Kreativ finansiering kan vara ett kraftfullt verktyg för att hjälpa dig att få DIN första egendom i bagaget. I det här avsnittet förklarar Ashley och Tony de största skillnaderna mellan hårda pengar, privata pengaroch traditionell utlåning, samt vilka alternativ som gör ditt erbjudande oemotståndligt för en säljare!
Välkommen tillbaka till en annan Rookie svar! Om du behöver kapital för en ny affärkan du överväga samarbeta med en förälder. Naturligtvis, som vilken som helst investeringspartnerskap, det är viktigt att du strukturera den ordentligt och inkludera alla viktiga villkor i ditt avtal. Våra värdar kommer att visa dig hur! De täcker också utbetalningsrefinansiering i detalj, inklusive hur det fungerar och hur mycket pengar du kan dra från en fastighet. Äntligen pratar de om använda bortkastat utrymme i din investeringseiendom för att få mer kassaflöde! Behöver du dragtillstånd? Kommer du att åka fast om du inte gör det? Håll dig kvar till slutet för att ta reda på det!
Om du vill att Ashley och Tony ska svara på en fastighetsfråga kan du det ställ en fråga här, inlägg i Fastigheter Rookie Facebook-grupp, eller ring oss på Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Klicka här för att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
Ashley:
Det här är Real Estate Rookie-avsnitt 324.
Tony:
Vanligtvis, när vi använder våra privata långivare på en flip, säger vi som "Ingen finansieringsförutsättning" och vi säger som "En 21-dagars stängning." Så vi säger inte nödvändigtvis "Hej, det är ett kontanterbjudande." Men det är de saker vi säger till dem, "Hej, vi kommer att stänga snabbt och vi har ingen finansieringsberedskap." Dessa gör vanligtvis våra erbjudanden lite mer konkurrenskraftiga.
Ashley:
Jag heter Ashley Kehr, och jag är här med min medvärd, Tony J. Robinson.
Tony:
Och välkommen till Real Estate Rookie-podden där vi varje vecka, två gånger i veckan, ger dig inspirationen, motivationen och berättelserna du behöver höra för att starta din investeringsresa. Idag kommer vi tillbaka med ytterligare ett Rookie-svar och vi har några riktigt bra konversationer på gång idag. Vi ska prata lite om finansieringsmöjligheter, hårda pengar kontra privata pengar, och vad skillnaderna är och vilken som fungerar för varje situation.
Vi kommer att prata om fastighetsinspektioner och tidpunkten för dessa. Ska du göra det innan du stänger en fastighet, under stängningsprocessen, innan du ens lämnar ett anbud? Vi ska ge dig ett svar på det. Vi ska också prata lite om brandbrännande toaletter och varför du bör eller inte bör köpa fastigheter med den typen av VVS-situation.
Ashley:
Sedan pratar vi om partnerskap med dina föräldrar, olika sätt att faktiskt strukturera det partnerskapet, och sedan vad som händer om du kommer till en fastighet som har lite slöseri med utrymme som två vardagsrum som kan vara ett extra sovrum. Och Tony och jag bryter ner processen som vi båda har stött på och våra rekommendationer om hur du kan tjäna mer pengar på det andra vardagsrummet genom att förvandla det till ett sovrum.
Tony:
Okej. Nu, innan vi går in på dagens frågor, vill jag ge en shout-out till någon med användarnamnet Dr Goldstein som vi gav oss en femstjärnig recension på Apple Podcasts. Dr Goldstein säger: "Informativt och motiverande. Showen är fantastisk. De täcker ett brett utbud av fastighetsinvesteringar på ett tillgängligt sätt. Avsnitt 273 inspirerade mig att prova något nytt. Två månader senare har jag avslutat en affär och jag ser fram emot att få igång det. Tack Ashley och Tony.”
Och killar, det är därför vi skapar Rookie-podden för att inspirera människor precis som Dr. Goldstein att höra dessa berättelser, att höra dessa taktiker, att höra dessa strategier och vidta åtgärder. Och det enda sättet vi kan hitta fler människor att inspirera är om vi får fler recensioner av podden, det hjälper till att sprida den till fler. Så om du är en del av Rookie-publiken, vänligen lämna oss en ärlig betygsrecension på vilken plattform du än lyssnar på så att vi kan påverka fler människor precis som Dr. Goldstein.
Ashley:
Okej. Och denna veckas shoutout på sociala medier går till Rental Property Couple, Patrick McGrath och hans fru. De är man och hustru-team på väg till FIRE, som är ekonomiskt oberoende, går i pension tidigt. De har 35 hyror som de har förvärvat under de senaste tre åren och fem plus miljoner i tillgångar. Men de gör ett bra jobb med att dela sin resa på sin Instagram-sida.
Så fortsätt och följ dem och kolla in deras sida för lite motivation, inspiration och för att förmodligen ställa några frågor. Så det är @RentalPropertyCouple. Och om du vill bli presenterad på Instagram eller någon annan social media-tråd, TikTok, se till att tagga Tony och jag i dina berättelser i en bild. Använd hashtaggen Real Estate Rookie och det är så vi har hittat dessa fantastiska Instagram-konton som vi kan dela med er. Rensa ditt flöde från roliga memes och börja lägga till andra fastighetsinvesterare att ansluta och nätverka med.
Vår första fråga idag är från Mike Joseph. "Hej alla. Jag har finansierat mina egna affärer hittills, men planerar att använda andra kortsiktiga finansieringsmetoder som hårda pengar för att scouta snabbare. Det här är en väldigt grundläggande fråga, men när man finansierar en affär med hårda pengar, ses det så gynnsamt som kontanter ur ett säljarperspektiv?”
"När du lägger ett erbjudande, avstår du från finansieringsberedskapen för att göra det mer tilltalande för säljaren?" Så, Tony, låt oss få dina tankar om det för att använda hårda pengar.
Tony:
Ja, jag menar, du ser definitivt en del människor som säger att de har "kontanter" när de köper med hårda pengar. Jag tror att det också beror på hur du använder de hårda pengarna. Om det är traditionella hårda pengar, kanske du måste hoppa igenom några fler ringar, särskilt beroende på din erfarenhetsnivå. Men säg att du har en riktig privat långivare där du bara klipper dem en räntecheck varje kvartal, varje månad eller vad det nu är.
Och du har verkligen pengarna på din bank även om det tekniskt sett är ett lån på det sättet, det är lite lättare, lite mindre friktion på det sättet. Så jag tror att det beror, Mike, på hur du ställer in de där privata pengarna eller den där svåra pengatransaktionen, om du känner dig super bekväm eller säker på att kalla det kontanter. Som till exempel, vi köper många av våra flips och vi kommer att säga att vi betalar kontant trots att vi använder skulder, men det är för att vi har privata långivare som vi har en relation med och som vi typ redan har finansieringen radade upp.
Så, fördelarna med att gå med hårda pengar kontra privata pengar är att dina långivare vanligtvis kommer att göra det lite enklare än ett traditionellt och speciellt som ett FHA-lån eller något liknande, eller hur? Om du kan komma in med ett lån som har större sannolikhet att stänga tror jag att det är det som är viktigare för säljaren än ens vilken skuld du har i sig.
Ashley:
Ja, så i delstaten New York, när du stänger en fastighet, måste du använda advokater, och sedan är det mycket mer titelarbete som går in i det och det är mycket svårare process att faktiskt få hårda långivare kvar på den faktiska fastigheten när du stänger. Så jag har sagt att det var kontanter tidigare, och sedan har det ifrågasatts av säljarna om varför advokaterna måste göra allt det här som ser ut som att du får finansiering nu.
Så jag har lärt mig att inte lägga det som kontanter. Det gör det bara mycket tydligare för säljarna att ja, det kommer att bli mer arbete från advokaterna, vilket kan ta lite längre tid när det gäller att stänga. Så jag är definitivt på sidan av att säga att du får finansiering. Men jag känner massor av andra investerare som säger att det är kontanter eftersom de kan få pengarna så snabbt från sin hårda långivare och det är inte en lika lång process att gå igenom staten New York för att faktiskt göra det.
Tony:
Ja, vanligtvis, när vi använder våra privata långivare på en flip, säger vi "Ingen finansieringsnödsituation", och vi säger "En 21-dagars stängning." Så vi säger inte nödvändigtvis "Hej, det är ett kontanterbjudande", men det är de saker vi säger till dem, "Hej, vi kommer att stänga snabbt och vi har ingen finansieringsberedskap. ” Och de gör vanligtvis våra erbjudanden lite mer konkurrenskraftiga.
Ashley:
Ja, för privata pengar har jag alltid gjort, det är ett kontanterbjudande och sedan, ja, ingen finansieringsberedskap i det här. Men med hårda pengar har jag börjat säga att det är finansiering där.
Tony:
Ja. Och låt oss bara bryta ner det också, Ash, för våra rookies som kanske inte är bekanta med skillnaderna. Så, det finns traditionella lån där du går till Bank of America eller din lokala kreditförening, eller et cetera, för att gå ut och få skulder för att köpa en fastighet. Men sedan finns det lite mer den kreativa sidan där du använder hårda pengar eller privata pengar.
Privata pengar är förmodligen det enklare alternativet. Så låt oss säga att Ash och jag är vänner, jag menar att vi är vänner. Men låt oss säga att Ashley har 500,000 500,000 dollar som bara sitter på banken just nu och jag hittar en affär där köpeskillingen och rehaben blir 500,000 750 dollar. Så jag kan gå till Ashley och säga, "Ashley, titta, jag hittade den här affären. Den totala projektkostnaden är $XNUMX XNUMX. Jag tror att fastigheten kommer att vara värd $XNUMX när vi är klara.
Så, vi har lite inbakat eget kapital där, kanske $800. Och jag säger, "Ashley, kan du låna mig de där 500,000 10 $. Jag betalar dig en fast ränta varje månad, varje kvartal, kanske i slutet av projektet på, vad som helst, 50,000 %.” Så det betyder att Ashley får $500,000 10 per år på sina $XNUMX XNUMX om vi betalar henne XNUMX%. Så, säger Ashley, "Ja, Tony, naturligtvis."
Så Ashley skickar sedan antingen pengarna för affären till mig, det är ett sätt att göra det på, eller så kan hon koppla in det till titel och deposition. Men i grund och botten finansierar Ashley den affären åt mig. Det är en en-till-en-transaktion och den är baserad på vår relation med varandra. Det är en privat pengatransaktion. En hård långivare, vanligtvis, det är en person som driver ett företag av något slag.
Så det är kanske inte någon som du har en supernära personlig relation med. Det här är någon som har en webbplats och de finansierar massor av erbjudanden på månadsbasis. Och de kommer att ha superstränga emissionsriktlinjer. De kommer att vilja se din egendom. De kommer att vilja se ditt avtal. De kommer att vilja se till att du har ett bra arbetsomfång.
De kommer att vilja veta om du har en bra entreprenör. De vill se till att de verkligen skyddar tillgången och sina pengar eftersom de inte känner dig personligen. Och vanligtvis, med en hård långivare, kommer du att se högre avgifter. Så du kommer kanske att betala lite mer pengar i förskott och avgifter. De kallar de punkterna. Din ränta kan vara lite högre än en privat långivare, igen, eftersom detta är en affär för dem.
Så, om du betalar, vad som helst, 6% eller 7% på en traditionell investering, kanske du betalar 12% eller något för hårda pengar, eller hur? Jag har aldrig använt hårda pengar. Så jag vet att priserna är högre, men vanligtvis kommer de att ta ut lite mer. Men hårda pengar är ett företag, medan privata pengar är en relationsfokus.
Ashley:
Privata pengar, om man har tillgång till privata pengar, är oftast så mycket enklare och bättre än hårda pengar, enligt min mening.
Tony:
Och det är därför jag aldrig har använt hårt eftersom vi har tillgång till privata pengar. Så, det är som varför skulle jag hoppa genom bågarna på en hård penninglångivare när jag bara kan gå den privata pengavägen? Nu finns det några människor som jag känner som kombinerar de två. Och vissa hårda långivare är okej med detta, andra inte. Men säg att du har en hård långivare som är okej med detta.
Säg att du har en affär och att du måste lägga upp $100,000 400 och din hårda långivare kommer att täcka de andra $100,000. Vissa hårda långivare låter dig i princip få en privat långivare för att täcka dessa $400 XNUMX. Så, när du går och tar ner den här egenskapen, är det noll kontanter i fickan för dig. Du har din hårda långivare som lägger upp XNUMX $.
Du har din privata långivare som sätter upp $100. Tillsammans täcker det dina totala projektkostnader och du betalar bara tillbaka ränta till båda dessa personer. Det är också ett alternativ. Återigen, jag har bara aldrig gått den vägen eftersom jag föredrar att bara behålla allt med de privata pengarna, men det är mer inflytande, eller hur?
Och det är den enda anledningen till att jag tänkte på det för, säg, att jag går ut och vid ett tillfälle kan vi ha 2, 3 miljoner dollar i privata lån till olika människor och det är som att allt är knutet till kanske tre eller fyra fastigheter . Tänk dig nu om jag tog de där 2 miljonerna och använde dem som handpenning på en massa hårda pengar.
Jag skulle kunna ha 10 affärer som jag gör samtidigt om jag sprider det på det sättet, men det finns fler risker, det finns mer kostnader. Så vi håller det enkelt. Alla privata pengar.
Ashley:
Ja, jag har en vän som gjorde sitt första hårda lån. Så detta var faktiskt en av hans första hyresfastigheter. När han fick en hård långivare och de skulle göra 80% och sedan var han tvungen att ta med de andra 20%, men han fick få privat finansiering för 10% av det. Så, 10 %, han var tvungen att visa bevis på att det kom från hans bankkonto, de andra 10 % kunde han låna av någon annan.
Och sedan täcktes de andra 80% av den hårda långivaren. Okej. Så vår nästa fråga är av Jesse Andhra. Och frågan är om det går att få en besiktning gjort på en fastighet innan man lämnar ett anbud? Och ja, det är det. Så, särskilt om fastigheten är utanför marknaden och du pratar med säljaren direkt, kan du gå vidare och be att få en inspektion utförd.
Problemet som jag ser med att göra det här är att om ni inte ens är i samma intervall på bollplanet och ni spenderar 500 dollar på en inspektion, då ger ni dem sitt erbjudande och de säger, "Nej, vi vill faktiskt ha en 100,000 XNUMX spänn mer för fastigheten." Så, det är en anledning till att jag gillar att få fastigheten under kontrakt först innan jag går och betalar den kostnaden för att betala en heminspektör. Om fastigheten är på MLS, en sak som ... inspektioner kan ta lång tid.
Den senaste fastighetsbesiktningen jag gjorde tog det tre och en halv timme för dem att göra fastigheten. Det var jag tror 1,600 15 kvadratmeter, enfamiljshus. Tre och en halv timme. Så, vanligtvis, när du schemalägger en visning, blockerar agenttiden ditt 30-minuter, XNUMX-minutersfönster för när du ska vara där för att se huset. Så det måste göras klart att du skulle vilja se fastigheten under den tid som fastigheten genomgick inspektionen så att du inte har andra människor som har visningar.
Och på dagens heta marknad kan det finnas rygg mot rygg mot rygg mot rygg visningar när fastigheten är listad. Så det är de här frågorna jag kan tänka på, men jag skulle bara vara väldigt öppen och ärlig mot alla, säljarna, din agent, deras agent, vem som än är inblandad, att det är vad du vill göra är att göra en inspektion innan faktiskt lägga ett erbjudande och sedan se till att du är beredd att betala de pengarna innan du lägger ett erbjudande.
Tony:
Det fanns några delar av en fastighetstransaktion eller, antar jag, vissa spelare i en fastighetstransaktion, de får betalt oavsett vad. En långivare får bara betalt om affären avslutas. En fastighetsmäklare får bara betalt om affären avslutas. Men din värderingsman och din inspektör, de bryr sig inte om affären sluter. De får betalt i förskott när de utför sina tjänster.
Så, till Ashleys poäng, kan det bli superdyrt om du är ute och gör inspektioner på varje enskild fastighet som du funderar på att lämna ett anbud på. Anledningen till att du inte behöver göra det, Jesse, är att när du lämnar ditt erbjudande, vanligtvis, får du ett visst antal dagar för due diligence. Okej? Så, du bör gå på fastigheten eller låta din agent gå på fastigheten eller åtminstone få bilder eller en videogenomgång så att du får en bra uppfattning om fastighetens allmänna skick.
Och baserat på det kan du göra några antaganden kring, "Hej, vad är några saker som jag känner baserat på den här första genomgången som kan behöva repareras eller fixas eller bytas ut?" Due diligence-perioden är din möjlighet. Nu när du har fått det under kontrakt, nu när du och den säljaren har kommit överens om åtminstone en första utgångspunkt för köpeskillingen, nu kan du gå igenom och göra den där superdjupa dykningen för att komma bakom väggarna och göra vad du än måste göra för att se till att allt är bra under huven.
Men anledningen till att du inte behöver göra en fastighetsbesiktning innan är att du har den due diligence-perioden under din depositionstid för att dra dig ur om någon stor kostnad dyker upp eller att be om en extra kredit från säljaren om ytterligare saker dyker upp den inspektionsrapporten. Jag skriver vanligtvis 14 dagar för due diligence i de flesta av mina erbjudanden. Ashley, vad brukar du använda?
Ashley:
Så för en inspektion har vi faktiskt förkortat den tidsramen och vi har gjort det inom… sju dagar är i stort sett det max vi kan göra just nu. Men vi ska säga till dem att vi gör det så fort vi kan få heminspektören därifrån. Min agent kommer att kommunicera det till säljaren, och det har faktiskt fungerat till vår fördel för ett par av våra erbjudanden.
Så de två senaste fastigheterna som jag erbjöd på MLS där jag ville göra en inspektion på dem, kunde vi slutföra den här inspektionen inom de första 48 timmarna efter att vi skickade in vårt erbjudande till dem och de accepterade det. Så det har varit en mycket viktig sak är att vi kan gå vidare direkt. Och många gånger, innan jag lägger erbjudandet, görs en hel del av den due diligence som jag redan kan göra på datorn eftersom det är grunden för mitt erbjudande.
Den andra biten är egentligen bara inspektionen av fastigheten och vilken typ av rehab som kommer att göras, allt som har kommit upp, vad kostar det att reparera det. Så vi måste få in inspektören, vilket oftast kan ta två dagar. Vanligtvis är det då vi kan få in dem, två dagar från det att vi faktiskt frågar, så när vårt erbjudande accepteras, och sedan inom två dagar.
Och sedan behöver vi vanligtvis cirka 12 till 24 timmar efter att vi fått resultaten för att faktiskt besluta om erbjudandet. Och under den tidsperioden samlar vi in kostnader för vad det skulle kosta att göra dessa reparationer, och tar reda på annan information om fastigheten som har kommit upp under inspektionen som vi behöver göra lite mer forskning om. Vi hade ett, det här var ett sjöhus och det hade en förbränningstoalett i den. Så det är här det bränner upp det, älskling.
Tony:
Är det verkligt?
Ashley:
Ja. Så det fanns ingen septik och inget avlopp vid den här fastigheten och det fanns på omgivande fastigheter. Så en sak som vi var tvungna att ta reda på var hur mycket det skulle kosta att installera ett septiksystem där. Men den här förbränningstoaletten, det är bara toaletten och så kommer det en ventil som kommer ut ur den. Och du lägger ett papper i toaletten och det finns mycket strikta instruktioner om hur man gör det.
Så under vår inspektion, vår agent, var vi faktiskt där med säljarens agent. Hon säger: "Okej, säljaren visade mig hur man gör det här. Jag ska visa er hur man använder den här toaletten.” Och vi gick igenom hela processen. Så, du tar ut pappersarket och lägger pappersarket i toaletten, okej? Och den är avstängd så du bara ser skålen.
Och sedan går du till badrummet och sedan måste du trycka på en knapp för att spola den först. Så, det öppnar upp botten av toaletten, ditt papper faller ner med dina saker i det. Och sedan stängs den igen när du släpper knappen och sedan tänder du elden och den gör som en, och du hör hur det brinner där inne. Och då, då och då, tror jag att säljaren sa varje vecka innan de skulle lämna sjöhuset, att de skulle tömma askan.
Men när du var ute och toaletten spolade, kunde du lukta brännande i luften ut ur ventilen ut på ena sidan av huset om du var på den sidan av huset. Så vi var tvungna att forska mycket om dessa toaletter och säga: "Okej, först och främst, om vi vill använda det här som våra egna invånare, njuta av sjöhuset själva, vi kan ta itu med det här för det pris vi får det. Men att göra det som en korttidsuthyrning för att försöka förklara för gästerna hur man sköter den här saken och-”
Tony:
De skulle bränna ner huset. Huset kommer att brinna ner det första året.
Ashley:
Så, ja, det var en stor grej. Och det slutade med att vi förlorade egendomen eftersom vi gjorde inspektionen och sedan hade vi inte fått advokatgodkännande ännu eftersom det hade gått över helgen och någon annan lämnade ett erbjudande som inte syns och faktiskt erbjöd $70,000 XNUMX mer än vi gjorde. Så de tog det, men de ersatte oss för vår inspektion som en artighet.
Tony:
Det är coolt.
Ashley:
Så det var trevligt, men det skulle ha varit mycket trevligare till det pris vi skulle få den här egenskapen.
Tony:
Jag undrar om den personen som köpte den, som slog dig till det, visste om den här brandbrännande toalettsituationen för jag har aldrig hört talas om det förut.
Ashley:
Ja, och fastigheten stängde. Vi har åkt förbi på vår båt och vi ser de nya ägarna ute på deras brygga och så-
Tony:
Ja, det är vilt. Det galnaste tycker jag att jag har hört från en fastighetsbesiktning.
Ashley:
Så, vi har försökt göra dem, för att svara på din fråga, på så kort tid som möjligt, så om vi inte kommer överens om något, säger vi till säljarna, på det här sättet har du inte förlorat tid. Och båda dessa erbjudanden var vi de första som såg fastigheten, så vi fick den på kontrakt direkt. Så vad som hände var under dessa omständigheter, det var faktiskt en pocketlistning.
De har aldrig ens listat det ännu. Och sedan, den andra, släppte de det aldrig i avvaktan. De sa bara att de försenade visningar. Så vi måste se det först. Vi lade in vårt erbjudande direkt och de slutade visa. Och det var därför vi kom överens om att skynda på besiktningen och allt, så de behövde inte sätta det i väntan och sedan kommer vi inte överens om besiktningen och sedan går det tillbaka till att vara listat igen, vilket kan lämna en buckla i fastigheten .
Så, det är också en förhandlingsteknik när du lämnar in ditt erbjudande, om du vet att du är en av de första och säger, "Du behöver inte lägga det i väntan förrän efter att vårt erbjudande har lämnats in, vi kommer att göra det så snabbt att du bara måste skjuta upp visningarna ett par dagar eller vad som helst. Men se till att du får det kontraktet och advokatens godkännande för att undertecknas, för det var definitivt en stor lärdom för oss som vi lärde oss.”
Tony:
Galen. Fick du en video? Måste du skicka mig videon av den där brandandande toaletten om du har en?
Ashley:
Ja. Jag är säker på att vi har en på alla bilder vi tog. Ja. Okej. Nästa fråga är från Will Kilby. "Jag letar efter ett hem att vända på och mina föräldrar har erbjudit sig att bli kontantpartners. Och jag skulle vilja hantera affären och sedan dela upp vinsten. Hur skulle jag strukturera den här typen av affär? Hitta bara ett lån och be dem finansiera renoveringen.”
"De kunde köpa det med kontanter, men jag känner att det skulle vara mer problem när jag inte vill riskera så mycket av mina föräldrars pengar. Alla tips skulle verkligen uppskattas." Tja, Will.
Tony:
Först sa han det magiska ordet. Varje gång någon säger det här ordet i podcasten måste vi kasta upp en kopia av boken. Men Will, du borde kolla in Real Estate Partnerships skriven av Ashley Kehr och Tony J. Robinson. Så för de som inte har hört oss ännu, vi har pratat om nonstop, men Ash och jag skrev en bok tillsammans som heter Real Estate Partnerships. Den lanserades den 10 augusti.
Så när du lyssnar på det här avsnittet borde det finnas var som helst att köpa, men gå över till biggerpockets.com/partnerships. Vi pratar massor om partnerskapsstrukturer. Men Ash, jag antar, vad är ditt första råd till Will baserat på denna fråga om hur man strukturerar denna specifika typ av partnerskap?
Ashley:
Ja, så jag tror att det första du måste bestämma dig är, ska du gå och ta ett lån och sedan bara finansiera renoveringen från dem, eller så blir det bara ett kontantköp och de ska finansiera renoveringar. Det är det första du måste bestämma dig för. Och ja, det finns en stor risk att de lägger upp sina pengar för fastigheten, men det finns också en stor risk att få ett lån för att de kan förlora på renoveringarna.
Så jag tror att om du vet att du har tillgång till ett lån som du kan få, oavsett om det är en hård penninglångivare eller kanske en annan privat långivare, men hur som helst, så ska du känna dig bekväm och säker på att gå in i affären som du inte kommer att gå med på. att förlora pengarna och dina föräldrar kommer inte att förlora på det. Det största jag tänker på här är att se till att vilken struktur du än gör så är det skriftligt och allt är tydligt.
Om det är klart för dina föräldrar att detta är en risk, är det här en investering och de är inte garanterade pengarna, och att du kommer att dela upp vinsten på det. Så det finns två sätt jag kunde se här att du kan strukturera det. Så det här kan helt enkelt vara ett skuldpartnerskap där de kommer att låna ut pengarna till dig och du betalar dem en månatlig procentandel av räntan, och de är garanterade pengarna tillbaka, där om du inte säljer dem för vad du trodde, du kommer fortfarande att så småningom vara skyldig dem de pengarna.
Den andra saken är att du kommer att bli aktiepartner där dina föräldrar och du, säg, du kommer att dela det 50-50, de lägger in pengarna. När huset säljs kanske de bara får sina pengar tillbaka och sedan delar ni det som är kvar mellan er två. När det gäller procentandelen av vinsten, skulle jag titta på hur mycket tid och energi du kommer att behöva för att faktiskt hantera affären.
Kommer du att förvärva affären, kommer du att hitta den? Kommer du att leda entreprenörer? Kommer du verkligen att göra något av arbetet själv? Så jag tror att det spelar stor roll för hur mycket procent du faktiskt borde ta. Om du i slutändan får lånet och skulden kommer att stå i ditt namn, spelar det också mycket mer på vikten av vad du tar till bordet och det borde definitivt öka din procentandel.
Om du ska få lånet i dina föräldrars namn, så ökar det definitivt vad de kommer med på bordet. Så det är sådana saker som jag skulle titta på. Och du måste också veta vad dina föräldrar vill ha ut av detta också innan du kan bestämma vilken väg du ska gå, är att de vill få vinsten eller att de bara vill få ett fast belopp, kanske en månadsbetalning, eller på slut när projektet är klart vill de bara ha en procentandel som de får av att du lånar deras pengar.
Tony:
Jag tror att jag personligen har föredrar på en flip att bara göra det till ett skuldbaserat partnerskap. Det ger en fast, nästan garanterad avkastning till pengapartnern och sedan låter det dig som en person som verkligen hanterar affären få all fördel. Och roligt nog, Will, är min mamma faktiskt en privat långivare på en av mina flips. Jag tror att vi hade två privata långivare i rad och vi var lite korta.
Så jag kontaktade min mamma, hon hade lite pengar på den tiden och hon kom in som en privat långivare. Och vi betalade henne, vi fick henne att fylla i samma dokument som våra andra privata långivare fyllde i. Hon antecknade dem och hon hade ett skuldebrev, hon hade ett förtroendebrev och allt blev antecknat med länet. Och vi betalade henne, jag tror att vi då fick en ränta på 10%.
Så vi behandlade henne på samma sätt som alla våra andra privata långivare. Så allt Ashley sa är perfekt. Men jag personligen har alltid gillat tanken på ett skuldpartnerskap för flip och sedan aktiepartnerskap mer för de långsiktiga situationerna.
Ashley:
Och då skulle jag också titta på vad dina föräldrars engagemang kommer att vara. Kommer det bara att vara kontantpartners eller kommer det att vara din mamma som kommer in och säger: ”Nej, nej, inte den där brickan. Lämna tillbaka den. Den här plattan kommer också att se bättre ut.” Så-
Tony:
Det är också en del av anledningen till att kanske göra det som ett skuldpartnerskap så att dina föräldrar inte kan ... eftersom varje förälder vill bli förälder till sitt barn på något sätt, form eller form. Så, jag tror, Will, du måste fråga dig själv, vill du att dina föräldrar försöker berätta för dig, ja, val av kakel och golv och allt det där?
Ashley:
Och det kanske skulle vara en fördel för att ha dem en aktiepartner, eller så kanske din pappa är superhändig där han skulle komma in och kunna hjälpa till med en del av det också. Så många variabler att titta på där. Men som Tony sa, gör det... skuldstrukturen är definitivt mycket renare.
Och sedan, gör det på andra sättet för att göra en lista över de roller och ansvarsområden som alla gör och sätta ett dollarbelopp på det, och sedan hur mycket kontanter de kommer med, sätt en procentsats på det, vem som får lånet och sätt en procentsats på det också. Okej. Nästa fråga är från RJ Elbers. Låt oss säga att ett hus har två vardagsrum och jag ville förvandla ett av dem till ett extra sovrum genom att bara lägga till en vägg.
Vad är vanligtvis processen för att få detta att åstadkomma? Måste jag dra tillstånd eller kan jag bara anlita en entreprenör för att lägga till väggen? Dessutom, om någon har gjort detta, vad kostar detta vanligtvis? Så, Tony, har du någonsin gjort det här för korttidsuthyrning?
Tony:
Ja. Jag menar, vi har aldrig gjort just detta, utan vi har gjort det som en del av en större renovering på en fastighet. Och faktiskt, den enda gången vi har lagt till sovrum, det här är en rolig historia, är att den tidigare ägaren... det var ett hus med tre sovrum och den tidigare ägaren slog ner alla väggar mellan alla tre sovrummen. De var typ inställda i en L-konfiguration.
Så, det var en hall och det finns två dörrar här och en dörr här. Så, det var ett stort L och hon slog bara ner alla väggar och hade bara ett stort stort sovrum. Så vi gick bara tillbaka och vi satte tillbaka väggarna där de var. Så det är enda gången vi har gjort det. Vi har lagt till ytterligare badrum till ett par av våra fastigheter.
Och allra första gången som vi lade till ett badrum, drog vi inget tillstånd och staden hamnade, bara så råkade köra förbi den här fastigheten från alla våra fastigheter och såg arbetet pågå. Vi måste stoppa arbetsorder. Fick faktiskt dra tillstånd för den fastigheten.
Så jag tror, RJ, den säkraste och enklaste typen av satsning är att när du väl har identifierat att du vill lägga till ytterligare kvadratmeter, sovrum, badrum, vad det än är, gå till din stad, gå till ditt län, säg "Hej , här är vad jag vill göra.” De kommer att säga, "Hej, vi behöver det här dokumentet, det här dokumentet, det här dokumentet." Skicka in dessa saker till dem.
Och om du vill undvika risken att bli avstängd av staden och hamna på deras stygga lista är det bara att dra tillstånden i förväg. Det kommer att göra processen lite lättare för dig.
Ashley:
Ja, och det kan definitivt bero på din stad som du gillar när det gäller-
Tony:
Det är sant.
Ashley:
... vilka faktiska tillstånd du behöver. Så, i Tonys situation, lägger du till ett badrum, ett VVS-tillstånd, du lägger till nya VVS till fastigheten. Men i den här situationen, när det gäller fastigheter som jag har gjort, har kodtillsynsmyndigheterna inte krävt tillstånd för att lägga till en vägg som bara gör ett sovrum eftersom det inte finns det, speciellt om det inte finns någon elektrisk-
Tony:
Ingen el. Ja.
Ashley:
… görs eller ingen VVS-
Tony:
VVS.
Ashley:
… och du sätter bara upp väggen bokstavligen. En sak som du kanske måste tänka på är att lägga till en garderob för att göra det till ett lagligt sovrum i fastigheten. Så jag skulle bara ringa din kodupprättare och fråga, men vanligtvis i den här situationen skulle jag inte se ett behov av att du måste få ett tillstånd eftersom det bara är en vägg som går upp. Och om du inte sätter in någon ny el, som ett uttag i den eller något liknande, så behöver du inte skaffa tillstånd.
Tony:
Ja. Och som du sa, jag tror att det också beror på vilken stad eller län du är i. Vi var i en del av nordvästra Arkansas förra sommaren och vi tittade på några fastigheter där ute. Och agenten som körde oss runt, vi frågade något om tillståndsprocessen. Han var som, "Åh, i det här länet finns det ingen tillståndsprocess." Och vi säger, "Vad menar du?"
Han var som, "Ja, om du äger marken kan du bygga vad du vill." Och vi tänkte: "Vad?" Så, det gjorde mig nästan nervös att ens köpa där ute för du har ingen aning om vad du ska göra-
Ashley:
Du vet inte vad du kommer att få, ja. Den nya utvecklingen där ute, möjligheterna är oändliga. När du väl blir riktigt lantlig, där jag bor också, kommer städerna även runt mig att säga "Bygglov krävs", eftersom många av de andra städerna inte har... du behöver inte ha bygglov eller liknande den där. Så, staden sa också, jag är där, "Välkommen till den här staden." Och då står det bygglov.
Tony:
Byggnadstillstånd. Ja.
Ashley:
Ja. Och sedan, den sista delen av denna fråga, vad kostar detta vanligtvis? Så när du gör det här projektet är det inramning, så du måste betala för virket beroende på hur bra det är, du måste sätta in dina reglar och rama in det. Och då måste du, jag antar att det här inte är en yttervägg. Så du skulle inte behöva någon isolering på den. Och då behöver du gipsskivor på båda sidor om väggen.
Den största kostnaden är faktiskt att anlita en entreprenör för att komma tillbaka för att slutföra gipsskivan. Så även om de kunde rama in det, kan de hänga upp gipsväggen, tejpningen och muddingen och avsluta gipsen, det kommer faktiskt att bli den största tidsslöseriet eller tidsförbrukningen för entreprenören eftersom de måste låta leran torka och då måste de komma tillbaka och slipa den.
Och sedan kanske de måste komma tillbaka och gynna den igen och sedan slipa den. Men som tur är, eftersom det förmodligen borde vara... du kan nog göra två brädor, kanske lite extra i en vägg beroende på hur stor den är. Jag tittar bara på väggen bakom mig och det skulle vara som två stycken gipsskivor. Men det skulle vara den största tidsåtgången är att ha en entreprenör som skulle behöva komma tillbaka flera gånger.
Det är inte som något de kunde avsluta på en dag. Och sedan, målningen, jag menar att du förmodligen skulle kunna måla själv, eller precis när den har torkat, skulle entreprenören bara måla den på en dag, om den inte behövde nya lager. Men eftersom du är helt ny gipsskiva behöver du troligen inte två lager på den.
Tony:
Ja, jag har faktiskt aldrig bara gjort det som ett projekt för sig. Det har alltid varit inklusive en fullständig tarmrehab. Så vi spenderar 100,000 XNUMX $ på att renovera det supergamla hemmet. Så jag kunde inte ens göra vad det skulle kosta att bara göra en vägg för ett sovrum.
Ashley:
Ja, vi hade faktiskt... Jag tänkte göra det här till en Instagramrulle idag. Vi hade en hyresgäst som skickade in en underhållsbegäran i går kväll och sa: "Jag är så ledsen, jag ramlade och snubblade över min dammsugare och gjorde ett hål i väggen. Kan du komma och fixa det?" Och sedan, sätta upp en bild och det är bokstavligen ett stort hål i väggen och gipsväggen. Och så, underhållskillen lät henne veta att han skulle titta på det på måndag eller vilken dag det nu var för att ge henne en uppskattning av kostnaden för att reparera den.
Och hon blev bestört, "Vad menar du att jag måste betala för det? Det här var en olycka." Och han sa: "Ja, tyvärr, eftersom du orsakade skadan på egendomen som du måste betala för att få den fixad. Du är mer än välkommen att använda en annan entreprenör som är godkänd av oss för att göra reparationen åt dig eller så kan jag komma in och göra det.”
Och så, då fick vi det här långa e-postmeddelandet från invånaren till fastighetsförvaltaren som bara sa: "Hon har ingen aning om hur man fixar det här. Hon kan inte fixa det själv. Hon borde få betala." Och vi bara skrattar. Och så, vissa människor kommer ibland att bli förvirrade över att bo i lägenhet betyder att de är i en full vårdanläggning i detta. Och ändå, jag slår vad om, om du var på en komplett vårdinrättning, satte du ett hål i väggen, som skulle synas på din månadsräkning också.
Tony:
Totalt.
Ashley:
Men ja, så det var något som kom upp idag. Men när vi tänkte på, okej, hur mycket tar vi betalt för det eftersom det är så tidskrävande att göra den lappen eftersom du måste gå tillbaka till den flera gånger för att faktiskt slutföra muddingen på gipsväggen och sedan för att måla det och faktiskt måla matcha också. Det här är någon som har bott där, tror jag, i 10 år.
Så vad jag vet har färgen förändrats under de 10 åren. Men vi måste ta ett prov och gå och få det matchat på Sherwin-Williams och allt sånt. Men förmodligen kostar det lika mycket att reparera det utan bara själva arbetet. Vi har haft entreprenörer som inte kommer att göra ett så litet jobb eftersom de skulle behöva komma tillbaka fyra eller fem gånger, men det är fortfarande en så liten sak att göra. Ja.
Tony:
Rolig historia, jag satte faktiskt två hål i min gipsvägg som liten. Jag var i... under mina gymnasieår var det samma lägenhet som jag och min mamma bodde i och det första hålet var i mitt sovrum. Jag och mina vänner brottades alla i mitt rum och en av oss kastade varandra i väggen och ett av våra knä gick genom gipsväggen.
Och samma sak hände på nedervåningen. Vi brottas nere och stötte på gipsväggen och bröt den där också. Så hur som helst, jag sympatiserade med din hyresgäst.
Ashley:
Kommer du ihåg vad som hände? Var din mamma tvungen att betala fastighetsbolaget för att fixa det eller lät hon någon fixa det?
Tony:
Jag minns inte. Jag minns inte. Ja, som barn händer saker bara enormt.
Ashley:
Ja, det gör du inte.
Tony:
Ja. Så jag måste fråga henne ändå. Jag fick gilla, "Hej, var du tvungen att betala för det?"
Ashley:
Jaja. För en del av anledningen till att jag vill göra rullen också är att se, har jag fel? Är detta verkligen något som borde vara med? Men jag tror inte det.
Tony:
Nej. Ja, gips är en av de saker som borde vara i samma skick efter att en hyresgäst flyttat.
Ashley:
Exakt.
Tony:
Gips sönderfaller inte bara magiskt av sig själv. Ja.
Ashley:
Och också, jag tänker på, okej, om du ägde ditt eget hem, vad skulle du göra? Du skulle ringa någon och betala för det. Jag förstår, du bor i lägenhet eftersom fler saker tas om hand, ingår för dig, men-
Tony:
Nu måste du uppdatera hyresavtalet. Skador på gipsskivor ingår inte i några reparationer som var där, de förstår-
Ashley:
Vi har det som checklista för flytten där du kommer att debiteras för att fixa ett hål när du flyttar ut. Det är en bra idé. Kanske går jag bort från de priserna om de skulle flytta ut och det fanns ett hål i det och det är vad vi skulle ta ut. Ja, det är en bra idé.
Tony:
Varsågod. Problemet löst.
Ashley:
Okej, ännu ett Rookie-svar. Förra veckan fick jag ta över att ställa en fråga och sedan idag också, svarade Tony på alla mina frågor. Nåväl, vi har tid för ungefär en fråga till. Så låt oss ta Austins fråga. "Hur är läget Alla? Från och med nu är jag en riktig nybörjare med att börja investera i fastigheter.” Välkommen, Austin. Vi är glada över att ha dig i denna grupp.
"Jag tror att jag kan mycket om fastigheter nu, åtminstone hur vissa processer och siffror fungerar. Kärlekssiffror. Jag är en ingenjör. Jag är dock nyfiken på hur en utbetalningsrefinansiering fungerar. När du tar ut en refinansiering, betalar du en inteckning på beloppet du tog ut eller hela husets ARV? Jag uppskattar denna coola grupp.” Bra fråga, Austin.
Tony:
Det finns ett par olika sätt, eller hur? Så, låt oss säga, Austin, det, och jag ska försöka använda runda siffror här så att det på det sättet är lite lättare för folk att förstå. Låt oss säga att Austin köper ett hem och säga att den totala kostnaden för honom att köpa och rehabilitera det hemmet kommer ut till $60,000 60,000. Så, $XNUMX XNUMX är varje dollar som Austin lägger i den fastigheten. Och låt oss säga att han betalade kontant.
Han betalade $60,000 100,000 kontant för att både köpa och rehabilitera fastigheten. Austin går sedan ut och han får en värdering av fastigheten. Så han har någon att ge sin åsikt om marknadsvärdet på den fastigheten. Och de säger, "Austin, ditt hem är värt 60,000 100,000 $." Så han satte in 40,000 XNUMX dollar, hemmet är värt XNUMX XNUMX dollar. Okej. Så han har för närvarande $XNUMX XNUMX i eget kapital.
Ashley:
Och jag vill bara påpeka, han nämnde ARV, det är efterreparationsvärdet. Så det är vad det bedöms för i hans situation. Så ARV kan vara ditt mål för vad du vill att fastigheten ska värderas för eller det kan vara vad du vill att fastigheten ska sälja för om du vänder på huset.
Tony:
Så ARV är viktigt när du får ett lån eftersom de flesta långivare inte kommer att låna dig hela det uppskattade värdet eller ARV på en fastighet. Så i Austins situation är hemmet värt, det är värderat, det värderas till $100,000 20. De flesta långivare kommer bara att ge dig, beroende på vilken typ av skuld du ger, men om du säger att du får en investeringsprodukt, kanske du ligger på XNUMX%, eller hur?
Så de vill behålla minst 20% eget kapital i fastigheten. Så det betyder att på 100,000 80 $ ger de dig 80% av det som ett lån. Så det betyder att du kommer att kunna få 100,000 % av 80,000 100,000 $ är 80 80,000 $. Så låt mig återställa tabellen här igen i det här exemplet. Huset är värt 60,000 XNUMX dollar. Banken är villig att låna dig XNUMX % av det, eller XNUMX XNUMX USD. Och Austin lade XNUMX XNUMX dollar i den här fastigheten. Okej?
Så han har en spridning på $20,000 60. 80 till 80,000 är det eget kapital som han kan utnyttja. Så Austin kan då gå till en bank. Han går till vilken lokal kreditförening eller Main Street Bank som helst, och de säger, "Austin, här är ett lån på 60,000 20,000 dollar." Detta är en utbetalningsrefinansiering eftersom han får en full kontantcheck, han kommer att betala tillbaka sina $XNUMX XNUMX som han lagt in i affären och han kommer att gå därifrån med ytterligare $XNUMX XNUMX.
Så, det är processen, antar jag, för en utbetalningsrefinansiering. Det betyder att du betalar tillbaka alla pengar du först lade in i den här fastigheten och du får behålla de pengar som blir över upp till det belopp som banken är villig att låna ut till dig.
Ashley:
Så scenariot som Tony gav, ett bra exempel, och det skulle fungera om du fick ett lån för de första $60,000 60,000. Så du kanske lånade de pengarna av en vän eller en hård långivare. Du skulle fortfarande ha refinansieringsscenariot för utbetalning eftersom du betalar tillbaka $20,000 XNUMX till den hårda långivaren och sedan tar du de $XNUMX XNUMX kontanterna.
Så när det finns pengar som inte behöver betalas tillbaka till någon, kallas det en utbetalningsrefinansiering. Så, i det här scenariot att du kanske lånade pengar av din mamma för att göra detta och det inte fanns någon panträtt, det finns verkligen inget rekord, hon gav dig bara pengarna, hela det dollarbeloppet kommer verkligen att betraktas som en utbetalningsrefinansiering eftersom det finns inga uppgifter om att faktiskt refinansiera ett bolån.
Om du gick och fick hårda pengar på fastigheten och du fick de 60,000 60,000 $ och du bara tog ut 40,000 40 $ och du lämnade de XNUMX XNUMX $, de XNUMX % av kapitalet tillbaka till fastigheten och du inte rörde det, då skulle det bara vara en refinansiera eftersom du bara betalar av den andra inteckningen som du hade på fastigheten, de hårda pengarna.
Tony:
Och sedan vill jag bara förtydliga de sista paret av hans fråga där. Så, säger han, "När du tar ut utbetalningsrefinansieringen, betalar du bolånet för det belopp du tog ut eller hela ARV?" Och det är bara beloppet på bolånet som du tog. Så, återigen, om du går tillbaka till exemplet, tog du ett lån på $80,000 80,000, så dina bolånebetalningar kommer att baseras på $100,000, inte ARV på $XNUMX.
Ashley:
Och det var vår sista fråga idag också. Tack så mycket för att ni alltid skickar in fantastiska frågor. Vi älskar att svara på dem. Ni kommer alltid på olika saker och vi älskar det. Så du kan skicka in fler frågor på biggerpockets.com/reply. Och som alltid, vänligen lämna oss en recension eller betyg på din favoritpodcastplattform. Vi vill också gärna att du prenumererar på vår YouTube-kanal.
Och även en sista plugg, vår Real Estate Partnerships-bok som precis lanserades i augusti, superglad, den finns på biggerpockets.com. Du kan använda koden Ashley eller Tony för att få rabatt. Tack så mycket för att ni lyssnade. Vi kommer tillbaka på onsdag med en gäst. Vi ses då.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- Använda kreativ finansiering att göra ett erbjudande mer attraktivt för en säljare
- De största för- och nackdelarna med traditionell utlåning, hårda pengaroch privata pengar (och när man ska använda vilken)
- Samarbeta med dina föräldrar och nyckelvillkor att inkludera i ditt avtal
- När beställa en besiktning innan lämna ett erbjudande på en fastighet
- Lägger till ett nytt rum i ditt hem (och när du BEHÖVER dragtillstånd)
- Hur utbetalningsrefinansiering fungerar och hur mycket pengar du kan dra ut
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post .
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
- PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- : har
- :är
- :inte
- :var
- $3
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 10:e
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- Able
- Om oss
- om det
- accepterade
- acceptera
- tillgång
- tillgänglig
- olycka
- åstadkommit
- Konto
- konton
- förvärvade
- förvärvande
- Handling
- faktiska
- faktiskt
- lägga till
- lagt till
- tillsats
- Annat
- Fördel
- rådgivning
- Efter
- igen
- Recensioner
- Avtal
- framåt
- LUFT
- Alla
- tillåter
- tillåts
- tillåter
- nästan
- redan
- också
- alltid
- am
- amerika
- mängd
- an
- och
- Annan
- svara
- vilken som helst
- någon
- något
- var som helst
- Lägenhet
- lockande
- Apple
- värdering
- värderingsman
- uppskatta
- godkännande
- godkänd
- ÄR
- arkansas
- runt
- AS
- be
- be
- tillgång
- Tillgångar
- antaganden
- At
- advokat
- attraktiv
- publik
- AUGUSTI
- austin
- Författaren
- undvika
- bort
- Bebis
- tillbaka
- väska
- Bank
- bankkonto
- Bank of America
- baserat
- grundläggande
- I grund och botten
- grund
- BE
- därför att
- passande
- varit
- innan
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- Fördelarna
- Bet
- Bättre
- mellan
- Stor
- störst
- Bill
- Bit
- Block
- Båten
- boken
- gränsen
- låna
- lånad
- upplåning
- båda
- Båda sidor
- Botten
- köpt
- varumärke
- Brand New
- Ha sönder
- andas
- föra
- Föra
- Pank
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- Bunch
- bränna
- bränd
- bränning
- brännskador
- företag
- men
- Knappen
- Köp
- Uppköp
- buys
- by
- Ring
- kallas
- anropande
- kom
- KAN
- Kan få
- vilken
- Kontanter
- fångas
- orsakas
- vissa
- ändrats
- Kanal
- laddning
- laddad
- ta
- omständigheter
- Stad
- renare
- klar
- Stäng
- stängt
- stänger
- stängning
- Co-Host
- koda
- Samla
- COM
- kombinera
- kombinerar
- komma
- kommer
- bekväm
- kommande
- kommunicera
- samfundet
- företag
- konkurrenskraftig
- fullborda
- dator
- oro
- tillstånd
- säker
- konfiguration
- förväxlas
- Kontakta
- Nackdelar
- Tänk
- anses
- konsumtion
- kontrakt
- Entreprenör
- Företag
- konversationer
- kyla
- Pris
- Kostar
- kunde
- län
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- omfattas
- skapa
- Kreativ
- kredit
- Kreditförening
- kritisk
- nyfiken
- För närvarande
- skärning
- Pappa
- skada
- dag
- Dagar
- behandla
- Erbjudanden
- Skulder
- beslutar
- djup
- djupdykning
- definitivt
- fördröja
- beroende
- beror
- detalj
- Utveckling
- DID
- skillnader
- olika
- flit
- direkt
- Rabatt
- Visa
- Dyk
- do
- Dock
- dokumentera
- gör
- inte
- gör
- Dollar
- gjort
- inte
- Dörr
- Dörrarna
- ner
- dr
- drivande
- torka
- grund
- under
- E&T
- varje
- Tidig
- lättare
- enklaste
- antingen
- elektriska
- annars
- änden
- avslutades
- Endless
- energi
- tillämpning
- ingenjör
- njuta
- tillräckligt
- Hela
- episod
- eget kapital
- spärrade
- speciellt
- fastigheter
- uppskatta
- Eter (ETH)
- Även
- så småningom
- NÅGONSIN
- Varje
- alla
- alla
- allt
- exempel
- exciterade
- dyra
- erfarenhet
- Förklara
- extra
- Facility
- Falls
- bekant
- familj
- långt
- snabbare
- gynna
- gynnsam
- Favoriten
- skisserat
- känna
- avgifter
- få
- fylla
- fyllda
- Slutligen
- finansiella
- Ekonomiskt oberoende
- finansiering
- hitta
- finna
- slut
- natur
- Förnamn
- första gången
- fem
- Fast
- fixerad
- Flip
- flips
- Fokus
- följer
- Fot
- För
- formen
- hittade
- fyra
- RAM
- friktion
- vän
- vänner
- från
- full
- fond
- finansiering
- rolig
- gav
- Allmänt
- skaffa sig
- få
- Ge
- ges
- ger
- Go
- Målet
- Går
- kommer
- borta
- god
- fick
- stor
- Grupp
- garanterat
- Gäst
- gäster
- riktlinjer
- Guy
- hade
- Hälften
- praktisk
- Hänga
- hända
- hänt
- händer
- Hård
- hårdare
- hashtag
- Har
- har
- he
- huvud
- höra
- hört
- hjälpa
- hjälpa
- hjälper
- här
- här.
- dold
- Hög
- högre
- honom
- hyra
- Anställa
- hans
- Hål
- Hål
- Hem
- huva
- värdar
- HET
- ÖPPETTIDER
- Huset
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- i
- SJUK
- Tanken
- identifiera
- if
- bild
- Inverkan
- med Esport
- in
- I andra
- innefattar
- ingår
- Inklusive
- Inkludering
- Öka
- Ökar
- oberoende
- informationen
- inledande
- initialt
- Inspiration
- inspirerar
- inspirerat
- installera
- instruktioner
- intresse
- RÄNTA
- in
- investera
- investering
- För Investerare
- involverade
- inblandning
- IT
- sig
- iTunes
- Jobb
- resa
- jpg
- hoppa
- bara
- bara en
- Ha kvar
- Nyckel
- sparka
- Kid
- Snäll
- Vet
- arbetskraft
- sjö
- land
- större
- Efternamn
- senare
- lanserades
- lärt
- inlärning
- t minst
- Lämna
- lämnar
- vänster
- Adress
- LÅNA
- långivare
- långivare
- utlåning
- mindre
- lektion
- Låt
- Nivå
- Hävstång
- LG
- ljus
- tycka om
- sannolikhet
- sannolikt
- linje
- fodrad
- Lista
- Noterade
- Lyssna
- lista
- liten
- lever
- levande
- lån
- Lån
- lokal
- Lång
- länge sedan
- lång sikt
- se
- du letar
- UTSEENDE
- förlorar
- förlora
- förlorat
- Lot
- älskar
- Lyckligtvis
- gjord
- magi
- Huvudsida
- underhåll
- göra
- GÖR
- Framställning
- hantera
- ledning
- chef
- hantera
- marknad
- marknadspris
- massiv
- massivt
- Master
- Match
- matchas
- Materia
- max
- Maj..
- kanske
- me
- betyda
- betyder
- Media
- memes
- nämnts
- metoder
- kanske
- Mike
- miljon
- MLS
- mamma
- Måndag
- pengar
- Månad
- månad
- månader
- mer
- Inteckning
- mest
- för det mesta
- Motivation
- flytta
- förflyttar
- rörliga
- mycket
- multipel
- my
- namn
- nödvändigtvis
- Behöver
- behövs
- nät
- aldrig
- Nya
- New York
- Delstaten New York
- Nästa
- trevligt
- natt
- Nej
- Ingen
- Notera
- nu
- antal
- nummer
- of
- sänkt
- erbjudanden
- erbjuds
- Erbjudanden
- Officer
- officerare
- Ofta
- Okej
- Gamla
- on
- gång
- ONE
- endast
- öppet
- öppnas
- driva
- Yttrande
- Åsikter
- Möjlighet
- Alternativet
- Tillbehör
- or
- beställa
- Övriga
- Övrigt
- vår
- själva
- ut
- utlopp
- utanför
- över
- egen
- ägd
- ägaren
- ägare
- sida
- betalas
- måla
- målning
- Papper
- föräldrar
- del
- partnern
- partnering
- partner
- Partnerskap
- partnerskap
- Lappa
- patrick
- Betala
- betalar
- betalning
- betalningar
- väntan
- Personer
- för
- procentuell
- perioden
- tillstånd
- personen
- personlig
- Personligen
- perspektiv
- Bilder
- Bild
- Bilder
- bit
- bitar
- Planen
- plattform
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spelaren
- spelare
- spelar
- snälla du
- kontakt
- Vattensystem
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- poäng
- pop
- Möjligheterna
- möjlig
- Inlägg
- den mäktigaste
- föredra
- beredd
- pretty
- föregående
- pris
- Priser
- privat
- förmodligen
- Problem
- process
- processer
- Produkt
- vinster
- projektet
- bevis
- ordentligt
- egenskaper
- egenskapen
- PROS
- skyddad
- skydda
- inköp
- Tryck
- sätta
- sätta
- Kvartal
- fråga
- Tillfrågad
- frågor
- snabbt
- område
- Betygsätta
- rates
- betyg
- nå
- kommit fram till
- verklig
- fastigheter
- verkligen
- Anledningen
- rekommendationer
- post
- registreras
- rehab
- relation
- relativ
- frigöra
- ihåg
- lägenheter
- reparation
- ersättas
- svar
- rapport
- representerar
- begära
- Obligatorisk
- forskning
- invånare
- ansvar
- Resultat
- avkastning
- översyn
- Omdömen
- höger
- Risk
- risker
- Roll
- roller
- Rum
- Rum
- rund
- Rutt
- rinnande
- Landsbygd
- rusa
- säkraste
- Nämnda
- Samma
- SAND
- såg
- säga
- säger
- säger
- scenario
- tidtabellen
- omfattning
- spana
- Andra
- sekunder
- se
- Val
- sälja
- Säljare
- Säljer
- sända
- känsla
- Tjänster
- in
- sju
- Forma
- Dela
- delning
- hon
- ark
- Kort
- kortsiktigt
- förkortas
- skall
- show
- visade
- visar
- VISNINGAR
- stänga
- sida
- Sidor
- Syn
- signerad
- Enkelt
- helt enkelt
- eftersom
- enda
- Sittande
- Situationen
- situationer
- Small
- Lukt
- So
- än så länge
- Social hållbarhet
- sociala medier
- löst
- några
- någon
- något
- ibland
- Alldeles strax
- Utrymme
- specifik
- spendera
- Spendera
- delas
- Sponsorer
- Spot
- spridning
- kvadrat
- starta
- igång
- Starta
- Ange
- Stick
- Fortfarande
- Sluta
- slutade
- Upplevelser för livet
- Historia
- strategier
- gata
- sträng
- struktur
- strukturer
- skicka
- lämnats
- prenumerera
- sådana
- sommar
- super
- säker
- kring
- system
- bord
- taktik
- MÄRKA
- Ta
- tagen
- övertagande
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- Tryck
- grupp
- tekniskt
- tala
- hyresgäst
- villkor
- än
- tack
- den där
- Smakämnen
- deras
- Dem
- sedan
- Där.
- Dessa
- de
- sak
- saker
- tror
- Tänkande
- detta
- de
- fastän?
- trodde
- tre
- Genom
- Bunden
- Tick tack
- tid
- tidskrävande
- tidsram
- gånger
- Tidpunkten
- Tips
- Titel
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- Toalett
- ton
- ton
- Tony
- alltför
- tog
- verktyg
- ämnen
- Totalt
- Rör
- stan
- towns
- traditionell
- transaktion
- Avskrift
- behandlad
- problem
- sann
- Litar
- prova
- försöker
- SVÄNG
- Vrida
- Dubbelt
- två
- Typ
- typiskt
- under
- förstå
- writing
- tyvärr
- fackliga
- tills
- Uppdatering
- på
- upside
- us
- användning
- Begagnade
- med hjälp av
- vanligen
- Vakuum
- värde
- värderas
- Kontra
- mycket
- Video
- utsikt
- ses
- gå
- genomgång
- Vägg
- vill
- ville
- vill
- var
- Sätt..
- sätt
- we
- Webbplats
- Onsdag
- vecka
- helgen
- vikt
- välkommen
- VÄL
- begav sig
- były
- Vad
- oberoende
- när
- medan
- om
- som
- VEM
- Hela
- varför
- bred
- Brett utbud
- fru
- Vild
- kommer
- beredd
- fönster
- Wire
- med
- inom
- utan
- ord
- Arbete
- arbetade
- fungerar
- värt
- skulle
- skriva
- skrivning
- skriven
- Fel
- skrev
- år
- år
- ja
- ännu
- york
- dig
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- noll-