Du har säkert hört talas om den massiva räntehöjningen. Sedan början av 2022 har räntorna stigit över alla aspekter av våra liv. CD-skivor, sparkonton, billån och kreditkort har alla sett stora räntehöjningar under de senaste 20 månaderna.
Från folk som köper bostad till kommersiella fastigheter kämpar har räntorna haft stor inverkan på fastighetsinvesterare. Med de stigande priserna har vi hört talas om den kommande fastighetskraschen som kommer att krossa fastighetsmarknaden. Jag är inte här för att prata om denna potentiella krasch eftersom jag inte tror att det kommer att hända.
Räntorna har också ökat på HELOC. Enligt Bankränta, de har gått från ett genomsnitt på 4.24 % i januari 2022 till drygt 10 % i november 2023. Det är en drastisk ökning på så kort tid. Federal Reserve har höjt räntorna 11 gånger sedan början av 2022, vilket gör en HELOC mindre attraktiv än den var tidigare.
Här ska jag ge en översikt över hur höga räntor har påverkat HELOCs. Det finns flera saker för fastighetsinvesterare att tänka på förutom högre räntor.
Vad är en HELOC?
A HELOC står för ett hem equity line of credit. Det är en revolverande kreditgräns som fastighetsägare kan få från de flesta långivare om du har eget kapital i ditt hem. Ett HELOC liknar ett kreditkort, där du kan använda det om och om igen. Varje gång du gör en betalning har du mer kredit du kan använda.
De flesta HELOCs har rörlig ränta. Om du har haft en HELOC i mer än två år, har du sett frekvensen gå från 3% till 5% till någonstans i intervallet 8% till 10%.
Vissa långivare erbjuder en fast ränta, vilket gör att du kan låsa räntan under en viss period. En fast ränta kanske inte är det bästa alternativet eftersom räntorna är höga just nu, men det är definitivt något att tänka på om du tror att räntorna kommer att fortsätta stiga.
Tillgänglig Home Equity
Enligt CNBC, amerikaner har 30 biljoner dollar i hemkapital i september 2023, vilket kommer ut på cirka 200,000 80 dollar i uttagbart eget kapital per husägare. De flesta långivare erbjuder ett belåningsvärde på XNUMX % (LTV) förhållande HELOC. Även om du kanske inte kan utnyttja hela beloppet av eget kapital i ditt hem, kan du förmodligen fortfarande komma åt nära sexsiffrigt.
Det är mycket pengar för människor att utnyttja. Faktum är att om du är en fastighetsinvesterare eller om du vill börja köpa fastigheter kan det vara ett bra sätt att använda en HELOC skala din fastighetsportfölj medan du använder eget kapital i ditt hem och lämna pengar i fickan.
På grund av den stora mängden eget kapital i bostäder och höga räntor kan det vara lätt att göra stora inköp och inte kunna göra betalningarna, så det är viktigt att använda en HELOC försiktigt. Jag är inte en förespråkare för att få en HELOC att använda den som ett kreditkort. Men om du använder en HELOC är min rekommendation att köpa något som genererar inkomster som kommer att betala ner HELOC över tiden: mer fastigheter.
Effekter av höga räntor på HELOC
Skärpande villkor
Det var inte ovanligt för långivare, vanligtvis lokala långivare, att erbjuda en HELOC LTV på 90 % eller mer. Faktum är att för bara två år sedan såg jag några långivare med 95 % till 100 % LTV. Denna högre LTV gav dig mer lånekraft.
Vissa långivare erbjöd till och med avdragsfria alternativ för HELOCs. Många långivare erbjuder också inledande räntor. Vissa av dessa var så låga som 0.99 % under sex månader för att locka dig att använda dem som långivare.
Men på grund av stigande räntor har långivarna skärpt sina villkor. De flesta långivare erbjuder inte längre ett avdragsfritt alternativ, och de har minskat LTV till 80 %. Vissa långivare har till och med tagit bort den inledande ränteperioden helt och hållet. Och det finns andra långivare som inte erbjuder HELOC-alternativ alls.
HELOC varierar mycket mellan långivare, och dessa är generaliseringar. Om du letar efter en HELOC, kontakta tre till sju olika långivare och väga alla alternativ.
Ökade lånekostnader och månatliga betalningar
Vi kommer att titta på ett exempel i nästa avsnitt, men jag vill nämna att de högre räntorna på HELOC innebär att det blir dyrare att använda en HELOC (eller någon kredit, för den delen).
När du funderar på att få en HELOC, kom ihåg att detta inte är en fast månadsbetalning som en vanlig inteckning eller billån. Det är som ett kreditkort, där det kommer att variera varje månad baserat på det utestående saldot.
Förutom att det utestående saldot kan ändras varje månad, kan en fluktuerande ränta påverka betalningsbeloppet och öka kostnaden för att låna pengar. Din månatliga betalning kan öka eller minska, men räntan är något att tänka på när du letar efter din nästa fastighet.
Prisvärd faktor
HELOCs blir mindre prisvärda än de var för inte ens för två år sedan, men det betyder inte att de inte längre är ett alternativ. Det betyder bara att ta hänsyn till förändringarna i räntan. Högre räntor innebär naturligtvis att du betalar mer i ränta.
Här är ett exempel på hur stigande räntor har påverkat HELOCs. Låt oss säga att du har en HELOC för $100,000 50,000. Om du använder en HELOC som handpenning för ett enfamiljshus och behöver låna $2022 4.25 för handpenningen och stängningskostnaderna, i början av XNUMX, var din ränta XNUMX%.
Därför, i början av 2022, var dessa siffror:
- Balans: $50,000
- Ränta: 4.25%
- Årlig räntebetalning: $2,125
Sedan, i slutet av 2023, var dessa siffror:
- Balans: $50,000
- Ränta: 10%
- Årlig räntebetalning: $5,000
Räntebetalningen skulle ha ökat med nästan $3,000 240 per år, eller ungefär $XNUMX per månad.
Det gör inte detta exempel till en deal-breaker på något sätt. Det betyder bara att denna investering skulle ha mindre kassaflöde än den skulle ha för två år sedan.
Naturligtvis, om du använder mer än 50,000 XNUMX $, kan ökningen av räntesatserna innebära att du inte kommer att ha råd med investeringsfastigheten. När jag garanterar multi familj och självlagring erbjudanden, lutar jag åt att vara konservativ. Jag kommer vanligtvis att blåsa upp räntorna något för att ta hänsyn till förändringarna i räntorna. I allmänhet är det en bra praxis att garantera konservativt.
Inverkan på hemmets eget kapital
Vi ser att vissa marknader och tillgångsklasser får ett slag i eget kapital på grund av höga räntor. Till exempel medianhuspriserna i Austin, Texas; Salt Lake City; Seattle; och Boise, Idaho, har sjunkit med 3% till 5% i värde. Detta beror på lägre efterfrågan. Fastigheter står på marknaden längre och säljare erbjuder eftergifter som vi inte sett på många år.
När bostäder går ner i värde sjunker också det egna kapitalet. Även om detta inte är ett stort problem, är det något att vara medveten om när du letar efter en HELOC. Med ovanstående procentsatser i åtanke skulle detta innebära att ett hem som värderades till 600,000 25,000 $ skulle vara cirka XNUMX XNUMX $ mindre, vilket sänker det belopp du kan få på en HELOC.
Rörliga räntor och fasta räntor
Om du bara funderar på att skaffa en HELOC är räntorna runt 10%. En rörlig ränta är vanligast bland HELOC-långivare. De goda nyheterna med en HELOC är när räntorna sjunker, kommer räntan på HELOC också att sjunka.
Men bara för att det är en rörlig ränta betyder det inte alltid att den kommer att öka så fort Fed gör en förändring. Vissa långivare kommer att ändra räntor månadsvis, kvartalsvis eller årligen. Det är viktigt att fråga långivare hur ofta räntan kan ändras.
För HELOC med fast ränta kommer du att vara låst till den ränta som erbjuds dig när du ansöker om en HELOC. Men när räntorna faller igen kan du ha en ränta som är högre än vad marknaden erbjuder vid tillfället.
Kontrollera med en långivare för att se hur länge den räntan kommer att vara låst. Det kanske inte är hela dragningsperioden. Dessutom kan du kanske refinansiera en HELOC när räntorna sjunker, så du blir inte alltid låst till den högre räntan.
Avslutande tankar
Du kanske undrar varför du någonsin skulle använda en HELOC när räntorna är så höga. Även om räntorna har påverkat HELOCs, överväg alternativet:
- Har du kapital att investera i fastigheter?
- Vill du använda ett kreditkort och betala 20 % plus ränta eller nära 30 % kontantförskottsavgifter?
- Använder du en hård långivare som ger 10% ränta och ett par poäng varje gång?
- Vill du vänta tills räntorna faller igen?
- Hur kan en HELOC fortfarande hjälpa mig att skala min portfölj?
För mig är de högre räntorna inte ett stort problem eftersom jag köper kassaflöden som betalar ner HELOC-balansen och låter mig börja bygga eget kapital i fastigheterna. Det har hjälpt mig att köpa flera fastigheter som jag inte skulle ha kunnat köpa om jag bara sparat till dem.
HELOCs, när de används på rätt sätt, är en mycket kraftfull strategi för att växa din fastighetsportfölj. De har tillåtit oss att skala vår portfölj oavsett ränteförändringarna.
Om jag nu kan komma in i en fastighet med högre räntor, betyder det bara att när räntorna sjunker kommer fastigheterna att få bättre kassaflöde. Jag förstår HELOCs som ett bra verktyg för att hjälpa mig att nå mitt slutmål.
Överväg alla dina alternativ och fatta det bästa beslutet för dig, din familj och ditt företag.
Gå med i samhället
Är du redo att lyckas med fastighetsinvesteringar? Skapa ett gratis BiggerPockets-konto för att lära dig mer om investeringsstrategier; ställ frågor och få svar från vår community med +2 miljoner medlemmar; kontakta investerarvänliga agenter; och så mycket mer.
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
- PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/how-high-interest-rates-have-impacted-helocs
- : har
- :är
- :inte
- :var
- $3
- $UPP
- 000
- 1
- 11
- 20
- 2022
- 2023
- 24
- 95%
- a
- Able
- Om Oss
- ovan
- tillgång
- Enligt
- Konto
- konton
- tvärs
- Ad
- Dessutom
- avancera
- förespråkare
- prisvärd
- igen
- medel
- sedan
- Alla
- tillåter
- tillåts
- tillåter
- nästan
- också
- alternativ
- sammanlagt
- alltid
- am
- Amerikaner
- bland
- mängd
- an
- analytics
- och
- Årligen
- svar
- vilken som helst
- längre
- Ansök
- ÄR
- runt
- AS
- be
- aspekter
- tillgång
- At
- attraktiv
- austin
- Författaren
- genomsnitt
- medveten
- tillbaka
- Balansera
- baserat
- BE
- därför att
- passande
- varit
- innan
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- BÄST
- Bättre
- Stor
- Blockera
- gränsen
- låna
- upplåning
- Byggnad
- företag
- men
- Köp
- Uppköp
- by
- KAN
- Kan få
- kapital
- bil
- kortet
- Kort
- Kontanter
- kassaflöde
- försiktigt
- CDS
- byta
- Förändringar
- Stad
- klasser
- Stäng
- stängning
- CNBC
- komma
- kommer
- kommande
- Gemensam
- samfundet
- jämföra
- Oro
- medgivanden
- Kontakta
- konservativ
- Tänk
- fortsätta
- Pris
- Kostar
- kunde
- Par
- Naturligtvis
- Crash
- skapa
- kredit
- kreditkort
- Kreditkort
- KREDITGRÄNS
- Erbjudanden
- Beslutet
- minskning
- definitivt
- Efterfrågan
- olika
- do
- gör
- inte
- inte
- tvivlar
- ner
- dra
- Drop
- tappade
- Droppar
- grund
- varje
- Tidig
- lättare
- lätt
- änden
- ange
- Hela
- eget kapital
- fastigheter
- Eter (ETH)
- Även
- NÅGONSIN
- exempel
- dyra
- Faktum
- familj
- SNABB
- Fed
- Federal
- Federal Reserve
- avgifter
- siffror
- hitta
- Förnamn
- fixerad
- flöda
- För
- Fri
- från
- gav
- Allmänt
- genererar
- skaffa sig
- få
- Go
- Målet
- borta
- god
- stor
- Väx
- hade
- hända
- Har
- hört
- hjälpa
- hjälpte
- här.
- dold
- Hög
- högre
- Träffa
- Hem
- Bostäder
- Hur ser din drömresa ut
- Hur hög
- Men
- html
- HTTPS
- stor
- i
- SJUK
- ID
- if
- Inverkan
- påverkade
- med Esport
- in
- Inkomst
- Öka
- ökat
- Ökar
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- in
- inledande
- Invest
- investera
- investering
- investerare
- För Investerare
- IT
- Januari
- bara
- Ha kvar
- sjö
- Large
- Sent
- LÄRA SIG
- lämnar
- långivare
- långivare
- mindre
- Hävstång
- LG
- tycka om
- sannolikt
- linje
- LINK
- Bor
- lån
- Lån
- lokal
- låsa
- låst
- Lång
- längre
- se
- du letar
- Lot
- Låg
- lägre
- sänkning
- LTV
- större
- göra
- GÖR
- Framställning
- många
- marknad
- Marknader
- massiv
- Match
- Materia
- max-bredd
- Maj..
- me
- betyda
- betyder
- Medlemmar
- nämna
- miljon
- emot
- pengar
- Månad
- månad
- månader
- mer
- mest
- mycket
- my
- nödvändigtvis
- Behöver
- nyheter
- Nästa
- Nej
- Ingen
- November
- nu
- nummer
- of
- erbjudanden
- erbjuds
- erbjuda
- Erbjudanden
- Ofta
- on
- ONE
- öppet
- Åsikter
- Alternativet
- Tillbehör
- or
- Övriga
- vår
- ut
- utestående
- över
- Översikt
- ägare
- Tidigare
- Betala
- betalar
- betalning
- betalningar
- Personer
- för
- perioden
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- poäng
- portfölj
- potentiell
- kraft
- den mäktigaste
- praktiken
- Priser
- ordentligt
- egenskaper
- egenskapen
- ge
- inköp
- inköp
- kvartalsvis
- frågor
- insamlat
- område
- Betygsätta
- rates
- ratio
- nå
- verklig
- fastigheter
- fastighetskrasch
- fastighetsmarknaden
- Rekommendation
- Minskad
- Oavsett
- relativ
- avlägsnas
- representerar
- Reserv
- höger
- Rise
- Stigit
- stigande
- ungefär
- rund
- salt
- Salt Lake City
- sparade
- Besparingar
- såg
- säga
- Skala
- Seattle
- §
- se
- se
- sett
- Säljare
- September
- in
- sju
- flera
- Kort
- liknande
- eftersom
- Sittande
- SEX
- Sex månader
- So
- några
- något
- någonstans
- Alldeles strax
- specialisera
- specifik
- sponsra
- står
- starta
- Fortfarande
- strategier
- Strategi
- Kämpar
- lyckas
- sådana
- Ta
- Diskussion
- Tryck
- villkor
- texas
- än
- den där
- Smakämnen
- Huvudstaden
- Fed
- deras
- Dem
- Där.
- Dessa
- de
- saker
- tror
- detta
- tre
- åtdragna
- tid
- gånger
- Titel
- till
- mot
- Biljon
- sann
- två
- typiskt
- unika
- tills
- us
- användning
- Begagnade
- med hjälp av
- vanligen
- värde
- värderas
- variabel
- mycket
- vänta
- vill
- var
- Sätt..
- we
- väga
- VÄL
- były
- Vad
- när
- som
- medan
- VEM
- varför
- brett
- kommer
- med
- undrar
- skulle
- skriven
- år
- år
- dig
- Din
- zephyrnet