginia och jag älskade bara att åka dit. Det är som en liten skidby på toppen av berget, och det var superhäftigt. Hela bågskytteturneringen skulle gå upp och ner för kullarna för att göra 3D-skjutning och sånt, så det var riktigt coolt.

Tony:
Ja, jag har aldrig varit där, så jag tror att vi drar iväg i helgen och det kommer att bli en ganska snabb vändning, men vi är superglada. Det här kommer att vara första gången vi gör något med glamping. Ingick inte ens riktigt i spelplanen, men egenskapen presenterade sig liksom. Egentligen nådde den här personen ut till mig på Instagram, och jag är inte den bästa på att kolla mina DM, men då och då kommer jag att gå igenom och typ försöka rensa ut dem, och någon hade skickat mig en deal , var som, "Hej, ja, jag vill erbjuda det här." Så om ni har några andra bra erbjudanden som passar de kriterierna, snälla fortsätt att skicka dem till mig för det här hade inte hänt utan den killen.

Ashley:
Jag ska också iväg i helgen, men det är tyvärr inte för en affär. Det är för en fastighetstjejhelg i Las Vegas. Så några kvinnliga fastighetsinvesterare har blivit mina närmaste vänner. Så vi har en tjejhelg i Las Vegas. Vi gör många resor tillsammans, men det är vanligtvis hela vår grupp vänner, men den här gången blir det bara ett par av tjejerna, och ja, vi är på väg att ta ner Las Vegas-remsan.

Tony:
Så länge du inte har roligare med dem än vad du hade med mig och Sarah förra sommaren så tycker jag att det är helt okej.

Ashley:
Vet du vad? Jag tror att du är säker eftersom poolerna är stängda den här tiden på året, så det blir inget poolparty.

Tony:
Inga poolfester.

Ashley:
Men jag har också, jag har varit i Las Vegas, jag vet inte, säkert 12 gånger, men jag har aldrig varit på en nattklubb i Las Vegas. Det blir nog min första gång i helgen.

Tony:
Tja, så länge det rankar din näst roligaste Vegas-resa, och jag tror att vi är fyrkantiga. Var bra.

Ashley:
Så idag på Rookie-svaret har vi faktiskt några bra frågor som vår producent tog upp från Real Estate Rookie Facebook-gruppen. Så vi ska prata om städning för omsättning. Så efter att en hyresgäst flyttat ut, hur du ska ta betalt för det, vad är vanligt, olika sätt som du tar betalt för städningen. Också lite säljarfinansiering, om säljaren erbjuder det till dig, hur fungerar det tillsammans med att få bankfinansiering på samma ställe, och sedan pratar vi om att få en undersökning gjord på en fastighet. Tony och jag har väldigt olika erfarenheter av det, så om ni vill väga in vad som är vanligt i ert område vill vi gärna att ni hoppar in på YouTube-kommentarerna och kommenterar nedan om huruvida ni vanligtvis gör det eller inte få en undersökning när du köper en fastighet och varför.
Okej, så dagens första fråga kommer från Jason Dorsey. ”När du köper en fastighet, vad är syftet med att få en enkät? Mäklaren frågar om jag ska skaffa en.” Okej, så en undersökning, en undersökning är av landet. Så var gränslinjerna är, kommer du att ta reda på var, hur stort paketet är, så hur många hektar och var dessa linjer faktiskt går. Så vad är din fastighet som du faktiskt köper och vad är grannfastigheten. Tony, är det vanligt att folk gör undersökningar där du bor för att köpa fastigheten?

Tony:
Åtminstone inte fastigheterna som jag köper. Jag tror inte att en mäklare eller någon eller ens mina långivare någonsin har bett mig att få en undersökning, men våra paket är också ganska små. Jag tror att partilinjerna vanligtvis är ganska väldefinierade. Så det kanske är därför det inte är så mycket oroande för de marknader som jag är på.

Ashley:
Ja, jag tror aldrig att jag har stängt en fastighet utan att ha en undersökning som är intressant.

Tony:
Är inte det så galet?

Ashley:
Ja. För här är det väldigt vanligt att undersökningen görs, och vanligtvis betalar säljaren för att få undersökningen gjord där en besiktningsman kommer ut, märker fastigheten, kanske sätter ut hörnen på tomten åt dig och sedan drar ut i princip. undersökningskartan. De kommer vanligtvis att placera där huset ligger på fastigheten, fastighetslinjerna där en gata är. Ibland om en person kanske redan hade gjort en undersökning kanske tidigare när de köpte huset, eller så köpte jag en liten stuga med A-ram förra året och det fanns en gammal undersökning från som 90-talet, och jag accepterade den undersökningen och hade precis säljaren undertecknar en försäkran om ingen förändring som säger att de sa att det inte fanns några förändringar i paketraden. Vanligtvis rekommenderas det bara att du går tillbaka och accepterar en enkät som kanske bara är ett par år gammal, bara för att ha den känslan av säkerhet att det inte har skett några förändringar av paketet och dina enkätrader.
Jag hade en egenskap som när undersökningen gjordes, det fanns en tvist med grannarna om att det faktiskt inte gjordes korrekt, och vi stängde inte och vår stängning sköts av tills den faktiska tvisten var klar och linjerna var faktiskt definierat var paketet faktiskt tog vägen. Det är här du också kan ta reda på om det finns servitut på fastigheten också. Runt där jag bor är det väldigt vanligt med servitut till gasbolaget där de har en gasledning. Egentligen, på min primära bostad, har vi en gasbrunn, och det finns en väg som går tillbaka till gasbrunnen på fastigheten som National Fuel är gasbolaget som de kan gå och ha tillgång till när som helst. Och sedan betalar de, vi får gratis gas till vårt hus vilket är jättebra. Ja, obegränsad konsumtion, som man inte ens hör det nuförtiden. Så bara det finns olika saker som det du också kan ta reda på genom att låta undersökningen göras på fastigheten.
Så om det rekommenderas från din fastighetsmäklare, fråga om det är något säljaren kommer att tillhandahålla. Om inte, kan du alltid betala för kostnaden för undersökningen som ska göras, och beroende på storleken på paketet, menar jag, vanligtvis ser jag för ett par hektar, inte ett ton byggnader eller något på det, det kan variera från 400 till kanske $1,000 XNUMX som högst.

Tony:
Intressant. Ja, jag har bokstavligen aldrig hört talas om det. Jag tittar igenom avslutande dokument när du pratar för några av våra gamla fastigheter för att se om det kanske fanns där och jag märkte bara inte ens det, men jag ser ingenting om en undersökning i någon av dokument som jag har. Det närmaste jag har, den visar till och med lottlinjerna, är från titelrapporten och den allra sista sidan har precis som ett fågelperspektiv av alla olika skiften på den gatan, och den skisserar bara vilket skifte som är vårt . Men nej, det är så intressant. Jag har bokstavligen aldrig gjort det förut.

Ashley:
Ja, jag är faktiskt också chockad över den. Vi hade avsnittet där vi pratade om brunnar och hur ni vanligtvis inte har brunnar där ni först köpte, men ja, för en undersökning, att få det gjort. Ja, jag skulle rekommendera att göra en undersökning eller se om de redan har gjort en. Det gör det också mycket enklare om du får bankfinansiering. Jag har nyligen låtit banker be om en kopia av undersökningen också, vilket jag tidigare inte hade gjort, men jag gjorde bara ett kommersiellt lån där de bad om en kopia av undersökningen.

Tony:
Ja, och nu får det mig att undra om jag kanske öppnar upp mig för problem på vägen genom att inte göra den undersökningen när vi köper fastigheten, särskilt om det bara handlar om några hundra dollar. Det är bara för att se till att det inte finns några problem med fastighetsgränserna eller tänk om grannarnas stängsel är ungefär 10 fot längre än vad det är tänkt att vara. Du kan se en del av det där, som min mäklare, de använder LandGlide, appen eller något. Så om vi är på fastigheten kommer de att gilla "Hej, här går gränsen" och sånt där, men det är nog något vi borde ta lite mer på allvar nu när jag hör om det här.

Ashley:
Ja, vi använder också LandGlide och onX Hunt. Vi gjorde ett litet experiment faktiskt för ett par veckor sedan där denna 30 tunnland jag hade köpt, vi gick på fastighetsgränsen. Det var precis efter att jaktsäsongen var slut, och det var fantastiskt hur nära några av trädbestånden var för grannarna som var... De var vända mot sin egendom, men det fanns några tillfällen där det var som, "Eh, det där faktiskt kan finnas på vår egendom”, deras trädbestånd. Men onX-jakten som vi märkte, och LandGlide, var en bit bort från där de faktiska insatserna var i hörnen av fastigheten också. Det var inte super exakt.

Tony:
Exakt.

Ashley:
Ja.

Tony:
Häftigt. Tja, borde vi gå över till fråga två?

Ashley:
Ja, låt oss gå till nästa. "Kan du dela för- och nackdelar med att få din fastighetslicens bara för att hjälpa dig själv i fastighetsinvesteringsaffärer?" Den här frågan kommer från Teresa Molter från Facebookgruppen Real Estate Rookie. Om ni inte är med i Facebook-gruppen Fastigheter än, se till att ni är med. Det är värt att registrera sig på Facebook bara för att komma in i den här gruppen, och du får kontakt med många likasinnade investerare och även ställa frågor som vi kan spela in i showen. Så Tony, ingen av oss har vår fastighetslicens, men Sara tar sin licens, eller hur?

Tony:
Sara jobbar på att skaffa sin. Även när hon har gått igenom hela den här processen är hon nästan i mål nu, och vi diskuterar fortfarande om hon ens behöver gå igenom det sista steget att ta testet. Det är några saker som vi tittar på, eller hur? För det första är det en ganska lång process i Kalifornien att få din licens. Du måste ta tre kurser, det finns några ytterligare certifieringar du måste få, och du måste äntligen göra det här provet som också är ett ganska långt prov, och uppenbarligen är det en del kostnader förknippade med allt detta också. Men det är inte som att du kan ha din licens om 30 till 45 dagar. Det är som en prövning på minst sex månader, kanske till och med längre beroende på hur snabbt det tar för dig att gå igenom alla kursuppgifter.
Så jag tror att den första frågan som någon borde ställa sig, men Teresa för dig specifikt, är hur mycket tid och pengar och energi det kommer att ta för dig att få din licens. Och sedan är den andra saken vad som är ditt mål med att göra detta. Du sa att det kanske bara är för att hjälpa dig själv i dina egna fastighetsaffärer. Letar du bara efter att du har MLS-åtkomst? Vill du kanske spara på provisioner som du skulle betala till en köparagent när du köper något eller en säljaragent om du säljer något? Vad är din motivation för att göra det? Och vad är då volymen som du tror att du faktiskt kommer att använda? Om du köper en affär om året, är det verkligen meningsfullt att gå igenom hur man skaffar och bibehåller den licensen på årsbasis eller hur ofta det är i ditt land?
Jag tror att många rookies kanske gör fel antagande att de behöver en licens för att vara fastighetsinvesterare, när majoriteten av fastighetsinvesterare som jag känner inte har sin licens, och istället anställer vi någon som är expert på det specifik sak och vi utnyttjar deras expertis, eftersom min agent i Joshua Tree, han och hans team, jag älskar dem absolut eftersom de har processen att köpa och sälja fastigheter ner till en vetenskap. Om jag glömmer att schemalägga min inspektion, säger hans transaktionssamordnare, "Hej, jag ska schemalägga din inspektion åt dig," eller, "Hej Tony, bara en påminnelse, din due diligence-period slutar om sju dagar. Om du vill få ut din förfrågan, låt oss se till att vi gör det idag.” Så jag tror, ​​Teresa, att om ditt mål bara är att spara pengar, kanske inte gör det, men om du verkligen vill bli agent, så kommer jag förmodligen att gå för det.

Ashley:
Jag började på min fastighetslicens typ tre gånger. Jag tror att jag betalade ungefär $99 för onlinekursen. Det här var, jag vet inte, för fem år sedan eller vad som helst. Du måste köpa om kursen efter ett år eller vad som helst. Men det kom till samma punkt som varför jag behöver det, och egentligen var det enda skälet till att jag skulle skaffa det för att jag skulle kunna ta mig till visningar, så jag behövde inte schemalägga visningar med någon annan, med en agent, och jag kunde bara gå till fastigheterna. Sedan kom jag till den punkt där de flesta av mina fastigheter var off market affärer. Det var den enda fördelen för mig. Naturligtvis spara pengarna på provisionen, men jag tycker att det är värt att betala pengarna för att någon annan ska göra pappersarbetet, upprätta kontraktet, prata med den andra agenten, ta itu med saker som dyker upp.
Speciellt tycker jag att det är en stor fördel att ha en agent när man har hyresgäster i fastigheten och försöker sälja. Att schemalägga visningar med hyresgäster i fastigheter kan vara en mardröm att bara samordna med dem och få dem att ge tillträde. Jag har gått på så många visningar av fastigheter där jag ska hamna i en enhet och vi kommer dit och det är som, "Nej, förlåt. Hyresgästen sa nej eller så skulle de vara här, det är de inte. Vi har inga nycklar”, såna saker. Jag sålde faktiskt två fastigheter under det senaste året som hade hyresgäster på plats och bokstavligen gick jag med en fastighetsmäklare som arbetade med mitt fastighetsbolag och sa: "Det här är vad jag vill sälja det för. Här är min fastighet”, och han fick all information om hyresgästen från fastighetsförvaltningsbolaget, han samordnade varje visning med dem direkt. Just det där var värt provisionen i sig för att behöva göra det.
Jag håller med Tony om detta. Om du faktiskt vill driva ett företag som fastighetsmäklare och köpa och sälja hus åt andra människor, så ja, det kan vara värt det för kom ihåg, det finns dessa kostnader för fortbildning. För att hålla din licens igång kommer det att kosta dig pengar, det kommer att kosta dig tid att ta dessa fortbildningsklasser också.

Tony:
Ja, jag håller helt med, Ash. Jag tror att det handlar om den ultimata motivationen. Precis som du sa, jag skulle hellre betala någon för att sköta allt administrativt arbete än att jag gör det själv. Men igen, jag förstår det. Vi är typ i olika utrymmen i vår fastighetsresa, så det kanske är mer meningsfullt för oss att göra det. Men min personliga tanke, Teresa, är att om du inte planerar att göra detta till en verklig inkomstkälla för dig, kanske jag fokuserar mer av min tid på att bygga upp min fastighetsaffär först och sedan titta på byrågrejen eller agentarbetet senare.

Ashley:
Okej. Till vår nästa fråga av Rick Watts. "Har någon någonsin köpt ett hus med boende i det? Något jag behöver tänka på när jag försöker få ut dem? De var där med tillstånd av den tidigare ägaren, men det finns inget hyresavtal av något slag och de verkar inte villiga att lämna. Jag ska nog prata med en advokat angående mina juridiska skyldigheter. Jag ska själv söka efter de etiska skyldigheterna också. Jag visste bara inte om någon har upplevt detta tidigare.”

Tony:
Ash, kan jag börja med en fråga till dig först, eller hur? Jag köper aldrig fastigheter med hyresgäster. Även våra flips som vi köper, många gånger är det långtidsuthyrning i förväg, men det är alltid ett krav på min sida att köparen ska se till att hyresgästerna har lämnat. Det finns faktiskt en flip som vi har haft under kontrakt i nästan två månader nu eftersom säljaren arbetar för att få ut de hyresgästerna. Så min baslinje är bara att jag inte kommer att köpa den om det finns en hyresgäst där för jag vill inte ha huvudvärken av att behöva försöka vräka. Ur ditt perspektiv, om du har en fastighet som du funderar på att köpa och du redan vet att hyresgästerna inte vill lämna, skulle du ändå gå vidare med att köpa den?

Ashley:
Ja, och jag tror att det är något med den här frågan som att Rick kanske inte kunde göra tillräckligt med due diligence, tror jag kanske eftersom den här fastigheten var under kontrakt, för jag tror att det finns några sätt som han kunde ha hanterat det här innan han fick det under kontrakt. Tro mig, det finns så många saker jag önskar att jag hade vetat om de första fastigheterna jag gjorde också.
Jag har köpt ganska många fastigheter som har hyresgäster på plats, men det jag gör är att jag gör ett estoppelavtal där jag jämför vad hyresvärden säger med vad hyresgästen säger. Hyresgästen eller hyresvärden kommer antingen att säga: "Här är villkoren för hyresavtalet, här är hyresavtalet." Eller, om det är i Ricks situation, det finns inget hyresavtal, det är att de bara ger mig $400 kontant per månad och de är månad till månad och det här är deras namn, det här är deras telefonnummer, det här är allt jag har. Sedan ska jag kontakta hyresgästen, med ägarens tillstånd såklart, och låta dem fylla i ett estoppelavtal som i princip ger mig mer information om dem men bekräftar vad hyresvärden sagt. Säger de att deras hyra också är $400 i månaden? Säger de att de faktiskt är i ett femårigt hyresavtal där hyresvärden säger, "Nej, du kan få ut dem så fort du stänger fastigheten"?
Så det finns steg som du kan ta. Du kan också använda detta som en förhandling. Jag sålde nyligen en fastighet och den som köpte den ville att hyresgästerna skulle avlägsnas från fastigheten innan de köpte den. Det vi gjorde var att vi sa till dem att lämna. De var månad till månad, vi gav rätt besked, de sa, "Nej, vi går inte." Så vi startade vräkningsprocessen och vi stängde faktiskt fortfarande fastigheten, men vi höll tillbaka pengar i spärr för att betala för advokatarvoden om de var tvungna att fortsätta med vräkningen. Vi satte ett dollarbelopp, jag tror att det kanske var 1,200 1,200 dollar eller vad som helst för att täcka advokatkostnader om de var tvungna att fortsätta med vräkningen om hyresgästen inte lämnade. Och så, när hyresgästen lämnade på egen hand utan att behöva fortsätta med vräkningen, fick jag tillbaka de 1,200 XNUMX $. Och sedan om de skulle ha behövt gå igenom hela vräkningen, skulle köparen ha fått behålla de XNUMX XNUMX $ för att hjälpa till att täcka kostnaderna.
Det finns något sätt som du kan ta itu med detta problem innan du stänger fastigheten anger i ditt kontrakt att fastigheten ska vara ledig. I den här exakta situationen här med Rick kommer du att behöva starta vräkningsprocessen för att få ut dessa människor från enheterna. Saker att bry sig om är att det inte finns något hyresavtal till fastigheten och man vill vara försiktig med att gå till domstol och helt plötsligt dyker det upp ett hyresavtal. Så att få någon form av dokumentation kanske från den tidigare ägaren om att de bodde där för detta X-belopp, att det inte fanns något hyresavtal eller att de var månad till månad, något i den stilen kan definitivt hjälpa ditt fall.
Men när det gäller att göra din själsrannsakan efter etiska skyldigheter, har du väl rätt till rätten till den egendomen, och gör bara den juridiska processen för att gå igenom vräkningen. Och sedan, Tony, kanske du vet mer om det här när det gäller squatters rättigheter. Jag menar, betalar de ens någon hyra här eller bor de bara i fastigheten? För det kan vara en helt annan fråga i sig där du skulle behöva gå igenom vräkningsprocessen igen, men ursäkta mig, i Kalifornien tror jag att det finns mycket milda husockupanters rättigheter. Är det rätt?

Tony:
Jag äger inga långtidsuthyrningar i Kalifornien. Jag har aldrig. Men jag vet det, och citera mig inte om det här för jag skulle kunna vara lite ledig, men jag är ganska säker på att även om någon bara hittar ett öppet hus och de stannar där tillräckligt länge utan tillstånd från någon, så tekniskt sett kan ha rättigheter som hyresgäst. Det kommer definitivt att variera från stat, Rick. Så chatta med en advokat i ditt land för att få den rätta informationen, men min preferens har alltid varit att jag bara inte köper fastigheter som har hyresgäster där om jag inte planerar att behålla dessa hyresgäster.

Ashley:
Ja, och jag gjorde en hemvändning med James Dainard i Seattle, Washington och det finns ganska gynnsamma squatterrättigheter där också. Jag har alltid skämtat med honom, ja, om den här affären går söderut så ska jag bara flytta in i fastigheten och jag kan åtminstone bo där i säkert ett eller två år gratis för att få tillbaka min återkomst.

Tony:
Innan du blir vräkt.

Ashley:
Okej, så låt oss gå vidare till vår nästa fråga. Den här frågan kommer från Rob Young och kommer också från Facebookgruppen Real Estate Rookie. "Vilka är riskerna med att säljaren finansierar handpenningen? Jag är köparen. Säljaren äger inte bostaden fri och fri. Jag kan få bolånet men har inte pengarna till handpenningen. Säljaren är villig att förlänga villkoren. Han skulle behöva betala sitt bolån när han säljer. Några råd?" Okej, låt oss kanske kartlägga det här först. Okej, så Rob kommer att få en inteckning för att köpa den här fastigheten. Okej, låt oss bara använda, för enkel matematik, låt oss säga att han köper den för 100,000 80 $. Han får en inteckning på 80,000 %, alltså 20,000 20,000 dollar och han behöver XNUMX XNUMX dollar. Säljaren säger: "Jag kommer att låna dig $XNUMX XNUMX för handpenningen. Du måste betala mig X belopp under fem år”, eller vad det nu är.
Så grejen med det här är dock att banken kommer att vilja se var de pengarna kom ifrån, speciellt om du gör det i bostäder där du måste visa att du tjänade den inkomsten eller att du hade pengarna sparade eller att pengarna kom från dig, eller så var det en gåva från en familjemedlem. Att se att du fick pengarna från säljaren kanske inte kvalificerar sig som bevis på pengar för fastigheten. Det är den första diskussionen jag skulle ha är att gå till låneansvarig, långivaren som du använder och fråga om situationen.
Om du gör kommersiell finansiering vet jag att detta händer ganska vanligt där säljaren kommer att göra säljarfinansiering för handpenningen. Du avslöjar det för banken, banken kör numren och säger, "Okej, den här hyresfastigheten har råd att betala sina månatliga utgifter inklusive dessa två hypotekslån, en till banken för 80,000 20,000 dollar och den andra till säljaren för XNUMX XNUMX dollar . Godkänd. Varsågod. Låt oss gå framåt." Men det är min oro med det här. Kommer detta att vara bostadsfinansiering eller kommer detta att vara kommersiell finansiering? Så det är ungefär som det första steget jag skulle titta på för den här typen av situation.

Tony:
Och jag tror, ​​Rob, bara för att ge dig lite klarhet om hur pengarna flyter mellan köpare, bank, säljare, bank, för det finns några steg där, eller hur? Så om vi går tillbaka till ditt exempel, Ashley, att säga att Rob köper det här huset för 100,000 80,000 $, han får ett bolån för 20 35,000 $ och han har en handpenning på 100, och låt oss säga att den här säljaren kanske är skyldig 35,000 65,000 $ på huset. Med hjälp av runda siffror, om de säljer det för XNUMX, kommer de att betala av sina $XNUMX XNUMX bolån, de kommer att stå kvar med $XNUMX XNUMX efteråt, eller hur?
Men Rob, pengarna flödar helt enkelt inte från dig direkt till säljaren. Vanligtvis finns det en tredje part emellan. I Kalifornien använder vi äganderätts- och depositionsföretag, och hur det fungerar är att när banken skickar in sin check in för $80,000 35,000, kommer de att skicka det till äganderätt och deposition. Escrow kommer sedan att gå till säljaren och säga, "Hej herr säljare, de här pengarna är för fastigheten som du säljer till Rob. Vi ser att du fortfarande är skyldig 35,000 65,000 USD till Bank of America för den här fastigheten. Så innan vi ger dig några medel, kommer vi först att betala av din skuld på XNUMX XNUMX $ som är skyldig Bank of America och du kommer att få saldot som är XNUMX XNUMX." Så, Rob, du behöver inte nödvändigtvis oroa dig för att säljaren ska betala av det första inteckningslånet, för så länge du går igenom titel och spärr, kommer de att se till att alla skulder eller någon form av panträtter, allt emot det fastigheter betalas av innan pengarna faktiskt går till säljaren.

Ashley:
Ja, så det är en bra poäng är att du vill se till att pengarna du betalar, så att $80,000 XNUMX i vårt exempel, skulle täcka vad som är skyldigt på bolånet eller att säljaren har pengarna. Men som Tony sa, det är något som titeln kommer att se till att händer vid stängning och du kommer inte helt plötsligt att äga den här fastigheten utan det finns ytterligare en kvarstad kvar på fastigheten från den tidigare ägaren.

Tony:
Ash, baserat på det du sa håller jag med. Jag tror att det är vanligt att du ibland ser att säljaren tar tillbaka en del av handpenningen, och ärligt talat tror jag att det finns några mindre banker, om Rob arbetar med kanske en lokal kreditförening eller något som kan vara bekväm med säljaren har även en andra panträtt i fastigheten. Rob, det är vanligtvis där banker känner sig konstiga, där de inte vill ha någon i andra pantposition. De vill att du ska ha någon form av hud i spelet och inte en annan långivare. Men om du kanske arbetar med en mindre kreditförening eller lokal bank, kanske de är bekväma med att ge dig 80k för den första och sedan låta säljaren ge dig 20k för den andra. Så jag tror att det beror på vilken bank du jobbar med.

Ashley:
Speciellt om du köper fastigheten under marknadsvärde. Om du kan visa bankens värden och säga: "Titta, jag köper det här huset för 100,000 150,000, men alla andra hus som är så här runt mig säljs för minst 50,000 XNUMX. Jag köper den redan för XNUMX XNUMX USD under marknaden”, eller vad det nu är, det skulle definitivt hjälpa ditt fall också.
Okej, så vår nästa fråga här är från Eric Donno. ”Städ- och inflyttningsavgifter, hur arbetar man med avgifter? För mina långtidsuthyrningar har jag tagit ut en inflyttningsavgift för att täcka en professionell städning inför inflyttning. Min tanke var att det är bättre att göra detta än att ta ut städavgiften från deras deposition vid inflyttning. Hur gör du med städning? Äter du bara kostnaden, tar bort den från panten vid inflyttning, städar inte alls?” Okej, så det här är mer av en långsiktig fråga, men Tony, kanske efter att vi har gått igenom situationen för långtidsuthyrning, kan du till och med täcka den på korttidsuthyrningssidan också.
För en långtidshyra kan du ta ut en flyttstädavgift. Jag brukar inte se detta ofta. Verkligen, jag vet ärligt talat inte om jag någonsin har sett någon göra det här. Jag menar, du kan ta ut en avgift, om inte din stat inte tillåter dig att göra det. Det jag gör är att jag gör en städchecklista. När någon flyttar in i lägenheten går de igenom med mig och vi gör nästan som en inspektion av fastigheten där de kan säga: "Vet du vad? Det är en buckla i klädseln här. Jag vill inte bli debiterad för det. Det finns en fläck i det här hörnet av mattan”, vad dessa saker än är. De kan gå igenom och markera, eller så kommer de att gå igenom och bara säga, "ja, allt är i bra skick, bra skick, bra skick." Kanske är det lite slitage på ett av skåpen, det kan de märka ner. Dokumentera allt med bilder, du som hyresvärd skyltar eller fastighetsskötaren, och sedan skriver hyresgästen också under, datera det, och det är det datum de får sina nycklar, de ska in i lägenheten. Okej? Allt är bra och bra.
Sen när det är dags att flytta ut får de en städchecklista. Jag ger faktiskt detta i förväg när de flyttar in. Så hej, bara så att du vet när du flyttar ut, det här är allt som behöver städas. Jag fick faktiskt den här listan av min syster. När hon tog examen var hon tvungen att flytta bort för ett lärarjobb i ett par år, och lägenheten som hon var i gick jag för att flytta ut henne när hon var klar och de gav henne den här städchecklistan och den specificerade allt som till vad du skulle debiteras om detta inte gjordes. Så om du inte städade kylskåpet var det $10 eller vad det nu var. Jag menar, det här var faktiskt en ganska knasig lista och där den torkar ner persiennerna, allt sånt.
Jag minns att min syster bara blev förbannad över att det inte skulle bli tillräckligt rent. Jag menar, hon rörde bokstavligen inte ens den här platsen hela året hon bodde i den eller vad det nu var. Det var fläckfritt. Jag minns att chefen kom för att göra en flyttinspektion och han bara tittade sig omkring, han sa: "Okej, det ser bra ut." Hon säger, "Är det det?" Och han säger, "Ja, ja, du tog verkligen väl hand om den här platsen. Tack." Och hon hade två dagar innan ägnat åt att bara rengöra varje liten fläck av hörn även om det inte ens fanns någon smuts eller damm i den. Så implementera någon form av checklista där dina hyresgäster vet i förväg, detta är förväntningarna på när du flyttar ut så det är ingen överraskning, och de har redan skrivit under det inspektionsbladet och säger att ni båda är överens om att det är i gott skick. Det var inget fel på enheten när de flyttade in.
Och sedan uppdaterar jag alltid, när de meddelar att de ska flytta ut, ge dem det där inspektionsbladet. Det är där du kan skriva ner detta är kostnaden per en vara. Om mattorna behöver rengöras för att det finns fläckar, måste de rengöras professionellt eller något liknande, det är 100 $ avgift, vad det nu är. Eller så kan du betala en städavgift. Om du inte rengör enheten, låt den här checklistan över saker rengöras, vi kommer att debitera dig 250 USD för det är vad det kostar oss att få någon att komma in och göra det. Och sedan när hyresgästerna flyttar ut har de sina saker. Du kommer in och gör en genomgång med hyresgästen och säger: "Okej, det här städades inte här, det här var inte där."
I delstaten New York i juni 2019 ändrade de faktiskt lagen där du faktiskt måste erbjuda hyresgästen att göra utflyttningsinspektionen innan de faktiskt flyttar ut. När de varslar tror jag att det är två veckor innan deras egentliga utflyttningsdatum, man måste erbjuda dem chansen att göra en besiktning där, det är typ som en förbesiktning, så att de har möjlighet att rätta till vad som helst. Säg att det är ett hål i väggen eller något. Detta ger dem möjlighet att lappa och måla det, vilket om ni följer mig på Instagram kan se att det inte alltid är det bästa är att låta era hyresgäster reparera på egen hand. Det är så jag har gjort det och jag ser vanligtvis att det inte tas ut någon avgift och det kan tas ut från deras deposition förrän de har flyttat ut.

Tony:
Ja, det är ett bra sammanbrott, Ashley. Den mest erfarenhet jag hade med det var det fastighetsförvaltningsföretaget som jag arbetade på efter college, och deras process var nästan exakt vad du precis sa där en tid innan gästerna faktiskt, eller gästen, innan hyresgästen faktiskt var tänkt att flytta ut, de skulle göra en första genomgång och sedan dagen då hyresgästen lämnade tillbaka nycklarna, skulle de göra de sista genomgångarna för att se till att allt var rättat. Oavsett vad som inte korrigerades fakturerades de, uppenbarligen togs ur deras deposition, och om det gick över, skulle de få en faktura, men de fakturerades för varje artikel som fortfarande var utestående. Det var deras process. Men ja, jag tror aldrig att jag har träffat någon som debiterar sina hyresgäster en inflyttning, som en städavgift när de flyttar in till fastigheten, men jag antar att Eric, om det fungerar för dig och folk fortfarande letar att säga hos dig och det kanske fungerar, men som Ash sa, det finns många andra alternativ där.

Ashley:
Okej, så det är det för dagens Rookie-svar. Jag hoppas att ni tog bort massor av värde från detta. Om det finns frågor som du vill ha svar på, skicka gärna ett DM till Tony eller jag på Instagram. Du kan lämna en fråga i Real Estate Rookie Facebook-gruppen där du förmodligen kommer att få massor av svar innan vi faktiskt ens kan sända avsnittet med vårt svar på det. Tack så mycket för att ni är med oss. Jag heter Ashley på wealthfromrentals och han är Tony på tonyjrobinson, och vi kommer tillbaka på onsdag med en gäst.