Matematika v ozadju hipotekarnih obrestnih mer in zakaj ostajajo na mestu

Dave:
Pozdravljeni vsi in dobrodošli na On The Market. Jaz sem Dave Meyer. Danes se mu je pridružil Henry Washington. Henry, danes sem slišal govorice o tebi.

Henry:
Ojoj. To ne more biti dobro. Ali pa morda je. Nevem. Pojdi za to.

Dave:
V redu je. Slišal sem, da si končal knjigo.

Henry:
Končal sem prvo polovico svoje knjige. Še vedno delam na tem.

Dave:
V redu.

Henry:
Še vedno delam na tem.

Dave:
Pokažite nam, koliko pozornosti sem namenil na tem sestanku.

Henry:
Končali smo prvo polovico knjige. Delamo na drugi polovici knjige. Vse imamo prepisano, vendar moramo dodati še nekaj podrobnosti.

Dave:
No, ekipa založbe BiggerPockets Publishing je bila videti zelo zadovoljna z vašo knjigo in da stvari prihajajo pravočasno. Sliši se kot odlična knjiga. O čem je?

Henry:
Gre za iskanje in financiranje vaših nepremičninskih poslov. Odlična knjiga za začetnike, da se naučijo, kako priti tja in začeti iskati te ponudbe. Človek, s tem gospodarstvom je noro. Moraš biti dober v iskanju poslov.

Dave:
hudiča Ne vem, če sem začetnik, a zagotovo bom prebral knjigo, če mi bo zdaj pomagala najti boljše ponudbe. To bi rad vedel. Mimogrede, kdaj izide?

Henry:
Mislim, da je marec.

Dave:
V redu, lepo. Lepo. V redu. No, oba imava izdati knjige Q1.

Henry:
Vsako Q imaš knjigo.

Dave:
Izdano imam eno knjigo. To bo drugič. To sem pisal že tri leta. Ne bom molčal o tem.
V redu. No, danes imamo odlično epizodo. Mislim, da temu pravijo ... To je kot posebna epizoda Dava Meyerja. Danes bomo malo nergali. Imamo veliko odličnih oddaj, kjer govorimo o taktičnih odločitvah v gospodarstvu/stvareh, ki se dogajajo v vašem podjetju. Toda danes bomo šli v zakulisje ene od bolj podrobnih/tehnično ekonomskih stvari, ki vsak dan vplivajo na vaše podjetje. To so hipotekarne obrestne mere. Konkretno pa bomo govorili o tem, kako nastanejo hipotekarne obrestne mere. Morda ste to vedeli, če ste malo poslušali to oddajo, vendar Fed ne določa hipotekarnih obrestnih mer. Namesto tega je določen s kompleksnim nizom spremenljivk. Danes se bomo potopili v te s Chen Xiao iz Redfin. Ona je ekonomistka. Preučuje samo to: kako nastanejo hipotekarne obrestne mere. Tako sem navdušena, če ne morete povedati, da jo imam v oddaji, da se poglobim v to temo, za katero mislim, da so vsi še posebej radovedni.

Henry:
ja Strinjam se. Tudi jaz sem navdušena. Vendar ne iz istih piflarskih razlogov, zaradi katerih ste vi navdušeni. Vendar sem navdušen, ker imajo vsi, s katerimi se pogovarjate, neko mnenje, ki skoraj nič ne temelji na tem, kaj mislijo, da bodo obrestne mere naredile. Ljudje se odločajo o svojih naložbah. Kupujeta nepremičnine. Ne kupujejo nepremičnin na podlagi teh naključnih dejavnikov, za katere mislijo, da bodo vplivali na to. Pravzaprav bo prisluh nekomu, ki te informacije pregleduje vsak dan in nam jih zna razumeti, zelo koristen, če poskušate ugotoviti, ali bi nepremičnino kupili zdaj ali bi morali čakati ali kako ali mislite, da bodo obrestne mere ostale tam, kjer so, ali bodo zrasle ali padle, ker te stvari vplivajo na količino denarja, ki ga zaslužijo vlagatelji?

Dave:
Mislim, da sem tako navdušen nad tem, da lahko vsi delamo projekcije, kot pravite. Toda v tej epizodi bomo vsem pomagali razumeti, kako se bo to dejansko tako ali drugače odvijalo. Ne vemo, v katero smer bo šlo. Lahko pa razumemo sestavine, ki se dogajajo. Tukaj si lahko ustvarite svoje mnenje na podlagi informacij in ga uporabite za sprejemanje modrih naložbenih odločitev.

Henry:
Dave?

Dave:
Da.

Henry:
Moral te bom prositi, da nekaj storiš. Se boste lahko obdržali in se ne boste potopili do konca v najgloblji plevel? Ker je tukaj skoraj tvoj dojenček. To je tisto, kar ljubiš.

Dave:
To so moje sanje. Mislim, pred tremi leti/štirimi leti sploh nisem vedel, kaj so obveznice. Zdaj ves dan govorim o obveznicah. Bog! Kaj se je zgodilo z mano? Po svojih najboljših močeh se bom zadržal in ohranil to na ravni, ki je primerna za vlagatelje v nepremičnine in ne ljudi, ki radi govorijo o finančnih instrumentih samo zaradi [neslišno 00:04:24].

Henry:
Cenimo te.

Dave:
V redu. No, si bomo privoščili hiter počitek, potem pa se vrnemo s predstavo.
Chen Xiao, dobrodošel na trgu. Najlepša hvala, da ste se nam danes pridružili.

Chen:
Najlepša hvala, da ste me sprejeli. Res sem vesel, da sem tukaj.

Dave:
No, imeli smo veliko srečo, da se nam je pridružilo veliko različnih vaših kolegov iz Redfina. Fantje delate tako odlične ekonomske raziskave. Na kaj se še posebej osredotočate na sledenje in raziskovanje pri svojem delu v podjetju Redfin?

Chen:
Vsekakor. Hvala, ker nas je toliko od Redfina naprej. Vsi smo veliki oboževalci oddaje. V moji vlogi pri Redfinu je moja naloga v bistvu voditi ekonomsko ekipo k razmišljanju o tem, kako lahko naša ekipa pomaga potrošnikom in vpliva na stanovanjsko skupnost navzven, ter tudi notranje voditi Redfin z našimi pogledi na stanovanjski trg in gospodarstvo. Zelo se ukvarjam z vodenjem misli o tem, kje so teme, na katere bi morali biti res pozorni, in kam bi morale biti usmerjene naše raziskave.

Dave:
Super. Danes se bomo potopili v malo piflarsko, bolj tehnično temo. Tu vas bomo nataknili na trnek. Radi bi govorili o hipotekarnih obrestnih merah. To ni zelo vroče. Jasno pa je, da bodo glede na to, kje so stvari na trgu, hipotekarne obrestne mere in njihova smer naslednje leto igrale veliko vlogo pri usmeritvi stanovanjskega trga. Radi bi razkrili del tega, kako se določajo hipotekarne obrestne mere. Vsi vemo, da so federalci zvišali obrestne mere. Vendar ne nadzorujejo hipotekarnih obrestnih mer. Ali nam lahko poveste le nekaj več o tem, kateri ekonomski kazalniki so povezani s hipotekarnimi obrestnimi merami?

Chen:
seveda. Na vaše vprašanje bom odgovoril malo posredno. Ampak obljubim, da bom prišel do tega, kar sprašuješ. Mislim, da je koristno stopiti korak nazaj in razmisliti o okviru za hipotekarne obrestne mere. Pravzaprav razmislite o okviru za obrestne mere širše, ker v gospodarstvu pogosto rečemo "obrestne mere" in obstajajo različne obrestne mere. Na zelo osnovni ravni je obrestna mera cena za izposojo denarja. Določata ga dve stvari: kreditno tveganje in tveganje trajanja. Kako tvegana je oseba ali subjekt, ki ji posojam, in za koliko časa ji posojam ta denar?
Ključnega pomena za to razpravo je razmišljanje o trgu obveznic. Obveznice so samo način posojanja denarja različnim subjektom za različno dolgo obdobje. Ko razmišljamo o trgu obveznic, razmišljamo o dveh metrikah. Razmišljamo o ceni in donosu, ki sta obratno sorazmerna. Ko je povpraševanja več, se cene dvignejo, donosi pa upadejo in obratno.
Zelo pomembno ... Ko razmišljam o hipotekarnih obrestnih merah, moram razmišljati o dveh drugih obrestnih merah. Prva je obrestna mera zveznih skladov. To je stopnja, ki jo nadzoruje Fed. Potem je tu še 10-letna zakladniška obrestna mera, o kateri mislim, da bomo danes verjetno porabili veliko časa za razpravo. Hipotekarne obrestne mere dejansko temeljijo na obrestni meri zveznih skladov in 10-letni zakladnici. V tem okviru, o katerem sem govoril, za obrestno mero zveznih skladov sploh ni kreditnega tveganja. To je obrestna mera za posojila čez noč med bankami. Prav tako ni tveganja trajanja.
Če zdaj razmišljam o zakladnicah, trgu zakladnic, so zakladnice v najrazličnejših oblikah. Vse od enomesečne zakladne menice do 30-letne zakladne obveznice. Toda tisti, ki je najpomembnejši za hipotekarne obrestne mere, je 10-letni zakladni zapis. To je referenčna stopnja v gospodarstvu. To je vsakodnevno najbolj povezano s hipotekarnimi obrestnimi merami.
Ko razmišljam o 10-letni zakladnici, ekonomisti radi mislijo, da je to razčlenjeno na tri komponente. Prva je realna stopnja. To je del, ki je najbolj povezan s tem, kar počne Fed. Kako restriktiven skuša biti Fed z gospodarstvom ali kako prilagodljiv skuša biti Fed? Drugi del so inflacijska pričakovanja. To je povezano s tveganjem trajanja. To pomeni, če razmišljam čez 10 let: "Kakšna bo inflacija?" Ker ne glede na donos, ki ga dobim na 10-letno inflacijo državne blagajne, bo to kot vlagatelj pojedel.
Tretji je izraz premija. Izraz premium je najbolj mehak. Terminska premija je, koliko presežnega donosa zahtevam za držanje tega 10 let v primerjavi s krajšim trajanjem. Spraševali ste, kateri so ekonomski kazalci, ki so najbolj povezani s hipotekarnimi obrestnimi merami. No, vse te stvari bodo vplivale na 10-letno zakladnico. Inflacija je očitno pomembna, ko razmišljamo tudi o gospodarski rasti. Gledamo BDP. Gledamo razmere na trgu dela. Vse glavne gospodarske komponente bodo vplivale na donos 10-letne zakladnice. Potem se hipotekarne obrestne mere nadgradijo na to.
Rekel sem, da sta to dvoje zelo povezano. To pomeni, da se hipotekarne obrestne mere običajno razlikujejo glede na 10-letno zakladnico. To širjenje je večino časa precej dosledno. Toda ena od glavnih zgodb preteklega leta je, da je ta hipoteka/ta razpon resnično narasel. Lahko se pogovarjamo o tem, zakaj je tako in kakšni so obeti za to.

Henry:
ja Kot da točno veste, kaj bomo vprašali, ker mislim, da smo želeli razumeti točno to ... No, najprej naj se vrnem in povem, da mislim, da je bila to najboljša razlaga obrestnih mer in kako delujejo, ki smo jih kdaj imeli v oddaji. To je bilo fantastično. Hvala, ker si to razbil. Drugič pa, ja, mislim, da želimo razumeti ... torej donos 10 zakladniške obrestne mere, kje je trenutno, v primerjavi s tem, kje je bil v preteklosti, in kako to vpliva na trg.

Chen:
Vsekakor. Danes, prav zdaj, mislim, da je 10-letna zakladnica tik nad štiri ali pet. Tam je bilo včeraj blizu. Mislim, da se danes dejansko malo vzpenja. Mislim, da je to zgodovinski vrh, morda od leta 2007, če imam podatke pravilne. Veliko se je vzpenjalo. Maja letos je bila nižja za približno 100 bazičnih točk.
Resnična zgodba o hipotekarnih trgih v zadnjih nekaj mesecih je bila ... Zakaj se je donos 10-letne zakladnice tako povečal? Pomembno je, da je zmedeno, ker je inflacija v zadnjih nekaj mesecih dejansko padla. Mislim, da si veliko ljudi, ki to poslušajo, verjetno misli: »Bral sem v tisku in ekonomisti so mi govorili, da če inflacija pade, hipotekarne obrestne mere ne bodo padle. Zakaj se to ni zgodilo?« Res je povezano s tem okvirom, o katerem sem govoril.
Kot sem rekel, odkar je bil celoten debakel z zgornjo mejo dolga rešen, se je 10-letna zakladnica povečala za približno 100 bazičnih točk. Razmislimo, zakaj je tako. Približno polovico tega bi jaz imenoval izraz premija. To je predvsem povezano z zaskrbljenostjo glede dolgoročnega dolga za vlado ZDA in izdajo zakladnice. Kot vemo, se država vedno bolj zadolžuje. Vse več je ponudbe državnega dolga. Hkrati se povpraševanje po tem državnem dolgu ni nadaljevalo. Zaradi tega se ta izrazna premija poveča.
Druga pomembna zgodba je dvig realnih obrestnih mer. To je zamisel, da nam Fed vedno bolj govori, da se bodo držali višje dlje, ni nujno, da bodo šli višje, kot so trenutno, ampak da bodo na tej visoki omejevalni ravni vztrajali nekaj časa. dlje časa, kar pomeni, da predvidevajo, da bodo začeli rezati naslednje leto v zadnji polovici leta 2024. Toda ko bodo začeli rezati, bo to pozneje, kot smo mislili prej, in da bo zmanjšanj manj. Je počasneje, kot smo mislili. Ljudje pogosto razpravljajo: ali bo Fed spet dvignil? Pravzaprav nadaljnjih 25 bazičnih točk ni tako pomembno. Prava zgodba je zdaj, kako dolgo bomo ostali na tem omejevalnem ozemlju.
Potem, druga komponenta 10-letnega donosa, o kateri sem prej govoril, inflacijska pričakovanja, ki se dejansko ni veliko spremenila. To v resnici ne igra velike zgodbe. Toda če ste nekdo, ki spremlja finančne novice, ste verjetno slišali veliko govora o ideji, da se je nevtralna stopnja povečala. Mislim, da se je tega zdaj zelo pomembno dotakniti. Povezano je s tem, o čemer sem govoril v smislu povpraševanja po državnem dolgu in te ideje, da bomo imeli višje obrestne mere dlje časa.
Nevtralna stopnja je nekaj v gospodarstvu, česar se ne upošteva. Ne moremo ga izmeriti. Moj najljubši način razmišljanja o tem je, da je to vaš metabolizem. Ko si najstnik, lahko veliko poješ. Verjetno se ne boste zredili. Imate visoko presnovo. Kasneje v življenju se presnova spremeni. Res ne moreš meriti. Zdravnik vam ne more povedati, kaj je to. Toda ugotovite, da ne morete več jesti istih stvari in vzdrževati enake teže.
Enako se dogaja v gospodarstvu, kjer se je po finančnih cenah zdelo, da je nevtralni tečaj res padel. Zato je Fed držal obrestne mere zelo nizke. V resnici niti inflacije ne bi mogli doseči nad 2%. Potem pa se je nekaj zgodilo po pandemiji, ko se je kar naenkrat zdelo, da imamo veliko večjo inflacijo. Stopnje so morale biti višje. Kateri vlagatelji in povečevanje Fed … Jerome Powell je to priznal na zadnji tiskovni konferenci, prihajajo k ideji, da se je nevtralna stopnja premaknila navzgor. To pomeni, da moramo v bistvu samo imeti višje stopnje za daljši čas. Ta pogled je tudi tisto, kar spodbuja 10-letno stopnjo navzgor. To dviguje hipotekarne obrestne mere.

Dave:
Kot si rekel, Chen, poleti smo bili priča temu stalnemu dvigu hipotekarnih obrestnih mer. Zdi se, da se je od te zadnje tiskovne konference pospešilo. Zdi se, da je to, o čemer ste pravkar govorili, v resnici to, kar se tukaj dogaja, da smo videli nekaj stvari. Prvič, povzetek gospodarskih projekcij, ki jih Fed objavi na nekaterih svojih sestankih, kaže, da še vedno mislijo, da bomo konec leta 2024 imeli višje stopnje. To je čez celo leto. Ko pa govorite o nevtralni obrestni meri, za katero sem mislil, da je odlična razlaga ... Ali je to nedoločeno ravnovesje/idealno teoretično ravnovesje, ki ga želi Fed doseči? Tudi po letu 2024, v bistvu tako daleč, kot predvidevajo, menijo, da je najboljša stopnja, ki jo lahko naredijo, nekje okoli 3% za zvezna sredstva. Je to prav?

Chen:
Ja točno. Točno to je nevtralna stopnja. To je stopnja, po kateri bi Fed držal obrestno mero Fed Funds. To bi zadržalo inflacijo in stopnjo brezposelnosti. Fed ima ta dvojni mandat, to je, da želimo nizko inflacijo in nizko stopnjo brezposelnosti. Nevtralna stopnja je v bistvu stopnja, pri kateri niti ne spodbujamo gospodarstva niti ga ne poskušamo aktivno krčiti.
Ko Fed izda svojo projekcijo, pravi: "V redu, dolgoročno," v bistvu zadnjih dveh ali treh let, "kje naj bi bila ta nevtralna obrestna mera?" V svojem zadnjem povzetku gospodarskih projekcij so to nevtralno stopnjo dejansko obdržali pri 2.5 %, kar je za ljudi dejansko zmedlo, saj če pogledate, kakšna je bila njihova projekcija za 2025/2026, je kazala višjo stopnjo. Vendar je tudi kazalo, da je gospodarstvo v bistvu uravnoteženo.
Prišlo je do tega neskladja med ... No, kar govorite na dolgi rok, in tem, kar govorite za naslednji dve do tri leta. Novinarji so to opozorili. Powell je izpostavil idejo, da se nevtralna stopnja spremeni. Obstaja tudi ideja o kratkoročni nevtralni obrestni meri v primerjavi z dolgoročno nevtralno obrestno mero. Mislim, da se to začenja malo pregloboko poglobiti v zajčjo luknjo. Toda tisto, kar se mi zdi pomembno kot zaključek te celotne razprave, je, da nam Fed govori, da se približujejo ideji, da se je ta nevtralna obrestna mera zvišala. V prihodnosti bi se lahko še spremenilo. Toda če razmišljamo o 10-letni zakladniški obrestni meri ali govorimo o 30-letni fiksni hipotekarni obrestni meri, bo to igralo veliko vlogo pri določanju izhodiščnih pričakovanj glede tega, kakšne bi morale biti te obrestne mere.

Henry:
Te informacije so izjemno koristne za vlagatelje. Nočem, da vlagatelji slišijo, kako globoko gremo, in ne razmišljajo o tem, "Kaj to pomeni za vas, ko kupujete nepremičnino ali razmišljate o nakupu nepremičnine?" Kar mislim, da slišim ... Mislim, da je ena najpomembnejših stvari, ki sem jih slišal, da je to lahko znak ali da Fed sporoča, da bodo obrestne mere ostale na tem področju, za kar menimo, visoko za daljše časovno obdobje, kot je najbolj prvotno pričakovalo.
Zame, kot vlagatelja, se je zaradi naraščajočih obrestnih mer spremenilo okolje naložb v preteklem letu, zato se je spremenilo veliko strategij. Težko je kupiti nepremičnine, ki denarno tečejo zaradi cene denarja. Ta strošek denarja/ta obrestna mera požre denar, ki ga lahko zaslužim z oddajanjem nepremičnine.
Če ste dolgoročni vlagatelj in želite kupiti nepremičnine z denarnim tokom, se dogaja, da ljudje takoj vskočijo in so pripravljeni kupiti nepremičnine, ki so včasih nedonosne ali celo izgubijo nekaj denarja vsak mesec, ker so ljudje stavili, da pravijo: »Če lahko kupim te nepremičnine in jih obdržim naslednjih šest do 12 mesecev, no, potem boom. Če se obrestne mere znižajo, to pomeni, da lahko refinanciram in potem bo moj denarni tok zagotovo tam. Potem lahko prodam nekaj teh nepremičnin, če hočem, ker ko tečaji padejo, se ljudje umaknejo s tira. Spet začnejo kupovati. Še vedno obstaja težava z inventarjem. Zdaj začnejo cene rasti." Zdi se, da je trenutno dobra stava za nakup.
Toda kot vlagatelj slišim, da morate biti pri tem res previdni. Morate imeti rezerve, da lahko dlje obdržite te nepremičnine, ker res nimamo dokončnega odgovora, kdaj in če se bodo te obrestne mere znižale ali koliko se bodo znižale.

Chen:
ja Strinjam se s tem kar praviš. Mislim, da je zagotovo res, da ko je inflacija ušla izpod nadzora in je Fed lani spomladi začel svoj cikel pohodov, je med mnogimi obstajalo trdno prepričanje, da je to odstopanje in ne sprememba paradigme. Vse kar moramo storiti je, da zdržimo in počakamo, da to mine, in potem se bomo vrnili v normalno stanje, da je bilo tisto, kar smo doživljali prej, normalno.
Mislim, da ljudje zdaj vedno bolj razmišljajo o tem, da ... »No, če pogledate dolgoročnejšo obrestno mero in pogledate nazaj, ali gre za 10-letno zakladnico ali gledate hipotekarne obrestne mere, v zadnjih nekaj desetletja je to zgodba o obrestnih merah, ki se pravkar znižujejo. Stopnje po finančni krizi so bile zelo nizke. Kot sem rekel, z mojo analogijo metabolizma bi to lahko bila aberacija. Morda dejansko gledamo na vrnitev k morda bolj zgodovinski normi. To bi vsekakor lahko bilo tako.
Druga stvar, na katero bi opozoril, je, da trenutno obstaja ogromna količina negotovosti glede gospodarstva. Če bi me imeli lani, bi vam rekel, da je zdaj veliko negotovosti glede gospodarstva. Povedal pa bom, da je letos še več negotovosti. Razlog je v tem, da smo lani vedeli, kaj je osnovna zgodba. Vedeli smo, da je inflacija ušla izpod nadzora. Fed je imel ta boj v rokah. Obrestne mere se je nameravalo dvigniti zelo, zelo hitro. To igro smo nameravali gledati leta 2023. To smo gledali v letu 2023.
Zdaj je Fed to storil. Smo v tem položaju, ko so pohodili hitreje kot kadar koli v zgodovini. Sedimo tukaj in vprašanje je, kaj se bo zdaj zgodilo? Še vedno obstaja tveganje recesije, ki je precejšnje. Mislim, da je veliko ljudi sprejelo to mnenje, da smo dobili mehak pristanek. Tveganja recesije je konec. Gospodarstvo je tako prožno. Mislim, da tega tveganja recesije še vedno ne moremo pozabiti.
Potem bi po drugi strani inflacija še lahko ušla izpod nadzora. Stopnje bi lahko bile še višje. Res je tveganje na obeh straneh. Ko sem hodil smučat, je bila ena proga, kjer si smučal. Na obeh straneh je bila pečina. Takole razmišljam o tem, v nekem smislu, kjer obstaja tveganje na obeh straneh. To ustvarja ogromno negotovosti.
Če na terminskih trgih zdaj pogledate, kaj terminski trgi napovedujejo o 10-letni zakladnici čez eno leto, v bistvu napovedujejo, da bodo donosi enaki kot danes. To je ideja, da bodo obrestne mere v bistvu ostale tukaj. To pomeni, da za hipotekarne obrestne mere tudi hipotekarni razmiki ostanejo precej dosledni, kjer so trenutno, kar pa ni nujno tako.

Dave:
Poglobimo se v namaze, ker o tem malo govorimo v tej oddaji. Samo kot opomnik za vse, obstaja zgodovinska povezava med 10-letnimi zakladnicami in hipotekarnimi obrestnimi merami. Mislim, da je približno 170/190 bazičnih točk, nekaj takega. Kaj je zdaj? 300 bazičnih točk. Bistveno višje, kot je bilo. Govorili ste o širjenju. Mogoče bi morali skočiti malo nazaj. Ali lahko pojasnite, zakaj je razpon običajno tako dosleden/kako se je spremenil v zadnjih nekaj letih?

Chen:
seveda. Vsekakor. Kot sem rekel, so hipotekarne obrestne mere vsakodnevno zelo tesno povezane z 10-letnimi zakladnicami. Če se 10-letna zakladnica danes dviguje, se bodo hipotekarne obrestne mere danes verjetno dvignile. V daljšem časovnem obdobju je to razmerje manj gotovo. Kot ste rekli, zgodovinsko gledano, samo odvisno od tega, kako merite ... Gre za približno 170 bazičnih točk.
Ampak konceptualno, zakaj bi se to širjenje spremenilo? Mislim, da je treba razmisliti o dveh pomembnih stvareh. Eno je nestanovitnost obrestne mere in tveganje pričakovanega predplačila. Hipotekarne obveznice ali državne obveznice, kot so zakladnice, resnično razlikujejo po tem, da imajo hipotekarne obveznice to vgrajeno tveganje predčasnega odplačila, tako da nekdo, ki ima 30-letno fiksno hipoteko, refinancira ali odplača svojo hipoteko kadar koli brez stroškov. Vlagatelji lahko na kateri koli točki prekinejo svoj dohodek. O tem morajo razmišljati, ko vlagajo v varnost.
Ko so obrestne mere zelo spremenljive ali ko so obrestne mere res visoke in vlagatelji pričakujejo, da je to odstopanje in se bodo obrestne mere v prihodnosti znižale, ves ta govor o "Oh, kupi zdaj, refinanciraj pozneje," potem boste zahtevali veliko višjo premijo za nakup hipotekarnih obveznic. To je velik del zgodbe o tem, zakaj so se hipotekarni razmiki v zadnjem letu povečali.
Drugi del zgodbe je preprosto povpraševanje po MBS. Obstajata dva dela tega. Eden je Fed. Fed ima v lasti približno 25 % neporavnanih MBS. Med pandemijo so kupili približno 3 bilijone dolarjev MBS. Ker je Fed, da bi spodbudil gospodarstvo med to zelo globoko recesijo, ponovno predstavil priročnik QE in rekel: "Zavezali se bomo, da bomo kupili neomejeno količino MBS, da bomo to ladjo držali skupaj." Kupovali so še naprej, tudi ko se je zdelo, da gre stanovanjskemu trgu v redu. Potem pa so nehali. Ko so se ustavili, je bil to velik kupec, ki je kar naenkrat zapustil trg.
Drugi del zgodbe o povpraševanju so banke. Banke imajo veliko MBS že v svoji bilanci stanja. Zaradi tega, kar se dogaja z obrestnimi merami, je zaradi tega veliko nerealiziranih izgub. To lahko označijo kot nekaj, kar je treba hraniti do zrelosti. Zato jim ni treba tržiti izgub pri tem. Toda to tudi pomeni, da imajo zdaj manj apetita za nakup več MBS.
Odkar se je marca zgodil SVB, mislim, da se je pogled na depozite za banke spremenil. To pomeni, da imajo manjše povpraševanje po dolgoročnih sredstvih, kot je MBS, če banke menijo, da so depoziti manj lepljivi, kar pomeni, da obstaja večja možnost, da bi depoziti odpadli. To bo povzročilo tudi manjše povpraševanje bank po MBS. Če se želite pogovoriti o: »No, kaj to pomeni v prihodnosti? Ali je to zdaj nova normalnost za razmike ali bi se lahko vrnili navzdol?« Mislim, da je to odvisno od nekaj stvari.
Če se vrnemo k dvema glavnima razlogoma, zakaj so se na začetku povečale, če se zmanjša velika nestanovitnost in tveganje predplačila, potem, da, lahko bi videli, da se je razmik zmanjšal. Zamisel o višjem za daljše obdobje, da bodo obrestne mere višje dlje, pomeni, da mislim, da se tveganje predplačila nekoliko zmanjša. Zato je malo prostora za namaze, da se znižajo.
Potem, če pomislite na povpraševanje po MBS ... Fed je zunaj. Banke so zunaj. Toda še vedno obstajajo upravitelji denarja. Obstajajo hedge skladi. Na neki točki obstaja zgornja meja, kako veliki so lahko ti razmiki, ker bodo nekateri vlagatelji začeli govoriti: »No, pravzaprav, če lahko dobim to ogromno izplačilo za vlaganje v MBS, bi moral to storiti glede na druge vrednostne papirje s stalnim donosom. .” Obstaja tudi zgornja meja, kako veliki so lahko razmiki.

Dave:
Samo da pojasnim vsem poslušalcem, MBS so hipotekarni vrednostni papirji. V bistvu je to takrat, ko vlagatelji, banke ali originatorji v bistvu združijo hipoteke in jih prodajo kot vrednostne papirje tudi na trgu. Vse različne stranke, ki jih je Chen pravkar naštel ... Že nekaj časa jih Fed kupuje. Običajno lahko vanje vlagajo banke ali pokojninski skladi ali različni ljudje.
Chen, ta stran povpraševanja po MBS je nekaj, o čemer sem se poskušal naučiti malo več. Druga stvar, ki me je zanimala ... In to bo morda malo preveč piflarsko, zato se ne smemo preveč poglobiti v to. Kako pa obrestne mere in donosi obveznic po svetu v drugih državah vplivajo na povpraševanje? Ker sem videl, da vlagatelji morda bežijo v … ali vsaj varujejo pred tveganjem in vlagajo svoj denar bodisi v vrednostne papirje bodisi na borze v drugih državah. To vpliva tudi na 10-letni donos. Je to prav?

Chen:
Oh, ja. Vsekakor. Mislim, da je način, kako bi o tem razmišljal ekonomist, le oportunitetna cena vašega denarja. Če ste vlagatelj, lahko vlagate v delnice. Vlagate lahko v vrednostne papirje s stalnim donosom. Vlagate lahko v tujih valutah. Obstajajo vsa ta različna vozila, v katera lahko vložite svoj denar. Če razmišljate o vrednostnih papirjih s stalnim donosom. Vlagate lahko v te s premoženjem zavarovane vrednostne papirje, kot je MBS, ali pa v državne obveznice. Če razmišljate o državnih obveznicah, lahko pomislite na državne obveznice ZDA v primerjavi z državnimi obveznicami drugih držav, pa tudi o vseh teh drugih stvareh, o katerih ne govorim.
Da, ker se stopnja donosa teh drugih sredstev spreminja, bo to vplivalo tudi na povpraševanje tako po ameriških državnih obveznicah kot tudi po MBS. To pa bo vplivalo na ceno in s tem na obrestne mere, povezane s temi obveznicami.

Henry:
Želim se malo premakniti in pridobiti nekaj ... Tukaj bo nekaj špekulacij in mnenj. Vendar obstaja en dejavnik, ki ga še nismo obravnavali in bi lahko vplival ali za katerega nekateri menijo, da bi lahko vplival na hipotekarne obrestne mere v prihodnosti. To so naslednje predsedniške volitve. Ali lahko z nami spregovorite o tem, kako bi lahko politična sprememba na oblasti pozitivno ali negativno vplivala na hipotekarne obrestne mere? Ali pa se je to zgodilo v zgodovini, tako rekoč, posebej, če republikanska stranka zmaga na volitvah, potem imamo premik od demokratske stranke k republikancu in kako bi to lahko vplivalo na stopnje?

Chen:
Vsekakor. Menim, da je najbolj neposredna pot, o kateri bi razmišljali ekonomisti, ko razmišljajo o nečem, kot so volitve, podobna drugim geopolitičnim dogodkom, ki o tem razmišljajo skozi lečo ogroženosti gospodarske rasti. Kaj to pomeni za moč gospodarstva? To bi bilo podobno temu, kako bi razmišljali o vseh trenutnih stavkah, ki se dogajajo, o ponovni uvedbi študentskih posojil, zaprtju vlade, ki se zdi, kot da se obeta. Vse te stvari so ... Lahko uporabimo podoben okvir.
Zgodovinsko gledano, če pomislite, dobro, ali bodo na oblasti demokrati ali bodo to republikanci? Obstaja mnenje, da so republikanci bolj prijazni do gospodarske rasti in morda do poslovne skupnosti. Mogoče bi bilo to dobro. Po drugi strani pa je odvisno od konkretnih kandidatov. Ali obstaja samo tveganje repa, povezano s kakšnimi konkretnimi kandidati, ki bi lahko bili na oblasti? Mislim, da bi ljudje to upoštevali pri razmišljanju o tem, "Ali bo to bolj verjetno vodilo v recesijo?"
Potem bi lahko pomislili tudi na to, da ti kandidati na oblasti pomenijo, kdo je na primer imenovan za vodenje Fed-a in kakšne politike bo njihova administracija zasledovala. Vse te stvari bodo prišle v poštev, kar vse pove, da mislim, da ni res preprostega rezanja in suhega: »Če ta oseba pride na oblast, to pomeni, da bodo delniški trgi in trgi obveznic naredili to in obratno. ” Ampak to je okvir, ki bi ga jaz uporabil.

Dave:
Nočem vas postaviti na vroč stol in vas vprašati, kakšne bodo obrestne mere naslednje leto. Če pa bi morali izbrati dva ali tri kazalnike, ki bi jih opazovali v naslednjem letu, da bi dobili občutek, kam začnejo pasti hipotekarne obrestne mere, kaj bi ljudem priporočili, da si ogledajo?

Chen:
Vsekakor. Veseli me, da me ne prosite za napoved, ker...

Dave:
To pride kasneje. Ne skrbi.

Chen:
Mislim, da veliko ekonomistov meni, da bi morda morali zamenjati baterije na naši kristalni krogli ali kaj podobnega. Ampak mislim, da če poskušate razmišljati v prihodnost o tem, kam je usmerjeno gospodarstvo/kam so usmerjene obrestne mere, bo pogled na konsenzna pričakovanja vaša najboljša izbira. To nakazujejo terminski trgi in ta stvar. To je tisto, kar v resnici je.
Kot rečeno, živimo v času, po mojem mnenju, negotovosti brez primere. To moramo res vzeti z rezervo. Kaj gledamo, ko poskušamo zavzeti pogled v prihodnost? Mislim, da gre za vse standardne stvari, ki smo si jih ogledovali, kar so v resnici samo objave glavnih gospodarskih podatkov. Čeprav sem rekel: "Inflacija se je znižala," zakaj so se stopnje zvišale? No, inflacija je še vedno pomemben del zgodbe. Če se bo inflacija spet dvignila ... Prav zdaj, ravno v zadnjem mesecu ali dveh, so cene nafte spet poskočile. To bi lahko spet imelo zelo globoke posledice za obrestne mere. Nadaljnje spremljanje inflacije je zelo, zelo pomembno.
Potem pa najpomembnejši ekonomski kazalnik za gospodarstvo nasploh pravzaprav ni BDP. To je pravzaprav trg dela. To je poročilo o delovnih mestih. Razmišlja o stopnji brezposelnosti/glede na to, koliko delovnih mest se doda gospodarstvu vsak mesec. Potem so tu še povezana poročila o trgu dela, kot je JOLTS. Anketa o odprtih delovnih mestih in fluktuaciji delovne sile je v zadnjem letu pritegnila veliko pozornosti. Potem tudi številke zasebnega sektorja, kot je ADP in vse to. V resnici gre za iste standardne ekonomske podatke.
Današnja ekonomija je resnično drugačna od tiste, ko sem začel svojo kariero, je to, da je zdaj veliko več podatkov iz zasebnega sektorja. Kar zadeva stanovanja, seveda Redfin zagotavljamo veliko podatkov zasebnega sektorja o stanovanjskem trgu, za katere menimo, da so bolj usmerjeni v prihodnost kot tisti, ki jih dobite iz javnih podatkovnih virov.
Podobno menim, da je pomembno biti pozoren na podatke, ki jih na primer objavljata inštitut JP Morgan Chase in inštitut Bank of America o stanju ameriškega potrošnika v smislu, koliko prihrankov je še ostalo. Vemo, da je bilo ogromno prihrankov. Ljudje so imeli po pandemiji veliko presežnih prihrankov. Se je to res posušilo? Če je usahnilo, za koga? Kdo ima še prihranke? To je pomembno, ko razmišljamo o težavah. Ljudje bodo čez nekaj dni spet začeli plačevati študentska posojila. Kdo je na kljuki za plačilo teh študentskih posojil? Kdo ima denar za ta plačila? Kaj bo to pomenilo za njihovo prihodnjo porabo? Obstaja veliko virov podatkov iz zasebnega sektorja, za katere menim, da je zelo pomembno, da jim posvetite pozornost.

Dave:
Super. Najlepša hvala, Jen. To je bilo neverjetno koristno. Očitno vas lahko ljudje najdejo pri Redfinu. Ali kje posebej izpostavljate svoje delo ali kjer bi vam ljudje morali slediti?

Chen:
ja Spletno mesto z novicami Redfin je mesto, kjer objavljamo vsa naša poročila. Pred kratkim smo to spletno mesto dodali tudi iz našega ekonomističnega kotička, kjer si lahko ogledate kratke posnetke dogodkov, ki se zgodijo, ali gospodarskega razvoja. To je res odličen kraj za iskanje vseh naših misli.

Dave:
V redu. Super. No, najlepša hvala, Chen. Cenimo, da ste se nam pridružili.

Chen:
Najlepša hvala, ker ste me sprejeli.

Dave:
Kaj si mislil

Henry:
No, najprej in najpomembneje, to je bilo neverjetno delo, ko sem vzel super zapleteno temo in jo naredil razumljivo tudi za ljudi, ki nimajo ekonomskega znanja ali razumejo, kako vsi ti dejavniki vplivajo drug na drugega, ker jaz nimam. Temu sem lahko sledil bolje kot kateremu koli drugemu gospodarskemu pogovoru, ki sva ga imela. Mislim, da je to za naše občinstvo zelo dragoceno. Obstaja le tona špekulacij. Vsi so kot ulični ekonomisti. Vsi pravijo: »Ja, obrestne mere se bodo v šestih mesecih znižale. Takrat bo tam zunaj noro.« Nihče res ne ve. Dobro je slišati nekoga, ki dosledno aktivno opazuje te številke in dosledno gleda te indikatorje, reči, da ... "No, moja kristalna krogla še vedno potrebuje nekaj baterije." Samo dobro opozorilo, da morate biti previdni pri svoji strategiji.

Dave:
Povsem. Bolj ko se učim o ekonomiji, mislim, da manj poskušam napovedovati in bolj poskušam samo razumeti spremenljivke in stvari, ki vplivajo na to, kar se bo zgodilo. Nihče ne ve, kaj se bo zgodilo s hipotekarnimi obrestnimi merami. Toda če lahko razumem, kako deluje razpršitev, če lahko razumem, zakaj se zakladnice nepremičnin gibljejo tako, kot se, potem boste vsaj lahko spremljali stvari v realnem času in naredili utemeljeno ugibanje, namesto da bi samo delali te reakcije, ki temeljijo na strahu, kar mislim, da počnejo vsi ti foteljski ekonomisti.

Henry:
Povejte mi na lestvici od ena do 10. Kako težko vam je bilo, da niste popolnoma nergali in šli do konca v plevel glede vsega, o čemer je govorila?

Dave:
Želel sem vprašati, kako je nedavna odločitev Banke Japonske ... To ni šala. Dobesedno sem si rekel: "Naj vprašam o politiki Bank of Japan in kaj počnejo s svojimi nakupnimi donosi?" Vedel sem samo, da nihče ne bo dal (piskati) o tem, o čem govorim. Ampak hotel sem vprašati.

Henry:
Na tvojem obrazu sem videl, da si si samo želel. Rekli ste si: "To so moji ljudje."

Dave:
Vem. Rekel sem si: "Pozneje moram obdržati Chena, da bi se lahko ob strani pogovarjala o popolnoma neumnostih s plevelom." Toda upajmo, da je bil Henry tukaj, da nas obdrži na področju tega, o čem se normalni vlagatelji in normalni ljudje želijo pogovarjati.
Ampak vse skupaj se mi je zdelo super. Bilo mi je precej čudno. Bilo je ogromno dobrih informacij. Spet ga je naredila super prebavljivega. Upajmo, da bodo vsi odšli in vedeli nekaj več o tem, zakaj gredo stvari tako, kot gredo. Iskreno povedano, mislim, da so ljudje najbolj presenečeni, ko jim razložiš, da hipotekarnih obrestnih mer ne narekuje Fed. O tem ves čas govorimo. Zdi se mi, da so ljudje, ki poslušajo oddajo, prišli do tega. A tega pred petimi, šestimi leti nisem vedel. Nisem prav razumel. Mislim, da bolj kot boste lahko razumeli, kako te abstraktne stvari vplivajo na vaše poslovanje ... Dobesedno na vaš vsakdanji obstoj vplivajo zakladnice posesti. Kdo je vedel? Mislim, da je zelo zanimivo in izjemno pomembno, da mu posvetimo pozornost.

Henry:
Kako je to razložila v okviru, je bilo veliko lažje razumeti. Kar naprej sem si jo predstavljal. Rekel sem si: "Človek, želim si, da bi jo imeli pred tablo in pisala vse to."

Dave:
To bi bilo kul. Ne dajaj mi idej. Imeli bomo Mad Money, šalo Jima Cramerja, kjer tekamo naokoli, tleskamo po gumbih in mečemo stvari naokrog. Caleb nas bo ubil. V redu. No, hvala, stari. To je bilo zelo zabavno. Upam, da ste se tudi vi veliko naučili. Opravimo socialni pregled namesto vas. Če ljudje želijo slediti Henryju, kje naj to storijo?

Henry:
Instagram je najboljše mesto. Na Instagramu sem @thehenrywashington. Lahko pa me preverite na moji spletni strani seeyouattheclosingtable.com.

Dave:
V redu. Sem @thedatadeli na Instagramu. Tudi tam me najdete. Najlepša hvala vsem za poslušanje. Se vidimo naslednjič na On The Market. On The Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Kaylin Bennett. Oddajo producira Kaylin Bennett, montažo pa izvaja Exodus Media. Avtor besedil je Calico Content. Želimo se zahvaliti vsem v BiggerPockets, da so omogočili to predstavo.