Allt en ny investerare bör veta INNAN du stänger en fastighet

David:
Detta är BiggerPockets Podcast-show 709.

Ashley:
Så det jag gjorde var att ta min erfarenhet, allt jag har lärt mig sedan jag började i fastigheter 2013 var när jag började och satte allt det i en plan. Så steg. Så varje kapitel är i grunden ett steg när det gäller att organisera vad du kan göra. Du kan hitta all den här informationen någon annanstans och det jag har försökt göra är att bygga ihop allt, ta de viktiga bitarna och visa dig hur du skaffar ditt första år nästa fastighet.

David:
Vad händer alla? Det här är David Greene, din värd för BiggerPockets Real Estate Podcast. Här idag med ett speciellt avsnitt. Jag kommer att få sällskap av andra fastighetsinvesterare och BiggerPockets Podcast-värd Ashley Kehr. Ashley är medvärd för Real Estate Rookie Podcast, vilket hon gör med Tony Robinson där de hjälper rookies att köpa fastigheter. Och idag kommer Ashley att prata om den nya boken hon kommer ut genom BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Så om du är en fastighetsinvesterare eller blivande fastighetsinvesterare som vill ha hjälp med att få din nästa fastighet och ditt kontrakt, kan den här boken vara ett bra drag för dig.
I dagens show kommer Ash och jag in på många bra saker, inklusive stegen från när du lägger en fastighet och ett kontrakt till slutbordet och specifikt vad du ska leta efter under due diligence, rehab, försäkringsgivaren, stängningsbord med mera. Vi ger dig några riktigt bra tips och du vill vara säker på att du fångar dem alla eftersom många av dessa kommer att spara lite tid och pengar även om du är en erfaren investerare.
Innan vi kommer till Ashley är dagens snabba tips att se vad som är möjligt på 90 dagar när du övervinner analysförlamning och sätter ett mål att börja göra framsteg på din första eller nästa affär. Överväg bara att skaffa Ashleys bok. Även om du är någon som redan äger en del fastigheter, kan den här boken hjälpa dig att bli bättre på att göra det och värdet du får jämfört med priset på en bok är förmodligen den bästa ROI du kan få i hela utrymmet. Designad för att guida varje rookie från målsättning till målförverkligande på rekordtid, den här steg-för-steg-guiden kommer att skjuta i höjden från fastighetsrookie till fastighetsrockstjärna inom tre månader. Du kan hitta boken biggerpockets.com/podrookie. Okej, låt oss komma till Ashley.
Ashley Kehr, välkommen tillbaka till BiggerPockets Real Estate Podcast. Hur mår du idag?

Ashley:
Bra. Tack så mycket för att du fick mig tillbaka. Det har gått ungefär ett år tror jag.

David:
Ja. Nu innan vi går in på varför du är här, vill jag säga att jag precis har spelat in ett Seeing Greene-avsnitt, och jag ville dra in dig och ge dig en fråga Seeing Greene-stil. Här är min fråga och jag ska låtsas som att jag är BP-lyssnaren och att du får vara jag här.
Som köpare, varför spelar slutdatumet för en affär betydelse för mig? Jag förstod aldrig betydelsen. Självklart skulle jag vilja stänga en fastighet i allmänhet förr snarare än senare, såvida vi inte närmar oss slutet av december och lika gärna kan börja nästa beskattningsår renare. Men finns det ett strategielement här som jag saknar som skulle hjälpa min affär att se ännu mer attraktiv ut för säljare?

Ashley:
Tja, jag tror att det första är att det kan förändras. Det är varierande och det beror på vad säljarens motivation är. Så här i Buffalo på vintern snöar det. Ingen vill flytta på vintern. Så ibland kan till och med erbjuda en försenad stängning ses som en fördel om du lägger ett erbjudande eftersom säljare inte vill flytta och de är tacksamma. Som att vårt hus är sålt är vi under kontrakt, men vi kan stanna här tre månader till tills vädret är varmt och sedan stänger vi fastigheten. Eller så kan dessa människor redan ha ett hus i åtanke, de vill komma in i sin nya fastighet. Så att lägga in en snabb stängning, och jag ser att mycket vanligare är att folk vill stänga snabbt, de vill vara klara med fastigheten de säljer och de vill gå vidare till nästa sak i sitt liv.
Och när du går med ett kontanterbjudande kan du oftast stänga snabbare än om du gör konventionell finansiering eller till och med ett FHA-lån. Du kan stänga snabbare om du använder hårda pengar. Så många gånger kommer slutdatumet faktiskt att kopplas till hur du köper fastigheten också.

David:
Ja, den här frågan kom från Brit i Oregon och det var lite förvirrande eftersom hon säger: "Självklart skulle jag hellre sluta en affär förr snarare än senare, men de flesta köpare är i det motsatta lägret. De vill ha mer tid. Du behöver tid för att få ihop ditt lån, tid för att få alla organisationer att flytta ihop. I allmänhet skulle köpare vilja ha en längre depositionsperiod eftersom de har mer tid för due diligence, mer tid att förbereda och säljare vill stänga tidigare.” Så som du sa, Ashley, generellt sett är en kortare tidslinje vanligtvis mer fördelaktigt för säljaren, men du gjorde också en bra poäng att du inte borde anta det. Du måste fråga, ja, vad vill säljarna? För om de kan sälja snabbare är det mindre troligt att de behöver betala en ny bolånebetalning eller så får de pengarna snabbare till nästa sak de vill ha.
Men ibland vill de inte sälja snabbare eftersom de inte har någonstans att ta vägen. Eller som du sa, de vill inte flytta mitt i vintern. Och det är vad agenterna kan göra, de kan få affärer att fungera, är att de kan ta reda på logistiken för varje part och sedan sätta ihop affären på ett sätt som fungerar för båda personerna.

Ashley:
Ja, jag har till och med gjort tidigare att slutdatumet kan bestämmas av säljaren. Att jag inte lägger in i mitt erbjudande att jag vill att det ska stänga om 30 dagar, särskilt på den kommersiella sidan när jag gör en avsiktsförklaring och det är mycket mer flexibelt än att hålla sig till ett bostadsfastighetskontrakt som säljaren kan välja slutdatum som det inte finns någon fast och svår tid som jag behöver stänga av.

David:
Ja, det är smart eftersom det tar mycket oro hos säljarna eftersom man aldrig vet ofta vad de tänker. Bra råd där.
Så vi har inte pratat med dig på ungefär ett år. Jag vet att du har varit värd för Real Estate Rookie Podcast där med Tony och det har gått fantastiskt. Jag har stött på er två ett par gånger, men säg mig vad mer har du hållit på med under det senaste året av ditt liv?

Ashley:
Några av de stora sakerna är att köpa stugor på land och typ av att uppdatera dessa stugor och göra dem mer till en modern, glamorös upplevelse. Jag färdigställde nyligen en A-frame-fastighet som blev vacker. Det har typ varit mina projekt under det senaste året, att göra fyra stugor och totalrenovera dem. Förutom det har jag varit värd för BiggerPockets bootcamps om hyresvärdar och bara vara en nybörjarinvesterare. När jag väl började göra det bestämde jag mig för att skriva en bok. Min bok kommer ut den 10 januari och den heter Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Det här låter ganska saftigt. Vad kan vi förvänta oss att finnas i den här boken?

Ashley:
I princip allt och allt du hittar i den här boken förutom kanske mina egna personliga erfarenheter, du kan hitta på internet, du kan hitta i andra böcker, du kan hitta på podcaster, du kan hitta i tidningar, du kan hitta att prata med andra investerare . Det jag gjorde var att jag tog min erfarenhet, allt jag har lärt mig sedan jag började i fastigheter 2013 är när jag började och satte allt det i en plan. Så steg. Så varje kapitel är i grunden ett steg när det gäller att organisera vad du kan göra. Du kan hitta all den här informationen någon annanstans och vad jag försökte göra är att bygga ihop allt, ta de viktiga bitarna och visa dig hur du skaffar ditt första år nästa fastighet.

David:
Det är typ en ritning, låter det som. Följ bara steg ett, steg två, steg tre, så får du en fastighet.

Ashley:
Ja.

David:
Väldigt coolt.

Ashley:
Och det har hänt. Att göra bootcampen är att vi i princip gjorde samma sak i bootcampen. Jag är värd för den tillsammans med Tyler Madden och vi har haft så många människor som kommit och berättat att de har fått sin första egendom eller att de kanske har fastnat efter sin första eller andra fastighet och sedan fortsatte de och tog bootcampen och de kunde att få en annan fastighet på kontrakt. Jag var precis i Phoenix på en BiggerPockets-träff. Tony och jag gjorde en livepodcast där och två personer precis vid det mötet hade deltagit i bootcampen och kom fram till mig och berättade för mig att den ena hade fått en deal redan och den andra hade fått två deals.

David:
Okej. Så det här fungerar, eller hur? Låt oss dyka djupt in i en del som nya investerare kanske inte känner till och det är därför en tidslinje är viktig. Så du rekommenderar denna 90-dagars tidslinje, den kommer upp i bootcamps, den kommer upp i din bok. Vad är det med 90-dagars tidslinjen som du tror hjälper nya investerare att göra framsteg?

Ashley:
Jag tror bara att sätta ett mål och sätta en deadline för det målet. Så om du vill få en korttidshyra eller om du vill ha en långtidshyra eller om du vill köpa en fastighet för att vända, ger detta dig tillräckligt med tid att slutföra och gå igenom alla steg för att faktiskt få en fastighet under kontrakt . Beroende på vilket tillstånd du befinner dig i, som New York, kommer du med största sannolikhet inte att stänga en fastighet eftersom det ibland tar 90 dagar att bara stänga fastigheten även efter att du har lagt den under kontrakt. Så beroende på var du bor, när du faktiskt stänger fastigheten, kanske det inte är 90 dagar, men det vi gillar att se är att du lägger erbjudanden och du får något under kontrakt inom 90 dagar.

David:
OK, cool. Så låt oss dyka djupt in i vad som faktiskt kommer att hända i den här processen och låt oss börja med när du faktiskt får något i kontrakt. Så när fastigheten är i kontrakt, tror många att jobbet är klart, "Yay! Det är i kontrakt, jag köpte det." Nej, du gjorde det. Det här är ett steg och det är här det verkliga arbetet börjar och en av de första sakerna är due diligence. Så vad rekommenderar du investerare att göra när de börjar göra due diligence på fastigheten som de precis lagt i kontrakt?

Ashley:
Innan vi ens går in på det vill jag bara belysa hur viktigt det är att faktiskt få affären och det är så spännande och kan kännas som en sådan lättnad, men det jag upptäckte är att många fastighetskontrakt får dig till det punkt för att hitta affären, hur man hittar erbjudanden, analysera erbjudanden och sedan lägga erbjudanden. Men mycket lyfter inte fram vad du gör efter att du fått fastigheten på kontrakt innan du stänger. Så det var här jag tog mycket tid i boken för att förklara och jag har en förvärvschecklista som jag lägger in i boken och sedan dyker djupare in i varje sak. Så en mycket viktig del är din due diligence.
Vi har sett under de senaste åren att många människor avstod från inspektioner på fastigheten där de bara skulle lägga erbjudanden och inte riktigt slutföra någon due diligence, men det finns en hel del due diligence som kan göras så långt som en fysisk besiktning av fastigheten. Det finns också due diligence som du bara kan göra bakom en dator för att ta reda på information och data. Så några av dessa saker är att verifiera fastighetsskatter, få en offert på försäkring, ta reda på vad premien skulle vara på en försäkring, vilken typ av försäkring du behöver på fastigheten, och sedan har du också ditt titelbolag som gör titelarbetet. och se om det finns några panträtter eller domar i det tidigare ägandet av fastigheten. Sedan är det också att gå till länsskrivarens kontor eller kommunhuset och prata med kodtillsynsmannen, särskilt beroende på typ av fastighet.
Så med mig som tittar på fastigheter med mark på landsbygden där du stöter på att ha septik och brunnar på fastigheten och det inte är anslutet till allmännyttiga tjänster. Så det finns faktiskt en del due diligence som går in på att hitta när var sista gången länet inspekterade det? Behöver länet komma ut och göra en inspektion vid försäljningen? Behöver du byta ut den? Hur mycket kommer det att kosta?

David:
På den allra första fastighet jag någonsin köpte var det ingen som sa till mig att fastighetsskatterna var högre än vad de beräknades till. Så det visade sig att det var ett område, vi kallar dem Mello-Roos här ute. Jag vet inte om ni har det, men det är extra skatter som tas ut för att betala för skolor som har skapats. Särskilda bedömningar skulle förmodligen vara den tekniska termen. Och jag trodde att skatterna skulle vara $140 i månaden och de var som 450. Det var över $300 i månaden på ett hus som jag köpte för 195,000 XNUMX. Det var inte som en superdyr fastighet där skatterna var så höga och det krossade siffrorna och jag visste inte ens att det var något som kunde hända. Jag visste inte att man kunde ha vissa hus med högre skatter än andra. Är det en av de saker du pratar om investerare måste vara medvetna om?

Ashley:
Ja, och även i delstaten New York har de STAR-sparprogrammet. Det är din primära bostad, du kan få skatteavdrag på fastigheten. Om du är lantbrukare eller arrenderar din mark till en lantbrukare för jordbruksändamål kan du få rabatt på din fastighetsskatt. Samma sak även om du är veteran. Så om du går och drar fastighetsskatten måste du veta vem som faktiskt bor i fastigheten nu och hur hålls fastigheten eftersom du kan titta på den låga fastighetsskatten och inte inse att det där STAR-sparbeloppet som tas av är faktiskt för att de bor i fastigheten och du ska använda en förvaltningsfastighet och då kommer det att öka.

David:
Det är helt rätt. När jag först började sälja hus var en av de saker jag skulle göra för mina kunder att jag skulle dra upp fastigheten på länsskattemannens hemsida. Så du skulle leta efter bedömarens kollinummer. Det är vad APN betyder, om du någonsin har hört frasen APN, eller så kan du bara lägga in adressen och du kan hitta fastigheten och det här är faktiskt allmän information. Du kan se vad dina grannar betalar för skatter, du kan se vad någon betalar. Och det skulle visa, okej, här är vad det faktiska beloppet som länet kommer att samla in kommer att vara eller staten. Och sedan här är alla dina speciella bedömningar, du kommer att få det här, du kommer att få det här, du kommer att få det här och du ser vad skatterna är för den enskilda fastigheten och jag antar att det är där STAR bedömning skulle dyka upp eller rabatten om det är en primär bostad husägare.

Ashley:
Ja, så det är en bra punkt där du faktiskt kan gå för att hitta fastighetsskatterna. Du kan gå till länets GIS-kartläggningswebbplats. Så bara Google GIS-kartläggning i ditt län, och det är en gratis webbplats som visar en karta och sedan paketen och du kan faktiskt bara klicka på paketen eller söka på den. Du kan gå till din stadswebbplats och många gånger kommer de att ha dem där. Det finns några landsbygdsstäder som jag investerar i som inte ens har dem på webbplatser än och du måste fysiskt gå till bedömarens kontor för att dra dem. Sedan finns det andra betalwebbplatser som PropStream också, som är $99 i månaden där du kan få fastighetsskatten där.
Se bara till att du verifierar fastighetsskatterna, särskilt om du köper på MLS eller till och med om säljaren bara berättar för dig vad fastighetsskatterna är, se till att du går och faktiskt verifierar dessa uppgifter och att du är få uppdaterad information om det också. Så om fastighetsskatterna är från över ett år sedan, se till att du drar de nya också.

David:
Ja, och många områden har skatter omvärderade vid försäljningen. Så på en handfull ställen som jag har sett kommer skattningsmannen vart tionde år eller något annat in och säger: "Här är värdet på fastigheten." De nollställer alla skatter utifrån det. Men i de flesta områden, när fastigheten byter ägare, omvärderar de den. Så inköpspriset där. Så en annan sak som hände på det första huset är att det såldes 10 som nybyggnation för 2006 595,000. Jag köpte den för 195. Så även om det slutade med att jag betalade mer skatt än vad jag förväntade mig baserat på 195, så tog de in en massa skatter från mig när de avslutade depositionsprocessen eftersom de fastställde den till 5 95 fortfarande. Sedan när den såldes kom skattmästaren in och han sa: "Okej, den är värd 195." Det är en tredjedel av skatterna. Den här killen kommer att betala än vad de andra gjorde.
Men de hade redan samlat in mer än så från mig på depositionen, så de skulle återbetala det till mig. Det händer inte vanligt, men vad de gjorde var att de skickade det till fastigheten istället för till mig och min hyresgäst förfalskade faktiskt checken, löste in den och betalade sedan hyra till mig med mina egna pengar i tre månader i rad med det skatterabatt. Så nej, när du köper fastigheten, när du tittar på vad skatterna för närvarande är, är de en procentandel av köpeskillingen. Du betalar förmodligen i de flesta fall mer för huset än vad säljaren betalade när de köpte det. Så dina skatter kommer att bli högre. Du kan inte titta på det exakta antalet och säga att det är mina skatter. Du måste titta på andelen av köpeskillingen. Är det liknande hur du lär nybörjarna när du låter dem göra den här delen?

Ashley:
Ja, och jag tror att en annan viktig del att lägga till fastighetsskatterna för att hämta informationen är att dina elbolag också verifierar vad de säger att vatten- och avloppsavgiften är, särskilt om du kommer att betala en del av dem som hyresvärd. Och också ta reda på vilken typ av verktyg som används. Så här inne där jag bor och de områden jag investerar för värmen, det kan vara propan, det kan vara naturgas, gas eller elektriskt, eller så har jag faktiskt precis köpt ett hus som det bara var tre braskaminer i huset. fast egendom. Så det finns väldigt olika sätt att värma upp huset på och olika elbolag, även olika elbolag. Så under den due diligence-processen, så inte bara verifiera fastighetsskatterna utan också verifiera vilka typer av verktyg som finns på fastigheten och sedan även beloppen för dem också.
Så om en fastighet inte är välisolerad och värme pumpar ut ur huset och gasräkningen är extremt hög, även om du inte betalar bensinräkningen, när du får in en hyresgäst i den fastigheten, kommer de med största sannolikhet att frågar dig, "Vet du vad de genomsnittliga verktygen är för fastigheten?" Du kan få denna information genom att ringa elbolaget och be om ett genomsnitt. De kan inte ge dig exakt vad någons räkning är, men de kan ge dig ett genomsnitt över sex månader eller ett år. Se till att du tar hela året, speciellt du bor i ett område med olika årstider. För om du ringer på hösten och du får det sista halvåret så blir det sommar. Så du vill att hela året ska se vad den genomsnittliga räkningen är. Men det kommer definitivt att påverka hyresgäster som kommer in i huset. Du kanske kan lura någon och låsa in dem till ett års hyresavtal, men om de har den där superhöga elräkningen för att fastigheten inte är välisolerad, kommer de troligen att flytta ut efter det året till någon mer överkomlig plats .

David:
Det är en mycket bra poäng. Hur är det nu när du har gjort en del av det arbetet och nu måste du ta reda på om det händer en rehab. Har varje hus en rehab? Har vissa fastigheter rehab? Hur råder du folk i boken att gå tillväga för att göra din due diligence på rehabdelen av affären?

Ashley:
Ja, så det enklaste är att du kan ta igenom din entreprenör innan du ens erbjuder på fastigheten, men ibland är det helt enkelt inte möjligt. Så det är när du under din due diligence-period, innan du stänger på fastigheten, ställer in allt så att den dagen du stänger är du redo att vidta åtgärder på fastigheten. Så det kan vara om du har tillåtelse, och jag lägger alltid in detta i mina kontrakt. Även om jag inte får bankfinansiering lägger jag in en beredskap där jag kan få tillgång till en entreprenör och/eller värdering. Så på det sättet, om jag hamnar i finansiering eller hårda pengar eller något förändras, har jag fortfarande den möjligheten att ta in någon i fastigheten. Alltså för en värderingsman eller för en entreprenör. Och detta brukar inte vara ett problem eftersom de flesta av fastigheterna jag köper redan är lediga.
Om det finns hyresgäster på plats kan det vara svårare att få säljarna att gå med på detta eller om de kanske bor där som sitt primära. Men det är alltid värt att fråga och alltid värt ett försök så att du kan ta en entreprenör för att få en mer grundlig uppskattning än vad du budgeterat för. Så när du gör din inspektion eller till och med din visning innan du erbjuder det är att ta så många bilder du kan och sedan ta en video av hela huset så att du kan gå tillbaka och verkligen bygga upp din budget som Okej, det finns 13 fönster i fastigheten, alla kommer att behöva bytas ut. Detta är vad ett fönster kostar och hur mycket arbete det är att lägga på det. Och du kan gå igenom rum för rum och verkligen bygga ut din uppskattning och bygga ut den omfattningen av arbetet som du sedan kan ge till entreprenörer.
Så även om du inte kan få in dem i fastigheten kan du skicka dem videorna, filmerna, omfattningen av arbetet och de kan på ett sätt ge dig åtminstone en idé. Och sedan direkt när du stänger, kommer du att kunna få dem rätt in i fastigheten och förhoppningsvis ha dem i rad.

David:
Det är så bra råd. Det är väldigt vanligt att jag kommer att höra att folk blir avskräckta, "Min entreprenör kan inte gå runt i huset under de sju dagar av due diligence som jag har. Jag måste backa ur det." Och jag tycker bara att det är galet eftersom de oftast inte kan ge dig en superdetaljerad sak. Men i Långdistansinvesteringar i fastigheter, när jag skrev den boken, pratade jag om hur jag gör det här när jag inte ens är i området. Och jag har gjort det nyligen. Jag köpte ett hus i Blue Ridge, Georgia eller en stuga som du nämnde. Du köper de två.
Och när vi var där lärde jag faktiskt min agent hur man gör det här när jag inte är här. Jag kommer inte att vara där på alla dessa, så ta fram din telefon, ta en video, gå genom garaget, gå långsamt vid dessa delar och säg, "Här är vad han undrar. Kan vi lägga ett sovrum här, ett sovrum här? Var skulle vi lägga badrummet? Vi vill riva den här muren." Och han tar en video av det hela ifall entreprenören försöker ta reda på, kan det vara ett problem med lastbärande i den situationen? Sedan gick vi uppför trappan i garaget till där de i princip hade ett bostadskvarter inrättat och vi visade att det är så här finishen ser ut här, vi vill att du ska matcha den på nedervåningen.
Han gav mig en supersnäv budget för vad det skulle kosta att göra det bara baserat på videon. Sedan stängde jag och sedan gick de in och sa: "Okej, här är några justeringar vi måste göra nu när vi har sett fastigheten." Men jag behövde dem inte för att gå hela grejen. Och det är mycket, mycket enklare än jag tror att vi tror. Och det faller inte ens många in att ta en video och sedan skicka den till folket när de inte är där. Är det liknande metoden som du har på plats när du köper?

Ashley:
Ja, absolut. Och en vanlig fråga, och du hade sagt ibland att du inte kan få ut din entreprenör, och jag ser det här mycket med nybörjarna nyligen att de inte kan få entreprenörer att komma ut till fastigheten, särskilt om de har De har inte ens stängt fastigheten ännu, eller kanske är de inte ens under kontrakt ännu, men de är nya investerare, de vill bara vidta alla försiktighetsåtgärder som möjligt. Så en sak du kan göra är att du kan erbjuda dig att betala en entreprenör för att komma igenom det. Så om du inte är säker på om du ska använda dem eller inte och du har svårt, kan du få det. Men det jag också har gjort är att jag har byggt upp min egen arbetsomfattning.
Så om du har lite kunskap eller om du har någon som har kunskap, kanske de inte är en entreprenör eller faktiskt inte kan göra jobbet åt dig, men de kan gå igenom fastigheten åt dig och bygga ut, här är de saker du behöver att göra, bygga den omfattningen av arbetet och sedan skicka den till entreprenören. Så du ber inte en entreprenör om en detaljerad uppskattning av vad de kommer att göra. Du kommer att skicka dem omfattningen av arbetet och låta dem fylla i raderna. Om du sedan skickar detta till tre olika entreprenörer har du mycket jämförbara uppskattningar då eftersom du faktiskt byggde ut det. Och då kommer du också att få feedback, det är jag säker på, och de kommer att ge dig något du saknar, sådana saker. Men det kommer också att visa dig vem som faktiskt är en bra entreprenör som ser upp till dig också, att de kommer att ge sin input.

David:
Vad är dina tankar om att din entreprenör och din heminspektör ska gå samma dag när du kan ställa upp det?

Ashley:
jag vet inte. Jag har aldrig tänkt på det faktiskt. Det har jag aldrig gjort. Jag menar, jag ser ingen nackdel med det.

David:
Vad som förhoppningsvis skulle hända är att heminspektören ser saker och han säger, "Hej, det måste fixas." Men entreprenören kanske inte har vetat att det här uttaget inte fungerar eller hej... Ofta upptäcker du att uttag är anslutna på fel sätt eller att den faktiska elpanelen inte är korrekt inställd eller att VVS-systemet är funky. De säger, "Ja, det är konstigt. Varför rinner det igenom här istället för där?” Där de kan låta entreprenören ta med det i arbetets omfattning om något behöver göras. Och omvänt kan entreprenören säga: "Det här ser konstigt ut." Och han kan kanske låta heminspektören titta på om reglarna var placerade i rätt område eller om det var felkopplat.
Det var ett av tipsen som jag lärde mig när jag investerade stort i Jacksonville, Florida och köpte många hus samtidigt, är att om jag kunde få dem båda samtidigt att göra sin genomgång, var det mindre koordinerande för min agent för att försöka ta reda på hur jag skulle få säljarna att gå med på detta och sedan spelade de liksom mot varandra och det gav mig bara mer information att granska genom due diligence-perioden.

Ashley:
Ja, det är en bra poäng för då behöver du bara få tillgång till fastigheten en gång genom att de kommer på en gång. Och om någon av någon anledning inte kan göra det, kan du skicka besiktningsrapporten till din entreprenör.

David:
Ja, det är definitivt... Det skulle vi alltid göra också. Vi skulle säga, "Hej, titta på det här, berätta de saker som du tror att du kan göra billigast." För om de ska vara som om det är $9,000 XNUMX för att fixa ett litet problem, kommer jag förmodligen inte att låta dem göra det. Men ibland öppnar de upp väggen eller så flyttar de runt på saker ändå, de säger "Åh ja, medan vi är där, så fixar vi det." Och du behöver inte ens betala något jämfört med om du var tvungen att ringa en rörmokare specifikt för det problemet, de kanske tar ut fem tusen för att de fick skära i din plåt och flytta saker. Men om du ändå demonerar badrummet kan du fixa det som dyker upp i rapporten.

Ashley:
Det är också bra om du planerar att be säljaren att sänka priset eller att täcka kostnaderna för några av de saker som kommer upp i inspektionen också. Så med att ha din entreprenör där kan du få uppskattningar ganska snabbt för att också kunna omförhandla med säljaren.

David:
Mycket bättre än att försöka få din entreprenör att gå till samma fastighet tre gånger för att få en uppskattning av en ny sak när du är mitt uppe i förhandlingarna, vilket är en stor följd av nästa del av processen efter att du lagt något i kontrakt, det förhandlar. Vad är ditt råd för hur du förhandlar för att komma in på kontrakt och vad är ditt råd för när du väl är i kontrakt, vad kan du göra för att spara lite pengar även där?

Ashley:
Ja, det jag gillar bäst, så det finns egentligen två olika scenarier, du är utanför marknaden eller du är på marknaden, jag tror att det är så mycket lättare att förhandla om en off-market-affär eftersom du kan vara direkt till säljaren och det finns ingen mellanperson där. Så i det scenariot gör jag vanligtvis en avsiktsförklaring där jag anger de grundläggande villkoren i avtalet, köpeskillingen, fastigheten, säljarens information, min information och villkoren i avtalet och eventuella oförutsedda händelser, Jag gillar att skicka det till dem och träffa dem inom 24 timmar. Så jag bestämmer ett möte med dem, jag skickar det kvällen innan, och sedan går jag och sätter mig ner med dem. Och jag har en kopia för mig själv och jag har en penna redo för att klottra ut saker och att börja göra ändringar. Så jag gillar att stå ansikte mot ansikte för förhandlingen och bara fråga dem: "Vad är det för saker du är tveksam till? Vad gillade du inte?” Och du kommer att få reda på så mycket information.
Jag har låtit en säljare berätta för mig att han inte ville göra det och han var lite likgiltig och han sa: "Du vet, jag behöver bara 2,500 25 dollar i månaden, det är vad jag behöver." Så vad gjorde jag? Jag jobbade baklänges. Jag gjorde 3.5-årig säljarfinansiering, amortering på 2,500%, och det slog hans $XNUMX XNUMX som han behövde. Och det fungerade bra för mig och det fungerade för honom, men jag skulle aldrig ha vetat det utan att bara ha ett samtal och lyssnat. Så jag tror att det finns så många olika anledningar till att folk säljer eller saker som är viktiga för dem. Så om du kan stå öga mot öga med dem, tror jag att det är mycket lättare att läsa dem när du pratar om något som står i avsiktsförklaringen, vad som är viktigt för dem och vad som inte är viktigt för dem.
Och då ger det dig också typ av möjlighet att lägga ut... Så jag gör alltid det här under visningen. Jag frågar alltid om de är intresserade av att göra säljarfinansiering. Om svaret är dead flat nej direkt, då är det då jag går och säger, "Åh, jag visste inte om du hade berättat för din revisor, din CPA du sålde och de hade rekommenderat skatteförmånerna med det. Det där piggar dem bara upp lite. Och då är det som, du vet, det finns alltid någon form av liten sak.” Tja, jag vet inte, jag antar att jag skulle kunna prata med dem och sånt. Och, "Åh ja, det borde du." Det är många skatteförmåner.

David:
Kan du dela det kortfattat? Vilka är några av fördelarna som folk kan berätta för en säljare om varför de kanske vill använda säljarfinansiering?

Ashley:
Det första är att den beskattningsbara inkomsten sprids ut över löptiden för låneavtalet som de betalar. Så de kommer inte att drabbas hårt av skatter för att få en engångssumma pengar i förskott. Det är vanligtvis det största för människor. Men även om de är äldre har deras seniorer den fasta fasta inkomsten också. Jag har sett många äldre säljare som det istället för... Speciellt på campingplatser, jag har letat efter campingplatser och de är så vana vid att ha den här månadsinkomsten som kommer in och att de ska få den här klumpsumman och nu vill de att hålla sig inom den månadsinkomst som de är vana vid att få och som kan ses med långtidsuthyrning. Men den största skattefördelen är att de inte drabbas lika hårt av skatter det första året och det är utspritt.

David:
Ja, de fyller inte vinsten på en gång.

Ashley:
Ja, och jag tror att många säljare också försöker bygga upp generationsrikedomar. De ser också värdet av när jag dör, dessa betalningar överförs bara till mina barn, mina barnbarn, så vidare.

David:
Mycket bra poäng. Okej. Vad händer nu om någon använder en fastighetsmäklare för att köpa huset? Vilka råd har du till dem om hur de kan förhandla genom sin agent?

Ashley:
Jag tror att det beror på hur mycket du litar på eller värdesätter din agents åsikt och hur mycket din agent kommer att arbeta för dig. Jag har varit i en situation där min egen agent som jag använde fick mig att känna mig generad över de saker jag bad om. Så jag tror att det är väldigt lätt att saker blir röriga. De går från köparen till sin agent, till säljarens agent till dem. Och sedan om du faktiskt får det under kontrakt, i delstaten New York, måste vi använda advokater, då kastar du advokaterna mitt i det också och då är det nästan som sex personer som det faktiskt går igenom.
Så jag tror att det är mycket svårare att ha det samtalet och det är därför jag alltid skriver allt på papper. Jag skriver det som jag vill att det ska vara. Så om jag ber om säljarfinansiering i erbjudandet kommer jag att skriva ut det amorteringsschemat. Jag kommer att säga, "Den här månaden vill jag köpa den för så mycket." Men under loppet av fem år kommer du att tjäna X-belopp i ränta. Och jag lägger ut det. Jag litar inte på någon av agenterna för att förklara det som en fördel med det och visa att de faktiskt kommer att tjäna mer pengar genom att acceptera säljarens finansiering.

David:
Ja. Du fick mig att tänka på varför det blir så komplicerat när agenter är inblandade eftersom du har helt rätt. Det är en bra poäng. Och jag insåg att det finns vissa saker som blir "industristandard" när du har att göra med agenter och en del av dem varierar beroende på region. I norra Kalifornien är det till exempel vanligt att säljaren betalar fastighetsöverlåtelseskatten men att köparen betalar äganderätten och depositionsavgifterna. Men i vissa delar av norra Kalifornien delar du upp äganderätt och depositionsavgifter jämnt. Det är annorlunda när du är i Bay Area eller Central Valley eller South Bay. Vad som händer är att det inte finns något rätt eller fel sätt att göra det på, men listningsagenten som kommer att föreslå informationen till sin säljare kommer att färga den som att de ber om något som inte är normalt, de är giriga. De vill att du ska betala för detta. Vanligtvis är det meningen att de ska betala för det.
Så nu säger säljaren som inte kan någonting om fastigheter, "Åh, de lurar mig." Och nu sätter de ner foten som, "Nej, vi kommer inte att göra det." Agenten säger, "Ja, det stämmer, jag ska spara pengar till dig." Och sedan går de till köparens agent och de säger att de inte kommer att göra det. Köparen går till dig och du säger: "Ja, gå och förhandla om det igen. Det är löjligt. De borde få dem att ändra sig. Det är ditt jobb, eller hur?" Nu säger köparens agent: "Usch, om jag trycker för hårt kommer de att backa. Om jag inte pressar tillräckligt hårt kommer min klient att bli arg.” Och då har du, köparen ingen aning om vilka samtal som förs mellan noteringsagenten och säljaren. Och när du sedan kastar in farbrorn som vill hjälpa och pappan som vill skydda sitt barn och advokaterna som är inblandade och alla har sin egen uppsättning värderingar som de tycker borde drivas av, blir det väldigt svårt att göra något förhandla överhuvudtaget.
Sedan, när du går direkt till säljaren, finns det inte allt detta förutsatta sätt att göra saker på som du försöker kämpa igenom. Det är, "Här är vad jag erbjuder dig. gynnar det dig?” "Som, men det här skulle gynna mig mer." "Okej, låt mig se om jag kan strukturera det på ett sätt som gynnar mig." Och det är mycket renare. Du har inte alla traditioner som är förknippade med hur man förolämpar någon.
Jag tänkte i vissa asiatiska kulturer att det är väldigt traditionellt att ta med en liten present när man träffar en ny person och jag skulle inte dyka upp med en liten present. Jag skulle aldrig tänka på det. Vi gör inte det där jag kommer ifrån. Och så du kan förolämpa människor mycket lätt och det händer i fastighetsförsäljning ständigt. Och så slänger du in olika mäklare som har olika sätt att göra saker på och olika MLS:er har olika saker och olika titel- och depositionsföretag sätter upp saker på olika sätt. Det finns så många sätt att göra folk upprörda. Och varje sida hör bara hur den andra sidan inte höll med, och då blir båda sidor riktigt arga. Det är som ett telefonspel där saker kan bli rörigt. Så är det ett av sätten som du gillar att gå direkt till säljaren eftersom du kan undvika allt det?

Ashley:
Ja, men jag måste säga att det har funnits tillfällen då det definitivt har varit en fördel att ha en agent eftersom de kanske är vänner med den andra agenten eller så känner de dem väl. Och även tillfällen då det kan verka oetiskt, finns det tillfällen då agenter ger en hint eller ger ett faktum om säljarna som kanske andra som lägger erbjudanden inte vet eller liknande. Eller även om ni båda vill ha olika priser och vad som helst, agenterna representerar köparen eller säljaren, den olika representationen, de vill båda sälja fastigheten. De båda har slutmålet att stänga den fastigheten för att få sin provision. Så ibland når det till en viss punkt där agenterna arbetar mer tillsammans bara för att få affären klar. Och det kan vara en stor fördel eftersom du har både köparen och säljarens agent att göra vad de kan göra för att få den här affären att hända.
Så jag har sett det, speciellt om något som en förhandling har dragit ut på tiden och vidare och om saker kommer upp. Jag hade en fastighet som jag hade under kontrakt och jag finansierade den, jag fick en värdering gjord. Värderingsmannen skulle inte komma ut till fastigheten om inte uppfarten plogats. Säljaren vägrade absolut att ploga uppfarten. Så fastighetsmäklarna erbjöd sig att dela upp kostnaden för att få snöplogföraren att komma in eftersom de båda ville flytta affären och få det gjort. Plogföraren fastnade faktiskt på uppfarten. Det var ytterligare 400 dollar för att få honom bogserad från uppfarten och det förvandlades till denna stora hemska sak. Men precis som just där, om det bara var jag som förhandlade med säljaren, är jag så envis ibland att jag inte skulle ha pungat över pengarna för att betala plogföraren, så småningom, men jag tror att det var som att det är definitivt en Fördelen med att ha agenter är när de bestämmer sig för att faktiskt samarbeta för vad som är bäst för köparen och säljaren för att få affären klar.

David:
Jag har sett sådana saker hända som inte är objektiva vettiga. Så låt oss säga att säljaren inte vill betala 500 spänn för att få uppfarten plogat, men det tog dem 90 dagar att få kontrakt. De kommer att vänta ytterligare 90 dagar för att hitta en annan köpare. De kommer att spendera $7,000 500 i bolånebetalningar eller mer för att gå den perioden istället för att spendera $XNUMX för att ploga sin egen uppfart så att en värderingsman kan komma in i fastigheten. Men de får in att bara envis, jag viker inte, och köparna kan göra det också. Det är helt rätt. Mycket av det du gör som agent, hur konstigt det än är att säga, är att du förhandlar mot den andra sidan, men du förhandlar ofta med din egen klient. Du försöker få dem att se det löjliga i deras känslomässiga beslut.
Som vi var säljaren var köparen villig att spendera 1.2. Det var dit jag förhandlade fram priset. Den värderades till en miljon, köparen kommer fortfarande att köpa den och köparen vill bara att säljaren ska fixa lite träröta, en sak på 2,000 200,000 dollar och de säger, "Jag ger dem ingenting." Och du tänker: "Du inser att de spenderar 200,000 XNUMX $ mer än det är värt och det finns en mycket god chans att nästa värderingsman inte ger dig det. Och du kanske vinner den här striden och sedan säljer ditt hus för den miljon det värderas för. Du vill riskera XNUMX XNUMX över två tusen. Och de säger "Åh, okej. Jag tänkte inte på det." För folk tänker inte på det. De är väldigt känslomässiga och bra agenter kan absolut ge lite ljus i galenskapen.
Jag tror att någon som har erfarenhet av att köpa fastigheter ofta blir erfaren med människor. Folk tror att lära sig fastighetsinvesteringar är att få ner siffrorna. Det är som grunderna. Det är som supergrunderna. Det är bara att dribbla en basketboll och skjuta ett slagträ. Det gör dig inte bra på basket. Människor och psykologi är där dina pengar verkligen tjänas, särskilt när du har att göra med människor. Vilka råd har du till människor som försöker bryta sig in i fastighetsinvesteringar och kanske kämpar med att förstå hur man kommunicerar bättre eller rätt sätt att presentera information?

Ashley:
Det första är att läsa boken, Du lyssnar inte. Jag måste låta producenterna lägga in anteckningarna för jag kommer inte ihåg författaren direkt, men den där boken tror jag är precis vad du precis pratade om, är att förstå hur någon känner, läsa deras känslor och faktiskt lyssna på dem och inte bara försöka vara reaktiv genom att svara direkt och försöka rationalisera med dem. Många gånger vill människor bara bli förstådda, de vill bara bli hörda. Och om du faktiskt lyssnar kan du kanske se någon underliggande sak som hjälper dig att faktiskt lösa och lösa problemet istället för att försöka rationalisera med dem eller verkligen se vad som händer.
Den andra boken som jag skulle rekommendera är Hug Your Haters av Jay Baer. Det är en kundtjänstbaserad bok, men jag tror att den är bra att läsa för alla. Så oavsett om någon ger dig konstruktiv kritik eller dålig feedback eller om du har att göra med en svår säljare eller en svår kund, går detta bara igenom stegen för hur man hanterar den situationen. Det är lite av en överdrift att döda dem med vänlighet. Det visar bara alla dessa fall av när någon nästan attackerar dig eller argumenterar med dig, speciellt när du förhandlar om hur du kan hantera den situationen för att få dem att tacka dig.
Mellan de två böckerna tycker jag att det är riktigt bra läsningar, men att kommunicera med människor som jag har lärt mig så mycket under åren. Jag har jobbat tillsammans med den här investeraren i nästan åtta år tror jag nu, kanske ännu längre. Vi skrattar ofta åt hur långt jag har kommit. Jag började som fastighetsskötare och handlade bara med hyresgäster. Jag skulle bara bli så förvirrad, jag skulle bli överväldigad. Och nu är det bara att hantera olika situationer, hålla sig lugn, cool, samlad, faktiskt verkligen tänka på hur man ska svara för du kan lära dig hur man läser människor och allt det där, men du kommer inte att kunna lägga märke till saker och ting. om du inte själv lyssnar på dem och faktiskt observerar. Och du måste kunna stoppa dig själv från att reagera direkt och gå tillbaka och försvara dig och bli defensiv innan du faktiskt kan se helheten av vad de försöker förklara för dig.

David:
Det är en mycket bra poäng. Du vill förstå var de kommer ifrån innan du försöker få dem att förstå var du kommer ifrån och det kräver lite disciplin. Det är inget naturligt svar.

Ashley:
Och du sa precis allt jag sa i en mening. Det kunde ha varit mycket kortare.

David:
Tja, jag hade fördelen av att tänka på mitt svar när du gav ditt. Var inte för hård mot dig själv där.

Ashley:
Och det är en del av boken, tänk inte på ditt svar. Det är som att de flesta inte lyssnar, de tänker faktiskt på sitt svar, vilket är så svårt att göra, så svårt att göra.

David:
Ja. Det är som vår baslinje precis utanför marknaden, precis utanför fabrikens löpande band är att vara defensiv och försöka bevisa människor att vi har rätt, vilket är så konstigt eftersom det är väldigt arrogant att anta att du har rätt om allt hela tiden . Vi vet alla värdet av att lära, men av någon anledning när vi är i ett samtal med någon annan, tänker vi inte på lärande. Vi funderar på hur vi behöver lära dem. Vi måste få dem att se saker ur vår synvinkel. Jag använder alltid exemplet med att om du är en boxare och du försöker slå ut din motståndare, så fungerar det inte när deras händer är uppe och de inte är trötta, du kommer bara att slå ut dig själv och bli trött. Vad du vill göra är att låta dem slå ut sig själva. Försök inte slå ut någon förrän de är trötta, de vill inte slåss längre, vilket du vanligtvis gör genom att få dem att prata.
När någon väl har sagt allt de behöver säga, de har fått allt ur sitt bröst och de har berättat för dig hur de känner, de är på sin mest sårbara punkt som människa någonsin, det är då du vill leverera din information. Det fröet kommer att träffa den mjukaste, mest bördiga jorden jämfört med när du försöker stoppa in det innan personen är redo att höra det. Det sparar dig faktiskt bara mycket energi också. Det är en bra poäng. Tack för dessa två böcker. Nu går vi vidare till försäkringen. Vad är några saker som folk bör behöva veta när de vill köpa sitt hus om husägarens försäkring?

Ashley:
Det första är att hitta en agent som är bekant med att göra hyresvärdspolicyer eller vad din strategi nu är. Om du vänder på ett hus och det kommer att stå tomt, kommer din försäkring att skilja sig mycket från en fastighet som faktiskt har någon som bor i den. Om du har en långtidshyresfastighet, om du har en korttidshyresfastighet, kommer din försäkring att bli annorlunda. Kostnaden för en korttidshyra är vanligtvis högre än säg din primära bostad, men kostnaden för en långtidshyra kan ofta vara lägre än din primära bostad eftersom du inte täcker något av innehållet i byggnaden. Så samordna dig med en agent om vem som har erfarenhet inom dessa olika områden eller vad din strategi är och att låta dem faktiskt sitta ner med dig och gå igenom policyn om vad som täcks, vad som inte täcks.
Så som att något som inte kunde täckas på en försäkring här i New York är i källare, det finns sumppumpar ofta, för att pumpa ut allt vatten som kommer in i källaren i dessa gamla, gamla hus vid dessa gamla grunder. Det är som en extra täckning på de flesta försäkringar och du måste be om att få det tillagt så att om sumppumpen inte startar eller har ett fel, täcker din försäkring det. Dessutom kan du få rabatt på så många saker. Som att ha en sumppump kan du få rabatt på eftersom den pumpar ut vattnet om det blir översvämning. Så det finns olika saker och ta reda på och fråga vad dessa rabatter är eftersom de verkligen kan läggas ihop.
Nästa sak är någon specialförsäkring som behövs på fastigheten. Så Tony Robinson, min underbara medvärd, han köpte en fastighet i Louisiana och han var tvungen att skaffa översvämningsförsäkring på den och översvämningsförsäkringen sköt i höjden där fastigheten blev oöverkomlig för honom. Så det är därför det är viktigt att ta reda på informationen i förväg, och detta var hans första investeringsfastighet och det har varit en lärorik erfarenhet för oss och många lyssnare också att förstå, men det finns jordbävningsförsäkringar. Det finns alla dessa olika typer av försäkringar som du kan få och några av dem krävs, särskilt om du får en inteckning i fastigheten som översvämningsförsäkringen.

David:
Okej. Sista frågan till dig. Har du en preferens mellan att betala lite mer för att ha en försäkringsagent som du kommunicerar med om det finns en skadeanmälan eller om det finns en fråga eller rekommenderar du folk att gå den billigaste vägen och hitta en försäkringsbyrå online där du måste handla genom virtuell assistans eller AI?

Ashley:
Jag vet inte om det verkligen är någon kostnadsskillnad för när du anlitar en agent går du igenom... Så faktiskt först, jag skulle inte gå med en agent. Jag skulle gå med en försäkringsmäklare eftersom de kan citera det till flera företag. Så då får du tillbaka offerterna och sedan kan du gå vidare och välja därifrån. Det är min största rekommendation. När det gäller att göra en webbsajt, jag vet inte detta med säkerhet, jag har aldrig använt dem förut, de säger att de kommer att citera dina policyer och ge dig uppskattningarna tillbaka. När det gäller dem som erbjuder det rabatterade vet jag inte eftersom det faktiskt är försäkringsbolaget som skickar erbjudandet och inte den faktiska byrån. jag vet inte. Det är en bra fråga.

David:
Ja, försäkringsbolaget som skickar erbjudandet kommer ofta att göra det billigare om du gör det via onlineportalen eftersom de inte behöver betala en provision eller lön till personen som gav dem företaget.

Ashley:
Provision?

David:
Ja.

Ashley:
Intressant.

David:
Problemet är att när du gör ett krav genom det får du ingen hjälp. Du kan inte mejla någon och säga: "Jag har översvämning, vad ska jag göra?" Det är vad alla vill. Du tvingas gå igenom telefonträdet och de säger, "Tja, anledningen till att vi gav dig rabatten är för att vi inte betalar någon för att sköta ditt krav." Och jag har precis sett folk dra håret ur huvudet, bli studsade från person till person eller hantera bots eller inte få svar eller prata med någon som inte pratar engelska som bara ger dem ett ärendenummer och hänger sig på dem.
Det är väldigt frustrerande om du någonsin måste ha att göra med försäkringsbolaget, och det är därför jag tar upp det här eftersom det ofta verkar vara ett enkelt sätt för investerare att spara pengar, vilket är roligt eftersom din försäkring är en så liten del av hela ditt verkliga fastighetsbudget. Det är förmodligen det värsta sättet att försöka göra det mer lönsamt genom att spara $12 i månaden på ditt försäkringsprogram eller något. Men om du har en försäkringsmäklare, som du sa, har du en människa som du kan gå till och säga: "Ett träd föll på mitt tak, vad ska jag göra?" Och de säger, "Vi tar hand om det, vi har dig."

Ashley:
Och inte ens den delen av det heller. Jag tycker att den största anledningen till att jag behöver prata med min agent eller mäklare är att jag behöver en kopia av min försäkringspärm som visar att om jag får en ny inteckning i fastigheten eller någon form av ny finansiering som långivaren faktiskt har lagts till på. som förlustbetalningsmottagare och bara få det gjort snabbt eller bara kunna sätta försäkring på en fastighet. Och det var därför jag gick igenom och gjorde den här checklistan för förvärv, det var för att för flera år sedan ringde min mäklare mig dagen innan stängning, min fastighetsmäklare, "Okej, är ni redo att stänga? Du har bytt verktygen i ditt namn, du har din försäkring." Och jag fick panik. Det gick bara för mig. Det var bara så många saker på gång och jag glömde bara den här grundläggande nödvändigheten. Och att ha en agent dit jag bara kunde ringa direkt och skicka informationen till dem och säga: "Jag behöver försäkring så fort som möjligt. Jag stänger imorgon." Och att ha den relationen där de kommer att släppa allt och ta hand om det åt dig.

David:
Okej. Sista frågan i vår show. Vad kan någon förvänta sig på stängningsdagen om de kommer så långt?

Ashley:
Det varierar beroende på hur du faktiskt stänger fastigheten. Så det finns flera olika sätt. I delstaten New York har du en advokat. Du kan antingen gå till länskontoret och sätta dig vid ett avslutande bord, och det är ganska vanligt om du använder för att köpa det med ett bolån där du ska träffa bankens advokat, du kommer att sitta ner i faktiska avslutande tabell och sedan din advokat kommer att ta handlingarna och arkivera dem till länstjänstemannen.
Om du är i ett tillstånd där du inte behöver använda advokater och du kan bara gå igenom titeln, kan du behöva gå till titelkontoret och sitta där och underteckna dokumenten, eller så kan du ha en notarie och du kan gå till ditt advokatkontor i förväg, underteckna, de kommer att attestera dem, eller så kan titelbolaget skicka en notarie till dig. Du ser många investerare på Instagram som publicerar hur de undertecknar stängningsdokument från stranden eller en restaurang på semestern. Och så tror jag att stängningen har börjat förändras. Precis som mitt advokatkontor, före covid, var jag alltid tvungen att fysiskt gå in på kontoret dagen för stängning, sedan skulle pappren köras till den andra advokatens kontor samma dag, sedan skulle de gå och faktiskt lämnas in samma dag och Jag skulle ta med checken och checken skulle tas med.
Nu gick jag precis och skrev på igår för en fastighet som stänger. Det kommer inte att stänga förrän nästa vecka. Medlen hålls i deposition tills de stängs, och sedan kommer de att frigöras när de faktiskt har lämnats in till expeditens kontor. Så pappersarbetet mellan de kommande fem dagarna, pappersarbetet gick från mig till köparen och sedan kommer det att gå till expediten inom den tidsramen. Så det finns så många olika sätt. Det mest spännande tycker jag är när du faktiskt sitter vid ett stängningsbord, du får nycklarna efter att du skrivit under och du ger din check, men jag har verkligen inte sett det hända. Ofta får jag inte ens nycklar till en fastighet längre verkar det som.

David:
Ja det är sant. Du får sällan nycklar. Som att din agent kommer på något sätt att samordna dem. Det är en bra poäng. Vad är några saker du rekommenderar att på stängningsdagen, när folk går och sätter sig, förutsatt att de har gått igenom ett depositionsföretag och en fastighetsmäklare, arbetar de inte direkt med säljaren, som de borde titta på i deras stänga pappersarbete för att se till att det är korrekt?

Ashley:
Så även som dagen före stängning eller kanske stängningsmorgonen, bör du gå till fastigheten och göra en slutbesiktning, en sista genomgång. Även om du köper en fastighet som har stått tom hela tiden du har haft den på kontrakt så vill du gå in där och se till att rören inte frös och vatten sprack överallt, olika saker som det. Du vill ändå gå och se till att fastigheten är i samma skick som när du lade den på kontrakt. Så det är det första du bör göra. Sedan på de faktiska stängningsdagarna, tittar du på bokslutet. Och om du arbetar med ett bra titelföretag eller advokat bör de skicka detta till dig i förväg för att faktiskt granska det.
Så om du köper en fastighet som har hyresgäster på plats, vill du vara säker på att du blir proportionell mot den faktiska hyresintäkterna. Så kanske hyresgästerna betalar den första, men du stänger den 15:e så att det är proportionellt för de 15 dagar som du ska ta över fastigheten och de behåller de första 15 dagarna som de äger fastigheten . Dessutom, om det finns en deposition, att du får depositionen. Så det brukar ses som en kredit på uttalandet. Så det är inte så att du faktiskt får en check på $600, de tar bara $600 av det totala inköpspriset.
Då vill du se till att fastighetsskatterna är proportionella, vilket kommer att räknas ut åt dig. Säljaren hade betalat allt som fortfarande täcker en del av beskattningsåret. Och det är typ de stora sakerna. Och då bara vara medveten om vilken typ av avgifter du betalar, ansökningsavgifter, titelavgifter, undersökningsavgifter, om några, sådana saker. Och bara bekanta dig med hur ett avslutande uttalande ser ut. Du kan Google en och bara titta på, bekanta dig med olika avgifter som finns på dem. Och om du avslutar med en inteckning också, kommer det definitivt att vara mycket mer djupgående än om du bara låter din advokat sätta ihop det för en kontantaffär.

David:
Det är bra, bra poäng. En annan jag ska tillägga, det här är något som finns i min checklista att jag har mina assistenter när jag stänger en fastighet som de gör, eftersom det händer så ofta, är att stängningskostnaderna som vi förhandlar om ofta inte ingår i pappersarbetet. Och jag skulle alltid bara bli så arg som att någon kör på mig tills jag inser hur det fungerar är att agenterna fyller i tillägget, de fixar det. Ibland är det två eller tre av dem som går fram och tillbaka innan man slutligen kommer överens, eller fler, om vad det kommer att bli. Dessa vidarebefordras till titelbolaget. Om de inte vidarebefordras till titelbolaget, har titelbolaget inget sätt att veta, eller jag skulle säga att spärrföretaget inte har något sätt att veta om de ska inkluderas. Även om de är det, fylldes ofta slutredovisningen i innan förhandlingarna slutfördes.
Så någon anställd på den platsen får e-postmeddelandet som säger: "Här är tillägg." Och de läser inte alla, eller så tittar de inte noga på dem och de ser helt enkelt inte, åh, kredit på 7,500 XNUMX USD ska gå till köparen för när de ursprungligen förhandlade, var det inte i där. Så du bör veta vad dina krediter du ska få och om de är långivare, de är krediter från säljaren, eller om det är tvärtom, om något har justerats, om värderingspriset kom in lägre och du justerade ner köpeskillingen. Anta inte att det avslutande pappersarbetet kommer att återspegla det. Som köpare måste du gå in i vetskap. Och det är okej att skjuta upp stängningen om du säger "Hej, det här måste fixas."
Så det är en av anledningarna till att vi alltid försöker schemalägga dessa sista som när du går och skriver under dina papper tidigt på morgonen. För om du gör det klockan fyra på eftermiddagen för att det är då det passar dig eller vad som helst, du försöker lista ut det på lunchrasten klockan 2:30, det är för sent på dagen för att få de nya dokumenten ritade upp och få alla godkännanden och nu är stängningen försenad med ett dygn och det kan skruva ihop. Så det finns fortfarande människor som är inblandade i att sätta ihop det här och människor gör misstag.
Okej, Ashley. Nåväl, det här har varit fantastiskt. Tack så mycket för att du delar med dig av så mycket av din kunskap, visdom och tid med oss ​​om specifikt hur man skaffar en fastighet för någon som inte har en eller inte har många. Innan vi låter dig gå härifrån, var kan folk hitta den här boken?

Ashley:
Du kan gå till BiggerPockets bokhandel. Och om du beställer före den 10 januari, vilket är då det släpps officiellt, får du några av förbeställningsbonusarna, ett gäng arbetsblad och bara massor av formulär och dokument som jag har satt ihop genom åren. Men du kan också vinna en chans att bli mentor av Tony och jag, och det kommer faktiskt att spelas in och spelas live på Real Estate Rookie Podcast. Så du får lite hjälp av oss och du kommer faktiskt att få vara gäst i podden också.

David:
Grymt bra. Så gå och kolla upp det. Om du inte har en miljon fastigheter, skaffa Ashleys bok och lär dig hur du kan få fler. Och om du redan har ett par fastigheter, lär dig hur du kan göra det bättre, eller hur? Det finns många sätt, som vi pratade om i programmet, där du kan göra ganska stora misstag. Så om du hörde något om dagens avsnitt och tänkte "Åh, det gör jag inte." Gå och hämta boken och se vad mer du kanske inte gör.
Tack så mycket för din tid, Ashley. Jag vet att du är en upptagen kvinna, så jag låter dig komma härifrån. Killar, om ni gillade Ashleys show, kolla in henne på Real Estate Rookie Podcast. Ashley, var annars kan folk få reda på mer om dig?

Ashley:
Du kan nå mig på biggerpockets.com, min profil där eller på Instagram, @wealthfromrentals.

David:
Och du kan hitta mig på Instagram eller YouTube eller någon annanstans, @davidgreene24. Okej, tack Ashley. Lycka till med din bokförsäljning så ses vi snart.