Mnenje: ta primer vrhovnega sodišča iz Kalifornije bi lahko olajšal pomanjkanje stanovanj povsod

Mnenje: ta primer vrhovnega sodišča iz Kalifornije bi lahko olajšal pomanjkanje stanovanj povsod

Časovni žig: 8. januar 2024 6
Izvorno vozlišče: 3053944

9. januarja bo vrhovno sodišče ZDA zaslišalo primeru Kalifornijca Georgea Sheetza, ki je zaprosil za dovoljenje za postavitev industrijske hiše na svojem zemljišču v okrožju El Dorado in dobil 23,420 $ pristojbine za zmanjšanje prometa. Sheetz je nasprotoval pomanjkanju kakršne koli povezave med zneskom v dolarjih in dejanskim vplivom njegove družine na promet na tem območju, zato je plačal pristojbino, vendar se je obrnil na pravni sistem. Sheetz proti okrožju El Dorado v Kaliforniji obravnava le majhen del stanovanjske krize v državi. Kljub temu bo to pomembno za milijone ljudi, ki ne morejo najti cenovno ugodnih domov tukaj in v mnogih drugih državah.

Ko so "provizije za vpliv" ločene od povečanih stroškov, ki jih bo imelo mesto ali okrožje zaradi nove hiše ali gradnje, lahko pristojbine naredijo več kot nekomu predložijo nepravičen račun - lahko tudi zmanjšajo stanovanjsko gradnjo. V državi, kjer je pomanjkanje domov povzročilo vrtoglave cene, je to pomembnejše, kot si mislite.

Razvijalci bi morali seveda plačati svoj pošten delež. Če pristojbine za gradnjo ne pokrijejo stroškov povečanih javnih storitev, ki jih zahteva nov razvoj, se izvoljeni uradniki in volivci obrnejo na druge načine, da pokrijejo te stroške ali se jim izognejo. Lahko uvedejo omejitve rasti ali druge izključujoče politike določanja območij, da preprečijo gradnjo novih domov, namesto da sprejmejo projekte, ki vodijo do višjih davkov ali slabših storitev.

Vidimo vsesplošne dokaze, da se to dogaja, ko lokalne skupnosti sprejmejo pravila, kot so coniranje za eno družino, zahteve glede minimalne velikosti parcele in estetske zahteve, ki zagotavljajo, da je mogoče graditi le draga stanovanja, ki ustvarjajo višje davke na nepremičnine.

Pravilno določene pristojbine za vpliv omogočajo, da se razvoj plača, in zmanjšujejo politični pritisk proti potrebni rasti. Lokalne študije so pokazale, da so ustrezno določene pristojbine povezane z povečana gradnja v primestnih območjih.

Ko pa so pristojbine določene na poljubno visokih ravneh, odvračajo od gradnje novih stanovanj in povečujejo izzive glede cenovne dostopnosti stanovanj v državi, kar povzroča obremenitev za najemnike in kupce novih stanovanj.

Leta 2013 je vrhovno sodišče razsodilo, da morajo imeti vse pristojbine za dovoljenja bistveno povezavo z dejanskim vplivom razvoja na mestne ali okrožne storitve in približno sorazmerno ceno. S tem se smiselno zmanjša tveganje, da bodo honorarji zavirali razvoj.

V nekaterih zveznih državah, kot je Florida, gre sodna praksa še dlje in zahteva, da se s pristojbinami financira le infrastruktura, ki služi posebnemu razvoju, za katerega so bile zaračunane. Ni naključje, Florida je videla svoje prebivalstvo raste več kot dvakrat hitreje kot država kot celota, ki odraža njeno odprtost za nove domove in relativno poštene cene v primerjavi z večino preostale države.

Toda v drugih državah, vključno s Kalifornijo, Marylandom, Washingtonom in Arizono, so sodišča določila izjemo od načela sorazmernosti vrhovnega sodišča in dovolila višje pristojbine, če jih določa zakonodaja. Sheetzov primer bo preizkusil, ali je ta izjema ustavna.

Del utemeljitve za izločitev je, da imajo volivci pravno sredstvo proti pretiranim ocenam pri volilni skrinjici. Teoretično lahko izglasujejo zakonodajalce, ki so odgovorni.

Dvomljiva pa je kakršna koli trditev, da volivci to zmorejo in tudi bodo. Stanovanjski razvijalci so majhen delež vseh volivcev. Bodoči kupci ali najemniki stanovanj – tisti, ki morajo občine spodbujati, ne odvračati od gradnje stanovanj – morda sploh ne bodo glasovali ali živeli v jurisdikciji, ko bodo določene pristojbine. Po drugi strani pa bodo ljudje, ki volijo, verjetno tisti, ki že imajo domove v bližini, in se ponavadi upirajo rasti: njihova lastnina se poveča v vrednosti, če visoke pristojbine ohranjajo nizko ponudbo stanovanj.

Kriza dostopnosti stanovanj je resnična. Zlasti prebivalci Kalifornije bi morali razumeti preprosto računico ponudbe in povpraševanja, ki povečuje brezdomstvo in povzroča, da se je sedem mest (ali podzemnih območij) v državi uvrstilo med 10 najdražjih v državi, glede na U.S. News and World Report. Ko in kjer državna sodišča dovolijo lokalnim politikom, da skrbijo za svoje najbogatejše volivce, zaračunavajo pretirane stroške vpliva in kako drugače zadržujejo nove domove, se položaj ne bo izboljšal.

Pričakuje se, da bo vrhovno sodišče izdalo sodbo o pristojbinah okrožja El Dorado v prvi polovici leta 2024. Pravni argument, da morajo za vse pristojbine vpliva, ne glede na to, kdo jih določi, veljati enaki pogoji, je močan. In med stanovanjsko krizo po vsej državi je gospodarski argument proti državnim in lokalnim praksam, ki slabšajo dostopnost stanovanj in ovirajo proizvodnjo potrebnih stanovanj, še močnejši.

Charles Gardner je odvetnik in raziskovalec Centra Mercatus na Univerzi George Mason. Emily Hamilton je direktor Mercatusovega Urbanity Projecta.

Časovni žig:

Več od LA Times RE