Banke znižujejo kredite, ali je "recesije" trga res KONEC?

Dave:
Hej, kaj se dogaja? Dobrodošli v On the Market. Jaz sem vaš gostitelj Dave Meyer in ponovno smo zbrali celotno druščino. Danes so se nam pridružili Kathy, James, Henry in Jamil. Zdi se mi, kot da je minilo kar nekaj časa, odkar smo vsi skupaj snemali. Lepo vas je videti.

Kathy:
Prav tako.

James:
Družina je spet skupaj.

Kathy:
In James je toliko starejši.

James:
Sem in nič pametnejši.

Dave:
Vem, snemali smo včeraj na njegov dejanski rojstni dan in razmišljala sem, da bi mu zapela v podcastu, potem pa sem postala zelo nezavestna in tega nisem storila.

Kathy:
Še vedno obstaja možnost.

James:
Ja, čakam na to. Kathy, imaš album, morala bi peti.

Kathy:
To je res. To je res. Oh človek, beseda je zdaj na dan.

Dave:
V redu, no, ne bomo vsi peli, ampak James, vse najboljše za rojstni dan. Včeraj smo posneli, tako da je za vas veliko rojstnodnevnih epizod, vendar si jih zaslužite vse.

James:
Cenim to.

Dave:
Danes si bomo v naši epizodi ogledali nekaj naslovov o nepremičninah. Za vas imamo štiri odlične zgodbe. Pogovarjali se bomo o stanovanjski recesiji in o tem, ali je ni konec. Kreditni standardi in kako se zaostrujejo ter kaj to pomeni za vlagatelje v nepremičnine. Pogovarjali se bomo o tem, ali prodajate nepremičnino, kako zagotoviti, da ne boste prejeli nizkih ponudb, in govorili bomo o 15 mestih, ki so dobro pripravljena na stabilno rast in bodo verjetno ohranila svojo vrednost v naslednjih nekaj let. Zato ostanite po odmoru in prešli bomo na te teme.
Za našo prvo zgodbo govorimo seveda o stanovanjski recesiji. Če poslušate to oddajo, se kar veliko pogovarjamo o tej temi, kaj se dogaja s cenami stanovanj. Toda ravno v zadnjih nekaj mesecih smo bili priča precej pomembnemu premiku v trendih cen stanovanj. Medletno so padli, samo malo, ni bilo nič hudega, ampak po večini standardov dosegamo točko, podatki vseh so malo drugačni, češ da smo zdaj v bistvu izenačeni z lanskim letom, gre za ravno. Torej vprašanje, o katerem govori ta članek, raziskava NAR, ki nakazuje, da je stanovanjske recesije morda konec, je bil to morda najkrajši stanovanjski popravek doslej in zdaj smo pripravljeni na prihodnjo rast. Torej, Henry, začnimo pri tebi. Ali menite, da je stanovanjske recesije konec in nihče od vas ne sme reči: "Odvisno od trga",? Vem, da boš, tukaj govorimo o nacionalni osnovi.

Kathy:
Skoraj je rekel, prihajalo je iz njegovih ust.

Dave:
Vem, lahko sem videl. Lahko sem bral z njegovih ustnic, ko je začel govoriti: "V Arkansasu je vse čudovito in vsi vi idioti bi se morali preprosto preseliti v Arkansas."

Kathy:
Tam ni recesije.

Dave:
Toda sočustvuj z nami ostalimi, Henry, in nam povej, kaj se dogaja na nacionalni ravni.

Henry:
O moški. Poglejte, mislim, da vidimo nekaj, o čemer smo vsi govorili. Resnično začenjamo čutiti to pomanjkanje zalog in zaradi pomanjkanja zalog in razumevanja ljudi so obrestne mere nekje med šest in osem in jim to ustreza. Razlogi za selitev niso vedno finančni. Njihov življenjski slog, življenje, službe se spreminjajo ali pa želijo zamenjati službo, ker želijo zaslužiti več denarja. Veliko je menjavanja službe, da bi povečali svojo plačo, in to bo morda zahtevalo selitev, bodisi v vašem mestu ali zunaj njega. Ljudje se selijo zaradi odnosov in življenje se začne dogajati. Ljudje morajo kupiti domove, domov ni za nakup, ker smo govorili o učinku zaklepanja, ljudje z nizkimi obrestnimi merami nočejo prodati in ni veliko zalog.
In tako začenjate opažati, da se ljudje borijo za inventar, ki je tam zunaj. Torej znova vidite situacije z več ponudbami, prejemamo več ponudb za skoraj vse, kar naštejemo. To je dobro. Stvari, ki jih naštevamo, niso tako dobre ali pa so, ker bomo zadrževali lastnine, zato bomo kupili nepremičnine, le očistili jih bomo in jih dali nazaj na trg, da bodo ponovno neobnovljen. Njihova prodaja traja dlje časa. Torej, mislim, da vidite zdrav trg. In to bi se moralo zgoditi, kajne? Če navedete kos bedarije, bo trajalo dlje, da se proda kot nekaj, kar je narejeno pravilno. Ti bi morali dobiti več ponudb in se hitro prodati. Torej, je seje konec? Človek, mislim, da ja, še posebej, če se obrestne mere ne bodo spet dvignile. Če bodo začeli kazati znake upadanja, mislim, da boste videli naval, da bi kupili, kar je tam zunaj, in potem boste videli še več ponudb.

Dave:
Kathy, zanima me, kaj misliš. Prejšnji dan smo imeli predstavo s Kathy, J. Scottom in Scottom Trenchem in dobil sem predogled, kaj Kathy misli, da se tukaj dogaja, vendar bi radi slišali vaše misli o tem in ali menite, da smo izpadli lesa v smislu popravkov cen.

Kathy:
No, če uporabim citat Logana Mohtashamija, "Smo na divje nezdravem stanovanjskem trgu." Torej, nekako tako kot je rekel Henry, morda se vrnemo na trg, kjer morate dejansko poskušati nekaj prodati in mora biti videti dobro. Trenutno je za agenta res težko, pravilno moraš določiti ceno.

Henry:
Delati moraš.

Kathy:
ja Še enkrat, bilo je le 18 mesecev nazaj, zunaj bi lahko samo nalepili znak in nepremičnina bi se prodala ne glede na stanje. Torej je bolj zdravo v smislu, da mora prodajalec dejansko zagotoviti kakovosten dom, v večini primerov ga dati na odprti trg, ne toliko na trg vlagateljev. In kupci si lahko vzamejo čas za raziskovanje nepremičnine. Še enkrat, pred 18 meseci v nekaterih primerih sploh nisi mogel dobiti inšpekcijskih pregledov, moral si samo kupiti tako, kot je, in vzeti, kar imaš, ker je v mnogih mestih na to čakalo sto ljudi.
Torej je v tem smislu bolj zdravo za kupca, ima več časa, da pogleda, kaj kupuje. Toda skrajno nezdrav del je, da se ob visokih obrestnih merah in visokih cenah še vedno prodaja, nepremičnine se še vedno prodajajo, ker preprosto ni drugih možnosti, razen novih domov. In zato so gradbeniki zdaj nekako vznemirjeni. Zaupanje graditeljev je naraslo, ker se njihove stvari prodajajo. Prodaja gradbenikov se je povečala za 20 %, medtem ko je prodaja obstoječih stanovanj padla za 20 %, ker je to tisto, kar je naprodaj. Z Richom sva pravkar zaključila s povsem novim dupleksom v Palm Coastu, dobila sva obrestno mero 4.75, ker sva se o tem lahko pogajala z gradbenikom, ker je bil prostor za njih, da se pogajajo, in tok denarja je odličen. In to je tisto, kar mislim, da je priložnost, za gradbenike in ljudi, ki želijo kupiti nove domove, ker je to na voljo.

Dave:
James ali Jamil, ali kdo od vaju misli, da je to napačno, da obstaja možnost za več padcev cen v naslednjih nekaj mesecih?

James:
Res je odvisno od tega, ali zlomijo ta trg dela ali ne. Mislim, da vsi ves čas gledajo na obrestne mere. Pravijo si: "Če se obrestne mere znižajo, bodo stanovanja ponorela." Toda obstaja toliko drugih zunanjih dejavnikov, na katere morate paziti. Kaj se dogaja s trgom dela, kaj se dogaja z brezposelnostjo, se to mehča? In če ni, bi lahko še naprej dvigovali te stopnje.
Ta članek nekako napoveduje, da je zelo pozitiven in agresiven, in upam, da bo tako tudi šlo. Piše, da bi lahko bilo tako malo, da bi se stopnje lahko znižale na približno 6.5 do konca leta, 6 % leta 2024. Trenutno imamo stopnje okoli 7.5 do 10 za kupce, ki kupujejo, trg pa je še vedno premikati in ostati miren. Torej je smiselno, da se trg vrne, če se stopnja zniža za približno točko, je to XNUMX % bolj dostopno za naslednjega potrošnika. In tako mislim, da bo zaradi pomanjkanja zalog še naprej v redu, če se cene znižajo. Vendar moraš paziti ... Ne moreš gledati samo na obrestne mere, pogledati moraš vse, kar se dogaja po svetu. Kajti če gremo v nekakšno svetovno recesijo, kar bi se lahko zgodilo, mislim, da bo tam stanovanjski trg padel. Pravzaprav mislim, da ne bo več veliko o cenah.

Jamil:
Ja, James, to je odlična poanta. Druga stvar, na katero mislim, da moramo biti pozorni, je, koliko denarja, koliko domov je dejansko kupljenih z gotovino in koliko dejavnosti vlagateljev je še na trgu. To je še vedno del tega, kar trenutno podpira stvari. Lahko vam povem samo glede na to, kaj počnemo v našem poslu, da je še vedno ogromno dejavnosti vlagateljev, ki požirajo zaloge. In kaj se zgodi, če kar naenkrat imamo vlagatelji, ki začnejo popisovati svoje nepremičnine ali dati več tega inventarja na trg?
Ali na drugi strani tega, kaj če ljudje rečejo: »V redu, veš kaj? Tečaji so se ravno toliko znižali, da smo nekako premagali ta učinek zaklepanja.« In potem vsi ljudje, ki so sedeli na tej nepremičnini in vsem tem inventarju, ker so rekli: "No, ne bom prodal, moja cena je prenizka." Zdaj si premislijo in dobimo to zalogo na trgu, mislim, da bi to lahko povzročilo tudi nekatere cenovne situacije. Torej, mislim, da še nismo čisto iz gozda, ker menim, da nimamo ugotovljenih vseh spremenljivk in ne vemo, kako bodo ljudje delovali, ko bomo imeli malo bolj normalne situacije.

Dave:
Nekako sem s teboj Jamil. Ne trdim, da se bodo cene znižale, vendar mislim, da je razglasitev konca stanovanjske recesije na tej točki nekoliko preventivna. Trenutno obstaja veliko dokazov, da bodo hipotekarne obrestne mere ostale višje še malo. To snemamo v začetku avgusta. Fitch je pravkar znižal kreditno oceno ZDA, kar je povzročilo dvig donosnosti obveznic, kar bo v naslednjih nekaj dneh zvišalo hipotekarne obrestne mere. Fed je nakazal, da namerava dlje časa obdržati višje obrestne mere in nimam razloga, da jim ne verjamem.
In tako menim, da obstajajo dokazi, da bi lahko nekatere stvari po poletni naporni prodajni sezoni opazile rahel padec cen stanovanj. Ne mislite, da bi bilo dramatično, vendar mislim, da nimamo dovolj informacij, kot ste rekli, Jamil, da bi lahko rekli, da je recesije nepremičnin konec. Osebno bi bil vseeno nekoliko previden ali vsaj tako napredujem.
Za našo drugo zgodbo je naslov: "Fed pravi, da so ameriške banke po propadih še bolj zaostrile kreditiranje." Torej, Fed je izdal to poročilo in v bistvu dejal, da so banke po tem, ko vsi vedo, kaj se je zgodilo z bančno krizo, v bistvu dvignile svoje standarde, da bi se izognile tveganju plačilne nesposobnosti, kot smo videli pri nekaj bankah, predvsem tamkajšnji banki Silicon Valley Bank je bilo šibko povpraševanje po posojilih. In v bistvu pravijo, da so banke povečale svoje standarde in je zdaj približno 50 % težje, posojila so se zaostrila za približno 50 %, zlasti komercialna in industrijska posojila. Torej, radoveden sem, James, začnimo s tabo. Kakšen je po vašem mnenju vpliv tega na komercialni sektor, ki je že tako tvegan?

James:
Počutim se, kot da se o tem govori že približno šest mesecev, da se to dogaja v tej smeri. In to pravzaprav ne bi smelo biti presenečenje, saj je v komercialnem sektorju še vedno veliko prostih delovnih mest, industrija je bila prekupljena, nekako kot samoskladiščenje. In banke menijo, da je to tvegano, zato bodo poostrile svoje zahteve. To ima smisel. Rekli bodo: "Hej, tole ne izgleda prav dobro." Poleg tega je strošek denarja veliko višji za pokritje kritja dolga.
In tako mislim, da se bo to še naprej zaostrovalo in mislim, da ne velja samo za industrijo. Ta članek se je skliceval na veliko komercialnih in industrijskih izdelkov in pravijo, da je zaradi povpraševanja upadlo za 50 %. Vendar je to smiselno, v tem prostoru, pisarniškem, industrijskem, se ne dogaja veliko transakcij, samo ne vidim, da bi ti posli na našem lokalnem trgu propadali. Še vedno vidimo večdružinske hiše in niso tako strogi pri tem komercialnem posojanju, samo zaklenili smo nekaj dokaj dobrih obrestnih mer. Ampak res so želeli ... Te banke najbolj skrbijo razmerja pokritosti dolga. Niso tako zaskrbljeni zaradi posojila do vrednosti, ne skrbi jih lastniški kapital v poslu. Želijo se prepričati, da se lahko sredstvo poplača samo, in ne verjamejo, da bo ta urad to storil. In tako mislim, da bo v naslednjih 12 do 24 mesecih res težko dobiti denar. V tem prostoru bo potrebno veliko več lastniškega financiranja, da se bodo transakcije okrepile. In ne vidim, da se bo to zgodilo vsaj eno do dve leti.
In če ste vlagatelj in morate zdaj iti ven in nakupovati v bankah. Pogovarjamo se s toliko lokalnimi bankami in govorimo o prenosu depozitov, kako naj dobimo več kreditnih linij pri njih? Trenutno sem imel banko na dupleksu in hočejo 40 % znižanje, jaz pa kupujem po 25 % nižjem od tržnega, kar nima smisla glede na vrednost posojila. Bolj jih je skrbelo pokritje dolga. In tako smo ponudili, da nekaj depozitov premaknemo, in kar naenkrat so se namesto za 40 % znižali na 25 %. Torej samo gledajo vsa zavarovanja in se želijo prepričati, da jih bodo zaščitili. In za vlagatelje je trenutno pomembno, da obiščejo banke, se pogovorijo z njimi, kdo ima povpraševanje, kdo potrebuje depozite, uporabijo svoje depozite, pridobijo nekaj prijateljev v svojo ekipo in lahko boste dobili dostop do denarja. Toda kratkoročno ne vidim, da bi se komercialna posojila v naslednjih 12 do 18 mesecih kaj dosti spremenila.

Jamil:
Ja, to sem hotel dodati. Mislim, da je Jamesu uspelo. In ključ, za katerega menim, da bo resnično pognal trg ali ga vsaj ponovno oživil, je, da ljudje preusmerijo svojo miselnost k bolj kreativnim situacijam in rešitvam. Lastniško financiranje, menim, če prodajalci, ki se resnično želijo izvleči iz svojega položaja, če lahko ljudem ponudijo te priložnosti lastniškega financiranja, bi lahko začeli videti nove vlagatelje ali ljudi, ki prihajajo za mizo in pravijo: "Poglejte, jaz bi vzel tega naprej, bi se lotil tega projekta. Pogledal bi to sredstvo, vendar mora imeti smisel.« In kot pravi tudi James, z bankami postajate ustvarjalni, prenašate depozite, ustvarjate idealno situacijo za posojilodajalca ali idealno situacijo za vas kot posebnega kupca s finančno situacijo lastnika . Toda kreativnost je ključna. Bolj ko bodo ljudje kreativni pri tej vrsti sredstev, večji bo obseg poslov. Vendar se bo to dejansko zgodilo šele, ko bodo ljudje izstopili iz običajnega okvira razmišljanja.

Dave:
Ja, to je dobro. In razumem, da je ustvarjalnost smiselna, vendar se zdi, da je druga stvar, ki to drži, ta, da nenehno poslušamo, da bo razred komercialnih sredstev propadel. In zgornje meje so se dvignile, cene se nekoliko znižajo, vendar se mi zdi, da je to druga stvar, ki to samo zaklepa, da vsi nekako čakajo na to bližajočo se implozijo, za katero osebno še vedno mislim, da se bo zgodila, toda se še ni zgodilo. Torej, Kathy, zanimalo me je, kaj misliš o tem.

Kathy:
No, mislim, da se Fed veseli te novice. Točno to poskušajo ustvariti. To se zgodi v ciklu zaostrovanja, ko Fed poskuša stvari upočasniti, potegniti denar nazaj iz sistema. To se zgodi z manj posojanjem. In vemo, da so spet, tako kot pred 18 meseci, banke delale nore stvari. Ljudje so noro sklepali zavarovanja in banke so nekako to sprejele in to se je spremenilo.
Torej, pogosto, ko pride do prekomernega popravka, ki se zgodi, ko postanejo banke malo preveč popustljive in, ojoj, plačajo ceno za to, potem se zaostrijo in to je tisto, kar počnejo. Bi zdaj dali posojilo za poslovno nepremičnino brez velikega pologa? Moral bi biti 50-odstotni LTV, kot mnogi zahtevajo, ker ne vemo, kje je dno pri poslovnih nepremičninah. Torej je zelo tvegano. Dogaja se ogromna prekomerna korekcija, ker so bile banke preveč popustljive, ne tako dolgo nazaj. Torej plačujejo ceno. Toda vprašanje je, kako banke preživijo, ko ne poslujejo? Če ne posojajo, je to problem. Torej bomo zaradi tega videli več težav.

Henry:
Se popolnoma strinjam. Mislim, da je James udaril po nosu. Banke so podjetja, fantje. Zagotavljajo storitev in ta storitev je običajno posojanje denarja, ki jo morajo posojati, da ostanejo v poslu. In tako morate ugotoviti, "Kaj imam jaz v tem?", za vašo banko. Če želite, da vaša banka posoja, zaostrujejo, ne ne posojajo, zaostrujejo. To samo pomeni, da bodo za stvari, ki jim niso prijetne, želeli, da imate več kože v igri z njimi. Pri stvareh, s katerimi se bolj počutijo, je bolj verjetno, da bodo namesto vas potrebovali manj kože v igri, ker jim ta razred sredstev ustreza.
In tako morate najti lokalno banko, ki ji je všeč vlaganje v nepremičnine, kot ga izvajate vi, in zgraditi ta odnos. In zaostrovanje samo pomeni, da želijo, da res prideš do dobrega posla, da želijo, da si res dober vlagatelj v nepremičnine. In tako, če ste močni v določeni niši in najdete banko, ki ji ta niša ustreza, mislim, da lahko najdete ugodna posojila. Samo delo bo zahtevalo. Preprosto ne morete poklicati banke, katere koli banke, ki jo želite, in dobiti ugodnih pogojev, kot ste jih lahko pred letom dni za določena sredstva, to bo zahtevalo delo. Včasih moraš poklicati 20, 30 bank in se z njimi pogovoriti o tem, kaj počneš, preden lahko najdeš tisto, ki je pripravljena posoditi po stopnjah in pogojih, ki jih iščeš.
Tako da ja, zaostrujejo, težje bo najti denar, ampak denar je še vedno tam. In potem, mislim, da je James res udaril po glavi, da morajo ostati v poslu in zato hočejo vaše depozite. In tako, če lahko najdete, "Kaj imajo to zanje?", In jim prinesete svoje depozite, se res še vedno lahko pogajate o dobrih pogojih za nekatera sredstva. Spet bolj tvegano sredstvo, več kože v igri, manj tvegano sredstvo, manj kože v igri. In če jim prinesete depozite, še bolje. Ni konec sveta.

Dave:
No, nimamo vsi depozitov v velikosti vaših in Jamesovih. Ne vem, ali bi bili nad mojim tako navdušeni in bi mi bili pripravljeni pisati posojila.

James:
Ampak to je vse relativno, odvisno od tvojega trga iščejo odstotek od tistega, kar ti posodijo. Torej, če ste na trgu 200,000 $, morate premakniti 40,000. Če lahko premaknete 40,000 dodatnih pologov ali kaj podobnega tja, ker dobijo svoje predplačilo in se potem držijo tudi 20 % vašega denarja, zato se ob tem dobro počutijo in si ga lahko ponovno posodijo. Za nakup torej ne potrebujete kup denarja, odvisno je od trga. Če ste v Seattlu, ja, boste morali prenesti nekaj denarja, drago je ali enako v LA-ju, vendar gre bolj za odstotek kot za velikost.

Henry:
Ja, v Arkansasu sem, lahko jim dam pet dolarjev, v redu smo.

Dave:
V redu. Za našo tretjo zgodbo je naslov "Nepremičninski strokovnjaki, pet razlogov, zakaj prejemate nizke ponudbe in kako to popraviti." Vidim, kako se James smehlja od ušes do ušes, pripravljen je govoriti o tem. James, pustil ti bom, da začneš.

Kathy:
Tudi on je videti nekako jezen zaradi tega.

Dave:
Ja, pripravljen je na boj.

James:
Vem, da se Jamil lahko poveže z mano, ko ljudje rečejo: "Oh, ti si tako nizek igralec." Tako nevljudno je nekoga poklicati, če sem iskren. To je kot, ne, nismo nizki igralci, dejansko vam ponujamo tržno vrednost za stanje sredstva. In zato menim, da je pomembno vedeti o vseh teh ljudeh, ki uporabljajo ta izraz nizko žogo. Ne, le napačno ste ocenili. Nikogar ne obremenjujete, če lahko zagotovite statistične podatke, ki podpirajo vaš znesek ponudbe. In mislim, da je to res pomembno za trgovce na debelo, vlagatelje. Ponudbe pišemo na podlagi tržne vrednosti, kakršne so. In vseeno nam je, kaj … Prihodnja tržna vrednost je prednost za vlagatelja, ki nima nobene zveze s tem, kar ima lastnik trenutno v lasti, kupujemo zdaj.
In tako, ko me ljudje imenujejo nizek igralec, se samo prepričamo, da vedno oddamo tri do pet kompenzatorjev, ki dokazujejo, da smo v obsegu, kar je za pravo mrežo za prodajalca. Vendar mi je bil ta članek zelo všeč. Nekako so ga razglasili, ker so si rekli: "Hej, prodajalec, če dobivaš ogromno nizkih ponudb, si morda kriv ti, ne oni." In na to pride. Če želite danes prodati svojo nepremičnino po tržni vrednosti, jo morate imeti v predstavljivem stanju. Ljudje bodo kupili stvari, ki so dober izdelek. Toda če ste v sredini, boste prišli v srednjo ceno. Če potrebujete delo, boste dobili ceno dela. In na prodajalcu je, da naredi te spremembe, da spremeni, kako se bo to prodajalo. In če ne želijo narediti teh sprememb, morajo znižati ceno. Tako pač deluje ta posel.
In članek mi je bil zelo všeč. Poudaril je veliko stvari, predstavil svojo lastnino, zanjo se moraš potruditi. Zares razumejte, kaj imate in kaj prodajate. In če imate te stvari, boste to ustrezno cenili in ne boste dobili nizkih žog, dobili boste le transakcijo. In tako, mislim, da res poglejte, kaj imate. Če se ne prodaja, poglejte, kaj imate, in morda gre le za ceno in cenovno točko, pa to pustite pri miru in preprosto rečete: »Hej, prodaja te vrste zalog traja dlje, zato bom sedi na tem." Toda če se stvari okoli vas odvijajo in se ne dogajajo, je to običajno težava z izdelkom.

Jamil:
To bom podvojil, ker James, ti in jaz in Henry ... je Kathy edina, ki kupuje bleščeče nepremičnine, ker obožuje nove stvari in mislim, da so odlične. Mi ne, trgujemo s stvarmi, ki jih je treba prestaviti, jim dodati dodano vrednost. Tukaj je stvar, ki se mi zdi res pomembna. Torej, poglejmo nepremičninske posrednike. So fiduciar, kar pomeni, da so dolžni svojim prodajalcem povedati resnico. Dolžni so delovati v najboljšem interesu svoje stranke. In to pomeni biti pošten do njih in jim reči: »Poslušajte. Glej, vseeno mi je, za kaj je sosed prodal, v tisti hiši so porabili 100,000 dolarjev, da so jo popravili, tega denarja ne boš dobil. Tukaj imate še karitejevo preprogo iz leta 1970 in hladilnik Electrolux, ne bo delovalo. Takole je, imamo možnosti, v redu? Možnost številka ena, porabiš denar, popraviš to hišo, dal ti bom tisto, za kar je Dave prodal čez cesto. Če ne želite porabiti denarja in to storite, vam bom priskrbel denarno ponudbo od vlagatelja, ki bo porabil denar in to naredil.«
Ampak bodimo pošteni do ljudi. Dejstvo je, da ko ste na sestanku za kotacijo in lažete svoji stranki samo zato, da bi podpisali to pogodbo, tako da lahko zapravite šest mesecev njihovega časa, tako da, medtem ko je hiša na trgu in oni mislijo, da ste slabo opravili svoje delo, potem pa mislijo, ko pridejo ponudbe vlagateljev, da so nizki, ker ste bili z njimi nepošteni glede dejanske vrednosti nepremičnine. To je zame problematično.

Dave:
Ljubim to. O tem bi morali ves čas govoriti, to je vrsta energije, ki jo potrebujemo.

James:
Obožujem to.

Dave:
Stari, daj tistemu človeku steklenico vode na brisačo, pravkar je [neslišno] naredil polno rundo v ringu.

James:
Pravkar si mi polepšal rojstni dan.

Dave:
Moramo ga malo razplahtati. V redu, Henry?

Henry:
Ta članek mi pravi, da je to nepremičnina, tako deluje. Nekaj ​​moraš prodati po vrednosti, kakršna je. Ne morete pričakovati, da boste dobili več denarja za nekaj, kar ni vredno tega. Toda ljudje so še vedno v mehurčku od leta 2020 do 2022 v svojih glavah, ko si rečejo: "To lahko preprosto vržem ven in nekdo mi bo dal vse, kar hočem." In ni več tako. Še enkrat, to je model bolj zdravega trga. Kar pomeni, da če želite nekaj prodati, morate to postaviti tako, da bo prodano za vrednost, ki je vredna. Torej, prišli bomo in vam bomo ponudili tisto, kar mislimo, da je nepremičnina vredna v trenutnem stanju. Pika. Konec zgodbe. Če želite dobiti več denarja, morate denar vložiti v nepremičnino, nepremičnina mora biti videti dobro.
Zame vse, kar zdaj naštevam, če prodajam nepremičnino in sem opravil odlično delo pri prenovi te nepremičnine in sem bil pozoren na podrobnosti. Kajti še enkrat, prej si prašiča lahko namazal s šminko in ga vrgel ven, zdaj pa se ljudje sprehajajo po tvoji prenovi in ​​pravijo: »Vidim, da so pobarvali stene, vendar niso zamenjali vseh prodajnih mest, zaradi česar verjamem, da je morda kakšna težava, ki je niso šli odpraviti. In tako ne bom dal ponudbe s polno ceno ali pa je sploh ne bom ponudil.” Kot vlagatelje, ki popravljamo in spreminjamo nepremičnine, nas sili, da to počnemo pravilno, da smo pozorni na podrobnosti, naredimo malenkosti, preden damo nepremičnino na trg, če želimo dobiti največji dolar.
Enako velja za lastnike stanovanj, ki prodajajo svojo nepremičnino. Pozoren moraš biti na podrobnosti. Želite najvišji dolar, potem morate ljudem pokazati, da je za nepremičnino poskrbljeno in da jo je treba pravilno postaviti. To bi se moralo zgoditi, ko prodajate nepremičnino. To zame pravi, da je to nepremičnina.

Dave:
Počutim se, kot da smo tukaj zadeli živce. To je nekaj, o čemer bi morda morali več govoriti. In morda bi prav tako moral prebrati članek in povedati, kar piše, da bodo vsi vedeli, saj je pisalo, da obstaja pet razlogov, zakaj prejemate nizke ponudbe. In v bistvu se strinja s tem, kar ste vi trije pravkar povedali. Prva je bila torej, da bi vaša pričakovanja lahko presegla realnost trga. V bistvu imate nerealna pričakovanja. Drugič, zgornjih delov za pritrjevanje ne morete navesti po cenah na ključ. Točno tako je. Tretjič, slaba estetika odbija kupce, tudi če je hiša strukturno zdrava. Ali ste že kdaj stopili v hišo in vam je nekdo rekel: »Strukturno je zdrava, ne skrbite za vse ostalo, kar je grdo. Imamo odlično osnovo, popolnoma je v redu.” Četrtič, vaš dom je tako dober, kot je dober njegov videz. Mislim, da gre bolj za uprizoritev, da bo videti dobro. In nazadnje, finančne stiske pritegnejo napačno pozornost. Torej v bistvu, če ste v finančnih težavah in to telegrafirate, vam verjetno ne bo šlo najbolje. Mislim, da so to vsi dobri nasveti, ki so jih ti trije vnesli z veliko strasti. Kathy, imaš kaj dodati?

Kathy:
Oh, res, po mojem mnenju je to problem agenta. Zastopnik bi moral resnično poznati vrednost in biti sposoben razložiti prodajalcu: "Vanj bi lahko vložil toliko denarja in dobil bi toliko več." Ali pa: "Če vložiš toliko denarja, se ne bo zares izšlo, prodaj ga, kjer je." Torej mislim, da je na trg prišlo veliko novih agentov, ki ne vedo, kaj delajo, niso navajeni na tovrstni trg, navajeni so na trg, kjer jim ni bilo treba storiti ničesar. . Morajo se bolj potruditi, danes morajo res pokazati svojo vrednost.

James:
In trenutno jedo piščančje kosti, ni veliko za prodati.

Jamil:
Prav. Toda James, v izobraževalnem procesu licenciranja je temeljna situacija. Vsako osebo, s katero sem se pogovarjal v vseh 50 zveznih državah, ki gredo skozi licenciranje, sem vse vprašal isto vprašanje: "Ali so vas naučili, kako kompenzirati?" "Ne."

Henry:
Gremo.

Dave:
Je to resnica?

James:
To je res.

Dave:
Te ne naučijo komponirati?

Jamil:
To je res. "Ko ste dobili licenco za nepremičnine, vas niso naučili, kako kompenzirati nepremičnine?" "Ne, niso." "O hudo. Torej nimate pojma, kako najti vrednost, vendar imate fiduciarno dolžnost, da ste odgovorni stranki, in še niso vas naučili, kako vrednotiti lastnino.« Tukaj je problem.

James:
Se 100% strinjam. In potem je v zadnjih treh letih prišlo veliko posrednikov. To je drugačen trg. Pravila, da samo našteješ, kar hočeš, in prodaš, so bila pravilo in to si lahko naredil. Zdaj smo se vrnili k osnovnim temeljnim nepremičninam.

Kathy:
In za zapisnik, za zapisnik, naš sklad, naš družinski najemniški sklad kupuje stare grde nepremičnine in jih popravlja. Toda jaz osebno imam rad elegantne stvari.

Henry:
Oh, torej boš to naredil v svoji zabavi, vendar tega ne boš naredil sam. V redu. V redu. V redu. V redu. V redu, sliši se dobro.

Dave:
Naredi, kot ona pravi, ne, kot ona. Zdi se mi, da je bila to tema s Kathy pred kratkim. Vedno si reče: "To bi morali storiti vsi, jaz pa delam nekaj povsem drugega."

Kathy:
Ne, ne, ne, ne. No, to je moj… Kaj bi kupil isto stvar v Dallasu. To je samo tisto, kar je naprodaj, na področjih, kjer želimo kupovati, ni nič novega. Torej, kupujemo staro in delamo novo.

Dave:
Odlično.

Kathy:
Samo pokazal sem svojo raznolikost, to je vse.

Dave:
V redu. Za naš zadnji članek imamo zgodbo z gobankrates.com. Naslov je: "Teh 15 mest je pripravljenih na najbolj stabilno rast in bo verjetno ohranilo svojo vrednost." Kathy, mislim, da obstaja trg, ki te še posebej zanima in ni pogosto omenjen v oddaji, ki je bila tukaj. Kateri od teh 15 vam je bil najljubši?

Kathy:
Oh, ali govoriš o Fackervillu?

Dave:
Ne, nihče noče govoriti o Fackervillu, čeprav ti hočeš. Ne, ti bi mu moral ukrasti Henryjevo tržnico.

Kathy:
Oh, kako bi lahko pozabil?

Dave:
Pred oddajo smo to brali in rekel sem, da je ena od tržnic Fayetteville, ki je očitno na Henryjevem dvorišču.

Kathy:
Ne, ne, vzamem ga.

Dave:
Henryju sem govoril, da ga ne more izbrati, tako da...

Kathy:
Ne more ga izbrati, moj je.

Dave:
… Kathy, ti izberi.

Kathy:
Ja, šel bom v Fayetteville in poiskal bom Henryja ter mu naročil, da mi najde dogovor. Kako to?

Henry:
Daj no.

Kathy:
Tako bi vložil tja.

Dave:
V redu. To je popolno. No, teh 15 trgov, v bistvu način, kot jih GOBankRates ocenjuje, je enomesečna in trimesečna napovedana sprememba vrednosti stanovanja. Nato so napovedovali medletno. Torej en mesec, tri mesece in leto za letom, nato pa povprečje vseh treh. Iskreno povedano, mislim, da je to grozen način za ocenjevanje nakupa nepremičnine, samo pogled na enomesečne napovedi. Toda ali vam je kateri od teh trgov všeč? Zdaj, ko sem pokvaril cel članek, je komu od vas všeč kateri od teh 15 trgov?

James:
Sem.

Jamil:
Edina stvar, ki mi je všeč, Dave, je dejstvo, da imamo tam več trgov Georgie, in mislim, da je to dober signal, da se v tej državi dogajajo zdrave razmere. Ljudje, ki prihajajo iz glavnega metroja v Atlanti, se selijo v te manjše regije. In mislim, da to samo kaže, da je v tej državi veliko migracij in veliko moči. Zame bi torej stavil tam, na tiste sekundarne in terciarne trge v Gruziji. Mislim, da se tam dogaja nekaj zelo zanimivega.

Dave:
Lepo. To mi je všeč. James, ali ni tvoja žena eden od teh trgov?

James:
Tako mi je žena naključno pred kratkim omenila, da se preselim v Wilmington v Severni Karolini, ki ima približno 125,000 prebivalcev. Kakovost življenja je tam neverjetna, cene pa bistveno nižje. To je nekako tako kot Naples, Florida, Newport Beach, vendar le delček cene. Dobre šole, kakovostno življenje, visok dohodek in trg je zelo dober, ni prav veliko. Srednja cena stanovanja je nižja, zato mislim, da je to trg močan, ker sem se zdaj poglobil v to in je res kul kraj za življenje. Toda eno stvar, ki sem jo želel poudariti v tem članku, je Wilmington, poleg tega kraja, izjemen. Je imel še kdo težave z nekaterimi od teh mest? Ker je Coeur d'Alene tam uvrščen na drugo mesto...

Kathy:
Ja.

Dave:
Oh-

James:
... Mislil sem si: "Kaj se dogaja ..."

Dave:
… ni šans. Ja, vse, kar je v Idahu, je treba takoj pregnati.

James:
In to je sekundarni domači trg, imel je 60,000 prebivalcev, cene so preko strehe. Trenutno se v Coeur d'Alene pojavljajo ogromna gradbena podjetja, na trg prihaja tona enot in to so označili za drugo najstabilnejše. Imel sem resne težave s tem, ker so se sklicevali ... To je sredi ničesar, poleg meje z Washingtonom in je drago, na trg pa prihaja ogromno izdelkov. Mislim, da to na splošno ni močan trg.

Kathy:
Bil sem precej presenečen, ko sem ga videl tam, vendar se zdi, da je tudi kraj, o katerem govori veliko bogatih ljudi. Torej vemo, da imamo nekakšen razcepljen trg, kjer se zdi, da ljudje z bogastvom ustvarjajo več bogastva, tudi v tem okolju in Coeur d'Alene je tisto, kjer kupujejo. Torej, kdo ve, morda bo ostal stabilen, ker postaja vse bolj priljubljen.
Vendar se strinjam z vami, da če želimo vlagati in govorimo o naložbah, ne o drugem domu, so nekateri od teh trgov v Gruziji zelo smiselni, če že dolgo vlagamo v ta področja. čas. Kajti spet, kadar koli ste blizu velike podzemne železnice, se rast tako ali tako vedno nagiba v predmestje, na katerem koli trgu ljudje vedno lovijo cenovno dostopnost. Tako je vedno. Torej tisti terciarni trgi tik izven velikih trgov, kjer se tudi delovna mesta začnejo seliti, je to vedno dober načrt. Videl sem tudi Portland, Maine. To sem se spraševal, Dave, ker si bil pravkar v Mainu in moja hčerka je bila ravno tam zelo blizu mesta, kjer si bil takrat poročen, mislim, da te je lovila. Mogoče je slikala, ne vem, paparaci.

Dave:
No, mislim, da sem vam rekel, fantje, na naši poroki smo res imeli poročno nesrečo, dva od njih-

Kathy:
Ni bila Krista, a si je želela.

Dave:
… V redu. Prepoznal bi Kristo in bila bi povabljena. Ampak ja, pravkar sem preživel nekaj tednov v Mainu in res mi je bilo všeč. Resnično ne poznam dovolj mestnih financ in gospodarstva, vendar je kakovost življenja odlična. Super prijazni ljudje, res občutek skupnosti, čeprav, mislim, ni veliko mesto, ampak to terciarno mesto. Res lep stari stanovanjski sklad in neverjetne zvitke jastoga. Na dan sem jedel najmanj dve do tri zvitke jastoga in bil sem nad tem navdušen. Torej, mislim, da bi samo na podlagi tega razmišljal o vlaganju v Portland, vendar o tem, iskreno, ne vem dovolj.

Henry:
No, ker mi je Dave pristrigel peruti in mi ni dovolil govoriti o Fayettevillu v Arkansasu, ga še vedno imam, ker je Joplin v Missouriju na seznamu in to je samo 45 minut stran, tam pa imam tudi lastnino. Torej, Joplin, Missouri. V Joplinu v Missouriju kupujem natanko zato, kar je verjetno eden od razlogov, da je na tem seznamu, in to zato, ker severozahodni Arkansas tako močno raste in ljudje tam nočejo živeti ali pa težko najdejo domove. In v 45 minutah do eni uri stran v Joplinu bi lahko dobili veliko večji dom, sam Joplin pa ima še vedno precej dobro uspešno gospodarstvo. Tam je na tone proizvodnje in vse zaposlitvene možnosti na območju severozahodnega Arkansasa, kar ljudi potiska tja. Ampak lahko dobite stvari, včasih lahko kupite stvari, ki tečejo na trgu.
In tako, to je zelo dobro mesto. Zdaj je to trg denarnega toka, ne boste prejeli tone cenitve, vendar ta članek pravi, da boste morda v prihodnosti. Mislim, da se bo v prihodnosti povečalo, samo zaradi rasti trga severozahodnega Arkansasa. Torej, tam že vlagam, tam imam približno šest vrat in bom še kupoval. Razumem te.

Dave:
No, mislim, da po letu, letu in pol te oddaje, Henry, zdaj, ko vemo, da samo izbiraš svoje trge na podlagi gobankingrates.com, greš navzdol po seznamu tukaj.

Henry:
Prevzel bom svoj ček, gobankingrates.com, lahko mi ga pošljete neposredno.

Dave:
Njegova pridružena provizija se je pravkar povečala. Ne, to je Henry, na podlagi tega očitno razumeš. In ali trenutno kupujete dovolj količine, da podpirate trg Joplin?

Henry:
Ne še. Ne še. Ne še.

Dave:
V redu. On ne premika trgov.

Jamil:
Toda s Henryjem sva se odločila, da je on edini neposredni vlagatelj do prodajalca v severozahodnem Arkansasu, kar je razlog, zakaj je njegov strošek na pogodbo za njegovo trženje tako nizek.

Henry:
Ne, ti si se tako odločil.

Jamil:
To je bila predstavitev, ki jo je Henry naredil na dogodku v našem skupnem taboru in jo je mimogrede ubil, jaz sem se samo klovnal z njim. Če obstaja kdo, ki bi mu prisluhnil in mu zaupal, da bi razumel, kako izvajati neposredno trženje prodajalcev, je to ta človek.

Henry:
Glej, Jamil me je na odru popolnoma sabotiral. Delal sem predstavitev o tem, kako mi dobro deluje neposredno trženje do prodajalca in kako dobivam ogromen donos od denarja, ki ga porabim za svoje neposredno trženje do prodajalca, in ga drgnil v obraz Jamilu, ker se vedno pokaka neposredno na trženje prodajalcev. Nato je stopil na oder in rekel: "Edini razlog, da moje trženje uspeva tako dobro, je, da sem edini vlagatelj v Arkansasu." In potem, ko gremo na dogodek zbiranja denarja v dobrodelne namene, je bilo moje dobrodelno darilo to, da bom nekoga odpeljal sem v severozahodni Arkansas, da mu pokažem svoje nepremičnine in ga odpeljem naokoli ter mu pokažem svoje pisarne in vse to. In nihče ni hotel priti v Arkansas, ker ga je Jamil pokakal na odru. In tako-

Kathy:
Stari-

Henry:
… staneš dobrodelni denar.

Dave:
Želim iti, ponudil bom to.

Kathy:
… Jaz bi šel.

Henry:
Daj no, narediva to.

Dave:
Sem. Kathy, pojdiva, ti in jaz.

James:
Tudi jaz sem notri.

Dave:
Bi radi šli pred BP Con?

Henry:
Pridi, gremo.

Dave:
James, moraš preskočiti Vegas.

Henry:
pridi no Vas bom dal v hotel Swankiest, Jamila pa v hlev.

Dave:
Ali sta na istem mestu?

James:
Mislim, da bi morali iti potrkat tja. Dajmo Henryju nekaj konkurence na tem trgu.

Henry:
Prinesi. Prinesi.

Dave:
V redu. No, pojdiva od tod. Kathy, James, Henry, Jamil, najlepša hvala vsem, ker ste bili tukaj, super je bilo, da smo bili spet skupaj. Hvala vsem za posluh. Če ste uživali v oddaji, prosimo, da nam pošljete oceno na Apple ali Spotify, to nam pomeni svet. Resnično nam pomaga narediti več odličnih oddaj, kot je ta. Še enkrat hvala, se vidimo naslednjič na On The Market.
On The Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Calin Bennett, producent Calin Bennett, montaža Joel Esparza in Onyx Media, Research Puja Gendal, tekstopisec Nate Weintraub. In prav posebna zahvala celotni ekipi BiggerPockets. Vsebine v oddaji Na trg so zgolj mnenjske. Vsi poslušalci bi morali neodvisno preveriti podatkovne točke, mnenja in naložbene strategije.