Kaj storiti, ko želi nekdo zasebno kupiti vašo hišo?

Kaj storiti, ko želi nekdo zasebno kupiti vašo hišo?

Časovni žig: 1. februar 2024 3
Izvorno vozlišče: 3094527

Na nepremičninskem trgu z omejeno ponudbo smo od mnogih lastnikov stanovanj slišali o povečanju nenaročenih ponudb za njihove nepremičnine. Ko se vam obrnejo z zasebno ponudbo za nakup vašega doma, lahko naletite na več zahtevnih scenarijev.

Brez tržne primerjave je težko ugotoviti, ali ponudba resnično odraža vrednost vašega doma. Morda bi razmišljali tudi o tem, da bi se izognili provizijam za nepremičnine z zasebno prodajo, vendar lahko to povzroči podcenjevanje vaše nepremičnine.

Poleg tega vas lahko vodenje transakcije brez strokovne pomoči nepremičninskega agenta izpostavi pravnim in finančnim ranljivostim. Morda boste tudi zamudili potencialno boljše ponudbe, saj vaša nepremičnina ni izpostavljena širšemu trgu.

V tem članku bomo delili podrobnosti o tem, kaj storiti, ko nekdo želi zasebno kupiti vašo hišo, prednosti in slabosti zasebne prodaje in kako lahko dobite najboljšo vrednost za svoj dom.

Kdo so zasebni kupci?

Zasebni kupci so lahko kupci stanovanj ali vlagatelji, ki jih zanima nakup nepremičnine brez uporabe nepremičninskega posrednika. Običajno so bili zasebni kupci vlagatelji ali hišni spremljevalci, ki želijo skleniti posel za nepremičnino, za katero menijo, da jo lahko naredijo donosno.

Kljub temu, da je zaloga stanovanj še vedno omejena, kupci stanovanj vedno bolj delujejo kot zasebni kupci, ki poskušajo najti svojo naslednjo hišo. Z navedenimi možnostmi niso zadovoljni, zato se s potencialnimi prodajalci obrnejo zunaj trga.

Zasebni kupci se lahko obrnejo na lastnike nepremičnin, lahko pa ciljajo tudi na off-market oz žepni oglasi poznan nepremičninskim posrednikom, vendar se ne trži. Navsezadnje so to stranke, ki želijo skleniti transakcijo z nepremičninami brez nepremičninskega posrednika kot posrednika.

Lastniki stanovanj pogosto naletijo na zasebne kupce, ko prejmejo nenaročene ponudbe ali telefonske klice glede svojih nepremičnin. Zasebni kupec predpostavi vrednost nepremičnine in se nato poskuša dogovoriti za posel brez uporabe agenta.

Najprej bodo predložili pismo o nameri (LOI), preden bodo sklenili pogodbo z zainteresiranim prodajalcem. Ko je pogodba podpisana, je postopek prodaje vašega doma zasebnemu kupcu podoben tradicionalni postopek prodaje domov.

Razlika med prodajo zasebnemu kupcu in prodajo na prostem trgu je v tem, da nimate zastopanja ali pomoči nepremičninskega posrednika. Ta vrsta transakcije je znana kot a Za prodajo od lastnika (FSBO). Brez zastopstva lahko pomeni prihranek pri provizijah, lahko pa povzroči prodajno ceno pod tržno vrednostjo ali slabe prodajne pogoje.

Ali potrebujete nepremičninskega agenta za zasebno prodajo vašega doma?

Prodaja vašega doma je verjetno ena najpomembnejših finančnih transakcij, ki jih boste opravili v življenju. Torej, ko prejmete nenaročeno ponudbo od zasebnega kupca, je lahko skušnjava, da bi preskočili nepremičninskega agenta in to provizijo obdržali v žepu. Toda preden se podpišete na črtkano črto, se pogovorimo, ali gremobrez agenta je v vašem interesu.

Pri ocenjevanju ponudbe zasebnega kupca je najprej treba pogledati predlagano kupnino. Ali je v skladu s trenutno tržno vrednostjo za primerljive domove na vašem območju?

Izkušen nepremičninski agent ima strokovno znanje in izkušnje, da s primerjalno tržno analizo določi pravo tržno vrednost vašega doma. Lahko vam svetujejo, če se vam ponudba zdi poštena ali če obstaja prostor za pogajanja o višji prodajni ceni.

Poleg cene natančno preučite tudi pogoje ponudbe in nepredvidene stroške. Na primer, ali kupec zahteva pomoč pri stroških zapiranja ali garanciji za dom? Ali ponudba vključuje nepredvidene stroške za preglede ali financiranje, ki bi lahko odložilo zaprtje?

Zastopnik vam lahko pomaga razumeti, s čim se strinjate in kakšna zaščita je na voljo za vas kot prodajalca. S svojimi pogajalskimi veščinami vam lahko zagotovijo boljše pogoje.

Sodelovanje z nepremičninskim strokovnjakom, tudi pri zasebni prodaji, vam lahko da večje zaupanje, da so vaši interesi zaščiteni. Če ste že podpisali pogodbo o kotaciji z nepremičninskim agentom, vendar ste prejeli zasebno ponudbo, boste morda omejeni glede tega, kako lahko prodajate temu kupcu.

Ali lahko prodate zasebnemu kupcu, ne da bi plačali posredniška provizija odvisno od vrste pogodbe o kotaciji.

Odprta pogodba o kotaciji vs. Pogodba o izključni kotaciji

Ko boste svoj dom dali na seznam za prodajo, boste s svojim nepremičninskim posrednikom podpisali pogodbo o odprtem ali izključnem seznamu.

Pogodba o odprtem kotiranju vam omogoča najeti več agentov da navedete in tržite svoj dom hkrati. To pomeni, da noben agent nima pravice tržiti vašega doma. V bistvu "odprete" svoj dom vsem zainteresiranim agentom.

S to neizključno pogodbo niste dolžni plačati provizije, če sami najdete kupca, na primer prek zasebne prodaje. Odprte kotacije so pogoste v scenarijih zunaj trga ali žepnih kotacij.

Pri ekskluzivni pogodbi o kotaciji sklenete pogodbo z enim nepremičninskim posrednikom za določeno obdobje, običajno nekaj mesecev. Ta agent ima izključno pravico tržiti vaš dom in vas zastopati v pogajanjih s potencialnimi kupci.

Ekskluzivna pogodba prepoveduje najemanje drugih agentov in pomeni, da morate plačati provizijo agenta za kotacijo, tudi če sami najdete kupca. Če prodajate zasebnemu kupcu med obdobjem ekskluzivne kotacije ali med obdobjem zaščite (običajno 90 dni po izteku pogodbe), morate še vedno plačati posredniško provizijo.

Prepričajte se, da razumete vrsto pogodbe o kotaciji, ki jo imate, in ali obstaja zaščitna klavzula, preden nadaljujete z zasebnim kupcem. Če ste že podpisali pogodbo o uvrstitvi na seznam in morate plačati provizijo, potem izkoristite strokovno znanje svojega agenta, da zagotovite najboljšo ceno.

Bi morali najeti nepremičninskega agenta, če prodajate zasebnemu kupcu?

Vključevanje nepremičninskega posrednika, da se pogaja o prodaji zasebnemu kupcu, je za prodajalca pogosto najboljša stava, da zagotovi, da dobi največ denarja. Da, agenti imajo dostop do storitev večkratnega kotiranja (MLS) in drugih marketinških orodij, ki so lahko ključnega pomena za doseganje potencialnih kupcev.

Toda tudi pri zasebni prodaji lahko agent ponudi dragocen nasvet. Na primer, agent lahko deluje kot nevtralna stranka in zagotavlja pogajalske sposobnosti in objektivnost. Izvedli bodo a primerjalna tržna analiza (CMA) tako da ste prepričani v vrednost svoje hiše in se lahko pogajate za pošteno ceno.

Poleg tega je lahko agentovo strokovno znanje še posebej koristno, če prodaja vključuje zapletena vprašanja, kot so zastavne pravice, ločitvene poravnave ali drugi pravni zapleti. Agent pomaga ohranjati čustveno distanco do prodaje, kar je lahko koristno pri sprejemanju objektivnih odločitev in vodenju pogajanj.

Če ste že našli zasebnega kupca, se pogovorite s svojim agentom o znatno znižani prodajni proviziji. Ko agent le pomaga pri zaključku pogajanj in mu ni treba vlagati v trženje, je pogosto pripravljen delati za nižjo stopnjo provizije.

Upravljanje postopka zapiranja, če se odločite za zasebno prodajo

Ko se odločite samostojno prodati svojo hišo zasebnemu kupcu, je postopek zapiranja ključnega pomena, pri katerem prodajalci pogosto zavijejo narobe. Pravni prenos lastništva je zapleten postopek brez nepremičninskega zastopanja, vendar z raziskavami in pripravami lahko vodite do gladkega zaključka pod lastnimi pogoji.

Najprej se seznanite s posebnimi zahtevami vaše države glede zapiranja papirologije, odvetnikov, prenosov lastninske pravice, razkritij in še več. Ti se po vsej državi zelo razlikujejo – nekatere države predpisujejo uporabo nepremičninskega odvetnika, medtem ko druge dovoljujejo samostojno zapiranje le z lastniškim podjetjem.

Ko se seznanite s pravili, skrbno izberite agenta za zaključek, ki bo verjetno lastniško podjetje ali odvetnik za nepremičnine. Poiščite cenovno ugodnega ponudnika, ki ima izkušnje z zasebno prodajo na vašem lokalnem trgu. Njihova storitev lahko poenostavi postopek in ustrezno obravnava dokumentacijo, kot je iskanje naslova, prenos listine in evidentiranje.

Brez zastopanja morajo prodajalci opraviti neodvisno raziskavo, da bi razumeli, kaj se mora zgoditi, preden ključi zamenjajo lastnika. Pogovorite se s svojim zaključnim agentom, da zagotovite, da so vse pravne zahteve odkljukane. Natančno preglejte zaključno izjavo in dokumente, da se izognete presenečenjem.

Naloge, kot sta zavarovanje zavarovanja in menjava sredstev, vas kot prodajalca finančno zaščitijo. Čeprav je zapleten, lahko obveščen nepremičninski posrednik gladko vodi zaključek.

Zahteve za prodajo, ki jih določa država (FSBO).

Temeljito raziščite in razumejte posebne pravne in postopkovne predpise vaše države za transakcije FSBO. Te zahteve se razlikujejo po vsej državi in ​​urejajo postopek prodaje, kot so razkritja, odvetniki, dokumentacija, prenos lastninske pravice itd.

Zelo priporočljivo je, da se posvetujete z lokalnim odvetnikom za nepremičnine, specializiranim za prodajo FSBO v vaši državi, da zagotovite, da izpolnjujete vse zahteve države in se izognete dragim napakam. Večina prodajalcev FSBO je le del nekaj transakcij na leto, zato jih lahko strokovni nasvet reši pred dragimi napakami.

Nepremičninski odvetnik, ki dobro pozna vaše lokalne zakone, vam lahko razloži, kaj je potrebno za zakonito in nemoteno olajšanje prodaje. Ne predpostavljajte, da lahko uporabljate splošne obrazce in postopke – vzemite si čas in se poučite o natančnih predpisih FSBO vaše države.

Ta vodnik je objavil Republic Title je odličen kraj za začetek razumevanja, kaj je potrebno za prodajo nepremičnine brez posrednika v vaši državi.

Izbira naslova podjetja ali odvetnika

Pri zasebni prodaji morate sodelovati z lastniškim podjetjem in/ali nepremičninskim odvetnikom, ki ima izkušnje s postopkom zapiranja FSBO. Njihova vloga vključuje olajšanje prenosa pravnega naslova, dokumentiranje transakcije in zagotavljanje skladnosti z državnimi zakoni.

Če ima povezovalec prodaje izkušnje s prodajo FSBO, bo razumel, kdaj ponuditi več podpore in navodil pogodbenim strankam.

Naslov Podjetje

Lastniško podjetje je ponudnik storitev, ki omogoča prodajo nepremičnin v državah, ki ne potrebujejo odvetnika za nepremičnine. Ključne storitve, ki jih opravlja naslovno podjetje, vključujejo:

  • Iskanje po naslovu – Raziščite vsa lastninska vprašanja, ki bi lahko ovirala čisti prenos lastništva, kot so zastavne pravice ali obremenitve.
  • Naslov zavarovanje – Zavarovanje pred kakršnimi koli neznanimi lastniškimi napakami.
  • Depozitne storitve – Upravljanje izmenjave sredstev med obema stranema.
  • Priprava akta – Izdelava akta o uradnem prenosu lastninske pravice.
  • Snemanje listine – Registracija listine pri lokalni upravi.

Izberite podjetje z naslovom, ki ima izkušnje z zapiranjem FSBO na vašem območju.

Odvetnik za nepremičnine

Če živite v a država, ki potrebuje odvetnika za zaprtje nepremičnin, potem najem nepremičninskega odvetnika ne pride v poštev. Toda tudi če ne živite v eni od teh zveznih držav, je usposobljen nepremičninski odvetnik neprecenljiv za prodajalce FSBO, saj zagotavlja storitve, kot so:

  • Pregled kupoprodajne pogodbe – Zagotavljanje ugodnih in zakonsko skladnih pogojev.
  • Svetovanje o razkritjih – Pomoč pri pravilnem izpolnjevanju zahtevanih dokumentov in zagotavljanje, da prodajalec ne bo izpostavljen prihodnjim pravnim bitkam.
  • Udeležba na zaključku – Nadzor podpisovanja in reševanje morebitnih težav v zadnjem trenutku.
  • Usklajevalni dokumenti – Zbiranje potrebnih papirjev in pomoč pri reševanju kakršnih koli težav z naslovom.
  • Zastopanje vaših interesov – Deluje kot vaš pravni zagovornik in pogajalec.

Pri izbiri odvetnik, izberite tistega s posebnimi izkušnjami pri zaključevanju FSBO in dobrim razumevanjem nepremičninskih predpisov v vaši državi. Pri preprosti transakciji lahko običajno najdete odvetnika z dobrim ugledom, ki ponuja cenovno ugodne pavšalne honorarje.

Odvetnikovo strokovno znanje in izkušnje na področju nepremičnin zagotavljajo zaščito in brezskrbnost med postopkom zapiranja. Dovoliti jim, da pregledajo dokumente in zastopajo vaše interese, je neprecenljivo brez navodil agenta.

Ključni koraki v procesu zapiranja

O postopek zapiranja ni samo en dan, ampak pogosto zahteva tedne, če ne mesece, da predstavlja ciljno črto poti nakupa ali prodaje stanovanja. Čeprav je vznemirljivo, se lahko počuti tudi izjemno. Oglejmo si korak za korakom, kaj se običajno zgodi pri zapiranju:

  • korak 1: Kupec in prodajalec dokončno skleneta in izvršita pogodbo
  • Korak 2: Imenuje se lastniško podjetje ali odvetnik za nepremičnine
  • Korak 3: Prodajalec položi denar na depozitni račun
  • Korak 4: Lastniško podjetje išče naslove, da odkrije morebitne težave z lastništvom, kot so zastavne pravice ali obremenitve
  • Korak 5: Kupec naroči ogled nepremičnine (to ni obvezno)
  • Korak 6: Kupec zagotovi potrebno dokumentacijo posojilodajalcem za zagotovitev financiranja (če je primerno)
  • Korak 7: Na dan zaključka posla pogodbene stranke podpišejo listino, pravilnik o lastništvu, razkritja itd., nato se prenesejo sredstva, plačajo se stroški zaključka in listina se zabeleži, da se uradno opravi prenos lastninskih pravic.
  • Korak 8: Po zaključku prodaje se prodajalcu izplačajo zaključna sredstva.

Vse stranke morajo hraniti kopije dokumentov za davčne namene in evidence. S pripravo in pravnim nadzorom lahko postopek zapiranja nemoteno poteka kljub svoji zapletenosti.

Slabosti prodaje zasebnih hiš

Izbira poti FSBO se morda zdi privlačna za prihranek pri provizijah za nepremičnine, vendar obstajajo pomanjkljivosti, ki bi jih morali upoštevati prodajalci.

  1. Nižja prodajna cena
    Domovi FSBO se pogosto prodajajo za manj kot primerljivi domovi, ki kotirajo na borzi agentov. Glede na poročilo NAR iz leta 2021, Hiše FSBO so bile prodane za povprečno 260,000 $ v primerjavi s 318,000 $ za agentsko prodajo. To pomeni, da boste pri prodaji zasebnemu kupcu verjetno pustili denar na mizi.
  2. Brez cenovne strategije
    Če ne sodelujete z agentom, nimate dostopa do natančnih tržnih podatkov za optimalno ceno svoje nepremičnine. Podatki o javni prodaji so omejeni, kar vodi do ugibanj o cenah. Poleg tega je lahko težko določiti vrednost vaše nepremičnine, če nimate izkušenj z nepremičninami.
  3. Pravno tveganje
    Prodaja vašega doma je pravna transakcija in mimo tradicionalne poti, kjer agenti obravnavajo nianse, pomeni, da prevzemate odgovornost za zagotovitev, da so pokrite vse pravne podlage. Prodajalci morajo natančno razkriti morebitne lastninske težave, zagotoviti, da je pogodba točna in pravno zavezujoča, zagotoviti, da je naslov jasen in upoštevati stanovanjsko zakonodajo.

Pogosti zaključni izzivi FSBO

Prodaja doma kot FSBO lahko predstavlja posebne izzive med postopkom zapiranja. Med pogostimi težavami, ki se pojavijo med zapiranjem, so:

  • Zamude pri financiranju, če kupec in prodajalec ne predložita potrebne dokumentacije pravočasno.
  • Spori glede popravil ali lastninskih razmer, ki niso bili razkriti.
  • Težave z zapiranjem dokumentov, kot so listina, razkritja ali lastninsko zavarovanje.
  • Zamude zaradi inšpekcijskih pogajanj ali težav z ocenjevanjem.

Nasveti za nemoten zaključek zasebne prodaje

Prodajate svoj dom saj ima FSBO svoje izzive, vendar lahko s pripravo in proaktivnostjo zagotovite gladko prodajo.

Tukaj je nekaj nasvetov da bo vaša transakcija potekala bolj gladko:

  • Kupce temeljito preglejte tako, da potrdite sredstva, sposobnost financiranja in da jih predhodno odobri ugledna hipotekarna družba.
  • Razkrijte vse, da se izognete pravnim težavam.
  • Poiščite pravno svetovanje glede razkritij.
  • Ohranite odprto in potrpežljivo komunikacijo s kupcem.
  • Poučite se o postopku in predpisih, da se izognete presenečenjem.
  • Ustvarite razumne časovne omejitve in prilagodljivost na datum zaključka.
  • Delajte proaktivno, da vnaprej opravite inšpekcijske preglede in se dogovorite za popravila.
  • Najemite odvetnika za nepremičnine, da pregleda dokumente in zastopa vaše interese.

Alternativne možnosti, če zasebni dogovor ne uspe

Če je vaš zasebni kupcu nepričakovano propade posel, ne izgubite upanja. Če ste motivirani za prodajo, imate še vedno veliko možnosti. Začnite tako, da vprašate kupce za povratne informacije, da boste razumeli, zakaj so se umaknili. To vam omogoča, da izboljšate svojo prodajno strategijo v prihodnje.

Nato imate možnost, da svojo nepremičnino navedete kot FSBO ali angažirate agenta za kotacijo. Če želite povečati svojo prodajno ceno, bi morala biti vaša glavna usmeritev najem izkušenega agenta. Imajo orodja za izpostavljanje vaše nepremičnine in pogajanja za najboljšo ponudbo.

S pripravo in podporo se lahko prodajalci FSBO ponovno zberejo, ko posel ne uspe. Če se to zgodi, razmislite o podpori nepremičninskega posrednika. Povežite se z vrhunskimi agenti z uporabo FastExpert da bo vaša nepremičnina takoj prodana.

Uspeh pri prodaji zasebnih domov s FastExpertom

Prodaja vašega doma zasebniku prinaša nagrade, vendar zahteva tudi trud in obvladovanje tveganja. Pripravljeni morate biti na temeljito raziskavo, skrbni pregled in posvetovanje z nepremičninskimi strokovnjaki.

Tudi pri zasebni ponudbi je angažiranje nepremičninskega agenta preudarno, da zagotovite zaščito svojih interesov in dobite pošteno ceno. Začnite iskanje z FastExpert. Pogovorite se z lokalnimi agenti o vaši situaciji in preverite, ali lahko najdete strokovnjaka, ki vam bo pomagal dokončati posel.

Ne bojte se zahtevati znižano provizijo. Večina agentov se z veseljem pogaja za nižjo provizijo, ko je kupec že najden.

Časovni žig:

Več od Hitri strokovnjak Global