Publik Deal Show: Uthyrning med 3 enheter med röda flaggor vs. Pricey Fix and Flip

Dave:
Hej allihopa. Välkommen till På marknaden. Jag är din värd, Dave Meyer, tillsammans med Kathy, Jamil, James och Henry idag. Kul att se er. Första gången vi alla är tillsammans igen sedan vi är i Denver tillsammans.

Kathy:
Kul att se dig. Jag är exalterad inför dagens show. Hör du två liveerbjudanden?

Jamil:
Känns som att jag kommer att förkroppsliga min Kevin O’Leary idag.

Dave:
Har du ett intryck av Kevin O’Leary för oss, Jamil? Om du lyssnar på det här, gjorde han bara en väldigt ful min.

Jamil:
Ja, och jag väste.

Dave:
Vi ska göra detta. Vi kommer att göra ett nytt format idag där vi har ett par lyssnare som ansluter sig. Var och en gör en deal just nu, och vi kommer att lära oss om vad de går igenom verkligen när vi pratar, när du lyssnar på det här. Detta borde ge dig en riktigt bra inblick i vilka typer av affärer som finns på marknaden och hur människor precis som du anpassar sig till marknadsförhållandena och fortfarande gör bra affärer. Vad tycker ni alla om våra samtal med Matt och Michael idag?

Jamil:
Otrolig.

Kathy:
Åh, det var så roligt.

James:
Det faktum att de här killarna är ute efter det är häftigt och elak, och en av dem hamnade i en homerun. Så jag är lite avundsjuk.

Kathy:
Och jag bara älskade att höra allas tips och lösningar. Jag kände att jag precis fått en avancerad utbildning under de sista 45 minuterna.

Henry:
Ja, gott folk, pennor och papper, ta några anteckningar eftersom du hör några bra råd om hur man kan vända en affär och du ger några bra råd om hur man förhandlar och pratar med säljare. Det finns fantastiska grejer att kunna lyssna på det här, och jag är bara en dealnörd, så att höra folks affärer och prata om dem och höra folks förslag på hur man kan arbeta med de affärerna är som musik i mina öron. Jag älskar det här.

Dave:
Okej, bra. Nåväl, med det ska vi komma in i det, men först ska vi ta en snabb paus.
Michael Ye, välkommen till På marknaden. Tack för att du är här.

Michael:
Tack för att du har mig, Dave. Jag är så exalterad över att vara här.

Dave:
Bra. Låt oss gå in i det. Kan du bara börja med att presentera dig för publiken och berätta lite om din erfarenhet av fastigheter?

Michael:
Säker. Mitt namn är Michael Ye och jag är en pastor som håller på att övergå från tjänsten och till fastighetsområdet. Jag började med fastigheter för sex eller sju månader sedan. Jag drack Kiyosaki Kool-Aid och började den vandringen och jag började bara dricka i BiggerPockets varje dag. Jag tror att jag måste ha lyssnat på minst hundra timmar med BiggerPockets-grejer. Och jag stötte på den här snubben som heter Henry, Henry Washington och hörde hans historia och han erbjöd någon sorts mastermind-klass, och jag tänkte, "Jag måste vara en del av det." Och det gjorde jag, och det var för sex eller sju månader sedan, och nu är jag på On the Market. Det här är otroligt.

Dave:
Det är jättebra. Tja, vi är glada över att ha dig här och vill gärna höra om affären som du måste dela med oss.

Michael:
Visst, visst, visst. Så fastigheten ligger i St. Cloud, Florida, som ligger precis utanför Orlando. Vi är i centrala Florida, och det är inte ett triplex, men det har tre enheter. Det är en enda familjeenhet som har tre enheter. Den har en huvudenhet som är en tre sovrum, två badrum, en studio och även en svärmorsvit, allt på baksidan, allt på samma fastighet. Jag köpte den för 240 rehab, bara för att få fart på den för att kunna hyra ut. Det handlar bara om 15K eller så. ARV är 400. Enligt Rentometer borde jag komma någonstans i intervallet $3300 per månad kombinerat mellan de tre enheterna.

Kathy:
Göra.

Dave:
Ja. Ja, jag vet inte varför du behöver råd om detta. Det verkar bara som att du bara ska gå och köpa den här. Men innan vi hoppar in på den här, kan du bara berätta lite om marknaden?

Michael:
Ja, Florida i allmänhet är bara en riktigt, riktigt het marknad just nu, men centrala Florida i allmänhet, det är typ en mörk häst, känner jag som. Det sexiga området är naturligtvis Tampa, men centrala Florida, alla tänker alltid på Disney, men centrala Florida är faktiskt, vad jag förstår, Floridas marknad har genomgående upplevt mycket extrema toppar och extrema dalar, och har fluktuerat mycket. Men av Floridas marknader, uppenbarligen från vad de andra fastighetsmäklarna säger till mig, har centrala Florida varit den mest stabila av alla marknader i Florida. Så jag bor här. Eftersom jag är en förstagångsinvesterare och så gör jag mitt bästa. Jag vill se fastigheten, jag vill kunna lägga vantarna på den, sånt. Så jag började investera här först.

Dave:
Toppen. Och innan jag överlämnar det till resten av panelen är den sista frågan, hur hittade du den här affären?

Michael:
Så det var genom en grossist, en grossist som jag har haft en relation med, och jag lovade honom lite pengar om han kom med affären till mig först innan han sprängde ut den på e-post. Och se och se, en dag ringer han bara upp mig, han säger, "Mike, du måste komma och hämta det här nu." Och jag gjorde.

Kathy:
Pengar pratar.

Michael:
Ja frun.

James:
Tja, jag vet vad mitt första råd är, det är att sälja mig fastigheten. Siffrorna på detta ser extremt starka ut. Hej, Michael, har du redan stängt den här fastigheten eller...

Michael:
Jaja. Jag stängde på det förra veckan faktiskt.

James:
Och hur strukturerade du affären så långt som att avsluta? Ställde du upp hårda pengar, överensstämmande finansiering? Fick du ett rehablån eller hur avslutade du affären?

Michael:
Så jag fick hårda pengar för att grossisten sa att vi behövde stänga om två veckor. Så ja, jag gick vidare och gjorde de hårda pengarna och min entreprenör säger att rehaben inte bör ta mer än tre veckor eller så, så vi kommer att komma ut på konventionellt sätt. Jag har redan påbörjat pappersarbetet med att göra de konventionella lånen för den här fastigheten, så förhoppningsvis kommer vi att vara igång i april.

James:
Sedan ska du hyra korttidshyra eller mellantidshyra det, eller ska du hyra på lång sikt eller ska du gå och göra en blandning mellan de två?

Michael:
Vi går med långtidsuthyrningen. I den här branschen är relationer allt. Och det visar sig bara att min entreprenör kände en kille som verkligen behövde flytta in i ett utrymme och utrymmet var perfekt för honom. Och så bestämde han sig för att han skulle hyra ut alla tre lägenheterna. Och så jag kör mina kreditkontroller på honom just nu och sånt, men det verkar som om det är en go.

James:
Och hur mycket baserat på de långivare du pratar med eller vilka långivare du försöker, vad är slutmålet? Så när vi köper vet jag att när jag köper enfamiljsuthyrning, många gånger köper jag för högt kassaflöde som den här affären eller med någon form av aktieposition med en utvecklingsuppsida. Men för mig undrar jag alltid hur mycket pengar jag måste låsa in affären eller ska jag gå med en annan typ av långivare för att försöka dra tillbaka? Ska du planera, planerar du att lämna din initial med din hårda pengar kille? Jag antar att du sänker 20% ungefär?

Michael:
Ja, något sånt, ja.

James:
Planerar du att lämna det i affären eller kan du bränna den här fastigheten och få tillbaka ditt kapital?

Michael:
Just nu planerar jag att hålla det där bara för tillfället, och sedan hoppas jag på att kanske refinansiera det när räntorna oundvikligen sjunker någon gång och att få tillbaka en del av mina pengar på det sättet. Men ärligt talat, själva fastigheten, området har precis börjat visa tecken på den första fasen av gentrifiering, tyvärr. Och så gentrifiering, jag har blandade känslor om det, men ur fastighetsägarens synvinkel är det bra för mig. Så ja, det är verkligen ett aktieköp mer än något annat.

Jamil:
Michael, trevligt att träffa dig. Grattis till att du också fick den här affären, sju månader utanför porten och du har vidtagit åtgärder. Fenomenal. Det finns ett par frågor jag har om exit. Och så du har nämnt att fastigheten är zonplanerad enfamilj, men det finns tre enheter på fastigheten som kan hyras ut. Nu är min erfarenhet att konventionella långivare kommer att se till att zonindelningen matchar användningsfallet för din fastighet innan de ska låna ut den. Och så omedelbart den röda flaggan som jag får är när långivaren kommer och de märker att du har en threeplex på en enda familj, de kommer inte att vilja ha ett lån på fastigheten. Hur har du mildrat den situationen och vad är din plan om du inte kan få konventionell finansiering?

Michael:
Jag ska vara helt ärlig mot dig, Jamil, jag vet inte riktigt än.

Dave:
Sälj den till James. Du vet redan. Du har en annan exitstrategi.

Michael:
Varsågod. Ja, jag ska vara ärlig mot dig, jag har inte tänkt så långt fram. Jag stängde precis förra veckan och jag försöker bara ta hand om allt det där. Men vad jag förstår, min långivare, min konventionella långivare, verkar det som om det inte kommer att bli ett problem. Jag ska vara ärlig mot dig. Jag tänkte inte på det, det du just föreslog.

Kathy:
Så det var precis vad jag tänkte fråga om är dessa enheter tillåtna? Vet du?

Michael:
Ja, ja, det är de.

Kathy:
Alla dessa områden är tillåtna, men inte som en triplex.

Michael:
Inte som en triplex, ja.

Kathy:
Okej. Eftersom jag uppenbarligen vet att Floridas lagar är väldigt annorlunda än Kaliforniens lagar, men många människor inser inte att de kommer att skapa dessa extra enheter och hyra ut dem, men de omfattas inte. De täcks inte av försäkringen, och du kan få stora problem för det om du åker fast.

Michael:
Ja, ja, jag såg till att de var täckta, så vi är bra.

Henry:
Jag tror att fördelen är vad du gjorde bra här är att många tittar på en sådan här affär och de säger, "Åh, jag är villig att betala triplexnummer eftersom jag kommer att hyra det som en triplex." Men du analyserar affären som en enda familj, som i sin verkliga form är vad den faktiskt är, och du köpte den baserat på dessa siffror. Och så att hyra den som en triplex är grädden på moset, vilket jag tror är det rätta sättet du ser på något sånt här, och ja, Jamils ​​rätt, du kan stöta på en konventionell långivare som inte vill finansiera det eftersom det är tre enheter, men du kan också stöta på en konventionell långivare som kommer att finansiera det.
Den första fastigheten jag hushackade, äger jag fortfarande. Det är på ett FHA-lån och det är ett hus med ett svärmorhus bakom sig. Och de sa något när vi köpte den och vi skickade några bilder till dem och sa till honom att det är en enda familj, men den har en svärmorsvit bakom sig och sedan finansierade de den. Så det vet att det kommer att bero på den långivaren, men han har helt rätt. Något att definitivt, definitivt tänka på, och det betyder bara att om den långivaren inte vill göra det betyder det inte att en annan inte gör det.

Michael:
Absolut.

Jamil:
Michael, en annan fråga. Du nämnde rehaben på 15,000 15,000 dollar, men du sa en tidslinje på tre veckor. Och så instinktivt för mig har jag mycket erfarenhet av entreprenörer och jag har alltid lärt mig att du fördubblar allt som de säger att något kommer att kosta, och du fördubblar också tidslinjen, inte för att de är oärliga, utan för att de är oärliga. Och så när du tar det i beaktande, hur länge har du känt den här entreprenören och vad har du för erfarenhet av honom? Jag tycker att $5 10 låter väldigt lågt, med tanke på dagens höga materialkostnader. Du kan inte få något gjort nu för tiden för 15,000 eller 15,000 eller $XNUMX XNUMX. Och så jag är nyfiken, hur ser omfattningen av arbetet ut för $XNUMX XNUMX? Eftersom tre veckor faktiskt är ganska lång tid i renoveringsvärlden, så jag är intresserad av att förstå vilken omfattning av arbetet är.

Michael:
Visst visst. Så entreprenören, intressant nog, är entreprenören en pastor.

Jamil:
Åh bra. Okej. Så det markerar den oärliga rutan, eller hur?

Michael:
Definitivt. Så jag kom till Orlando för ungefär fyra månader sedan eller så från New Jersey, och en av de första sakerna jag gjorde som pastor var att jag ville träffa alla andra pastorer i området, och jag träffade den här killen och visade sig att han var entreprenör. Jag tänkte, "Hej, jag börjar precis börja med fastigheter själv. Vill du jobba tillsammans?"
"Åh ja, visst." Så det är ungefär så vi träffades och vi pratar varje dag. Vi har en nivå av tillit till varandra och allt det där, och vi analyserar affärer tillsammans och vi har en så nära relation. När det gäller omfattningen av arbetet, det vi pratade om, som jag sa, bara för att få fart på det är att vi pratar lite färg. Vi pratar om att byta ut ett par av sockelprylar och några köksbänkar. Det är i stort sett det.

Jamil:
Verkligen minimala grejer.

Michael:
Verkligen minimala grejer för att bara få fart på det.

Henry:
Vilken affär.

Michael:
Ja, det är ganska bra, jag måste säga, man. Men det finns andra saker som vi skulle vilja göra. Jag antar att en av mina frågor till er var att jag vill kunna hyra den högst upp på marknaden, men jag skulle säga att just nu som det ser ut är miljön förmodligen som ett C plus-kvarter. Och så hur mycket är för mycket renovering? Du vet vad jag menar?

Jamil:
Har grannskapet potential att gå till ett B eller ett B plus? För om du har komp som är ett B plus så kan du ankra på det numret och sedan kan du höja till det och ändra hela omfattningen.

Michael:
Ja, det har potentialen, men jag skulle säga att om jag bara skulle gissa skulle jag säga att vi förmodligen är fem till tio år borta.

James:
Jag tycker att det är en bra frågefråga, eftersom vi också köper en hel del fastigheter som vi kan dela av senare på vägen. På kort sikt vill vi behålla som hyresfastighet. Och för mig, när jag tittar på en fem till tio år lång uppskattning, vilket det inte är något fel med, gillar jag vanligtvis att lägga i billigare material som håller längre, eller inte billigare material utan mer skottsäkert, men som LVP, solida typer av golv, mer oförstörbara föremål, och jag kommer att spendera pengarna där, men jag kommer inte att satsa på den fullständiga kosmetikan för det som har hänt, vad vi har gjort i Seattle är att vi typ av land banker dem eftersom som densitetsförändringar i hela USA, som i delstaten Washington har de precis antagit en ny lag som säger att det inte är tillåtet att indela en enskild familj. Allt är tillåtet att avyttras, byggas och säljas separat.
Så min rekommendation, när jag tittar på dessa affärer, försöker jag faktiskt lägga in, se till att det kan vara ett bra kassaflöde eftersom det här kassaflödet är 24 % kontantavkastning med 20 % kvar i affären. Det är en fantastisk avkastning. Du kan köra på det kassaflödet och jag skulle föreslå att du gör det absoluta minimum som kommer att hålla. Men när du väl kommer till nästa framstegshändelse, som är om fem till 10 år, gå sedan till den fullständiga ombyggnaden eftersom du kanske faktiskt kan lägga bort alla tre enheterna, sälja dem separat och sedan 1031 de större belopp till en större fastighet.
Men när du gör dessa lägenheter, ibland måste du göra några betydande renoveringar för att förbättra det, lägga till nya vattenledningar, göra typer av avlopp. Så enligt min åsikt är det alltid bäst att få en skottsäker uthyrningsstil, vänta på den framstegsvägen, sedan lämna den och sedan välja den optimala prissättningen. För gör man det nu kan marknaden se annorlunda ut om 10 år och då måste man göra om det hela igen. Och så om du tror att det är fem till tio års spel, så är det bara att ta sig dit det kan upprätthålla sig självt och du kommer inte att bli utsläckt av avgifter och underhållskostnader och sedan gå till det stora rivet om fem till tio år .

Dave:
Michael, du sa att du ville hyra för högsta dollar, vilket uppenbarligen är allas mål, men du hyr också ut alla tre lägenheterna till en hyresgäst. Tror du att det hjälper din hyressituation eller sänkte du din totala hyra för bekvämlighetsfaktorn?

Michael:
Jag sänkte hyran bara för bekvämlighetsfaktorn. Och killen som kommer in är också en stark hyresgäst, och jag tänkte, snarare än att behöva hantera tre separata enheter hade vi bara en kille, och det visar sig att killen också är en entreprenör, så han sa att han Jag skulle vara villig att göra lite snåla grejer för mig och sånt, så det var lockande också. Så jag sänkte hyran lite för honom.

Dave:
Behöver han tre kök eller vad är planen för tre enheter?

Kathy:
Ja, det var vad jag tänkte fråga.

Michael:
Egentligen har hans barn i högskoleåldern precis tagit examen och de behöver ett ställe att bo på i åtminstone några år. Så tanken är att alla ska bo på fastigheten tillsammans. Så jag tror att vi kommer att vara bra i åtminstone några år.

Dave:
Tja, gå definitivt med de billigare grejerna om det finns collegebarn som kommer att bo där.

Jamil:
Är hyran med den ena hyresgästen 3,300 XNUMX i månaden eller ligger den under det?

Michael:
Så vi är 32.

Jamil:
Okej, så bara hundra dollar rabatt. Inte illa alls.

Kathy:
Hur kollade du efter honom? Hur vet du att han är en bra hyresgäst?

Michael:
Jag satte honom genom RentRedi-processen, RentRedi, programvaran. Dessutom kom han beväpnad med en Experian-rapport som gjordes för någon månad sedan eller så, och jag fick honom att skicka in sina kontoutdrag plus sin skattedeklaration från förra året. Och så gjorde jag allt det där. Och jag tittar fortfarande på statliga saker för att se om det finns några konkurser eller något liknande, men allt verkar vara ett försök.

Henry:
Jag vill utöver det ha samtalsreferenser. Så om han har en tidigare hyresvärd, skulle jag ringa dem. Jag älskar att fråga tidigare hyresvärdar, eftersom de kommer att ge dig en rapport. Och sedan den sista frågan jag brukar ställa till dem, som jag säger, antingen om det är en hyresvärd, jag frågade dem, skulle du hyra ut till dem igen om du hade möjlighet? Och om det är en arbetsgivare bör du också ringa hans arbetsgivare om han inte är egenföretagare.

Jamil:
Jag skulle vilja lägga till det, gå till hyresvärdar tillbaka eftersom den sista hyresvärden kan ljuga bara för att få ut dem.

Dave:
Exakt.

Kathy:
Ja.

James:
En sak, Michael, du nämnde var att den här killen var villig att göra lite arbete på din fastighet. Det har jag gjort många gånger. Jag har gjort det på rätt sätt och på fel sätt. En är den verbala som, "Hej, jag hjälper dig att arbeta på den här fastigheten senare." Och det är bra, och det är en fantastisk gest. Men problemet är många gånger att det faktiskt inte händer. Och så det här är en möjlighet jag alltid letar efter. Hur kan jag bunta ihop saker för att minska mina utgifter, oavsett om det är konstruktion, om det är hyresunderhåll. Om jag hyr ut till en fastighetsförvaltare eller något som jobbar där, kanske jag ger dem ett lägre pris eftersom de tittar över en byggnad. Men det här är ett utmärkt tillfälle att sakta ner och säga: "Hej, jag är villig att ge dig en rabatt på hundra dollar i månaden. Marknaden är 3300, du får den för 3200, men jag skulle vilja att du täcker dessa underhållsartiklar under hyran.
Och eftersom det kan spara hundratals dollar i månaden, vilket kommer att påverka ditt kassaflöde avsevärt. Och du behöver inte göra det enormt, utan bara säga, "Hej, om när någon av dessa 10 saker hände, är du villig att komma ut och göra arbetet gratis och jag betalar för materialet. ” Och jag skulle säga att det är bättre att låsa in det i förväg eftersom den totala avkastningen på det, om han är där i tre år, kommer du att lägga ytterligare 4, 5% tillbaka i fickan med kassaflöde eftersom du inte kommer att få blöda på underhållskostnaderna. Så bara skriv det och sedan för att jag har haft det där jag är som, "Hej, du sa att du skulle göra de här sakerna." Och de säger, "Ja, här är din faktura." Jag säger, "Nu, nu betalar jag för mycket." Och så det är en fantastisk möjlighet, särskilt som förstagångshyresvärd, att verkligen låsa in en person i din fastighet som kan göra ditt liv enklare de kommande två till tre åren.

Kathy:
Herregud, jag kan inte hålla med mer. Se till att allt är skriftligt, lagligt. Folk har olika uppfattningar om vad som är coolt. Så jag har gjort det där jag slutade med lila väggar. Så allt de gör måste enligt min mening godkännas. Du måste veta vad de gör.

James:
Lila väggar är inte ett bra sätt att maximera din hyra.

Kathy:
Det kostade mig flera tusen dollar att måla om det eftersom det är svårt att måla över lila.

Michael:
Åh Gud.

Dave:
Tja, Michael, tack för att du tog med dig den här affären. Är det något, några sista frågor du har till panelen innan du går härifrån?

Michael:
Det är roligt eftersom jag hade en hel massa frågor och nu när vi är i slutet känner jag inte att jag har några kvar.

Dave:
Det betyder att vi gjorde vårt jobb, antar jag.

Michael:
Ja du gjorde. Ja du gjorde. Så glad över att ha varit här. Tack så mycket.

Dave:
Självklart. Och grattis. Låter som mycket.

Jamil:
Absolut.

Henry:
Grattis kompis.

Michael:
Tack. Tack.

Dave:
Matt McMains, välkommen till On the Market. Tack för att du är här.

Matt:
Hej, tack för att du har mig, Dave.

Dave:
Tja, låt oss börja med att berätta lite om din erfarenhet av fastigheter.

Matt:
Min erfarenhet är lite minimal. Jag har ett primärt hus som jag köpte precis i början av COVID, vilket hjälpte mig att ingjuta mig i fastighetsvärlden. Och sedan tackade nej till det och köpte en hyresfastighet i Pensacola, Florida, och började till en början som en AirBNB och sedan på hösten hade vi övergått till en långtidsuthyrning.

Dave:
Okej, bra. Och det är inte där du bor. I florida?

Matt:
Korrekt. Jag växte upp i Orange County, Kalifornien, södra Kalifornien, och jag gick på college i Pensacola. Så det är där förtrogenhet kommer med det området.

Dave:
Okej, bra. Så berätta lite om affären du tittar på nu.

Matt:
Okej. Så det var en affär på marknaden jag hittade i Pensacola bara genom att skrubba allt som har varit på marknaden i mer än 90 dagar. Och den här var faktiskt bara i 40 dagar när jag hittade den, men jag hade märkt att de hade sänkt priset tre gånger. Så för mig var jag som, "Åh, försöker förmodligen bli av med det, så låt oss bara lägga in ett erbjudande." Och som Henry säger i sitt Mastermind, "Sätt bara in erbjudanden och låt dem välja om de vill ha det eller inte." Så det är vad jag gjorde. Och den här fastnade faktiskt. Den var listad på 161. Jag fick den inlåst på 140 för närvarande.

Dave:
Grymt bra. Tja, jag vill höra mer om det. Innan vi gör det, för de av oss som inte vet något om Pensacola, kan du bara berätta lite om området?

Matt:
Så Pensacola, det finns några högskolor där och det finns Naval Air Station. Så det är mycket rörelse och trafik till Floridas panhandle, men det är ungefär nära Alabama-sidan. Marknadsanalysen jag gjorde du bara tittar tillbaka över åren, det gjorde bra genom den senaste lågkonjunkturen. Det var inte så mycket svängningar där. Så jag tog det som hej, de kan förmodligen vara ganska stabila när de går framåt genom allt annat som kommer i deras väg. Och även förhållandet mellan försäljning och lista var ganska bra. Så det var där jag precis valde. Jag känner bara till området. De bygger centrum så det kommer mycket bra, tror jag.

Dave:
Bra. Och din plan är att vända den, eller hur?

Matt:
Korrekt. Min plan är att lägga ner 20 % på fastigheter är inte riktigt att minska det för mig eftersom jag är två fastigheter i och jag är redan ganska torr. Så jag försöker få bara noll eller låga pengar ur min ficka och försöker vända den första för att i slutändan börja BRRRR-ing och sätta in hyresgäster och refinansiera det, men med andras pengar.

James:
Matt, så på din rehabbudget du har på den här fastigheten, A, jag gillar prisnivån i den här fastigheten, 140, det är bra för en första när du vänder fjärrkontrollen, särskilt lägre pris, det låter som mer av en kosmetika sväng. Och jag tror att när du köper utanför staten är kosmetiska vändningar bra eftersom det finns mindre variabler där. Min oro med den här affären är att den är lite tight. Jag tycker att siffrorna ser bra ut för många olika sätt, men på en flip kan det vara lite snävt, speciellt om du vänder fjärrkontrollen, för om du inte kan kontrollera kostnaden lika mycket, om den kryper över en lite att du kan gå in i rött ganska snabbt på den här affären.
Förutom om du staplar hävstångseffekten och du letar efter 100 % finansiering, kommer den skuldkostnaden att vara högre än en vanlig flipper vid den tidpunkten. Många gånger när vi vänder, lämnar vi 20, 25 % i affären, vilket vanligtvis kommer att komma tillbaka till oss under sex till nio månader vid den tidpunkten. För när jag tittade på flip-siffrorna, har du fastställt din hårda penningränta ännu på den här affären? Vad kostar din skuld på detta? För det kommer att ha stor inverkan på marginalen.

Matt:
Så när det gäller de hårda pengarna är det sätt jag planerar att strukturera den här affären på att det är svåra pengar för köpet och rehaben. Och så har jag en privat peng på rad som jag träffade på en fastighetsträff här i Orange County som är villig att betala handpenningen och eventuella omkostnader för det. Men de hårda pengarna jag borde ha låst upp idag, de citerar mig att det kommer att vara runt 12% med 10% ner. Så nu väntar jag tillbaka för att höra därifrån och då kommer det att diktera var jag är på en affär.

Jamil:
Matt, vad gör du, vad är din heltidsanställda W2?

Matt:
Jag är en federal officer.

Jamil:
Åh, fantastisk man. Så du är ganska väl insatt i att kunna förstå om någon säger sanningen till dig. Vad tycker du om din entreprenör? Mår du bra av de siffror som de ger dig gör, tycker du att omfattningen av arbetet stämmer överens med det som presenteras?

Matt:
Jag är ganska säker. Jag recenserar två just nu. En, när jag låste den här fastigheten var min uppskattning 60,000 52. Jag hade två entreprenörer som kom ut, båda har jag en ganska relation med dem bara genom min senaste affär där ute. En kom in vid 65 och den andra vid XNUMX. Så jag jonglerar lite med dem. Jag känner att antingen en eller så kommer jag att må bra, ärligt talat, men jag har inte tagit ett beslut om det.

Jamil:
Har du passerat din besiktningsperiod på fastigheten?

Matt:
Ja, från och med lördag, alltså för bara en dag sedan. Ja.

James:
Så Matt, din skuld fångad, jag vill komma tillbaka eftersom jag försöker komma på felet. Eftersom flip alltid är baserad på A, tror jag att din inställning till det bästa du kan göra för att bygga kapital är att grossist och vända medan du försöker bygga upp för att fortsätta köpa dina hyresfastigheter. Det är en fantastisk motor, det är en motor med hög skatt, men den fungerar verkligen. Och för mig, när vi tittar på flips, handlar det om kontanter vid retur. Och min oro för den här affären är att jag tror att den här affären på papper skulle kunna fungera riktigt bra för ett par olika exitstrategier, inklusive grossisthandel.
Men på en flip-deal, om din konstruktion redan kryper över en aning över kostnaden och din skuld kommer att ligga på 12 %, vad kostar försäljningen i Florida? Är det typiskt … I Washington betalar vi ungefär 10 % när vi säljer något utanför dörren. Punktskatt, stängningskostnader, fastighetsavgifter, vad kostar det där ute? För om vi var i Washington skulle marginalen vara nästan under 10 % eller så skulle den vara under 10,000 250 som en vinst, vilket inte kommer att ha mycket dämpning i den här affären. Och sedan är min andra fråga för den specifika marknaden, när du säljer i det XNUMX-sortimentet, är det något som köpare förväntar sig att deras slutkostnad ska betalas för? För det är något som också avsevärt kan påverka den här affären på marginalen.

Matt:
Bra frågor, James. Så jag ska vara ärlig, jag är inte säker på vad jag uppskattade runt som 6,000 10 till XNUMX i slutkostnader, men jag måste förmodligen göra lite due diligence där och se till att jag vet exakt vad det innebär.

James:
Ja, för när du bläddrar måste vi packa in alla dessa kostnader, din skuldkostnad, din byggkostnad, din försäljningskostnad och sedan titta på vad det nettotalet är. Så jag skulle definitivt gräva i vad försäljningskostnaden är. För jag vet att varje län varierar. Jag vet att vi i Washington har en glidande punktskatt, beroende på din prisnivå kan du betala 1.2 % och försäljningskostnad, eller om du är dyr betalar du upp till 3 % som en punktskatt. Och så det kan göra en stor, stor skillnad på affären.

Kathy:
Och du har fastighetsskatt och försäkring och alla dessa saker går verkligen ihop ju längre du har det. Jag är nyfiken på om du till slut måste hålla den eftersom du inte kan sälja den för vad du vill, du vill inte förlora pengar. Har du kvalificerat dig, kan du ändra till en längre ränta?

Matt:
Ja. Jag har redan pratat med en långivare eftersom en potentiell risk för kassaflödet om jag behöver hyra det kommer att vara minimalt, men det kommer att flödet. Så jag har det som en backup-exitstrategi.

Jamil:
Kommer du att kunna ta ut din privata långivare med den refinansieringen?

Matt:
Ja, det kommer att vara nära, men jag kommer att kunna täcka det.

Jamil:
Grymt bra.

James:
Matt, vilken typ av lån fick du? För när jag tittade på hyressiffrorna på det, kommer du vanligtvis att kunna få ett lån för 70, 75 % av värdet, vilket kommer att ge dig ett balanslån på cirka 160, 165 på detta, och du är all ins på 200 plus skuldkostnader. Och så är det något som du har tittat på som du känner dig ganska bekväm med att lämna 30, 40 tusen på den affären?

Matt:
Det är definitivt inte min … Ja, jag skulle inte säga att jag är superbekväm med det, men jag har lite saker att arbeta igenom på den där utgångsfronten.

Jamil:
Precis som en sista förhandlingsteknik, Matt, och jag vet att du har passerat din inspektionsperiod, och det är inte nödvändigtvis den bästa formen att försöka förhandla om något djupare när du har passerat dina due diligence-perioder, men det händer. Och så jag är nyfiken på om, eftersom jag tror att du behöver ytterligare 10 eller $20,000 XNUMX i kuddar i den här affären. Och jag känner att om du tittar på motivationen hos dina säljare, hur stor risk har du just nu för EMD?

Matt:
1300.

Jamil:
Okej, så det är en ansenlig summa, men jag tror inte tillräckligt för att dina säljare ska säga "Hej, låt oss ta pengarna och springa." Så Mike, jag är nyfiken på om du är bekväm med att försöka gå tillbaka, trots att du har gått en dag efter inspektionsperioden, för att gå tillbaka och säga: "Hej, efter att ha tittat på mina siffror tror jag att jag måste be om en extra kredit." Jag tror att om du fick ytterligare 20,000 1,300 $ i rabatt på inköpspriset för den här affären, skulle du vara i fantastisk form. Och jag skulle rekommendera, även om de vägrar, Matt, även om de vägrar, att ta skottet är alltid värt det eftersom du fortfarande har rätt att säga, "Okej, de vägrade. Jag kommer fortfarande att gå vidare. Jag vill inte riskera mina XNUMX XNUMX dollar. Jag kommer att stänga och vi kommer att gå vidare med affären." Men du har fortfarande rätt att försöka och gå vidare. Så jag är nyfiken, är det något som du skulle vara bekväm med att göra? Och i så fall kan jag hjälpa dig med vad den bästa tekniken kan vara.

Matt:
Ja, definitivt bekvämt. Jag har inget emot det, jag kommer definitivt att fråga.

Henry:
Han är i brottsbekämpning, naturligtvis kan han fråga.

Matt:
Ja, konfrontation är inte min svaghet. Men ja, definitivt, och jag skulle också uppskatta hjälp. Absolut.

Kathy:
Jamil, jag är nyfiken, finns det några kreativa alternativ som han kan ha för att få säljaren in på något sätt för att dela upp eventuell vinst om de sänker den för att uppmuntra dem att göra det?

Jamil:
Med tanke på hans köpeskilling här, skulle jag ha valt innovation där säljaren skulle ha behållit äganderätten till fastigheten och Matt skulle ha tagit med den privata långivaren i affären, haft renoveringen gjord och inte haft några kostnader för uppkomst eller inget lån kostnader för att ta sig in i fastigheten. Då har han bara den där renoveringen som finns. Och han går med på ett försäljningspris på 140 med sina säljare, men han kommer att spara som $7,000 20 i bara stängnings- och startavgifter. Och så kreativt för mig skulle det ha varit det mest strategiska draget för då tar han bara sin privata långivare till bordet. Han behöver inte lägga ner 52,000 % för att han inte behöver ta titel, privat långivare kommer in med 192 250 dollar i renoveringskostnader, de är inne på det nu för XNUMX, han säljer för XNUMX. Det finns en vinst.

James:
Den enda oro jag skulle ha är att bara veta att försäljningskostnaden och sedan vem. På dessa första gången bostadsköpare marknader verkligen gräva i jämförelser. De flesta gånger vet jag att vi i Washington kan se om stängningskostnaderna betalades eller inte. Det är tre och en halv procent många gånger direkt efter affären, och det är 50 % av vinsten på något sånt här, men jag tror att det är ett bra sätt att strukturera det eftersom problemet är att skuldkostnaden kommer att förstöra den här affären . Och sedan om det går lång tid kan det bli rött ganska snabbt.

Henry:
Jamil, vad tycker du om att vara en mästergrossist? Så vad är dina tankar om du i den förhandlingen ber säljaren att komma ner, men du också ber grossisten att avstå från sin avgift lite för att kompensera, så det finns en mellanväg där?

Jamil:
Så den här köptes från en grossist också, eller var det han som gick, jag tror han gick direkt till agenten, eller hur?

Matt:
Syster och agent på marknaden.

Jamil:
Ja. Okej. Så jag tror att det kan finnas en pjäs att be agenten komma ner på för gjorde de dubbel representation, Matt? Lista agent representerade dig?

Matt:
Jag gick igenom min egen agent.

Jamil:
Okej. Så jag gillar att göra dubbel representation eftersom du nu sätter noteringsagenten i en situation där de nu har dubbla provisionen att spela med. Och när de verkligen vill få något gjort är de villiga att spela med 3 % ofta eftersom de vill att affären ska avslutas. Och så normalt när jag köper på marknaden, kommer jag alltid att gå direkt till en noteringsagent, be om dubbel representation, eller så säger jag bara, "Hej, titta, jag kan komma in orepresenterad, låt oss ge 3% tillbaka antingen till mig själv eller till dina säljare, beroende på vilken prispunkt jag kommer in på och bara för att göra affären sötare eller göra den mer ekonomisk för mig och husägaren.” Jag tror att du i det här specifika fallet har en köparagent, vilket är bra eftersom deras förtroendeplikt är till dig.
Och så jag tror att du verkligen skulle behöva prata med din köparagent och säga: "Jag tittar på de här siffrorna och jag börjar bli lite orolig när jag tittar på min lånekostnad. marknadsföra." Och även om marknaden är stark i Pensacola, är jag verkligen hausse på Florida. Vi hade precis den ekonomiska informationen just nu är inte den bästa. Fed signalerar fler räntehöjningar. Och med det sagt kan det fortfarande finnas en del avskrivningar på din tillgång som du inte har redovisat. Och om du tar ytterligare 5 eller 10 % dopp i din ARV på den fastigheten, är det klart. Detta är en realitet, och jag tror att även under helgen och under förra veckan har vi sett så mycket turbulens, banker som läggs ner, bankkörningar. Det finns bara så många saker som du kan använda som ekonomiska indikatorer som gör dig nervös för att gå framåt. Och jag tror att om du tog upp dessa situationer och även anlitade en licensierad besiktningsman, gjorde du det under din inspektionsperiod? Har du gjort en besiktningsrapport?

Matt:
Nej, jag hade två licensierade entreprenörer som kom ut och grävde igenom fastigheten.

Jamil:
Okej, perfekt. Tillräckligt bra. Så jag skulle också använda dem. Och jag tror att det är smartare för dig att använda det högre av de två siffrorna bara för att det högre troligen är det rätta talet än det lägre. När du tittar på entreprenadvärlden har jag aldrig fått en affär som är mindre än vad de sa. Det är alltid mer, och min syster är min entreprenör, jag litar på henne mer än någon annan i världen och det är fortfarande alltid fel. Och så med det sagt, jag tror att du har ett riktigt starkt argument att lägga fram för din köparagent som sedan måste göra ärendet till noteringsagenten. Så det kommer att bli lite friktion där eftersom du ska spela telefonspel. Och du kan till och med ge din agent rätten att vidarebefordra din e-post.
Jag skulle göra ett fall, jag skulle säga, "Titta, med tanke på det här budet som jag fick, med tanke på den ekonomiska data som vi tittar på och ser alla saker som hände under veckan förra veckan, känner jag mig mindre säker på det här affär till detta pris. Och jag tror verkligen att de här säljarna vill flytta det här huset. Jag vill verkligen uppträda på det här avtalet, men jag känner mig väldigt nervös över att uppträda på 140.”

Kathy:
Jag älskar det du säger, Jamil, för det här huset har varit på marknaden och de vill bli av med det.

Jamil:
Och de fick tre prissänkningar. Och det är en signal om att dessa människor är motiverade.

Kathy:
De är ett bra tecken för att gå tillbaka och säga att du får kalla fötter och att bara den gångna helgen räcker för att de ska förstå att det finns bankkonkurser och ge det en chans. Vad har du att förlora?

James:
Och det är en, jag tror att det viktiga just nu är att marknaden har förändrats och marknadens hastighet har förändrats. Vi skrev alla allt utan inspektioner, snabba inspektioner de senaste två åren. Du behöver inte göra det längre. Och det som verkligen är viktigt är att du förbereder din affär, din inspektionstid kan förlängas. Och om du inte har låst din skuld, dina bud är inte fasta och du har inte full koll på kostnaden, det är okej. Du vill be om den förlängningen på genomförbarheten vid den tidpunkten, få mer tid. Ju mer tid du har, desto bättre kan du förbereda din affär. Ju mer tid du har, desto mer förberedelser du har, desto mindre risk i en affär. Och så avsäg aldrig förrän du är helt låst på det där du mår bra med din finansiering, det är inrättat.
För också, om den sekundära långivaren löser dig i sista minuten, om den inte är låst och har ett fullt engagemang för det, är det där dina seriösa pengar kan vara i fara. Och använd den möjligheten för att få din term korrekt inställd. Och jag tror, ​​Matt, en fråga jag har är vad kommer denna hyra för? Eftersom jag tror att man kanske vänder helt fel sorts disponi på det här och kanske ger det till någon som Jamil som har köp- och hela hyresgäster, menar jag att det är en bra prispunkt i ett område med viss tillväxt som folk har råd med. Jag tittar på dem om du har ett lån på 160,000 40, vilket många människor kommer att lämna 1250 tusen på en hyresfastighet som är en betalning på XNUMX i månaden. Du kanske bara kan sälja det i grossistledet, vilket får dig till ditt mål att bygga kapital och inte ta den här risken, som är lite tunn.

Matt:
Ja jag gillar det. Medianhyran och kostnaden för det specifika området är 1475 per månad. Så hyrorna är definitivt starka där borta.

Jamil:
Jag är glad att kunna koppla dig till några starka människor där också. Jag tänker samtidigt, Matt, om du, när är ditt sista datum?

Matt:
3 april.

Jamil:
Okej, så du har lite tid på dig. Så vad jag skulle göra under den här perioden är att argumentera för en stark omförhandling. Under tiden kan du prova en exitstrategi i grossistledet. Även om du tjänar $5,000 5,000 på detta, Matt, så är det $13 5. Du riskerar 145 för att göra 10 tusenlappar. Det är en fantastisk avkastning. Du genomför det, in och ut, gå vidare till nästa. Men jag tror också att man har en möjlighet att lägga till mer uppsida om man lyckas i den omförhandlingen. Säg att du säger grossist detta för 20,000 och du får ytterligare $XNUMX eller $XNUMX XNUMX i rabatt på inköpspriset. Nu gör du helt plötsligt vad du skulle göra när du vänder på pappret. Och för mig, från en person vars affärsmodell är grossist, ska jag säga att det gör mig mer upphetsad än att sätta en hammare på ett hus någon dag.

Kathy:
Jag undrar också om du bestämde dig för att bara få det att vara ett köp och behåll om det skulle finnas mindre att reparera om du inte verkligen behöver göra den vändklar och mer hyresklar, kan det byggpriset komma ner?

Matt:
Det är en bra tanke, definitivt något som jag skulle vilja undersöka efter att ha pratat med er.

Kathy:
Det låter som en fantastisk hyra. Ja, det är en fantastisk marknad. Mycket dynamik. Min största oro för den fastigheten som ett köp och håll är att Pensacola drabbades så hårt av orkaner att jag föreställer mig att försäkringen bara är astronomisk, men ändå kan siffrorna fortfarande fungera för en köp-och-håll-investerare till det priset.

Matt:
Mycket bra poäng om det.

Henry:
Jag håller helhjärtat med Jamil. Mitt samma förslag skulle vara ett, kanske se om Jamil har några köpare på den marknaden eftersom det är ett bra köp och håll pris. Den andra saken är, när du går igenom den här omförhandlingen, skulle jag dra upp alla LLCs som äger hus i kvarteren där omkring. För det är vanligtvis investerare som använder det som uthyrning. Och då skulle jag prioritera den listan utifrån den LLC som äger mest. Och sedan skulle jag hitta vem som äger LLC och jag skulle ringa dem och säga, skulle du vilja ha den här affären för XYZ-pris? För det är klart att de gillar grannskapet, de har andra hyror i grannskapet och de kan vara villiga att betala det priset. Och du kan hitta din köpare på det sättet också. Så det skulle jag göra idag.

Matt:
Bra förslag, Henry. Tack.

Jamil:
Och om du inte är bekant med den processen kan Henry förmodligen också leda dig igenom den offline. Jag har något verktyg som jag kan hjälpa dig med att hoppa över spårning och du är en federal brottsbekämpande tjänsteman, du vet hur du hittar vad som helst.

Dave:
Okej, Matt. Tack. Förhoppningsvis har detta råd varit till hjälp för dig. Vi uppskattar att du tar med oss ​​affären och delar allt detta med oss.

Jamil:
Tack också för din service, Matt. jag

Matt:
Jag uppskattar det. Tack killar. Jag känner att jag har blivit utbildad, så tack för det.

Kathy:
Grymt bra.

Dave:
Okej, tack alla för att ni deltog i informationsreklamen för Henrys coachingverksamhet.

Kathy:
Jag älskar att se vilken skillnad han gör. Bara underbara möten.

Dave:
Nej, seriöst, det var fantastiskt. Båda, både Matt och Michael, var superintressanta, visste vad de pratade om, var öppna för feedback. Det var fantastiskt att prata med dem. Så Henry, hur kände du om dina elever gick med i showen?

Henry:
Jag tyckte det var fantastiskt. Att hjälpa människor att investera i fastigheter är uppenbarligen en passion för mig. Det är därför jag är här på den här showen i allmänhet. Men jag blir mer upphetsad när mina elever får erbjudanden och när jag får erbjudanden, man, och uppenbarligen slog Michael hemmet för sin allra första fastighetsaffär med sin enfamiljsaffär med tre enheter. Och det är uppenbarligen vad alla skulle älska att göra. Och sedan tror jag att vissa människor kommer att titta på Matts affär och säga, "Åh man, det är en svår plats att vara i." Men jag vill uppmana alla att se på detta i ett annat ljus. Vad Matt har gjort är att han har vidtagit massiva åtgärder. Han lär sig pröva genom eld. Och så många människor är rädda för att göra det. De är rädda för att komma ut, analysera affärer och lägga erbjudanden.
För de tror att världen kommer att gå under om de hamnar i en dålig affär och dåliga affärer är inte kul. Låt mig inte lägga ut det där. Men i slutet av dagen, om Matt går bort från den här affären, eftersom han inte gillar risken han skulle ta, förlorar han $1,300 1,300, men han förlorar inte riktigt $1,300 XNUMX. Han betalade XNUMX XNUMX dollar för en otrolig utbildning, för mer utbildning än han någonsin kunde ha fått i någons klass. Mer utbildning som han får i Mastermind. Han fick rättegång genom eld, han var tvungen att gå och hitta en affär, analysera affären, prata med en agent, lägga in erbjudandet, göra inspektionerna, gå tillbaka och omförhandla för att försöka få affären dit den är vettig nu, och titta sedan på flera exitstrategier för att försöka komma ut där det är vettigt.
Och om det inte gör det, då måste han gå ut. Då måste han ut och förlora 1300 spänn. Tja, så många människor skulle inte göra det. Och eftersom de inte skulle göra det, kommer de inte att finna sig själva i en position att bygga rikedom. Men Matt kommer att hitta sig själv i en position där han skulle kunna tjäna pengar på den här affären, eller om han inte gör det, kommer han att slå ett hem på nästa på grund av utbildningen som han köpte själv med de 1,300 XNUMX dollar, jag tycker det är otroligt att han har vidtagit den åtgärden

James:
Kontakter lika kontrakt.

Henry:
Det stämmer, absolut.

Jamil:
Jag tror att han lärde sig många riktigt viktiga lärdomar också. Och som du nyss sa, Henry, allt detta är fenomenalt, men hur får jag Michaels deal?

Henry:
Vill du att jag ska ge dig länken för att gå med i mitt program?

Dave:
Jag tänkte be om det om vi kan få rabatt.

James:
Ja, Jamil, du är grossisten. Kan du ge mig Michaels deal.

Jamil:
Höger. Jag menar, jag försökte övertala honom, men han stängde redan den, så jag tänkte, åh.

Kathy:
Det är bäst att han inte vänjer sig vid de siffrorna eftersom det kan vara svårt att hitta igen. Men vem vet?

Henry:
Det är en skrikande deal, skrikande deal.

Dave:
Bra för honom. Tack alla för att ni är här. Det här var väldigt roligt. Vi vill gärna höra din feedback om detta. Det här är första gången vi har gjort en av dessa liveshower med ett gäng människor. Du kan hitta vem som helst av oss på Instagram eller så kan du skriva på BiggerPockets forum där det finns ett On the Market-forum specifikt som vi kommer att kolla in och checka in med. Så hoppas att ni alla uppskattar det. Tack alla för att ni lyssnade, så ses vi i nästa avsnitt av On The Market.
On The Market är skapad av mig, Dave Meyer och Kailyn Bennett, producerad av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza och Onyx Media, undersökt av Puja Gendal, och ett stort tack till hela BiggerPockets-teamet. Innehållet i programmet På marknaden är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.