Låt möta det-fastighetsförvaltningsavgifter är inte billiga. Medan du kan behöva anlita en fastighetsförvaltare om du är det investera utanför staten eller inte kan självhantera din egendom, dessa kostnader kan snabbt tära på dina vinster om du inte är försiktig. Hur kan du säkerställa att du får tjänster av hög kvalitet till ett rimligt pris och hålla dina omkostnader under kontroll?
Välkommen tillbaka till en annan Rookie svar! Om du kämpar för att trycka på avtryckaren anlita ett fastighetsbolag, vi förstår varför du kanske är tveksam. Lyckligtvis är Ashley och Tony här för att kasta lite ljus över ämnet och dela sina egna erfarenheter med fastighetsförvaltningsbolag. De pratar också om försäkra fastigheter under rehabfasen, samt köp förutmätta fastigheter. Till sist diskuterar de ballongbetalningar– vad de är, hur man använder dem till din fördel och när det kan vara riskabelt att skaffa ett lån som har dem!
Om du vill att Ashley och Tony ska svara på en fastighetsfråga kan du det ställ en fråga här, inlägg i Fastigheter Rookie Facebook-grupp, eller ring oss på Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Klicka här för att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
Ashley:
Det här är Real Estate Rookie, avsnitt 296.
Tony:
Fastighetsförvaltningsbolaget ägde deras underhållsbolag. Du vill inte lägga tid på att försöka ringa fyra olika rörmokare för att få en offert på hur man byter en vaxtätning. Men när vi sökte efter andra priser var fastighetsförvaltarens priser vanligtvis dyrare eftersom du också måste tänka på om de bara tar ut 100 USD per enhet, det är inte en betydande summa pengar.
Ashley:
Det beror på att du är så van vid korttidsuthyrningen. [ohörbart 00:00:28] de 30 %.
Tony:
Ja.
Ashley:
Jag heter Ashley Kehr och jag är här med min medvärd, Tony Robinson.
Tony:
Och välkommen till Real Estate Rookie Podcast där vi varje vecka, två gånger i veckan, ger dig inspirationen, motivationen och berättelserna du behöver höra för att kickstarta din investeringsresa. Och vi är tillbaka idag med ännu ett Rookie Reply-avsnitt där vi kommer att svara på fyra frågor från folk som är en del av vår Rookie-publik. Och titta, killar, om du vill få en av dina frågor besvarade, gå över till biggerpockets.com/reply, så kommer vi och vårt team att se de frågorna där och vi kommer att välja ut de bra att dela på showen här .
Ashley:
Och jag går vidare till en tangent om fastighetsförvaltningsavgifter och saker du behöver veta om hur mycket du faktiskt skulle kunna betala för fastighetsförvaltning. Bara för att avgiften är 8 %, 10 %, betyder det vanligtvis inte att det är vad du kommer att betala i fastighetsförvaltningen, så mycket viktigt när du gör den transaktionsanalysen att du faktiskt rapporterar mer än vad som helst procenten beror på att det alltid kommer att finnas dessa andra avgifter som är inbakade.
Tony:
Ja. Vi fortsätter också att prata om vad en ballongbetalning är och hur du strategiskt kan använda det inom din fastighetsinvesteringsstrategi. Vi pratar om hur man säkerställer egendom när det är i rehabfasen, och sedan pratar vi lite om att köpa förutmätningar, vilket ärligt talat, vissa människor gör hela sin fastighetsportfölj baserad strikt på den strategin att köpa förutmätning. Mycket riktigt bra information i dagens avsnitt.
Men innan vi går in på frågorna vill jag bara ge en shout-out till någon som lämnade oss en femstjärnig recension på Apple Podcast. Och lyssna killar, det är bokstavligen två minuter av ditt liv, om du inte har tagit den tiden ännu, vänligen lämna en recension på Apple Podcast eller Spotify. Ju fler recensioner vi får, desto fler människor kan vi nå. Och ju fler människor vi kan nå, desto fler liv kan vi förändra, vilket är vad vi älskar att göra här på Rookie Podcast.
Men dagens recension kommer från någon med användarnamnet We Are Notes. Inte säker på vad det betyder. Nej, men den här personen säger... Titeln på recensionen säger att du mättar min svamp. Det måste vara en av de roligaste titlarna jag sett. Men den här personen säger: "Jag är ny på fastighetsinvesteringar. Har inte säkrat min första affär än, men jag kommer förhoppningsvis göra det i år och har lärt mig så mycket, med versaler, "så mycket från din podcast. Informationen är kortfattad och relevant, lätt att lyssna på och förstå. Tack så mycket. Fortsätt med det stora arbetet." Ash, hur känns det att veta att vi är där ute och mättar svampar?
Ashley:
Jag ska börja använda det hela tiden nu. Tja, tack så mycket. Vi uppskattar verkligen recensionerna. Och det gör våra dagar. Och Tony är glad för då blir jag inte sur på podden och vi kan ha en fantastisk show när vi läser dina underbara recensioner. Tack så mycket.
Tony:
Okej, så vår första fråga idag kommer från Blake Echobarger. Och Blakes fråga är: "Hur går du tillväga för att säkerställa dina nyförvärvade fastigheter medan du befinner dig i rehabfasen av BRRRR-processen? Jag är på väg att köpa min första BRRRR och min State Farm-agent säger att de inte kan försäkra en fastighet som inte är bebodd. Det kommer bara att säkerställa det när rehaben är klar och en hyresgäst är på plats. Är det normalt eller är det bara en State Farm-grej? Finns det försäkringsbolag som är specialiserade på någon form av tillfälliga fastighetsförsäkringar? Tack för alla idéer." Ash, jag vet att vi definitivt får försäkringar på våra hyresfastigheter även under rehabfasen, men hur är det för dig? Jag vet att du BRRRR'ed många fastigheter i New York.
Ashley:
Ja, vi får försäkring på dem under den där rehabfasen som... En entreprenör kan halka och ramla, så du vill ha en ansvarsförsäkring på den där. Platsen kan börja brinna medan den rehabseras; så många scenarier ska hända. Och du vill att egendomen är försäkrad, särskilt om du använder en långivare med hårda pengar. Du måste betala tillbaka om du gör någon finansiering, de kommer att kräva att du har försäkring på fastigheten.
När det gäller din State Farm-agent rekommenderar jag starkt att du går till en försäkringsmäklare som faktiskt arbetar med en hel massa olika företag. Om du går till en State Farm-agent kan de bara citera dig försäkring för State Farm, men om du går till... Kanske är det deras efternamnsbyrå, de är vanligtvis en mäklare om de inte är anslutna till ett försäkringsnamn. , och de kommer att kunna ta och de kommer att kunna citera till dig.
Försäkringsbolaget som jag brukar använda här i New York är Dryden Mutual för rehab. De kommer att gå igenom och de kommer att sätta försäkring på det. Och så fort rehaben är klar kommer min försäkringsmäklare att gå ut och faktiskt citera om försäkringen till Dryden och till andra företag när den är klar att hyras och hyresgästen är på plats. Vi kommer att göra den andra försäkringen. Och oftast blir det billigare när rehaben faktiskt är gjord på fastigheten. Tony, hur är det med dig? Tycker du att det vanligtvis är dyrare att ha en försäkring på den under rehabprocessen?
Tony:
Ja, rehabförsäkringen är definitivt dyrare eftersom det är större risker för försäkringsbolaget. Men precis som du, Ashley, går vi med en mäklare här lokalt och hon brukar köpa det åt oss. Och ärligt talat, vi brukar få tillbaka våra policyer inom en dag. Vi skickar henne: "Hej, vi har precis fått den här flippen i vårt kontrakt. Kan du berätta vad kostnaden kommer att bli?” Och innan dagen är över har hon några alternativ för oss och säger: "Hej, jag tror att det här alternativet är det bästa för er."
Och sedan när vi säljer, för oss, är det vanligtvis våra flips, när vi säljer flips, kommer vi att betala för det årets policy i förskott. Och säg sedan att vi bara använder fyra eller fem månader av det, vi kommer att få en återbetalning för vilken balans som helst när vi säljer den fastigheten. Ja, Blake, jag skulle säga att många försäkringsbolag där ute kommer att låna ut... Eller inte låna ut, men vi kommer att säkerställa fastigheter som är i rehabfasen, jag tror att det bara är en fråga om att bli bredare, jag vet inte Jag antar att det finns ett bredare utbud av alternativ än bara det enda State Farm-kontoret.
Ashley:
Ja. Och du vill ha en agent, som Tony sa, som kommer att ge dig en offert på en ganska snabb vändning där du bara kan maila dem informationen om fastigheten. Men du vill också ha en agent som är kunnig i vad du gör också, så fråga dem: "Hur många andra investerare försäkrar du dig för?" Se till att de ställer frågor till dig om fastigheten. Du vill inte ha en agent där du bara skickar adressen, och de säger: "Okej, här är ett citat." Nåväl, frågade de dig vad värmekällan är? Finns det en braskamin? För det kan också öka din försäkring. Men om försäkringsbolaget inte vet att det finns en braskamin i den och då braskaminen orsakar branden kan de säga: ”Nej, du har aldrig meddelat oss att det fanns en braskamin. Vi försäkrar inte fastigheten”, och nu har du inte tur.
Hitta en agent, vet dem om någon som kommer att ställa den typen av frågor till dig om vad som är olika saker med fastigheten? Eftersom jag också har stött på scenariot där jag har åkt och jag har lagt ett erbjudande på en fastighet, jag fick min försäkringsoffert, allt är bra, och sedan efter att du stängt fastigheten, skulle försäkringsbolaget skicka ut en besiktningsman för att göra en yttre besiktning av fastigheten. Och ibland tog de tillbaka saker och sa: ”Faktiskt kommer vi inte att försäkra den här fastigheten eftersom den ligger för nära huset bredvid. Och vårt försäkringsbolag gör inte hus som liknar radhus”, på ett sätt. Du är frenetisk; de säger upp din försäkring. Du måste gå och hitta en annan försäkring, och då kanske den är mycket högre än vad du faktiskt lägger in i dina siffror. Var mycket försiktig med det. Se till att du ger din mäklare, agenten, försäkringsbolaget all information du kan så att det inte blir några överraskningar.
Tony:
Och, Ash, du tar upp en riktigt bra poäng. Och det här är förmodligen ämnet för ett helt avsnitt, vi borde förmodligen få en försäkringsmäklare på ett avsnitt och bara bryta ihop, hej, vilka är några av misstagen som du ser nybörjarinvesterare göra? För jag var på en konferens för ett par månader sedan och det var en kille på scenen som pratade om ansvar när det gäller korttidsuthyrning. Och han sa att de flesta inom korttidsuthyrningsbranschen är underförsäkrade. Och han var som, "De tar sig inte tid att läsa igenom sin försäkring och inser alla de risker som de faktiskt är utsatta för bara av alla de saker som naturligt kan hända vid en korttidsuthyrning."
Jag tror att ett råd till alla våra nybörjare som lyssnar är att ta dig tid att läsa igenom din försäkring och verkligen förstå vad som ingår, vad som inte ingår så att du kan förstå var du kanske vill försöka minska din risk. Till exempel, den här killen som stod på scenen säger att han inte gillar att ha någon typ av stora mattor inuti korttidsuthyrning eftersom han har sett att så många poliser blir uppringda när en gäst snubblar över en matta, deras tå fångar kanten på en matta och de snubblar och faller, och det täcks vanligtvis inte av din försäkring. Det var bara så många konstiga historier som den där han säger: "Det här är saker som har hänt på en fastighet, men de täcks inte av de flesta traditionella försäkringar." Bara något för folk att tänka på och förstå, det är som vad som faktiskt ingår i deras politik.
Ashley:
Det påminde mig bara om inte bara försäkring utan också när jag gick och handlade möbel, vi sa till säljaren att det var för en korttidsuthyrning och sånt. Och när vi tar ut, säger han, "Vi kan inte ge dig garantitäckningen eftersom detta är för en korttidsuthyrning." Och vi säger "vad?" Och han säger, "Ja, vi ger ingen garanti för det om det inte är för ditt eget personliga bruk i ditt hem." Sedan dess lärde vi oss att hålla käften. Men det är bara några av de sakerna man inte riktigt tänker på som händer.
Låt oss gå vidare till vår nästa fråga från Ari Hader. "Vad är ett ballonglån? Betalar jag bara ränta varje månad och betalar av hela principen efter en överenskommen tid, som efter fem år? Vad är så bra i det?” Tony, har du någonsin gjort ett ballonglån?
Tony:
Ja, det har vi definitivt. Ari, det är verkligen, det är en ballongbetalning. Lånet är ett typiskt lån som allt annat, men du har det som kallas ballongbetalning. Och jag kan ge dig några olika exempel. När jag köpte min allra första fastighetsinvestering hade jag 18 månader... Eller jag tror faktiskt att det var ett 12-månaderslån från en bank för att finansiera köpet och bygget, och sedan hade jag en ballongbetalning den 13:e månad som var principen plus eventuell ränta den hade upplupet under den tidsramen.
Sättet som en ballongbetalning fungerar är under lånets livslängd... Och du kan ställa in det på flera sätt, men det sätt som detta specifika lån sattes upp var att jag endast betalade ränta på saldot under den 12- månadsperiod. I ett vanligt lån, som när du har en bilbetalning eller ett bolån, går din betalning både till din kapital och dina räntebetalningar. När du gör betalningar på en bilbetalning eller ett bolån går en procentandel av den till din ränta, som betalar tillbaka banken, men sedan växer en annan procent till att betala ner ditt kapitalbelopp. Med tiden, om du tittar på månad ett kontra månad 12, har du efter ett år betalat ner en del av ditt huvudsaldo. Och många av dessa lån som har lånebetalningar eller som har enbart räntestrukturer, under dessa 12 månader betalar du ränta så att din kapitalbelopp aldrig sänks. Månad ett, månad 12, ditt huvudsaldo är exakt samma sak.
Och sedan i slutet av dessa 12 månader måste du betala tillbaka huvudbeloppet. Och du har två sätt att göra det på. Antingen kan du komma ur fickan, så att du av någon anledning har pengarna som behövs för att betala tillbaka lånet i sin helhet, eller vad de flesta människor gör är att de refinansierar och får en lång, långfristig fast skuld för att betala av det korta. -terminsanteckning. Det var vad vi gjorde.
Fördelen som vi såg, Ari, var att det var betydligt billigare. Det var ett billigt lån under dessa 12 månader eftersom du bara betalade på räntan, medan de flesta betalningar är bolån och räntor, så du betalar mindre under den tiden och det ger dig tillräckligt med tid att ställa in din refinansiering, som din långa -fristiga skulder och få den refinansieringen på plats. Det är så det har fungerat för oss. Ash, hur har det varit för dig och ditt företag?
Ashley:
Ja, det är bra för innehavskostnaden. Under den rehabperioden eller så fixar du fastigheten innan du faktiskt går och refinansierar, bara att betala den räntan är lägre eftersom du bara betalar räntan och inte räntan och principen. Du betalar inte ner någon av principerna vid den tidpunkten, så du bygger inte riktigt in något mer kapital i det i princip betala ner.
Ett exempel på första gången jag gjorde en ballongbetalning var en sex enhet jag köpte. Det var första gången jag gjorde säljarfinansiering. Vi satte upp det för ett år och vi gjorde endast räntebetalningar på 7 % och sedan ballongbetalningen på året. Det höll mina betalningar riktigt låga under det året medan jag gjorde några uppdateringar av fastigheten, och sedan gick jag och refinansierade med en annan bank och jag betalade av kapitalet till säljaren i slutet av året.
Jag tycker att det är en riktigt bra taktik för att förhandla fram en affär, att bli kreativ när du erbjuder den säljaren finansiering, okej, du vill ha säljarfinansiering, men den här personen vill inte hålla på det under en lång tid. Vad du kan göra är att även om du inte bara gör en försäkring, bara om du betalar amorteringar och räntebetalningar, kan du fortfarande amortera det över 30 år så att du fortfarande får en riktigt låg betalning, och sedan bara ha ballongbetalningen kanske är satt till år två eller år tre.
Jag satte ihop den här affären en gång för den här killen där det var en ballongbetalning år fem och en ballongbetalning i år sju, och sedan det totala beloppet som skulle betalas år 10, tror jag det var. Jag tror att det var $800,000 200,000, $50,000 50,000 i förväg. Och sedan år fem var det ytterligare XNUMX XNUMX $, år sju, ytterligare XNUMX XNUMX $. Och uppenbarligen kommer det belopp du betalar på räntan, när det väl har betalats ner, att förändras när du gör dessa stora betalningar för att betala av en del av principen.
Det är något annat du kan vara kreativ med är att det kanske är någon som vill gå i pension, de vill inte ta klumpsumman nu, men de behöver mer än vad kapitalbeloppet och räntebetalningarna skulle vara. Kanske kan du ställa in att affären fortfarande fungerar där du om två år skulle kunna ge lite av en stor klumpsumma och sedan en annan stor klumpsumma. Så många olika sätt att bli kreativ med att göra ballongbetalningar i ett lån.
Tony:
Och Ash, du borde ta upp en så bra poäng att det verkligen inte finns något rätt eller fel sätt att ställa in dem på. Jag skulle säga att majoriteten av situationer med ballongbetalningstyp som du ser, särskilt i bostadsområdet, det brukar använda någon typ av inställningar av enbart intresse, men du kan verkligen göra det hur du vill. Och du ser i det kommersiella utrymmet när du tittar på flerfamiljshus eller vad det nu är, många av dem kommer att gå ut och få bryggskulder, men det kommer att vara i tre år. Och de kommer bara att ha tre års ränta, och sedan har de den här stora ballongbetalningen där. Villkoren kan variera. Som hur Ashley sa att hon hade flera ballongbetalningar under hela lånetiden, så det finns verkligen inget rätt eller fel sätt att göra det.
Men när vi pratade om det här och hur ballongbetalningarna kan spela in, vill du också se till att du inte hamnar i en, antar jag, en knepig situation. En del av det som orsakade finanskrisen 2008 var att du hade alla dessa människor på dessa bolån med justerbar ränta som hade dessa stora ballongbetalningar. Och de flesta människor, vad de gjorde var att de bara refinansierade eftersom fastighetsvärden fortsatte att stiga. Men när du såg att dessa fastighetsvärden började vända, hade folk inte kapital att refinansiera, och sedan sköt deras betalningar i höjden och de hade inte råd med sina lån längre. Du vill bara försäkra dig om att du fortfarande är konservativ, antar jag, när du kommer in i dessa ballongbetalningar eftersom du kan hamna i en situation där du kan sluta med att hålla i väskan och inte ha råd.
Och jag läste bokstavligen precis något, jag tror att det var igår morse, om kontorsutrymmen och hur kontorsutrymmen kommer att drabbas superhårt under de kommande åren eftersom du har alla dessa kontorsutrymmen som var på dessa kortsiktiga anteckningar där de hade kanske 24, 36, 5 år, och nu kommer de lapparna att förfalla. Och eftersom värderingen av kontorsytor baserad på beläggning i stor utsträckning, och beläggningen är nere över hela linjen för kontor, ser du värderingarna gå ner. Nu kommer människor i dessa kontorsbyggnader som har dessa sedlar att hamna i en riktigt tuff situation där de inte nödvändigtvis kan refinansiera eftersom värdet på fastigheten idag är betydligt lägre än det var tidigare. Du vill fortfarande bara vara konservativ även när du går in i dessa situationer med ballongkortfristiga skulder.
Ashley:
Det är en bra poäng eftersom många... Vi pratar massor här om bostadslån, men kommersiella lån, många av dem har en ballongbetalning. Du kanske amorterar på lånets löptid över 15, 20 år, men lånet är bara fast på fem år, och det kan faktiskt vara en ballongbetalning. En annan investerare som jag hjälper, jag hjälper honom att refinansiera två fastigheter just nu där det var ett femårigt fastställt, och han måste refinansiera från det lånet efter de fem åren; det går inte ens över till en rörlig ränta. Han gör det just nu. Men om du skulle gå och du tänker "jag ska köpa så mycket jag kan just nu" och du lägger alla dessa fastigheter som du köper på dessa femåriga lån på fem år kommer alla dessa lån att förfalla vid exakt samma tidpunkt och du måste gå och refinansiera dem alla. Och vad händer om priserna har skjutit i höjden? Och nu för varje egendom du har kommer dessa betalningar att bli enorma.
Jag såg många banker det senaste året erbjuda på den kommersiella sidan fem år, sju år och till och med 10 år ibland. Jag tror att du som investerare måste vara strategisk när det gäller när dessa lån kommer att förfalla eftersom det finns alla dessa olika saker som kan spela in och du vill inte sitta fast med alla dessa lån som du måste betala av med inte många alternativ att refinansiera, oavsett om det beror på att din skuld till inkomst är för hög, om du förlorade ditt W2-jobb och det är svårt för dig att gå och refinansiera, om räntorna har gått upp så högt eller lånekraven har blivit mycket striktare eller så går du igenom vakanser på någon av dina fastigheter där ingen vill låna ut på den eller sånt där. Var försiktig på den kommersiella sidan.
Det fick mig dock att tänka på en fördel med en ballongbetalning, där jag hade arbetat med den här investeraren i den här affären där killen inte hade tillräckligt med pengar för handpenningen för att köpa fastigheten, så hur han satte upp det var han gick till banken, tog han sitt lån, men sedan gjorde han ett andra lån på fastigheten som var säljarfinansiering. Det slutade med att det blev cirka 80,000 50,000 dollar, och då tror jag att han kanske tog med sig 50,000 80,000 dollar för handpenningen. Och han betalade bara räntebetalningar för, jag tror att det var sju år, kanske. Och sedan skulle det bli ballongbetalningen i slutet av de sju åren till säljaren. Fördelen med detta, det här var att få affären gjord för säljaren, så sedan framåt fick han fortfarande en stor del av växelpengar från bolånet som personen fick och sedan också de XNUMX XNUMX $ som de tog med sig själva. Och sedan finansierade han XNUMX XNUMX $ och fick månatliga betalningar under loppet av sju år, och sedan gjordes ballongbetalningen i slutet av sju år.
Banken som hade det första lånet på det lät detta ske, för att han skulle ha en andra panträtt i fastigheten eftersom siffrorna var vettiga och månadsbetalningen var så låg att kassaflödet för fastigheten lätt kunde täcka betalningen av bolån till banken och betalningen till säljarens finansiering. Detta är något du vanligtvis inte ser på bostadssidan där banken låter dig gå och få en andra panträtt eller säljaren finansierar handpenningen eller lånar pengar för handpenningen även om det inte är en gåva från en familjemedlem eller någon annan gå på gärningen. Det är definitivt ett verktyg, om du går in på den kommersiella sidan av utlåning, är att använda den säljarens finansiering, göra en ballongbetalning så att du kan stabilisera den fastigheten, har tillräckligt med tid och du kommer att kunna betala tillbaka säljaren finansierar närhelst blomningsbetalningstiden är.
Tony:
Det är en del av det som gör fastighetsinvesteringar så coola är att det möjliggör oändlig kreativitet när det gäller hur man får en affär gjord. Och ju fler samtal vi har med andra investerare, desto fler strukturer och hävstänger och kreativitet ser vi. Och så länge du och den andra personen i andra änden av den affären är nöjda och ni inte bryter mot några lagar, så fungerar det så klart.
Bara en sista sak, Ash, som kom att tänka på när du nämnde om att inte ha alla dina skulder förfallna med exakt samma tid och du är på dessa korta noteringar, detsamma gäller om du är en lång- tidshyra hyresvärd. Om du kan försöka fördela dina lediga tjänster så att de inte alla händer samtidigt, kommer du också att göra ditt liv enklare för dig själv.
När jag arbetade med det här leasingföretaget här lokalt en kort tid efter college och jag skulle se... De skulle ge oss blad för varje lägenhet som var ledig och sa: "Om hyresgästen skriver på ett sexmånaders hyresavtal, här är priserna per månad. Om de tecknade ett sju månaders hyresavtal, så här är det. Här är ett åtta månaders hyresavtal och så här är det.” Och du skulle kunna tro att ett 10-månaders hyresavtal skulle vara billigare än ett sexmånaders hyresavtal eftersom hyresvärden håller dig i lägenheten i fyra månader längre, men du skulle se att ibland skulle ett sexmånaders hyresavtal på den enheten vara $400 eller $500 mer än 10-månaders hyreskontrakt. Och när jag frågade varför, sa jag, "Varför tar vi mer betalt för det här längre hyreskontraktet än vad vi gör på det kortare hyresavtalet?" Och deras resonemang var: "Vi har för många enheter som kommer inom den sjätte månadens tidsram så vi vill försöka minska antalet personer som väljer det alternativet och pressa ut dem tre eller fyra månader så att vi kan sprida våra lediga tjänster .” Jag tyckte bara att det var en riktigt intressant sak och det kom bara att tänka på när du nämnde hela häpnadsväckande dina ballongbetalningar också.
Ashley:
Ja, det är intressant för här i Buffalo försöker alla få hyreskontrakten att upphöra på våren eftersom ingen flyttar på vintern. Det händer där vi kommer att erbjuda dig istället för 12 hyreskontrakt, 15 månaders hyresavtal och ger dig lite rabatt om du skriver under så att det slutar ditt hyreskontrakt slutar på våren eller försommaren eftersom det är då de flesta brukar att flytta är på våren. Och ingen vill ha sitt hyreskontrakt slut på vintern, för om någon flyttar ut är det mycket svårare att fylla på vintern.
Tony:
Höger. Bara något som kom att tänka på. Intressanta tankar. Okej, så den här frågan kommer från Bill Hall. Och Bill säger: "Jag har ett hus som jag kanske lägger ett erbjudande på. Det är en förutmätning. Husägaren är $19,000 XNUMX bakom. Min fråga är när jag beräknar det här budet, lägger jag in detta nummer med resten av mina utgifter? Jag har aldrig köpt en förutmätning, men låt mig bara förklara, och sedan, Ash, skickar jag det till dig.
När en bostadsköpare köper ett hem och de får en inteckning från en bank, ingår de ett kontrakt med den banken för att säga, "Jag kommer att betala dig X dollar per månad för de kommande 15, 20, 25, 30 år." Och när en bostadsköpare försummar eller slutar göra betalningar, startar banken sedan utmätningsprocessen, och så småningom kan banken hamna i att sparka ut den personen ur hemmet, återta fastigheten i besittning och sedan säljer de den fastigheten på marknaden vanligtvis för en förlust.
Men det finns flera steg innan husägaren faktiskt blir utslängd. Och förhandsavskärmning är steget precis innan banken börjar starta alla rättsliga processer för att få dig utslängd ur hemmet där människor ibland försöker sälja för att undvika att den avskärmningen slår rekord. Och det är en vinst för banken för om de kan undvika en blankningssituation där de säljer sin fastighet med förlust, så får banken självklart bevara sig i den situationen också. Det är precis vad processen före avskärmning är. Men Ash, jag vet att du sa att du köpte minst en fastighet som var i förutmätningsprocessen, så jag antar att ge oss den historien. Och sedan var du tvungen att ta med den personens betalningar, aktuella innan du kunde köpa fastigheten?
Ashley:
Ja, så det slutade med att vi gjorde ett ärende för att ta itu med den här fastigheten. Om ni går tillbaka och lyssnar på Pace Morebes avsnitt som vi hade honom på så pratade vi om det här lite. Och sedan går han uppenbarligen avancerad in på ämnet till vad det är. Men det är i princip då du ska ta över personens lånebetalningar. Lånet kommer att stanna i deras namn, fastigheten kommer att deeded i ditt namn, och nu äger du huset och du kommer att betala deras inteckning för deras räkning. Men du kan fortfarande köpa en förutmätning utan att göra föremål för affärer där de tar över sitt bolån.
I det här scenariot är husägaren $19,000 19,000 bakom. Och frågan är, "När jag beräknar det här budet, lägger jag in detta nummer med resten av mina utgifter?" Om du ska köpa den här fastigheten kontant, oavsett vad, måste du betala dessa $100,000 100,000, men du måste också betala resten av det som ska betalas på lånet också. Bara om du köpte från någon som var helt ikapp med sin inteckning, inte hade några efterskottsbetalningar och de var skyldiga $19,000 på sitt hus när du köpte deras hus av dem, skulle de $50,000 behöva betalas av. I det här scenariot är det bara att de ligger $79,000 XNUMX efter. Kanske är de skyldiga ytterligare XNUMX XNUMX dollar. Du skulle behöva betala hela $XNUMX XNUMX. Det skulle inte spela någon roll om det var förfallit eller om det förfaller i framtiden, hela panten, hela bolånet skulle behöva betalas av oavsett vad.
Den första frågan är hur köper du denna fastighet? Köper du kontant? Använder du en långivare med hårda pengar? Får du bankfinansiering? Vad det än kan vara, måste du se till att du räknar med att du kommer att behöva lägga ett erbjudande som täcker de 19,000 XNUMX $ och sedan vad det återstående saldot är på lånet.
Du kan göra det som kallas blankning där du faktiskt förhandlar med banken om vad köpeskillingen kan vara så att banken inte behöver göra hela utmätningen; de kan få tillbaka en del av sina kostnader. Vi försökte faktiskt göra detta först med banken som det slutade med att vi fick ämnet att ta itu med och betala tillbaka lånet på det. Vi försökte göra det här med banken, men de var inte särskilt villiga att förhandla så mycket. Och sedan slutade det med att det bara blev föremål för och att bara ta över bolånebetalningarna var en mycket bättre affär för oss. Och det slutade med att vi betalade pengarna som var skyldiga kontant och fick personen aktuell på bolånet. Och sedan varje månad fortsatte vi att betala bolånet för deras räkning. Den här personen hade också utestående skatt, så vi var tvungna att betala restskatten. Om du åker och du får finansiering på en förutmätning och de har 19,000 20 $ så är det förfallna, om du lägger ner 20 % och sedan får ett lån, en del av de XNUMX %, skulle en del av lånet vara mot det inköpspriset.
När du lägger ditt erbjudande skulle den $19,000 19,000 inkluderas. Du lägger inte ditt erbjudande och sedan accepterar de det och du går till stängning och du betalar köpeskillingen plus de $19,000 XNUMX de är skyldiga, du vill att $XNUMX XNUMX ska läggas in i vad du än erbjuder att köpa fastigheten för. Det kan vara en del av lånet om du ska köpa fastigheten med ett lån.
Men ja, du kommer definitivt att räkna ut detta. För det mesta, om du inte gör en blankning där du förhandlar med banken, om du kan gå på länsregistret eller PropStream eller någon annan betald programvara som ger dig fastighetsregister, kan du få en uppfattning om vad är saldot på bolånet, om det är något förfallet, vad... Vanligtvis kan du inte få ett mycket exakt belopp, det är mer en uppskattning. Baserat på löptiden på de lån de fick, vad deras ränta var, är detta vad vi tror är skyldig på lånet för närvarande. Men du kan mäta och se, okej, jag är intresserad av den här fastigheten; Jag vet att det går i förutmätning. Men sedan tittar du och ser, okej, den här fastigheten är bara värd 200,000 250,000 $, men ändå är de skyldiga 10,000 XNUMX $ på den och de står bakom ytterligare XNUMX XNUMX $ på den, eller något liknande. Det kan mäta, okej, jag kommer att behöva göra en blankning eftersom det inte är värt att betala så mycket mer för egendomen eftersom de har dessa panträtter som måste betalas av. Men om siffrorna fungerar och du fortfarande får en hel del, ja, fortsätt, kör siffrorna och se till att du beräknar eventuella andra kostnader.
Och om det går i pre-avskärmning, se till att du letar efter att se om det finns andra panträtter eller domar på egendomen också som restskatter. De har inte råd med sin bolånebetalning. Håller de på med sina skatter också? Väldigt viktigt att titta på.
Tony:
Bra sammanbrott, Ashley. Och återigen, det finns så många nyanser i fastighetsinvesteringar. Jag känner att det är temat för dagens show och att veta, okej, ska jag försöka bara göra det här ämnet? Ska jag släppa den i en avskärmning och sedan försöka plocka upp den på backend?
Den andra affären som jag någonsin köpte var en blankning. Och bara en varning för folk som lyssnar är att vara beredd på att en kortrea kommer att ta lång tid. Min affär, den där andra affären som jag köpte den, jag tror att det var månader och månader och månader emellan när jag lämnade erbjudandet och när de faktiskt kom tillbaka och sa ja och ännu fler månader efter det när vi faktiskt stängde eftersom det var en första köparen som ställdes upp, den köparen backade. Sedan kom banken till mig och sa: "Hej, du var vårt andra erbjudande i kö. Vill du ta den?” Och sedan tog förhandlingsprocessen en evighet för bara för att säljaren går med på ett belopp under en blankning, måste banken ändå gå tillbaka och godkänna det beloppet också, och det kan ta en evighet. Du kan få ett riktigt fantastiskt erbjudande när du köper som kortrea, men var bara beredd på att det kan bli mycket sång och dans innan du faktiskt kommer i mål på den där.
Ashley:
Okej, så vår nästa fråga är från Kyle Consider. "För er som äger utomstadsuthyrning, vad betalar ni vanligtvis för förvaltningen av fastigheten?" Tony, du hade dina fastigheter i Louisiana. Vad var fastighetsförvaltningsavgiften du betalade för dessa? Eftersom de var out of state för dig.
Tony:
Det var ärligt talat ganska dyrt. Jag tror att de hade det till 10% av hyran men med ett tak på 100 $. Alla enheter som jag hade där ute, jag betalade bara $100 per enhet. Och det sätt som jag hittade mitt korttidsuthyrningsföretag var att jag bokstavligen bara gick på Google och jag skrev in fastighetsförvaltningsbolag, Shreveport, Louisiana; ett gäng dök upp. Jag ringde ett gäng och jag hade en lista med frågor som jag ville ställa till varje enskild person. Jag är ganska säker på att dessa frågor bara kom från BiggerPockets-forumen. Jag sökte bara i formulären för att hitta vilka frågor jag skulle ställa till en fastighetsförvaltare. Och vissa kom aldrig tillbaka till mig, så det är uppenbarligen ett tecken. Det var ett par som kom tillbaka till mig som jag hade telefonsamtal med.
Och sedan när jag gick för att gå nära fastigheten när jag flög ut till Louisiana för att faktiskt stänga, den som jag gillade mest, bad jag bara honom om en kopp kaffe. Och han skickade någon från sitt team för att träffa mig, och de gav mig en massa insikter om den lokala ekonomin, om den lokala staden, om vad som fungerar bra när du rehabiliterar en fastighet för att få de bästa hyresvärdena. Och jag var väldigt öppen och ärlig mot dem att jag var en ny investerare men jag letade efter någon att växa med. Och de var också nya och växte på den tiden så det var de nöjda med. Men ja, det var en riktigt cool process, men det var bara att utnyttja BiggerPockets och sedan gå ut och träffa människor personligen som hjälpte mig att hitta rätt.
Ashley:
Ja. Jag förvaltar alltid mina fastigheter själv. Och sedan anlitade jag ett fastighetsförvaltningsbolag för tre år sedan, och det var min första erfarenhet med ett fastighetsförvaltningsbolag. Och deras avgift, eftersom det var jag och en annan investerare, och mellan oss två som tog våra fastigheter till dem, fick vi en massrabatt. Jag tror att det var 5.5 % för det första året. Vi har precis gjort ett ettårskontrakt med dem.
Tony:
Det är ganska bra. 5.5%?
Ashley:
Ja. Och sedan var det $25 per byggnad i månaden. Och det omfattade räddningstjänst. Om det var ett VVS-problem på helgen tog de inte ut någon övertidsavgift eller något liknande, bara varje månad, varje byggnad. Lägenhetskomplexet med 40 enheter har fem byggnader, så vi debiterades $25 per enhet varje månad för den fastigheten, sedan kostade en duplex $25 extra.
Sedan tillkom en leasingavgift på en månadshyra. Och sedan underhållsavgiften, jag kan inte komma ihåg vad det var när vi började, men jag tror att det var $40 eller kanske $45 i timmen för allt underhåll som utförs. Och så var det ett par till... Onboardingavgifterna kan faktiskt bli mycket stora också, så se till att du frågar vad varje enskild avgift är från den dag du börjar till den dag du avgår, att du lämnar fastigheten förvaltningsbolag.
Jag bestämde mig nyligen för att lämna mitt fastighetsbolag och göra allt internt. Jag anställde egna underhållsfolk, jag anställde min egen fastighetsförvaltare. Men jag pratade med detta andra fastighetsbolag. Och så jag tog precis upp deras e-post, och jag ska använda dem som exempel, gå igenom några av deras priser också, men med det första fastighetsförvaltningsbolaget jag använde efter det första året, det andra året, höjde de det till 6.5 % tror jag, förvaltningsavgiften. Och sedan tror jag att underhållet ökade till $50 i timmen kanske för underhåll. Och då tror jag inte att det skett några andra förändringar i några andra avgifter.
Men den här andra fastighetsförvaltningen, bara för att jämföra för Buffalo-området, vad de hade erbjudit mig var att deras fastighetsförvaltningsavgift är 10 %, vilket är samma sak om du inte har... Om du inte har många fastigheter , om du inte får bulkpriset, debiterade det tidigare fastighetsförvaltningsbolaget 10 % av andra människor. Lastningsavgiften är $895 per enhet. Det inkluderar annonsering, visningar, hyresgästvisningar och generering av leasingdokument. Och sedan faktureras underhållstjänster med 52.50 USD per timme med minst en timme och faktureras i steg om 15 minuter efter den första timmen. Det var bara grunderna för deras avgift där.
Jag tror definitivt att det varierar från marknad till marknad. Och jag tror till 100% att den billigaste vägen inte alltid är den bästa vägen att gå. Precis som att använda entreprenörer är det billigaste inte alltid det bästa. Jag undrar ofta, okej, så för mina fastigheter betalade jag den här mycket rabatterade procentsatsen där andra investerare betalade mycket högre procent, 10-12 %, uppenbarligen var deras enheter värda mer för företaget eftersom de fick betalt så mycket mer för det, så jag undrar om det speglar någon form av tjänst. Men kanske inte alls, utan bara några av dessa saker att tänka på.
Och sedan även underhållstjänsterna om vilket underhåll de egentligen gör i egen regi? En sak som jag vanligtvis såg mycket var en underhållstekniker som gick ut, laddade för en timme eller vad som helst för att bedöma en situation, och sedan skulle den skickas till en riktig rörmokare eller liknande. Jag blir debiterad bara för att någon ska titta på det och sedan blir debiterad för att den faktiska personen ska komma och fixa det. För det jag gör nu, att göra allt internt är att vi har satta mätvärden. Om en underhållsbegäran kommer in och det är ett VVS-problem som inte är en toalett som är igång eller en kran som läcker men det är något annat än en väldigt enkel VVS-uppgift, skickas arbetsordern direkt till vår VVS-leverantör, och de schemalägger det upp och sedan går de. Jag tror att det är väldigt viktigt att förstå hur deras system och processer fungerar i alla aspekter också, inte ens bara underhåll, så att du inte blir fakturerad för alla dessa små saker eftersom de har hela processen.
En annan sak som också kom upp var innan vi lämnade fastighetsförvaltningsbolaget, vi började anställa våra egna människor för att göra omsättningar internt eftersom de bara blir så kostsamma med fastighetsförvaltningsbolaget, när de gör det. Och efter att vi gjort en omsättning internt skickade de en underhållstekniker för att inspektera fastigheten. Och vi blev fakturerade för att han skulle komma och inspektera den och se till att den är hyresklar, men vi hade redan anlitat våra egna entreprenörer för att göra den hyresklar. Och det var bara ytterligare en avgift som de tog ut oss för att tjäna pengar. Men så bara vet varje liten avgift som kan komma ut ur det också. Och förlåt, jag vet att jag fortsätter och fortsätter.
Tony:
Nej, nej, fortsätt.
Ashley:
En annan sak är eventuella återkommande inspektioner. Jag tror kanske år två in i fastighetsförvaltningsbolaget skickade ut ett meddelande till alla ägare att vi nu kräver att alla ska få sin fastighet besiktigad, jag tror att det var halvårsvis. Och vi skickar ut en tekniker. Det kommer att kosta $70 för inspektionen. Vi kommer att skriva upp förebyggande underhåll, vilket i allmänhet låter som en bra idé. För de 40 lägenhetskomplexen var det verkligen ingen bra idé. De gick igenom, och dessa lägenheter är ganska välgjorda, allt sånt, och skulle gå igenom och sedan ge oss... Vi skulle debiteras $70 per enhet, vilket slutade med att bli mycket när du har en hel massa enheter. Och sedan sa de också, "Okej, dessa rökdetektorer måste placeras, denna GFI måste placeras," allt som är säkerhetsproblem. Men problemet var att de tog ut priser på... Vi kunde gå till Lowe's och köpa det. När du byter ut 20 rökdetektorer, går du till Lowe's, Home Depots budrum och bjuder ut de 20 rökdetektorerna för att det blir mycket billigare.
Förstå materialkostnaderna när du debiteras material från ditt fastighetsförvaltningsbolag, får de rabatter på det? Såna olika saker. Verkligen, det finns mycket jag skulle kunna fortsätta om och om som jag har lärt mig under åren om fakturering och avgifter och kostnaderna som alla summerar och är förknippade med fastighetsförvaltningsbolag. Och om de gör ett bra jobb är det 100% värt det.
Tony:
Ja, Ash, du tar upp så många bra punkter. Men det är ärligt talat en av anledningarna till att långtidsuthyrning ibland kan vara svår att vara lönsam är på grund av de avgifter som dras upp från dina fastighetsförvaltare. Jag drog faktiskt upp ett av mina PM-avtal. Jag hade rätt, det var $100 per månad för att hantera fastigheten. Hyresavgiften var billigare än vad du sa. Vår var bara $350. Och om jag minns rätt så hyrdes den här enheten ut för 1,200 1,300 $ eller 1 3 $ per månad, alltså lite mer än XNUMX/XNUMX av en månads hyra.
Men en av de andra sakerna som hände var att fastighetsbolaget ägde deras underhållsbolag också. Och de gav oss alltid alternativet: "Hej, här är ett citat från oss. Om du vill få externa offerter är du mer än välkommen. Men du är upptagen med att jobba, du vill inte lägga tid på att försöka ringa fyra olika rörmokare för att få en offert på hur man byter ut en vaxtätning så säg bara "Hej, du sköter det själv." Vi upptäckte att när vi försökte söka efter andra priser, var fastighetsförvaltarens priser vanligtvis dyrare, men det var bekvämligheten som gjorde att de kunde skala upp det. För du måste också tänka på att om de bara debiterar dig $100 per enhet, är det inte en betydande summa pengar.
Ashley:
Det beror på att du är så van vid kortsiktiga [ohörbara 00:42:21] 30%.
Tony:
Ja, 30%. Men tänk bara, om du försöker bygga upp ett företag och varje fastighet du tar upp är bara $100 per enhet, behöver du mycket för att det ska vara ett framgångsrikt företag som faktiskt kommer att betala räkningarna så att de måste hitta sätt att få det att fungera för dem ekonomiskt. Och det andra som kom att tänka på, jag har kollat upp det här också, min fastighetsförvaltare fick oss att ha vad de kallade ett ägarkonto, vilket i princip var ett bakhåll eller ett reservkonto på $500. Och de $500 var för att täcka eventuella utgifter, bara för att se till att det alltid fanns pengar på kontot för att täcka eventuella utgifter som kom upp. Om de var tvungna, vad som helst, att byta ut en brandvarnare eller vilka underhållsreparationer som helst, ville de inte behöva betala de pengarna. Och deras lösning för det var att se till att det alltid fanns minst $500 på den här ägarens konto.
Och vi hade två alternativ att lägga in pengarna där. Vi kunde antingen bara skriva en check, $500, lägga in där på en gång, eller så skulle de dra av $50 per månad tills de kom till de $500. Tänk på om du går den vägen, nu betalar du inte bara 100 USD per månad för din fastighetsförvaltningsavgift, utan nu tar du också på dig ytterligare 50 USD per månad under 10 månader, så nu betalar du verkligen 150 USD per månad. månad för din fastighetsförvaltning. Och säg att du bara tjänade eller säg att du bara har ett par hundra dollar per månad i vinst ändå, och att $50 gör stor skillnad under loppet av ett år. Läs definitivt igenom dina PM-avtal och få en riktigt gedigen förståelse för vad de olika kostnaderna är.
Ashley:
Och du får så småningom tillbaka 500 dollar. När du lämnar fastighetsförvaltningsbolaget ger de dig dessa reservfonder tillbaka. Du måste se det som ett sparkonto som inte genererar någon ränta för dig.
Tony:
Ja.
Ashley:
Men det är intressant att de lät dig betala det över en tidsperiod, för när vi gjorde det måste allt betalas... Det var en del av introduktionsavgiften som måste betalas i förskott. Och det är en bra sak att ta upp, Tony, att tänka på det. Okej, du köper den här fastigheten, du har dumpat dina pengar i handpenningen kanske för att betala din rehab som ska göras, och kanske är du fastspänd på kontanter. Har du sett till att du kommer att ha de reserverna för dem?
Tja, tack så mycket för att ni skickat in bra frågor idag. Som alltid kan du gå till biggerpockets.com/reply och lämna en fråga till oss. Eller så kan du glida in i mina och Tonys DM på Wealth from Rentals eller hos Tony J. Robinson. Vi ses på onsdag med en gäst.
Se podden här
I det här avsnittet täcker vi
- Hur man hittar det BÄSTA fastighetsföretag för din uthyrning
- Fastighetsförvaltningsavgifter och hur man håller nere kostnaderna
- Varför du MÅSTE försäkra din egendom under rehabfasen
- Användning ballongbetalningar till din fördel (och undvik mer risk!)
- Vad du behöver veta innan köpa en utmätad egendom
- Och So Mycket mer!
Använda RentSavvy, den enda rikstäckande hyresgästplaceringstjänsten för att snabbt fylla din hyresbostad för en fast avgift.
Länkar från showen
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post:
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- EVM Finans. Unified Interface for Decentralized Finance. Tillgång här.
- Quantum Media Group. IR/PR förstärkt. Tillgång här.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- : har
- :är
- :inte
- :var
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 månader
- 15%
- 20
- 20 år
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- Able
- Om oss
- Acceptera
- Konto
- Redovisning
- exakt
- förvärvade
- tvärs
- faktiska
- faktiskt
- lägga till
- Annat
- adress
- justerbar
- avancerat
- Fördel
- reklam
- rådgivning
- Ansluten
- Efter
- igen
- byrå
- Recensioner
- sedan
- avtal
- framåt
- Alla
- tillåter
- redan
- också
- alltid
- mängd
- an
- analys
- och
- Annan
- svara
- vilken som helst
- längre
- något
- Lägenhet
- lägenheter
- Apple
- uppskatta
- godkänna
- ÄR
- OMRÅDE
- runt
- AS
- aspekter
- bedöma
- associerad
- At
- publik
- Författaren
- undvika
- tillbaka
- dragen tillbaka
- backend
- väska
- Balansera
- Bank
- Banker
- baserat
- I grund och botten
- Grunderna
- BE
- därför att
- blir
- passande
- varit
- innan
- vägnar
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- fördel
- BÄST
- Bättre
- mellan
- bud
- Stor
- Bill
- fakturering
- Sedlar
- Bit
- Bloom
- Blå
- ombord
- gränsen
- låna
- båda
- köpt
- varumärke
- Ha sönder
- Fördelning
- Breaking
- BRO
- föra
- Föra
- mäklare
- fört
- Buffalo
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- Bunch
- bränning
- företag
- upptagen
- men
- Köp
- KÖPARE..
- Uppköp
- by
- beräkna
- beräkning
- Ring
- kallas
- kom
- KAN
- Kan få
- lock
- kapital
- bil
- vilken
- noggrann
- Kontanter
- kassaflöde
- lösa in
- fångas
- orsakas
- Orsakerna
- försiktighet
- försiktig
- byta
- Förändringar
- laddning
- laddad
- laddning
- billig
- billigare
- billigaste
- ta
- Välja
- Stad
- Stäng
- stängt
- Co-Host
- Kaffe
- College
- COM
- komma
- kommer
- kommande
- kommersiella
- Företag
- företag
- jämföra
- komplex
- Konferens
- konservativ
- Tänk
- konstruktion
- fortsatte
- fortsätter
- kontrakt
- Entreprenör
- Företag
- kontroll
- bekvämlighet
- konversationer
- kyla
- Pris
- kostsam
- Kostar
- kunde
- län
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- täckning
- omfattas
- omfattar
- Kreativ
- kreativitet
- kris
- Cup
- Aktuella
- För närvarande
- Klipp
- dansa
- dag
- Dagar
- behandla
- Erbjudanden
- Skulder
- beslutade
- defaults
- definitivt
- DID
- Skillnaden
- olika
- svårt
- direkt
- Rabatt
- rabatter
- diskutera
- Visa
- do
- dokumentera
- gör
- inte
- gör
- dollar
- gjort
- inte
- ner
- grund
- under
- varje
- Tidig
- lättare
- lätt
- lätt
- ät
- ekonomi
- kant
- antingen
- annars
- nödsituation
- änden
- Endless
- slutar
- tillräckligt
- tillräckligt med pengar
- säkerställa
- säkerställa
- in
- Hela
- helhet
- episod
- eget kapital
- speciellt
- fastigheter
- uppskatta
- Eter (ETH)
- Även
- så småningom
- NÅGONSIN
- Varje
- alla
- allt
- exempel
- exempel
- kostnader
- dyra
- erfarenhet
- Erfarenheter
- Förklara
- utsatta
- utsträckning
- extra
- Ansikte
- verkligt
- Höst
- falsk
- familj
- fantastisk
- långt
- gård
- kran
- avgift
- känna
- avgifter
- få
- fylla
- fyllning
- Slutligen
- finansiering
- finansiella
- finanskris
- ekonomiskt
- finansiering
- hitta
- slut
- natur
- Förnamn
- första gången
- fem
- Fast
- fixerad
- platta
- Flip
- flips
- flöda
- För
- alltid
- former
- Lyckligtvis
- forum
- Framåt
- hittade
- fyra
- från
- främre
- full
- fond
- fonder
- framtida
- Allmänt
- generera
- generering
- skaffa sig
- få
- GFI
- present
- Ge
- ger
- Ge
- Go
- Går
- kommer
- borta
- god
- bra jobb
- stor
- Väx
- Odling
- Växer
- Gäst
- Guy
- hade
- Hall
- hända
- hänt
- Happening
- händer
- lyckligt
- Hård
- Har
- har
- he
- huvud
- höra
- hjälpa
- hjälpte
- hjälpa
- här
- här.
- Tveksam
- dold
- Hög
- hög kvalitet
- högre
- höggradigt
- honom
- hyra
- Anställa
- hans
- Träffa
- slå
- hålla
- innehav
- innehar
- Hem
- hem depå
- Ärligt
- Förhoppningsvis
- timme
- Huset
- hus
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- stor
- hundra
- i
- SJUK
- Tanken
- idéer
- if
- med Esport
- in
- ingår
- innefattar
- Inkomst
- Öka
- ökat
- industrin
- billigt
- informationen
- inledande
- inuti
- insikter
- Inspiration
- istället
- försäkring
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- intresserad
- intressant
- in
- investera
- investering
- investerare
- För Investerare
- fråga
- problem
- IT
- DESS
- Jobb
- resa
- bara
- bara en
- Ha kvar
- hålla
- hålls
- sparka
- Snäll
- Vet
- Menande
- hyresvärd
- Large
- Efternamn
- senare
- Lagar
- lärt
- inlärning
- leasing
- t minst
- Lämna
- vänster
- Adress
- LÅNA
- långivare
- utlåning
- mindre
- hävstångs
- LG
- ansvar
- livet
- ljus
- tycka om
- linje
- fodrad
- Lista
- Lyssna
- liten
- Bor
- läser in
- lån
- Lån
- lokal
- lokalt
- Lång
- länge sedan
- lång sikt
- längre
- se
- såg
- du letar
- förlust
- förlorat
- Lot
- Louisiana
- älskar
- Låg
- lägre
- tur
- gjord
- underhåll
- Majoritet
- göra
- tjäna pengar
- GÖR
- Framställning
- hantera
- ledning
- chef
- chefer
- många
- marknad
- Materialet
- material
- Materia
- max-bredd
- Maj..
- betyda
- betyder
- Möt
- möte
- medlem
- nämnts
- Meny
- Metrics
- kanske
- emot
- minsta
- minut
- minuter
- misstag
- Mildra
- pengar
- Månad
- månad
- månader
- mer
- morgonen
- Inteckning
- hypotekslån
- mest
- Motivation
- mun
- flytta
- förflyttar
- rörliga
- mycket
- multipel
- måste
- ömsesidigt
- my
- namn
- Rikstäckande
- nödvändigtvis
- Behöver
- behövs
- behov
- nät
- aldrig
- Nya
- New York
- nytt
- Nästa
- Nej
- normala
- Anmärkningar
- Lägga märke till..
- nu
- antal
- nummer
- beläggning
- of
- sänkt
- erbjudanden
- erbjuds
- erbjuda
- Office
- Ofta
- Okej
- on
- Onboarding
- gång
- ONE
- ettor
- endast
- öppet
- Åsikter
- Alternativet
- Tillbehör
- or
- beställa
- Övriga
- vår
- ut
- utanför
- över
- skyldig
- egen
- ägd
- ägare
- Fred
- betalas
- del
- partnern
- Tidigare
- Betala
- betalar
- betalning
- betalningar
- Personer
- procentuell
- utfört
- perioden
- personen
- personlig
- fas
- telefon
- plocka
- bit
- Plats
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- snälla du
- Vattensystem
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- poäng
- Strategier
- policy
- portfölj
- besittning
- Inlägg
- pre
- beredd
- pretty
- föregående
- pris
- Priser
- Principal
- Principen
- förmodligen
- Problem
- process
- processer
- lönsam
- vinster
- egenskaper
- egenskapen
- skyddad
- ge
- inköp
- köpt
- inköp
- inköp
- Tryck
- sätta
- sätta
- fråga
- frågor
- Snabbt
- snabbt
- citera
- citat
- område
- Betygsätta
- rates
- nå
- Läsa
- Läsning
- redo
- verklig
- fastigheter
- verkligen
- Anledningen
- skäl
- nyligen
- känner igen
- rekommenderar
- post
- register
- minska
- reflektera
- återbetala
- rehab
- relativ
- relevanta
- ihåg
- Hyra
- lägenheter
- återbetala
- ersätta
- svar
- Rapportering
- representerar
- begära
- kräver
- Krav
- Reserv
- reserver
- bostads-
- REST
- vända
- översyn
- Omdömen
- RGB
- höger
- Risk
- risker
- Riskabel
- Rum
- rund
- Rutt
- RAD
- Mattor
- Körning
- rinnande
- Säkerhet
- Nämnda
- Till Salu
- Försäljare
- Samma
- Besparingar
- sparkonto
- såg
- säga
- säger
- säger
- Skala
- scenario
- scenarier
- tidtabellen
- Sök
- Andra
- Säkrad
- se
- se
- sett
- sälja
- Försäljningen
- sända
- skicka
- känsla
- skickas
- service
- Tjänster
- in
- inställning
- sju
- Dela
- hon
- skjul
- Gå och Handla
- affärer
- Kort
- kortsiktigt
- skall
- show
- VISNINGAR
- sida
- signera
- signerad
- signifikant
- signifikant
- Tecken
- liknande
- Enkelt
- enda
- Situationen
- situationer
- SEX
- 6:e
- Skjut
- Rök
- So
- Mjukvara
- fast
- lösning
- några
- någon
- något
- låt
- Alldeles strax
- Källa
- Utrymme
- utrymmen
- specialisera
- specifik
- spendera
- Sponsrade
- Sponsorer
- Spotify
- vår
- stabilisera
- Etapp
- Stjärna
- starta
- igång
- startar
- Ange
- State Farm
- bo
- Steg
- Steg
- Fortfarande
- Stoppar
- Upplevelser för livet
- Historia
- Strategisk
- Strategiskt
- Strategi
- striktare
- Kämpar
- ämne
- lämnats
- framgångsrik
- sådana
- sommar
- super
- överraskningar
- System
- Ta
- tagen
- tar
- Diskussion
- tala
- uppgift
- skatter
- grupp
- tech
- hyresgäst
- termin
- villkor
- än
- tack
- tack
- den där
- Smakämnen
- Grunderna
- Framtiden
- den information
- deras
- Dem
- tema
- sig själva
- sedan
- Där.
- Dessa
- de
- sak
- saker
- tror
- detta
- i år
- de
- fastän?
- trodde
- tre
- Genom
- hela
- tid
- tidsram
- gånger
- Titel
- titlar
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- Toalett
- ton
- Tony
- alltför
- tog
- verktyg
- ämne
- Totalt
- seg
- mot
- traditionell
- Avskrift
- överföring
- försökte
- utlösa
- tur
- sann
- prova
- omsättning
- Dubbelt
- två
- Typ
- typisk
- typiskt
- oförmögen
- under
- förstå
- förståelse
- enhet
- enheter
- tills
- Uppdateringar
- us
- användning
- Begagnade
- med hjälp av
- vanligen
- Värdering
- värderingar
- värde
- Värden
- leverantör
- Kontra
- mycket
- VET
- Video
- vill
- ville
- vill
- var
- VAX
- Sätt..
- sätt
- we
- Rikedom
- webp
- Onsdag
- vecka
- helgen
- välkommen
- VÄL
- begav sig
- były
- Vad
- Vad är
- oberoende
- när
- närhelst
- medan
- om
- som
- medan
- VEM
- Hela
- varför
- bredare
- kommer
- beredd
- vinna
- Vinter
- med
- inom
- utan
- underbart
- trä
- Arbete
- arbetade
- arbetssätt
- fungerar
- värt
- skulle
- skulle ge
- Wrapped
- skriva
- skriven
- Fel
- X
- år
- år
- ja
- i går
- ännu
- york
- dig
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet