Flerfamiljsfastigheter riskerar att krascha — här är varför

I den här artikeln

Jag är orolig för en betydande nedgång (eller krasch) i kommersiella fastighetsvärderingar, särskilt inklusive flerfamiljshus, 2023 och 2024. Jag känner att de röda flaggorna är så tydliga och alla pekar i samma riktning att jag skulle försumma min plikt mot denna gemenskap att underlåta att göra min ståndpunkt så tydlig som möjligt och att försvara den ståndpunkten i detalj. 

I den här artikeln går jag igenom min avhandling och beskriver fyra primära hot mot flerfamiljsvärderingar, efter sammanfattningen nedan: 

• Del 1: Takpriser är lägre än räntor 
• Del 2: Jag satsar inte på en meningsfull hyrestillväxt 2023
• Del 3: Jag satsar på att räntorna stiger 2023
• Del 4: Höga räntor sätter press på värderingar och skuldgarantier
• Del 5: Nyheter, anekdoter och ytterligare läsning
• Del 6: Idéer för att skydda rikedom och tjäna pengar i den här miljön

Observera att fastigheter är lokala. Min analys i den här artikeln återspeglar genomsnittet över hela USA, även om jag dyker in i det ett par stora regioner. 

Slutligen vill jag ta upp på förhand att jag anser mig själv vara en amatör när det gäller att förstå kommersiella fastighetsmarknader, kanske närmar mig status som "reseman". Jag är absolut ingen expert på dem. Jag uppmanar till debatt och skulle välkomna analys från alla läsare som är redo att presentera ett "tjurfall" till mina poänger här. Vänligen ange det i kommentarerna eller maila mig på .

Del 1: Takpriser är lägre än räntor

I genomsnitt är räntorna högre än taket just nu i flerfamiljsutrymmet i USA. Visuellt kan det representeras som de två linjerna i diagrammet nedan:

Investerare som går in i kommersiell flerfamilj gör det för att de vill generera avkastning. Retur är inte uttryckt som en kapitaliseringsränta (cap rate), som mer är ett mått som används för att värdera egenskaper i förhållande till varandra, utan snarare som en intern avkastning (IRR). Man kan generera en stark IRR i hög- och lågräntemiljöer, precis som de kan generera en stark IRR i hög- och lågräntemiljöer.

IRR är beroende av två primära faktorer: mängden kassaflöde som fastigheten producerar (och tidpunkten för dessa kassaflöden) och exit/försäljning av fastigheten (och tidpunkten). Höj hyrorna snabbt och sälj till ett överpris, och IRR skjuter i höjden. Gör det långsamt och sälj till en högre cap rate än vid tidpunkten för förvärvet, och IRR sjunker.

Cap rates har varit relativt låga i ett historiskt sammanhang under de senaste 10 åren. Detta har inte varit ett problem för folk att generera bra IRR eftersom räntorna var så låga. Faktum är att låga takpriser på många sätt gör det lättare för investerare att generera avkastning eftersom varje inkrementell dollar av NOI som läggs till en fastighet ökar värderingen med en större multipel. Öka NOI med 1 USD i en miljö med 10 % takpris och fastighetsvärdet ökar med 10 USD. Öka NOI med 1 USD i en miljö med 5 % cap rate, och fastigheten ökar i värde med 20 USD.

Att driva IRR blir dock mycket, mycket svårare i en situation med "negativ hävstångseffekt" där takräntorna är högre än räntorna. Av skäl som vi kommer att diskutera genom hela den här artikeln, gör högre räntor det svårare för köpare att kvalificera sig för attraktiv finansiering, vilket ökar sannolika exit cap rates och sätter press nedåt på IRR. Och mycket av grunden för en IRR-prognose kommer att komma från att hyra snabbt stiger.

Marknaden är med andra ord mer beroende idag än någon gång under det senaste decenniet av att takräntorna förblir låga, att hyrorna fortsätter att stiga snabbt och/eller en återgång till de historiskt låga räntorna vi sett de senaste fem åren. "Negativ hävstång" är marknadens sätt att kommunicera att den är "all-in" på appreciering eller fallande räntor.

 Och, som jag kommer att förklara, tror jag att båda utfallen har låg sannolikhet.

Även om det i slutändan handlar om IRR för tillgången i fråga, tycker jag att det är intressant att även utan att behöva köra siffrorna på en specifik affär eller en marknadsplats för affärer, kan vi redan göra en förenklad observation om kommersiella fastigheter bara genom att undersöka den historiska spridningen av takräntesatser kontra räntor (som inkluderar all fastighet, inte bara flerfamiljshus isolerat – men notera att flerfamiljstaksräntorna vanligtvis är lägre, i genomsnitt, än andra typer av kommersiella fastigheter).

Om man inte har en starkare tes för hyrestillväxt och/eller räntesänkning än vad som varit fallet under det senaste decenniet eller så, är en skillnad mellan räntor och takräntor på cirka 150 bps normen. Det innebär att taket stiger från 5 % till 6.5 %. Även om det kanske inte verkar vara en stor sak, om detta skulle normaliseras snabbt, motsvarar det ungefär en minskning av tillgångsvärdena med cirka 23 %. 

Det ser ut som den här prognosen från CBRE: 

Del 2: Jag satsar inte på hyrestillväxt 2023

För att förstå hur hyrorna kan påverkas i år måste vi tänka på både utbud och efterfrågan. Jag har dåliga nyheter på utbudsfronten och en blandad sak för efterfrågan.

Låt oss börja diskussionen med att titta på utbudet.

Utrustning

Eftersläpningen för nybyggnation i flerfamiljshus är på de högsta nivåerna sedan 1970-talet. Eftersläpningar för totala bostäder under uppförande är på de högsta nivåerna vi har data för:

Experter som Ivy Zelman intar ståndpunkten att utvecklare kommer att tjäna pengar på det här lagret så snart det är klart — i huvudsak, kom åt helvete eller högt vatten. De innehavskostnader och överbryggande skulder (liknande lån med hårda pengar för kommersiell utveckling) som byggherrar använder för att finansiera projekt är mycket dyra och är därför ett kraftfullt incitament att slutföra bygget och refinansiera eller sälja så snart som möjligt.

Som Brian Burke från Praxis Capital nämnde på vår På marknaden podcast, utveckling tar tid och kommer att påverka olika regioner på olika sätt. Vissa marknader kanske inte ser mycket nytt utbud. Vissa marknader kommer att se massor av utbud komma online men har så mycket ny efterfrågan att det inte kommer att bli någon kamp med absorptionen. Och vissa marknader kommer att se utbudet komma online och kämpa för att fylla enheterna, vilket kommer att sätta press nedåt på hyrorna när vakanserna ökar. 

Syd och väst löper störst risk att se ett massivt nytt utbud komma online:

Observera att även om du kanske har hört talas om tillstånd eller bostäder startar minskande, kom ihåg att utveckling tar tid. Tillstånds- och utvecklingsprojekt som startades i slutet av 2021 och början av 2022 kommer att publiceras 2023 och 2024. Projekt kan ta år eller till och med årtionden att tillåta, starta och slutligen slutföra. En brist på nya bostäder startar inte mycket för att hejda anstormningen av nya inventarier som redan är på gång och som är på väg att komma ut på marknaden. Effekterna av denna nya byggboom har precis börjat. 

Och det krävs inte mycket fantasi för att extrapolera att detta överflöd av nya bostäder kommer att sätta press nedåt på fastighetspriserna av alla slag, såväl som press nedåt på hyrorna, eftersom fler bostadsbestånd konkurrerar om samma pool av hyresgäster. 

Låt oss prata om efterfrågan härnäst. 

Efterfrågan

Den största efterfrågefrågan, enligt mig, är kring hushållsbildning. 1.6 miljoner nya enheter som kommer online är ingen stor sak om vi förväntar oss att 1.6 miljoner nya hushåll ska bildas, eller hur? Det gör att dessa enheter kan hyras eller ockuperas (absorberas) utan någon typ av prischock. Och alla har pratat om en massiv bostadsbrist i flera år, eller hur?

Och det är sant - Amerika lägger vanligtvis till hushåll i en snabbare takt än vi lägger till lager. Och där är en bostadsbrist. Det är därför fastighetspriserna och hyrorna har skjutit i höjden under de senaste åren. Det finns bara två problem med denna position som ett försvar för stigande hyror framöver:

För det första slängdes uppgifter om hushållsbildning långt bort under pandemin, med över en miljon Covid-19-relaterade dödsfall och en enorm ombildning av hushåll. Detta gör det verkligen svårt för någon ekonom att förutsäga hushållsbildningen. 

För det andra har bostadsbristen redan prissatts till nuvarande hyror och bostadspriser. Bristen, i kombination med låga räntor, ledde till nästan 40% appreciering av bostadspriserna och en 26% ökning av hyrorna under pandemin. 

Dykning djupare in i hushållsbildning. Under pandemin ser vi det miljoner av "hushåll" som uppenbarligen bildats:

Vad händer här? 

Svaret är inte klart för mig, och jag har inte hittat en särskilt övertygande bedömning av situationen från en ekonom jag gillar. Jag skulle uppskatta om en kommentator kunde peka mig till en studie eller analys som är vettig och låter oss extrapolera framtiden väl. 

I avsaknad av en kvalitetsanalys som jag kan komma åt är min gissning att folk helt enkelt flyttade runt. Jag tror att detta förvrängde data på sätt som vi inte helt förstår ännu. Folk flyttade tillbaka till mamma och pappa. Kanske folk som bor och arbetar på platser som New York City, San Francisco och Los Angeles fortsatte att betala sina hyreskontrakt men också flyttade från staden till ett andra hem, och kanske räknades detta som en andra hushållsbildning. Kanske har skilsmässor och uppbrott ökat, och när ett par går ifrån varandra, förstärker det "hushållsbildningen" (två personer behöver varsin bostad, varje hushållsöverhuvud, istället för en familjeenhet).

Men det är uppenbart att vi faktiskt inte såg miljoner nya hushåll bildas. Min satsning är att vi har en artificiellt hög uppskattning av antalet nuvarande hushåll i det här landet just nu, och det skrämmer mig när jag försöker projicera hyrestillväxt nästa år. 

Observera dessutom att även utan galenskapen i detta mått, kan hushållsbildningsdata öka och avta med ekonomin. I goda tider kan folk köpa flera hus och flytta ut från delade lägenheter med rumskamrater eller flytta ut från sina föräldrars källare. I lågkonjunkturer kan folk flytta hem med mamma och pappa eller ta in rumskamrater igen. "Hushållsbildning" kan snabbt avta. 

Den potentiella kompensationen — hyrorna kan stiga igen 2023

Det finns alltid flera variabler i alla viktiga ekonomiska mått, och hyran är inget undantag. Även om jag är rädd för trycket nedåt från massiva hyreshöjningar under de senaste två åren, utbudstillväxt och frågetecknen kring hushållsbildning, vill jag erkänna att det finns en stor medvind (tryck uppåt) mot hyrespriserna: räntor . 

Med bolåneräntorna som fördubblats på en 12-månadersperiod har överkomligheten att köpa bostäder, alternativet till att hyra för miljontals amerikaner, ökat. En studie från ATTOM drog slutsatsen att det för bara ett år sedan var billigare att äga än att hyra på 60 % av de amerikanska marknaderna, en statistik som har vänt med 40-50 % ökning av månatliga betalningar på grund av högre räntor. Den överkomliga bytet kommer att sätta press uppåt på hyrorna.

Det är på grund av det här trycket som jag tror att hyrorna är en slant 2023. Jag litar inte på några ekonomiska prognoser om hyrestillväxt just nu. Och utan trycket uppåt på hyrorna från höga räntor, skulle jag vara villig att göra en meningsfull satsning på att hyrorna skulle sjunka i genomsnitt över hela landet. 

Del 3: Jag satsar inte heller på räntor som sjunker 2023

Kom ihåg att taket är lägre än räntorna. Det betyder att för att investerare ska kunna tjäna pengar måste hyrorna växa (snabbt), eller så måste räntorna sjunka. Som jag nämnde, tror jag att det finns många skäl att vara skeptisk till eventuella hyrestillväxtprognoser nationellt 2023 och all anledning att tro att hyrorna är ett myntkast med en betydande potentiell baksida. 

Nu är det dags att vända vår uppmärksamhet mot räntorna. En återgång av kommersiella priser till de senaste årens historiska låga nivåer skulle rädda många kommersiella fastighets- och flerfamiljssyndikatorer och deras investerare. 

Är det troligt? Jag tror inte det. Här är varför.

"Spread" (mot 10-åriga statskassan) förklaras

När banker, institutioner eller privatpersoner lånar ut pengar vill de bli kompenserade för den risk de tar. Hur mycket de tar i ränta kan ofta ses som en "spread" mot ett lågriskalternativ. 

Det är allmänt accepterat inom utlåningsområdet att den amerikanska 10-åriga statsskuldväxeln är ett bra riktmärke att mäta "spridning" mot. Andra riktmärken inkluderar London Interbank Offered Rate (LIBOR) och Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

Faktum är att många privata kommersiella skulder kommer med räntor som är knutna till SOFR plus en spread, inte statskassan. Men den 10-åriga amerikanska statsobligationen är standarden som de flesta människor jämför spreadar med och är den största inverkan på flerfamiljsfinansiering.

Många institutioner anser att låna pengar till den amerikanska regeringen är den lägsta riskinvesteringen i världen. Att låna ut till någon annan innebär en större risk. Därför borde alla andra belastas med högre ränta. 

Men hur mycket mer? Det är där idén om en "spridning" kommer in. 

Hur mycket "spridning" en långivare tar ut beror på långivaren, ekonomin och efterfrågan på lån. På vissa marknader, som 30-åriga bolån för bostadsköpare, är denna spridning mycket väl etablerad. Till exempel:

Detta är helt klart en riktigt stark korrelation, till den grad att vi kan ta det för givet att om den 10-åriga statskassan går upp så går bolåneräntorna upp och vice versa. Det är dock inte en perfekt korrelation, och ibland förändras spridningen faktiskt. 

Idag är en av de tiderna. Skillnaden mellan 10-åriga statskassan och 30-åriga bolåneräntor är relativt hög, som du kan se nedan:

Många förståsigpåare förväntar sig att 30-åriga bolåneräntor kommer att sjunka 2023 på grund av denna höga spridning. De tror att om skillnaden mellan 10-åriga statslåneräntor och 30-åriga bolåneräntor skulle normaliseras till det historiska genomsnittet på ungefär 180 bps, så skulle bolånen kunna komma tillbaka närmare intervallet 5.5 % istället för 6.3 %, där vi är när detta skrivs.

Detta är vettigt i teorin, förutom två problem. 

För det första är den 10-åriga statsräntan för närvarande nedtryckt eftersom investerare tror att vi befinner oss i eller är på väg att vara i en lågkonjunktur. Detta uttrycks vanligtvis genom att säga att avkastningskurvan är inverterad. Utvecklingen mot en inverterad avkastningskurva är mycket väl representerad i detta enastående visualisering från Visual Capitalist. 

Folk flyr till säkrare investeringar som 10-åriga statskassor av rädsla för lågkonjunktur. Det är högst troligt att när ekonomin börjar återhämta sig kommer avkastningskurvan att normaliseras och den 10-åriga statsräntan kommer att öka. 

För det andra signalerar Fed tydligt att de avser att höja räntorna under hela året 2023. Att satsa på att räntorna kommer att sjunka är en satsning mot Feds officiella hållning. Det enda sättet jag ser att räntorna sjunker och håller sig nere är om det blir en lågkonjunktur som är så djup och dålig att Fed tvingas vända kursen snabbt. 

Med andra ord kommer räntorna att öka för fastighetsinvesterare (och alla andra som lånar pengar med hjälp av skulder som spårar till den 10-åriga statskassan) om det inte blir en fruktansvärd lågkonjunktur där miljontals människor förlorar sina jobb. 

Så låt oss slå ett mynt: 

Om det är huvuden (en stor lågkonjunktur), går jobb förlorade, hyrorna sjunker och kommersiella flerfamiljsfastigheters värde sjunker. 

Om det är svansar (en ljusare ekonomisk utsikt) stiger räntorna snabbt och kommersiella flerfamiljsfastigheters värden sjunker.

Det här är inte ett särskilt roligt spel.

Även om det är möjligt att du ser bolåneräntorna studsa runt och tillfälligt falla så lågt som i mitten av 5-talet, skulle jag slå vad om att vi avslutar året med räntor som är ännu högre än där de är idag, igen, om det inte finns en djup lågkonjunktur. 

Är inte kommersiella lån annorlunda än bostadslån? Varför pratar vi inte specifikt om dem? 

Även om det finns alla möjliga nyanser av kommersiell utlåning, använder de flesta människor just nu Freddie Mac-lån för att köpa små till medelstora lägenhetskomplex, den tillgångsklass jag diskuterar i den här artikeln. 

Om de kan kvalificera sig för ett Freddie Mac-lån kommer investerare sannolikt att använda dem. Freddie Mac-lån är den enkla knappen för flerfamiljsinvesterare eftersom de har låga räntor, 30-åriga amorteringar och fem, sju eller 10-årsperioder. Just nu kan räntorna på ett Freddie-lån vara söder om 5%! Det är flerfamiljsmotsvarigheten till de konventionella lånen som miljontals fastighetsinvesterare och husägare använder för att köpa enfamiljshus försäkrade av Fannie Mae. 

Freddie Macs räntor är bundna till det 10-åriga statskassan. Så dessa lägenhetslån ser inte samma stigande spridning mot 10-årsnoteringen som vi ser i bostadsområdet (konventionella bolån). Det lämnar dem med ännu mer riskerar enligt min uppfattning att stiga om avkastningskurvan normaliseras jämfört med 30-åriga Fannie Mae-bolån. Det förklarar också varför priserna är så mycket lägre i flerfamiljshus än i småhus just nu.

Även om det finns en privat marknad för kommersiella fastighetsskulder som kanske var vanligare för några år sedan, verkar den ha torkat ut i hög grad. Det är antingen ett statligt sponsrat företag (GSE) som Fannie Mae eller Freddie Mac eller går i konkurs för de flesta syndikatorer just nu. 

Men den verkliga skillnaden mellan kommersiella skulder och typiska enfamiljsskulder är Täckningsgrad för skuldtjänst (DSCR). Vi kommer in på varför detta är så viktigt i nästa avsnitt.

Del 4: Höga räntor sätter press på värderingar och skuldgarantier

Kommersiella skulder, inklusive Freddie Mac Apartment Loans, som diskuterats tidigare, är inte riktigt detsamma som konventionella lån i småhus. Ett typiskt Freddie Mac-lån, till exempel, kan ha ett 30-årigt amorteringsschema, men med en ballongbetalning — saldot förfaller efter fem, sju eller 10 år. Detta är inte ett problem för investerare på typiska marknader. De kan helt enkelt sälja tillgången efter några år för att betala av lånet eller refinansiera med ett nytt lån och börja om på nytt. 

Men, som tidigare nämnts, finns det ett annat försäkringstest med dessa lån: Debt Service Coverage Ratio. En DSCR är flerfamiljsversionen av ett skuld-till-inkomsttest som många husägare måste klara när de kvalificerar sig för ett bostadslån.

Om kassaflödet för företaget eller lägenhetskomplexet är exakt lika med kapitalbeloppet och räntan (skuldtjänsten) på ett lån, skulle DSCR vara 1.0. Lägre och kassaflödet som produceras av verksamheten är inte tillräckligt för att täcka lånet. Högre, och det finns ett överskott av kassaflöde.

Freddie Mac-lån kräver vanligtvis en DSCR på 1.2 till 1.25.

Kommersiella skulder som förhandlas mellan långivare och låntagare privat, med skulder som inte backas upp av en GSE, kan ha strängare villkor som högre DSCR-kvoter eller skuldförbindelser som kräver att låntagare upprätthåller en DSCR-kvot under hela lånetiden.

Medan Freddie Loans kan uppgå till upp till 80 % LTV, är det i praktiken många som får täckningen begränsad i emissionsgarantierna till 65 % till 75 %.

På normala marknader är dessa varor inte ett problem. Men låt oss undersöka vad som händer när räntorna stiger snabbt som de gjorde det senaste året. 

Föreställ dig att en investerare köpte en fastighet med ett Freddie Mac-lån på 1,000,000 2021 3 USD i slutet av 30. Lånet har en ränta på 4,216 %. Kapitalbeloppet och räntan på 50,592-årig amortering är 5.5 1 USD per månad, eller 68,136 35 USD per år. Snabbspola fram till idag. Samma lån skulle komma med ett lån till XNUMX % ränta. Den högre räntan skulle öka skuldtjänsten på ett lån på XNUMX miljon dollar till XNUMX XNUMX dollar, en ökning med XNUMX%.

Nu använde vår investerare ett Freddie-lån (och uppskattningsvis två tredjedelar av marknaden använder fast ränta) och kommer sannolikt inte att stöta på verklig press på 5-10 år, beroende på deras lånetid. Men det är viktigt att erkänna att om den investeraren skulle ansöka om samma lån igen idag, skulle de sannolikt inte kvalificera sig. De skulle sannolikt behöva ta med betydligt mer pengar för att avsluta affären (minska LTV), annars skulle de behöva betala mindre för fastigheten.

Ännu mer problematiskt, det finns en sektor på marknaden som använder skulder med rörlig ränta och andra typer av kreativ finansiering som bryggskulder (liknande lån med hårda pengar) för att finansiera flerfamiljsfastigheter och andra kommersiella fastigheter. Enligt Wall Street Journal, ungefär en tredjedel av marknaden använder skulder med rörlig ränta, och någon (okänd) procentandel av den kohorten använder bridge-skulder och andra icke-byråskulder.

Dessa låntagare kommer att möta ökande press att göra sina betalningar med högre räntor. Om du går tillbaka till vårt exempel från tidigare, föreställ dig att fastigheten genererade 62,500 5 USD (50,592 % takränta vid förvärvet) i NOI med 3 68,136 USD i skuldtjänst till en ränta på XNUMX %. Idag är dessa betalningar återigen $XNUMX XNUMX. Denna fiktiva låntagare kommer nu att behöva täcka mellanskillnaden med andra medel än de som genereras av fastigheten.

Många av dessa lån med rörlig ränta har räntetak på plats (som ofta krävs av deras långivare) som tillfälligt förhindrar att räntorna på deras skulder stiger för högt. Men kostnaden för att förnya dessa räntetak skjuter i höjden, med så mycket som 10X, i ljuset av stigande priser. Detta börjar redan sätta press på låntagare som ofta måste avsätta medel till denna försäkring varje månad. 

Som jag nämnde, Ben Miller, VD för Fundrise, har kallat detta fenomen för "Great Deleveraging" - en frasvändning som jag tycker sammanfattar detta problem mycket kortfattat. 

Lyssna på hans framträdande på På marknaden och hör några av de exempel som redan drabbar den kommersiella fastighetsvärlden (som börjar med detaljhandel och kontor). 

Brian Burke säger att detta problem har potential att bli akut med utvecklingslån, där krav på ommarginaler kan tvinga låntagare att betala ned lånesaldot om hyreskontraktet inte når målen.

Är panik möjlig?

När operatörer inte kan uppfylla sina lånevillkor, kan de fallera och lämna tillbaka tillgången till banken (en utmätning). I dessa situationer kommer borgenären att likvidera fastigheten och sälja den så snabbt som möjligt. Vissa människor kan utropa en likviderad fastighet som säljs för långt under marknadsvärdet som en "köpmöjlighet" - och det kan mycket väl vara det.

Men det sätter också en kompensation för tillgångar precis som den. Förutom DSCR-avtal värderas flerfamiljsfastigheter, precis som hus. Om värderingar inte kommer in måste köpare ta med mer pengar till stängning. 

Om trycket ökar under 2023, kan kompensationerna för flerfamiljskomplex drivas lägre och lägre av nödställda utestängningsförsäljningar, vilket gör upplåningen svårare och svårare i en negativ återkopplingsslinga.

Del 5: Nyheter, anekdoter och ytterligare läsning

Det jag diskuterar här är inga nyheter för branschens insiders. REIT-värderingen sjönk med 25 % 2022. Hyrorna sjunker i många större städer som Minneapolis och Chicago, där hyrespriserna sjunker med 9 % respektive 4 %, år efter år. 

Hyresvärdar börjar också erbjuda mer ”eftergifter” till hyresgäster, i form av en månads hyra gratis, eller gratis parkering, för att locka nya hyresgäster. Dessa eftergifter träffar slutresultatet för lägenhetsinvesterare på samma sätt som vakans eller lägre noteringspriser, men kan dölja i vilken grad hyresfall kan rapporteras på vissa marknader.

De institutionella kunderna till stora private equity-fonder har tagit ut medel till den punkt där dessa fonder stöter mot uttagsgränser för sina investerare, som börjar med den mest kända icke-handlade REIT i världen: Blackstone. 

Brian Burke diskuterar detta ämne ingående På marknadens "Mångfamiljebomben är på väg att sprängas" avsnitt med Dave Meyer. Han menar att vi är på gränsen till "omprissättning" i sektorn och att det finns en massiv köp-/försäljningsspridning mellan köpare och säljare. De få affärer som görs för närvarande är av 1031 utbytesdeltagare och de som har samlat in stora pengar och måste distribuera dessa tillgångar snabbt. Dessa människor är motiverade att röra sig snabbt, och med många säljare som håller i livet för tillfället förblir priserna höga. 

Detta kommer inte att pågå mycket längre. Säljare som var mycket belånade med rörlig ränta skulder kommer att tvingas av deras DSCR-efterlevnadsproblem. Och det kommer att finnas ett stadigt ökande tryck för investerare att refinansiera sin ballongskuld, ett tryck som kommer att öka för varje månad som går när fler och fler av marknaden tvingas agera genom att antingen sälja, refinansiera eller ta med betydande bitar av kontanter för att minska skulden. saldon och undvika utmätning. 

Del 6: Idéer för att skydda rikedom och tjäna pengar i den här miljön

Cap-räntorna är lägre än räntorna. Hyrestillväxt och ränteavdrag är var och en en slant. Trycket ökar på skuldsidan för en ansenlig del av marknaden, och det är mycket svårare att teckna nya affärer till förra årets priser.

Det här är en tuff miljö, men det finns fortfarande ett antal strategier som kan vara vettiga för kunniga investerare som fortfarande vill delta i flerfamiljssektorn och andra fastighetssektorer. Här är några av de saker jag funderar på:

Låna

Räntorna är högre än takräntorna. Det betyder mer kassaflöde, åtminstone under de första åren, för långivaren per investerad dollar än aktieinvesteraren, med lägre risk. Låt någon annan ta de första 20-30 % av risken. Jag funderar personligen på att investera i räntefonder som gör hårda pengarlån, eftersom jag gillar de korta-dessa låns löptid och känner att enfamiljsmarknaden är mer isolerad från risk än flerfamiljsmarknaden.  

Köp med noll hävstång

Om ditt mål verkligen är att äga flerfamiljshus för det långa loppet, och risker på kort sikt inte är något som stör dig, överväg att helt enkelt inte använda hävstång alls, om du har möjlighet. Detta minskar risken och, återigen, eftersom räntorna är högre än takräntorna, kommer det att öka kassaflödet. Du kan alltid refinansiera om några år om du vill sätta mer kapital i arbete. 

Vänta och titta

Detta är att tajma marknaden och är inte min stil. Men om du tror på den här analysen kan vi se att priserna förändras avsevärt under 2023. Att sitta på kontanter i 6-12 månader kan sätta vissa kunniga köpare i en position att förvärva tillgångar till ett mycket bra fynd, särskilt om en panik driver takräntan mycket , väldigt högt. 

Granska villkoren för alla investeringar du är inne på

Vissa syndikatorer har rätt att göra kapitalanrop. Om ett DSCR-avtal bryts på en affär, kan syndikatorn ha mycket oattraktiva alternativ att sälja med stor förlust, bli utestängd eller ta med en enorm hög med kontanter till bordet för att förhindra utestängning. 

Villkoren för din syndikeringsinvestering kan tillåta syndikatorn att kräva att investerare skjuter in ytterligare kapital eller riskutspädning av sina aktier. Även om makten troligen ligger i sponsorns händer, är det åtminstone inom din kontroll att förstå om detta är en möjlighet i din affär eller inte och att förbereda din kontantposition därefter. Bli inte förvirrad.

Ta med en sund skepsis till alla nya investeringar

Jag är uppenbarligen skeptisk till marknaden på ett systemiskt sätt, men om jag presenteras för en specifik affär som kunde intrigera mig tillräckligt för att ta en andra titt, skulle jag vilja vara säker på att affären var vettig även med en betydande ökning av takpriser. 

Jag skulle vara skeptisk till påståenden om "value-add" (varje affär som annonseras av varje sponsor är "value-add") eller att fastigheten är en "bra affär" (vilken sponsor kommer att berätta för dig att affären inte är det en stor?). Mitt intresse skulle också väckas om en sponsor satsade en betydande del av sitt eget kapital – något meningsfullt i samband med deras nettoförmögenhet. ). Jag skulle vilja känna mig säker på att deras eget surt förvärvade kapital var i fara, vid sidan av mitt, inte bara att de har möjlighet att tjäna uppåt på förvärvsarvoden, förvaltningsavgifter och ränta. 

Ta en kort position på … något?

Jag undrar om det finns några offentliga REITs som är särskilt utsatta för de risker som beskrivs här. En betydande mängd forskning skulle kunna avslöja portföljer som är särskilt koncentrerade till marknader med låga räntesatser, massiv utbudsrisk och med en hög andel skulder med rörlig ränta eller som kommer att få se skyhöga räntetakskostnader. Om någon bestämmer sig för att gräva här skulle jag vara väldigt intresserad av att prata igenom dina resultat.   

Slutsats

Det här var en lång artikel. Om du har kommit så långt, tack för att du läste!

Som jag nämnde i inledningen anser jag mig själv vara mellan en amatör till gesäll i att förstå världen av kommersiella fastigheter och stora flerfamiljer. 

Men det jag kan förstå gör mig rädd för värderingar. Jag känner att det finns många risker här, och jag planerar att vara mycket konservativ 2023. Däremot kan jag köpa en annan enfamiljsuthyrning eller till och med en Small flerfamiljsfastighet som duplex, triplex eller quadplex, som jag gillar att göra var 12-18:e månad. 

Jag hoppas att den här artikeln åtminstone hjälper investerare att fatta mer välgrundade beslut om de undersöker flerfamiljsinvesteringsmöjligheter och gör bara lite mer due diligence. 

Och återigen, jag letar fortfarande efter någon med en tjurväska för flerfamiljshus. Om du läser detta, vänligen kommentera nedan eller maila mig på . Jag skulle älska att höra ditt synsätt.

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.