Želite ustvariti več tokov dohodka? No, veš kaj? NI vam treba kupiti več nepremičnin narediti. Namesto tega lahko spremenite obstoječo nepremičnino za najem v molzno kravo… vendar mora izpolnjevati ustrezne kvalifikacije. Prav to je današnji prvi gost, Stacie, išče. Ima več posesti in nekatere imajo dovolj zemlje, da dodajte drugo nepremičnino za najem. Toda ali je razvoj vreden visokega denarnega toka?
Dobrodošli nazaj na Videti Greene, kjer David in Rob odgovarjata na nepremičninska vprašanja poslušalcev BiggerPockets, kot ste vi! Najprej se bova s Stacie pogovorila o njej nakup proti gradnji dilemo, ki je na današnjem trgu VELIKO bolj smiselna. Potem pa investitor trudijo se prihraniti predplačila vpraša, kaj naj stori: varčevati, investirati drugam ali plačati svoje hipoteke. Končno David poda nekaj hitrih nasvetov o uporabi a »pogodba« o lastniškem kapitalu in kako zaslužite NAJVEČ denarja s hišnim krampom.
Želite Davidu postaviti vprašanje? Če je tako, oddajte svoje vprašanje tukaj tako da lahko David na to odgovori v naslednji epizodi Seeing Greene. Skoči na Forumi BiggerPockets in povprašajte druge vlagatelje o njihovem mnenju, oz sledi Davidu na Instagramu da vidite, kdaj gre v živo, da lahko skočite na vprašanja in odgovore v živo in na kraju samem dobite odgovor na svoje vprašanje!
Klikni tukaj za poslušanje na Apple Podcasts.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
David Greene:
To je podcast BiggerPockets. Kaj se dogaja vsem? To je David Greene, vaš gostitelj podcasta BiggerPockets Real Estate, ki prihaja k vam iz Kauaija, in to je ena od stvari, ki mi je všeč pri nepremičninah, da vam lahko posredujem vprašanja naše baze poslušalcev z vsega sveta. Upam, da vas lahko več pride do istega položaja, in danes vam bomo delili nekaj nasvetov, ki vam bodo pri tem pomagali. Današnja epizoda Seeing Greene vsebuje veliko dobrih stvari, vključno s tem, kaj je pogodba o lastniškem kapitalu in če jo je treba uporabiti. Najboljši načini za reinvestiranje denarnega toka, ki ga danes ustvarjate iz svojega trenutnega portfelja, in kako bi morali razmišljati o tem ter klic v živo z enim od naših poslušalcev, kjer gremo naprej in nazaj.
Pomagati jim pri odločitvi, ali naj vzamejo denar, ki so ga zaslužili z nepremičninami, in izboljšajo nepremičnine, ki jih imajo, ali naj kupijo nove nepremičnine in če je tako, o čem morajo razmišljati, ko sprejemajo to odločitev naprej in nazaj. Veliko ljudi na današnjem trgu ima lastniški kapital in poskušajo ugotoviti, kako bi ga uporabili, in včasih to pomeni nakup več nepremičnin, včasih pa to pomeni izboljšanje nepremičnin, ki jih imajo. Ta tema mi je še posebej všeč, ker ima veliko ljudi lastniški kapital in ga izkoriščajo s HELOC-ji, vendar niso prepričani, ali naj ta denar HELOC-a uporabijo za razširitev v večji portfelj ali izboljšanje tega, kar imajo. Zato se tega in še več lotevamo v današnji epizodi Seeing Greene.
Čez sekundo bomo pripeljali našega prvega gosta, a preden vam damo kratek namig za vse vas. Več o tem boste izvedeli v naslednjem vprašanju, vendar sem trdno prepričan, še posebej, če imate kratkoročni najem, ki izkorišča vaš kapital in ta denar uporablja za izboljšanje nepremičnine, izboljšanje dekoracije, mu dodajte udobja, poskrbite, da bo videti lepše, posnemite boljše slike, je hiter način za povračilo vašega kapitala, ki ga lahko nato uporabite za plačilo lastniške kreditne linije. Ne maram, da na današnjem trgu vzameš 200,000 $ iz hiše po precej visoki obrestni meri in to uporabiš za polog za nepremičnino, da potem moraš dobiti še eno posojilo za preostalih 80 % in kopičiti dolg, ko so obrestne mere visoke višji.
Sem veliko večji oboževalec strategije vstopanja in izstopanja, kot bi bila uporaba vodnega skuterja namesto bojne ladje. Vzemite nekaj lastniškega kapitala, popravite svojo hišo, izboljšajte prihodek in nato s tem prihodkom odplačajte lastniško posojilo in se nato vprašajte, kako lahko to ponovite. Kako lahko reciklirate istih 20 ali 30,000 $, da izboljšate nepremičnine, ki jih imate, in zmagate v kratkoročnih najemnih vojnah? V redu, pojdimo k našemu prvemu današnjemu gostu. Poželimo dobrodošlico Stacie v studiu. Stacie, dobrodošla v Seeing Greene. Malo ozadja o tebi. Imate eno družinsko nepremičnino, dupleks in kos posesti na območju Austina v New Braunfelsu v Teksasu. Tako smešna zgodba, sam sem pred približno petimi leti skoraj investiral v New Braunfels in si želim, da bi, ker bi mi to zelo dobro uspelo.
Sam sem postal žrtev te iste težave, no, ko sem prvič slišal za to, je bilo toliko, zdaj pa je 50,000 $ več. Nočem priti prepozno in narediti isto napako, ki jo vsem drugim rečem, naj je ne naredijo, ker sem se tega naučil v tem primeru. Čestitamo vam, da ste ravnali prav in imeli posest New Braunfels. Torej, povejte nam, kaj imate danes na umu.
Stacie:
Hvala vam. Da, glede na nepremičnine, ki jih imamo, in našo dolgoročno strategijo nakupa in držanja, pri kateri smo 100-odstotni, imamo to nepremičnino v New Braunfelsu. Pravzaprav smo ga kupili na nevidnem mestu in za nas je bil zelo dober nakup. To je consko večstanovanjsko. Nahaja se eno ulico od reke Guadalupe, tako da je tam enodružinska hiša, kjer imamo dolgoročnega najemnika, vendar jo imamo možnost razviti, ker je že namenjena večstanovanjskemu. Veliko je pol hektarja. Potem imamo to parcelo, to četrt akra parcele v Lago Vista blizu jezera Travis, ki nam jo je dala družina, ki ima prav tako priložnost za razvoj.
Torej imamo ti dve nepremičnini, ki ju imamo v lasti, ki imata možnosti za razvoj, a tudi mika nas, da bi kupili našo naslednjo naložbeno nepremičnino. Tako smo na točki, ko se poskušamo odločiti, ali naj ostanemo pri tem, pustimo te nepremičnine takšne, kot so, ker imamo dolgoročnega najemnika v New Braunfelsu, tam imamo približno 600 dolarjev denarja na mesec, tako da se dobro izplača sebe in nato nekaj. Potem pa imamo to parcelo, ki samo stoji tam, prazno in poskušamo ugotoviti, kaj bi z njo naredili. Naš dupleks v južnem Austinu prinaša približno 2,100 dolarjev denarja na mesec. Tako imamo tam dva dolgoročna najema. Trenutno ne želimo razvijati ali narediti ničesar s tem. Torej smo na tej prelomni točki.
Ali bomo kupili našo naslednjo naložbeno nepremičnino ali je zdaj čas, da dejansko naredimo nekaj prisilnega kapitala in razvijemo nepremičnino New Braunfels ali zgradimo nekaj v Lago Vista?
David Greene:
V redu.
Rob:
Moje prvo vprašanje tukaj je, kaj je razlog, da želite vstopiti v naslednjo nepremičnino? Je razlog, da želite vstopiti v naslednjo nepremičnino preprosto zaradi rasti in si rečete: »Hej, samo želim dodati v portfelj. V resnici ne potrebujem denarnega toka,« ali pa želite vstopiti v drugo nepremičnino, ker želite več denarnega toka, ker potrebujete dodatnih nekaj sto dolarjev vsak mesec?
Stacie:
Ne potrebujemo dodatnega denarja vsak mesec. Želimo povečati portfelj in želimo tudi vlagati na nek način, vem, da ne gre za časovno določanje trgov, čas na trgu, vendar se še vedno zdi, da je zdaj pravi čas, da se vsi vrnejo na trg, če se tečaji znižajo . Tako nekako čutimo, da želimo pridobiti naslednjo nepremičnino, ker želimo povečati portfelj, pa tudi, kdaj je čas, da dejansko razvijemo te nepremičnine, na katerih sedimo? Tako da nekako ne vemo, v katero smer bi nujno šli.
Rob:
Mislim, da sem velik oboževalec ustvarjanja čim več tokov dohodka iz ene nepremičnine, če niste v stiski zaradi denarnega toka in imate veliko in imate nepremičnino, ki je razdeljena na več nepremičnin. kolikor je mogoče. Torej, če imate moč in če imate nekako predanost in mislim, da ste odprtega uma, da greste skozi novogradnjo, potem mislim, da bi to morali storiti. Velik oboževalec, dejansko mislim, da je nova gradnja najboljši način za boj proti številnim stvarem, ki se trenutno dogajajo, ker da, če kupite nepremičnino, boste dobili nekaj po višjih obrestih. Zame je tako, mislim, da če lahko zgradiš nekaj na svoje stroške brez pribitka nekoga … če greš in kupiš novo zgradbo pri Redfinu, plačaš njihove stroške in plačaš nagrada za to, kajne?
Torej, če lahko greš in zgradiš nekaj na svoje stroške, to v resnici ni enak pribitek, kot če to izločiš iz MLS, in ko se popraviš in izvlečeš svoj denar, boš imel za to seveda višjo obrestno mero, vendar je ne bo tako bolelo, kot če bi šel in kupil nepremičnino neposredno iz MLS, če je to smiselno. Torej, če imate možnost počakati na primer od 12 do 18 mesecev, potem vsekakor menim, da je gradnja od začetka zdaj res pametna stvar.
David Greene:
V redu. Tudi to bom pretehtal. Všeč mi je vprašanje. To se pogosto pojavlja tam, kjer živim v Bay Area, običajno to vidite na dražjih območjih, kjer je vprašanje, ali zgradim ADU ali kupim novo hišo? In zapletena stvar je, da ne morete financirati gradnje. Če bi lahko financirali gradnjo, bi bilo skoraj vedno enostavno: "Ja, samo izboljšaj nepremičnino, ki jo imaš." Težava je v tem, da moraš za to vložiti veliko kapitala. Zato rad poskušam poenostaviti to spreminjanje v jabolka v jabolka, kolikor lahko. In postavil sem vprašanje, koliko denarnega toka bom prejel za kapital, ki ga bom vložil v to stvar?
Kakšna je donosnost naložbe pri tem in koliko lastniškega kapitala bom zgradil? Kakšna je donosnost naložbe pri tem? Če bi torej dodali nepremičnino, ki jo že imate, koliko denarja bi morali vložiti za to in ali menite, da bi to povečalo lastniški kapital
Stacie:
Za posest New Braunfels bi verjetno morali vložiti približno 200,000 kapitala za izgradnjo ADU, vsaj ADU, kajne? Montažna ADU bi verjetno stala približno 200,000, vse skupaj. Za nepremičnino Lago Vista predvidevamo verjetno 250 navzgor do pol milijona kapitala, ki bi ga vložili v razvoj te nepremičnine, ker gre za surovo zemljo, bo zahtevala veliko več čiščenja in dela, da bo ta nepremičnina pripravljena za gradnjo. Zato mislim, da ne bi delali obojega hkrati. Mislim, da si želimo resnično ogledati ... Mislim, da ima posest New Braunfels največ potenciala, ker je tako rastoče območje in je njegova lokacija odlična, saj je blok od reke Guadalupe. Zato menim, da je razvoj New Braunfelsa veliko pozitivnih po vsem, kar lahko povem.
David Greene:
Torej, če bi dali 200,000 $ v New Braunfels, bi lastništvu dodali kapital?
Stacie:
Da, verjamem, da bi nepremičnini dodali lastniški kapital.
David Greene:
Koliko mislite, da bi dodali?
Stacie:
Mislim, da bi verjetno dodali … kupili smo ga pred dvema letoma. Verjetno imamo približno … Rekel bom približno 40,000 lastniškega kapitala v samo zadnjih dveh letih v nepremičnini. Torej, če dodamo ADU, bi morali tudi nekoliko konfigurirati sprednjo hišo, da bi vanjo postavili ADU. Ne vem, a ugibam, da bi verjetno dodali približno … takoj okoli sto , 150,000 v lastniškem kapitalu te nepremičnine. Se to sliši približno prav, številke, ki sem jih delil?
David Greene:
Ne poznam področja. Ja, lahko bi. Lahko bi delovalo. Kaj pa denarni tok? Če zgradite ADU za 200,000 $, za kaj ga boste dali v najem?
Stacie:
Ja, ker trenutno najemamo, vse v P in I je približno 1800. 18, 1900 najemamo za 25 v enodružinski hiši, tako da imamo tam dober denarni tok. Zgradimo lahko do 1,000 kvadratnih čevljev ADU, ne da bi se to štelo za drugo glavno strukturo na nepremičnini. Torej 1,000 kvadratnih čevljev, to bi verjetno lahko najeli, rekel bom okoli 18, 1900 na današnjem trgu za 1,000 kvadratnih čevljev.
David Greene:
V redu. Ali bi to povečalo davke na nepremičnine, če bi temu delu dodali, da bi bilo vredno več?
Stacie:
Najverjetneje.
David Greene:
In kje so potem v New Braunfelsu približno dva odstotka in pol?
Stacie:
Ne, okoli 2 %. To je kot 1.97, nekaj takega. ja
David Greene:
To je torej precej zdrav donos. Mislim, imeli boste dodatne davke na nepremičnine in bo več zavarovanj, a kljub temu verjamem, da ste rekli, da je bilo 1800, ali mislite, da bi ga najeli?
Stacie:
Da.
David Greene:
Recimo, da obdržite recimo 1400 od tega, da vložite 200,000. To ni slab dogovor. Niste daleč od pravila 1 %. Slaba stran bi bila, da porabite 200,000 $ za dodajanje 100,000 $ lastniškega kapitala, tako da dejansko izgubljate lastniški kapital v nekem smislu, ker ta denar prenašate s svojega bančnega računa na nepremičnino. Tam boste izgubili 100,000 $ vrednosti, vendar boste pridobili dodaten denarni tok, recimo 1,400 $ na mesec ali 1,300 $ na mesec. Evo, zakaj sem to tako oblikoval. Mislim, da je tvoja naloga tukaj, Stacie, da se vprašaš s temi 200,000 $, če bi jih vložil v drug naložbeni nosilec, ali bi lahko dobil kaj več kot recimo 13 ali 1,400 $ na mesec in se izognil izgubi 100,000 $ kapitala? Ali bi lahko vložili 200,000 $ v gradnjo nove hiše, da bi lahko na koncu pridobili 100,000 $ kapitala, namesto da bi ga izgubili?
To je zamah v višini 200,000 $ ali morda dobite boljši denarni tok, morda denarni tok ni tako dober, vendar ne izgubite toliko kapitala. Ste preučili takšne priložnosti?
Stacie:
Nisem, ne.
David Greene:
V redu. Tako mi gre na pamet. Kaj pa, če bi plačali z gotovino za nekaj, kar je stalo 200,000 $, morda zgornji del za popravilo, to popravili in potem, refinancirali iz tega, bi lahko to storili znova, ali pa bi lahko kupili milijon dolarjev vredno nepremičnino, dali 200,000 $, tako da imam te. Po mojem mnenju imate tri možnosti. Položite ga kot predplačilo za nekaj, plačate v gotovini za nekaj ali vložite v nepremičnino, ki jo imate. Rob, kaj razmišljaš?
Rob:
Ja, mislim, da bi si res želel ... in tega žal ne bomo mogli rešiti v tej epizodi, vendar bi rad vedel, kakšen lastniški kapital bi dodali, ker mislim, da je, Ne bom rekel redko, vendar menim, da če gradite nekaj na svojem posestvu, kot je ADU ali sekundarna enota, se mi zdi, da bi moral biti kapital, ki ga gradite, precej sorazmeren z zneskom denarja da vlagaš, kajne? Mislim, da bi se strinjal z Davidom, če bi porabil 200 dolarjev, dobil pa bi samo 100,000 dolarjev kapitala. Tega verjetno ne bi storil.
Šel bi poiskati nekam, kjer bi dobil razmerje ena za eno glede tega, vendar se sprašujem, ali bi dobili ta polni kapital iz dodajanja dodatka k nepremičnini. Če je odgovor pritrdilen, bi šel po tej poti in ga nato zgradil, nato pa izvedel refi za izplačilo in poskušal dobiti čim več tega denarja nazaj, kajti če to storite, boste dobili precejšen del svojega denarja nazaj, potem vaša donosnost naložbe na tej točki skokovito naraste. Sem velik oboževalec te strategije samo zato, ker lahko tokove dohodka zložite na eno lastnino in to res pomeni veliko razliko. Imel sem nepremičnino v LA. Ko sem ga kupil, je bila hipoteka 400 dolarjev. Od takrat sem refinanciral, zdaj je okoli 4,200, zdaj pa oddajam glavni dom, kar stane … nekje od 3,500 do 5,000 dolarjev na mesec.
Na dvorišču imam ADU, ki stane nekje od 2300 do 3,000 $ na mesec, in imam celo tretjo enoto, ki je ne dajem v najem, vendar sem jo včasih, in to je bilo dodatnih 2,000 $ za to enoto. Torej, ko ste vse skupaj sešteli, je bilo približno 8,000 USD na eno nepremičnino in vaše stopnje dobička so tako zdrave. Vsi vaši računi za urejanje okolice so združeni v eno lastnino. Vsi vaši računi so samo združeni v to eno podjetje in zato sem velik oboževalec ustvarjanja čim več tokov dohodka na eni nepremičnini, ob predpostavki, da je vaš lastniški kapital, ki ga vložite, ena proti ena naložbi. ki ste ga vložili.
David Greene:
To je ključ, Stacie. Ni mi všeč posel, če vložiš več denarja, kot ga pridobiš v kapitalu. Ko to slišite, kaj vam gre skozi misli.
Stacie:
ja Ne, to je zelo logično. Nisem 100% glede vseh številk. To je kolikor sem uspel dobiti, vendar se bom poglobil v smislu dejanskega kapitala, ki bi ga lahko iztržili iz te lastnine. Ja, in samo zato, da vržem krivo žogo, kajne? Naša hiša v Los Angelesu, smo v dolini San Fernando, smo v Encinu zgoraj v hribih. Zato je moj internet malo moten. Mislim, prvotno smo nameravali obdržati to hišo in jo prodati ali ne prodati, ampak jo uporabiti kot nekakšno naložbeno nepremičnino tukaj, jo oddajati. Naše zadnje razmišljanje je bilo prodati to hišo in kupiti več nepremičnin v Teksasu.
Zato poskušamo vse svoje domove obravnavati kot nekakšen del portfelja in kako jih čim bolj izkoristiti, in vem, David, ti si v severni Kaliforniji, vendar ne vem, mi smo bili nekako sem začela misliti, da sva samo želela priti iz Kalifornije.
David Greene:
Šokantno. Nikoli nisem slišal, da bi kdo rekel to.
Stacie:
Ja, nikoli, kajne?
David Greene:
ja O tem je treba razmisliti, ker imate tam verjetno veliko kapitala. Mislim, da vam ne bi koristilo, če bi ga prodali in denar vložili v Teksas, razen če veste, kam boste vložili denar, in zdi se, da morate najprej ugotoviti to težavo. Kam bomo razporedili svoj kapital in kako ga bomo razporedili? Mislim, da ne bo tako preprosto, kot da gradimo na tem, kar že imamo. Morda obstaja nekaj, pri čemer bi želel vzeti nekaj tega denarja in poiskati način, kako kupiti nekaj, kar je morda v težavah, kar bi lahko popravil in temu dodal vrednost, čeprav ni slabo zgraditi ADU na tistem območju, kjer veste imeli boste najemnike, veste, da bodo vrednosti rasle.
Ne bo ti škodilo. Sovražim te visoke teksaške nepremičninske davke, kajne? Če se vrednost nepremičnine poveča, ti davki negativno vplivajo na denarni tok, ki bi ga dobili.
Stacie:
Imajo, in tudi zavarovanje raste, tako da se vsako leto zavarovanje vztrajno zvišuje.
David Greene:
Tako je. No, hvala Stacie. To je bilo dobro vprašanje. Mislim, da si vedno več ljudi postavlja to vprašanje, ker so obrestne mere visoke, zato ni samodejno, ja, moral bi kupiti drugo nepremičnino. Zdaj so stopnje res visoke. Težko jim je zagotoviti denarni tok. Zato začenjamo postavljati taka vprašanja, zato hvala, da ste to izpostavili.
Stacie:
Hvala vam.
David Greene:
Hvala, Stacie.
Rob:
Hvala.
David Greene:
V redu, hvala Stacie, da si se nam danes pridružila. Roba sem pravkar odložil pri Chipotlu, tako da bom preostanek današnje epizode letel sam, a Robu se najlepše zahvaljujem za pridružitev. Bil sem tako hvaležen, da sem mu dejansko pustil dolar, da je lahko dobil nekaj dodatnega guaca za tisti burrito, ki ga ima tako rad. Njegov nasvet, kako kar najbolje izkoristiti eno lastnino, je odličen zaključek in cenim, da to deli. Če želite, da midva z Robom ali jaz ali kdorkoli drug v vesolju BP odgovori na vaša konkretna vprašanja, pojdite na biggerpockets.com/david, kjer jih lahko oddate, in tako mi boste všeč. Če ste poslali vprašanje Seeing Greene, se lahko imate za mojega prijatelja in ko se vidimo na BP Con, se bom slikal s tabo, te objel in rekel kaj lepega.
Upam, da ste iz današnjega pogovora in naših dosedanjih vprašanj poslušalcev pridobili nekaj vrednosti, a po tem razdelku bomo izvedeli več. Rad si vzamem minuto sredi naših oddaj in delim komentarje, ki ste jih vsi pustili na YouTubu, ali ko pregledujete podcast. Naša prva ocena prihaja iz leta 1981 v South Bayu. »Obožujem epizode Seeing Greene. Obožujem te epizode in odličen dodatek je, da je Rob v seriji. Bigger Pockets z ženo poslušava že dve leti. Končno smo pravkar kupili naša prva dva dupleksa in načrtujemo pridobitev več nepremičnin. Brez tega podcasta in skupnosti nam ne bi uspelo. Hvala, David, Rob in celotna skupnost BP.”
No, hvala South Bay za oceno s petimi zvezdicami. To je prekleto super. Upam, da bo nekaj naših poslušalcev sledilo vašemu zgledu in tudi, če ste v južnem zalivu na območju severnega kalifornijskega zaliva, smo v bistvu sosedje. Živim približno eno uro stran od tebe, zato poskrbi, da se oglasiš na Instagramu. Povejte mi, da ste vi tisti, ki je pustil ta komentar, in poglejmo, če vas lahko spravimo na kakšno srečanje, ki ga izvajam v severni Kaliforniji. Tukaj imamo nekaj komentarjev iz epizode Seeing Greene 840, ki so prišli neposredno s kanala YouTube. Prvi prihaja od Dana Cohana. »Hvala, ker ste delili ta čudovit video. Resnično razumem težave pri ocenjevanju stroškov prenove, še posebej, če vlagate v nepremičnine od daleč.” In potem je Laura Peffer dodala: "Da, prosim naredite celotno oddajo To Cash Flow ali Not to Cash flow."
No, vi ste govorili in mi smo poslušali. Pravzaprav smo posneli oddajo o tem, kdaj je v redu ali morda ni v redu kupovati nedenarno tekoče nepremičnine, in pogovoril se bom z našim produkcijskim osebjem o pripravi oddaje, ki bo povedala, ali je denarni tok edini razlog za vlaganje v nepremičnine ali je v redu, da ne vlagam vanj? Mogoče bomo imeli zagovornike denarnega toka in maščevalce hvaležnosti, ali kakor koli že bomo temu rekli. Če ste jo zamudili, se vrnite in poslušajte epizodo 853, ki je bila izdana 6. decembra, kjer razčlenjujemo tri negativne posle denarnega toka. V redu, preidimo na naslednje vprašanje. V redu, naše naslednje vprašanje prihaja od Roya Gottsteinerja. Je tuji državljan, ki živi v tujini, zato ima težave pri pridobivanju sredstev.
Dobi lahko le 60 do 65-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo in nima dostopa do izdelkov, kot sta FHA ali HELOC. Roy je pred štirimi leti začel vlagati v Severni Karolini in Ohiu in ima trenutno portfelj 10 najemniških enodružinskih stanovanj. Ukvarja se predvsem z BRRR in dolgoročnimi tradicionalnimi najemi, pred kratkim pa je začel delati tudi srednjeročne najeme. Roy pravi: »Zdravo David. Te epizode so izjemno koristne in mi pomagajo nenehno prilagajati svoje razmišljanje glede na trenutno tržno dinamiko kot tudi na moj položaj na naložbeni poti, zato hvala za vse. Zgradil sem portfelj 10 enot, ki denarni tok znaša od dva do 3,000 USD na mesec. Star sem 35 let in imam odlično službo, zato tega dohodka ne potrebujem in ga nameravam vsega ponovno vložiti.”
»Poskušam razmisliti o najboljšem načinu, kako uporabiti ta denar za nadaljnji napredek k finančni neodvisnosti. Tu je nekaj možnosti, ki sem jih imel v mislih, vendar sem vesel vaših misli. Če je še kaj, na kar moram pomisliti. Redno vlaganje v delniški indeks in povprečje stroškov v dolarjih za dolgoročno zadržanje. Povprečenje stroškov v dolarjih v bistvu pomeni, da nadaljujete z nakupom delnic, tudi če cena pada. Smešno je, da smo se domislili te besedne zveze, povprečje dolarskih stroškov, da bi rekli, no, samo kupujte še naprej, tudi če bo cena nižja, ker se bo sčasoma zvišala in kupili jo boste po nižjem povprečju od cen, ko so bile visoka. Drugič, odplačilo hipotek na moje naložbene nepremičnine, da zmanjšam finančni vzvod in povečam denarni tok.«
»Številka tri, prihranite denar in poskusite najti kreativno finančno pogodbo z vnosom 30,000 dolarjev vsako leto. Moj zadnji nakup je bil sub two z vnosom 42,000 dolarjev in bil je odličen. Veselim se vašega modrega nasveta.” V redu, hvala za to vprašanje. Cenim, da. Na to lahko odgovorim precej hitro. Ni mi všeč zamisel o odplačevanju vaših hipotek, še posebej zato, ker če ste jih kupili in jih imate 10, imajo trenutno verjetno precej nizke obrestne mere, tako da s tem ne prihranite tone denarja. Odplačati morate tudi tono hipoteke, preden vam dejansko ni treba plačati, ko je lastništvo brezplačno in jasno, tako da v resnici ne vidite donosa tega denarja več let.
Morda boste morali 10, 15, 20 let poskušati odplačati te stvari, preden se boste dejansko znebili teh obresti na hipoteko. Tako se bo zgodilo to, da boste hitreje zgradili lastniški kapital, vendar denarja ne boste hitreje vložili v svojo banko. Torej mi ni všeč ta ideja in ne maram vlagati v borzni indeks, ker ne želim dajati nasvetov o nečem, česar v resnici ne razumem, in ne vem, ali obstaja kakšen dober nasvet lahko da vsakomur, ko gre za vlaganje v delnice. Prav tako mislim, da vam bo dolgoročno bolje šlo z nepremičninami. Torej je vaša tretja možnost, da prihranite denar in poskušate najti kreativno finančno pogodbo, kakršno ste storili zadnjič, precej dobra.
In evo, zakaj mi je to všeč. Če ne najdete kreativnega finančnega posla, imate samo več rezerv in nikoli me ne boste razburjali zaradi nekoga, ki ima veliko rezerv, še posebej glede na gospodarstvo, v katerega gremo. V preteklosti je bil uspeh povezan s povečanjem in pridobivanjem. Koliko vrat lahko dobite? To je bilo hvalisanje s koktajl zabave, imam toliko vrat. V prihodnosti verjamem, da bo, kaj lahko obdržiš? Kako lahko obdržite nepremičnino, ki ste jo že kupili? In rezerve so lahko velik dejavnik pri reševanju tam. V redu, prehajamo na naslednje vprašanje. To prihaja od Chrisa Lloyda iz Hampton Roads v Virginiji.
Chris Lloyd:
Živjo David. Moje ime je Chris Lloyd iz Newport Newsa v Virginiji. In tukaj je moje vprašanje. Trenutno imam nepremičnino, ki sem jo želel prenoviti, in to obnovo nameravam financirati s pomočjo HELOC. Imam dve nepremičnini z dobrim kapitalom in pred kratkim sem ugotovil, da se ne morem kvalificirati za HELOC, ker sem samozaposlen manj kot dve leti. Pred nekaj več kot enim letom sem vzel svoje podjetje za polni delovni čas. Zato sem iskal druge načine za financiranje tega projekta in naletel na pogodbe o lastniškem kapitalu. To ni nekaj, o čemer sem res slišal govoriti v podcastu, in spraševal sem se, ali obstaja razlog za to. Ne vem, ali je to novejši izdelek, če šele dobiva vlečenje ali je ta izdelek popolna smeti. Pa sprašujem, katere primerke bi bilo to smiselno, da bi nekdo uporabil in kdaj in ali ne bi bilo smiselno?
David Greene:
V redu, Chris, hvala za to vprašanje. Ceni to. Moj nasvet bi bil, ne, mislim, da ne bi smeli sprejeti pogodbe o lastniškem kapitalu, razen če ste v hudi finančni stiski. In tudi če si, bi verjetno raje prodal hišo, vzel svoj kapital in se preselil k nečemu drugemu. V redu, naše zadnje vprašanje bo poslal Nick Lynch in to je video vprašanje.
Nick Lynch:
Hej David, tukaj Nick Lynch iz Sacramenta v Kaliforniji. Hvala za vse, kar počneta ti in BiggerPockets. Všeč mi je tvoja vsebina. Upam, da bom kupil svoj prvi dom na širšem območju Sacramenta v Kaliforniji, ko se moja trenutna najemna pogodba konča 30. aprila 2024. Moje vprašanje za vas je, kateri bi bil najboljši način, da pridem v svoj prvi dom in hkrati investiram glede na to, kako visoke so cene v Kaliforniji. Razmišljam o vdoru v hišo, skoku po hiši ali preprosto o nakupu primarnega prebivališča, v katerem dolgoročno dobro živim, in uporabim preostanek sklada, ki bi ga imel po predplačilu, za morda vlaganje v nepremičnine zunaj države, ki bi lahko laže kapitaliziral.
Moja največja skrb glede vdiranja v hiše ali skokov v hiše v Kaliforniji je, da je nepremičnina tako draga, da bi bilo potrebno zelo veliko predplačilo, da bi te nepremičnine dobile denar, tudi če bi v njih živeli nekaj let. Hvala, David. Cenim pomoč.
David Greene:
V redu, Nick, vesel sem, da si se oglasil. Pravzaprav veliko poslujemo v ekipi Davida Greena na območju Sacramenta in ljudem ves čas pomagamo s takšnimi stvarmi. Ključ do vdora v hišo ni plačilo hipoteke ali nakup poceni doma. Ključ do uspešnega vdora v hišo, s tem mislim, da se izselim in imam denar za pozneje. To, kar pogosto imenujem zahrbtna taktika najema, ker lahko dobite nepremičnino v najemu za 5 % ali tri točke in pol namesto 20 % ceneje, če v njej najprej živite, je iskanje dejanske nepremičnine s tlorisom, ki bi deloval . Strankam smo pri tem pomagali z nakupom nepremičnin z velikim številom spalnic in kopalnic, ker je to več enot, ki jih lahko ustvarijo za ustvarjanje prihodkov.
Imeli smo tudi ljudi, ki smo jim pri tem pomagali, ko so oddali del doma kot kratkoročni najem ali tloris, ki ga je mogoče premikati, kjer so dodane stene, da ustvarijo več kot eno enoto v sami nepremičnini . Ključno je, da se ne osredotočite na stroške in jih ohranjate nizke, ampak da se osredotočite na prihodke in jih povečate. Torej, ko iščete nepremičnino, resnično želite poiskati tloris, ki ima bodisi veliko spalnic in kopalnic in dovolj parkirišč ter je tudi na območju, ki ga ljudje želijo najeti, ali želite iskati tloris, kjer je klet, v kateri bi lahko živeli, in jo oddate v najem, morda dve enoti zgoraj ali dve enoti zgoraj in ima ADU.
Nekaj, kjer lahko pridobite veliko več prihodkov od nepremičnine, nad katero imate večji nadzor. Temu pravim prisilni denarni tok kot nepremičnina, ki ste jo pravkar kupili po nižji ceni, ker to ni realno. Če poskušate kupovati na trgu z visoko vrednostjo, kot je severna Kalifornija, kjer so plače visoke in trg močan, je manj verjetno, da boste našli poceni hišo. Obrnite se neposredno name in videl bom, ali vam lahko pomagamo pri tem, in začnite iskati nepremičnine z največ kvadratnimi metri ter se nato vprašati, kako bi lahko manipuliral in manevriral s kvadratnimi metri, kjer bi bila to dobra hiša kramp. Odlično vprašanje, vendar vam želim vse najboljše pri vaših prizadevanjih.
V redu, vsi, ki ste danes pri Greeneju, zelo cenim, da ste tukaj z mano in mi posvečate svojo pozornost ter mi dovolite, da vas pomagam izobraževati o naložbah v nepremičnine in povečevanju bogastva z nepremičninami, ker sem strasten do tega in ljubim vas fantje. Resnično upam, da sem lahko pomagal nekaterim od vas, ki ste ukrepali in mi zastavili vprašanja, na katera sem lahko odgovoril vsem ostalim. In veselim se odgovorov na več vaših vprašanj. Pojdite na biggerpockets.com/david in pošljite svoje vprašanje na Seeing Greene. Upam, da ste uživali v današnji oddaji in se vidimo v naslednji epizodi Seeing Greene.
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo:
- kako eno nepremičnino za najem spremenite v več tokov dohodka
- Gradnja ADU (pomožna stanovanjska enota) in koliko lahko kdo zasluži
- Ali naj varčevati, investirati oz plačati hipoteko z vašim denarnim tokom
- »Sporazumi« o lastniškem kapitalu in ali so vredni tveganja leta 2024
- O ENO stvar, ki jo David išče pri VSEH hišnih vdorih to ga bo spremenilo v molzno kravo
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov .
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
- PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
- :ima
- : je
- :ne
- :kje
- ][str
- $3
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- 13
- 15%
- 150
- 1800
- 1900
- 1981
- 2%
- 20
- 20 let
- 200
- 2024
- 2300
- 24
- 25
- 250
- 30
- 300
- 30.
- 35%
- 40
- 400
- 500
- 60
- 6.
- 97
- a
- sposobnost
- Sposobna
- O meni
- o IT
- nad
- v tujini
- absolutna
- dostop
- dodatna oprema
- Račun
- pridobiti
- pridobitev
- hektar
- čez
- Ukrep
- dejanska
- dejansko
- dodajte
- dodano
- dodajanje
- Poleg tega
- Dodatne
- prilagodite
- nasveti
- po
- spet
- Avgust
- Sporazum
- Sporazumi
- vsi
- Dovoli
- skoraj
- že
- Prav tako
- Čeprav
- vedno
- am
- ponudba
- znesek
- an
- in
- Angeles
- Še ena
- odgovor
- kaj
- kdo
- karkoli
- kjerkoli
- Apple
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- april
- SE
- OBMOČJE
- območja
- okoli
- AS
- vprašati
- sprašuje
- At
- pozornosti
- Austin
- Avtor
- Samodejno
- povprečno
- povprečenje
- izogniti
- stran
- nazaj
- ozadje
- Slab
- Banka
- Bančni račun
- baza
- temeljijo
- V bistvu
- zaliv
- BE
- ker
- postajajo
- bilo
- pred
- počutje
- Verjemite
- vernik
- koristi
- BEST
- Boljše
- Big
- večji
- največji
- Računov
- Bit
- Block
- meja
- tako
- Kupil
- BP
- pogumni
- Break
- prinašajo
- Predložitev
- izgradnjo
- Building
- zgrajena
- poslovni
- vendar
- nakup
- Nakup
- by
- california
- klic
- prišel
- CAN
- Lahko dobiš
- Kapital
- Carolina
- primeru
- Denar
- denarni tok
- Channel
- poceni
- chris
- jasno
- Potrditev
- stranke
- cocktail
- boj proti
- kako
- prihaja
- udobna
- prihajajo
- komentar
- komentarji
- skupnost
- Skrb
- Razmislite
- šteje
- upoštevamo
- nenehno
- Gradbeništvo
- vsebina
- nadzor
- Pogovor
- strošek
- stroški
- bi
- par
- Tečaj
- pokrov
- ustvarjajo
- Creative
- kredit
- Trenutna
- Trenutno
- David
- ponudba
- Ponudba
- Dolg
- december
- odloča
- Odločitev
- dekor
- predanost
- globlje
- Branilci
- vsekakor
- razporedi
- Ugotovite,
- Razvoj
- razvoju
- Razvoj
- DID
- Razlika
- drugačen
- težko
- DIG
- dire
- neposredno
- zaslon
- v stiski
- do
- ne
- tem
- Dollar
- opravljeno
- dont
- vrata
- navzdol
- slaba stran
- padla
- Spuščanje
- dinamika
- vsak
- enostavno
- lahka
- Gospodarstvo
- izobraževanje
- bodisi
- ostalo
- drugje
- E-naslov
- konec
- prizadevanja
- konča
- okrepi
- dovolj
- Celotna
- Vpis
- epizoda
- epizode
- pravičnost
- zlasti
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- Tudi
- sčasoma
- Tudi vsak
- Vsi
- vsi
- vse
- Povsod
- Primer
- obstoječih
- Stroški
- drago
- dodatna
- izredno
- Faktor
- družina
- ventilator
- daleč
- hitreje
- občutek
- občutek
- počuti
- Feet
- Slika
- končno
- financiranje
- finančna
- Finančna neodvisnost
- financiranja
- Najdi
- iskanje
- Firm
- prva
- pet
- fiksna
- Všita
- Nadstropje
- Pretok
- Teče
- letenje
- Osredotočite
- sledi
- Foot
- za
- prisiljena
- tuji
- Naprej
- Naprej
- je pokazala,
- štiri
- brezplačno
- prijatelj
- iz
- spredaj
- polno
- Sklad
- smešno
- nadalje
- Prihodnost
- Gain
- pridobivanje
- ustvarjajo
- dobili
- pridobivanje
- Daj
- dana
- daje
- Giving
- Go
- goes
- dogaja
- več
- dobro
- prisodil
- veliko
- več
- Igrišče
- Grow
- Pridelovanje
- Rast
- Gost
- kramp
- taksist
- imel
- Pol
- Hampton
- se zgodi
- Zgodi se
- srečna
- Trdi
- sovražijo
- Imajo
- ob
- he
- Glava
- zdravo
- slišati
- Slišal
- sluha
- pomoč
- pomagal
- pomoč
- pomoč
- jo
- tukaj
- skrita
- visoka
- več
- Hills
- ga
- njegov
- držite
- Domov
- Homes
- upam,
- v upanju,
- gostitelj
- uro
- Hiša
- Ohišje
- Kako
- Kako visoko
- Kako
- Vendar
- http
- HTTPS
- velika
- sto
- Hurt
- i
- Bom
- Ideja
- if
- takoj
- izboljšanje
- izboljšanju
- in
- V drugi
- Vključno
- prihodki
- Povečajte
- neodvisnost
- Indeks
- Pregib
- Pregibna točka
- primerov
- Namesto
- Navodila
- zavarovanje
- nameravajo
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Internet
- v
- Invest
- investirali
- vlaganjem
- naložbe
- Naložbeno vozilo
- Vlagatelji
- IT
- sam
- iTunes
- Job
- pridružil
- se nam pridružiš
- Potovanje
- jpg
- skoči
- samo
- Imejte
- vzdrževanje
- Ključne
- Otrok
- Vedite
- Jezero
- Država
- velika
- Zadnja
- Pozen
- pozneje
- Zadnji
- vodi
- naučili
- učenje
- zakup
- vsaj
- pustite
- odhodu
- levo
- manj
- Naj
- Vzvod
- LG
- kot
- Verjeten
- vrstica
- poslušal
- poslušalec
- Poslušanje
- malo
- v živo
- živi
- posojila
- kraj aktivnosti
- Long
- dolgoročna
- Poglej
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- jih
- Los Angeles
- izgubiti
- izgube
- Sklop
- ljubezen
- ljubi
- nizka
- nizke stopnje
- nižje
- je
- Glavne
- v glavnem
- Znamka
- IZDELA
- Izdelava
- več
- marže
- Tržna
- Prisotnost
- največja
- Maj ..
- mogoče
- me
- pomeni
- pomeni
- srednje
- Srečati
- Meetups
- Metoda
- Bližnji
- morda
- milijonov
- Milijon dolarjev
- moti
- min
- zamudili
- napaka
- MLS
- Denar
- mesec
- mesecev
- več
- Hipotekarni
- hipoteke
- Najbolj
- premaknjeno
- premikanje
- veliko
- več
- my
- jaz
- Ime
- nacionalni
- Blizu
- nujno
- Nimate
- negativna
- sosedi
- nikoli
- Novo
- Nova gradnja
- novejši
- novice
- Naslednja
- lepo
- nick
- št
- Noben
- sever
- severna carolina
- zdaj
- Številka
- številke
- of
- off
- pogosto
- Ohio
- Ok
- on
- ONE
- samo
- odprite
- Komentarji
- Priložnosti
- Priložnost
- Možnost
- možnosti
- or
- originalno
- Ostalo
- naši
- ven
- več
- lastne
- v lasti
- plačana
- parkiranje
- del
- partner
- zabava
- strastno
- preteklosti
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- ljudje
- odstotkov
- slika
- slike
- kos
- Načrt
- načrtovanje
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- predvajalnik
- prosim
- žepi
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- Portfelj
- del
- Stališče
- mogoče
- potencial
- Ravno
- raje
- Premium
- precej
- plen
- Cena
- Cene
- primarni
- Predsednik
- , ravnateljica
- verjetno
- problem
- Izdelek
- proizvodnja
- Izdelki
- Dobiček
- Napredek
- Projekt
- Lastnosti
- nepremičnine
- zaščiteni
- nakup
- kupili
- dal
- Dajanje
- Vprašanja in odgovori
- kvalifikacije
- izpolnjujejo pogoje
- četrtletje
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- precej
- REDKO
- Oceniti
- Cene
- ocena
- razmerje
- Surovi
- dosežejo
- dosegel
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- realistična
- res
- Razlog
- prejeti
- Pred kratkim
- zapis
- Redfin
- zmanjša
- Refi
- redno
- reinvestirati
- relativna
- sprosti
- preostanek
- Najem
- najemnine
- predstavljajo
- zahteva
- rezerve
- Residence
- REST
- vrnitev
- prihodki
- pregleda
- znebi
- Pravica
- Tveganje
- Reka
- Ceste
- Rob
- ROI
- krog
- Pot
- roy
- Pravilo
- Sacramento
- Je dejal
- sake
- Enako
- San
- Shrani
- shranjevanje
- pravijo,
- pravi
- Lestvica
- skaliranje
- drugi
- sekundarno
- sekund
- Oddelek
- glej
- videnje
- prodaja
- Občutek
- Serija
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- deli
- delitev
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- Razstave
- pomemben
- Enostavno
- poenostavitev
- preprosto
- saj
- sam
- spletna stran
- Sedenje
- Nebesne rakete
- pametna
- Sneaky
- So
- doslej
- prodaja
- Izključno
- trdna
- samo
- SOLVE
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- Včasih
- nekje
- zvok
- South
- specifična
- preživeti
- Poraba
- govorijo
- Sponzorji
- kvadrat
- sveženj
- zlaganje
- Osebje
- Začetek
- začel
- Začetek
- bivanje
- vztrajno
- Parna
- Še vedno
- zaloge
- Zaloge
- Zgodba
- naravnost
- Strategija
- tokovi
- močna
- Struktura
- Borbe
- Boriti se
- studio
- predloži
- predložen
- uspeh
- Uspešno
- taka
- dovolj
- Preverite
- SWIFT
- swing
- reševanje
- Bodite
- sprejeti
- meni
- ob
- Pogovor
- tapping
- davki
- skupina
- povej
- Izraz
- Pogoji
- texas
- kot
- hvala
- hvala
- da
- O
- Območje
- Glavno mesto
- Prihodnost
- svet
- njihove
- Njih
- POTEM
- Tukaj.
- te
- jih
- stvar
- stvari
- mislim
- Razmišljanje
- tretja
- ta
- tisti,
- čeprav?
- 3
- skozi
- čas
- čas
- Nasvet
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- Ton
- tudi
- vzel
- temo
- proti
- vleko
- tradicionalna
- Prepis
- Prenos
- zdravljenje
- poskusite
- poskuša
- OBRAT
- Obračalni
- dva
- tipično
- razumeli
- na žalost
- Enota
- enote
- Vesolje
- Upside
- navzgor
- us
- uporaba
- Rabljeni
- uporabo
- Valley
- vrednost
- Vrednote
- vozilo
- zelo
- Video
- Virginia
- vs
- Plače
- Počakaj
- želeli
- hotel
- želim
- je
- način..
- načini
- we
- Wealth
- tehta
- dobrodošli
- Dobro
- so bili
- Kaj
- Kaj je
- kdaj
- ali
- ki
- WHO
- zakaj
- žena
- bo
- zmago
- z
- brez
- Sprašujem
- spraševati
- delo
- svet
- vredno
- bi
- pisni
- leto
- let
- ja
- jo
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet