Ny föreslagen skatteplan strävar efter att eliminera 1031-utbyten

President Biden har föreslagit Budget för räkenskapsåret 2024 strävar efter att främja utökad tillgång och förbättrad överkomlighet inom hälso- och sjukvård och utbildning samtidigt som man sänker skatterna för låginkomstfamiljer och minskar underskottet, men den föreslagna finansieringen kommer från att höja skatterna på de rika och eliminera en viktig skattelättnad för fastighetsinvesterare, vilket kommer sannolikt att avvisas direkt av många i kongressen. 

Beroende på din politik kan du ha olika lösningar på skatter. Många kanske menar att det är mer komplicerat än man tror att ändra skattelagstiftningen så att den är mindre fördelaktig för de rika. I det här fallet kan Bidens förslag oavsiktligt skada medelklassfamiljer i processen, tyder forskning.

Den här artikeln tar en titt på hur detta förslag till skattelagstiftningen kan påverka särskilt fastighetsinvesterare.

Höj skatten för de rika

Den föreslagna budgeten skulle höja skatterna på rika amerikaner på flera sätt. Till exempel skulle det:

• Öka kapitalvinstskattesatsen från 20 % till 39.6 % för personer som tjänar minst 1 miljon dollar under ett år
• Höj Obamacare-skattesatsen från 3.8 % till 5 % för personer med inkomster på minst 400,000 XNUMX USD
• Ta ut en skattesats på minst 25 % för de rikaste 0.01 %, eller hushåll värda 100 miljoner USD eller mer
• Höj skattesatsen på personlig inkomst från 37 % till 39.6 % för personer som tjänar minst 400,000 XNUMX USD, vilket vänder på en tidigare skattesänkning 
• Placera begränsningar för det maximala bidraget till Roth IRA-konton för personer som tjänar minst $400,000 XNUMX
• Tar bort upptrappningen av grunden för arv vid dödsfall, vilket påverkar orealiserade kapitalvinster över 5 miljoner USD (10 miljoner USD för gemensamma registerförare) 

Det är viktigt att notera att även om den effektiva skattesatsen för de översta 1 % har minskat sedan 1970-talet, är den fortfarande mer än åtta gånger högre än den genomsnittliga effektiva skattesatsen för den nedre hälften av inkomsttagare, enligt Skattestiftelsen. Men sedan den federala regeringen spenderade $ 1.38 biljoner mer än det samlade in i intäkter 2022 är det inte förvånande att beslutsfattare överväger att höja skattesatserna för de rika, särskilt eftersom förmögenhetsskillnaderna var mindre under åren då höginkomsttagare betalade mer. Forskning motsäger påståendet att sänkta skatter förbättrar ekonomin och att regeringen samlar in mindre intäkter när skattesatserna är lägre, så kan det vara nödvändigt att höja skattesatserna för åtminstone vissa skattebetalare.

Det finns dock några oavsiktliga konsekvenser av att höja kapitalvinstskatterna över tröskeln. Till exempel kan husägare som tjänar mycket mindre än $1 miljon eller till och med $400,000 XNUMX årligen fastna med en skattesedel för sälja ett hus på en het marknad, där ett hem på 1 miljon dollar inte är en herrgård – det är ett enfamiljshus till medianpris. Till exempel ligger medianpriset för hus i San Francisco på ungefär $ 1.3 miljoner, även efter att ha minskat det senaste året. Även med uteslutande av kapitalvinster för primära bostäder, kan en husägare som köpte en fastighet för 20 år sedan i vad som har blivit en het marknad potentiellt få saker i den högre takten det år de säljer. Det kan göra det svårt att få råd med ett liknande hem till dagens höga bolåneräntor för flytttagare. 

Det är oklart hur många som kommer att hamna i denna kategori. Men det är värt att ifrågasätta om vissa undantag kan vara nödvändiga och om kapitalvinstskattehöjningen är det bästa sättet att uppnå den federala regeringens mål. Till exempel säger kritiker en höjning av kapitalvinstskattesatsen motverkar sparande. Kongressens budgetkontor uppskattar att en skatt på konsumtion, som skulle uppmuntra att spara över utgifterna, skulle ha störst inverkan på att krympa underskottet – men detta skulle också oproportionerligt stor påverkan låginkomsttagare. Det finns ingen enkel lösning. 

Eliminera 1031 utbyten

En annan aspekt av den föreslagna budgeten är avskaffandet av 1031 "liknande" utbyten för fastighetsinvesterare, som har funnits sedan 1921. Avsnitt 1031 i skattelagstiftningen tillåter individer att skjuta upp betalning av kapitalvinstskatt på en investeringsfastighet genom att använda intäkterna från försäljningen för att köpa en liknande fastighet av lika eller högre värde. A faktablad från Vita huset jämför skatteförmånen med ett "obestämt räntefritt lån från regeringen" och kategoriserar det som "slösaktiga utgifter för specialintressen." 

Det verkar finnas en missuppfattning att fastighetsinvesterare redan är rika och omättligt giriga och att de undviker att betala en skälig skattesats samtidigt som de utnyttjar sina hyresgäster för mer inkomst. Kanske utformningen av politiska initiativ vidmakthåller stereotypen, men i de allra flesta fall är det uppenbart falskt. 1031 "kryphålet" gynnar inte enbart de rika - det gynnar fastighetsinvesterare från alla samhällsskikt. 

Mamma-och-pop hyresvärdar äger 41 % av alla hyresfastigheter och nästan 73 % av alla byggnader med två till fyra enheter. Det här är inte människor som tjänar 1 miljon dollar årligen - den uppskattade genomsnittliga årsinkomsten för hyresvärdar är $97,000. Även om fastigheter ofta framhålls som det föredragna investeringsverktyget för de ultrarika, är det också ett verktyg för vanliga människor att öka sina pensionssparande och spara tillräckligt för att skicka sina barn till college. Små affärer för billiga fastigheter utgör majoriteten av liknande byten. 

Dessutom, forskning visar att det inte finns något slöseri med den liknande skattelättnaden – den spelar en viktig roll för att uppmuntra ekonomisk aktivitet och vitalisera samhällen och lägga till $ 97.4 miljarder i värde till USA:s BNP 2021. Liknande utbyten gör investeringar mer effektiva och skapar hundratusentals nya jobb. De gör det också lönsamt för investerare att omvandla lediga kommersiella ytor till flerbostadshus, något som är viktigt att uppmuntra under dagens bostadsbrist. National Association of Realtors erbjuder några anekdotiska exempel av hur 1031 börser har gjort det möjligt för investerare att föryngra samhällen. 

Kritiker säger att borttagandet av 1031 börser skulle minska de federala intäkterna, förvärra bostadsbristen och leda till en försämring av bostadskvaliteten för hyresgästerna eftersom fastighetsägare skulle ha mindre incitament att uppgradera sina enheter med nya kök och badrum. Företag kan också avskräckas från att flytta till byggnader som bättre möter verksamhetens och de anställdas behov. Även om det är möjligt att det kan vara en fördel med att placera begränsningar på 1031-börser, skulle det sannolikt ha negativa negativa effekter på ekonomin att eliminera dem helt, enligt forskning. 

The Bottom Line

Det finns ett starkt argument för att höja skatterna på de rika för att finansiera sociala program. Det kanske inte är det enda sättet att förbättra den ekonomiska rörligheten, dra människor ur fattigdom och krympa välståndsklyftan, men det är en potentiell lösning – även vissa framstående miljardärer har gått ut till stöd för idén.

Men i processen att reformera skattesystemet måste beslutsfattare vara försiktiga med att föreslagna lösningar inte oavsiktligt skadar låginkomst- och medelklassfamiljer och samhällen eller fastighetsinvesterare som bidrar till ekonomin på ett positivt sätt.

Är du osäker på hur du maximerar avdragen för din fastighetsaffär? I Boken om skattestrategier för den kunniga fastighetsinvesteraren, CPA:erna Amanda Han och Matthew MacFarland delar med sig av den praktiska informationen du behöver för att inte bara göra dina skatter i år – utan också för att förbereda en pågående strategi som kommer att göra din nästa skattesäsong så mycket enklare.

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.