Kaj počne Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj (HUD)?

V tem članku

O Ameriško ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj (HUD) je zvezna vladna agencija, ki ljudem pomaga pri dostopu do cenovno dostopnih stanovanj. Večina Američanov HUD povezuje z javno stanovanjsko pomočjo in pomočjo družinam z nizkimi dohodki. Vendar programi HUD tudi pomagajo posameznikom, da se kvalificirajo za Posojila FHA, izboljšati dom in uveljaviti pravične stanovanjske zakone po vsej državi. 

Številni vlagatelji v nepremičnine razmišljajo o nakupu stanovanj HUD, da bi razširili svoje portfelje. HUD zaprta stanovanja se pogosto prodajajo pod tržno vrednostjo, kar vam omogoča, da obnovite in obrnete nepremičnino za dobiček. 

Vendar pa so stanovanjski programi HUD tudi odličen način, da družine kupijo svoj prvi dom. Sheme, kot sta »Good Neighbor Next Door Program« ali »HUD $100 Dollar Program«, nudijo zelo ugodne možnosti financiranja za družine z nizkimi dohodki za nakup doma.

Ta članek raziskuje, kaj je potrebno za nakup hiše HUD in ali je ta vrsta stanovanja lahko donosna. Spoznali boste tudi prednosti in slabosti nakupa zasežene nepremičnine HUD.

Kaj je HUD Home

A Dom HUD je zasežena nepremičnina, ki je bila zasežena lastnikom stanovanj, ki niso plačali svojega posojila Zvezne stanovanjske uprave (FHA). Domovi HUD so lahko katere koli vrste – tradicionalni dom, dupleks ali celo prikolica. FHA plača preostanek hipoteke, HUD pa da nepremičnino na stanovanjski trg. 

HUD domovi, ki pridejo na nepremičninski trg, se prodajajo »takšni, kot so«. Zato ne morete pričakovati nobenih nadgradenj, prenov ali popravil. Poleg tega bi lahko bila nepremičnina v slabem stanju, ker so prejšnji lastniki utrpeli finančne težave. Vendar so ti domovi običajno najcenejši za prodajo na tem območju. 

HUD programi

Programi HUD so se začeli leta 1965, ko je predsednik Lyndon B. Johnson ustanovil agencijo. Njegovo poslanstvo je "ustvariti močne, trajnostne, vključujoče skupnosti in kakovostne cenovno dostopne domove za vse." Da bi dosegli ta cilj, HUD izvaja različne programe za zagotavljanje cenovno ugodnih najemnih stanovanj in pomoč družinam pri finančni varnosti in izboljšani kakovosti življenja.

Tukaj je nekaj različnih stanovanjskih programov HUD, namenjenih zagotavljanju finančne pomoči vsem, ki želijo kupiti ali najeti dom.

Program bonov za izbiro stanovanja

Običajno imenovano Oddelek 8 stanovanja, ta program nudi pomoč pri najemnini za družine z nizkimi dohodki, invalide ali starejše ljudi. Najemodajalci, ki oddajajo najemnikom iz oddelka 8, morajo zagotoviti, da nepremičnina izpolnjuje ali presega minimalne zdravstvene in varnostne standarde. Poleg tega najemniki prejmejo bone za pomoč pri plačilu hipotek. 

Da bi bila družina upravičena do stanovanja po oddelku 8, mora izpolnjevati posebna merila. Ti vključujejo povprečni dohodek glede na velikost družine, dobro zgodovino najemnin, pomanjkanje kazenske evidence in izbiro z odobrenega seznama stanovanj ali domov HUD. 

Nato lokalni javni stanovanjski organ odobri prosilce iz oddelka 8. 

Zvezna stanovanjska posojila

FHA ponuja hipotekarno zavarovanje in zavarovanje posojil ljudem, ki sicer morda ne izpolnjujejo pogojev po standardnih hipotekarnih pravilih. Namesto da neposredno ponuja posojila, FHA ščiti odobrene posojilodajalce pred finančnim tveganjem, če lastnik stanovanja ne plača hipotekarnih plačil. Vendar lahko FHA zapleni te nepremičnine, ki nato postanejo »domovi HUD«.

Tukaj je nekaj meril za izpolnjevanje pogojev za posojilo FHA:

• Imeti razmerje med dolgom in dohodkom manj kot 43 %
• Imejte kreditno oceno vsaj 580 za 3.5-odstotno predplačilo
• Imejte kreditno oceno med 500 in 579 za 10-odstotno predplačilo
• Plačajte Premija hipotekarnega zavarovanja (MIP)
• Imeti dokazilo o zaposlitvi in ​​stalni dohodek
• Živite v domu kot primarnem prebivališču

Nepovratna sredstva za razvoj skupnosti (CDBG)

Programi HUD prav tako pomagajo zagotoviti varno stanovanje in pravične stanovanjske možnosti. Na primer, program CDBG zagotavlja finančno pomoč skupnostim za obnovo in izboljšanje stanovanjskih in nestanovanjskih zgradb. Poleg tega nepovratna sredstva pomagajo izboljšati komunalne storitve ter povečati dostop do zaposlitve in javnih storitev.

Program investicijskih partnerstev HOME

O program DOMA zagotavlja zvezna sredstva za izboljšanje stanovanj za najemnike in lastnike stanovanj. Ta program je posebej namenjen družinam s skupnimi dohodki pod srednjo ravnjo družinskega dohodka na tem območju.

Na primer, lastnik stanovanja z nizkimi dohodki lahko dobi sredstva za popravilo ali sanacijo svojega doma, da ga zaščiti pred vremenskimi vplivi, ali izvede nujna popravila. Lahko pa družine zaprosijo za pomoč pri najemu najemnika, da si pomagajo pri krivanju stanovanjskih stroškov ali plačilu varščine za najem nepremičnine. 

Zakon o pravičnem stanovanju

O Zakon o pravičnem stanovanju je program HUD, ki zagotavlja, da ponudniki stanovanj nikomur ne morejo odreči stanovanja na podlagi diskriminacije. Zato najemodajalci ne morejo nadlegovati, zavrniti prodaje ali najema ali onemogočiti stanovanja zaradi naslednjih dejavnikov: 

• Starost
• Spolna identiteta
• Spolna usmerjenost
• Vera
• Nacionalni izvor
• Stan
• Dirka
• Barva
• Invalidnosti

Zakon o poštenem stanovanju velja enako za lastnike stanovanj, ki prodajajo stanovanje, ali najemodajalce, ki najemajo stanovanje. 

Kako kupiti hišo HUD

Nakup hiše HUD je lahko odličen način za dobro ponudbo nepremičnine. Ti zaseženi domovi se pogosto prodajajo po znižanih cenah, zaradi česar so privlačni za potencialne vlagatelje in lastnike stanovanj.

Vendar pa je vprašanje: kako lahko kupite hišo HUD?

Kot pri vsakem nakupu nepremičnine se nakupni proces začne s skrbnim pregledom. Zato je ključnega pomena raziskati ciljni trg, analizirati prodajne podatke in izračunati vrednosti po popravilu (ARV). Poleg tega bi bilo najbolje, da se poučite o pristojbinah, povezanih z nakupom stanovanja HUD.

Naslednji korak je zagotovitev financiranja. Torej, razen če lahko ponudite gotovino za dom, boste morali pridobiti predhodno odobritev za hipoteko. Ta korak vam pove, koliko si lahko privoščite za ponudbo za nepremičnino HUD.

Tu so potrebni koraki, ko začnete iskati dom za nakup v okviru stanovanjskega programa HUD:

• Poiščite hiše HUD za prodajo: O Spletno mesto HUD navaja različne zvezne agencije z nepremičninami za prodajo. Tam lahko iščete domove po državi ali poštni številki. Ne pozabite, da morate pred oddajo ponudbe za nakup naložbene nepremičnine počakati do konca začetnega obdobja kotacije. 
• Poiščite nepremičninskega agenta, ki ga je odobril HUD: HUD sprejema samo ponudbe za nepremičnine od pooblaščenih agentov ali posrednikov. Zato je nujno najti agenta z izkušnjami v procesu nakupa HUD.
• Sestavite podatke o ponudbi: Naslednji korak je zbiranje vseh informacij o ponudbi. To vključuje rok, kdo je upravičen do oddaje ponudb in ali je označena kot »lastniška nepremičnina«.
• Naročite se na ogled nepremičnine: Če je mogoče, naročite hišnega inšpektorja, da preveri stanje nepremičnine. HUD domovi se prodajajo "takšni kot so" in lahko zahtevajo obsežna popravila. Če pregled pred oddajo ponudbe ni mogoč, zagotovite, da vaša ponudba vključuje nepredviden pregled doma.
• Oddajte svojo ponudbo: Sodelujte s svojim nepremičninskim agentom ali posrednikom, da pripravite ponudbo za nepremičnino, ki jo želite. Če je vaša ponudba zmagovalna, imate običajno 30 do 60 dni časa, da sklenete posel. 

Kdo izpolnjuje pogoje za dom HUD?

Vsakdo se lahko kvalificira za nakup stanovanja HUD. Vendar pa imajo kupci, ki bivajo v lastništvu, prednost v postopku zbiranja ponudb. Zato je prvih 30 dni postopka zbiranja ponudb rezerviranih za lastnike stanovalcev, kar pomeni, da mora biti dom vaše primarno prebivališče 12 mesecev. Poleg tega v zadnjih 24 mesecih ne morete kupiti stanovanja HUD.

Po preteku začetnega 30-dnevnega zbiranja ponudb pogoji prodaje ne veljajo več izključno za lastniško bivanje. Po tem je licitiranje odprto za vse, vključno z vlagatelji, ki se odločijo za popravilo in obrnejo, ali vlagatelji, ki kupujejo nepremičnine za najem.

Kako najti domove HUD

Edini način, da najdete nepremičnine, ki se prodajajo v okviru stanovanjske sheme HUD, je na HUDHomestore.gov Spletna stran. Spletno mesto vam omogoča filtriranje rezultatov za iskanje zasegov HUD glede na državo, poštno številko, velikost nepremičnine, ceno in vrsto kupca. Teh zaprtih nepremičnin ni na MLS ali drugih nepremičninskih spletnih mestih. 

Kako financirati hišo HUD

Hišo HUD je mogoče kupiti s tradicionalnim financiranjem, bodisi s tradicionalno hipoteko, posojilom FHA, posojilom VA, posojilom FHA203(k) ali gotovino. Vendar pa obstaja več dodatnih možnosti financiranja stanovanj HUD. Tu so najpogostejši:

• Program Good Neighbor Next Door: Ta program pomaga kvalificiranim javnim uslužbencem – učiteljem, policistom, gasilcem in zdravstvenim tehnikom – pri nakupu stanovanja s 50-odstotnim popustom. Vendar pa obstajajo določena merila, ki jih je treba izpolniti. Na primer, prosilci morajo živeti v nepremičnini najmanj tri leta.
• Program za en dolar: Ta spodbuda pomaga družinam z nizkimi dohodki kupiti dom za 1 USD. Upravičeni domovi morajo biti na trgu vsaj šest mesecev.
• Program za 100 USD: Kupci, ki bivajo lastniki z nizkimi dohodki, lahko kupijo hišo s predplačilom v višini 100 USD. 
• Program bonov za izbiro stanovanja: Družine z nizkimi dohodki lahko zaprosijo za stanovanje po oddelku 8, da prejmejo finančno pomoč, da bodo hipotekarna plačila bolj dostopna. 

Prednosti in slabosti nakupa hiše HUD

Recimo, da razmišljate o nakupu hiše HUD. Kateri so glavni dejavniki, ki pomagajo pri odločitvi, ali je to finančno smiselno? Tukaj so prednosti in slabosti nakupa nepremičnine HUD. 

Prednosti

1. Nakup hiše HUD je cenejši

Najpomembnejša prednost hiš HUD je njihova cena. Običajno se te nepremičnine prodajajo pod njihovo tržno vrednostjo. Zaradi tega so lahko privlačnejša možnost za vlagatelje ali družine, ki iščejo cenovno dostopna stanovanja. 

2. Nižji polog

Nakup stanovanja HUD s posojilom FHA pomeni, da lahko vaš predplačilo znaša le 3.5 % nakupne cene. Zato bo običajni depozit znašal od 500 $ do 2,000 $ namesto standardnih 20 %. Poleg tega se lahko kvalificirate za program predplačil v višini 100 USD. 

3. Pomoč pri stroških zapiranja

V mnogih primerih so kupci stanovanj HUD upravičeni do pomoči pri stroških zaprtja. To lahko pomaga pri plačilu davkov na prenos, provizij za snemanje in drugih povezanih stroškov. 

4. Manjša konkurenca na stanovanjskem trgu HUD

Druga prednost nakupa hiše HUD je manjša konkurenca. Uspešen dražitelj je tisti, ki ustvari največji čisti dobiček Ministrstva za stanovanja in urbani razvoj. Ne temelji na nepredvidenih stroških, financiranju ali velikosti predplačila.

Proti

1. HUD hiše prodane "nevidno"

Nikoli ne morete kupiti nepremičnine na ključ, ko licitirate za hišo HUD. Nepremičnine se prodajajo »kot so« in o teh nepremičninah ni pogajanj. Tudi z inšpekcijskim pregledom lastnine lahko pride do številnih nevidnih težav pri popravilih in sanacijah. 

2. Pravila zasedenosti in omejitve prodaje

Če kupite hišo HUD kot »lastnik-stanovalec«, imate dve omejitvi. Prvič, v nepremičnini morate živeti najmanj eno leto. Drugič, dve leti ne morete kupiti druge hiše HUD. Morda to ni velik problem, vendar je nekaj, kar je treba upoštevati.

3. Tveganje nakupa denarne jame

Pogosta težava pri izvršbah HUD je, da so lahko računi za rehabilitacijo ogromni. Ker prejšnji lastnik stanovanja ni mogel plačati hipoteke, obstaja velika verjetnost, da je hiša v slabem stanju. Poleg tega lahko postopek zaplembe traja dolgo, kar pomeni, da je bila morda prazna več mesecev ali let.

4. Uporabite nepremičninskega agenta, ki ga je odobril HUD

Nakup stanovanja, navedenega na spletnem mestu HUDHomestore, omejuje vrsto agenta, ki ga lahko uporabite. Nepremičninski agent ali posrednik mora imeti odobritev HUD, da odda ponudbo. 

5. Omejen stanovanjski sklad HUD

V primerjavi z MLS je naprodaj razmeroma malo izvršb. Številne države imajo na primer manj kot deset nepremičnin za prodajo. Pomanjkanje razpoložljivih nepremičnin lahko oteži iskanje primernega doma.

Pogosta vprašanja o domači strani HUD

Katere so glavne funkcije in namen HUD?

Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj želi ustvariti močne, trajnostne, vključujoče skupnosti in kakovostne cenovno dostopne domove za vse. Z različnimi programi si HUD prizadeva povečati lastništvo stanovanj, podpreti razvoj skupnosti in povečati dostop do cenovno dostopnih stanovanj brez diskriminacije.

HUD za dosego tega cilja sodeluje z državnimi in lokalnimi vladami, javnimi stanovanjskimi agencijami in neprofitnimi organizacijami.

Kdo izpolnjuje pogoje za dom HUD?

Dva kvalificirana dejavnika pri nakupu stanovanja HUD sta razdeljena na lastnika in investitorja. Prvih 30 dni zbiranja ponudb je odprtih samo za kupce, ki se zavežejo, da bodo v nepremičnini ostali 12 mesecev. To vključuje kupce, ki kupijo dom prek programa HUD.

Druga faza postopka zbiranja ponudb HUD se začne, če v začetni fazi ni bila prejeta nobena uspešna ponudba. Vsakdo se lahko kvalificira za oddajo ponudbe za dom HUD, ki je na seznamu več kot mesec dni. 

Kaj počne sekretar HUD?

Sekretar Ministrstva za stanovanja in urbani razvoj (HUD) svetuje predsedniku o stanovanjskih zadevah. Poleg tega sekretar daje pobudo za politike in pravila ter nadzoruje programe za pospeševanje misije agencije, da omogoči dostopnost cenovno dostopnih stanovanj – najem in lastništvo – za vse, zlasti za družine z nizkimi dohodki.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.